Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2016 г.
Седьмой Арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бородулиной И.И.
судей Полосина А.Л., Усаниной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Большаниной Е.Г. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Павленко С.И. по доверенности от 27.08.2015 (на 1 год),
от ответчика: Чучук А.А. по доверенности от 23.04.2015 (на 1 год),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 декабря 2015 г. по делу N А27-10637/2015 (судья С.В. Вульферт)
по иску территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (ОГРН 1104205007840, ИНН 4205199592, 650000, г. Кемерово, ул. Ноградская, 5)
к обществу с ограниченной ответственностью "ТОР" (ОГРН 1134205007111, ИНН 4205263061, 650992, г. Кемерово, ул. Карболитовская, 1-124)
о расторжении договора аренды,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (далее - Управление, истец) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТОР" (далее - ООО "ТОР", общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 16.04.2013 N 1-04-ф/13.
Решением от 11.12.2015 Арбитражного суда Кемеровской области в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе Управление просит состоявшийся судебный акт отменить, удовлетворить исковые требования.
Указывает, что судом первой инстанции нарушен принцип состязательности и равноправия сторон. Для удовлетворения исковых требований о расторжении договора суду необходимо установить, что допущенные нарушения являются существенными и истцом соблюдена процедура расторжения договора.
Заявляя требование о расторжении договора, Управление не указывало на существенность нарушения арендатором его условий, а лишь реализовало свое право на расторжение договора в судебном порядке, предусмотренное условиями самого договора.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, если арендатор допустил однократное нарушение условий договора, предусмотренных пунктами 2.2.1 - 2.2.20 договора и не устранил их в десятидневный срок с момента получения от арендодателя соответствующего предупреждения. Поскольку данные условия арендатором не соблюдены, Управление правомерно требует расторжения договора. Исполнение названных условий договора со стороны ООО "ТОР" последовало лишь после обращения в суд.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали каждый свои доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее.
Проверив законность и обоснованность судебного акта Арбитражного суда Кемеровской области в порядке установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и ООО "Тор" (арендатор) по результатам открытого аукциона заключен договор аренды от 16.04.2013 N 1-04-ф/13, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование - объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Кемерово, ул. Ворошилова, 22б (административное здание, общей площадью 9 541, 6 кв. м, в том числе 7 этажей основного здания лит.А с подвалом общей площадью 8658, 4 кв. м, 3х этажная пристройка лит.А1 общей площадью 883, 2 кв. м), расположенный на земельном участке общей площадью 69 687, 5 кв. м с кадастровым номером 42:24:0201013:0139.
02.08.2013 между Управлением (арендодатель) и ООО "Тор" (арендатор) заключен договор аренды N Д13-2/261-ФЗ на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201013:0139.
Согласно пункту 1.3. договора от 16.04.2013 N 1-04-ф/13 объект (административное здание) передается арендатору в целях реконструкции в части осуществления изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройки, перестройки, расширения, а также замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, а также последующего использования по прямому назначению, в случае ввода объекта в эксплуатацию уполномоченными органами.
Срок действия договора установлен до 01.03.2023 (пункт 5.1.).
Договор зарегистрирован в Росреестре 14.05.2013.
В соответствии с пунктом 5.5. договора по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в том числе, если арендатор допустил хотя бы однократное нарушение условий договора, предусмотренных любым из пунктов 2.2.1 - 2.2.20, и не устранил его в десятидневный срок с момента получения от арендодателя соответствующего предупреждения о необходимости устранения такого нарушения.
- В соответствии с пунктом 2.2.1 арендатор обязан пользоваться объектом исключительно по целевому назначению в соответствии с условиями договора;
- в соответствии с пунктом 2.2.3 - в месячный срок, с момента подписания договора, заключить в установленном порядке договор на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг, а также охрану объекта;
- в соответствии с пунктом 2.2.7 - содержать арендуемый объект и прилегающую территорию в надлежащем состоянии. Обеспечить охрану объекта, ограничение доступа посторонних лиц на объект и прилегающую территорию. При осуществлении реконструкции объекта обеспечить ограждение территории для недопущения нанесения вреда жизни и здоровью граждан, а также порчи имущества третьих лиц;
- в соответствии с пунктом 2.2.9 - поддерживать объект в надлежащем санитарном состоянии;
- в соответствии с пунктом 2.2.11 - своевременно и за свой счет производить текущий ремонт с целью поддержания надлежащего состояния;
- в соответствии с пунктом 2.2.17 - в течение месяца после вступления договора в силу застраховать в пользу арендодателя риски гибели и повреждения объекта на весь срок действия договора;
- в соответствии с пунктом 2.2.21 - осуществлять обход и осмотр объекта с целью выявления, предупреждения, пресечения террористической деятельности и минимизации ее последствий.
