Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01.11.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 08.11.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А., Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Анисимовым А.Р., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью Банк "Элита" - Фионин Д.Е. (доверенность от 13.01.2016 N 48/5), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" на решение Арбитражного суда Калужской области от 07.09.2017 по делу N А23-8267/2016 (судья Шатская О.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" (ОГРН 1164027050494, ИНН 4029053933) к обществу с ограниченной ответственностью "Терра Групп" (ОГРН 1114027005080, ИНН 4027105086) 248000), обществу с ограниченной ответственностью Банк "Элита" (ОГРН 1024000001002, ИНН 4026005138) с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: временного управляющего ООО "Терра Групп" Бурылова Виктора Николаевича, г. Калуга; Миронова Геннадия Сергеевича, г. Москва; Покровской Нины Егоровны, д. Курыничи Козельского района Калужской области; Зерновой Валентины Николаевны, д. Каменка Козельского района Калужской области; Ницак Ирины Николаевны, г. Козельск Калужской области; Кузнецовой Ираиды Александровны, г. Москва; Субботиной Татьяны Ивановны, г. Москва; Рожкова Николая Ивановича, д. Каменка Козельского района Калужской области; Белкиной Олеси Ивановны, д. Каменка Козельского района Калужской области; Кулакова Михаила Владимировича, г. Москва; Ахапкина Сергея Яковлевича, д. Копаново Козельского района Калужской области; Жучкова Юрия Алексеевича, г. Козельск Калужской области; Бутрина Сергея Алексеевича, г. Козельск Калужской области; Шигаевой Любови Ивановны, г. Химки Московской области; Лейкиной Татьяны Ивановны, г. Химки Московской области; Никулиной Евдокии Васильевны, д. Каменка Козельского района Калужской области; Муравьева Виктора Евгеньевича, с. Совхоз им. Ленина Дзержинского района Калужской области; Попкова Николая Ивановича, г. Калуга; Пряхиной Екатерины Андрияновны, д. Каменка Козельского района Калужской области; Гусевой Любови Васильевны, г. Калуга; Капитоновой Людмилы Вячеславовны, д. Осеева Московской области; Степиной Ольги Петровны, г. Калуга; Попковой Пелагеи Сергеевны, д. Каменка Козельского района Калужской области; Гостевой Любови Сергеевны, г. Брянск; Петраковой Ирины Сергеевны, д. Каменка Козельского района Калужской области; Камышниковой Светланы Ивановны, г. Калуга; Герасимова Андрея Сергеевича, г. Москва; администрации (исполнительно-распорядительный орган) сельского поселения "Деревня Каменка" (ОГРН 1054000017323, ИНН 4009007216), администрации муниципального района "Козельский район" (исполнительно-распорядительный орган) (249722, Калужская обл., (ОГРН 1024000670308, ИНН 4009005096) о расторжении договора аренды земельного участка,
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Перспектива" (далее - истец, ООО "Перспектива") обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Терра Групп", обществу с ограниченной ответственностью Банк "Элита" (далее - ответчики, ООО "Терра Групп", Банк "Элита") о расторжении договора аренды земельного участка.
Определением от 13.03.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен временный управляющий ООО "Терра Групп" Бурылов Виктор Николаевич, определением от 12.05.2017 в качестве третьих лиц привлечены: Миронов Г.С., Покровская Н.Е., Зернова В.Н., Ницак И.Н., Кузнецова И.А., Субботина Т.И., Рожков Н.И., Белкина О.И., Кулаков М.В., Ахапкин С.Я., Жучков Ю.А., Бутрин С.А., Шигаева Л.И., Лейкина Т.И., Никулина Е.В., Муравьев В.Е., Попков Н.И., Пряхина Е.А., Гусева Л.В., Капитонова Л.В., Степина О.П., Попкова П.С., Гостева Л.С., Петракова И.С., Камышникова С.И., Герасимов А.С., а определением от 07.07.2017 - администрация сельского поселения "Деревня Каменка" и администрация муниципального района "Козельский район".
