Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 01 июня 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
при участии в судебном заседании:
от истца - представители Третьяков В.Г. и Грахова С.В. по доверенности N 4 от 02.10.2016 (до и после перерыва),
от ответчика - представители Ивлев Д.В. по доверенности N 9833 от 15.12.2016 (до перерыва); Злобин В.В. по доверенности N 9831 от 15.12.2016 (после перерыва),
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 25 мая - 01 июня 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Родионова Алексея Владимировича на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 марта 2017 года, принятое по делу N А55-25861/2016 (судья Веремей Л.Н.),
по иску индивидуального предпринимателя Родионова Алексея Владимировича (ОГРНИП 312631507400011, ИНН 631502492096),
к Муниципальному образованию городской округ Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск (ОГРН 1026303118841, ИНН 6330001300),
третье лицо - ГУП Самарской области "ЦТИ",
о признании договора прекратившимся (расторгнутым) и взыскании 183 800 руб.,
Индивидуальный предприниматель Родионов Алексей Владимирович обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Муниципальному образованию городской округ Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск о признании прекратившимся (расторгнутым) договор купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9 и взыскании с ответчика суммы внесенного задатка в двойном размере в размере 183 800 руб.
Определением арбитражного суда от 13.02.2017 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено ГУП Самарской области "ЦТИ".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.03.2017 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании до и после перерыва представители истца поддержали апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просили суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Представители ответчика (до и после перерыва) возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считают, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просили оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 10.09.2013 Администрация г.о. Новокуйбышевск разместила информационное сообщение о проведении аукциона, в котором указала, что объектом продажи является нежилое здание картофелехранилища с земельным участком по указанному выше адресу, начальная цена продажи 919 000,00 руб.
По результатам торгов в соответствии с протоколом от 06.11.2013 об итогах аукциона, 18 ноября 2013 года между истцом (покупатель) и ответчиком в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области от имени муниципального образования городской округ Новокуйбышевск (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимости N 9 (л.д. 13-15 том 1), по условиям которого продавец передает, а покупатель приобретает в собственность на условиях, изложенных в настоящем договоре, следующее имущество (далее - Объект):
- - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: размещение производственных и промышленных предприятий V-VI класса вредности: сельскохозяйственные предприятия и объекты сельскохозяйственного назначения - занятый зданием картофелехранилища, общая площадь 13 574 кв. м, адрес (местонахождение): Самарская обл., г.о. Новокуйбышевск, п. Маяк, ул. Чапаева, кадастровый номер 63:04:0401004:943, находящееся в собственности муниципального образования "Городской округ Новокуйбышевск";
- - здание картофелехранилища, литера А, А1, расположенное по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, пос. Маяк, площадью 629,20 кв. м, находящееся в собственности муниципального образования - город Новокуйбышевск.
В соответствии с разделом 2 договора, продавец обязан подготовить Объект к передаче, включая составление акта приема-передачи и передать его покупателю в течение 30 дней с даты полной оплаты имущества, представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект. Покупатель обязан осуществлять расчеты по договору, перед подписанием акта приема-передачи Объекта осмотреть и проверить его состояние.
В соответствии с п. 3.1 договора цена Объекта составляет 964 950,00 руб. с учетом НДС.
Внесенный ранее покупателем задаток в размере 91 900,00 руб. (п. 3.3. договора) платежным поручением N 160 от 11.10.2013, засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2014 по делу N А55-18690/2014 с истца в пользу ответчика взыскана задолженность по договору купли-продажи имущества от 18.11.2013 в размере 873 050 руб. и неустойка в сумме 65 278,87 руб.
30.04.2015 в адрес ответчика направлено требование о возврате задатка в двойном размере, которое оставлено без удовлетворения.
11.10.2016 истец заявил отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9.
Полагая, что договор купли-продажи недвижимости является прекратившимся (расторгнутым) в связи с односторонним отказом покупателя, истец обратился в арбитражный суд с заявленным иском.
Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции считает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленного иска.
Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с пунктом 4 статьи 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. При этом признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (статья 4 АПК РФ).
Судом установлено, что спорный договор купли-продажи между сторонами заключен по результатам торгов в соответствии с протоколом от 06.11.2013 об итогах аукциона, 18 ноября 2013.
