Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 5 мая 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвестСервис" представителей Екимовой О.Н. по доверенности от 09.12.2016, Лукьяновой В.Н. по доверенности от 09.12.2016, от Комитета по управлению имуществом города Череповца представителя Сараевой А.И. по доверенности от 23.12.2016 N 08-01-35-9/98,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 9 февраля 2017 года по делу N А13-15160/2016 (судья Корепин С.В.),
общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвестСервис" (место нахождения: 160009 город Вологда, улица Зосимовская, дом 66, офис 11; ИНН 3525175655, ОГРН 1063525117721; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом города Череповца (место нахождения: 162608, Вологодская область, город Череповец, проспект Строителей, дом 4а; ИНН 3528008860, ОГРН 1023501247440; далее - Комитет) в реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемых земельных участков с кадастровыми номерами 35:21:0204002:0206, 35:21:0204002:0207, 35:21:0204002:0209, 35:21:0204002:0210 35:21:0204002:0211, 35:21:0204002:0214, выраженного в письме от 09.09.2016 N 08-01-35-8/1403, возложении на Комитет обязанности заключить с Обществом договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 35:21:0204002:0206, 35:21:0204002:0207, 35:21:0204002:0209, 35:21:0204002:0210, 35:21:0204002:0211, 35:21:0204002:0214, сроком на три года для завершения строительства (с учетом уточнения требований, принятого судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Комитет, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (место нахождения: 160001, город Вологда, улица Челюскинцев, дом 3; ИНН 3525144576, ОГРН 1043500093889; далее - Управление), общество с ограниченной ответственностью "Ресурс" (место нахождения: 160009, город Вологда, улица Зосимовская, дом 66, офис 11; ИНН 3525242076, ОГРН 1103525008190; далее - ООО "Ресурс").
Решением суда от 09.02.2017 требования удовлетворены.
Комитет с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просил его отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Комитет 06.05.2016 уведомил Общество о том, что по окончании срока действия договоров аренды, договоры на новый срок заключены не будут в связи с не освоением земельных участков в течение трех лет с даты предоставления. Актом осмотра от 05.05.2016 в присутствии представителя Общества подтвержден факт отсутствия на участках какого-либо строительства, строений, в том числе фундаментов. В течение 6 лет с момента предоставления земельные участки не использовались в целях индивидуального жилищного строительства, не освоены. В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) шестилетний срок аренды земельных участков является более чем достаточным для освоения земельных участков в целях индивидуального жилищного строительства и осуществления такого строительства. Каких-либо обстоятельств, исключающих использование по целевому назначению указанных земельных участков в течение срока аренды, заявителем не представлено. Прекращение арендных отношений, в том числе путем отказа в продлении срока действия договора арендатору, в связи с неиспользованием таким арендатором земельного участка в целях жилищного строительства в течение трех лет на основании пункта 2 статьи 46 ЗК РФ в данном случае является законным и обоснованным. В соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ Общество не имеет права на заключение новых договоров аренды на основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, так как не обладает совокупностью предусмотренных в нем условий. Общество 25.08.2016 обратилось с заявлением о заключении договоров аренды на новый срок, когда договоры аренды земельных участков прекратили свое действие, что свидетельствует о несоблюдении совокупности всех условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ. Комитет 06.05.2016 отказал в продлении договоров аренды земельных участков в связи с не освоением, отсутствием на земельных участках каких-либо объектов недвижимости. Действующим законодательством продление договора аренды земельного участка не предусмотрено. Общество обращалось в Комитет с заявлением от 25.08.2016 о пересмотре решения об отказе в продлении договор аренды и заключении новых договоров аренды, а не с проектами новых договоров. Заключенные и прошедшие регистрацию договоры аренды земельных участков не тождественны проектам договора аренды земельных участков и не могут восприниматься адресатом обращения как проект договора. В нарушение статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" заявителем не соблюден досудебный порядок. К письму от 25.08.2016 не приложен проект договора аренды. Пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ не содержит норм, обязывающих арендодателя заключить новый договор аренды, а определяет условия, при которых у арендатора возникает право заключить новый договор. В отсутствие действующих договоров аренды земельных участков Общество зарегистрировало объекты незавершенного строительства, степень готовности которых составляет 5%.
