Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2017 года
Полный текст решения изготовлен 07 июля 2017 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахмановой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Лупповой, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-20079/2016 по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА, ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800 (далее - истец)
к индивидуальному предпринимателю ПАКУ МИХАИЛУ АРЬЕВИЧУ, ИНН 667004042168, ОГРН 306967109300012 (далее - ответчик, ИП Пак М.А.)
о взыскании 267 695 руб. 01 коп.
при участии в судебном заседании:
- от истца: А.А. Сабанова - представитель по доверенности от 31.10.2016 г. N 414/05/01-12/0111, предъявлено удостоверение;
- от ответчика: Пак М.А., предъявлен паспорт;
- Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Отводов суду не заявлено.
Администрация г. Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ПАКУ МИХАИЛУ АРЬЕВИЧУ о взыскании 267 695 руб. 01 коп. пеней за период с 11.04.2015 г. по 31.03.2017 г., том числе 75807 руб. 82 коп. пеней, начисленных за период с 11.04.2015 г. по 31.03.2017 г. в связи с нарушением срока внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.02.2007 г. N 3-979 за 2014 г., период с апреля 2015 г. по март 2017 г., 191887 руб. 19 коп. пеней, начисленных за период с 11.04.2015 г. по 27.03.2017 г. в связи с просрочкой оплаты задолженности, взысканной решением Арбитражного суда Свердловской области лот 05.08.2016 г. по делу N А60-22506/2015.
В настоящем судебном заседании истец настаивает на исковых требованиях, считает, что все доводы ответчика уже были предметом рассмотрения в деле N А60-22506/2015.
Ответчик представил отзыв, в котором он не согласен с исковыми требованиями по доводам, указанным в отзыве, в том числе ответчик просит применить ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер начисленной неустойки до 17937 руб. 88 коп. В обоснование своих доводов ответчик представил заявление от 22.01.2016 г., письма от 24.04.2017 г. N 17-01-82/2899нз и от 16.05.2017 г. N 17-01-82/3654нз о рассмотрении заявления, от 26.01.2016 г. N 23.1-22/86 о рассмотрении рассрочки платежа, расчет процентов по задолженности, возникшей 16.06.2015 г., данные размеров кредитов в банках г. Екатеринбурга, которые приобщены к материалам дела.
Каких-либо дополнительных документов и возражений сторонами не представлено, в связи с чем суд рассматривает дело по имеющимся в нем документам.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд
Между Администрацией города Екатеринбурга и ООО "Елеон" заключен договор аренды земельного участка от 21.02.2007 N 3-979, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крауля, 9. Общая площадь участка 1 743 кв. м. Кадастровый номер 66:41:0303095:0019. Земельный участок передан для строительства и эксплуатации административно-торгового здания (пункт 2.1.5 договора аренды).
Договор аренды заключен на определенный срок - с 09.02.2007 по 08.02.2010 (пункт 6.1. договора аренды). Указанный договор прошел процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП; регистрационная запись от 16.05.2007 N 66-66-01/226/2007-237).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 09.02.2007. После окончания срока действия в связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком, Администрация города Екатеринбурга не возражала, в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был продлен на неопределенный срок.
В связи с приобретением 03.03.2009 права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на указанном земельном участке, в договор аренды в качестве арендатора вступил ИП Пак М.А.
Права и обязанности ответчика по договору аренды земельного участка возникают с 03.03.2009, поскольку при регистрации права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, к собственнику переходит и право пользования земельным участком (ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
При этом, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости означает, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
Таким образом, с приобретением права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, предоставленном в аренду предыдущему собственнику, новый собственник приобрел и права и обязанности арендатора земельного участка. При этом вступление в договорные отношения по аренде земельного участка согласно ст. 552 ГК РФ не связано с подписанием новым арендатором соответствующего соглашения.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
В данном случае доказательств приобретения объекта недвижимости до заключения договора аренды от 21.02.2007 N 3-979, доказательств приобретения объекта недвижимости у лица, которое не являлось стороной договора аренды от 21.02.2007 N 3-979, доказательств наличия иных собственников объектов недвижимости, расположенных на участке, на момент заключения договора аренды, ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что к ответчику как покупателю недвижимости перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего собственника.
Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
В связи с этим истец не обязан заявлять требования в Арбитражный суд Свердловской области по изменению/дополнению договора аренды. Заключить дополнительное соглашение - это обязанность ответчика.
Таким образом, арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стал ответчик, иными словами к ИП Паку М.А. перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 21.02.2007 N 3-979.
Данные обстоятельства были установлены судебными актами Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-22506/2015 и в соответствии с п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства не подлежат дальнейшему доказыванию.
Следовательно, условия договора аренды от 21.02.2007 N 3-979 в полном объеме распространяются на ответчика.