Как следует из материалов дела, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-5965/2016 и делу N А55-18960/2014 установлено, что договор купли-продажи N 9 от 18.11.2013 подписан сторонами, заключен ими в требуемой законодательством письменной форме, а также содержит в себе соглашение сторон по всем существенным условиям договора, в том числе: о предмете договора купли-продажи, о его месторасположении, о цене договора, является заключенным и продавец обязан произвести оплату стоимости объектов недвижимости по указанному договору.
Оценивая положения договора купли-продажи недвижимости N 9 от 18.11.2013, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям 454, 554, 550, 555 ГК РФ о согласовании предмета договора купли-продажи, его месторасположении, о цене договора как существенных условий договора купли-продажи недвижимости.
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора купли-продажи суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 30 ГК РФ. При этом, действительность и заключенность договора купли-продажи N 9 от 18.11.2013 при рассмотрении настоящего дела сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.06.2015) односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
По смыслу изложенной правовой нормы п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора возможен только в случае, если это допускается законом или соглашением сторон.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 7.2 договора установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. По соглашению сторон данный договор не расторгался.
Как следует из материалов дела, условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 ноября 2013 года N 9 не предусмотрено право одностороннего отказа от исполнения договора в порядке п. 3 ст. 450 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" со дня приема заявок лицо, желающее приобрести государственное или муниципальное имущество, имеет право на ознакомление с информацией о подлежащем приватизации имуществе.
Из материалов дела усматривается, что потенциальным покупателям Администрация предоставила для ознакомления заключение ООО "Титул Гранд" N 442-13 от 04.09.2013 г. о рыночной стоимости Объекта. При этом в графе "состояние объекта" указано, что здание требует ремонта.
Истец, проявляя надлежащую осмотрительность и разумность мог своевременно ознакомиться с документацией аукциона, выяснить вопрос о фактическом состоянии спорного здания, его технических характеристиках, определить степень необходимого ремонта (косметический, капитальный и т.п.).
Как установлено судом, ранее 13.02.2012 между ИП Родионовым А.В. (арендатор) и МО г.о. Новокуйбышевск в лице Администрации г.о. Новокуйбышевск (арендодатель) был подписан договор аренды здания картофелехранилища N 1/2012, однако, 14.02.2012 он был расторгнут по соглашению сторон.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на существенное нарушение условия о качестве товара, не оговоренное ни продавцом, ни покупателем, на основании справки ГУП Самарской области "Центр технической инвентаризации" Новокуйбышевский филиал от 18.05.2016 г N 247 является несостоятельной.
Согласно справке ГУП Самарской области "Центр технической инвентаризации" Новокуйбышевский филиал от 18.05.2016 г N 247 (л.д. 54,55 том 1), представленной истцом в материалы дела, в ввиду нахождения основных несущих конструктивных элементов - стен и перекрытий в разрушенном состоянии, эксплуатация здания картофелехранилища представляет угрозу жизни и безопасности людей, использование здания картофелехранилища по назначению невозможно, картофелехранилище не отвечает обычно установленным требованиям к зданиям, т. к. не представляет собой объемную прочную и устойчивую строительную конструкцию, не позволяет нормальную его эксплуатацию, не пригодно для использования не только по назначению, но и в целом как недвижимое имущество.
Вместе с тем, представленная справка составлена по истечении практически двух с половиной лет после проведения аукциона и заключения договора.
Проанализировав содержание информационного сообщения о проведении аукциона, суд установил, что орган местного самоуправления указал необходимые сведения о технических характеристиках отчуждаемых объектов.
В силу ст. 474 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен произвести проверку качества приобретаемого недвижимого имущества.
С более полной информацией по техническим характеристикам, документацией истец имел возможность ознакомиться при подписании договора и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с приобретением имущества, в том числе и необходимостью проведения ремонтных работ на спорном объекте. Однако, истец, как потенциальный участник торгов, данное право не реализовал, каких-либо возражений в адрес организатора торгов не заявлял, в деле отсутствуют сведения о том, что ответчик препятствовал обследованию объекта.
Более того, как следует из материалов дела, истец в мае 2014 обратился за государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.
