Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Волковой Е.В.
при участии:
от истца: ИП Герасева Н.А. представитель Иванов Е.В. (по доверенности от 10.05.2017), Стегнист С.С. (по доверенности от 18.12.2015), ООО "Кенвист" представитель не явился, уведомлен,
от ответчика: от ООО "СОСО" представитель Галактионов Е.Б. (по доверенности от 23.05.2016), от Криволапова В.В. представитель Стегнист С.С. (по доверенности от 26.07.2016)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-9120/2017, 13АП-9123/2017) ИП Герасевой Натальи Александровны, Криволапова Юрия Владимировича
на решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.02.2017 по делу N А21-10447/2015 (судья Гурьева И.Л.), принятое
по иску ИП Герасевой Натальи Александровны, ООО "Кенвист"
к ООО "СОСО"
о признании помещения санузла и лестницы главного входа местами общего пользования и прав общей долевой собственности на них,
встречное исковое заявление ООО "СОСО"
к ИП Герасевой Наталье Александровне, Криволапову Юрию Владимировичу
третье лицо по встречному иску: ООО "Кенвист"
об устранении препятствий в пользовании помещением, прекращение права собственности
Индивидуальный предприниматель Герасева Наталья Александровна (ОГРНИП 304390527200232, ИНН 390400556905) (далее - ИП Герасева Н.А.) совместно с ООО "Кенвист" (ОГРН 1033902813450, ИНН 3906111001) (далее - ООО "Кенвист") обратились в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "СОСО" (ОГРН 1023900994996, ИНН 3906072793) (далее - ООО "СОСО", Ответчик), в котором просили признать помещения санузла (помещения по плану техпаспорта NN 11, 14, 15,16) и лестницы главного входа (помещения NN 39, 1 по плану техпаспорта) местами общего пользования для второго этажа здания по адресу город Калининград ул. Генерала Захарова 1, с учетом входа и лестницы с первого на второй этаж; признать право общей долевой собственности на вышеуказанные места общего пользования за собственниками нежилых помещений, в том числе за Герасевой Н.А. в размере 5177/10000 доли, за ООО "СОСО" - 2384/10000 доли, ООО "Кенвист" - 2384/10000 доли, за Криволаповым Ю.В. - 55/10000 доли; обязать ООО "СОСО" демонтировать гипсокартонные перегородки в едином ранее помещении N 3, снять листы ОСП между помещением N 3 и помещением N 20 с целью обеспечения беспрепятственного прохода в магазин "ИНТЕРЬЕР", расположенный в помещениях: литер V общей площадью 136,3 кв. м, кадастровый (или условный) номер 39:15:121044:71; литер III общей площадью 245,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер 39:15:121044:74; литер VII общей площадью 63 кв. м, кадастровый (или условный) номер 39:15:121044:69., принадлежащих ИП Герасевой Н.А.; установить сервитут на принадлежащие ООО "СОСО" нежилые помещения литера IV (N 3, 2а по плану техпаспорта), обязав ООО "СОСО" (и последующих владельцев этого помещения) обеспечить беспрепятственный проход в магазин "ИНТЕРЬЕР", расположенного в помещениях: литер V общей площадью 136,3 кв. м, кадастровый (или условный) номер 39:15:121044:71; литер III общей площадью 245,9 кв. м, кадастровый (или 3 условный) номер 39:15:121044:74; литер VII общей площадью 63 кв. м, кадастровый (или условный) номер 39:15:121044:69., принадлежащих ИП Герасевой Н.А.
На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным судом принято встречное исковое заявление ООО "СОСО", уточненное в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ИП Герасевой Н.А. и Криволапову Ю.В. с требованиями: признать местом общего пользования помещение N 39 по плану первого этажа площадью 15, 8 кв. м в здании по адресу г. Калининград, ул. Генерала Захарова, 1, и право общедолевой собственности ООО "СОСО" на это помещение; отменить государственную регистрацию от 04.07.2016 запись 39-39/001-39/001/-36/2016-117/2 за Криволаповым Ю.В. права на помещение 4,7 кв. м с кадастровым номером 39:15:121044:93, расположенном на первом этаже здания по адресу г. Калининград, ул. Генерала Захарова, 1; обязать Управление Росреестра по Калининградской области совершить необходимые действия по внесению изменений в правоустанавливающие документы ИП Герасевой Н.А. о регистрации права собственности имущества, признанного общим имуществом здания: тамбур лестничной клетки 1 этажа, помещение N 39, площадью 15,8 кв. м; обязать ИП Герасеву Н.А. не чинить препятствий ООО "СОСО" в любое время пользоваться общим имуществом здания, устанавливать какие-либо ограничения в пользовании лестничной площадкой - помещение N 39 по техническому плану в виде установки сигнализаций, рольставней и перегородок и совершать иные действия, ограничивающие свободный доступ сотрудников ООО "СОСО" на второй этаж здания по адресу г. Калининград, ул. Генерала Захарова, 1.