Ссылаясь на то, что настоящее время задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, однако им допущена просрочка уплаты задолженности, взысканной судебным актом по делу N А60-22506/2015, а также просрочка внесения арендной платы за период с 2014, с апреля 2015 г. по март 2017 г., истец начислил ответчику пени в общем размере 267695 руб. 01 коп. за период с 11.04.2015 г. по 31.03.2017 г. и, не получив ответа на претензию (N 1168 от 17.03.2017 г.), обратился с настоящим иском в суд.
Ответчик представил отзыв, в котором считает, что Администрация города Екатеринбурга является ненадлежащим истцом по делу.
Доводы ответчика судом отклоняется, во-первых, в связи с тем, что судебными актами по делу N А60-22506/2015 установлено, что Администрация города Екатеринбурга является надлежащим истцом по делу (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, в материалах дела отсутствуют сведения о разграничении указанного земельного участка по уровням собственности.
В спорный период в соответствии с абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области", соглашением о взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "город Екатеринбург" от 17.05.2007, соглашением от 08.07.2010 "О взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов, получаемых от аренды и продажи земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург" органом, уполномоченным на взыскание платежей от использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, являлась Администрация г. Екатеринбурга.
В соответствии со статьей 62 БК РФ в бюджеты городских округов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков - по нормативу 100 процентов.
Статьей 6 Бюджетного кодекса РФ установлено, что администратор доходов бюджета - орган государственной власти (государственный орган), орган местного самоуправления, орган местной администрации, орган управления государственным внебюджетным фондом, Центральный банк Российской Федерации, казенное учреждение, осуществляющие в соответствии с законодательством Российской Федерации контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты, начисление, учет, взыскание и принятие решений о возврате (зачете) излишне уплаченных (взысканных) платежей, пеней и штрафов по ним, являющихся доходами бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, если иное не установлено Кодексом.
В соответствии со статьей 160.1 Бюджетного кодекса РФ в полномочия администратора доходов бюджета входит начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним; взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.
Решением Екатеринбургской городской Думы от 24.12.2013 N 18/8 установлен перечень главных администраторов доходов муниципального образования "город Екатеринбург", в соответствии с которым администрация города Екатеринбурга является главным администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков.
Кроме того, 31.03.2014 Администрацией города Екатеринбурга и МУГИСО заключено соглашение "О взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов", в соответствии с которым администрация осуществляет расчеты арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, взыскивает задолженность по арендной плате в судебном порядке. Указанное соглашение действует с 01.01.2014.
Решением Екатеринбургской городской Думы от 24 декабря 2013 года N 18/8 "О бюджете муниципального образования "город Екатеринбург" на 2014 год и плановый период 2015 и 2016 годов" установлен перечень главных администраторов доходов бюджета муниципального образования "город Екатеринбург", в соответствии с которым, Администрация города Екатеринбурга является главным администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков.
Таким образом, Администрация города Екатеринбурга в силу действующего законодательства, а также указанных выше соглашений в настоящее время является надлежащим истцом по настоящему делу.
Иного ответчиком не доказано, из материалов дел не следует.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В соответствии с п. 3.1 договора в случае не внесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 процента от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.
Поскольку условие о пенях содержится в тексте договора аренды - п. 3.1, стороной которого, как установлено выше, является ответчик, требование о письменной форме соглашения о неустойке соблюдено.
С учетом указанного несостоятельным является ссылка ответчика на то, что он не принимал на себя обязательства, вытекающие из договора аренды от 21.02.2007 N 3-979 земельного участка, следовательно, меры договорной ответственности не могут быть к нему применены.
Таким образом, в силу изложенного истец вправе применить к ответчику меры договорной ответственности.
Ответчик ссылается на то, что истцом при расчете арендной платы применена завышенная ставка арендной платы, которая с 2015 г. снижена решением Областного суда по делу N 3а-25/2016., а также не произведен перерасчет кадастровой стоимости а, следовательно, и расчет неустойки.
Указанные доводы ответчика судом отклоняются как противоречащие материалам дела, поскольку из представленных истцом расчетов арендной платы за 2015 - 2017 г.г. следует, что истец рассчитал арендную плату с учетом изменений кадастровой стоимости земельного участка, и по новым ставкам с 01.01.2015 г. с учетом решения Свердловского областного суда от 10.06.2016 г. по делу N 3а-25/2016.
Кроме того, арендная плата по расчетам истца ответчиком внесена, требований о возврате излишне уплаченных сумм им не заявлено.
Доводы ответчика о необоснованности начисления пеней на доплату за 2014 г., за 2015 г. судом во внимание не принимается, поскольку, как следует из расчета истца, указанные доплаты ответчиком произведены без каких-либо замечаний, требование о возврате сумм, внесенных в качестве указанных доплат, ответчиком не предъявлены, в связи с чем у суда отсоветуют основания для рассмотрения вопроса о начислении доплат за 2014 г., за 2015 г.