Управление, ссылаясь на нарушение обществом условий договора, направило в адрес последнего письма от 20.11.2014 N 3-6-11/318 и от 10.02.2015 N 2-6-02/268 с требованием об устранении нарушений условий договора и о его расторжении.
Поскольку согласия общества на расторжение договора не поступало, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком устранены все нарушения, которые им были допущены и которые, в силу специфики самого обязательства, возможно было устранить.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из положений статьи 309, статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в силу части 2 той же статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания такого досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Стороны в пункте 5.5 установили, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в том числе, если арендатор допустил хотя бы однократное нарушение условий договора, предусмотренных любым из пунктов 2.2.1 - 2.2.20 и не устранил его в десятидневный срок с момента получения от арендодателя соответствующего предупреждения о необходимости устранения такого нарушения.
Расторжение договора должно являться крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Системный анализ разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, положений статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет прийти к выводу, что в любом случае для удовлетворения исковых требований о расторжении договора судом надлежит установить, что допущенные ответчиком нарушения являются существенными и истцом соблюдена процедура расторжения договора.
Оценивая доводы Управления о нарушении обществом условий договора, суд первой инстанции пришел к выводу об устранении ответчиком всех допущенных нарушений.
Поскольку заключенный договор аренды имеет своей целью не использование арендованного имущества, а его реконструкцию, к зданию не подведены инженерные сети, ответчик не имел возможности заключить договоры на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг и производить текущий ремонт с целью поддержания надлежащего состояния объекта, подлежащего реконструкции (пункты 2.2.3, 2.2.11 договора).
ООО "Тор" заключило договор от 17.04.2015 на разработку проектной документации, наименование объекта: "г. Кемерово, микрорайон N 29, Гостиница на 250 мест". Стоимость работ составляет 9 019 061 рублей.
Отклоняя доводы Управления о нецелевом использовании обществом объекта аренды (пункт 2.2.1 договора), суд первой инстанции правомерно отметил, что приступить к исполнению обязательства, предусмотренного договором от 16.04.2013 N 1-04-ф/13, в части реконструкции объекта недвижимости, стало возможным только после согласования с арендодателем изменения разрешенного вида использования земельного участка.
Заключенный договор аренды земельного участка от 02.08.2013 N Д13-2/261-ФЗ, на котором расположен объект подлежащий реконструкции, не содержал указания на вид разрешенного использования, что не позволяло ответчику получить разрешение на реконструкцию (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Данное обстоятельство зависело не только от воли ответчика (письмом от 21.11.2014 N 8-6-11/383 истец отказывал ответчику в согласовании использования земельного участка под многоквартирные дома, гостиницу).
Материалами дела подтверждено, что ответчиком не был ограничен доступ посторонних лиц на объект путем установления на входах и оконных проемах первого этажа металлических решеток (акт осмотра здания от 17.08.2015, фотографии).
Однако в настоящее время ООО "Тор" заключен договор на оказание охранных услуг на арендованном объекте от 10.08.2015 N 28.
Как следует из акта осмотра объекта - административного здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Ворошилова, 22б, комиссией с привлечением представителей арендодателя установлено, что территория объекта огорожена забором про всему периметру, а также обеспечена охрана объекта и прилегающей к ней территории путем выставления специализированного поста охраны.
ООО "Тор" 21.10.2015 застраховало в пользу арендодателя риски гибели и повреждения объекта, переданного в аренду.
Ранее при попытках ООО "Тор" заключить договор страхования на объект аренды общество получало отказы от страховых организаций по причине повышенного риска наступления страхового случая, поскольку данный объект является объектом незавершенного строительства.
Рассматривая соблюдение процедуры расторжения договора аренды, суд первой инстанции указал.
Арендодатель направил арендатору предупреждение от 20.11.2014 N 3-6-11/318 о нарушении условий договора от 16.04.2013 N 1-04-ф/13 с требованием его досрочного расторжения. Данное уведомление подписано заместителем руководителя ТУ Росимущества в Кемеровской области С.А. Харенковым.
24.11.2014 арендодателем в лице заместителя руководителя Управления С.А. Харенкова в адрес общества направлено" письмо N 3-6-11/413 об отзыве писем от 20.11.2014 N 3-6-11/318 и N 8-6-11/383.