Решением арбитражного суда от 28.02.2017 исковые требования ИП Герасевой Н.А., ООО "Кенвист", ООО "СОСО" удовлетворены частично. Суд признал лестницу главного входа (помещения NN 39, 1 по плану техпаспорта) общим имуществом нежилого здания N 1 по ул. Генерала Захарова в г. Калининграде, признал право общей долевой собственности на лестницу главного входа (помещения NN 39, 1 по плану техпаспорта) ИП Герасевой Н.А., ООО "Кенвист", ООО "СОСО" пропорционально площади принадлежащих им помещений; признал недействительной сделку по отчуждению нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:121044:93 площадью 4,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Генерала Захарова, 1, дата государственной регистрации 04.07.2016, номер государственной регистрации 39-39/001-39/011/036/2016-1117/2; запретил ИП Герасевой Н.А. устанавливать какие-либо ограничения в пользовании лестничной площадкой - помещение N 39 по техническому плану этажей, в виде установки сигнализации, рольставней и перегородок и совершать иные действия, ограничивающие свободный доступ сотрудников ООО "СОСО", иных лиц на второй этаж здания, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Генерала Захарова, 1. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с названным решением, ИП Герасева Н.А. и Криволапов Ю.В. обратились с апелляционными жалобами, в которых просили состоявшийся судебный акт изменить.
Так, ИП Герасева Н.А. полагает неправомерным отказ суда первой инстанции в установлении сервитута, ссылается на необходимость использование входа в помещение магазина "Интерьер" исключительно через помещения ООО "СОСО", поскольку второй вход находится со двора, является пожарным выходом. В свою очередь, проход в помещение магазина через помещения ООО "СОСО" отвечает фактически сложившемуся порядку пользования помещениями с 2001 года, соответствует интересам истца в том отношении, что вход с основной магистрали наиболее предпочтителен для магазина, чем вход со двора. То обстоятельство, что помещения ИП Герасевой Н.А. является изолированным, по мнению истца, не препятствует признанию права долевой собственности на помещение санузла, поскольку последний обслуживает несколько помещений и является общим имуществом.
Криволапов Ю.В. в апелляционной жалобе указал на то, что суд первой инстанции неправомерно признал недействительной сделку по отчуждению Криволапову Ю.В. помещения площадью 4,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Генерала Захарова, 1, поскольку соответствующее требование заявлено не было. Кроме того, заявитель не согласен с указанным выводом по праву.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ИП Герасевой Н.А. доводы своей апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда изменить.
Представитель Криволапова Ю.В. поддержал доводы своей апелляционной жалобы, с доводами жалобы ИП Герасевой Н.А. согласился.
Представитель ООО "СОСО" против удовлетворения обеих апелляционных жалоб возражал.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
ООО "Кенвист" своего представителя в судебное заседание не направило, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 18.10.2013 ИП Герасевой Н.А. на праве собственности принадлежат встроенные помещения литер V общей площадью 136,3 кв. м, 2-й этаж, нежилые помещения литер III площадью 245.9 кв. м, этаж подвал, 1, 2, литера VII площадью 63 кв. м, этаж 2, находящиеся по адресу: г. Калининград, ул. Генерал-лейтенанта Захарова, д. 1.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 24.11.2003 ООО "Кенвист" принадлежит торговое помещение литер X на втором этаже, общей площадью 201.1 кв. м, расположенное по адресу: г. Калининград, ул. Генерал-лейтенанта Захарова, д. 1.
