Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "11" июля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен "17" июля 2017 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Макарова И.А.,
судей Грабко О.В., Луговского Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Стриганковой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремстройкомплект" на действия арбитражного управляющего Золотухина Игоря Анатольевича
в рамках дела N А12-9755/2009
о признании общества с ограниченной ответственностью "УСП" (400075, г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, 35 ИНН 3444107745; ОГРН 1033400328268) несостоятельным (банкротом) по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,
- при участии в судебном заседании: представителя конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "АМТ Банк" Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - Дормедонова В.В., действующего на основании доверенности от 18.07.2016, представителя общества с ограниченной ответственностью "Ремстройкомплект" Сидоровой Е.Э., действующей на основании доверенности N 11 от 10.10.2016;
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.06.2009 общество с ограниченной ответственностью "УСП" (далее - ООО "УСП", должник) признано несостоятельным (банкротом). Определением суда 13.07.2016 конкурсным управляющим утвержден Некрасов Евгений Владимирович.
27.12.2016 в Арбитражный суд Волгоградской области обратился конкурсный кредитор ООО "Ремстройкомплект" с жалобой, в которой просил признать незаконными действия арбитражного управляющего Золотухина И.А., выразившиеся в организации торгов по продаже залогового имущества должника - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48, отдельно от реализации обеспеченного залогом права требования аренды земельного участка общей площадью 6790 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48, а также взыскать с Золотухина Игоря Анатольевича в пользу ООО "УСП" убытки в сумме 105 265 руб.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 13 февраля 2017 года указанная жалоба удовлетворена. Признаны незаконными действия арбитражного управляющего Золотухина И.А., выразившиеся в организации торгов по продаже залогового имущества должника - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48, отдельно от реализации обеспеченного залогом права требования аренды земельного участка общей площадью 6790 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48.
Кроме того, с Золотухина Игоря Анатольевича в пользу ООО "УСП" взысканы убытки в сумме 105 265 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, арбитражный управляющий Золотухин И.А. и конкурсный кредитор ООО "АМТ Банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" обратились с апелляционными жалобами на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 февраля 2017 года.
Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 суд перешел к рассмотрению дела N А12-9755/2009 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В судебном заседании представитель ООО "Ремстройкомплект" заявил об уменьшении требований о размере заявленных для взыскания убытков до 73 995,95 руб., поскольку заявитель согласен с позицией ООО "АМТ Банк" относительно того, что сумма в размере 30 650 руб. не относится к расходам должника, связанным с реализаций имущества должника по Лоту N 2, в остальной части просил удовлетворить жалобу в полном объеме.
Поскольку апелляционный суд рассматривает настоящий обособленный спор по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, судебная коллегия в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает заявленные ООО "Ремстройкомплект" уточнения к рассмотрению.
Представитель ООО "АМТ Банк" с доводами жалобы не согласен, просит отказать в ее удовлетворении в полном объеме.
В письменных позициях арбитражный управляющий Золотухин И.А. и саморегулируемая организация арбитражных управляющих, членом которой он является, просят в удовлетворении жалобы отказать.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему:
Согласно статье 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 60 Закона о банкротстве арбитражный суд рассматривает жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов действиями арбитражного управляющего.
По смыслу данной нормы правовым основанием для удовлетворения жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов действием (бездействием) арбитражного управляющего является установление арбитражным судом фактов несоответствия этих действий (бездействия) законодательству и нарушения такими действиями (бездействием) прав и законных интересов кредиторов должника.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.
Как следует из материалов дела, 17 февраля 2016 года Арбитражный суд Волгоградской области вынес определение, которым признал требования ООО "АМТ Банк" обеспеченными залогом права аренды земельного участка общей площадью 6 790 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48, кадастровый номер: 34:34:05 00 58:0013; и права аренды земельного участка общей площадью 2 701 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабочее - Крестьянская, 48/1, кадастровый номер: 34:34:05 00 58:0014.