Ответчик также обращает внимание на то, что в договоре указан срок внесения платежей - до 15 числа последнего месяца квартала, тогда как истец начисляет пени с учетом необходимости внесения платежа до 10 числа текущего месяца.
Данный довод ответчика судом отклоняется как необоснованный в связи со следующим.
Согласно п. 2.2.4 договора аренды от 21.02.2007 N 3-979 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы.
В расчетах арендной платы на 2015 - 2017 г.г., выполненных истцом в соответствии с постановлениями Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, предусмотрено, что арендная плата подлежит внесению не позднее 10 числа месяца аренды.
При этом суд не может не принимать во внимание, что о необходимости внесения арендных платежей в соответствии с расчетами арендной платы, причем не позднее 10 числа текущего месяца ответчик знал из содержания судебных актов по делу N А60-22506/2015, в котором была установлена правильность расчетов арендной платы исходя из необходимости ее внесения не позднее 10 числа текущего месяца.
Следовательно, ответчик обязан был производить оплату арендной платы в срок, указанный в расчетах арендной платы, то есть не позднее 10 числа текущего месяца.
Иного ответчиком не доказано, из материалов дела не следует.
Довод ответчика о неполучении расчетов арендной платы судом также отклоняется как необоснованный в связи со следующим.
Согласно п. 2.2.2 договора аренды от 21.02.2007 N 3-979 неполучение арендатором расчета арендной платы на очередной год не является основанием для освобождения его от уплаты арендной платы, в этом случае арендная плата уплачивается Арендатором в размере, указанном в расчете (перерасчете) арендной платы за прошлый год. При этом Арендатор обязан не позднее 25 февраля очередного года обратиться в Земельный комитет Администрации города Екатеринбурга для выдачи ему расчета арендной платы на очередной год.
При получении расчета арендной платы на очередной год позднее 15 марта этого года и уплате арендной платы в размере, указанном в расчете (перерасчете) арендной платы за прошлый год, Арендатор случае увеличения размера арендной платы при осуществлении следующего ежемесячного платежа доплачивает разницу арендной платы, при этом пени на указанную недоплату не начисляются, а в случае уменьшения размера арендной платы, Арендатор при осуществлении следующего ежемесячного платежа уменьшает размер подлежащей к уплате арендной платы на разницу арендной платы
При этом судом учтено, что об обязанности внесения арендной платы в ежемесячно до 10 числа текущего месяца ответчику стало известно еще при рассмотрении дела N А60-22506/2015, следовательно, ответчик в случае неполучения расчетов арендной платы на очередной период должен был обратиться к истцу.
Однако материалы дела не содержат доказательств того, что арендатор обращался к арендодателю за расчетом арендной платы в предусмотренные договором сроки.
Кроме того, арендная плата является регулируемой (ст. ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 16, п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, арендатор мог самостоятельно определить размер подлежащей уплате арендной платы; периодичность внесения платежей известна арендатору из содержания расчетов арендной платы на предыдущие периоды и Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП.
На это также было обращено внимание при рассмотрении дела N А60-22506/2015.
В связи с этим, а также с учетом судебных актов по делу N А60-22506/2015 отклоняется и довод ответчика о том, что ему не известны размер его доли в праве на земельный участок и иные составляющие формулы расчета арендной платы, а также о том, что расчет арендной платы должен быть произведен исходя из коэффициентов и базовых ставок, действующих на период вступления ответчика в право собственности, т.е. на 2009 г.
Ссылки ответчика на то, что судами общей юрисдикции оплата аренды и пеней возложена на застройщика и то, что указанные решения Администрацией города Екатеринбурга не обжаловались, судом отклоняются, поскольку действия и решения Администрации г. Екатеринбург в рамках иных дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами, правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеют с учетом заявленного предмета и оснований иска.
Доводы ответчика о том, что оплата арендной платы производится не по договору аренды от 21.02.2007 N 3-979, а за пользование земельным участком, и о том, что долг по неустойке не признан судом, отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании норм права, противоречит выводам о том, что ответчик является стороной договора.
Таким образом, связи с тем, что ответчиком нарушены установленные договором сроки внесения арендной платы истец правомерно на основании п. 3.1 договора аренды земельного участка от 21.02.2007 N 3-979 начислил ответчику пени.
Согласно расчету истца, общий размер пеней, начисленных за период с 11.04.2015 г. по 31.03.2017 г. в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате арендной платы составляет 267695 руб. 01 коп.
Так, в связи с нарушением сроков уплаты арендной платы за период с 2014 г. по март 2017 г. истец на основании п. 3.1 договора от 21.02.2007 N 3-979 начислил ответчику пени в размере 75707 руб. 82 коп. за период с 11.04.2015 г. по 31.03.2017 г.