Торговое помещение литер IV площадью 201,1 кв. м, 2 этаж, расположенное по адресу: г. Калининград, ул. Генерал-лейтенанта Захарова, д. 1, принадлежит на праве собственности ООО "СОСО" согласно выписке из ЕГРП от 09.11.2015.
Как было установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, указанные помещения ранее являлись единым промтоварным магазином, но после приватизации имущества объект был разделен на три встроенных помещения.
Поскольку к соглашению об определении порядка пользования помещениями, а также общим имуществом здания сособственники не пришли, спор рассмотрен арбитражным судом.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичные положения содержатся в пункте 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
Из приведенных правовых норм следует, что критерием для отнесения того или иного помещения здания к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании.
При этом к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (запроектированы, учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций как таковых, так как их наличие само по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).
Оценив обоснованность заявленных требований применительно к указанным выше положениям, апелляционный суд приходит к выводу о том, что представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности позволяют прийти к выводу о том, что лестница главного входа (пролет и лестничные клетки) является местом общего пользования.
Так, из заключения от 15.04.2016, а также заключения судебной экспертизы ООО "Калининградский центр судебной экспертизы и оценки" N 280/С от 15.12.2016, следует, что лестница главного входа является местом общего пользования.
С учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, а также постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции правомерно указал, что государственная регистрация права индивидуальной собственности в отношении данного имущества нарушает права других собственников, не лишенных в связи с данным обстоятельством права оспорить зарегистрированное право путем предъявления иска о признании права общей долевой собственности в отношении соответствующих объектов.
При таких обстоятельствах требования о признании лестницы главного входа (помещения NN 39, 1 по плану техпаспорта) общим имуществом нежилого здания N 1 по ул. Генерала Захарова в г. Калининграде и признании права общей долевой собственности ИП Герасева Н.А., ООО "СОСО" и ООО "Кенвист" на нее обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Поскольку судом было установлено, что ИП Герасева Н.А. 10.06.2016 зарегистрировала право индивидуальной собственности на помещение с кадастровым номером 39:15:121044:93 площадью 4,7 кв. м, являющегося частью лестницы главного входа, то есть частью общего имущества, вывод суда первой инстанции о том, что сделка по отчуждению указанного имущества по договору купли-продажи от 24.06.2016 Криволапову Ю.В. является недействительной, представляется обоснованным.
Требования ООО "СОСО" о нечинении препятствий в использовании лестничной клетки соответствуют положениям статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем правомерно удовлетворены судом.
В удовлетворении требований ООО "СОСО" об обязании Управления Росреестра по Калининградской области совершить необходимые действия по внесению изменений в правоустанавливающие документы отказано обоснованно в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других 8 вещных прав".
Кроме того, ИП Герасевой Н.А. и ООО "Кенвист" были заявлены требования о признание помещения санузла (помещения по плану техпаспорта NN 11, 14, 15,16), принадлежащего на праве индивидуальной собственности ООО "СОСО", местом общего пользования.
Между тем, на основании заключения эксперта от 15.04.2016 судом было установлено, что данный санузел не может быть признан помещением общего пользования, так как является частью помещения литера IV и не имеет пространственной связи с другими помещениями общего пользования. Иных доказательств того, что названное помещение является местом общего пользования, в материалах дела не имеется.
Согласно акту экспертного заключения от 29.04.2016 в границах помещений ООО "Кенвист" не требуется предусматривать санитарный узел для покупателей; помещения ООО "СОСО" и ООО "Кенвист" изолированы по отношению друг к другу, не имеют помещений общего пользования (за исключением лестничной клетки), в связи с чем санузел, расположенный в границах помещений ООО "СОСО" и принадлежащий ему на праве собственности, не является местом общего пользования. Техническая возможность размещения санузла для работников ООО "Кенвист" в границах своего помещения имеется.
В свою очередь, в границах помещений ИП Герасевой Н.А. установлен санузел в помещении 23а. Из экспертного заключения от 15.12.2016 следует, что помещение санузла не относились к общему имуществу нежилого здания по состоянию на 2003 год, как не относится и в настоящее время.
Установив то обстоятельство, что помещение санузла местом общего пользования не являлось, относится к индивидуальной собственности ООО "СОСО", суд первой инстанции обоснованно отклонил соответствующие требования заявителей.