Решением от 07.09.2017 в иске отказано.
В апелляционной жалобе истец просит отменить указанное решение. По мнению заявителя, судом не учтено решение общего собрания собственников земельного участка о расторжении договора аренды; существенного нарушения условий договора аренды со стороны прежнего арендатора - ООО "Терра Групп". Заявитель не согласен с вводом суда о несоблюдении претензионного порядка разрешения спора. Считает также, что договор аренды земельного участка является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы все его существенные условия.
Представитель ответчика с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. Решение просил оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции представителей не направили.
Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 112) с 22.10.2014 ООО "Перспектива" является собственником 266/1299 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 40:10:00 00 00:129 из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства площадью 13 194 751 кв. м.
До возникновения права собственности истца на указанный земельный участниками долевой собственности и ООО "Терра Групп" 09.11.2012 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (т. 1, л.д. 34-37). Срок аренды участка в соответствии с п. 2.1. договора составляет 49 (сорок девять) лет с момента государственной регистрации договора аренды. Вышеуказанный договор зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии 13.03.2013, что следует из соответствующей регистрационной надписи (т. 1, л.д. 37). По акту приема-передачи 09.11.2012 (т. 1, л.д. 38) арендованный участок передан Арендатору.
Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора. Так, в соответствии с пунктами 3.1. и 3.4. договора аренды за пользование участком Арендатор обязан уплачивать арендную плату, годовой размер которой определяется как произведение показателя кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент 0,5 (в процентах); арендная плата вносится безналичными и наличными денежными средствами с ограничениями, предусмотренными законодательством РФ, по истечении каждого года аренды в течение тридцати дней после окончания года аренды.
По договору об отступном от 24.05.2016 (т. 2, л.д. 1-13) права и обязанности Арендатора по вышеуказанному договору аренды были переданы Банку "Элита".
30.11.2016 участниками долевой собственности на арендованный земельный участок проведено общее собрание, на котором единогласно присутствующими на собрании лицами принято решение о расторжении вышеуказанного договора аренды (протокол т. 1, л.д. 39-40).
Ссылаясь на указанное решение, а также на ненадлежащее выполнение Арендатором условий договора в части внесения арендной платы и неиспользования арендованного земельного участка по назначению, истец обратился с настоящим иском в суд.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Обращаясь с настоящим иском, истец ссылается на существенное нарушение условий договора аренды со стороны ООО "Терра Групп", выразившимся в нарушении сроков оплаты по договору, а также неиспользование земельного участка.
В то же время как следует из материалов дела, с 24.05.2016 права по договору аренды от 09.11.2012 перешли от ООО "Терра Групп" к ООО банк "Элита" по договору об отступном.
Поскольку с 24.05.2016 арендатором земельного участка является ООО банк "Элита", суд области правомерно отказал в иске к ООО "Терра Групп".
Истец в качестве основания для расторжения договора аренды с банком ссылается на переход к нему всех прав и обязанностей прежнего арендатора на основании договора об отступном.
Вместе с тем, договор об отступном от 24.05.2016 не содержит условий о переводе задолженности по арендной плате за предыдущего арендатора. Объем прав и обязанностей по договору об отступном ограничен передачей права аренды с указанной даты.
Доказательств использования ответчиком земельного участка до 24.05.2016 не представлено, следовательно, оснований для начисления банку арендной платы за указанный период отсутствуют (п. 1 ст. 328 ГК РФ, п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Доказательств того, что за период с 26.05.2016 до 05.12.2016 (направление уведомления о расторжении договора аренды) банком допущены существенные нарушения условий договора аренды, материалы дела не содержат.
Письмо от 30.11.2016 (т. 1, л.д. 52), а также письмо от 05.12.2016 (т. 1, л.д. 86) не содержат указания на допущение банком какого-либо нарушения условий договора, срок для устранения такого нарушения также не обозначен.
В письме от 30.11.2016 истец просит ответчика дать согласие на регистрацию права собственности истца на земельные участка, образованные в результате выдела доли в натуре.
