Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Илюшина Р.Р.
судей О.Ю. Ефимовой, О.А. Сулименко
при ведении протокола судебного заседания секретарем Карнауховой В.В.
при участии:
от заявителя: представитель не явился, извещен,
от заинтересованных лиц: представители не явились, извещены,
от третьего лица: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 16.05.2017 по делу N А32-3926/2017,
принятое судьей Р.Ю. Савиным,
по заявлению Администрации города Сочи
к заинтересованным лицам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Центральному отделу по городу Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Элмастрой-сервис"
о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка, об обязании погасить запись об аренде,
Администрация города Сочи (далее - администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление, регистрирующий орган) от 14.10.2016 N 23/251/802/2016-8567 в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:44, расположенного по адресу: п. Красная Поляна Адлерского района г. Сочи, ул. Защитников Кавказа, а также об обязании управления погасить регистрационную запись.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Элмастрой-сервис" (далее - арендатор).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Решение мотивировано тем, что договор аренды от 26.02.2008 N 4900004504 является ничтожной сделкой, не имеющей правовых последствий; арендатор не был уведомлен о воле арендодателя о прекращении арендных отношений.
Администрация города Сочи обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2017 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивированна тем, что у администрации имелись полномочия на распоряжение спорным земельным участком в соответствии с п. 11 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ. По мнению администрации, в нарушение п. 5.2.21 договора аренды от 26.02.2008 N 4900004504 арендатор не уведомил арендодателя об изменении юридического адреса, следовательно, риск неполучения корреспонденции несет сам арендатор.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией города Сочи с одной стороны и ООО "Элмастрой-сервис" - с другой, заключен договор аренды от 26.02.2008 N 4900004504 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:44, расположенного по адресу: п. Красная Поляна Адлерского района г. Сочи, ул. Защитников Кавказа (далее - спорный земельный участок).
Пунктом 2.1 договора аренды N 4900004504 срок действия данного договора установлен с момента его государственной регистрации по 20.02.2011. Пунктом 8.3 договора аренды N 4900004504 установлено, что срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в п. 2.1 настоящего договора (а именно - 20.02.2011). Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.
В адрес ООО "Элмастрой-сервис" 18.09.2012 Департаментом имущественных отношений Администрации города Сочи было направлено уведомление от 17.09.2012 о том, что в связи с истечением 20.02.2011 срока действия договора аренды земельного участка по улице Защитников Кавказа, п. Красная Поляна в Адлерском районе г. Сочи, срок действия данного договора N 4900004504 продлеваться не будет, а также о том, что Администрация города Сочи оставляет за собой право обратится в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о погашении записи регистрации договора аренды земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании вышеуказанного уведомления, Департаментом имущественных отношений Администрации города Сочи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю направлено заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды N 4900004504 от 26.02.2008 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:0044.
В Администрацию города Сочи 09.12.2016 из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Центральный отдел по г. Сочи) поступило уведомление от 14.10.2016 N 23/251/802/2016-8567 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из поступившего сообщения следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Следовательно, регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора, поэтому письмо арендатору о прекращении с ним арендных отношений не может являться документом-основанием для погашения регистрационной записи об аренде.
По мнению заявителя, решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации записи о прекращении права аренды не соответствует закону, что послужило основанием для обращения администрации в суд с данными требованиями.
Повторно изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду следующего.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности договора аренды N 4900004504 от 26.02.2008.
Администрация, не соглашаясь с вышеуказанным выводом суда первой инстанции, ссылается на то, что Федеральным законом Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" полномочия по распоряжению спорным земельным участком переданы муниципальному образованию.
В рамках дела N А32-24239/2016 установлено, что право собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:44 возникло на основании Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ, вступившего в силу в декабре 2008 года. Поскольку договор аренды N 4900004504 от 26.02.2008 заключен до вступления в силу Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ, постольку орган местного самоуправления на момент его заключения не обладал полномочиями по распоряжения таким участком.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, на день заключения спорного договора являлись федеральной собственностью.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда о невозможности совершать действия по регистрации прекращения ничтожной сделки не являются определяющими при рассмотрении вопроса о законности отказа управления, выраженного в письме от 14.10.2016 N 23/251/802/2016-8567.