Судом отклонены доводы Управления об отсутствии у С.А. Харенкова полномочий на отзыв требования о расторжении договора. Данное лицо подписывало как договор аренды от 16.04.2013 N 1-04-ф/13, так и все уведомления, связанные с исполнением данного договора. Полномочия С.А. Харенкова следуют из представленной истцом доверенности от 29.05.2014 N 7-2-05/581.
Кроме того в материалы дела представлен должностной регламент заместителя руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области утвержденный руководителем управления А.В. Соколовым.
Согласно пункту 3.16 должностного регламента заместитель руководителя Управления в целях выполнения Управлением возложенных на него функций осуществляет руководство и организацию его деятельности, в том числе по вопросам аренды федерального имущества и контроля за его эффективным использованием.
Иных уведомлений о нарушении обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.3, 2.2.7, 2.2.9, 2.2.11, 2.2.17, 2.2.21, с предложением ООО "Тор" расторгнуть договор аренды от 16.04.2013 N 1-04-ф/13 в материалы дела не представлено.
10.02.2015 в адрес ООО "Тор" направлено письмо о нарушении условий договора от N 2-6-02/268, подписанное руководителем арендодателя, но в указанном уведомлении отсутствовало предложение расторгнуть договор.
Таким образом, материалами дела не подтверждено надлежащее соблюдение Управлением процедуры расторжения договора.
Кроме того, 24.03.2015 к договору аренды земельного участка от 02.08.2013 N Д13-2/261-ФЗ подписано дополнительное соглашение N 1 об изменении разрешенного вида использования земельного участка на "многоквартирные жилые дома, гостиница".
Ссылка Управления на то, что данное обстоятельство не свидетельствует об обстоятельствах отсутствия намерения расторгать договор, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку данное обстоятельство подтверждает исполнение сторонами договора аренды и уточнение его условий.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом принципов равноправия сторон и состязательности, основаны на предположениях истца, не обоснованных со ссылкой на конкретные доказательства и нормы права, в связи с чем подлежат отклонению.
В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию Управления по делу, не опровергают правильность выводов суда, выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для изменения решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 декабря 2015 года по делу N А27-10637/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.БОРОДУЛИНА
Судьи
А.Л.ПОЛОСИН
Н.А.УСАНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.02.2016 N 07АП-604/2016 ПО ДЕЛУ N А27-10637/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2016 г. по делу N А27-10637/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2016 г.
Седьмой Арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бородулиной И.И.
судей Полосина А.Л., Усаниной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Большаниной Е.Г. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Павленко С.И. по доверенности от 27.08.2015 (на 1 год),
от ответчика: Чучук А.А. по доверенности от 23.04.2015 (на 1 год),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 декабря 2015 г. по делу N А27-10637/2015 (судья С.В. Вульферт)
по иску территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (ОГРН 1104205007840, ИНН 4205199592, 650000, г. Кемерово, ул. Ноградская, 5)
к обществу с ограниченной ответственностью "ТОР" (ОГРН 1134205007111, ИНН 4205263061, 650992, г. Кемерово, ул. Карболитовская, 1-124)
о расторжении договора аренды,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (далее - Управление, истец) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТОР" (далее - ООО "ТОР", общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 16.04.2013 N 1-04-ф/13.
Решением от 11.12.2015 Арбитражного суда Кемеровской области в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе Управление просит состоявшийся судебный акт отменить, удовлетворить исковые требования.
Указывает, что судом первой инстанции нарушен принцип состязательности и равноправия сторон. Для удовлетворения исковых требований о расторжении договора суду необходимо установить, что допущенные нарушения являются существенными и истцом соблюдена процедура расторжения договора.
Заявляя требование о расторжении договора, Управление не указывало на существенность нарушения арендатором его условий, а лишь реализовало свое право на расторжение договора в судебном порядке, предусмотренное условиями самого договора.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, если арендатор допустил однократное нарушение условий договора, предусмотренных пунктами 2.2.1 - 2.2.20 договора и не устранил их в десятидневный срок с момента получения от арендодателя соответствующего предупреждения. Поскольку данные условия арендатором не соблюдены, Управление правомерно требует расторжения договора. Исполнение названных условий договора со стороны ООО "ТОР" последовало лишь после обращения в суд.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали каждый свои доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее.