Представитель Комитета в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.
Общество в отзыве на жалобу и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав представителей Комитета и Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды земельных участков от 08.02.2010 N 11939, от 08.02.2010 N 11934, от 08.02.2010 N 11933, от 08.02.2010 N 11944, от 08.02.2010 N 11943, от 08.02.2010 N 11940 Обществу предоставлены во временное владение и пользование за плату следующие земельные участки: площадью 1575 кв. м с кадастровым номером 35:21:0204002:0206; площадью 1575 кв. м с кадастровым номером 35:21:0204002:0207; площадью 1575 кв. м с кадастровым номером 35:21:0204002:0209; площадью 1575 кв. м с кадастровым номером 35:21:0204002:0210; площадью 1575 кв. м с кадастровым номером 35:21:0204002:0211; площадью с кадастровым номером 35:21:0204002:0214 1575 кв. м, сроком до 20.01.2015, с разрешенным использованием - строительство индивидуального жилого дома.
Соглашениями к договорам аренды от 01.11.2011 изменен вид разрешенного использования - жилые дома, состоящие из нескольких блоков.
Соглашениями к договорам аренды от 21.01.2015 сроки действия договоров аренды продлены до 26.05.2016 по земельным участкам с кадастровыми номерами 35:21:0204002:0207, 35:21:0204002:0209 35:21:0204002:0210, 35:21:0204002:0211, 35:21:0204002:0214, до 23.06.2015 - по земельному участку кадастровым номером 35:21:0204002:0206.
Управление архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца 12.11.2014 и 08.12.2014 выдало Обществу разрешения на строительство блокированных жилых домов на вышеуказанных земельных участках.
Общество 06.04.2016 обратилось к Комитету с заявлениями о продлении сроков договоров аренды по вышеуказанным земельным участкам на прежних условиях на максимально возможный срок в связи с наличием на земельных участках построенных фундаментов, корректировки проекта блокированного жилого дома, с приложением графика строительных работ.
Комитет 06.05.2016 направил Обществу письма об отсутствии у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ, отказе в заключении договоров аренды на новый срок и необходимости передачи арендованного имущества по акту приема-передачи в срок до 27.05.2016. В качестве основания для отказа в продлении договоров аренды Комитет указал, что арендованные земельные участки не освоены.
Общество 24.05.2016 сообщило Комитету о том, что на вышеуказанных земельных участках имеются капитальные фундаменты, произведены работы по осуществлению технологического присоединения к электрическим сетям, что подтверждает использование земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования, в связи с этим возврат земельных участков по акту приема - передачи невозможен. Учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, истец просил ответчика заключить договоры аренды земельных участков на новый срок.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.08.2016 и 18.08.2016 зарегистрировано право собственности истца на объекты незавершенного строительства, назначение - объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 51,4 кв. м, степень готовности объекта - 5%, адрес (местонахождение) объекта: Вологодская область, город Череповец, улица Рябиновая, объекты расположены на спорных земельных участках.
Общество 25.08.2016 повторно обратилось к Комитету с заявлением о заключении договоров аренды земельных участков на новый срок.
Комитет 09.09.2016 отказал Общество в заключении договоров на новый срок, сославшись на создание истцом объектов незавершенного строительства после окончания срока действия договоров, предложил освободить земельные участки.
Полагая отказ Комитета незаконным, нарушающим предоставленное законом преимущественное право на заключение договора аренды, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил заявление.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с нормами статей 198, 200, 201 АПК РФ основанием для принятия судом решения о признании незаконными действий (бездействия), решений государственных органов, органов местного самоуправления является одновременно несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Исключение из данного правила установлены специальной нормой пункта 21 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
Согласно данной норме, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Суд первой инстанции установил, что спорные земельные участки предоставлены истцу в аренду до 01.03.2015.
