Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Подрядчик ссылался на просрочку исполнения заказчиком обязательств, приведшую к затягиванию сроков строительства объектов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Купреенкова В.А., Полуяктова А.С.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Завод Промсталь" (далее - общество "Завод Промсталь") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.12.2016 по делу N А07-19829/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, назначенном на 28.06.2017, приняли участие директор общества "Завод Промсталь" - Яковлева Ю.И. (решение от 21.08.2015), представители общества "Завод Промсталь" - Галлямов Р.М. (доверенность от 22.02.2017 N 2), Идиятуллина И.Н. (доверенность от 18.01.2017 N 1).
Определением Арбитражного суда Уральского округа от 28.06.2016 было удовлетворено ходатайство общества "Завод Промсталь" об отложении рассмотрения кассационной жалобы для урегулирования спора и заключения мирового соглашения (ч. 2 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судебное заседание назначено на 17.07.2017.
В судебном заседании 17.07.2017 приняли участие директор общества "Завод Промсталь" - Яковлева Ю.И. (решение от 21.08.2015), представители общества "Завод Промсталь" - Галлямов Р.М. (доверенность от 22.02.2017 N 2), Идиятуллина И.Н. (доверенность от 18.01.2017 N 1).
Поскольку стороны не пришли к мировому соглашению, кассационная жалоба рассмотрена судом кассационной инстанции по существу.
Общество "Завод Промсталь" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) об обязании в двухнедельный срок со дня вступления в законную силу решения суда заключить дополнительное соглашение к договору от 14.02.2011 N 16-РТ о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицей в створе улицы Айской, улицами Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Кроме того, общество "Завод Промсталь" просило изложить условия договора в следующей редакции: пункт 3.1.5 договора: "Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 8 (восьми) лет с даты проведения торгов"; пункт 3.1.7 договора: "Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 8 (восьми) лет с даты проведения торгов".
К участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.12.2016 (судья Харисов А.Ф.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 (судьи Скобелкин А.П., Иванова Н.А., Кузнецова Ю.А.) решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, общество "Завод Промсталь" обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить.
Общество ссылается на неправильное толкование судами ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации и выражает несогласие с выводом судов о том, что поскольку договор о развитии застроенной территории заключен на торгах, и срок договора является одним из существенных его условий, внесение изменений сторонами в такой договор законодательством не допускается. Заявитель считает, что из текста названной правовой нормы следует, что условия аукциона не могут быть изменены только при заключении договора, однако запрета на изменение условий аукциона впоследствии, в других случаях, законом не установлено. Также, по его мнению, следует учитывать, что норма п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.06.2015) допускает изменение условий договора, заключенного по результатам торгов, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. Кроме того, заявитель указывает на то, что в п. 4.4 договора от 14.02.2011 N 16-РТ сторонами установлено, что в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине застройщика, сроки по договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к договору. Заявитель выражает мнение о том, что срок действия договора от 14.02.2011 N 16-РТ определен сторонами до полного исполнения своих обязательств, и в соответствии с п. 1 ст. 407, п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.
Общество считает, что суды необоснованно применили положения ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащие применению к рассматриваемым правоотношениям. Как указывает заявитель, настоящий иск о продлении сроков строительства по договору был обусловлен существенным нарушением Администрацией условий договора, в связи с чем в данном случае следовало применить положения ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем заявитель считает, что суды не дали оценку доказательствам, представленным в подтверждение существенного нарушения Администрацией обязательств по договору, что повлекло за собой невозможность исполнения обществом условий договора в установленные им сроки. В частности, заявитель утверждает, что Администрацией были нарушены сроки рассмотрения обращений общества на каждом этапе получения разрешительной документации, в связи с чем Прокуратурой г. Уфы на имя главы Администрации неоднократно вносились представления, а также в отношении начальника Управления по земельным ресурсам Администрации было возбуждено дело об административной правонарушении; ссылается на отказ Администрации в предоставлении земельных участков для строительства жилого дома (литера 6), обжалованный в судебном порядке и признанный незаконным в рамках дела N А07-12516/2013; отмечает, что в отношении Администрации были наложены штрафы за неисполнение вступившего в законную силу решения суда; указывает на затягивание процедуры принятия постановления о предоставления обществу земельных участков; нарушение норм градостроительного законодательства при разработке градостроительного плана земельного участка, а также на нарушение сроков выдачи такого градостроительного плана. Кроме того, общество обращает внимание на то, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.09.2014 по делу N А07-10967/2014 был удовлетворен иск Администрации к обществу о признании договора от 14.02.2011 N 16-РТ ничтожным, однако постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2014, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 05.03.2015, решение суда первой инстанции было отменено, в удовлетворении требований Администрации и признании договора ничтожным отказано.