Проверив законность и обоснованность судебного акта Арбитражного суда Кемеровской области в порядке установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и ООО "Тор" (арендатор) по результатам открытого аукциона заключен договор аренды от 16.04.2013 N 1-04-ф/13, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование - объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Кемерово, ул. Ворошилова, 22б (административное здание, общей площадью 9 541, 6 кв. м, в том числе 7 этажей основного здания лит.А с подвалом общей площадью 8658, 4 кв. м, 3х этажная пристройка лит.А1 общей площадью 883, 2 кв. м), расположенный на земельном участке общей площадью 69 687, 5 кв. м с кадастровым номером 42:24:0201013:0139.
02.08.2013 между Управлением (арендодатель) и ООО "Тор" (арендатор) заключен договор аренды N Д13-2/261-ФЗ на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201013:0139.
Согласно пункту 1.3. договора от 16.04.2013 N 1-04-ф/13 объект (административное здание) передается арендатору в целях реконструкции в части осуществления изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройки, перестройки, расширения, а также замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, а также последующего использования по прямому назначению, в случае ввода объекта в эксплуатацию уполномоченными органами.
Срок действия договора установлен до 01.03.2023 (пункт 5.1.).
Договор зарегистрирован в Росреестре 14.05.2013.
В соответствии с пунктом 5.5. договора по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в том числе, если арендатор допустил хотя бы однократное нарушение условий договора, предусмотренных любым из пунктов 2.2.1 - 2.2.20, и не устранил его в десятидневный срок с момента получения от арендодателя соответствующего предупреждения о необходимости устранения такого нарушения.
- В соответствии с пунктом 2.2.1 арендатор обязан пользоваться объектом исключительно по целевому назначению в соответствии с условиями договора;
- в соответствии с пунктом 2.2.3 - в месячный срок, с момента подписания договора, заключить в установленном порядке договор на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг, а также охрану объекта;
- в соответствии с пунктом 2.2.7 - содержать арендуемый объект и прилегающую территорию в надлежащем состоянии. Обеспечить охрану объекта, ограничение доступа посторонних лиц на объект и прилегающую территорию. При осуществлении реконструкции объекта обеспечить ограждение территории для недопущения нанесения вреда жизни и здоровью граждан, а также порчи имущества третьих лиц;
- в соответствии с пунктом 2.2.9 - поддерживать объект в надлежащем санитарном состоянии;
- в соответствии с пунктом 2.2.11 - своевременно и за свой счет производить текущий ремонт с целью поддержания надлежащего состояния;
- в соответствии с пунктом 2.2.17 - в течение месяца после вступления договора в силу застраховать в пользу арендодателя риски гибели и повреждения объекта на весь срок действия договора;
- в соответствии с пунктом 2.2.21 - осуществлять обход и осмотр объекта с целью выявления, предупреждения, пресечения террористической деятельности и минимизации ее последствий.
Управление, ссылаясь на нарушение обществом условий договора, направило в адрес последнего письма от 20.11.2014 N 3-6-11/318 и от 10.02.2015 N 2-6-02/268 с требованием об устранении нарушений условий договора и о его расторжении.
Поскольку согласия общества на расторжение договора не поступало, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком устранены все нарушения, которые им были допущены и которые, в силу специфики самого обязательства, возможно было устранить.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из положений статьи 309, статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в силу части 2 той же статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания такого досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Стороны в пункте 5.5 установили, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в том числе, если арендатор допустил хотя бы однократное нарушение условий договора, предусмотренных любым из пунктов 2.2.1 - 2.2.20 и не устранил его в десятидневный срок с момента получения от арендодателя соответствующего предупреждения о необходимости устранения такого нарушения.
Расторжение договора должно являться крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Системный анализ разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, положений статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет прийти к выводу, что в любом случае для удовлетворения исковых требований о расторжении договора судом надлежит установить, что допущенные ответчиком нарушения являются существенными и истцом соблюдена процедура расторжения договора.
Оценивая доводы Управления о нарушении обществом условий договора, суд первой инстанции пришел к выводу об устранении ответчиком всех допущенных нарушений.
Поскольку заключенный договор аренды имеет своей целью не использование арендованного имущества, а его реконструкцию, к зданию не подведены инженерные сети, ответчик не имел возможности заключить договоры на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг и производить текущий ремонт с целью поддержания надлежащего состояния объекта, подлежащего реконструкции (пункты 2.2.3, 2.2.11 договора).
ООО "Тор" заключило договор от 17.04.2015 на разработку проектной документации, наименование объекта: "г. Кемерово, микрорайон N 29, Гостиница на 250 мест". Стоимость работ составляет 9 019 061 рублей.
