Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что он заключил с ответчиком договор аренды земельного участка, срок действия договора аренды истек, он в отсутствие возражений со стороны ответчика по настоящее время пользуется земельным участком и уплачивает за него арендные платежи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Карачкина Ю.Г.
Судья: Яковлева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Юркиной И.В.,
судей Карачкиной Ю.Г. и Орловой И.Н.
при секретаре Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Х. к администрации г. Канаш Чувашской Республики о признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок, поступившее по апелляционной жалобе представителя истца Н. на решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 20 апреля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Карачкиной Ю.Г., судебная коллегия
установила:
Х., действуя через своего представителя Н., предъявила к администрации г. Канаш Чувашской Республики вышеуказанный иск, в котором указала, что постановлением главы администрации г. Канаш Чувашской Республики от 29.09.1999 N ей в аренду сроком на 2 года под строительство индивидуального жилого дома был выделен земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по <адрес>, в тот же день во исполнение указанного постановления между ней и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка сроком до 29 сентября 2001 года, после этого был составлен акт установления границ земельного участка в натуре (на местности) и она с соблюдением установленных на тот момент требований начала использовать его по назначению - возвела на земельном участке гараж, сарай, баню, предбанник из керамзитобетонных блоков, установила металлические ворота; несмотря на то, что в 2001 году срок действия договора аренды истек, она в отсутствие возражений со стороны ответчика по настоящее время пользуется земельным участком, уплачивает за него арендные платежи, в связи с чем на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ просила признать договор аренды земельного участка от 29.09.1999 заключенным на неопределенный срок.
Истец Х. в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя Н., которая поддержала заявленные исковые требования; представитель ответчика администрации г. Канаш Чувашской Республики в судебном заседании участия не принимал.
Решением суда от 20 апреля 2017 года в удовлетворении исковых требований Х. отказано.
В апелляционной жалобе представителя истца Н. поставлен вопрос об отмене решения и принятии нового, противоположного по смыслу. Апеллянт ссылается на нарушение судом норм материального права, указывая, что из положений ст. ст. 421, 423, 432, 433 ГК РФ следует, что спорный договор аренды в отсутствие государственной регистрации считается заключенным на срок менее 1 года, государственной регистрации подлежит не право, а только сам договор аренды и только со второго года действия, законом и договором аренды не предусмотрена связь момента, с которого он считается заключенным, с моментом его государственной регистрации; судебная практика сложилась в пользу того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества не препятствует возникновению у сторон договора арендных правоотношений; истец выполняла все условия договора аренды, ответчик с требованием о прекращении договора аренды не обращался, стороны своими действиями признали действительность спорного договора и фактически продлили его действие на неопределенный срок; решение суда способствует недобросовестному поведению участников договора; судом не приняты во внимание письменные доказательства - квитанции об уплате арендной платы по договору N от 29.09.1999 и выставленное ответчиком требование об уплате арендной платы за 2005 год, последнее из которых свидетельствуют о воле и намерении сторон договора аренды по истечении срока его действия сохранить арендные отношения, как и отсутствие возражений со стороны ответчика по поводу заявленных исковых требований; вывод суда о несогласованности предмета договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку в договоре указаны конкретные характеристики объекта аренды на местности, позволяющие выделить его из массы других аналогичных объектов; иск подлежал удовлетворению на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ и п. 4.1 договора аренды.
По определению от 10.07.2017 судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
В суде апелляционной инстанции представитель истца Н. поддержала апелляционную жалобу, остальные участвующие в деле лица при надлежащем извещении не явились, Х. просила о рассмотрении дела без ее участия.
Установив отсутствие в протоколе судебного заседания от 20 апреля 2017 года, в котором вынесено обжалуемое решение, подписи председательствовавшего судьи, что равнозначно отсутствию самого протокола, судебная коллегия на основании п. 6 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции и принимает новое.