Оснований для удовлетворения требований об обязании ООО "СОСО" демонтировать гипсокартонные перегородки в едином ранее помещении N 3, снять листы ОСП между помещением N 3 и помещением N 20 и установить сервитут на принадлежащие ООО "СОСО" нежилые помещения литера IV (N 3, 2а по плану техпаспорта) с целью обеспечения беспрепятственного прохода в магазин "ИНТЕРЬЕР", расположенный в помещениях: литер V общей площадью 136,3 кв. м, кадастровый (или условный) номер 39:15:121044:71; литер III общей площадью 245,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер 39:15:121044:74; 10 литер VII общей площадью 63 кв. м, кадастровый (или условный) номер 39:15:121044:69., принадлежащих ИП Герасевой Н.А., у суда первой инстанции не имелось, в связи с отсутствием совокупности условий, необходимых для установления сервитута.
В силу положений статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В соответствии со статьей 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Согласно пункту 5 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
В предмет доказывания по данному требованию входит, в том числе отсутствие у истца законной и разумной возможности обеспечения своих правомерных потребностей (в частности, нормальной эксплуатации объектов недвижимости) каким-либо способом, помимо обременения соседнего помещения сервитутом.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 16033/12, Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута, всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего помещения, то есть соблюдение баланса интересов сторон.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
Из имеющихся в деле заключений экспертов следует, что помещения ИП Герасевой Н.А. являются изолированными в части объемно-планировочного решения, вход осуществляется по лестнице со стороны дворового фасада, также имеется дополнительный второй выход в помещения первого этажа. Необходимость осуществления прохода именно через помещения ООО "СОСО" заявителем не обоснована.
Доводы ИП Герасевой Н.А. о том, что использование входа в магазин с главной магистрали наиболее предпочтителен для здания магазина, чем вход со двора, не являются основанием для установления сервитута на помещения, принадлежащие иному лицу, поскольку основанием для установления сервитута является объективная невозможность использования помещения, а не коммерческая выгода лица, требующего установления сервитута.
В удовлетворении остальных требований отказано правомерно.
Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.02.2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.06.2017 N 13АП-9120/2017, 13АП-9123/2017 ПО ДЕЛУ N А21-10447/2015
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2017 г. N 13АП-9120/2017, 13АП-9123/2017
Дело N А21-10447/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Волковой Е.В.
при участии:
от истца: ИП Герасева Н.А. представитель Иванов Е.В. (по доверенности от 10.05.2017), Стегнист С.С. (по доверенности от 18.12.2015), ООО "Кенвист" представитель не явился, уведомлен,
от ответчика: от ООО "СОСО" представитель Галактионов Е.Б. (по доверенности от 23.05.2016), от Криволапова В.В. представитель Стегнист С.С. (по доверенности от 26.07.2016)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-9120/2017, 13АП-9123/2017) ИП Герасевой Натальи Александровны, Криволапова Юрия Владимировича
на решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.02.2017 по делу N А21-10447/2015 (судья Гурьева И.Л.), принятое
по иску ИП Герасевой Натальи Александровны, ООО "Кенвист"
к ООО "СОСО"
о признании помещения санузла и лестницы главного входа местами общего пользования и прав общей долевой собственности на них,
встречное исковое заявление ООО "СОСО"
к ИП Герасевой Наталье Александровне, Криволапову Юрию Владимировичу
третье лицо по встречному иску: ООО "Кенвист"
об устранении препятствий в пользовании помещением, прекращение права собственности
установил:
