Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "29" июля 2010 года
Полный текст постановления изготовлен "05" августа 2010 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Александровой Л.Б., Акимовой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кутилиной Н.А.,
с участием в судебном заседании:
от администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области - представители Муслимов Н.А. по доверенности от 16.07.2010 N 41, Гальчик А.П. по доверенности от 16.07.2010 N 40,
от общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" - представитель Гавшин Д.А. по доверенности от 23.03.2010,
от индивидуального предпринимателя Воробьевой Марии Петровны - представитель Мелихов А.В. по доверенности от 31.08.2009,
от индивидуального предпринимателя Гуляева Дмитрия Вячеславовича - представитель Мордвинов Д.М. по доверенности от 18.02.2010,
индивидуальный предприниматель Игнатов Владимир Александрович - не явился, извещен (уведомление N 93308 3, N 95800 0),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице Калачевского отдела - не явились, извещены (уведомление N 95805 5, N 93313 7, N 93311 3, N 93314 4, N 95806 2, N 95803 1)
от Территориального управления по Калачевскому муниципальному району комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства Администрации Волгоградской области - не явились, извещены (ходатайство),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Воробьевой Марии Петровны (Волгоградская область, р.п. Иловля), общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" (Волгоградская область, г. Калач-на-Дону),
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от "27" апреля 2010 года по делу N А12-2318/2010 (судья Попова Т.В.)
по иску администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области (Волгоградская область, г. Калач-на-Дону)
к обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл" (Волгоградская область, г. Калач-на-Дону), индивидуальному предпринимателю Игнатову Владимиру Александровичу (Волгоградская область, г. Калач-на-Дону), индивидуальному предпринимателю Гуляеву Дмитрию Вячеславовичу (г. Волгоград), индивидуальному предпринимателю Воробьевой Марии Петровне (Волгоградская область, р.п. Иловля)
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице Калачевского отдела (Волгоградская область, г. Калач-на-Дону)
о признании недействительными договоров передачи прав и обязанностей по договору аренды, расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и понуждении общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" возвратить администрации Калачевского муниципального района земельный участок
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Гуляева Дмитрия Вячеславовича (г. Волгоград)
к администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области (Волгоградская область, г. Калач-на-Дону), Территориальному управлению по Калачевскому муниципальному району комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства Администрации Волгоградской области (Волгоградская область, г. Калач-на-Дону)
о взыскании неосновательного обогащения,
установил:
27 января 2010 года администрация Калачевского муниципального района Волгоградской области (далее - администрация Калачевского муниципального района, истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл" (далее - ООО "Интеграл", ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, понуждении Общества освободить земельный участок с кадастровым номером 34:09:02 10 50:0120, площадью 8316 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Калач-на-Дону, ул. Чекмарева, 5, и взыскании 982 102 руб. 08 коп., в том числе задолженности по арендной плате в размере 749 111 руб. 52 коп., образовавшейся по состоянию на 26.11.2009, и пени в размере 232 990 руб. 56 коп., начисленной по состоянию на 26.11.2009. Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 02 февраля 2010 года возбуждено производство по делу N А12-2318/2010 (т. 1, л.д. 1-2, 5-8).
09 февраля 2010 года администрация Калачевского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к ООО "Интеграл", индивидуальному предпринимателю Игнатову Владимиру Александровичу, индивидуальному предпринимателю Гуляеву Дмитрию Вячеславовичу, индивидуальному предпринимателю Воробьевой Марии Петровне о признании недействительными договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, признании недействительной записи в ЕГРП. Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 12 февраля 2010 года возбуждено производство по делу N А12-3158/2010. (т. 1, л.д. 108-109, 117-125).
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.02.2010 дела N А12-2318/2010 и N А12-3158/2010 объединены в одно производство на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, делу присвоен учетный номер N А12-2318/2010. (т. 1, л.д. 106-107).
До принятия по делу судом первой инстанции судебного акта истец заявил об уточнении исковых требований (т. 2, л.д. 49,75) в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и, не изменяя предмета иска, просил признать недействительными на основании статей 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации:
- договор от 10.07.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между ООО "Интеграл" и ИП Игнатовым В.А.,
- договор от 14.08.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между ИП Игнатовым В.А. и ИП Гуляевым Д.В.,
- договор от 24.09.2009 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между ИП Гуляевым Д.В. и ИП Воробьевой М.П.,
- расторгнуть договор аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области и ООО "Интеграл",
- обязать ООО "Интеграл" освободить земельный участок с кадастровым номером 34:09:02 10 50:0120, площадью 8316 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская обл., г. Калач-на-Дону, ул. Чекмарева, 5, передать его администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области,
- взыскать с ООО "Интеграл" задолженность по арендной плате в размере 164 549 руб. 70 коп. за период с 20.07.2009 по 26.11.2009, пеню в размере 10 823 руб. 83 коп., начисленную по состоянию на 26.11.2009. (т. 3, л.д. 33).
Кроме того, истец отказался от иска в части признания недействительными записей в ЕГРП о государственной регистрации договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12.05.2008 (т. 2, л.д. 53).
Измененные требования приняты судом первой инстанции к рассмотрению.
Производство по делу в части отказа от иска о признании недействительными записей в ЕГРП о государственной регистрации договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12.05.2008 судом первой инстанции прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
05 апреля 2010 года ИП Гуляевым Д.А. подано встречное исковое заявление к администрации Калачевского муниципального района о взыскании неосновательного обогащения в размере 189 671 руб. 83 коп. в виде переплаты арендных платежей. Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 09 апреля 2010 года встречное исковое заявление принято к производству суда и назначено к рассмотрению совместно с первоначальным. (т. 2, л.д. 127-128, 131-132).
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 14.04.2010 по ходатайству ИП Гуляева Д.А. к участию в деле в качестве ответчика по встречному иску привлечено Территориальное управление по Калачевскому муниципальному району Комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства администрации Волгоградской области. (т. 3, л.д. 35-36).
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от "27" апреля 2010 года исковые требования администрации Калачевского муниципального района и встречные исковые требования ИП Гуляева Д.А. удовлетворены.
