Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылался на необоснованность включения процентной ставки в более высоком размере, так как земельный участок ограничен в обороте и переоформлен в аренду из права постоянного (бессрочного) пользования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Имеретинская Ривьера" (ИНН 5003073729, ОГРН 1085003000862) - Схабо А.А. (доверенность от 18.04.2017), ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Чернявской В.И. (доверенность от 11.04.2017), рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2016 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2016 (судьи Ковалева Н.В., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу N А32-21248/2016, установил следующее.
ООО "Имеретинская Ривьера" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление) о признании недействительным пункта 3.1 договора аренды от 05.11.2015 N 01-09/1257.
Исковые требования мотивированы необоснованным включением процентной ставки в размере 2% вместо 1,5%, так как земельный участок ограничен в обороте и переоформлен в аренду из права постоянного (бессрочного) пользования.
Решением от 19.09.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 19.12.2016, пункт 3.1 договора от 05.11.2015 N 01-09/1257 аренды земельного участка площадью 44 838 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1162, с видом разрешенного использования - размещение многофункционального рекреационно-жилого комплекса, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, в части применения процентной ставки арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка признан недействительным. Пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы с 17.06.2015 за земельный участок составляет 1 008 780 рублей, исходя из следующего расчета: 67 252 тыс. рублей (кадастровая стоимость земельного участка) x 1,5% (процентная ставка). Размер арендной платы за период с 17.06.2015 по 31.12.2015 рассчитывается с 17.06.2015 пропорционально количеству календарных дней, оставшихся до окончания 2015 года". Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 отнесен к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа горно-санитарной охраны курорта г. Сочи), и предоставлен в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, поэтому применение управлением ставки арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка на дату заключения договора аренды от 05.11.2015 N 01-09/1257 нормативно не обосновано. Арендная плата с 17.06.2015 по 31.12.2015 подлежит расчету исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 67 252 тыс. рублей, установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 28.01.2016 по заявлению общества от 29.12.2015 N 83816, с применением ставки в размере 1,5%.
В кассационной жалобе управление просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, к спорным правоотношениям не применим порядок определения арендной платы в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, поскольку спорный земельный участок предоставлен обществу на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2014 по делу N А32-38516/2013, без проведения торгов, на нем отсутствовали здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право аренды у общества возникло не в результате переоформления его права постоянного (бессрочного) пользования, а в связи с прекращением ранее возникшего арендного правоотношения и необходимостью предоставления ему оставшегося после раздела (выдела) земельного участка, поэтому применение ставки арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости спорного земельного участка является законным и обоснованным. Заключая договор аренды от 05.11.2015 N 01-09/1257, истец согласился с существенным условием в виде размера арендной платы. Применение новой кадастровой стоимости возможно с 01.01.2017.
В отзыве на кассационную жалобу общество указало, что основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.
В судебном заседании представитель управления поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель общества возражал против отмены обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела и установлено судами, ООО "РогСибАл" в соответствии с распоряжением управления в г. Сочи от 29.12.2006 N 04-04/4713С путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды предоставлен земельный участок площадью 1 635 178,79 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:0074 сроком на 49 лет, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, для сельскохозяйственного использования в связи с приобретением ООО "РогСибАл" по договору купли-продажи от 10.11.2006 объектов имущественного комплекса у ФГУП "Южзеленхоз", которые располагались на данном земельном участке.
Во исполнение названного распоряжения 29.01.2007 управление (арендодатель) и ООО "РогСибАл" (арендатор) заключили договор N 7700000689 аренды земельного участка из земель поселений площадью 1 635 178,79 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:0074, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, для сельскохозяйственного использования, сроком до 29.12.2055 (пункт 2.1 договора).
17 июня 2009 года управление и ООО "РогСибАл" заключили договор N 7700001278 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов площадью 145 192 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:108, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, с разрешенным использованием - для размещения олимпийских объектов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Этот земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:0074.
08 сентября 2009 года ООО "РогСибАл" и общество заключили договор уступки прав (цессии), который зарегистрирован в установленном порядке 07.10.2010.