Из материалов дела следует, что по постановлению главы администрации г. Канаш Чувашской Республики от 29.09.1999 N Х. по ее заявлению в аренду сроком на 2 года был выделен земельный участок поз. 3 площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по <адрес> под строительство индивидуального жилого дома. В тот же день Канашской городской администрацией и Х. подписан договор аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м на срок два года по 29 сентября 2001 года. К договору приложены план и экспликация земель, предоставленных в аренду. 15 ноября 1999 года составлен акт установления границ в натуре (на местности) земельного участка, отведенного Х.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В договоре от 29.09.1999 стороны указали конкретный срок, в связи с чем требование истца о признании договора "заключенным на неопределенный срок" изначально некорректно и является безотносительной ссылка автора жалобы на порядок заключения договоров аренды на срок до 1 года.
В обоснование своего искового требования Х. ссылается на п. 2 ст. 621 ГК РФ, который гласит, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Таким образом, фактически истец имеет в виду возобновление заключенного на срок до 29 сентября 2001 года договора аренды после наступления этой даты на неопределенный срок.
В этой связи обстоятельством, подлежащим доказыванию истцом, является факт заключения договора аренды 29 сентября 1999 года.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на 29.09.1999), предусматривалось, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции на 29.09.1999) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Абзацем 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на 29.09.1999), предусмотрено, что с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Если ответчиком заявление о государственной регистрации договора аренды земли в регистрирующий орган не подавалось, это не лишало истца возможности обратиться с таким заявлением самостоятельно, что, однако, сделано не было.
Таким образом, подписанный сторонами договор аренды земли от 29 сентября 1999 года государственную регистрацию в регистрирующем органе в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не прошел.
Кроме того, в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 2 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на 29.09.1999), если в аренду сдается земельный участок (его часть), к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, прилагается план (чертеж границ) участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.
В силу п. 4 ст. 18 этого же Федерального закона (в редакции, действовавшей на 29.09.1999) план земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ.
План и экспликация земель, предоставленных в аренду, являющиеся приложением к договору аренды земли от 29.09.1999, органом, ответственным за проведение кадастровых работ, не удостоверялись.
Акт установления границ в натуре, во-первых, был составлен лишь 15 ноября 1999 года, во-вторых, не заменяет необходимого плана земельного участка, в связи с чем довод жалобы о возможности идентификации участка не устраняет такого недостатка договора как отсутствие четкого условия об объекте аренды.
При таких обстоятельствах судебная коллегия, как и суд первой инстанции, приходит к выводу, что подписанный сторонами спора договор аренды земли от 29.09.1999 является незаключенным.
Доводы о том, что Х. продолжает пользоваться земельным участком, возвела хозпостройки и в 2005 - 2006 годах (согласно выставленному требованию и представленным квитанциям) вносила арендную плату, а администрация г. Канаш принимала эту плату и земельный участок не истребовала, при указанных выше обстоятельствах поводом к удовлетворению исковых требований явиться не могут. При незаключенном договоре аренды Х. не имеет статуса арендатора, потому предусмотренные п. 2 ст. 621 ГК РФ последствия даже при фактическом пользовании земельным участком в ее случае не возникают. Неявка ответчика на судебное заседание и непредставление какого-либо отзыва на исковое заявление признания иска не означают.
Ссылка представителя истца на решения иных судов не может быть принята во внимание, так как эти решения преюдициального значения для настоящего дела не имеют.
Отказывая в удовлетворении иска, судебная коллегия исходит из конкретных обстоятельств, установленных по настоящему делу.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, ч. ч. 4, 5 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 20 апреля 2017 года отменить и принять по делу новое решение.
Отказать в удовлетворении исковых требований Х. к администрации г. Канаш Чувашской Республики о признании заключенным на неопределенный срок договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 12.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-3325/2017
Требование: О признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что он заключил с ответчиком договор аренды земельного участка, срок действия договора аренды истек, он в отсутствие возражений со стороны ответчика по настоящее время пользуется земельным участком и уплачивает за него арендные платежи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 июля 2017 г. по делу N 33-3325/2017
Докладчик: Карачкина Ю.Г.