Управлением Росреестра по Самарской области истцу в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество было отказано, что подтверждается уведомлением от 08.05.2014 N 04/511/2013-323. Каких-либо возражений относительно технического состояния спорного имущества истцом также не заявлялось, что позволяет считать, что имущество, в том числе и его состояние при обращении в органы Росреестра также в полной мере устраивало истца.
Ссылка заявителя на постановление о возбуждении уголовного дела от 07.03.2012 дознавателем ОД О МВД России по городу Новокуйбышевску Ильдяевой О.М. является несостоятельной, поскольку уголовное дело было возбуждено на основании проверочного материала N 1969 от 28.02.2012, соответственно, факт повреждения спорного имущества был выявлен органами дознания в феврале 2012, то есть еще до заключения договора аренды 13.02.2012 между ИП Родионовым А.В. и МО г.о. Новокуйбышевск в лице Администрации г.о. Новокуйбышевск. Соответственно, оснований полагать, что истец не был знаком с техническим состоянием спорного объекта на момент проведения аукциона, у суда не имеется.
Данное состояние здание и было учтено при оценке отчуждаемого объекта по аукциону в 2013 ООО "Титул Гранд", указавшего, что здание требует ремонта.
В информационном сообщении об аукционе прямо указано, что с дополнительной информацией об объекте, условиями договора купли-продажи и другими сведениями можно ознакомиться в КУМИ по адресу: г. Новокуйбышевск, ул. Коммунистическая, 39.
Истец еще на стадии ознакомления с условиями аукциона и заключения договора купли-продажи должен был принять меры к изучению технического состояния недвижимого имущества. Отсутствие со стороны истца разумной предусмотрительности, выразившейся в ненадлежащей проверке аукционной документации и технического состояния приобретаемого объекта, не может служить основанием для удовлетворения иска по заявленным истцом основаниям.
Поскольку, сведения об объектах, указанные в аукционной документации и договоре купли-продажи, соответствовали на тот момент документам и состоянию объекта недвижимости, не имеется оснований считать, что не переданная покупателю недвижимость не соответствует условиям договора о ее качестве и, что имеются основания для применения последствий, предусмотренных ст. 475 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
В силу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в редакции на момент заключения оспариваемой сделки) обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются: сведения о сторонах договора; наименование государственного или муниципального имущества; место его нахождения; состав и цена государственного или муниципального имущества; количество акций открытого акционерного общества, их категория и стоимость; в соответствии с настоящим Федеральным законом порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя; форма и сроки платежа за приобретенное имущество; условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество; сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению. Обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством Российской Федерации стоимостную оценку, за исключением обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного или муниципального имущества, выполнением работ, уплатой денег.
Право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 32 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").
Согласно условиям договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 г. N 9, продавец обязан подготовить объект к передаче (п. 2.1.1. договора) и передать покупателю объект по акту в срок не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества (п. 2.1.2. договора).
Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела установлено, что до настоящего времени покупателем оплата по договору купли-продажи недвижимости не произведена, обратного истцом в материалы дела не представлено, таким образом имеет место неисполнение условий договора самим покупателем.
При этом арбитражным судом учтена позиция истца, изложенная в частной жалобе в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда (л.д. 107-111 том 1) по договору от 18.11.2013 N 9, где истец указал, что приобретая спорные объекты недвижимости, он планировал использовать их для личных нужд своей семьи, а именно в нежилом здании хотел оборудовать гараж для хранения автомобилей, а земельный участок использовать под огородничество.
Следовательно, утверждение истца о том, что он имел интерес в использовании картофелехранилища по прямому назначению для хранения овощей, несостоятельно, поскольку опровергается материалами дела.
При изложенных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9 прекратившимся (расторгнутым) не имеется, в удовлетворении указанных требований правомерно отказано.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика суммы внесенного задатка в двойном размере в размере 183 800 руб. со ссылкой на ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Положение параграфа 7 ГК РФ, в частности пункта 2 статьи 381 Кодекса, согласно которого за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в данном случае не применимо.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Задаток, вносимый участниками торгов, существенно отличается от задатка, предусмотренного ст. 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Законодатель в п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации урегулировал связанные с задатком отношения между организатором и участниками торгов.
Размер задатка, сроки и порядок его внесения указываются в извещении о проведении торгов. Задаток подлежит возврату всем участникам торгов, если последние не состоялись. Если торги состоялись и в результате определен их победитель, задаток возвращается участникам, проигравшим торги.