По заявлению общества сформирован и выделен в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1047, входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0000000:74 (ответ филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 16.05.2016), земельный участок площадью 44 838 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1162, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
Во исполнение распоряжения от 17.06.2015 N 413-р управление (арендодатель) и общество (арендатор) 05.11.2015 заключили договор N 01-09/1257 аренды земельного участка площадью 44 838 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1162, находящегося в федеральной собственности из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для размещения многофункционального рекреационно-жилого комплекса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Срок аренды установлен до 16.06.2064 (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке 30.11.2015.
На момент заключения договора аренды (05.11.2015) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 утверждена распоряжением главы (губернатора) администрации Краснодарского края от 29.12.2007 N 1202-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края". Распоряжением главы (губернатора) администрации Краснодарского края от 05.02.2010 N 57-Р названного распоряжение признано утратившим силу (отменено).
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05.02.2010 N 58 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Краснодарского края" (опубликовано в газете "Кубанские новости" от 08.02.2010 N 21) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 установлена в размере 567 846 815 рублей 58 копеек. Постановлением главы (губернатора) администрации Краснодарского края от 27.12.2011 N 1561 указанное постановление отменено.
Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 установлена в размере 567 846 815 рублей 58 копеек. В пункте 6 данного приказа определено, что он вступает в силу с 01.01.2012.
Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 составляет 11 356 936 рублей 31 копейку.
Общество, полагая, что стоимость годовой арендной платы является завышенной, 29.12.2015 обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (вх. N 83816) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 в размере его рыночной стоимости.
Решением комиссии от 28.01.2016 N 4/1 кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере 67 252 тыс. рублей.
В письме от 20.04.2016 N 01-01-05/120 общество сообщило управлению об изменении кадастровой стоимости земельного участка и необходимости подписания дополнительного соглашения к договору от 05.11.2015 N 01-09/1257 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Истец просил изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 1 008 780 рублей, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 67 252 000 рублей и процентной ставки 1,5%".
Общество, полагая, что пункт 3.1 договора аренды является недействительным, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку переданный в аренду обществу земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа горно-санитарной охраны курорта г. Сочи), а договор от 05.11.2015 заключен после введения в действие Земельного кодекса, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:74, из которого образован участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1162, принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГУП "Южзеленхоз". Распоряжением управления от 29.12.2006 N 04-04/4713С право постоянного (бессрочного) пользования ФГУП "Южзеленхоз" прекращено, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:74 передан в аренду ООО "РогСибАл". Заключая договор аренды земельного участка от 05.11.2015, общество переоформило право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:74, который занят объектами недвижимого имущества, приобретенными обществом у ФГУП "Южзеленхоз" по договору купли-продажи от 10.11.2006.
В спорный период земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:74 в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса относился к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения), что подтверждается кадастровым паспортом (т. 1, л.д. 71-80).
Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).
В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - согласно пункту 10 статьи 3 данного Закона. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Согласно подпункту "г" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением от 16.07.2009 N 582, размер арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
На основании пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.
Таким образом, общество оформило свое право на земельный участок путем заключения договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.
Следовательно, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды от 25.10.2012 N 7700002741 в части пункта 3.1 противоречит пункту 2 статьи 3 Вводного закона и подпункту "г" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением от 16.07.2009 N 582, и нарушает права и законные интересы общества.
На момент заключения договора аренды (05.11.2015) размер арендной платы определялся в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, поэтому актуализация ее размера могла осуществляться в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно абзацу 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
29 декабря 2015 года истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (вх. N 83816) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 в размере его рыночной стоимости.
Решением комиссии от 28.01.2016 N 4/1 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 установлена в размере 67 252 тыс. рублей.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, применив изложенные правовые нормы, судебные инстанции обоснованно удовлетворили исковые требования общества.