В письме от 05.12.2016 истец указывает в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды принятие собственниками земельного участка решения на общем собрании о расторжении договора аренды от 09.11.2012.
Вместе с тем, по смыслу ст. 450, 619 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, принятие такого решения общим собранием участников земельного участка само по себе без установленных законом или договором случаев не является достаточным основанием для досрочного расторжения договора.
Относительно довода истца о неиспользовании земельного участка по назначению в соответствии с его разрешенным использованием и отсутствие ведения сельскохозяйственной деятельности, судебная коллегия отмечает следующее.
Из системного толкования условий п. 4.4 договора не следует, что на арендатора возложена обязанность по ведению сельскохозяйственной деятельности на земельном участке. Доказательств ухудшения качества земельного участка материалы дела не содержат.
Согласно представленным в материалы дела писем надзорных органов (т. 4, л.д. 79, т. 5, л.д. 3, 6) следует, что какие-либо проверочные мероприятия в отношении банка не проводились.
Акты проверок, составленные в отношении ООО "Терра Групп" не являются доказательствами ненадлежащего использования земельного участка ООО банк "Элита".
Акт проверки использования по назначению земельного участка от 31.05.2017 (т. 4, л.д. 2) составлен после обращения с настоящим иском в суд. Кроме того, акт составлен лицами, не уполномоченными осуществлять надзор за землями сельскохозяйственного назначения или делать анализ из состояния.
По сути, требование истца о расторжении договора аренды мотивировано неполучением согласия банка на регистрацию права собственности истца на земельные участки, образуемые при выделении его доли в натуре.
В силу п. 4 ст. 11.3. Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям.
В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых или измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Таким образом, законодательно определен как порядок выдела земельных участков в счет земельных долей собственников, так и правовые последствия такого выдела, защита (при выделе участков в счет долей) прав землепользователей (включая арендаторов), использующих изменяемый земельный участок не на праве собственности.
Неполучение согласия арендатора на образование земельных участков не является основанием для расторжения договора аренды.
По смыслу положений п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
По правилам части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.
Доводы жалобы о недействительности договора об отступном не принимаются, поскольку он не признан таковым в установленном законом порядке.
Ссылка заявителя на незаключенность договора аренды ввиду отсутствия согласования всех существенных условий договора подлежит отклонению.
Действующее законодательств не содержит ограничений по обороту (передаче в аренду) земельных участков, границы которых не определены в установленном законом порядке. Из материалов дела не следует, что у сторон возникли неясности или противоречия относительно земельного участка, переданного в аренду. Размер арендной платы и порядок ее определения также согласован сторонами. С учетом изложенного, суд области правомерно не усмотрел оснований для признания договора аренды от 09.11.2012 незаключенным.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда области о том, что с настоящим иском собственники земельного участка должны обратиться совместно или при наличии соответствующего соглашения и наделениями полномочиями на это конкретное лицо.
В силу положений п. 1 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ.
В случае, если количество участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей установленных статьями 12 - 14 ФЗ "Об обороте земель".
Таким образом, указанная норма устанавливает приоритет специальной нормы над общей, и решение о порядке владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.
Как усматривается из материалов дела, 30.11.2016 на состоявшемся собрании участников долевой собственности присутствующими на собрании и представляемыми по доверенности было принято решение о расторжении договора аренды. Данное решение, исходя из положений вышеуказанных норм, является обязательным для всех участников долевой собственности.
При указанных обстоятельствах обращение в суд одного из участников долевой собственности, который является стороной по договору, долевым собственником земельного участка, с исковым заявлением о расторжении договора аренды является лишь способом реализации решения принятого общим собранием ввиду отказа арендатора от расторжения договора во внесудебном порядке.
Вместе с тем данный вывод суда области не повлек принятия неверного решения.
Иные доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, оснований для которой у суда не имеется.