Индивидуальный предприниматель Герасева Наталья Александровна (ОГРНИП 304390527200232, ИНН 390400556905) (далее - ИП Герасева Н.А.) совместно с ООО "Кенвист" (ОГРН 1033902813450, ИНН 3906111001) (далее - ООО "Кенвист") обратились в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "СОСО" (ОГРН 1023900994996, ИНН 3906072793) (далее - ООО "СОСО", Ответчик), в котором просили признать помещения санузла (помещения по плану техпаспорта NN 11, 14, 15,16) и лестницы главного входа (помещения NN 39, 1 по плану техпаспорта) местами общего пользования для второго этажа здания по адресу город Калининград ул. Генерала Захарова 1, с учетом входа и лестницы с первого на второй этаж; признать право общей долевой собственности на вышеуказанные места общего пользования за собственниками нежилых помещений, в том числе за Герасевой Н.А. в размере 5177/10000 доли, за ООО "СОСО" - 2384/10000 доли, ООО "Кенвист" - 2384/10000 доли, за Криволаповым Ю.В. - 55/10000 доли; обязать ООО "СОСО" демонтировать гипсокартонные перегородки в едином ранее помещении N 3, снять листы ОСП между помещением N 3 и помещением N 20 с целью обеспечения беспрепятственного прохода в магазин "ИНТЕРЬЕР", расположенный в помещениях: литер V общей площадью 136,3 кв. м, кадастровый (или условный) номер 39:15:121044:71; литер III общей площадью 245,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер 39:15:121044:74; литер VII общей площадью 63 кв. м, кадастровый (или условный) номер 39:15:121044:69., принадлежащих ИП Герасевой Н.А.; установить сервитут на принадлежащие ООО "СОСО" нежилые помещения литера IV (N 3, 2а по плану техпаспорта), обязав ООО "СОСО" (и последующих владельцев этого помещения) обеспечить беспрепятственный проход в магазин "ИНТЕРЬЕР", расположенного в помещениях: литер V общей площадью 136,3 кв. м, кадастровый (или условный) номер 39:15:121044:71; литер III общей площадью 245,9 кв. м, кадастровый (или 3 условный) номер 39:15:121044:74; литер VII общей площадью 63 кв. м, кадастровый (или условный) номер 39:15:121044:69., принадлежащих ИП Герасевой Н.А.
На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным судом принято встречное исковое заявление ООО "СОСО", уточненное в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ИП Герасевой Н.А. и Криволапову Ю.В. с требованиями: признать местом общего пользования помещение N 39 по плану первого этажа площадью 15, 8 кв. м в здании по адресу г. Калининград, ул. Генерала Захарова, 1, и право общедолевой собственности ООО "СОСО" на это помещение; отменить государственную регистрацию от 04.07.2016 запись 39-39/001-39/001/-36/2016-117/2 за Криволаповым Ю.В. права на помещение 4,7 кв. м с кадастровым номером 39:15:121044:93, расположенном на первом этаже здания по адресу г. Калининград, ул. Генерала Захарова, 1; обязать Управление Росреестра по Калининградской области совершить необходимые действия по внесению изменений в правоустанавливающие документы ИП Герасевой Н.А. о регистрации права собственности имущества, признанного общим имуществом здания: тамбур лестничной клетки 1 этажа, помещение N 39, площадью 15,8 кв. м; обязать ИП Герасеву Н.А. не чинить препятствий ООО "СОСО" в любое время пользоваться общим имуществом здания, устанавливать какие-либо ограничения в пользовании лестничной площадкой - помещение N 39 по техническому плану в виде установки сигнализаций, рольставней и перегородок и совершать иные действия, ограничивающие свободный доступ сотрудников ООО "СОСО" на второй этаж здания по адресу г. Калининград, ул. Генерала Захарова, 1.
Решением арбитражного суда от 28.02.2017 исковые требования ИП Герасевой Н.А., ООО "Кенвист", ООО "СОСО" удовлетворены частично. Суд признал лестницу главного входа (помещения NN 39, 1 по плану техпаспорта) общим имуществом нежилого здания N 1 по ул. Генерала Захарова в г. Калининграде, признал право общей долевой собственности на лестницу главного входа (помещения NN 39, 1 по плану техпаспорта) ИП Герасевой Н.А., ООО "Кенвист", ООО "СОСО" пропорционально площади принадлежащих им помещений; признал недействительной сделку по отчуждению нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:121044:93 площадью 4,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Генерала Захарова, 1, дата государственной регистрации 04.07.2016, номер государственной регистрации 39-39/001-39/011/036/2016-1117/2; запретил ИП Герасевой Н.А. устанавливать какие-либо ограничения в пользовании лестничной площадкой - помещение N 39 по техническому плану этажей, в виде установки сигнализации, рольставней и перегородок и совершать иные действия, ограничивающие свободный доступ сотрудников ООО "СОСО", иных лиц на второй этаж здания, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Генерала Захарова, 1. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с названным решением, ИП Герасева Н.А. и Криволапов Ю.В. обратились с апелляционными жалобами, в которых просили состоявшийся судебный акт изменить.