Таким образом, по мнению заявителя, вывод судов о том, что общество имело возможность осуществить реализацию договора и исполнить принятые на себя обязательства в установленные сроки, является необоснованным.
В дополнении к кассационной жалобе кассатор поясняет, что Администрация со своей стороны утвердила проект планировки и проект межевания территории, но в нарушение положения ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказалась предоставить земельные участки для строительства в границах застроенной территории. При таких обстоятельствах, по его мнению, имеются основания для изменения условий договора, в том числе и в соответствии с положениями ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кассатор указывает, что на получение разрешительной документации обществу потребовалось провести два судебных процесса во всех трех судебных инстанциях, включая процедуру исполнительного производства. В конечном итоге, утверждает заявитель, это привело к тому, что вместо положенных по регламенту 54 дней общество добивалось от Администрации получения разрешительной документации более 900 дней, в связи с чем освоение территории в предполагаемые сроки для общества стало невозможным.
Администрация представила отзыв на кассационную жалобу, в котором пояснила, что реализация пунктов 3.1.5, 3.1.7 договора от 14.02.2011 N 16-РТ могла быть исполнена обществом только после приобретения им прав на земельный участок в пределах территории, подлежащей развитию. При этом приобрести права общество могло только после исполнения Администрацией решения суда N А07-12516/2013 о признании незаконным отказа в предоставлении обществу в собственность бесплатно земельных участков и вступления его в законную силу, а до этого момента общество не могло приступить к исполнению вышеуказанных пунктов договора в установленном порядке. Данные обстоятельства, как указывает Администрация, могли повлиять на сроки исполнения договора от 14.02.2011 N 16-РТ обществом "Завод Промсталь".
При рассмотрении спора судами установлено, что по результатам проведения аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, на основании протокола заседания аукционной (конкурсной) комиссии от 02.02.2011 N 2 между Администрацией (сторона 1) и обществом "Завод Промсталь" (сторона 2) был заключен договор от 14.02.2011 N 16-РТ, в соответствии с которым сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицей в створе улицы Айской, улицами Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1 договора обязательства по развитию вышеуказанной территории, в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной 2. Площадь застроенной территории - ориентировочно 5,7 га (п. 1.1 договора).
Согласно п. 3.1.5 договора сторона 2 обязуется осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 5-ти лет с даты проведения торгов.
В соответствии с п. 3.1.7 договора сторона 2 обязуется осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 5-ти лет с даты проведения торгов.
В п. 4.4 договора предусмотрено, что в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине стороны 2, сроки по договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к договору.
Общество "Завод Промсталь" направило в адрес Администрации письмо от 29.01.2016 N 16, в котором указывало на то, что строительство объектов на застроенной территории затянулось по объективным причинам, возникшим не по его вине, и предложило рассмотреть проект дополнительного соглашения к договору от 14.02.2011 N 16-РТ в части продления сроков, предусмотренных пунктами 3.1.5, 3.1.7 договора. К письму был приложен проект дополнительного соглашения от 29.01.2016 N 1 к договору.