Более того, поскольку задолженность по арендной плате за период с мая 2012 года по декабрь 2013 года, в размере 183357 руб. 27 коп., взысканная с ответчика по решению Арбитражного суда Свердловской области от 05.08.2016 г. по делу N А60-22506/2015, оплачена с нарушением сроков перечисления арендной платы, истец на основании п. 3.1 договора начислил ответчику на указанную сумму пени в размере 191887 руб. 19 коп. за период с 11.04.2015 г. по 27.03.2017 г.
В соответствии с п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Поскольку решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.08.2016 г. по делу N А60-22506/2015 имеет преюдициальное значение для настоящего дела, установленные судом обстоятельства, а именно размер задолженности, срок исполнения обязательства и факт нарушения ответчиком обязательств, не подлежат дальнейшему доказыванию при рассмотрении настоящего дела.
Суд, проверив произведенный истцом расчет пеней, начисленных в связи с просрочкой внесения арендной платы, приходит к выводу о том, что расчет произведен верно. При этом довод ответчика о необходимости исчисления неустойки без учета нерабочих выходных дней, подлежит отклонению, поскольку пунктом 3.1 договора аренды от 21.02.2007 N 3-979 предусмотрено, что в случае нарушения сроков оплаты перечисления арендной платы арендатор должен уплатить пени за каждый день просрочки. Кроме того, ответчиком не указано, какие именно выходные дни не учтены истцом. Представленный ответчиком контррасчет суммы пеней судом во внимание не принимается, поскольку о произведен не в соответствии с условиями договора о сроках внесения арендной платы.
Ссылки ответчика на предоставление ему отсрочки сроков выплаты основного долга, взысканного решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-22506/2015, на основании письма ответчика от 22.01.2016 г., ответа Администрации г. Екатеринбурга от 26.01.2016 г. N 23.1-22/86 также рассмотрены и отклонены, поскольку каких-либо доказательств предоставления отсрочки (рассрочки) исполнения решения ответчиком не представлено, а из представленной ответчиком переписки следует, что Администрация города Екатеринбурга приняла к сведению предоставленный ответчиком график рассрочки. Таким образом, у суда отсутствуют основания полагать, что сроки уплаты задолженности, взысканной решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-22506/2015, изменены и, что за несвоевременное внесение платежей не начисляется договорная неустойка.
Каких-либо иных возражений относительно расчета неустойки ответчиком не представлено.
Однако ответчик, ссылаясь на то, что Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 81 от 22.12.2011 г. указано, что неустойка не может превышать двойную ставку рефинансирования, просит снизить размер пеней на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на отсутствие задолженности и значительное превышение ставки рефинансирования Банка России (двойную ставку рефинансирования Банка России).
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71).
Согласно пункту 73 указанного постановления бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Снижение размера неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п. п. 1, 2 ст. 333 ГК РФ) (п. 77 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Неустойка как один из способов обеспечения исполнения обязательства, представляет собой меру, влекущую наступление негативных последствий для лица, в отношении которого она применяется, является средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, но при этом не является основанием для получения коммерческой выгоды. Применение такой меры носит компенсационно-превентивный, а не карательный характер.
Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.
При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание иные обстоятельства, в том числе не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства: цена товаров, работ, услуг; сумма договора (пункт 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, приняв во внимание природу неустойки, высокий размер неустойки - 0,1% в день, отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате, но с учетом периодов просрочки, с целью установления баланса интересов сторон посчитал возможным снизить размер заявленной ко взысканию неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 2014 г. по март 2017 г. до 40000 руб., неустойки, начисленной в связи с нарушением срока оплаты задолженности по арендной плате, взысканной с ответчика судебным актом по делу N А60-22506/2015, до 100000 руб.
В связи с тем, что со стороны ответчика имело место нарушение исполнения обязательства, доказательств уплаты пеней в полном объеме не представлено, с учетом применения судом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о взыскании пеней подлежит удовлетворению частично в общем размере 140000 руб. (ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оснований для применения ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено, ответчиком не доказано.
Вопросы заключения дополнительных соглашений к рассматриваемому договору не имеют отношения к предмету спора.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, то государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета согласно ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того, что снижение размера пеней не влияет на размер госпошлины.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ПАКА МИХАИЛА АРЬЕВИЧА (ИНН 667004042168, ОГРН 306967109300012) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) 140000 (сто сорок тысяч) руб. пеней.
В остальной части в иске отказать.
3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ПАКА МИХАИЛА АРЬЕВИЧА (ИНН 667004042168, ОГРН 306967109300012) в доход федерального бюджета 8354 (восемь тысяч триста пятьдесят четыре) руб. госпошлины.
4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
5. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение". В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе "Дополнение".