Суд первой инстанции признал недействительными:
- договор от 10.07.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между ООО "Интеграл" и ИП Игнатовым В.А.,
- договор от 14.08.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между ИП Игнатовым В.А. и ИП Гуляевым Д.В.,
- договор от 24.09.2009 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между ИП Гуляевым Д.В. и ИП Воробьевой М.П.
Суд первой инстанции расторг договор аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между администрацией Калачевского муниципального района и ООО "Интеграл". С ООО "Интеграл" в пользу администрации Калачевского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате в размере 164 549 руб. 70 коп., пеня в размере 10 823 руб. 83 коп. Всего 175 373 руб. 53 коп. Суд первой инстанции обязал ООО "Интеграл" освободить земельный участок с кадастровым номером 4:09:02 10 50:0120, площадью 8316 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская обл., Калач-на-Дону, ул. Чекмарева, 5, и передать его администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области.
С ИП Игнатова В.А., ИП Гуляева Д.В., ИП Воробьевой М.П. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 000 руб. с каждого, с ООО "Интеграл" в размере 16 621 руб. 21 коп.
Встречный иск судом первой инстанции удовлетворен. С казны Калачевского муниципального района в лице администрации Калачевского муниципального района в пользу ИП Гуляева Д.В. взыскано неосновательное обогащение в размере 189 671 руб. 83 коп.
В иске к Территориальному управлению по Калачевскому муниципальному району комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства администрации Волгоградской области судом первой инстанции отказано.
В результате зачета государственной пошлины по первоначальному и встречному искам окончательно с ИП Гуляева Д.В. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 1 136 руб. 90 коп.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Интеграл" и ИП Воробьева М.П. обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции по настоящему делу в части удовлетворения требований администрации Калачевского муниципального района отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных истцом требований отказать, в части удовлетворения встречных исковых требований решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В апелляционных жалобах Общество и предприниматель указывают на то, что судебный акт принят судом первой инстанции с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению подателей жалоб, истец в ходе судебного разбирательства одновременно изменил основание и предмет иска, что не могло быть принято судом первой инстанции. Необоснованным является объединение в одно производство дела по иску о расторжении договора земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, понуждении освободить земельный участок и взыскании арендной платы с делом по иску о признании недействительными договоров о передаче прав и обязанностей, поскольку по этим делам не совпадает круг лиц, участвующих в них, а также содержатся разные исковые требования. Податели жалоб указывают на то, что истец не обращался с требованием о признании ничтожным договора субаренды, заключенного между ИП Воробьевой М.П. ООО "Интеграл", а потому суд первой инстанции в нарушение требований процессуального закона вышел за пределы исковых требований. Податели апелляционных жалоб полагают, что при вынесении решения арбитражный суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и не применил законодательство, подлежащее применению. Так, к земельным отношениям суд первой инстанции применил положения Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации", тогда как следовало применять нормы, регулирующие земельное законодательство. Вывод суда первой инстанции об отсутствии у ответчиков-предпринимателей намерений использовать земельный участок в соответствии с целями, для которых он предоставлялся, является необоснованным. Признавая договоры передачи прав и обязанностей ничтожными, суд первой инстанции не оценил представленные в материалы дела доказательства оплаты за передачу прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12.05.2008, заключенному между ответчиками-предпринимателями. Кроме того, податели апелляционных жалоб настаивают на том, что администрацией Калачевского муниципального района подан формальный иск, который не направлен на защиту прав истца, что свидетельствует о злоупотреблении правом.
В судебном заседании представители ООО "Интеграл" и ИП Воробьевой М.П. поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционных жалобах, дали аналогичные пояснения.
Представитель ИП Гуляева Д.В. поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционных жалобах, просил решение суда первой инстанции отменить по основаниям, перечисленным в апелляционных жалобах, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных истцом требований отказать.
Администрацией Калачевского муниципального района представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражает против доводов апелляционных жалоб, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В судебном заседании представители администрации поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, а также указали, что ИП Гуляев Д.В. заведомо знал об отсутствии какого бы то ни было обязательства по оплате перед администрацией Калачевского муниципального района, а потому в силу пункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется оснований для удовлетворения встречных исковых требований ИП Гуляева Д.В.
Индивидуальные предприниматели Гуляев Д.В., Игнатов В.А., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице Калачевского отдела, Территориальное управление по Калачевскому муниципальному району комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства администрации Волгоградской области в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Представители ИП Игнатова В.А., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице Калачевского отдела, Территориального управления по Калачевскому муниципальному району комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства администрации Волгоградской области в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом. Факт извещения ИП Игнатова В.А., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице Калачевского отдела подтверждается наличием в материалах дела уведомлений N 93308 3, N 95800 0, N 93314 4, N 95806 2, N 95803 1, N 93311 3 о вручении почтовых отправлений адресатам. Указанные лица, участвующее в деле имели реальную возможность принять участие в судебном заседании, обеспечить явку своих представителей, мотивированно ходатайствовать об отложении дела, однако предоставленными правами стороны не воспользовались.
От Территориального управления по Калачевскому муниципальному району комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства Администрации Волгоградской области в материалы дела поступило письменное ходатайство о рассмотрение дела в отсутствие его представителя.
Судом заявленное ходатайство удовлетворено.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении участников процесса о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей неявившихся участников процесса.
В судебном заседании, открытом 22 июля 2010 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 29 июля 2010 года до 12 час. 00 мин., объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".
После перерыва судебное заседание продолжено.
В силу пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В соответствии с абзацем 5 пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суда апелляционной инстанции" при наличии в пояснениях к жалобе либо в возражениях на нее доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей ООО "Интеграл", ИП Воробьевой М.П., ИП Гуляева Д.В., администрации Калачевского муниципального района, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 12.05.2008 между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области (Арендодатель) и ООО "Интеграл" (Арендатор) заключен договор N 59/08 аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района (далее - договор аренды земельного участка от 12.05.2008 N 59/08, Договор). (т. 1, л.д. 12-16).
В соответствии с пунктом 1.1 Договора Арендодатель на основании постановления главы Калачевского муниципального района от 27.02.2008 N 165 передал, а Арендатор принял в пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 34:09:02 10 50:0120, площадью 8316 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Калач-на-Дону, ул. Чекмарева, 5. (т. 1, л.д. 12-16).