Письмом от 29.02.2016 N 01-02-2577/11 Администрация отказала в продлении договора, сославшись на то, что согласно ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из сторон не допускается, в связи с чем продлить срок действия договора от 14.02.2011 N 16-РТ не представляется возможным.
Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "Завод Промсталь" в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями об обязании Администрации заключить дополнительное соглашение к договору от 14.02.2011 N 16-РТ и о внесении изменений в условия договора. В обоснование своих исковых требований общество "Завод Промсталь" ссылалось на положения ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывало на существенное нарушение договора со стороны Администрации. Как указывал истец, существенное нарушение договора выразилось в незаконном отказе Администрации в предоставлении земельных участков для строительства, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А07-12516/2013; длительным неисполнением указанных судебных актов; затягиванием процедуры принятия постановления о предоставлении обществу земельных участков; нарушением сроков возврата подписанных договоров о передаче в собственность бесплатно земельных участков; нарушением градостроительного законодательства при разработке градостроительного плана земельного участка, а также нарушением сроков выдачи градостроительного плана.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ч. 1 - 3 ст. 46.2, ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что из анализа названных правовых норм усматривается, что срок является одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории и его изменение сторонами законодательством не допускается. При этом суд первой инстанции указал на отсутствие оснований для изменения условий договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оценив довод общества "Завод Промсталь" о том, что факт признания жилого дома (литера 6) самовольной постройкой явился следствием создаваемых Администрацией препятствий при выдаче разрешительных документов, и указав на то, что в рамках дела N А07-5260/2014 было установлено, что за выдачей разрешения на строительство общество обратилось в Администрацию после осуществления строительных работ, соответственно, имели место неправомерные действия самого застройщика, суд признал его несостоятельным. Кроме того, суд указал, что земельные участки не поставлены на кадастровый учет в соответствии с проектом планировки и межевания территории. Невыполнение обязательств истцом, связанных с образованием и постановкой на кадастровый учет земельных участков в соответствии с проектом планировки и межевания, отсутствие обращений в орган местного самоуправления за предоставлением иных земельных участков в границах территории и за выдачей разрешения на строительство, невыполнение обязательств, связанных с освобождением земельных участков от прав третьих лиц, повлекло невозможность осуществления строительства оставшихся объектов, возведение которых предусмотрено договором. Также суд указал, что из письма общества "Завод Промсталь" следует, что строительство жилого дома (литера 4) планировалось осуществить на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:3636. Данный земельный участок находится в границах иной территории, переданной обществу "Завод Промсталь" по договору 6-РТ. В связи с этим ссылка общества "Завод Промсталь" на его обращение о предоставлении иных земельных участков в границах территории, переданной по договору N 16-РГ (в частности земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:3636) является несостоятельной. Оценив ссылку общества "Завод Промсталь" на то, что для осуществления дальнейших действий по развитию застроенной территории требовалось произвести возврат затраченных денежных средств застройщика в виде инвестиций участников строительства путем заключения договоров долевого участия, в данном случае жилого дома (литеры 6, 4), после чего средства застройщика вновь могли быть реинвестированы в подготовку новых территорий, подлежащих развитию, суд указал на то, что отсутствие финансирования у общества "Завод Промсталь" для дальнейшей подготовки новых территорий в сложившихся условиях взаимодействия с органом местного самоуправления, является рисками застройщика. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что отказ в предоставлении двух земельных участков, признанный незаконным в рамках дела N А07-12516/2013, не является основанием для продления существенных условий договора 16-РТ в связи с тем, что на исполнение иных обязательств для дальнейшей подготовки новых территорий и в целом по договору указанные обстоятельства не влияли, следовательно, истец имел возможность осуществить реализацию договора и исполнить принятые на себя обязательства в установленный срок. Суд указал, что приведенные обстоятельства не обладают одновременно всеми четырьмя признаками, предусмотренными п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимыми для отнесения их к категории существенных, в связи с чем не являются достаточными для изменения условий договора на основании решения суда. При этом доказательства наличия иных существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истцом не представлены.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции и не усмотрел оснований для отмены решения суда.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В силу ч. 4 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
В соответствии с ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь и далее - в редакции, действующей на момент заключения договора от 14.02.2011 N 16-РТ) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.
Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 Кодекса (ч. 2 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора являются:
1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;
2) цена права на заключение договора;
3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;
4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 данной части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;
7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 данной части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
10) срок договора;
11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
В силу ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.
Проанализировав приведенные правовые нормы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что срок является одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории и его изменение сторонами законодательством не допускается.
Между тем суды не учли, что исходя из положений ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории. При этом суды не приводят каких-либо иных норм, из которых бы следовал соответствующий запрет на продление срока действия договора.
В соответствии с п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Из содержания искового заявления общества "Завод Промсталь" следует, что в качестве правового основания своих требований истец ссылался на положения ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывал на существенное нарушение договора со стороны Администрации, выраженное в воспрепятствовании действиям общества "Завод Промсталь", направленным на исполнение своих обязательств, что повлекло невозможность их исполнения в установленные в договоре сроки.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Однако суды применили к спорным правоотношениям положения ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и по существу не рассмотрели исковые требования общества "Завод Промсталь", основанные на положениях ст. 450 Кодекса; не оценили обстоятельства, на которые ссылался истец в обоснование довода о существенном нарушении договора со стороны Администрации, что является, по его мнению, основанием для внесения изменений в договор в части срока договора.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции не могут быть признаны законными и обоснованными.
В соответствии с ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении суду необходимо устранить изложенные недостатки, рассмотреть спор в соответствии с заявленными требованиями и возражениями сторон на основе представленных в дело доказательств и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.12.2016 по делу N А07-19829/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 24.07.2017 N Ф09-3339/17 ПО ДЕЛУ N А07-19829/2016
Требование: Об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении сроков проведения работ по договору о развитии застроенной территории.Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Подрядчик ссылался на просрочку исполнения заказчиком обязательств, приведшую к затягиванию сроков строительства объектов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2017 г. N Ф09-3339/17
Дело N А07-19829/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Купреенкова В.А., Полуяктова А.С.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Завод Промсталь" (далее - общество "Завод Промсталь") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.12.2016 по делу N А07-19829/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, назначенном на 28.06.2017, приняли участие директор общества "Завод Промсталь" - Яковлева Ю.И. (решение от 21.08.2015), представители общества "Завод Промсталь" - Галлямов Р.М. (доверенность от 22.02.2017 N 2), Идиятуллина И.Н. (доверенность от 18.01.2017 N 1).
Определением Арбитражного суда Уральского округа от 28.06.2016 было удовлетворено ходатайство общества "Завод Промсталь" об отложении рассмотрения кассационной жалобы для урегулирования спора и заключения мирового соглашения (ч. 2 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судебное заседание назначено на 17.07.2017.
В судебном заседании 17.07.2017 приняли участие директор общества "Завод Промсталь" - Яковлева Ю.И. (решение от 21.08.2015), представители общества "Завод Промсталь" - Галлямов Р.М. (доверенность от 22.02.2017 N 2), Идиятуллина И.Н. (доверенность от 18.01.2017 N 1).
Поскольку стороны не пришли к мировому соглашению, кассационная жалоба рассмотрена судом кассационной инстанции по существу.
Общество "Завод Промсталь" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) об обязании в двухнедельный срок со дня вступления в законную силу решения суда заключить дополнительное соглашение к договору от 14.02.2011 N 16-РТ о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицей в створе улицы Айской, улицами Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Кроме того, общество "Завод Промсталь" просило изложить условия договора в следующей редакции: пункт 3.1.5 договора: "Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 8 (восьми) лет с даты проведения торгов"; пункт 3.1.7 договора: "Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 8 (восьми) лет с даты проведения торгов".
К участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.12.2016 (судья Харисов А.Ф.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 (судьи Скобелкин А.П., Иванова Н.А., Кузнецова Ю.А.) решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, общество "Завод Промсталь" обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить.
Общество ссылается на неправильное толкование судами ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации и выражает несогласие с выводом судов о том, что поскольку договор о развитии застроенной территории заключен на торгах, и срок договора является одним из существенных его условий, внесение изменений сторонами в такой договор законодательством не допускается. Заявитель считает, что из текста названной правовой нормы следует, что условия аукциона не могут быть изменены только при заключении договора, однако запрета на изменение условий аукциона впоследствии, в других случаях, законом не установлено. Также, по его мнению, следует учитывать, что норма п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.06.2015) допускает изменение условий договора, заключенного по результатам торгов, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. Кроме того, заявитель указывает на то, что в п. 4.4 договора от 14.02.2011 N 16-РТ сторонами установлено, что в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине застройщика, сроки по договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к договору. Заявитель выражает мнение о том, что срок действия договора от 14.02.2011 N 16-РТ определен сторонами до полного исполнения своих обязательств, и в соответствии с п. 1 ст. 407, п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.
Общество считает, что суды необоснованно применили положения ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащие применению к рассматриваемым правоотношениям. Как указывает заявитель, настоящий иск о продлении сроков строительства по договору был обусловлен существенным нарушением Администрацией условий договора, в связи с чем в данном случае следовало применить положения ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем заявитель считает, что суды не дали оценку доказательствам, представленным в подтверждение существенного нарушения Администрацией обязательств по договору, что повлекло за собой невозможность исполнения обществом условий договора в установленные им сроки. В частности, заявитель утверждает, что Администрацией были нарушены сроки рассмотрения обращений общества на каждом этапе получения разрешительной документации, в связи с чем Прокуратурой г. Уфы на имя главы Администрации неоднократно вносились представления, а также в отношении начальника Управления по земельным ресурсам Администрации было возбуждено дело об административной правонарушении; ссылается на отказ Администрации в предоставлении земельных участков для строительства жилого дома (литера 6), обжалованный в судебном порядке и признанный незаконным в рамках дела N А07-12516/2013; отмечает, что в отношении Администрации были наложены штрафы за неисполнение вступившего в законную силу решения суда; указывает на затягивание процедуры принятия постановления о предоставления обществу земельных участков; нарушение норм градостроительного законодательства при разработке градостроительного плана земельного участка, а также на нарушение сроков выдачи такого градостроительного плана. Кроме того, общество обращает внимание на то, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.09.2014 по делу N А07-10967/2014 был удовлетворен иск Администрации к обществу о признании договора от 14.02.2011 N 16-РТ ничтожным, однако постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2014, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 05.03.2015, решение суда первой инстанции было отменено, в удовлетворении требований Администрации и признании договора ничтожным отказано.
Таким образом, по мнению заявителя, вывод судов о том, что общество имело возможность осуществить реализацию договора и исполнить принятые на себя обязательства в установленные сроки, является необоснованным.
В дополнении к кассационной жалобе кассатор поясняет, что Администрация со своей стороны утвердила проект планировки и проект межевания территории, но в нарушение положения ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказалась предоставить земельные участки для строительства в границах застроенной территории. При таких обстоятельствах, по его мнению, имеются основания для изменения условий договора, в том числе и в соответствии с положениями ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кассатор указывает, что на получение разрешительной документации обществу потребовалось провести два судебных процесса во всех трех судебных инстанциях, включая процедуру исполнительного производства. В конечном итоге, утверждает заявитель, это привело к тому, что вместо положенных по регламенту 54 дней общество добивалось от Администрации получения разрешительной документации более 900 дней, в связи с чем освоение территории в предполагаемые сроки для общества стало невозможным.