Кассационная жалоба управления не содержит доводов, опровергающих выводы судебных инстанций.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 19.09.2016 и апелляционного постановления от 19.12.2016 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2016 по делу N А32-21248/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 22.05.2017 N Ф08-1834/2017 ПО ДЕЛУ N А32-21248/2016
Требование: О признании частично недействительным договора аренды.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылался на необоснованность включения процентной ставки в более высоком размере, так как земельный участок ограничен в обороте и переоформлен в аренду из права постоянного (бессрочного) пользования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2017 г. по делу N А32-21248/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Имеретинская Ривьера" (ИНН 5003073729, ОГРН 1085003000862) - Схабо А.А. (доверенность от 18.04.2017), ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Чернявской В.И. (доверенность от 11.04.2017), рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2016 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2016 (судьи Ковалева Н.В., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу N А32-21248/2016, установил следующее.
ООО "Имеретинская Ривьера" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление) о признании недействительным пункта 3.1 договора аренды от 05.11.2015 N 01-09/1257.
Исковые требования мотивированы необоснованным включением процентной ставки в размере 2% вместо 1,5%, так как земельный участок ограничен в обороте и переоформлен в аренду из права постоянного (бессрочного) пользования.
Решением от 19.09.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 19.12.2016, пункт 3.1 договора от 05.11.2015 N 01-09/1257 аренды земельного участка площадью 44 838 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1162, с видом разрешенного использования - размещение многофункционального рекреационно-жилого комплекса, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, в части применения процентной ставки арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка признан недействительным. Пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы с 17.06.2015 за земельный участок составляет 1 008 780 рублей, исходя из следующего расчета: 67 252 тыс. рублей (кадастровая стоимость земельного участка) x 1,5% (процентная ставка). Размер арендной платы за период с 17.06.2015 по 31.12.2015 рассчитывается с 17.06.2015 пропорционально количеству календарных дней, оставшихся до окончания 2015 года". Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 отнесен к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа горно-санитарной охраны курорта г. Сочи), и предоставлен в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, поэтому применение управлением ставки арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка на дату заключения договора аренды от 05.11.2015 N 01-09/1257 нормативно не обосновано. Арендная плата с 17.06.2015 по 31.12.2015 подлежит расчету исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 67 252 тыс. рублей, установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 28.01.2016 по заявлению общества от 29.12.2015 N 83816, с применением ставки в размере 1,5%.
В кассационной жалобе управление просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, к спорным правоотношениям не применим порядок определения арендной платы в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, поскольку спорный земельный участок предоставлен обществу на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2014 по делу N А32-38516/2013, без проведения торгов, на нем отсутствовали здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право аренды у общества возникло не в результате переоформления его права постоянного (бессрочного) пользования, а в связи с прекращением ранее возникшего арендного правоотношения и необходимостью предоставления ему оставшегося после раздела (выдела) земельного участка, поэтому применение ставки арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости спорного земельного участка является законным и обоснованным. Заключая договор аренды от 05.11.2015 N 01-09/1257, истец согласился с существенным условием в виде размера арендной платы. Применение новой кадастровой стоимости возможно с 01.01.2017.
В отзыве на кассационную жалобу общество указало, что основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.
В судебном заседании представитель управления поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель общества возражал против отмены обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела и установлено судами, ООО "РогСибАл" в соответствии с распоряжением управления в г. Сочи от 29.12.2006 N 04-04/4713С путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды предоставлен земельный участок площадью 1 635 178,79 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:0074 сроком на 49 лет, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, для сельскохозяйственного использования в связи с приобретением ООО "РогСибАл" по договору купли-продажи от 10.11.2006 объектов имущественного комплекса у ФГУП "Южзеленхоз", которые располагались на данном земельном участке.
Во исполнение названного распоряжения 29.01.2007 управление (арендодатель) и ООО "РогСибАл" (арендатор) заключили договор N 7700000689 аренды земельного участка из земель поселений площадью 1 635 178,79 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:0074, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, для сельскохозяйственного использования, сроком до 29.12.2055 (пункт 2.1 договора).
17 июня 2009 года управление и ООО "РогСибАл" заключили договор N 7700001278 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов площадью 145 192 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:108, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, с разрешенным использованием - для размещения олимпийских объектов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Этот земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:0074.
08 сентября 2009 года ООО "РогСибАл" и общество заключили договор уступки прав (цессии), который зарегистрирован в установленном порядке 07.10.2010.