Истцом уплачен задаток в соответствии с ч. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6 ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Платежная функция задатка в публичных торгах реализуется в случае заключения договора. Исполнение обязательств по договору началось с момента подписания.
Ответственность сторон при торгах по п. 6 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает только в двух случаях:
- лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.
- если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
Статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" положений о взыскании двойного задатка не содержат.
Договор купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9 является действующим, доказательств прекращения обязательств сторон по указанному договору истцом суду не представлено, при таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика суммы задатка в двойном размере.
Доводы истца, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по договору купли-продажи, а также, что объект не существует и изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, являются несостоятельными, поскольку при наличии данных обстоятельств, истец не лишен возможности предъявить требование о расторжении договора купли-продажи и взыскать убытки (неосновательное обогащение) в порядке предусмотренном статьями 14, 393, 450, 453, 1102 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 451 Гражданского Кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- 1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- 2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- 3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- 4. из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Пунктом 4 указанной статьи установлено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Кроме того, в соответствии со п. 8 ст. 448 Гражданского Кодекса РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
С иском о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 ноября 2013 года по основаниям, указанным в ст. 475 ГК РФ или п. 7.2. договора, истец к ответчику в арбитражный суд не обращался, поскольку согласно иску истец просил признать договор купли-продажи недвижимости, заключенный между сторонами, прекращенным.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Истолковав условия спорного договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что пункт 7.2 договора не содержит условия о возможности одностороннего отказа покупателя от исполнения договора.
На основании изложенного, учитывая, что право определения способа судебной защиты и предмета заявленного иска принадлежит истцу, и суд не праве выходить по собственной инициативе за пределы заявленных исковых требований, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что истец как покупатель по договору купли-продажи не наделен правом одностороннего отказа от исполнения договора, в силу чего в отсутствие требования о расторжении договора оснований для признания договора купли-продажи прекращенным не имеется.
Таким образом, судебная коллегия, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 марта 2017 года, принятое по делу N А55-25861/2016, - оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Родионова Алексея Владимировича, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.06.2017 ПО ДЕЛУ N А55-25861/2016
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2017 г. по делу N А55-25861/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 01 июня 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
при участии в судебном заседании:
от истца - представители Третьяков В.Г. и Грахова С.В. по доверенности N 4 от 02.10.2016 (до и после перерыва),
от ответчика - представители Ивлев Д.В. по доверенности N 9833 от 15.12.2016 (до перерыва); Злобин В.В. по доверенности N 9831 от 15.12.2016 (после перерыва),
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 25 мая - 01 июня 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Родионова Алексея Владимировича на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 марта 2017 года, принятое по делу N А55-25861/2016 (судья Веремей Л.Н.),
по иску индивидуального предпринимателя Родионова Алексея Владимировича (ОГРНИП 312631507400011, ИНН 631502492096),
к Муниципальному образованию городской округ Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск (ОГРН 1026303118841, ИНН 6330001300),
третье лицо - ГУП Самарской области "ЦТИ",
о признании договора прекратившимся (расторгнутым) и взыскании 183 800 руб.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Родионов Алексей Владимирович обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Муниципальному образованию городской округ Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск о признании прекратившимся (расторгнутым) договор купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9 и взыскании с ответчика суммы внесенного задатка в двойном размере в размере 183 800 руб.
Определением арбитражного суда от 13.02.2017 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено ГУП Самарской области "ЦТИ".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.03.2017 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании до и после перерыва представители истца поддержали апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просили суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Представители ответчика (до и после перерыва) возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считают, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просили оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 10.09.2013 Администрация г.о. Новокуйбышевск разместила информационное сообщение о проведении аукциона, в котором указала, что объектом продажи является нежилое здание картофелехранилища с земельным участком по указанному выше адресу, начальная цена продажи 919 000,00 руб.