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 07.07.2017 ПО ДЕЛУ N А60-20079/2017
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 7 июля 2017 г. по делу N А60-20079/2017
Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2017 года
Полный текст решения изготовлен 07 июля 2017 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахмановой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Лупповой, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-20079/2016 по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА, ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800 (далее - истец)
к индивидуальному предпринимателю ПАКУ МИХАИЛУ АРЬЕВИЧУ, ИНН 667004042168, ОГРН 306967109300012 (далее - ответчик, ИП Пак М.А.)
о взыскании 267 695 руб. 01 коп.
при участии в судебном заседании:
- от истца: А.А. Сабанова - представитель по доверенности от 31.10.2016 г. N 414/05/01-12/0111, предъявлено удостоверение;
- от ответчика: Пак М.А., предъявлен паспорт;
- Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Отводов суду не заявлено.
Администрация г. Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ПАКУ МИХАИЛУ АРЬЕВИЧУ о взыскании 267 695 руб. 01 коп. пеней за период с 11.04.2015 г. по 31.03.2017 г., том числе 75807 руб. 82 коп. пеней, начисленных за период с 11.04.2015 г. по 31.03.2017 г. в связи с нарушением срока внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.02.2007 г. N 3-979 за 2014 г., период с апреля 2015 г. по март 2017 г., 191887 руб. 19 коп. пеней, начисленных за период с 11.04.2015 г. по 27.03.2017 г. в связи с просрочкой оплаты задолженности, взысканной решением Арбитражного суда Свердловской области лот 05.08.2016 г. по делу N А60-22506/2015.
В настоящем судебном заседании истец настаивает на исковых требованиях, считает, что все доводы ответчика уже были предметом рассмотрения в деле N А60-22506/2015.
Ответчик представил отзыв, в котором он не согласен с исковыми требованиями по доводам, указанным в отзыве, в том числе ответчик просит применить ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер начисленной неустойки до 17937 руб. 88 коп. В обоснование своих доводов ответчик представил заявление от 22.01.2016 г., письма от 24.04.2017 г. N 17-01-82/2899нз и от 16.05.2017 г. N 17-01-82/3654нз о рассмотрении заявления, от 26.01.2016 г. N 23.1-22/86 о рассмотрении рассрочки платежа, расчет процентов по задолженности, возникшей 16.06.2015 г., данные размеров кредитов в банках г. Екатеринбурга, которые приобщены к материалам дела.
Каких-либо дополнительных документов и возражений сторонами не представлено, в связи с чем суд рассматривает дело по имеющимся в нем документам.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд
установил:
Между Администрацией города Екатеринбурга и ООО "Елеон" заключен договор аренды земельного участка от 21.02.2007 N 3-979, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крауля, 9. Общая площадь участка 1 743 кв. м. Кадастровый номер 66:41:0303095:0019. Земельный участок передан для строительства и эксплуатации административно-торгового здания (пункт 2.1.5 договора аренды).
Договор аренды заключен на определенный срок - с 09.02.2007 по 08.02.2010 (пункт 6.1. договора аренды). Указанный договор прошел процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП; регистрационная запись от 16.05.2007 N 66-66-01/226/2007-237).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 09.02.2007. После окончания срока действия в связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком, Администрация города Екатеринбурга не возражала, в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был продлен на неопределенный срок.
В связи с приобретением 03.03.2009 права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на указанном земельном участке, в договор аренды в качестве арендатора вступил ИП Пак М.А.
Права и обязанности ответчика по договору аренды земельного участка возникают с 03.03.2009, поскольку при регистрации права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, к собственнику переходит и право пользования земельным участком (ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
При этом, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости означает, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
Таким образом, с приобретением права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, предоставленном в аренду предыдущему собственнику, новый собственник приобрел и права и обязанности арендатора земельного участка. При этом вступление в договорные отношения по аренде земельного участка согласно ст. 552 ГК РФ не связано с подписанием новым арендатором соответствующего соглашения.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
В данном случае доказательств приобретения объекта недвижимости до заключения договора аренды от 21.02.2007 N 3-979, доказательств приобретения объекта недвижимости у лица, которое не являлось стороной договора аренды от 21.02.2007 N 3-979, доказательств наличия иных собственников объектов недвижимости, расположенных на участке, на момент заключения договора аренды, ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что к ответчику как покупателю недвижимости перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего собственника.
Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
В связи с этим истец не обязан заявлять требования в Арбитражный суд Свердловской области по изменению/дополнению договора аренды. Заключить дополнительное соглашение - это обязанность ответчика.
Таким образом, арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стал ответчик, иными словами к ИП Паку М.А. перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 21.02.2007 N 3-979.
Данные обстоятельства были установлены судебными актами Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-22506/2015 и в соответствии с п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства не подлежат дальнейшему доказыванию.
Следовательно, условия договора аренды от 21.02.2007 N 3-979 в полном объеме распространяются на ответчика.