Администрация представила отзыв на кассационную жалобу, в котором пояснила, что реализация пунктов 3.1.5, 3.1.7 договора от 14.02.2011 N 16-РТ могла быть исполнена обществом только после приобретения им прав на земельный участок в пределах территории, подлежащей развитию. При этом приобрести права общество могло только после исполнения Администрацией решения суда N А07-12516/2013 о признании незаконным отказа в предоставлении обществу в собственность бесплатно земельных участков и вступления его в законную силу, а до этого момента общество не могло приступить к исполнению вышеуказанных пунктов договора в установленном порядке. Данные обстоятельства, как указывает Администрация, могли повлиять на сроки исполнения договора от 14.02.2011 N 16-РТ обществом "Завод Промсталь".
При рассмотрении спора судами установлено, что по результатам проведения аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, на основании протокола заседания аукционной (конкурсной) комиссии от 02.02.2011 N 2 между Администрацией (сторона 1) и обществом "Завод Промсталь" (сторона 2) был заключен договор от 14.02.2011 N 16-РТ, в соответствии с которым сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицей в створе улицы Айской, улицами Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1 договора обязательства по развитию вышеуказанной территории, в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной 2. Площадь застроенной территории - ориентировочно 5,7 га (п. 1.1 договора).
Согласно п. 3.1.5 договора сторона 2 обязуется осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 5-ти лет с даты проведения торгов.
В соответствии с п. 3.1.7 договора сторона 2 обязуется осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 5-ти лет с даты проведения торгов.
В п. 4.4 договора предусмотрено, что в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине стороны 2, сроки по договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к договору.
Общество "Завод Промсталь" направило в адрес Администрации письмо от 29.01.2016 N 16, в котором указывало на то, что строительство объектов на застроенной территории затянулось по объективным причинам, возникшим не по его вине, и предложило рассмотреть проект дополнительного соглашения к договору от 14.02.2011 N 16-РТ в части продления сроков, предусмотренных пунктами 3.1.5, 3.1.7 договора. К письму был приложен проект дополнительного соглашения от 29.01.2016 N 1 к договору.
Письмом от 29.02.2016 N 01-02-2577/11 Администрация отказала в продлении договора, сославшись на то, что согласно ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из сторон не допускается, в связи с чем продлить срок действия договора от 14.02.2011 N 16-РТ не представляется возможным.
Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "Завод Промсталь" в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями об обязании Администрации заключить дополнительное соглашение к договору от 14.02.2011 N 16-РТ и о внесении изменений в условия договора. В обоснование своих исковых требований общество "Завод Промсталь" ссылалось на положения ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывало на существенное нарушение договора со стороны Администрации. Как указывал истец, существенное нарушение договора выразилось в незаконном отказе Администрации в предоставлении земельных участков для строительства, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А07-12516/2013; длительным неисполнением указанных судебных актов; затягиванием процедуры принятия постановления о предоставлении обществу земельных участков; нарушением сроков возврата подписанных договоров о передаче в собственность бесплатно земельных участков; нарушением градостроительного законодательства при разработке градостроительного плана земельного участка, а также нарушением сроков выдачи градостроительного плана.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ч. 1 - 3 ст. 46.2, ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что из анализа названных правовых норм усматривается, что срок является одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории и его изменение сторонами законодательством не допускается. При этом суд первой инстанции указал на отсутствие оснований для изменения условий договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оценив довод общества "Завод Промсталь" о том, что факт признания жилого дома (литера 6) самовольной постройкой явился следствием создаваемых Администрацией препятствий при выдаче разрешительных документов, и указав на то, что в рамках дела N А07-5260/2014 было установлено, что за выдачей разрешения на строительство общество обратилось в Администрацию после осуществления строительных работ, соответственно, имели место неправомерные действия самого застройщика, суд признал его несостоятельным. Кроме того, суд указал, что земельные участки не поставлены на кадастровый учет в соответствии с проектом планировки и межевания территории. Невыполнение обязательств истцом, связанных с образованием и постановкой на кадастровый учет земельных участков в соответствии с проектом планировки и межевания, отсутствие обращений в орган местного самоуправления за предоставлением иных земельных участков в границах территории и за выдачей разрешения на строительство, невыполнение обязательств, связанных с освобождением земельных участков от прав третьих лиц, повлекло невозможность осуществления строительства оставшихся объектов, возведение которых предусмотрено договором. Также