В ходе указанного разбирательства судом установлено, что согласно представленным в материалы дела Изменениям от 24.11.2015 к Договору от 17.07.2006 N 6717 аренды земельного участка площадью 2 701 кв. м с кадастровым номером 34:34:05 00 58:0014 и Изменениям от 24.11.2015 к Договору от 19.07.2006 N 6725 аренды земельного участка площадью 6 790 кв. м с кадастровым номером 34:34:05 00 58:0013, Администрацией города Волгограда в лице Департамента земельных ресурсов указанные земельные участки представлены в аренду ООО "УСП". Актом осмотра залогового имущества от 21.01.2016, составленным представителями ООО "УСП" и ООО "АМТ Банк" подтверждается, что земельные участки находятся в аренде ООО "УСП".
20 февраля 2016 года (спустя два дня после судебного заседания по вопросу об обеспеченности требований Банка правом аренды земельных участков) в газете Коммерсантъ и в печатном издании "Волгоградская правда", а 26 февраля 2016 года - в ЕФРСБ, опубликованы сообщения о продаже залогового имущества должника (нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48).
То есть, Золотухин И.А. приступил к реализации объекта недвижимости отдельно от реализации права на аренду земельного участка, на котором расположен данный объект.
Считая указанные действия незаконными, ООО "Ремстройкомплект" обратилось с рассматриваемой жалобой.
Судебная коллегия полагает доводы заявителя обоснованными, а жалобу подлежащей удовлетворению, исходя из следующего.
Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением ряда неприменимых к рассматриваемым обстоятельствам случаев.
В силу статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.
В пунктах 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, в случае реализации нежилых помещений без одновременной продажи имеющего свою собственность права аренды земельного участка, покупатель здания автоматически и безвозмездно получит право аренды земельным участком под ним, что приведет к срыву торгов по продаже права аренды как такового, отсутствию денежных средств от продажи права аренды.
Право аренды - имущественное благо, которое должно быть реализовано в ходе конкурсного производства.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "АМТ Банк" не оспаривал довод ООО "Ремстройкомплект", что в производстве суда первой инстанции находиться обособленный спор об утверждении начальной цены права аренды земельного участка.
В случае наличия различных покупателей здания и земельного участка неизбежен конфликт их интересов, предъявление исков о признании сделок недействительными.
Приобретение с торгов права аренды собственнику здания экономически нецелесообразно, так как это право он приобретает в силу закона с момента регистрации права на здание. В случае же приобретения права аренды с торгов иным лицом, такой покупатель не получит фактической возможности это право реализовать, что повлечет судебные споры с ООО "УСП".
Согласно правовой позиции Судебной Коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 16 июня 2016 года N 305-ЭС15-6515 отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Разделение данного имущества на отдельные лоты приводит к утрате взаимосвязи объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены, и к возможности реализации земельного участка отдельно от объектов недвижимости (зданий, строений), размещенных на нем, что нарушает требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
13 июля 2016 года конкурсным управляющим ООО "УСП" утвержден Некрасов Е.В., который отменил торги, посчитав их незаконными по приведенным выше основаниям.
Действия Некрасова Е.В. по отмене торгов были предметом оценки судов первой и апелляционной инстанции в рамках рассмотрения жалобы на него и в рамках заявления об отмене обеспечительных мер. Суды пришли к выводу о том, что действия по отмене торгов соответствуют закону. Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 28.10.2016 указал, что начатые Золотухиным И.А. торги создали условия для нарушения требований статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ.
Как следует из заявления ООО "Ремстройкомплект" (с учетом уточнения требований в судебном заседании), на организацию торгов Золотухин И.А. за счет средств должника израсходовал 73 995,95 руб.
Апелляционный суд полагает, что данная денежная сумма представляет собой прямые убытки для конкурсной массы и кредиторов.