Как правильно указал суд первой инстанции, материалами дела, в том числе: договорами подряда от 16.02.2015 N 16/02/15, от 01.06.2015 N 10/06/15, от 10.08.2015 N 10/08/15, актами сдачи приемки объекта, актами о приемке выполненных работ, локальными сметными расчетами, отчетом об оценке от 25.05.2016 N 268-05/2016, подтвержден факт создания истцом объектов незавершенного строительства (фундаментов) 29.05.2015 (земельные участки 35:21:0204002:0209, 35:21:0204002:0210), 05.08.2015 (земельные участки 35:21:0204002:0211, 35:21:0204002:0214, 06.11.2015 (земельные участки 35:21:0204002:0206, 35:21:0204002:0207), то есть до истечения срока действия договоров аренды.
Довод подателя апелляционной жалобы о не освоении земельных участков со ссылкой на акты осмотра территории от 05.05.2016 с материалами фотофиксации в обоснование факта создания объектов незавершенного строительства по окончании срока действия договоров аренды, не принимается во внимание.
Как правильно указал суд первой инстанции, представленные акты не позволяют с достоверностью установить факт отсутствия фундаментов. Материалы фотофиксации позволяют сделать вывод о том, что на участках проводилось освоение, в частности, выемка грунта, однако конкретные результаты проведенных работ скрыты свежей порослью травы и кустарника. Из фотоматериалов, приложенных к отчету об оценке от 25.05.2016 N 268-05/2016, усматривается, что фундаменты выполнены на уровне планировочной отметки земли и могли быть не обнаружены визуально при осмотре ввиду наличия растительности.
Суд первой инстанции установил, что объекты незавершенного строительства поставлены на государственный кадастровый учет, осуществлена государственная регистрация права собственности истца на указанные объекты.
Апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у истца предоставленного нормой пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ права на получение спорных земельных участков в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов. Указанному праву корреспондирует обязанность Комитета заключить соответствующие договоры.
Довод подателя жалобы о несоблюдении Обществом досудебного порядка урегулирования спора ввиду не направления оферты (проектов договоров аренды), отклоняется судом, поскольку применительно к спорным отношениям в силу прямого указания пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ предусмотрен специальный порядок заключения договора.
Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении заявления у суда первой инстанции не имелось. Заявление удовлетворено правомерно.
Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 9 февраля 2017 года по делу N А13-15160/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.05.2017 ПО ДЕЛУ N А13-15160/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2017 г. по делу N А13-15160/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 5 мая 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвестСервис" представителей Екимовой О.Н. по доверенности от 09.12.2016, Лукьяновой В.Н. по доверенности от 09.12.2016, от Комитета по управлению имуществом города Череповца представителя Сараевой А.И. по доверенности от 23.12.2016 N 08-01-35-9/98,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 9 февраля 2017 года по делу N А13-15160/2016 (судья Корепин С.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвестСервис" (место нахождения: 160009 город Вологда, улица Зосимовская, дом 66, офис 11; ИНН 3525175655, ОГРН 1063525117721; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом города Череповца (место нахождения: 162608, Вологодская область, город Череповец, проспект Строителей, дом 4а; ИНН 3528008860, ОГРН 1023501247440; далее - Комитет) в реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемых земельных участков с кадастровыми номерами 35:21:0204002:0206, 35:21:0204002:0207, 35:21:0204002:0209, 35:21:0204002:0210 35:21:0204002:0211, 35:21:0204002:0214, выраженного в письме от 09.09.2016 N 08-01-35-8/1403, возложении на Комитет обязанности заключить с Обществом договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 35:21:0204002:0206, 35:21:0204002:0207, 35:21:0204002:0209, 35:21:0204002:0210, 35:21:0204002:0211, 35:21:0204002:0214, сроком на три года для завершения строительства (с учетом уточнения требований, принятого судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Комитет, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (место нахождения: 160001, город Вологда, улица Челюскинцев, дом 3; ИНН 3525144576, ОГРН 1043500093889; далее - Управление), общество с ограниченной ответственностью "Ресурс" (место нахождения: 160009, город Вологда, улица Зосимовская, дом 66, офис 11; ИНН 3525242076, ОГРН 1103525008190; далее - ООО "Ресурс").
Решением суда от 09.02.2017 требования удовлетворены.