Цель предоставления земельного участка - организация рынка в границах, согласно прилагаемого плана участка.
Срок действия Договора с 12.05.2008 по 11.05.2057.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 24.06.2008, о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации N 34-34-07/015/2008-420.
По акту приема-передачи от 12.05.2008 земельный участок передан арендатору. (т. 1, л.д. 143).
Пунктом 2.2. договора стороны согласовали, что перечисление арендной платы арендатором производится ежемесячно, согласно расчету, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца.
В соответствии с пунктом 2.3. договора арендная плата за пользование земельным участком исчисляется с момента вынесения постановления о предоставлении земельного участка в аренду и в дальнейшем ежегодно с 1 января.
ООО "Интеграл" не исполняло обязанность по арендной плате, арендную плату систематически не уплачивало, в связи с этим образовалась задолженность перед истцом.
16.07.2009 администрацией Калачевского муниципального района вручено директору ООО "Интеграл" уведомление N 1462 с требованием погасить задолженность по арендной плате в размере 560 696 руб. и пени в размере 195 349 руб. и предложением расторгнуть договор аренды (т. 1, л.д. 23).
Требование о погашение задолженности по Договору ООО "Интеграл" не исполнило.
26.11.2009 администрация Калачевского муниципального района вновь известила ответчика об образовавшейся задолженности по арендным платежам и пени по Договору в сумме 982 102 руб. 08 коп., что подтверждается уведомлением N 2894. (т. 1, л.д. 24).
Ненадлежащее исполнение ООО "Интеграл" договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы, повлекшее образование задолженности по арендным платежам и начисление неустойки, послужило основанием для обращения администрации Калачевского муниципального района в арбитражный суд за защитой нарушенных прав.
Как видно из материалов дела, 10 июля 2009 года между ООО "Интеграл" и ИП Игнатовым В.А. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района, N 59/08 от 12 мая 2008 года. Сторонами подписан акт приема-передачи документов, государственная регистрация договора произведена 20 июля 2009 года. (т. 1, л.д. 141-142).
26 июня 2009 года ООО "Интеграл" уведомило администрацию Калачевского муниципального района о передаче прав и обязанностей по Договору в пользу ИП Игнатова В.А. (т. 1 л.д. 140).
14 августа 2009 года ИП Игнатов В.А. передал права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района N 59/08 от 12 мая 2008 года, ИП Гуляеву Д.В., о чем указанные лица заключили договор, подписали акт приема-передачи документов. Государственная регистрация договора произведена 19.08.2009. (т. 1, л.д. 145-147).
В этот же день, 14 августа 2009 года, ИП Игнатов В.А. уведомил администрацию Калачевского муниципального района о передаче своих прав и обязанностей по Договору ИП Гуляеву Д.В. (т. 1, л.д. 144).
24 сентября 2009 года ИП Гуляев Д.В. передал права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района N 59/08 от 12 мая 2008 года, ИП Воробьевой М.П. Указанные лица заключили договор, подписали акт приема-передачи документов. Государственная регистрация договора произведена 29.09.2009. (т. 1, л.д. 150, т. 2, л.д. 1).
01 октября 2009 года ИП Воробьева М.П. заключила с ООО "Интеграл" договор субаренды на часть земельного участка, являющегося предметом договора аренды N 59/08 от 12.05.2008, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Калач-Дону, ул. Чекмарева, 5, площадью 5000 кв. м, сроком с 01.10.2009 по 31.08.2010. Государственная регистрация произведена 09.03.2010. (т. 2, л.д. 3).
Администрация Калачевского муниципального района, полагая, что предоставленный ООО "Интеграл" по договору аренды N 59/08 от 12 мая 2008 года земельный участок имеет целевое назначение "под организацию рынка", ИП Игнатов В.А., ИП Гуляев Д.В., ИП Воробьева М.П. в силу Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" не вправе наделяться специальной правоспособностью по организации рынка, договоры о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района N 59/08 от 12 мая 2008 года от ООО "Интеграл" ИП Игнатову В.А., от ИП Игнатова В.А. ИП Гуляеву Д.В., от ИП Гуляева Д.В. ИП Воробьевой М.П. являются недействительными (ничтожными), обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными названных договоров на основании статей 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции правомерно руководствуясь статьями 22, 42 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с нормами Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации", сделал вывод о ничтожности договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района N 59/08 от 12 мая 2008 года от ООО "Интеграл" ИП Игнатову В.А., от ИП Игнатова В.А. ИП Гуляеву Д.В., от ИП Гуляева Д.В. ИП Воробьевой М.П., которые не порождают правовых последствий, установил факты не исполнения ООО "Интеграл" договорных обязательств, а также распоряжения Обществом арендованным земельным участком с заведомым нарушением закона.
Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют закону, установленным обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Судом первой инстанции установлено, что земельный участок, переданный ООО "Интеграл" по договору аренды N 59/08 от 12 мая 2008 года, находится в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района.
Статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Из содержания данной нормы права следует, что передача земельного участка в аренду и заключение договора аренды земельного участка осуществляется на основании решения, принятого уполномоченным государственным органом.
Постановлением Администрации Калачевского муниципального района от 27.02.2008 N 165 "Об уточнении границ земельного участка, находящегося на праве аренды у ООО "Интеграл" постановлено считать уточненными границы земельного участка общей площадью 8 316 кв. м, находящегося на праве аренды сроком 49 лет у ООО "Интеграл", расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Калач-Дону, ул. Чекмарева, 5, категория земель - земли населенных пунктов. (т. 1, л.д. 20).
Согласно кадастровому плану земельного участка от 29 февраля 2008 года, спорному земельному участку присвоен кадастровый номер 34:09:02 10 50:0111, разрешенное использование - "для организации рынка". (т. 1, л.д. 17).
Постановлением Администрации Калачевского муниципального района от 31.12.2008 N 1495 ООО "Интеграл" выдано разрешение на право организации розничного универсального рынка сроком на 1 год (с 01.01.2009 по 01.01.2010), место нахождения рынка: Волгоградская область, г. Калач-на-Дону, ул. Чекмарева, д. 5, ул. Революционная, д. 407а. (т. 3, л.д. 137-140).