Так, из пункта 2.1 договора аренды N 4900004504 от 26.02.2008 видно, что срок его действия устанавливается с момента его государственной регистрации (29.03.2008 N 23-23-22/026/2008-038) по 20.02.2011.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Аналогичное правило установлено в пункте 2.4. договора аренды. Так, в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, указанного в п. 2.1, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного (возобновленного) на неопределенный срок аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Департаментом имущественных отношений Администрации города Сочи было направлено ООО "Элмастрой-сервис" уведомление от 17.09.2012 о том, что в связи с истечением 20.02.2011 срока действия договора аренды земельного участка по улице Защитников Кавказа, п. Красная Поляна в Адлерском районе г. Сочи, срок действия данного договора N 4900004504 продлеваться не будет, а также о том, что Администрация города Сочи оставляет за собой право обратится в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о погашении записи регистрации договора аренды земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из материалов дела усматривается, что уведомление исх. от 17.09.2012 N 02-05-17/13958 направлено ООО "Элмастрой-сервис" 18.09.2012 по адресу: г. Краснодар, ул. Кузнечная, 21 (т. 1 л.д. 7-9). При этом доказательств вручения почтового отправления адресату не представлено.
В письмах от 28.03.2017, от 20.04.2017 Межрайонная ИФНС России N 8 по Краснодарскому краю (т. 1 л.д. 70-17) сообщает, что адресом места нахождения ООО "Элмастрой-сервис" в 2012 году являлся: 354340, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Молокова, 44.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии доказательств уведомления арендатора о прекращении договора аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования).
В выписке из ЕГРЮЛ указано, что юридическим адресом ООО "Элмастрой-сервис" (ИНН 2310124578) является: 354340, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Молокова, 44, о чем сделана запись 13.04.2016 (т. 1 л.д. 46).
Доводы администрации о том, что риск неполучения корреспонденции, а также последствия ее неполучения несет сам арендатор со ссылкой на п. 5.2.21 договора не опровергают правильность выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований заявителя.
Заявителем не принято во внимание следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.
В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно части 1 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
На основании пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.
Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).
При этом в абз. 3 указано, что в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.
В материалы дела не представлены доказательства направления соответствующего заявления арендатора в регистрирующий орган или наличия решения суда о признании договора аренды прекращенным.
Основания досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пунктом 2 названной статьи также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора допускается по соглашению сторон или по требованию одной из сторон по решению суда.
Следовательно, отказ регистрирующего органа в погашении регистрационной записи об аренде спорного земельного участка, мотивированный непредставлением соглашения о расторжении договора либо решения суда, соответствует нормам действующего гражданского и земельного законодательства.
На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2017 по делу N А32-3926/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.07.2017 N 15АП-8668/2017 ПО ДЕЛУ N А32-3926/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2017 г. N 15АП-8668/2017
Дело N А32-3926/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Илюшина Р.Р.
судей О.Ю. Ефимовой, О.А. Сулименко
при ведении протокола судебного заседания секретарем Карнауховой В.В.
при участии:
от заявителя: представитель не явился, извещен,
от заинтересованных лиц: представители не явились, извещены,
от третьего лица: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 16.05.2017 по делу N А32-3926/2017,
принятое судьей Р.Ю. Савиным,
по заявлению Администрации города Сочи
к заинтересованным лицам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Центральному отделу по городу Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Элмастрой-сервис"
о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка, об обязании погасить запись об аренде,
установил:
Администрация города Сочи (далее - администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление, регистрирующий орган) от 14.10.2016 N 23/251/802/2016-8567 в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:44, расположенного по адресу: п. Красная Поляна Адлерского района г. Сочи, ул. Защитников Кавказа, а также об обязании управления погасить регистрационную запись.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Элмастрой-сервис" (далее - арендатор).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Решение мотивировано тем, что договор аренды от 26.02.2008 N 4900004504 является ничтожной сделкой, не имеющей правовых последствий; арендатор не был уведомлен о воле арендодателя о прекращении арендных отношений.
Администрация города Сочи обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2017 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивированна тем, что у администрации имелись полномочия на распоряжение спорным земельным участком в соответствии с п. 11 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ. По мнению администрации, в нарушение п. 5.2.21 договора аренды от 26.02.2008 N 4900004504 арендатор не уведомил арендодателя об изменении юридического адреса, следовательно, риск неполучения корреспонденции несет сам арендатор.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией города Сочи с одной стороны и ООО "Элмастрой-сервис" - с другой, заключен договор аренды от 26.02.2008 N 4900004504 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:44, расположенного по адресу: п. Красная Поляна Адлерского района г. Сочи, ул. Защитников Кавказа (далее - спорный земельный участок).
Пунктом 2.1 договора аренды N 4900004504 срок действия данного договора установлен с момента его государственной регистрации по 20.02.2011. Пунктом 8.3 договора аренды N 4900004504 установлено, что срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в п. 2.1 настоящего договора (а именно - 20.02.2011). Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.