Комитет с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просил его отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Комитет 06.05.2016 уведомил Общество о том, что по окончании срока действия договоров аренды, договоры на новый срок заключены не будут в связи с не освоением земельных участков в течение трех лет с даты предоставления. Актом осмотра от 05.05.2016 в присутствии представителя Общества подтвержден факт отсутствия на участках какого-либо строительства, строений, в том числе фундаментов. В течение 6 лет с момента предоставления земельные участки не использовались в целях индивидуального жилищного строительства, не освоены. В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) шестилетний срок аренды земельных участков является более чем достаточным для освоения земельных участков в целях индивидуального жилищного строительства и осуществления такого строительства. Каких-либо обстоятельств, исключающих использование по целевому назначению указанных земельных участков в течение срока аренды, заявителем не представлено. Прекращение арендных отношений, в том числе путем отказа в продлении срока действия договора арендатору, в связи с неиспользованием таким арендатором земельного участка в целях жилищного строительства в течение трех лет на основании пункта 2 статьи 46 ЗК РФ в данном случае является законным и обоснованным. В соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ Общество не имеет права на заключение новых договоров аренды на основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, так как не обладает совокупностью предусмотренных в нем условий. Общество 25.08.2016 обратилось с заявлением о заключении договоров аренды на новый срок, когда договоры аренды земельных участков прекратили свое действие, что свидетельствует о несоблюдении совокупности всех условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ. Комитет 06.05.2016 отказал в продлении договоров аренды земельных участков в связи с не освоением, отсутствием на земельных участках каких-либо объектов недвижимости. Действующим законодательством продление договора аренды земельного участка не предусмотрено. Общество обращалось в Комитет с заявлением от 25.08.2016 о пересмотре решения об отказе в продлении договор аренды и заключении новых договоров аренды, а не с проектами новых договоров. Заключенные и прошедшие регистрацию договоры аренды земельных участков не тождественны проектам договора аренды земельных участков и не могут восприниматься адресатом обращения как проект договора. В нарушение статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" заявителем не соблюден досудебный порядок. К письму от 25.08.2016 не приложен проект договора аренды. Пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ не содержит норм, обязывающих арендодателя заключить новый договор аренды, а определяет условия, при которых у арендатора возникает право заключить новый договор. В отсутствие действующих договоров аренды земельных участков Общество зарегистрировало объекты незавершенного строительства, степень готовности которых составляет 5%.
Представитель Комитета в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.
Общество в отзыве на жалобу и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав представителей Комитета и Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды земельных участков от 08.02.2010 N 11939, от 08.02.2010 N 11934, от 08.02.2010 N 11933, от 08.02.2010 N 11944, от 08.02.2010 N 11943, от 08.02.2010 N 11940 Обществу предоставлены во временное владение и пользование за плату следующие земельные участки: площадью 1575 кв. м с кадастровым номером 35:21:0204002:0206; площадью 1575 кв. м с кадастровым номером 35:21:0204002:0207; площадью 1575 кв. м с кадастровым номером 35:21:0204002:0209; площадью 1575 кв. м с кадастровым номером 35:21:0204002:0210; площадью 1575 кв. м с кадастровым номером 35:21:0204002:0211; площадью с кадастровым номером 35:21:0204002:0214 1575 кв. м, сроком до 20.01.2015, с разрешенным использованием - строительство индивидуального жилого дома.
Соглашениями к договорам аренды от 01.11.2011 изменен вид разрешенного использования - жилые дома, состоящие из нескольких блоков.
Соглашениями к договорам аренды от 21.01.2015 сроки действия договоров аренды продлены до 26.05.2016 по земельным участкам с кадастровыми номерами 35:21:0204002:0207, 35:21:0204002:0209 35:21:0204002:0210, 35:21:0204002:0211, 35:21:0204002:0214, до 23.06.2015 - по земельному участку кадастровым номером 35:21:0204002:0206.
Управление архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца 12.11.2014 и 08.12.2014 выдало Обществу разрешения на строительство блокированных жилых домов на вышеуказанных земельных участках.
Общество 06.04.2016 обратилось к Комитету с заявлениями о продлении сроков договоров аренды по вышеуказанным земельным участкам на прежних условиях на максимально возможный срок в связи с наличием на земельных участках построенных фундаментов, корректировки проекта блокированного жилого дома, с приложением графика строительных работ.