Во исполнение постановления Администрации Калачевского муниципального района от 27.02.2008 N 165 между Администрацией Калачевского муниципального района и ООО "Интеграл" заключен договор аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района N 59/08 от 12 мая 2008 года, из пункта 1.1. которого следует целевое назначение объекта аренды - "для организации рынка".
В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является в соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
При этом собственники земельных участков и землепользователи не имеют права самовольно изменять целевое назначение земельного участка. Согласно статье 8 названного Кодекса данные полномочия находятся в компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении сельскохозяйственных земель и органов местного самоуправления в отношении других категорий земель.
В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Порядок организации и осуществления деятельности розничного рынка регулируется специальным законом - Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 271-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона N 271-ФЗ рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка, на основании разрешения, выданного в установленном порядке органом местного самоуправления.
Юридическое лицо, получившее разрешение, признается управляющей рынком компанией (пункт 4 статьи 8 Федерального закона N 271-ФЗ).
В соответствии со статьей 49 Гражданского кодекса Российской Федерации и Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 19), отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения.
В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона N 271-ФЗ управляющая рынком компания - юридическое лицо, которому принадлежит рынок, которое состоит на учете в налоговом органе по месту нахождения рынка и имеет разрешение на право организации рынка, полученное в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Суд первой инстанции установил, что ООО "Интеграл" соответствует признакам управляющей рынком компании, земельный участок под организацию рынка принадлежит на праве аренды (Договор аренды от N 59/08 от 12 мая 2008 года).
Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и переданных в аренду, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает особый порядок регулирования спорных отношений.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет) для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя; уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
По смыслу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, только в случае, если договор аренды заключен на срок более пяти лет.
Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания.
С учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды.
Как следует из материалов дела, 10.07.2009 между ООО "Интеграл" и ИП Игнатовым В.А. заключен с договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района N 59/08 от 12 мая 2008 года.
До заключения вышеназванного договора о передаче прав и обязанностей, а именно 26.06.2009, ООО "Интергал" направило в адрес Администрации Калачевского муниципального района уведомление.
Между тем, в силу требований Федерального закона N 271-ФЗ рынок может быть организован только юридическим лицом. Право организации рынка физическим лицом (предпринимателем) Федеральным закона N 271-ФЗ не предусмотрено.
Как правильно указал суд первой инстанции, договор аренды земельного участка с разрешенным использованием "для организации рынка" изначально не мог быть заключен с индивидуальным предпринимателем.
ИП Игнатов В.А. в силу вышеназванных положений федеральных законов в результате заключения договора о переходе прав и обязанностей (перенайма) не вправе являться арендатором в обязательстве, возникшем из договора аренды земельного участка, предоставленного с целевым назначением "для организации рынка".
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
На основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Анализ правовых норм части 3 статьи 3, пункта 2 статьи 7, абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с вышеназванными положениями Федерального закона N 271-ФЗ позволили суду первой инстанции сделать правильный вывод о том, что договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12 мая 2008 года, заключенный между ООО "Интеграл" и ИП Игнатовым В.А. не соответствует требованиям закона, является ничтожным, не порождающим правовых последствий.
Ничтожным является и совершение всех последующих сделок по передаче прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12 мая 2008 года физическим лицам - ИП Гуляеву Д.В., ИП Воробьевой М.П., а также договор субаренды, заключенный между ИП Воробьевой М.П. и ООО "Интеграл" на часть спорного земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой сделкой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Данная норма подлежит применению в случае, если все стороны сделки не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из положений части 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.
Судом первой инстанции установлено и не опровергнуто ответчиками, что после заключения спорных договоров ООО "Интеграл" оставалось управляющей рынком компанией, заключало договоры о предоставлении торговых мест на рынке в период после подписания договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды (т. 2 л.д. 93).
ИП Игнатов В.А., ИП Гуляев Д.В., ИП Воробьева М.П. в силу Федерального закона N 271-ФЗ не вправе использовать земельный участок по его целевому назначению - "под организацию рынка".
Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии у предпринимателей намерений использовать и фактическом неиспользовании спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, является правильным.
Следует отметить и периодичность заключения договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12 мая 2008 года: 10 июля 2009 года (между ООО "Интеграл" и ИП Игнатовым В.А.), 14 августа 2009 года (между ИП Игнатовым В.А. и ИП Гуляевым Д.В.), 24 сентября 2009 года (между ИП Гуляевым Д.В. и ИП Воробьевой М.П.).
Представление в материалы дела расписок между ООО "Интеграл" и ИП Игнатовым В.А., ИП Игнатовым В.А. и ИП Гуляевым Д.В., ИП Гуляевым Д.В. и ИП Воробьевой М.П., из содержания которых следует, что стороны произвели оплату по заключенным договорам и не имеют к друг другу претензий, не свидетельствует о подлинной воле сторон на создание тех правовых последствий, которые должны наступить при совершении сделки.
Вывод суда первой инстанции о непредставлении ООО "Интеграл" платежных документов об оплате ИП Игнатовым В.А. по договору о передаче прав и обязанностей соответствует обстоятельствам дела и закону, при этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Сделки юридических лиц с гражданами согласно статье 161 Гражданского кодекса Российской Федерации должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
Согласно статье 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" проводимая организацией хозяйственная операция должна оформляться оправдательными документами. Они служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.
Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать указанные в Законе обязательные реквизиты.
Первичный учетный документ должен быть составлен в момент совершения операции, а если это не представляется возможным - непосредственно после ее окончания.
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по статистике от 18.08.1998 N 88 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации" утверждена форма N КО-1 "Приходный кассовый ордер".
Представленная в материалы дела расписка (от августа 2009 года без указания даты), из содержания которой следует, что ООО "Интеграл" приняло, а ИП Игнатов В.А. передал 300 000 руб. в счет уплаты по договору от 10.07.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12 мая 2008 года, не является документом, подтверждающим факт оплаты.
В ходе судебного разбирательства представитель ИП Воробьевой М.П. пояснил, что предприниматель Воробьева М.П., не претендуя на организацию рынка, намерена осуществить на спорном земельном участке строительство рынка.