По результатам торгов в соответствии с протоколом от 06.11.2013 об итогах аукциона, 18 ноября 2013 года между истцом (покупатель) и ответчиком в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области от имени муниципального образования городской округ Новокуйбышевск (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимости N 9 (л.д. 13-15 том 1), по условиям которого продавец передает, а покупатель приобретает в собственность на условиях, изложенных в настоящем договоре, следующее имущество (далее - Объект):
- - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: размещение производственных и промышленных предприятий V-VI класса вредности: сельскохозяйственные предприятия и объекты сельскохозяйственного назначения - занятый зданием картофелехранилища, общая площадь 13 574 кв. м, адрес (местонахождение): Самарская обл., г.о. Новокуйбышевск, п. Маяк, ул. Чапаева, кадастровый номер 63:04:0401004:943, находящееся в собственности муниципального образования "Городской округ Новокуйбышевск";
- - здание картофелехранилища, литера А, А1, расположенное по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, пос. Маяк, площадью 629,20 кв. м, находящееся в собственности муниципального образования - город Новокуйбышевск.
В соответствии с разделом 2 договора, продавец обязан подготовить Объект к передаче, включая составление акта приема-передачи и передать его покупателю в течение 30 дней с даты полной оплаты имущества, представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект. Покупатель обязан осуществлять расчеты по договору, перед подписанием акта приема-передачи Объекта осмотреть и проверить его состояние.
В соответствии с п. 3.1 договора цена Объекта составляет 964 950,00 руб. с учетом НДС.
Внесенный ранее покупателем задаток в размере 91 900,00 руб. (п. 3.3. договора) платежным поручением N 160 от 11.10.2013, засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2014 по делу N А55-18690/2014 с истца в пользу ответчика взыскана задолженность по договору купли-продажи имущества от 18.11.2013 в размере 873 050 руб. и неустойка в сумме 65 278,87 руб.
30.04.2015 в адрес ответчика направлено требование о возврате задатка в двойном размере, которое оставлено без удовлетворения.
11.10.2016 истец заявил отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9.
Полагая, что договор купли-продажи недвижимости является прекратившимся (расторгнутым) в связи с односторонним отказом покупателя, истец обратился в арбитражный суд с заявленным иском.
Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции считает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленного иска.
Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с пунктом 4 статьи 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. При этом признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (статья 4 АПК РФ).
Судом установлено, что спорный договор купли-продажи между сторонами заключен по результатам торгов в соответствии с протоколом от 06.11.2013 об итогах аукциона, 18 ноября 2013.
Как следует из материалов дела, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-5965/2016 и делу N А55-18960/2014 установлено, что договор купли-продажи N 9 от 18.11.2013 подписан сторонами, заключен ими в требуемой законодательством письменной форме, а также содержит в себе соглашение сторон по всем существенным условиям договора, в том числе: о предмете договора купли-продажи, о его месторасположении, о цене договора, является заключенным и продавец обязан произвести оплату стоимости объектов недвижимости по указанному договору.
Оценивая положения договора купли-продажи недвижимости N 9 от 18.11.2013, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям 454, 554, 550, 555 ГК РФ о согласовании предмета договора купли-продажи, его месторасположении, о цене договора как существенных условий договора купли-продажи недвижимости.
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора купли-продажи суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 30 ГК РФ. При этом, действительность и заключенность договора купли-продажи N 9 от 18.11.2013 при рассмотрении настоящего дела сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.06.2015) односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
По смыслу изложенной правовой нормы п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора возможен только в случае, если это допускается законом или соглашением сторон.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 7.2 договора установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. По соглашению сторон данный договор не расторгался.
Как следует из материалов дела, условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 ноября 2013 года N 9 не предусмотрено право одностороннего отказа от исполнения договора в порядке п. 3 ст. 450 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" со дня приема заявок лицо, желающее приобрести государственное или муниципальное имущество, имеет право на ознакомление с информацией о подлежащем приватизации имуществе.
Из материалов дела усматривается, что потенциальным покупателям Администрация предоставила для ознакомления заключение ООО "Титул Гранд" N 442-13 от 04.09.2013 г. о рыночной стоимости Объекта. При этом в графе "состояние объекта" указано, что здание требует ремонта.
Истец, проявляя надлежащую осмотрительность и разумность мог своевременно ознакомиться с документацией аукциона, выяснить вопрос о фактическом состоянии спорного здания, его технических характеристиках, определить степень необходимого ремонта (косметический, капитальный и т.п.).