Комитет 06.05.2016 направил Обществу письма об отсутствии у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ, отказе в заключении договоров аренды на новый срок и необходимости передачи арендованного имущества по акту приема-передачи в срок до 27.05.2016. В качестве основания для отказа в продлении договоров аренды Комитет указал, что арендованные земельные участки не освоены.
Общество 24.05.2016 сообщило Комитету о том, что на вышеуказанных земельных участках имеются капитальные фундаменты, произведены работы по осуществлению технологического присоединения к электрическим сетям, что подтверждает использование земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования, в связи с этим возврат земельных участков по акту приема - передачи невозможен. Учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, истец просил ответчика заключить договоры аренды земельных участков на новый срок.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.08.2016 и 18.08.2016 зарегистрировано право собственности истца на объекты незавершенного строительства, назначение - объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 51,4 кв. м, степень готовности объекта - 5%, адрес (местонахождение) объекта: Вологодская область, город Череповец, улица Рябиновая, объекты расположены на спорных земельных участках.
Общество 25.08.2016 повторно обратилось к Комитету с заявлением о заключении договоров аренды земельных участков на новый срок.
Комитет 09.09.2016 отказал Общество в заключении договоров на новый срок, сославшись на создание истцом объектов незавершенного строительства после окончания срока действия договоров, предложил освободить земельные участки.
Полагая отказ Комитета незаконным, нарушающим предоставленное законом преимущественное право на заключение договора аренды, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил заявление.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с нормами статей 198, 200, 201 АПК РФ основанием для принятия судом решения о признании незаконными действий (бездействия), решений государственных органов, органов местного самоуправления является одновременно несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Исключение из данного правила установлены специальной нормой пункта 21 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
Согласно данной норме, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Суд первой инстанции установил, что спорные земельные участки предоставлены истцу в аренду до 01.03.2015.
Как правильно указал суд первой инстанции, материалами дела, в том числе: договорами подряда от 16.02.2015 N 16/02/15, от 01.06.2015 N 10/06/15, от 10.08.2015 N 10/08/15, актами сдачи приемки объекта, актами о приемке выполненных работ, локальными сметными расчетами, отчетом об оценке от 25.05.2016 N 268-05/2016, подтвержден факт создания истцом объектов незавершенного строительства (фундаментов) 29.05.2015 (земельные участки 35:21:0204002:0209, 35:21:0204002:0210), 05.08.2015 (земельные участки 35:21:0204002:0211, 35:21:0204002:0214, 06.11.2015 (земельные участки 35:21:0204002:0206, 35:21:0204002:0207), то есть до истечения срока действия договоров аренды.
Довод подателя апелляционной жалобы о не освоении земельных участков со ссылкой на акты осмотра территории от 05.05.2016 с материалами фотофиксации в обоснование факта создания объектов незавершенного строительства по окончании срока действия договоров аренды, не принимается во внимание.
Как правильно указал суд первой инстанции, представленные акты не позволяют с достоверностью установить факт отсутствия фундаментов. Материалы фотофиксации позволяют сделать вывод о том, что на участках проводилось освоение, в частности, выемка грунта, однако конкретные результаты проведенных работ скрыты свежей порослью травы и кустарника. Из фотоматериалов, приложенных к отчету об оценке от 25.05.2016 N 268-05/2016, усматривается, что фундаменты выполнены на уровне планировочной отметки земли и могли быть не обнаружены визуально при осмотре ввиду наличия растительности.
Суд первой инстанции установил, что объекты незавершенного строительства поставлены на государственный кадастровый учет, осуществлена государственная регистрация права собственности истца на указанные объекты.
Апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у истца предоставленного нормой пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ права на получение спорных земельных участков в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов. Указанному праву корреспондирует обязанность Комитета заключить соответствующие договоры.
Довод подателя жалобы о несоблюдении Обществом досудебного порядка урегулирования спора ввиду не направления оферты (проектов договоров аренды), отклоняется судом, поскольку применительно к спорным отношениям в силу прямого указания пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ предусмотрен специальный порядок заключения договора.
Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении заявления у суда первой инстанции не имелось. Заявление удовлетворено правомерно.
Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 9 февраля 2017 года по делу N А13-15160/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Н.В.ЧЕРЕДИНА
А.Н.ШАДРИНА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)