Между тем, понятия "организация рынка" и "строительство рынка" не идентичны.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территорий городских и сельских поселений регламентируются Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации.
Приобретение ИП Воробьевой М.П. спорного земельного участка с целью последующего "строительства рынка" путем заключения договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12 мая 2008 года недопустимо, противоречит установленным законодателем требованиям Земельного и Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционных жалоб о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права, неправомерном применении положений Федерального закона N 271-ФЗ и не применении норм земельного законодательства.
Несостоятельной является ссылка в апелляционных жалобах на нарушение судом первой инстанции норм процессуального закона.
В соответствии с пунктом 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований содержатся в резолютивной части решения.
Резолютивная часть обжалуемого судебного акта не содержит выводов о признании договора субаренды, заключенного между ИП Воробьевой М.П. и ООО "Интеграл" ничтожным.
Поскольку договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12 мая 2008 года, заключенный между ООО "Интеграл" и ИП Игнатовым В.А., является ничтожным, то указание судом первой инстанции в мотивировочной части судебного акта на ничтожность, в том числе последующего договора субаренды, заключенного между ИП Воробьевой М.П. и ООО "Интеграл" на часть спорного земельного участка, не свидетельствует о том, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором, а также по требованию одной из сторон по решению суда, в том числе и при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, процедура расторжения договора включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения), требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, установил неисполнение ООО "Интеграл" обязательств по договору, выразившихся в систематической неуплате арендной платы.
Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24 марта 2010 года по делу N А12-24273/2009, которым с ООО "Интеграл" в пользу администрация Калачевского муниципального района взыскана задолженность по договору аренды земельного участка, N 59/08 от 12 мая 2008 года по арендной плате 569 570,68 руб. за период с 27.02.2008 по 19.07.2009, 35 000 руб. - пени за период с 24.06.2008 по 19.07.2009.
Процедура расторжения договора администрацией Калачевского муниципального района соблюдена. Арендодателем в адрес арендатора дважды (16.07.2009, 26.11.2009) направлены уведомления о необходимости погашения сложившей задолженности по арендной плате, пени и предложение расторгнуть договор.
Ответ на полученные уведомления от ООО "Интеграл" истцом не получен, нарушения не устранены в разумный срок, арендные платежи не внесены, права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы лицу, не имеющему в силу федерального закона права осуществлять деятельность в соответствии с разрешенным использованием спорного земельного участка.
Систематическая неуплата арендной платы, распоряжение земельным участком с заведомым нарушением требований закона, правомерно квалифицированы судом первой инстанции как существенные нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора, влекущие удовлетворение требование истца о расторжении договора и об обязании ответчика освободить спорный земельный участок.
Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии с требованиями статьи 309, части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Доказательств своевременного внесения арендных платежей в полном объеме за взыскиваемый период ответчиком не представлено.
Расчет задолженности по арендной плате и пени судом проверен, принят и не опровергнут Обществом.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 164 549 руб. 70 коп. и пеню в размере 10 823 руб. 83 коп.
Апелляционная жалоба Общества не содержит доводов о несогласии с размером взысканной арендной платы и пени.
Ссылки в апелляционных жалобах на формальную подачу администрацией Калачевского муниципального района искового заявления, неуказание истцом нарушенных прав, суд апелляционной инстанции отклоняет.
Как указано выше, ненадлежащее исполнение ООО "Интеграл" договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы, повлекшее образование задолженности по арендным платежам и начисление неустойки, распоряжение арендатором земельным участком с заведомым нарушением требований закона послужили основанием для обращения администрации Калачевского муниципального района в арбитражный суд за защитой нарушенных прав.
Доводы апелляционных жалоб о неправомерном принятии арбитражным судом уточнения исковых требований при одновременном изменении основания и предмета иска, необоснованном объединении арбитражных дел N А12-3158/2010 и N А12-2318/2010, не подтверждаются материалами дела и основаны на неверном толковании норм процессуального права.
Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2004 N 2353/04 разъяснено, что по смыслу нормы, содержащейся в части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его. Изменение предмета иска - это изменение материально-правового требования истца к ответчику.
Основание иска - это факты и обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику, а не нормы права. Изменение основания иска - изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.
Изучением заявления истца (т. 1, л.д. 117-125) и заявления об уточнении исковых требований (т. 2, л.д. 49-54, 75-76) суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что материально-правовые требования истца к ответчику не изменялись.
В силу пункта 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.
Дела N А12-3158/2010 и N А12-2318/2010 связаны между собой по основанию возникновения заявленных требований - договор аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района, N 59/08 от 12 мая 2008 года.
Объединение судом первой инстанции дел в одно производство для совместного рассмотрения не повлекло за собой нарушений норм процессуального закона и не привело к неправильному разрешению спора.
Удовлетворяя встречные исковые требования о взыскании с администрации Калачевского муниципального района неосновательного обогащения в размере 189 671 руб. 83 коп. в виде переплаты арендных платежей, суд первой инстанции, принимая во внимание пункты 11, 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", сделал вывод, что правовых оснований для получения платежей от ИП Гуляева Д.А. у администрации не имелось.
Суд апелляционной инстанции считает, что указанный вывод суда первой инстанции соответствует закону и обстоятельствам дела.
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с подпунктом 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" обращено внимание арбитражных судов на то обстоятельство, что положения подпункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. Суд указал, что при применении последствий недействительности ничтожной сделки следует руководствоваться положениями пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не связывают обязанность стороны подобной сделки вернуть другой стороне все полученное с наличием условий, предусмотренных подпунктом 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае подлежат применению специальные правила, регулирующие последствия недействительности сделок.
Договор от 24.09.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между ИП Гуляевым Д.В. и ИП Воробьевой М.П., признан недействительным.
Факт перечисления ИП Гуляевым Д.В. администрации Калачевского муниципального района денежных средств в счет уплаты арендной платы по указанному договору подтверждается имеющимися в деле платежными поручениями N 129 от 02.11.2009, N 139 от 04.12.2009 г., N 117 от 09.10.2009, N 106 от 10.09.2009, N 10 от 10.02.2010. (т. 2, л.д. 96, 98, 101, 102, 103).
Факт получения указанных денежных средств от предпринимателя администрацией Калачевского муниципального района не отрицается.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречные исковые требования ИП Гуляева Д.В.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.