суд указал, что из письма общества "Завод Промсталь" следует, что строительство жилого дома (литера 4) планировалось осуществить на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:3636. Данный земельный участок находится в границах иной территории, переданной обществу "Завод Промсталь" по договору 6-РТ. В связи с этим ссылка общества "Завод Промсталь" на его обращение о предоставлении иных земельных участков в границах территории, переданной по договору N 16-РГ (в частности земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:3636) является несостоятельной. Оценив ссылку общества "Завод Промсталь" на то, что для осуществления дальнейших действий по развитию застроенной территории требовалось произвести возврат затраченных денежных средств застройщика в виде инвестиций участников строительства путем заключения договоров долевого участия, в данном случае жилого дома (литеры 6, 4), после чего средства застройщика вновь могли быть реинвестированы в подготовку новых территорий, подлежащих развитию, суд указал на то, что отсутствие финансирования у общества "Завод Промсталь" для дальнейшей подготовки новых территорий в сложившихся условиях взаимодействия с органом местного самоуправления, является рисками застройщика. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что отказ в предоставлении двух земельных участков, признанный незаконным в рамках дела N А07-12516/2013, не является основанием для продления существенных условий договора 16-РТ в связи с тем, что на исполнение иных обязательств для дальнейшей подготовки новых территорий и в целом по договору указанные обстоятельства не влияли, следовательно, истец имел возможность осуществить реализацию договора и исполнить принятые на себя обязательства в установленный срок. Суд указал, что приведенные обстоятельства не обладают одновременно всеми четырьмя признаками, предусмотренными п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимыми для отнесения их к категории существенных, в связи с чем не являются достаточными для изменения условий договора на основании решения суда. При этом доказательства наличия иных существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истцом не представлены.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции и не усмотрел оснований для отмены решения суда.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В силу ч. 4 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
В соответствии с ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь и далее - в редакции, действующей на момент заключения договора от 14.02.2011 N 16-РТ) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.
Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 Кодекса (ч. 2 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора являются:
1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;
2) цена права на заключение договора;
3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;
4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 данной части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;
7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 данной части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
10) срок договора;
11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
В силу ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.
Проанализировав приведенные правовые нормы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что срок является одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории и его изменение сторонами законодательством не допускается.
Между тем суды не учли, что исходя из положений ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории. При этом суды не приводят каких-либо иных норм, из которых бы следовал соответствующий запрет на продление срока действия договора.
В соответствии с п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Из содержания искового заявления общества "Завод Промсталь" следует, что в качестве правового основания своих требований истец ссылался на положения ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывал на существенное нарушение договора со стороны Администрации, выраженное в воспрепятствовании действиям общества "Завод Промсталь", направленным на исполнение своих обязательств, что повлекло невозможность их исполнения в установленные в договоре сроки.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Однако суды применили к спорным правоотношениям положения ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и по существу не рассмотрели исковые требования общества "Завод Промсталь", основанные на положениях ст. 450 Кодекса; не оценили обстоятельства, на которые ссылался истец в обоснование довода о существенном нарушении договора со стороны Администрации, что является, по его мнению, основанием для внесения изменений в договор в части срока договора.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции не могут быть признаны законными и обоснованными.
В соответствии с ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении суду необходимо устранить изложенные недостатки, рассмотреть спор в соответствии с заявленными требованиями и возражениями сторон на основе представленных в дело доказательств и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.12.2016 по делу N А07-19829/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА
З.Г.СЕМЕНОВА
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
А.С.ПОЛУЯКТОВ
В.А.КУПРЕЕНКОВ
А.С.ПОЛУЯКТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)