Также, организовав незаконные торги, Золотухин И.А. создал реальную угрозу причинения существенного имущественного ущерба для кредиторов. Так, если бы Некрасов Е.В. не отменил торги по продаже недвижимости, и они бы состоялись, право аренды никогда не было бы реализовано (так как безвозмездно перешло бы к покупателю недвижимости).
Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеются незаконные действия арбитражного управляющего Золотухина И.А., нарушение прав кредитора ООО "Ремстройкомплект" в результате оплаты организации указанных торгов и причиненные должнику убытки.
Довод возражений ООО "АМТ-Банк" об отсутствии нарушений прав ООО "Ремстройкомплект" и убытков ввиду того, что расходы на публикацию о торгах заложенным имуществом, в любом случае, подлежат финансированию за счет 5% средств, вырученных от продажи предмета залога, судебной коллегией отклоняются. Ни залоговый кредитор, ни арбитражный управляющий не оспаривают того факта, что реализация предмета залога еще не состоялась, средства от его продажи в конкурсную массу не поступали, в связи с чем, очевидно, что расходы в размере 73 995,95 руб. были произведены за счет иных средств конкурсной массы должника.
С учетом перехода к рассмотрению спора по правилам первой инстанции, обжалуемое определение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении жалобы ООО "Ремстройкомплект" на действия (бездействие) конкурсного управляющего ООО "УСП" Золотухина И.А. и взыскании с него убытков в размере 73 995,95 руб.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
определение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 февраля 2017 года по делу N А12-9755/2009 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Признать незаконными действия арбитражного управляющего Золотухина И.А., выразившиеся в организации торгов по продаже залогового имущества должника - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48, отдельно от реализации обеспеченного залогом права требования аренды земельного участка общей площадью 6790 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48.
Взыскать с Золотухина Игоря Анатольевича в пользу ООО "УСП" убытки в сумме 73 995,95 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший определение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.07.2017 ПО ДЕЛУ N А12-9755/09
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2017 г. по делу N А12-9755/09
Резолютивная часть постановления объявлена "11" июля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен "17" июля 2017 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Макарова И.А.,
судей Грабко О.В., Луговского Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Стриганковой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремстройкомплект" на действия арбитражного управляющего Золотухина Игоря Анатольевича
в рамках дела N А12-9755/2009
о признании общества с ограниченной ответственностью "УСП" (400075, г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, 35 ИНН 3444107745; ОГРН 1033400328268) несостоятельным (банкротом) по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,
- при участии в судебном заседании: представителя конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "АМТ Банк" Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - Дормедонова В.В., действующего на основании доверенности от 18.07.2016, представителя общества с ограниченной ответственностью "Ремстройкомплект" Сидоровой Е.Э., действующей на основании доверенности N 11 от 10.10.2016;
- установил:
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.06.2009 общество с ограниченной ответственностью "УСП" (далее - ООО "УСП", должник) признано несостоятельным (банкротом). Определением суда 13.07.2016 конкурсным управляющим утвержден Некрасов Евгений Владимирович.
27.12.2016 в Арбитражный суд Волгоградской области обратился конкурсный кредитор ООО "Ремстройкомплект" с жалобой, в которой просил признать незаконными действия арбитражного управляющего Золотухина И.А., выразившиеся в организации торгов по продаже залогового имущества должника - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48, отдельно от реализации обеспеченного залогом права требования аренды земельного участка общей площадью 6790 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48, а также взыскать с Золотухина Игоря Анатольевича в пользу ООО "УСП" убытки в сумме 105 265 руб.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 13 февраля 2017 года указанная жалоба удовлетворена. Признаны незаконными действия арбитражного управляющего Золотухина И.А., выразившиеся в организации торгов по продаже залогового имущества должника - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48, отдельно от реализации обеспеченного залогом права требования аренды земельного участка общей площадью 6790 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48.
Кроме того, с Золотухина Игоря Анатольевича в пользу ООО "УСП" взысканы убытки в сумме 105 265 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, арбитражный управляющий Золотухин И.А. и конкурсный кредитор ООО "АМТ Банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" обратились с апелляционными жалобами на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 февраля 2017 года.
Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 суд перешел к рассмотрению дела N А12-9755/2009 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В судебном заседании представитель ООО "Ремстройкомплект" заявил об уменьшении требований о размере заявленных для взыскания убытков до 73 995,95 руб., поскольку заявитель согласен с позицией ООО "АМТ Банк" относительно того, что сумма в размере 30 650 руб. не относится к расходам должника, связанным с реализаций имущества должника по Лоту N 2, в остальной части просил удовлетворить жалобу в полном объеме.
Поскольку апелляционный суд рассматривает настоящий обособленный спор по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, судебная коллегия в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает заявленные ООО "Ремстройкомплект" уточнения к рассмотрению.
Представитель ООО "АМТ Банк" с доводами жалобы не согласен, просит отказать в ее удовлетворении в полном объеме.
В письменных позициях арбитражный управляющий Золотухин И.А. и саморегулируемая организация арбитражных управляющих, членом которой он является, просят в удовлетворении жалобы отказать.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему:
Согласно статье 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 60 Закона о банкротстве арбитражный суд рассматривает жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов действиями арбитражного управляющего.
По смыслу данной нормы правовым основанием для удовлетворения жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов действием (бездействием) арбитражного управляющего является установление арбитражным судом фактов несоответствия этих действий (бездействия) законодательству и нарушения такими действиями (бездействием) прав и законных интересов кредиторов должника.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.
Как следует из материалов дела, 17 февраля 2016 года Арбитражный суд Волгоградской области вынес определение, которым признал требования ООО "АМТ Банк" обеспеченными залогом права аренды земельного участка общей площадью 6 790 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48, кадастровый номер: 34:34:05 00 58:0013; и права аренды земельного участка общей площадью 2 701 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабочее - Крестьянская, 48/1, кадастровый номер: 34:34:05 00 58:0014.
В ходе указанного разбирательства судом установлено, что согласно представленным в материалы дела Изменениям от 24.11.2015 к Договору от 17.07.2006 N 6717 аренды земельного участка площадью 2 701 кв. м с кадастровым номером 34:34:05 00 58:0014 и Изменениям от 24.11.2015 к Договору от 19.07.2006 N 6725 аренды земельного участка площадью 6 790 кв. м с кадастровым номером 34:34:05 00 58:0013, Администрацией города Волгограда в лице Департамента земельных ресурсов указанные земельные участки представлены в аренду ООО "УСП". Актом осмотра залогового имущества от 21.01.2016, составленным представителями ООО "УСП" и ООО "АМТ Банк" подтверждается, что земельные участки находятся в аренде ООО "УСП".
20 февраля 2016 года (спустя два дня после судебного заседания по вопросу об обеспеченности требований Банка правом аренды земельных участков) в газете Коммерсантъ и в печатном издании "Волгоградская правда", а 26 февраля 2016 года - в ЕФРСБ, опубликованы сообщения о продаже залогового имущества должника (нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48).
То есть, Золотухин И.А. приступил к реализации объекта недвижимости отдельно от реализации права на аренду земельного участка, на котором расположен данный объект.
Считая указанные действия незаконными, ООО "Ремстройкомплект" обратилось с рассматриваемой жалобой.
Судебная коллегия полагает доводы заявителя обоснованными, а жалобу подлежащей удовлетворению, исходя из следующего.
Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением ряда неприменимых к рассматриваемым обстоятельствам случаев.
В силу статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.
В пунктах 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, в случае реализации нежилых помещений без одновременной продажи имеющего свою собственность права аренды земельного участка, покупатель здания автоматически и безвозмездно получит право аренды земельным участком под ним, что приведет к срыву торгов по продаже права аренды как такового, отсутствию денежных средств от продажи права аренды.