Доводы апелляционных жалоб не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств и не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Решая вопрос о распределении судебных расходов, суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит их на ООО "Интеграл" и ИП Воробьеву М.П.
Государственная пошлина за рассмотрение апелляционных жалоб в размере 2000 (две тысячи) рублей по каждой уплачена ООО "Интеграл" и ИП Воробьевой М.П. по платежным поручениям N 137 от 13.05.2010 и N 68 от 27.05.2010 и возврату из федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от "27" апреля 2010 года по делу N А12-2318/2010 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" и индивидуального предпринимателя Воробьевой Марии Петровны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
М.А.АКИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.08.2010 N 12АП-4587/2010 ПО ДЕЛУ N А12-2318/2010
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка, понуждении общества освободить земельный участок, взыскании задолженности по арендной плате, пени.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2010 г. по делу N А12-2318/2010
Резолютивная часть постановления объявлена "29" июля 2010 года
Полный текст постановления изготовлен "05" августа 2010 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Александровой Л.Б., Акимовой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кутилиной Н.А.,
с участием в судебном заседании:
от администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области - представители Муслимов Н.А. по доверенности от 16.07.2010 N 41, Гальчик А.П. по доверенности от 16.07.2010 N 40,
от общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" - представитель Гавшин Д.А. по доверенности от 23.03.2010,
от индивидуального предпринимателя Воробьевой Марии Петровны - представитель Мелихов А.В. по доверенности от 31.08.2009,
от индивидуального предпринимателя Гуляева Дмитрия Вячеславовича - представитель Мордвинов Д.М. по доверенности от 18.02.2010,
индивидуальный предприниматель Игнатов Владимир Александрович - не явился, извещен (уведомление N 93308 3, N 95800 0),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице Калачевского отдела - не явились, извещены (уведомление N 95805 5, N 93313 7, N 93311 3, N 93314 4, N 95806 2, N 95803 1)
от Территориального управления по Калачевскому муниципальному району комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства Администрации Волгоградской области - не явились, извещены (ходатайство),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Воробьевой Марии Петровны (Волгоградская область, р.п. Иловля), общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" (Волгоградская область, г. Калач-на-Дону),
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от "27" апреля 2010 года по делу N А12-2318/2010 (судья Попова Т.В.)
по иску администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области (Волгоградская область, г. Калач-на-Дону)
к обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл" (Волгоградская область, г. Калач-на-Дону), индивидуальному предпринимателю Игнатову Владимиру Александровичу (Волгоградская область, г. Калач-на-Дону), индивидуальному предпринимателю Гуляеву Дмитрию Вячеславовичу (г. Волгоград), индивидуальному предпринимателю Воробьевой Марии Петровне (Волгоградская область, р.п. Иловля)
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице Калачевского отдела (Волгоградская область, г. Калач-на-Дону)
о признании недействительными договоров передачи прав и обязанностей по договору аренды, расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и понуждении общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" возвратить администрации Калачевского муниципального района земельный участок
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Гуляева Дмитрия Вячеславовича (г. Волгоград)
к администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области (Волгоградская область, г. Калач-на-Дону), Территориальному управлению по Калачевскому муниципальному району комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства Администрации Волгоградской области (Волгоградская область, г. Калач-на-Дону)
о взыскании неосновательного обогащения,
установил:
27 января 2010 года администрация Калачевского муниципального района Волгоградской области (далее - администрация Калачевского муниципального района, истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл" (далее - ООО "Интеграл", ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, понуждении Общества освободить земельный участок с кадастровым номером 34:09:02 10 50:0120, площадью 8316 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Калач-на-Дону, ул. Чекмарева, 5, и взыскании 982 102 руб. 08 коп., в том числе задолженности по арендной плате в размере 749 111 руб. 52 коп., образовавшейся по состоянию на 26.11.2009, и пени в размере 232 990 руб. 56 коп., начисленной по состоянию на 26.11.2009. Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 02 февраля 2010 года возбуждено производство по делу N А12-2318/2010 (т. 1, л.д. 1-2, 5-8).
09 февраля 2010 года администрация Калачевского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к ООО "Интеграл", индивидуальному предпринимателю Игнатову Владимиру Александровичу, индивидуальному предпринимателю Гуляеву Дмитрию Вячеславовичу, индивидуальному предпринимателю Воробьевой Марии Петровне о признании недействительными договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, признании недействительной записи в ЕГРП. Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 12 февраля 2010 года возбуждено производство по делу N А12-3158/2010. (т. 1, л.д. 108-109, 117-125).
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.02.2010 дела N А12-2318/2010 и N А12-3158/2010 объединены в одно производство на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, делу присвоен учетный номер N А12-2318/2010. (т. 1, л.д. 106-107).
До принятия по делу судом первой инстанции судебного акта истец заявил об уточнении исковых требований (т. 2, л.д. 49,75) в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и, не изменяя предмета иска, просил признать недействительными на основании статей 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации:
- договор от 10.07.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между ООО "Интеграл" и ИП Игнатовым В.А.,
- договор от 14.08.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между ИП Игнатовым В.А. и ИП Гуляевым Д.В.,
- договор от 24.09.2009 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между ИП Гуляевым Д.В. и ИП Воробьевой М.П.,
- расторгнуть договор аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области и ООО "Интеграл",
- обязать ООО "Интеграл" освободить земельный участок с кадастровым номером 34:09:02 10 50:0120, площадью 8316 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская обл., г. Калач-на-Дону, ул. Чекмарева, 5, передать его администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области,
- взыскать с ООО "Интеграл" задолженность по арендной плате в размере 164 549 руб. 70 коп. за период с 20.07.2009 по 26.11.2009, пеню в размере 10 823 руб. 83 коп., начисленную по состоянию на 26.11.2009. (т. 3, л.д. 33).
Кроме того, истец отказался от иска в части признания недействительными записей в ЕГРП о государственной регистрации договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12.05.2008 (т. 2, л.д. 53).
Измененные требования приняты судом первой инстанции к рассмотрению.