Поскольку установленных ст. 270 АПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Калужской области от 07.09.2017 по делу N А23-8267/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.11.2017 N 20АП-6393/2017 ПО ДЕЛУ N А23-8267/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 ноября 2017 г. по делу N А23-8267/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01.11.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 08.11.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А., Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Анисимовым А.Р., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью Банк "Элита" - Фионин Д.Е. (доверенность от 13.01.2016 N 48/5), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" на решение Арбитражного суда Калужской области от 07.09.2017 по делу N А23-8267/2016 (судья Шатская О.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" (ОГРН 1164027050494, ИНН 4029053933) к обществу с ограниченной ответственностью "Терра Групп" (ОГРН 1114027005080, ИНН 4027105086) 248000), обществу с ограниченной ответственностью Банк "Элита" (ОГРН 1024000001002, ИНН 4026005138) с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: временного управляющего ООО "Терра Групп" Бурылова Виктора Николаевича, г. Калуга; Миронова Геннадия Сергеевича, г. Москва; Покровской Нины Егоровны, д. Курыничи Козельского района Калужской области; Зерновой Валентины Николаевны, д. Каменка Козельского района Калужской области; Ницак Ирины Николаевны, г. Козельск Калужской области; Кузнецовой Ираиды Александровны, г. Москва; Субботиной Татьяны Ивановны, г. Москва; Рожкова Николая Ивановича, д. Каменка Козельского района Калужской области; Белкиной Олеси Ивановны, д. Каменка Козельского района Калужской области; Кулакова Михаила Владимировича, г. Москва; Ахапкина Сергея Яковлевича, д. Копаново Козельского района Калужской области; Жучкова Юрия Алексеевича, г. Козельск Калужской области; Бутрина Сергея Алексеевича, г. Козельск Калужской области; Шигаевой Любови Ивановны, г. Химки Московской области; Лейкиной Татьяны Ивановны, г. Химки Московской области; Никулиной Евдокии Васильевны, д. Каменка Козельского района Калужской области; Муравьева Виктора Евгеньевича, с. Совхоз им. Ленина Дзержинского района Калужской области; Попкова Николая Ивановича, г. Калуга; Пряхиной Екатерины Андрияновны, д. Каменка Козельского района Калужской области; Гусевой Любови Васильевны, г. Калуга; Капитоновой Людмилы Вячеславовны, д. Осеева Московской области; Степиной Ольги Петровны, г. Калуга; Попковой Пелагеи Сергеевны, д. Каменка Козельского района Калужской области; Гостевой Любови Сергеевны, г. Брянск; Петраковой Ирины Сергеевны, д. Каменка Козельского района Калужской области; Камышниковой Светланы Ивановны, г. Калуга; Герасимова Андрея Сергеевича, г. Москва; администрации (исполнительно-распорядительный орган) сельского поселения "Деревня Каменка" (ОГРН 1054000017323, ИНН 4009007216), администрации муниципального района "Козельский район" (исполнительно-распорядительный орган) (249722, Калужская обл., (ОГРН 1024000670308, ИНН 4009005096) о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Перспектива" (далее - истец, ООО "Перспектива") обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Терра Групп", обществу с ограниченной ответственностью Банк "Элита" (далее - ответчики, ООО "Терра Групп", Банк "Элита") о расторжении договора аренды земельного участка.
Определением от 13.03.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен временный управляющий ООО "Терра Групп" Бурылов Виктор Николаевич, определением от 12.05.2017 в качестве третьих лиц привлечены: Миронов Г.С., Покровская Н.Е., Зернова В.Н., Ницак И.Н., Кузнецова И.А., Субботина Т.И., Рожков Н.И., Белкина О.И., Кулаков М.В., Ахапкин С.Я., Жучков Ю.А., Бутрин С.А., Шигаева Л.И., Лейкина Т.И., Никулина Е.В., Муравьев В.Е., Попков Н.И., Пряхина Е.А., Гусева Л.В., Капитонова Л.В., Степина О.П., Попкова П.С., Гостева Л.С., Петракова И.С., Камышникова С.И., Герасимов А.С., а определением от 07.07.2017 - администрация сельского поселения "Деревня Каменка" и администрация муниципального района "Козельский район".