Ссылаясь на то, что настоящее время задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, однако им допущена просрочка уплаты задолженности, взысканной судебным актом по делу N А60-22506/2015, а также просрочка внесения арендной платы за период с 2014, с апреля 2015 г. по март 2017 г., истец начислил ответчику пени в общем размере 267695 руб. 01 коп. за период с 11.04.2015 г. по 31.03.2017 г. и, не получив ответа на претензию (N 1168 от 17.03.2017 г.), обратился с настоящим иском в суд.
Ответчик представил отзыв, в котором считает, что Администрация города Екатеринбурга является ненадлежащим истцом по делу.
Доводы ответчика судом отклоняется, во-первых, в связи с тем, что судебными актами по делу N А60-22506/2015 установлено, что Администрация города Екатеринбурга является надлежащим истцом по делу (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, в материалах дела отсутствуют сведения о разграничении указанного земельного участка по уровням собственности.
В спорный период в соответствии с абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области", соглашением о взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "город Екатеринбург" от 17.05.2007, соглашением от 08.07.2010 "О взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов, получаемых от аренды и продажи земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург" органом, уполномоченным на взыскание платежей от использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, являлась Администрация г. Екатеринбурга.
В соответствии со статьей 62 БК РФ в бюджеты городских округов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков - по нормативу 100 процентов.
Статьей 6 Бюджетного кодекса РФ установлено, что администратор доходов бюджета - орган государственной власти (государственный орган), орган местного самоуправления, орган местной администрации, орган управления государственным внебюджетным фондом, Центральный банк Российской Федерации, казенное учреждение, осуществляющие в соответствии с законодательством Российской Федерации контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты, начисление, учет, взыскание и принятие решений о возврате (зачете) излишне уплаченных (взысканных) платежей, пеней и штрафов по ним, являющихся доходами бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, если иное не установлено Кодексом.
В соответствии со статьей 160.1 Бюджетного кодекса РФ в полномочия администратора доходов бюджета входит начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним; взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.
Решением Екатеринбургской городской Думы от 24.12.2013 N 18/8 установлен перечень главных администраторов доходов муниципального образования "город Екатеринбург", в соответствии с которым администрация города Екатеринбурга является главным администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков.
Кроме того, 31.03.2014 Администрацией города Екатеринбурга и МУГИСО заключено соглашение "О взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов", в соответствии с которым администрация осуществляет расчеты арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, взыскивает задолженность по арендной плате в судебном порядке. Указанное соглашение действует с 01.01.2014.
Решением Екатеринбургской городской Думы от 24 декабря 2013 года N 18/8 "О бюджете муниципального образования "город Екатеринбург" на 2014 год и плановый период 2015 и 2016 годов" установлен перечень главных администраторов доходов бюджета муниципального образования "город Екатеринбург", в соответствии с которым, Администрация города Екатеринбурга является главным администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков.
Таким образом, Администрация города Екатеринбурга в силу действующего законодательства, а также указанных выше соглашений в настоящее время является надлежащим истцом по настоящему делу.
Иного ответчиком не доказано, из материалов дел не следует.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В соответствии с п. 3.1 договора в случае не внесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 процента от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.
Поскольку условие о пенях содержится в тексте договора аренды - п. 3.1, стороной которого, как установлено выше, является ответчик, требование о письменной форме соглашения о неустойке соблюдено.
С учетом указанного несостоятельным является ссылка ответчика на то, что он не принимал на себя обязательства, вытекающие из договора аренды от 21.02.2007 N 3-979 земельного участка, следовательно, меры договорной ответственности не могут быть к нему применены.
Таким образом, в силу изложенного истец вправе применить к ответчику меры договорной ответственности.
Ответчик ссылается на то, что истцом при расчете арендной платы применена завышенная ставка арендной платы, которая с 2015 г. снижена решением Областного суда по делу N 3а-25/2016., а также не произведен перерасчет кадастровой стоимости а, следовательно, и расчет неустойки.
Указанные доводы ответчика судом отклоняются как противоречащие материалам дела, поскольку из представленных истцом расчетов арендной платы за 2015 - 2017 г.г. следует, что истец рассчитал арендную плату с учетом изменений кадастровой стоимости земельного участка, и по новым ставкам с 01.01.2015 г. с учетом решения Свердловского областного суда от 10.06.2016 г. по делу N 3а-25/2016.
Кроме того, арендная плата по расчетам истца ответчиком внесена, требований о возврате излишне уплаченных сумм им не заявлено.
Доводы ответчика о необоснованности начисления пеней на доплату за 2014 г., за 2015 г. судом во внимание не принимается, поскольку, как следует из расчета истца, указанные доплаты ответчиком произведены без каких-либо замечаний, требование о возврате сумм, внесенных в качестве указанных доплат, ответчиком не предъявлены, в связи с чем у суда отсоветуют основания для рассмотрения вопроса о начислении доплат за 2014 г., за 2015 г.