Производство по делу в части отказа от иска о признании недействительными записей в ЕГРП о государственной регистрации договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12.05.2008 судом первой инстанции прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
05 апреля 2010 года ИП Гуляевым Д.А. подано встречное исковое заявление к администрации Калачевского муниципального района о взыскании неосновательного обогащения в размере 189 671 руб. 83 коп. в виде переплаты арендных платежей. Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 09 апреля 2010 года встречное исковое заявление принято к производству суда и назначено к рассмотрению совместно с первоначальным. (т. 2, л.д. 127-128, 131-132).
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 14.04.2010 по ходатайству ИП Гуляева Д.А. к участию в деле в качестве ответчика по встречному иску привлечено Территориальное управление по Калачевскому муниципальному району Комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства администрации Волгоградской области. (т. 3, л.д. 35-36).
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от "27" апреля 2010 года исковые требования администрации Калачевского муниципального района и встречные исковые требования ИП Гуляева Д.А. удовлетворены.
Суд первой инстанции признал недействительными:
- договор от 10.07.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между ООО "Интеграл" и ИП Игнатовым В.А.,
- договор от 14.08.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между ИП Игнатовым В.А. и ИП Гуляевым Д.В.,
- договор от 24.09.2009 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между ИП Гуляевым Д.В. и ИП Воробьевой М.П.
Суд первой инстанции расторг договор аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между администрацией Калачевского муниципального района и ООО "Интеграл". С ООО "Интеграл" в пользу администрации Калачевского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате в размере 164 549 руб. 70 коп., пеня в размере 10 823 руб. 83 коп. Всего 175 373 руб. 53 коп. Суд первой инстанции обязал ООО "Интеграл" освободить земельный участок с кадастровым номером 4:09:02 10 50:0120, площадью 8316 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская обл., Калач-на-Дону, ул. Чекмарева, 5, и передать его администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области.
С ИП Игнатова В.А., ИП Гуляева Д.В., ИП Воробьевой М.П. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 000 руб. с каждого, с ООО "Интеграл" в размере 16 621 руб. 21 коп.
Встречный иск судом первой инстанции удовлетворен. С казны Калачевского муниципального района в лице администрации Калачевского муниципального района в пользу ИП Гуляева Д.В. взыскано неосновательное обогащение в размере 189 671 руб. 83 коп.
В иске к Территориальному управлению по Калачевскому муниципальному району комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства администрации Волгоградской области судом первой инстанции отказано.
В результате зачета государственной пошлины по первоначальному и встречному искам окончательно с ИП Гуляева Д.В. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 1 136 руб. 90 коп.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Интеграл" и ИП Воробьева М.П. обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции по настоящему делу в части удовлетворения требований администрации Калачевского муниципального района отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных истцом требований отказать, в части удовлетворения встречных исковых требований решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В апелляционных жалобах Общество и предприниматель указывают на то, что судебный акт принят судом первой инстанции с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению подателей жалоб, истец в ходе судебного разбирательства одновременно изменил основание и предмет иска, что не могло быть принято судом первой инстанции. Необоснованным является объединение в одно производство дела по иску о расторжении договора земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, понуждении освободить земельный участок и взыскании арендной платы с делом по иску о признании недействительными договоров о передаче прав и обязанностей, поскольку по этим делам не совпадает круг лиц, участвующих в них, а также содержатся разные исковые требования. Податели жалоб указывают на то, что истец не обращался с требованием о признании ничтожным договора субаренды, заключенного между ИП Воробьевой М.П. ООО "Интеграл", а потому суд первой инстанции в нарушение требований процессуального закона вышел за пределы исковых требований. Податели апелляционных жалоб полагают, что при вынесении решения арбитражный суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и не применил законодательство, подлежащее применению. Так, к земельным отношениям суд первой инстанции применил положения Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации", тогда как следовало применять нормы, регулирующие земельное законодательство. Вывод суда первой инстанции об отсутствии у ответчиков-предпринимателей намерений использовать земельный участок в соответствии с целями, для которых он предоставлялся, является необоснованным. Признавая договоры передачи прав и обязанностей ничтожными, суд первой инстанции не оценил представленные в материалы дела доказательства оплаты за передачу прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12.05.2008, заключенному между ответчиками-предпринимателями. Кроме того, податели апелляционных жалоб настаивают на том, что администрацией Калачевского муниципального района подан формальный иск, который не направлен на защиту прав истца, что свидетельствует о злоупотреблении правом.
В судебном заседании представители ООО "Интеграл" и ИП Воробьевой М.П. поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционных жалобах, дали аналогичные пояснения.
Представитель ИП Гуляева Д.В. поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционных жалобах, просил решение суда первой инстанции отменить по основаниям, перечисленным в апелляционных жалобах, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных истцом требований отказать.
Администрацией Калачевского муниципального района представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражает против доводов апелляционных жалоб, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В судебном заседании представители администрации поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, а также указали, что ИП Гуляев Д.В. заведомо знал об отсутствии какого бы то ни было обязательства по оплате перед администрацией Калачевского муниципального района, а потому в силу пункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется оснований для удовлетворения встречных исковых требований ИП Гуляева Д.В.
Индивидуальные предприниматели Гуляев Д.В., Игнатов В.А., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице Калачевского отдела, Территориальное управление по Калачевскому муниципальному району комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства администрации Волгоградской области в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Представители ИП Игнатова В.А., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице Калачевского отдела, Территориального управления по Калачевскому муниципальному району комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства администрации Волгоградской области в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом. Факт извещения ИП Игнатова В.А., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице Калачевского отдела подтверждается наличием в материалах дела уведомлений N 93308 3, N 95800 0, N 93314 4, N 95806 2, N 95803 1, N 93311 3 о вручении почтовых отправлений адресатам. Указанные лица, участвующее в деле имели реальную возможность принять участие в судебном заседании, обеспечить явку своих представителей, мотивированно ходатайствовать об отложении дела, однако предоставленными правами стороны не воспользовались.
От Территориального управления по Калачевскому муниципальному району комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства Администрации Волгоградской области в материалы дела поступило письменное ходатайство о рассмотрение дела в отсутствие его представителя.
Судом заявленное ходатайство удовлетворено.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении участников процесса о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей неявившихся участников процесса.