Решением от 07.09.2017 в иске отказано.
В апелляционной жалобе истец просит отменить указанное решение. По мнению заявителя, судом не учтено решение общего собрания собственников земельного участка о расторжении договора аренды; существенного нарушения условий договора аренды со стороны прежнего арендатора - ООО "Терра Групп". Заявитель не согласен с вводом суда о несоблюдении претензионного порядка разрешения спора. Считает также, что договор аренды земельного участка является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы все его существенные условия.
Представитель ответчика с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. Решение просил оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции представителей не направили.
Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 112) с 22.10.2014 ООО "Перспектива" является собственником 266/1299 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 40:10:00 00 00:129 из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства площадью 13 194 751 кв. м.
До возникновения права собственности истца на указанный земельный участниками долевой собственности и ООО "Терра Групп" 09.11.2012 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (т. 1, л.д. 34-37). Срок аренды участка в соответствии с п. 2.1. договора составляет 49 (сорок девять) лет с момента государственной регистрации договора аренды. Вышеуказанный договор зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии 13.03.2013, что следует из соответствующей регистрационной надписи (т. 1, л.д. 37). По акту приема-передачи 09.11.2012 (т. 1, л.д. 38) арендованный участок передан Арендатору.
Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора. Так, в соответствии с пунктами 3.1. и 3.4. договора аренды за пользование участком Арендатор обязан уплачивать арендную плату, годовой размер которой определяется как произведение показателя кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент 0,5 (в процентах); арендная плата вносится безналичными и наличными денежными средствами с ограничениями, предусмотренными законодательством РФ, по истечении каждого года аренды в течение тридцати дней после окончания года аренды.
По договору об отступном от 24.05.2016 (т. 2, л.д. 1-13) права и обязанности Арендатора по вышеуказанному договору аренды были переданы Банку "Элита".
30.11.2016 участниками долевой собственности на арендованный земельный участок проведено общее собрание, на котором единогласно присутствующими на собрании лицами принято решение о расторжении вышеуказанного договора аренды (протокол т. 1, л.д. 39-40).
Ссылаясь на указанное решение, а также на ненадлежащее выполнение Арендатором условий договора в части внесения арендной платы и неиспользования арендованного земельного участка по назначению, истец обратился с настоящим иском в суд.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Обращаясь с настоящим иском, истец ссылается на существенное нарушение условий договора аренды со стороны ООО "Терра Групп", выразившимся в нарушении сроков оплаты по договору, а также неиспользование земельного участка.
В то же время как следует из материалов дела, с 24.05.2016 права по договору аренды от 09.11.2012 перешли от ООО "Терра Групп" к ООО банк "Элита" по договору об отступном.
Поскольку с 24.05.2016 арендатором земельного участка является ООО банк "Элита", суд области правомерно отказал в иске к ООО "Терра Групп".
Истец в качестве основания для расторжения договора аренды с банком ссылается на переход к нему всех прав и обязанностей прежнего арендатора на основании договора об отступном.
Вместе с тем, договор об отступном от 24.05.2016 не содержит условий о переводе задолженности по арендной плате за предыдущего арендатора. Объем прав и обязанностей по договору об отступном ограничен передачей права аренды с указанной даты.
Доказательств использования ответчиком земельного участка до 24.05.2016 не представлено, следовательно, оснований для начисления банку арендной платы за указанный период отсутствуют (п. 1 ст. 328 ГК РФ, п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Доказательств того, что за период с 26.05.2016 до 05.12.2016 (направление уведомления о расторжении договора аренды) банком допущены существенные нарушения условий договора аренды, материалы дела не содержат.
Письмо от 30.11.2016 (т. 1, л.д. 52), а также письмо от 05.12.2016 (т. 1, л.д. 86) не содержат указания на допущение банком какого-либо нарушения условий договора, срок для устранения такого нарушения также не обозначен.
В письме от 30.11.2016 истец просит ответчика дать согласие на регистрацию права собственности истца на земельные участка, образованные в результате выдела доли в натуре.