Как установлено судом, ранее 13.02.2012 между ИП Родионовым А.В. (арендатор) и МО г.о. Новокуйбышевск в лице Администрации г.о. Новокуйбышевск (арендодатель) был подписан договор аренды здания картофелехранилища N 1/2012, однако, 14.02.2012 он был расторгнут по соглашению сторон.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на существенное нарушение условия о качестве товара, не оговоренное ни продавцом, ни покупателем, на основании справки ГУП Самарской области "Центр технической инвентаризации" Новокуйбышевский филиал от 18.05.2016 г N 247 является несостоятельной.
Согласно справке ГУП Самарской области "Центр технической инвентаризации" Новокуйбышевский филиал от 18.05.2016 г N 247 (л.д. 54,55 том 1), представленной истцом в материалы дела, в ввиду нахождения основных несущих конструктивных элементов - стен и перекрытий в разрушенном состоянии, эксплуатация здания картофелехранилища представляет угрозу жизни и безопасности людей, использование здания картофелехранилища по назначению невозможно, картофелехранилище не отвечает обычно установленным требованиям к зданиям, т. к. не представляет собой объемную прочную и устойчивую строительную конструкцию, не позволяет нормальную его эксплуатацию, не пригодно для использования не только по назначению, но и в целом как недвижимое имущество.
Вместе с тем, представленная справка составлена по истечении практически двух с половиной лет после проведения аукциона и заключения договора.
Проанализировав содержание информационного сообщения о проведении аукциона, суд установил, что орган местного самоуправления указал необходимые сведения о технических характеристиках отчуждаемых объектов.
В силу ст. 474 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен произвести проверку качества приобретаемого недвижимого имущества.
С более полной информацией по техническим характеристикам, документацией истец имел возможность ознакомиться при подписании договора и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с приобретением имущества, в том числе и необходимостью проведения ремонтных работ на спорном объекте. Однако, истец, как потенциальный участник торгов, данное право не реализовал, каких-либо возражений в адрес организатора торгов не заявлял, в деле отсутствуют сведения о том, что ответчик препятствовал обследованию объекта.
Более того, как следует из материалов дела, истец в мае 2014 обратился за государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.
Управлением Росреестра по Самарской области истцу в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество было отказано, что подтверждается уведомлением от 08.05.2014 N 04/511/2013-323. Каких-либо возражений относительно технического состояния спорного имущества истцом также не заявлялось, что позволяет считать, что имущество, в том числе и его состояние при обращении в органы Росреестра также в полной мере устраивало истца.
Ссылка заявителя на постановление о возбуждении уголовного дела от 07.03.2012 дознавателем ОД О МВД России по городу Новокуйбышевску Ильдяевой О.М. является несостоятельной, поскольку уголовное дело было возбуждено на основании проверочного материала N 1969 от 28.02.2012, соответственно, факт повреждения спорного имущества был выявлен органами дознания в феврале 2012, то есть еще до заключения договора аренды 13.02.2012 между ИП Родионовым А.В. и МО г.о. Новокуйбышевск в лице Администрации г.о. Новокуйбышевск. Соответственно, оснований полагать, что истец не был знаком с техническим состоянием спорного объекта на момент проведения аукциона, у суда не имеется.
Данное состояние здание и было учтено при оценке отчуждаемого объекта по аукциону в 2013 ООО "Титул Гранд", указавшего, что здание требует ремонта.
В информационном сообщении об аукционе прямо указано, что с дополнительной информацией об объекте, условиями договора купли-продажи и другими сведениями можно ознакомиться в КУМИ по адресу: г. Новокуйбышевск, ул. Коммунистическая, 39.
Истец еще на стадии ознакомления с условиями аукциона и заключения договора купли-продажи должен был принять меры к изучению технического состояния недвижимого имущества. Отсутствие со стороны истца разумной предусмотрительности, выразившейся в ненадлежащей проверке аукционной документации и технического состояния приобретаемого объекта, не может служить основанием для удовлетворения иска по заявленным истцом основаниям.