По заявлению общества сформирован и выделен в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1047, входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0000000:74 (ответ филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 16.05.2016), земельный участок площадью 44 838 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1162, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
Во исполнение распоряжения от 17.06.2015 N 413-р управление (арендодатель) и общество (арендатор) 05.11.2015 заключили договор N 01-09/1257 аренды земельного участка площадью 44 838 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1162, находящегося в федеральной собственности из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для размещения многофункционального рекреационно-жилого комплекса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Срок аренды установлен до 16.06.2064 (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке 30.11.2015.
На момент заключения договора аренды (05.11.2015) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 утверждена распоряжением главы (губернатора) администрации Краснодарского края от 29.12.2007 N 1202-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края". Распоряжением главы (губернатора) администрации Краснодарского края от 05.02.2010 N 57-Р названного распоряжение признано утратившим силу (отменено).
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05.02.2010 N 58 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Краснодарского края" (опубликовано в газете "Кубанские новости" от 08.02.2010 N 21) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 установлена в размере 567 846 815 рублей 58 копеек. Постановлением главы (губернатора) администрации Краснодарского края от 27.12.2011 N 1561 указанное постановление отменено.
Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 установлена в размере 567 846 815 рублей 58 копеек. В пункте 6 данного приказа определено, что он вступает в силу с 01.01.2012.
Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 составляет 11 356 936 рублей 31 копейку.
Общество, полагая, что стоимость годовой арендной платы является завышенной, 29.12.2015 обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (вх. N 83816) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 в размере его рыночной стоимости.
Решением комиссии от 28.01.2016 N 4/1 кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере 67 252 тыс. рублей.
В письме от 20.04.2016 N 01-01-05/120 общество сообщило управлению об изменении кадастровой стоимости земельного участка и необходимости подписания дополнительного соглашения к договору от 05.11.2015 N 01-09/1257 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Истец просил изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 1 008 780 рублей, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 67 252 000 рублей и процентной ставки 1,5%".
Общество, полагая, что пункт 3.1 договора аренды является недействительным, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку переданный в аренду обществу земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа горно-санитарной охраны курорта г. Сочи), а договор от 05.11.2015 заключен после введения в действие Земельного кодекса, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:74, из которого образован участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1162, принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГУП "Южзеленхоз". Распоряжением управления от 29.12.2006 N 04-04/4713С право постоянного (бессрочного) пользования ФГУП "Южзеленхоз" прекращено, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:74 передан в аренду ООО "РогСибАл". Заключая договор аренды земельного участка от 05.11.2015, общество переоформило право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:74, который занят объектами недвижимого имущества, приобретенными обществом у ФГУП "Южзеленхоз" по договору купли-продажи от 10.11.2006.
В спорный период земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:74 в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса относился к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения), что подтверждается кадастровым паспортом (т. 1, л.д. 71-80).
Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).
В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - согласно пункту 10 статьи 3 данного Закона. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Согласно подпункту "г" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением от 16.07.2009 N 582, размер арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
На основании пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.
Таким образом, общество оформило свое право на земельный участок путем заключения договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.
Следовательно, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды от 25.10.2012 N 7700002741 в части пункта 3.1 противоречит пункту 2 статьи 3 Вводного закона и подпункту "г" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением от 16.07.2009 N 582, и нарушает права и законные интересы общества.
На момент заключения договора аренды (05.11.2015) размер арендной платы определялся в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, поэтому актуализация ее размера могла осуществляться в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно абзацу 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
29 декабря 2015 года истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (вх. N 83816) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 в размере его рыночной стоимости.
Решением комиссии от 28.01.2016 N 4/1 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 установлена в размере 67 252 тыс. рублей.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, применив изложенные правовые нормы, судебные инстанции обоснованно удовлетворили исковые требования общества.
Кассационная жалоба управления не содержит доводов, опровергающих выводы судебных инстанций.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 19.09.2016 и апелляционного постановления от 19.12.2016 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2016 по делу N А32-21248/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ
Я.Е.ВОЛКОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)