В письме от 05.12.2016 истец указывает в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды принятие собственниками земельного участка решения на общем собрании о расторжении договора аренды от 09.11.2012.
Вместе с тем, по смыслу ст. 450, 619 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, принятие такого решения общим собранием участников земельного участка само по себе без установленных законом или договором случаев не является достаточным основанием для досрочного расторжения договора.
Относительно довода истца о неиспользовании земельного участка по назначению в соответствии с его разрешенным использованием и отсутствие ведения сельскохозяйственной деятельности, судебная коллегия отмечает следующее.
Из системного толкования условий п. 4.4 договора не следует, что на арендатора возложена обязанность по ведению сельскохозяйственной деятельности на земельном участке. Доказательств ухудшения качества земельного участка материалы дела не содержат.
Согласно представленным в материалы дела писем надзорных органов (т. 4, л.д. 79, т. 5, л.д. 3, 6) следует, что какие-либо проверочные мероприятия в отношении банка не проводились.
Акты проверок, составленные в отношении ООО "Терра Групп" не являются доказательствами ненадлежащего использования земельного участка ООО банк "Элита".
Акт проверки использования по назначению земельного участка от 31.05.2017 (т. 4, л.д. 2) составлен после обращения с настоящим иском в суд. Кроме того, акт составлен лицами, не уполномоченными осуществлять надзор за землями сельскохозяйственного назначения или делать анализ из состояния.
По сути, требование истца о расторжении договора аренды мотивировано неполучением согласия банка на регистрацию права собственности истца на земельные участки, образуемые при выделении его доли в натуре.
В силу п. 4 ст. 11.3. Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям.
В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых или измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Таким образом, законодательно определен как порядок выдела земельных участков в счет земельных долей собственников, так и правовые последствия такого выдела, защита (при выделе участков в счет долей) прав землепользователей (включая арендаторов), использующих изменяемый земельный участок не на праве собственности.
Неполучение согласия арендатора на образование земельных участков не является основанием для расторжения договора аренды.
По смыслу положений п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
По правилам части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.
Доводы жалобы о недействительности договора об отступном не принимаются, поскольку он не признан таковым в установленном законом порядке.
Ссылка заявителя на незаключенность договора аренды ввиду отсутствия согласования всех существенных условий договора подлежит отклонению.
Действующее законодательств не содержит ограничений по обороту (передаче в аренду) земельных участков, границы которых не определены в установленном законом порядке. Из материалов дела не следует, что у сторон возникли неясности или противоречия относительно земельного участка, переданного в аренду. Размер арендной платы и порядок ее определения также согласован сторонами. С учетом изложенного, суд области правомерно не усмотрел оснований для признания договора аренды от 09.11.2012 незаключенным.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда области о том, что с настоящим иском собственники земельного участка должны обратиться совместно или при наличии соответствующего соглашения и наделениями полномочиями на это конкретное лицо.
В силу положений п. 1 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ.
В случае, если количество участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей установленных статьями 12 - 14 ФЗ "Об обороте земель".
Таким образом, указанная норма устанавливает приоритет специальной нормы над общей, и решение о порядке владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.
Как усматривается из материалов дела, 30.11.2016 на состоявшемся собрании участников долевой собственности присутствующими на собрании и представляемыми по доверенности было принято решение о расторжении договора аренды. Данное решение, исходя из положений вышеуказанных норм, является обязательным для всех участников долевой собственности.
При указанных обстоятельствах обращение в суд одного из участников долевой собственности, который является стороной по договору, долевым собственником земельного участка, с исковым заявлением о расторжении договора аренды является лишь способом реализации решения принятого общим собранием ввиду отказа арендатора от расторжения договора во внесудебном порядке.
Вместе с тем данный вывод суда области не повлек принятия неверного решения.
Иные доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, оснований для которой у суда не имеется.
Поскольку установленных ст. 270 АПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 07.09.2017 по делу N А23-8267/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М.ДАЙНЕКО
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
О.Г.ТУЧКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)