Поскольку, сведения об объектах, указанные в аукционной документации и договоре купли-продажи, соответствовали на тот момент документам и состоянию объекта недвижимости, не имеется оснований считать, что не переданная покупателю недвижимость не соответствует условиям договора о ее качестве и, что имеются основания для применения последствий, предусмотренных ст. 475 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
В силу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в редакции на момент заключения оспариваемой сделки) обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются: сведения о сторонах договора; наименование государственного или муниципального имущества; место его нахождения; состав и цена государственного или муниципального имущества; количество акций открытого акционерного общества, их категория и стоимость; в соответствии с настоящим Федеральным законом порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя; форма и сроки платежа за приобретенное имущество; условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество; сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению. Обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством Российской Федерации стоимостную оценку, за исключением обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного или муниципального имущества, выполнением работ, уплатой денег.
Право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 32 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").
Согласно условиям договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 г. N 9, продавец обязан подготовить объект к передаче (п. 2.1.1. договора) и передать покупателю объект по акту в срок не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества (п. 2.1.2. договора).
Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела установлено, что до настоящего времени покупателем оплата по договору купли-продажи недвижимости не произведена, обратного истцом в материалы дела не представлено, таким образом имеет место неисполнение условий договора самим покупателем.
При этом арбитражным судом учтена позиция истца, изложенная в частной жалобе в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда (л.д. 107-111 том 1) по договору от 18.11.2013 N 9, где истец указал, что приобретая спорные объекты недвижимости, он планировал использовать их для личных нужд своей семьи, а именно в нежилом здании хотел оборудовать гараж для хранения автомобилей, а земельный участок использовать под огородничество.
Следовательно, утверждение истца о том, что он имел интерес в использовании картофелехранилища по прямому назначению для хранения овощей, несостоятельно, поскольку опровергается материалами дела.
При изложенных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9 прекратившимся (расторгнутым) не имеется, в удовлетворении указанных требований правомерно отказано.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика суммы внесенного задатка в двойном размере в размере 183 800 руб. со ссылкой на ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Положение параграфа 7 ГК РФ, в частности пункта 2 статьи 381 Кодекса, согласно которого за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в данном случае не применимо.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Задаток, вносимый участниками торгов, существенно отличается от задатка, предусмотренного ст. 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Законодатель в п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации урегулировал связанные с задатком отношения между организатором и участниками торгов.
Размер задатка, сроки и порядок его внесения указываются в извещении о проведении торгов. Задаток подлежит возврату всем участникам торгов, если последние не состоялись. Если торги состоялись и в результате определен их победитель, задаток возвращается участникам, проигравшим торги.
Истцом уплачен задаток в соответствии с ч. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6 ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Платежная функция задатка в публичных торгах реализуется в случае заключения договора. Исполнение обязательств по договору началось с момента подписания.
Ответственность сторон при торгах по п. 6 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает только в двух случаях:
- лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.
- если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
Статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" положений о взыскании двойного задатка не содержат.
Договор купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9 является действующим, доказательств прекращения обязательств сторон по указанному договору истцом суду не представлено, при таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика суммы задатка в двойном размере.
Доводы истца, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по договору купли-продажи, а также, что объект не существует и изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, являются несостоятельными, поскольку при наличии данных обстоятельств, истец не лишен возможности предъявить требование о расторжении договора купли-продажи и взыскать убытки (неосновательное обогащение) в порядке предусмотренном статьями 14, 393, 450, 453, 1102 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 451 Гражданского Кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- 1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- 2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- 3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- 4. из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Пунктом 4 указанной статьи установлено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Кроме того, в соответствии со п. 8 ст. 448 Гражданского Кодекса РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
С иском о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 ноября 2013 года по основаниям, указанным в ст. 475 ГК РФ или п. 7.2. договора, истец к ответчику в арбитражный суд не обращался, поскольку согласно иску истец просил признать договор купли-продажи недвижимости, заключенный между сторонами, прекращенным.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Истолковав условия спорного договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что пункт 7.2 договора не содержит условия о возможности одностороннего отказа покупателя от исполнения договора.
На основании изложенного, учитывая, что право определения способа судебной защиты и предмета заявленного иска принадлежит истцу, и суд не праве выходить по собственной инициативе за пределы заявленных исковых требований, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что истец как покупатель по договору купли-продажи не наделен правом одностороннего отказа от исполнения договора, в силу чего в отсутствие требования о расторжении договора оснований для признания договора купли-продажи прекращенным не имеется.
Таким образом, судебная коллегия, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 марта 2017 года, принятое по делу N А55-25861/2016, - оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Родионова Алексея Владимировича, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)