Отклоняя доводы Управления о нецелевом использовании обществом объекта аренды (пункт 2.2.1 договора), суд первой инстанции правомерно отметил, что приступить к исполнению обязательства, предусмотренного договором от 16.04.2013 N 1-04-ф/13, в части реконструкции объекта недвижимости, стало возможным только после согласования с арендодателем изменения разрешенного вида использования земельного участка.
Заключенный договор аренды земельного участка от 02.08.2013 N Д13-2/261-ФЗ, на котором расположен объект подлежащий реконструкции, не содержал указания на вид разрешенного использования, что не позволяло ответчику получить разрешение на реконструкцию (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Данное обстоятельство зависело не только от воли ответчика (письмом от 21.11.2014 N 8-6-11/383 истец отказывал ответчику в согласовании использования земельного участка под многоквартирные дома, гостиницу).
Материалами дела подтверждено, что ответчиком не был ограничен доступ посторонних лиц на объект путем установления на входах и оконных проемах первого этажа металлических решеток (акт осмотра здания от 17.08.2015, фотографии).
Однако в настоящее время ООО "Тор" заключен договор на оказание охранных услуг на арендованном объекте от 10.08.2015 N 28.
Как следует из акта осмотра объекта - административного здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Ворошилова, 22б, комиссией с привлечением представителей арендодателя установлено, что территория объекта огорожена забором про всему периметру, а также обеспечена охрана объекта и прилегающей к ней территории путем выставления специализированного поста охраны.
ООО "Тор" 21.10.2015 застраховало в пользу арендодателя риски гибели и повреждения объекта, переданного в аренду.
Ранее при попытках ООО "Тор" заключить договор страхования на объект аренды общество получало отказы от страховых организаций по причине повышенного риска наступления страхового случая, поскольку данный объект является объектом незавершенного строительства.
Рассматривая соблюдение процедуры расторжения договора аренды, суд первой инстанции указал.
Арендодатель направил арендатору предупреждение от 20.11.2014 N 3-6-11/318 о нарушении условий договора от 16.04.2013 N 1-04-ф/13 с требованием его досрочного расторжения. Данное уведомление подписано заместителем руководителя ТУ Росимущества в Кемеровской области С.А. Харенковым.
24.11.2014 арендодателем в лице заместителя руководителя Управления С.А. Харенкова в адрес общества направлено" письмо N 3-6-11/413 об отзыве писем от 20.11.2014 N 3-6-11/318 и N 8-6-11/383.
Судом отклонены доводы Управления об отсутствии у С.А. Харенкова полномочий на отзыв требования о расторжении договора. Данное лицо подписывало как договор аренды от 16.04.2013 N 1-04-ф/13, так и все уведомления, связанные с исполнением данного договора. Полномочия С.А. Харенкова следуют из представленной истцом доверенности от 29.05.2014 N 7-2-05/581.
Кроме того в материалы дела представлен должностной регламент заместителя руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области утвержденный руководителем управления А.В. Соколовым.
Согласно пункту 3.16 должностного регламента заместитель руководителя Управления в целях выполнения Управлением возложенных на него функций осуществляет руководство и организацию его деятельности, в том числе по вопросам аренды федерального имущества и контроля за его эффективным использованием.
Иных уведомлений о нарушении обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.3, 2.2.7, 2.2.9, 2.2.11, 2.2.17, 2.2.21, с предложением ООО "Тор" расторгнуть договор аренды от 16.04.2013 N 1-04-ф/13 в материалы дела не представлено.
10.02.2015 в адрес ООО "Тор" направлено письмо о нарушении условий договора от N 2-6-02/268, подписанное руководителем арендодателя, но в указанном уведомлении отсутствовало предложение расторгнуть договор.
Таким образом, материалами дела не подтверждено надлежащее соблюдение Управлением процедуры расторжения договора.
Кроме того, 24.03.2015 к договору аренды земельного участка от 02.08.2013 N Д13-2/261-ФЗ подписано дополнительное соглашение N 1 об изменении разрешенного вида использования земельного участка на "многоквартирные жилые дома, гостиница".
Ссылка Управления на то, что данное обстоятельство не свидетельствует об обстоятельствах отсутствия намерения расторгать договор, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку данное обстоятельство подтверждает исполнение сторонами договора аренды и уточнение его условий.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом принципов равноправия сторон и состязательности, основаны на предположениях истца, не обоснованных со ссылкой на конкретные доказательства и нормы права, в связи с чем подлежат отклонению.
В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию Управления по делу, не опровергают правильность выводов суда, выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для изменения решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 декабря 2015 года по делу N А27-10637/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.БОРОДУЛИНА
Судьи
А.Л.ПОЛОСИН
Н.А.УСАНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)