Так, ИП Герасева Н.А. полагает неправомерным отказ суда первой инстанции в установлении сервитута, ссылается на необходимость использование входа в помещение магазина "Интерьер" исключительно через помещения ООО "СОСО", поскольку второй вход находится со двора, является пожарным выходом. В свою очередь, проход в помещение магазина через помещения ООО "СОСО" отвечает фактически сложившемуся порядку пользования помещениями с 2001 года, соответствует интересам истца в том отношении, что вход с основной магистрали наиболее предпочтителен для магазина, чем вход со двора. То обстоятельство, что помещения ИП Герасевой Н.А. является изолированным, по мнению истца, не препятствует признанию права долевой собственности на помещение санузла, поскольку последний обслуживает несколько помещений и является общим имуществом.
Криволапов Ю.В. в апелляционной жалобе указал на то, что суд первой инстанции неправомерно признал недействительной сделку по отчуждению Криволапову Ю.В. помещения площадью 4,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Генерала Захарова, 1, поскольку соответствующее требование заявлено не было. Кроме того, заявитель не согласен с указанным выводом по праву.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ИП Герасевой Н.А. доводы своей апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда изменить.
Представитель Криволапова Ю.В. поддержал доводы своей апелляционной жалобы, с доводами жалобы ИП Герасевой Н.А. согласился.
Представитель ООО "СОСО" против удовлетворения обеих апелляционных жалоб возражал.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
ООО "Кенвист" своего представителя в судебное заседание не направило, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 18.10.2013 ИП Герасевой Н.А. на праве собственности принадлежат встроенные помещения литер V общей площадью 136,3 кв. м, 2-й этаж, нежилые помещения литер III площадью 245.9 кв. м, этаж подвал, 1, 2, литера VII площадью 63 кв. м, этаж 2, находящиеся по адресу: г. Калининград, ул. Генерал-лейтенанта Захарова, д. 1.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 24.11.2003 ООО "Кенвист" принадлежит торговое помещение литер X на втором этаже, общей площадью 201.1 кв. м, расположенное по адресу: г. Калининград, ул. Генерал-лейтенанта Захарова, д. 1.
Торговое помещение литер IV площадью 201,1 кв. м, 2 этаж, расположенное по адресу: г. Калининград, ул. Генерал-лейтенанта Захарова, д. 1, принадлежит на праве собственности ООО "СОСО" согласно выписке из ЕГРП от 09.11.2015.
Как было установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, указанные помещения ранее являлись единым промтоварным магазином, но после приватизации имущества объект был разделен на три встроенных помещения.
Поскольку к соглашению об определении порядка пользования помещениями, а также общим имуществом здания сособственники не пришли, спор рассмотрен арбитражным судом.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичные положения содержатся в пункте 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
Из приведенных правовых норм следует, что критерием для отнесения того или иного помещения здания к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании.
При этом к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (запроектированы, учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций как таковых, так как их наличие само по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).
Оценив обоснованность заявленных требований применительно к указанным выше положениям, апелляционный суд приходит к выводу о том, что представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности позволяют прийти к выводу о том, что лестница главного входа (пролет и лестничные клетки) является местом общего пользования.
Так, из заключения от 15.04.2016, а также заключения судебной экспертизы ООО "Калининградский центр судебной экспертизы и оценки" N 280/С от 15.12.2016, следует, что лестница главного входа является местом общего пользования.
С учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, а также постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции правомерно указал, что государственная регистрация права индивидуальной собственности в отношении данного имущества нарушает права других собственников, не лишенных в связи с данным обстоятельством права оспорить зарегистрированное право путем предъявления иска о признании права общей долевой собственности в отношении соответствующих объектов.
При таких обстоятельствах требования о признании лестницы главного входа (помещения NN 39, 1 по плану техпаспорта) общим имуществом нежилого здания N 1 по ул. Генерала Захарова в г. Калининграде и признании права общей долевой собственности ИП Герасева Н.А., ООО "СОСО" и ООО "Кенвист" на нее обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Поскольку судом было установлено, что ИП Герасева Н.А. 10.06.2016 зарегистрировала право индивидуальной собственности на помещение с кадастровым номером 39:15:121044:93 площадью 4,7 кв. м, являющегося частью лестницы главного входа, то есть частью общего имущества, вывод суда первой инстанции о том, что сделка по отчуждению указанного имущества по договору купли-продажи от 24.06.2016 Криволапову Ю.В. является недействительной, представляется обоснованным.