Ответчик также обращает внимание на то, что в договоре указан срок внесения платежей - до 15 числа последнего месяца квартала, тогда как истец начисляет пени с учетом необходимости внесения платежа до 10 числа текущего месяца.
Данный довод ответчика судом отклоняется как необоснованный в связи со следующим.
Согласно п. 2.2.4 договора аренды от 21.02.2007 N 3-979 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы.
В расчетах арендной платы на 2015 - 2017 г.г., выполненных истцом в соответствии с постановлениями Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, предусмотрено, что арендная плата подлежит внесению не позднее 10 числа месяца аренды.
При этом суд не может не принимать во внимание, что о необходимости внесения арендных платежей в соответствии с расчетами арендной платы, причем не позднее 10 числа текущего месяца ответчик знал из содержания судебных актов по делу N А60-22506/2015, в котором была установлена правильность расчетов арендной платы исходя из необходимости ее внесения не позднее 10 числа текущего месяца.
Следовательно, ответчик обязан был производить оплату арендной платы в срок, указанный в расчетах арендной платы, то есть не позднее 10 числа текущего месяца.
Иного ответчиком не доказано, из материалов дела не следует.
Довод ответчика о неполучении расчетов арендной платы судом также отклоняется как необоснованный в связи со следующим.
Согласно п. 2.2.2 договора аренды от 21.02.2007 N 3-979 неполучение арендатором расчета арендной платы на очередной год не является основанием для освобождения его от уплаты арендной платы, в этом случае арендная плата уплачивается Арендатором в размере, указанном в расчете (перерасчете) арендной платы за прошлый год. При этом Арендатор обязан не позднее 25 февраля очередного года обратиться в Земельный комитет Администрации города Екатеринбурга для выдачи ему расчета арендной платы на очередной год.
При получении расчета арендной платы на очередной год позднее 15 марта этого года и уплате арендной платы в размере, указанном в расчете (перерасчете) арендной платы за прошлый год, Арендатор случае увеличения размера арендной платы при осуществлении следующего ежемесячного платежа доплачивает разницу арендной платы, при этом пени на указанную недоплату не начисляются, а в случае уменьшения размера арендной платы, Арендатор при осуществлении следующего ежемесячного платежа уменьшает размер подлежащей к уплате арендной платы на разницу арендной платы
При этом судом учтено, что об обязанности внесения арендной платы в ежемесячно до 10 числа текущего месяца ответчику стало известно еще при рассмотрении дела N А60-22506/2015, следовательно, ответчик в случае неполучения расчетов арендной платы на очередной период должен был обратиться к истцу.
Однако материалы дела не содержат доказательств того, что арендатор обращался к арендодателю за расчетом арендной платы в предусмотренные договором сроки.
Кроме того, арендная плата является регулируемой (ст. ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 16, п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, арендатор мог самостоятельно определить размер подлежащей уплате арендной платы; периодичность внесения платежей известна арендатору из содержания расчетов арендной платы на предыдущие периоды и Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП.
На это также было обращено внимание при рассмотрении дела N А60-22506/2015.
В связи с этим, а также с учетом судебных актов по делу N А60-22506/2015 отклоняется и довод ответчика о том, что ему не известны размер его доли в праве на земельный участок и иные составляющие формулы расчета арендной платы, а также о том, что расчет арендной платы должен быть произведен исходя из коэффициентов и базовых ставок, действующих на период вступления ответчика в право собственности, т.е. на 2009 г.
Ссылки ответчика на то, что судами общей юрисдикции оплата аренды и пеней возложена на застройщика и то, что указанные решения Администрацией города Екатеринбурга не обжаловались, судом отклоняются, поскольку действия и решения Администрации г. Екатеринбург в рамках иных дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами, правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеют с учетом заявленного предмета и оснований иска.
Доводы ответчика о том, что оплата арендной платы производится не по договору аренды от 21.02.2007 N 3-979, а за пользование земельным участком, и о том, что долг по неустойке не признан судом, отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании норм права, противоречит выводам о том, что ответчик является стороной договора.
Таким образом, связи с тем, что ответчиком нарушены установленные договором сроки внесения арендной платы истец правомерно на основании п. 3.1 договора аренды земельного участка от 21.02.2007 N 3-979 начислил ответчику пени.
Согласно расчету истца, общий размер пеней, начисленных за период с 11.04.2015 г. по 31.03.2017 г. в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате арендной платы составляет 267695 руб. 01 коп.
Так, в связи с нарушением сроков уплаты арендной платы за период с 2014 г. по март 2017 г. истец на основании п. 3.1 договора от 21.02.2007 N 3-979 начислил ответчику пени в размере 75707 руб. 82 коп. за период с 11.04.2015 г. по 31.03.2017 г.