Право аренды - имущественное благо, которое должно быть реализовано в ходе конкурсного производства.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "АМТ Банк" не оспаривал довод ООО "Ремстройкомплект", что в производстве суда первой инстанции находиться обособленный спор об утверждении начальной цены права аренды земельного участка.
В случае наличия различных покупателей здания и земельного участка неизбежен конфликт их интересов, предъявление исков о признании сделок недействительными.
Приобретение с торгов права аренды собственнику здания экономически нецелесообразно, так как это право он приобретает в силу закона с момента регистрации права на здание. В случае же приобретения права аренды с торгов иным лицом, такой покупатель не получит фактической возможности это право реализовать, что повлечет судебные споры с ООО "УСП".
Согласно правовой позиции Судебной Коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 16 июня 2016 года N 305-ЭС15-6515 отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Разделение данного имущества на отдельные лоты приводит к утрате взаимосвязи объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены, и к возможности реализации земельного участка отдельно от объектов недвижимости (зданий, строений), размещенных на нем, что нарушает требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
13 июля 2016 года конкурсным управляющим ООО "УСП" утвержден Некрасов Е.В., который отменил торги, посчитав их незаконными по приведенным выше основаниям.
Действия Некрасова Е.В. по отмене торгов были предметом оценки судов первой и апелляционной инстанции в рамках рассмотрения жалобы на него и в рамках заявления об отмене обеспечительных мер. Суды пришли к выводу о том, что действия по отмене торгов соответствуют закону. Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 28.10.2016 указал, что начатые Золотухиным И.А. торги создали условия для нарушения требований статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ.
Как следует из заявления ООО "Ремстройкомплект" (с учетом уточнения требований в судебном заседании), на организацию торгов Золотухин И.А. за счет средств должника израсходовал 73 995,95 руб.
Апелляционный суд полагает, что данная денежная сумма представляет собой прямые убытки для конкурсной массы и кредиторов.
Также, организовав незаконные торги, Золотухин И.А. создал реальную угрозу причинения существенного имущественного ущерба для кредиторов. Так, если бы Некрасов Е.В. не отменил торги по продаже недвижимости, и они бы состоялись, право аренды никогда не было бы реализовано (так как безвозмездно перешло бы к покупателю недвижимости).
Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеются незаконные действия арбитражного управляющего Золотухина И.А., нарушение прав кредитора ООО "Ремстройкомплект" в результате оплаты организации указанных торгов и причиненные должнику убытки.
Довод возражений ООО "АМТ-Банк" об отсутствии нарушений прав ООО "Ремстройкомплект" и убытков ввиду того, что расходы на публикацию о торгах заложенным имуществом, в любом случае, подлежат финансированию за счет 5% средств, вырученных от продажи предмета залога, судебной коллегией отклоняются. Ни залоговый кредитор, ни арбитражный управляющий не оспаривают того факта, что реализация предмета залога еще не состоялась, средства от его продажи в конкурсную массу не поступали, в связи с чем, очевидно, что расходы в размере 73 995,95 руб. были произведены за счет иных средств конкурсной массы должника.
С учетом перехода к рассмотрению спора по правилам первой инстанции, обжалуемое определение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении жалобы ООО "Ремстройкомплект" на действия (бездействие) конкурсного управляющего ООО "УСП" Золотухина И.А. и взыскании с него убытков в размере 73 995,95 руб.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
определение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 февраля 2017 года по делу N А12-9755/2009 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Признать незаконными действия арбитражного управляющего Золотухина И.А., выразившиеся в организации торгов по продаже залогового имущества должника - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48, отдельно от реализации обеспеченного залогом права требования аренды земельного участка общей площадью 6790 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 48.
Взыскать с Золотухина Игоря Анатольевича в пользу ООО "УСП" убытки в сумме 73 995,95 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший определение.
Председательствующий судья
И.А.МАКАРОВ
И.А.МАКАРОВ
Судьи
О.В.ГРАБКО
Н.В.ЛУГОВСКОЙ
О.В.ГРАБКО
Н.В.ЛУГОВСКОЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)