Требования ООО "СОСО" о нечинении препятствий в использовании лестничной клетки соответствуют положениям статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем правомерно удовлетворены судом.
В удовлетворении требований ООО "СОСО" об обязании Управления Росреестра по Калининградской области совершить необходимые действия по внесению изменений в правоустанавливающие документы отказано обоснованно в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других 8 вещных прав".
Кроме того, ИП Герасевой Н.А. и ООО "Кенвист" были заявлены требования о признание помещения санузла (помещения по плану техпаспорта NN 11, 14, 15,16), принадлежащего на праве индивидуальной собственности ООО "СОСО", местом общего пользования.
Между тем, на основании заключения эксперта от 15.04.2016 судом было установлено, что данный санузел не может быть признан помещением общего пользования, так как является частью помещения литера IV и не имеет пространственной связи с другими помещениями общего пользования. Иных доказательств того, что названное помещение является местом общего пользования, в материалах дела не имеется.
Согласно акту экспертного заключения от 29.04.2016 в границах помещений ООО "Кенвист" не требуется предусматривать санитарный узел для покупателей; помещения ООО "СОСО" и ООО "Кенвист" изолированы по отношению друг к другу, не имеют помещений общего пользования (за исключением лестничной клетки), в связи с чем санузел, расположенный в границах помещений ООО "СОСО" и принадлежащий ему на праве собственности, не является местом общего пользования. Техническая возможность размещения санузла для работников ООО "Кенвист" в границах своего помещения имеется.
В свою очередь, в границах помещений ИП Герасевой Н.А. установлен санузел в помещении 23а. Из экспертного заключения от 15.12.2016 следует, что помещение санузла не относились к общему имуществу нежилого здания по состоянию на 2003 год, как не относится и в настоящее время.
Установив то обстоятельство, что помещение санузла местом общего пользования не являлось, относится к индивидуальной собственности ООО "СОСО", суд первой инстанции обоснованно отклонил соответствующие требования заявителей.
Оснований для удовлетворения требований об обязании ООО "СОСО" демонтировать гипсокартонные перегородки в едином ранее помещении N 3, снять листы ОСП между помещением N 3 и помещением N 20 и установить сервитут на принадлежащие ООО "СОСО" нежилые помещения литера IV (N 3, 2а по плану техпаспорта) с целью обеспечения беспрепятственного прохода в магазин "ИНТЕРЬЕР", расположенный в помещениях: литер V общей площадью 136,3 кв. м, кадастровый (или условный) номер 39:15:121044:71; литер III общей площадью 245,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер 39:15:121044:74; 10 литер VII общей площадью 63 кв. м, кадастровый (или условный) номер 39:15:121044:69., принадлежащих ИП Герасевой Н.А., у суда первой инстанции не имелось, в связи с отсутствием совокупности условий, необходимых для установления сервитута.
В силу положений статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В соответствии со статьей 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Согласно пункту 5 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
В предмет доказывания по данному требованию входит, в том числе отсутствие у истца законной и разумной возможности обеспечения своих правомерных потребностей (в частности, нормальной эксплуатации объектов недвижимости) каким-либо способом, помимо обременения соседнего помещения сервитутом.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 16033/12, Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута, всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего помещения, то есть соблюдение баланса интересов сторон.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
Из имеющихся в деле заключений экспертов следует, что помещения ИП Герасевой Н.А. являются изолированными в части объемно-планировочного решения, вход осуществляется по лестнице со стороны дворового фасада, также имеется дополнительный второй выход в помещения первого этажа. Необходимость осуществления прохода именно через помещения ООО "СОСО" заявителем не обоснована.
Доводы ИП Герасевой Н.А. о том, что использование входа в магазин с главной магистрали наиболее предпочтителен для здания магазина, чем вход со двора, не являются основанием для установления сервитута на помещения, принадлежащие иному лицу, поскольку основанием для установления сервитута является объективная невозможность использования помещения, а не коммерческая выгода лица, требующего установления сервитута.
В удовлетворении остальных требований отказано правомерно.
Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.02.2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
И.А.ТИМУХИНА
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)