Более того, поскольку задолженность по арендной плате за период с мая 2012 года по декабрь 2013 года, в размере 183357 руб. 27 коп., взысканная с ответчика по решению Арбитражного суда Свердловской области от 05.08.2016 г. по делу N А60-22506/2015, оплачена с нарушением сроков перечисления арендной платы, истец на основании п. 3.1 договора начислил ответчику на указанную сумму пени в размере 191887 руб. 19 коп. за период с 11.04.2015 г. по 27.03.2017 г.
В соответствии с п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Поскольку решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.08.2016 г. по делу N А60-22506/2015 имеет преюдициальное значение для настоящего дела, установленные судом обстоятельства, а именно размер задолженности, срок исполнения обязательства и факт нарушения ответчиком обязательств, не подлежат дальнейшему доказыванию при рассмотрении настоящего дела.
Суд, проверив произведенный истцом расчет пеней, начисленных в связи с просрочкой внесения арендной платы, приходит к выводу о том, что расчет произведен верно. При этом довод ответчика о необходимости исчисления неустойки без учета нерабочих выходных дней, подлежит отклонению, поскольку пунктом 3.1 договора аренды от 21.02.2007 N 3-979 предусмотрено, что в случае нарушения сроков оплаты перечисления арендной платы арендатор должен уплатить пени за каждый день просрочки. Кроме того, ответчиком не указано, какие именно выходные дни не учтены истцом. Представленный ответчиком контррасчет суммы пеней судом во внимание не принимается, поскольку о произведен не в соответствии с условиями договора о сроках внесения арендной платы.
Ссылки ответчика на предоставление ему отсрочки сроков выплаты основного долга, взысканного решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-22506/2015, на основании письма ответчика от 22.01.2016 г., ответа Администрации г. Екатеринбурга от 26.01.2016 г. N 23.1-22/86 также рассмотрены и отклонены, поскольку каких-либо доказательств предоставления отсрочки (рассрочки) исполнения решения ответчиком не представлено, а из представленной ответчиком переписки следует, что Администрация города Екатеринбурга приняла к сведению предоставленный ответчиком график рассрочки. Таким образом, у суда отсутствуют основания полагать, что сроки уплаты задолженности, взысканной решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-22506/2015, изменены и, что за несвоевременное внесение платежей не начисляется договорная неустойка.
Каких-либо иных возражений относительно расчета неустойки ответчиком не представлено.
Однако ответчик, ссылаясь на то, что Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 81 от 22.12.2011 г. указано, что неустойка не может превышать двойную ставку рефинансирования, просит снизить размер пеней на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на отсутствие задолженности и значительное превышение ставки рефинансирования Банка России (двойную ставку рефинансирования Банка России).
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71).
Согласно пункту 73 указанного постановления бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Снижение размера неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п. п. 1, 2 ст. 333 ГК РФ) (п. 77 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Неустойка как один из способов обеспечения исполнения обязательства, представляет собой меру, влекущую наступление негативных последствий для лица, в отношении которого она применяется, является средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, но при этом не является основанием для получения коммерческой выгоды. Применение такой меры носит компенсационно-превентивный, а не карательный характер.
Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.
При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание иные обстоятельства, в том числе не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства: цена товаров, работ, услуг; сумма договора (пункт 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, приняв во внимание природу неустойки, высокий размер неустойки - 0,1% в день, отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате, но с учетом периодов просрочки, с целью установления баланса интересов сторон посчитал возможным снизить размер заявленной ко взысканию неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 2014 г. по март 2017 г. до 40000 руб., неустойки, начисленной в связи с нарушением срока оплаты задолженности по арендной плате, взысканной с ответчика судебным актом по делу N А60-22506/2015, до 100000 руб.
В связи с тем, что со стороны ответчика имело место нарушение исполнения обязательства, доказательств уплаты пеней в полном объеме не представлено, с учетом применения судом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о взыскании пеней подлежит удовлетворению частично в общем размере 140000 руб. (ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оснований для применения ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено, ответчиком не доказано.
Вопросы заключения дополнительных соглашений к рассматриваемому договору не имеют отношения к предмету спора.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, то государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета согласно ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того, что снижение размера пеней не влияет на размер госпошлины.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ПАКА МИХАИЛА АРЬЕВИЧА (ИНН 667004042168, ОГРН 306967109300012) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) 140000 (сто сорок тысяч) руб. пеней.
В остальной части в иске отказать.
3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ПАКА МИХАИЛА АРЬЕВИЧА (ИНН 667004042168, ОГРН 306967109300012) в доход федерального бюджета 8354 (восемь тысяч триста пятьдесят четыре) руб. госпошлины.
4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
5. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение". В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе "Дополнение".
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)