В адрес ООО "Элмастрой-сервис" 18.09.2012 Департаментом имущественных отношений Администрации города Сочи было направлено уведомление от 17.09.2012 о том, что в связи с истечением 20.02.2011 срока действия договора аренды земельного участка по улице Защитников Кавказа, п. Красная Поляна в Адлерском районе г. Сочи, срок действия данного договора N 4900004504 продлеваться не будет, а также о том, что Администрация города Сочи оставляет за собой право обратится в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о погашении записи регистрации договора аренды земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании вышеуказанного уведомления, Департаментом имущественных отношений Администрации города Сочи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю направлено заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды N 4900004504 от 26.02.2008 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:0044.
В Администрацию города Сочи 09.12.2016 из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Центральный отдел по г. Сочи) поступило уведомление от 14.10.2016 N 23/251/802/2016-8567 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из поступившего сообщения следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Следовательно, регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора, поэтому письмо арендатору о прекращении с ним арендных отношений не может являться документом-основанием для погашения регистрационной записи об аренде.
По мнению заявителя, решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации записи о прекращении права аренды не соответствует закону, что послужило основанием для обращения администрации в суд с данными требованиями.
Повторно изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду следующего.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности договора аренды N 4900004504 от 26.02.2008.
Администрация, не соглашаясь с вышеуказанным выводом суда первой инстанции, ссылается на то, что Федеральным законом Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" полномочия по распоряжению спорным земельным участком переданы муниципальному образованию.
В рамках дела N А32-24239/2016 установлено, что право собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:44 возникло на основании Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ, вступившего в силу в декабре 2008 года. Поскольку договор аренды N 4900004504 от 26.02.2008 заключен до вступления в силу Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ, постольку орган местного самоуправления на момент его заключения не обладал полномочиями по распоряжения таким участком.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, на день заключения спорного договора являлись федеральной собственностью.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда о невозможности совершать действия по регистрации прекращения ничтожной сделки не являются определяющими при рассмотрении вопроса о законности отказа управления, выраженного в письме от 14.10.2016 N 23/251/802/2016-8567.
Так, из пункта 2.1 договора аренды N 4900004504 от 26.02.2008 видно, что срок его действия устанавливается с момента его государственной регистрации (29.03.2008 N 23-23-22/026/2008-038) по 20.02.2011.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Аналогичное правило установлено в пункте 2.4. договора аренды. Так, в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, указанного в п. 2.1, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного (возобновленного) на неопределенный срок аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Департаментом имущественных отношений Администрации города Сочи было направлено ООО "Элмастрой-сервис" уведомление от 17.09.2012 о том, что в связи с истечением 20.02.2011 срока действия договора аренды земельного участка по улице Защитников Кавказа, п. Красная Поляна в Адлерском районе г. Сочи, срок действия данного договора N 4900004504 продлеваться не будет, а также о том, что Администрация города Сочи оставляет за собой право обратится в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о погашении записи регистрации договора аренды земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из материалов дела усматривается, что уведомление исх. от 17.09.2012 N 02-05-17/13958 направлено ООО "Элмастрой-сервис" 18.09.2012 по адресу: г. Краснодар, ул. Кузнечная, 21 (т. 1 л.д. 7-9). При этом доказательств вручения почтового отправления адресату не представлено.
В письмах от 28.03.2017, от 20.04.2017 Межрайонная ИФНС России N 8 по Краснодарскому краю (т. 1 л.д. 70-17) сообщает, что адресом места нахождения ООО "Элмастрой-сервис" в 2012 году являлся: 354340, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Молокова, 44.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии доказательств уведомления арендатора о прекращении договора аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования).
В выписке из ЕГРЮЛ указано, что юридическим адресом ООО "Элмастрой-сервис" (ИНН 2310124578) является: 354340, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Молокова, 44, о чем сделана запись 13.04.2016 (т. 1 л.д. 46).
Доводы администрации о том, что риск неполучения корреспонденции, а также последствия ее неполучения несет сам арендатор со ссылкой на п. 5.2.21 договора не опровергают правильность выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований заявителя.
Заявителем не принято во внимание следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.
В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно части 1 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
На основании пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.
Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).
При этом в абз. 3 указано, что в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.
В материалы дела не представлены доказательства направления соответствующего заявления арендатора в регистрирующий орган или наличия решения суда о признании договора аренды прекращенным.
Основания досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пунктом 2 названной статьи также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора допускается по соглашению сторон или по требованию одной из сторон по решению суда.
Следовательно, отказ регистрирующего органа в погашении регистрационной записи об аренде спорного земельного участка, мотивированный непредставлением соглашения о расторжении договора либо решения суда, соответствует нормам действующего гражданского и земельного законодательства.
На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2017 по делу N А32-3926/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Р.Р.ИЛЮШИН
Р.Р.ИЛЮШИН
Судьи
О.Ю.ЕФИМОВА
О.А.СУЛИМЕНКО
О.Ю.ЕФИМОВА
О.А.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)