Судья: Яковлева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Юркиной И.В.,
судей Карачкиной Ю.Г. и Орловой И.Н.
при секретаре Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Х. к администрации г. Канаш Чувашской Республики о признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок, поступившее по апелляционной жалобе представителя истца Н. на решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 20 апреля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Карачкиной Ю.Г., судебная коллегия
установила:
Х., действуя через своего представителя Н., предъявила к администрации г. Канаш Чувашской Республики вышеуказанный иск, в котором указала, что постановлением главы администрации г. Канаш Чувашской Республики от 29.09.1999 N ей в аренду сроком на 2 года под строительство индивидуального жилого дома был выделен земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по <адрес>, в тот же день во исполнение указанного постановления между ней и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка сроком до 29 сентября 2001 года, после этого был составлен акт установления границ земельного участка в натуре (на местности) и она с соблюдением установленных на тот момент требований начала использовать его по назначению - возвела на земельном участке гараж, сарай, баню, предбанник из керамзитобетонных блоков, установила металлические ворота; несмотря на то, что в 2001 году срок действия договора аренды истек, она в отсутствие возражений со стороны ответчика по настоящее время пользуется земельным участком, уплачивает за него арендные платежи, в связи с чем на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ просила признать договор аренды земельного участка от 29.09.1999 заключенным на неопределенный срок.
Истец Х. в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя Н., которая поддержала заявленные исковые требования; представитель ответчика администрации г. Канаш Чувашской Республики в судебном заседании участия не принимал.
Решением суда от 20 апреля 2017 года в удовлетворении исковых требований Х. отказано.
В апелляционной жалобе представителя истца Н. поставлен вопрос об отмене решения и принятии нового, противоположного по смыслу. Апеллянт ссылается на нарушение судом норм материального права, указывая, что из положений ст. ст. 421, 423, 432, 433 ГК РФ следует, что спорный договор аренды в отсутствие государственной регистрации считается заключенным на срок менее 1 года, государственной регистрации подлежит не право, а только сам договор аренды и только со второго года действия, законом и договором аренды не предусмотрена связь момента, с которого он считается заключенным, с моментом его государственной регистрации; судебная практика сложилась в пользу того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества не препятствует возникновению у сторон договора арендных правоотношений; истец выполняла все условия договора аренды, ответчик с требованием о прекращении договора аренды не обращался, стороны своими действиями признали действительность спорного договора и фактически продлили его действие на неопределенный срок; решение суда способствует недобросовестному поведению участников договора; судом не приняты во внимание письменные доказательства - квитанции об уплате арендной платы по договору N от 29.09.1999 и выставленное ответчиком требование об уплате арендной платы за 2005 год, последнее из которых свидетельствуют о воле и намерении сторон договора аренды по истечении срока его действия сохранить арендные отношения, как и отсутствие возражений со стороны ответчика по поводу заявленных исковых требований; вывод суда о несогласованности предмета договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку в договоре указаны конкретные характеристики объекта аренды на местности, позволяющие выделить его из массы других аналогичных объектов; иск подлежал удовлетворению на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ и п. 4.1 договора аренды.
По определению от 10.07.2017 судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
В суде апелляционной инстанции представитель истца Н. поддержала апелляционную жалобу, остальные участвующие в деле лица при надлежащем извещении не явились, Х. просила о рассмотрении дела без ее участия.
Установив отсутствие в протоколе судебного заседания от 20 апреля 2017 года, в котором вынесено обжалуемое решение, подписи председательствовавшего судьи, что равнозначно отсутствию самого протокола, судебная коллегия на основании п. 6 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции и принимает новое.
Из материалов дела следует, что по постановлению главы администрации г. Канаш Чувашской Республики от 29.09.1999 N Х. по ее заявлению в аренду сроком на 2 года был выделен земельный участок поз. 3 площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по <адрес> под строительство индивидуального жилого дома. В тот же день Канашской городской администрацией и Х. подписан договор аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м на срок два года по 29 сентября 2001 года. К договору приложены план и экспликация земель, предоставленных в аренду. 15 ноября 1999 года составлен акт установления границ в натуре (на местности) земельного участка, отведенного Х.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В договоре от 29.09.1999 стороны указали конкретный срок, в связи с чем требование истца о признании договора "заключенным на неопределенный срок" изначально некорректно и является безотносительной ссылка автора жалобы на порядок заключения договоров аренды на срок до 1 года.
В обоснование своего искового требования Х. ссылается на п. 2 ст. 621 ГК РФ, который гласит, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Таким образом, фактически истец имеет в виду возобновление заключенного на срок до 29 сентября 2001 года договора аренды после наступления этой даты на неопределенный срок.
В этой связи обстоятельством, подлежащим доказыванию истцом, является факт заключения договора аренды 29 сентября 1999 года.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на 29.09.1999), предусматривалось, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции на 29.09.1999) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Абзацем 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на 29.09.1999), предусмотрено, что с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Если ответчиком заявление о государственной регистрации договора аренды земли в регистрирующий орган не подавалось, это не лишало истца возможности обратиться с таким заявлением самостоятельно, что, однако, сделано не было.
Таким образом, подписанный сторонами договор аренды земли от 29 сентября 1999 года государственную регистрацию в регистрирующем органе в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не прошел.
Кроме того, в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 2 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на 29.09.1999), если в аренду сдается земельный участок (его часть), к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, прилагается план (чертеж границ) участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.
В силу п. 4 ст. 18 этого же Федерального закона (в редакции, действовавшей на 29.09.1999) план земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ.
План и экспликация земель, предоставленных в аренду, являющиеся приложением к договору аренды земли от 29.09.1999, органом, ответственным за проведение кадастровых работ, не удостоверялись.
Акт установления границ в натуре, во-первых, был составлен лишь 15 ноября 1999 года, во-вторых, не заменяет необходимого плана земельного участка, в связи с чем довод жалобы о возможности идентификации участка не устраняет такого недостатка договора как отсутствие четкого условия об объекте аренды.
При таких обстоятельствах судебная коллегия, как и суд первой инстанции, приходит к выводу, что подписанный сторонами спора договор аренды земли от 29.09.1999 является незаключенным.
Доводы о том, что Х. продолжает пользоваться земельным участком, возвела хозпостройки и в 2005 - 2006 годах (согласно выставленному требованию и представленным квитанциям) вносила арендную плату, а администрация г. Канаш принимала эту плату и земельный участок не истребовала, при указанных выше обстоятельствах поводом к удовлетворению исковых требований явиться не могут. При незаключенном договоре аренды Х. не имеет статуса арендатора, потому предусмотренные п. 2 ст. 621 ГК РФ последствия даже при фактическом пользовании земельным участком в ее случае не возникают. Неявка ответчика на судебное заседание и непредставление какого-либо отзыва на исковое заявление признания иска не означают.
Ссылка представителя истца на решения иных судов не может быть принята во внимание, так как эти решения преюдициального значения для настоящего дела не имеют.
Отказывая в удовлетворении иска, судебная коллегия исходит из конкретных обстоятельств, установленных по настоящему делу.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, ч. ч. 4, 5 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 20 апреля 2017 года отменить и принять по делу новое решение.
Отказать в удовлетворении исковых требований Х. к администрации г. Канаш Чувашской Республики о признании заключенным на неопределенный срок договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>.
Председательствующий
И.В.ЮРКИНА
Судьи
Ю.Г.КАРАЧКИНА
И.Н.ОРЛОВА
И.В.ЮРКИНА
Судьи
Ю.Г.КАРАЧКИНА
И.Н.ОРЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)