В судебном заседании, открытом 22 июля 2010 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 29 июля 2010 года до 12 час. 00 мин., объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".
После перерыва судебное заседание продолжено.
В силу пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В соответствии с абзацем 5 пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суда апелляционной инстанции" при наличии в пояснениях к жалобе либо в возражениях на нее доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей ООО "Интеграл", ИП Воробьевой М.П., ИП Гуляева Д.В., администрации Калачевского муниципального района, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 12.05.2008 между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области (Арендодатель) и ООО "Интеграл" (Арендатор) заключен договор N 59/08 аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района (далее - договор аренды земельного участка от 12.05.2008 N 59/08, Договор). (т. 1, л.д. 12-16).
В соответствии с пунктом 1.1 Договора Арендодатель на основании постановления главы Калачевского муниципального района от 27.02.2008 N 165 передал, а Арендатор принял в пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 34:09:02 10 50:0120, площадью 8316 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Калач-на-Дону, ул. Чекмарева, 5. (т. 1, л.д. 12-16).
Цель предоставления земельного участка - организация рынка в границах, согласно прилагаемого плана участка.
Срок действия Договора с 12.05.2008 по 11.05.2057.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 24.06.2008, о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации N 34-34-07/015/2008-420.
По акту приема-передачи от 12.05.2008 земельный участок передан арендатору. (т. 1, л.д. 143).
Пунктом 2.2. договора стороны согласовали, что перечисление арендной платы арендатором производится ежемесячно, согласно расчету, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца.
В соответствии с пунктом 2.3. договора арендная плата за пользование земельным участком исчисляется с момента вынесения постановления о предоставлении земельного участка в аренду и в дальнейшем ежегодно с 1 января.
ООО "Интеграл" не исполняло обязанность по арендной плате, арендную плату систематически не уплачивало, в связи с этим образовалась задолженность перед истцом.
16.07.2009 администрацией Калачевского муниципального района вручено директору ООО "Интеграл" уведомление N 1462 с требованием погасить задолженность по арендной плате в размере 560 696 руб. и пени в размере 195 349 руб. и предложением расторгнуть договор аренды (т. 1, л.д. 23).
Требование о погашение задолженности по Договору ООО "Интеграл" не исполнило.
26.11.2009 администрация Калачевского муниципального района вновь известила ответчика об образовавшейся задолженности по арендным платежам и пени по Договору в сумме 982 102 руб. 08 коп., что подтверждается уведомлением N 2894. (т. 1, л.д. 24).
Ненадлежащее исполнение ООО "Интеграл" договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы, повлекшее образование задолженности по арендным платежам и начисление неустойки, послужило основанием для обращения администрации Калачевского муниципального района в арбитражный суд за защитой нарушенных прав.
Как видно из материалов дела, 10 июля 2009 года между ООО "Интеграл" и ИП Игнатовым В.А. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района, N 59/08 от 12 мая 2008 года. Сторонами подписан акт приема-передачи документов, государственная регистрация договора произведена 20 июля 2009 года. (т. 1, л.д. 141-142).
26 июня 2009 года ООО "Интеграл" уведомило администрацию Калачевского муниципального района о передаче прав и обязанностей по Договору в пользу ИП Игнатова В.А. (т. 1 л.д. 140).
14 августа 2009 года ИП Игнатов В.А. передал права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района N 59/08 от 12 мая 2008 года, ИП Гуляеву Д.В., о чем указанные лица заключили договор, подписали акт приема-передачи документов. Государственная регистрация договора произведена 19.08.2009. (т. 1, л.д. 145-147).
В этот же день, 14 августа 2009 года, ИП Игнатов В.А. уведомил администрацию Калачевского муниципального района о передаче своих прав и обязанностей по Договору ИП Гуляеву Д.В. (т. 1, л.д. 144).
24 сентября 2009 года ИП Гуляев Д.В. передал права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района N 59/08 от 12 мая 2008 года, ИП Воробьевой М.П. Указанные лица заключили договор, подписали акт приема-передачи документов. Государственная регистрация договора произведена 29.09.2009. (т. 1, л.д. 150, т. 2, л.д. 1).
01 октября 2009 года ИП Воробьева М.П. заключила с ООО "Интеграл" договор субаренды на часть земельного участка, являющегося предметом договора аренды N 59/08 от 12.05.2008, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Калач-Дону, ул. Чекмарева, 5, площадью 5000 кв. м, сроком с 01.10.2009 по 31.08.2010. Государственная регистрация произведена 09.03.2010. (т. 2, л.д. 3).
Администрация Калачевского муниципального района, полагая, что предоставленный ООО "Интеграл" по договору аренды N 59/08 от 12 мая 2008 года земельный участок имеет целевое назначение "под организацию рынка", ИП Игнатов В.А., ИП Гуляев Д.В., ИП Воробьева М.П. в силу Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" не вправе наделяться специальной правоспособностью по организации рынка, договоры о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района N 59/08 от 12 мая 2008 года от ООО "Интеграл" ИП Игнатову В.А., от ИП Игнатова В.А. ИП Гуляеву Д.В., от ИП Гуляева Д.В. ИП Воробьевой М.П. являются недействительными (ничтожными), обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными названных договоров на основании статей 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции правомерно руководствуясь статьями 22, 42 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с нормами Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации", сделал вывод о ничтожности договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района N 59/08 от 12 мая 2008 года от ООО "Интеграл" ИП Игнатову В.А., от ИП Игнатова В.А. ИП Гуляеву Д.В., от ИП Гуляева Д.В. ИП Воробьевой М.П., которые не порождают правовых последствий, установил факты не исполнения ООО "Интеграл" договорных обязательств, а также распоряжения Обществом арендованным земельным участком с заведомым нарушением закона.
Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют закону, установленным обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Судом первой инстанции установлено, что земельный участок, переданный ООО "Интеграл" по договору аренды N 59/08 от 12 мая 2008 года, находится в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района.
Статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Из содержания данной нормы права следует, что передача земельного участка в аренду и заключение договора аренды земельного участка осуществляется на основании решения, принятого уполномоченным государственным органом.
Постановлением Администрации Калачевского муниципального района от 27.02.2008 N 165 "Об уточнении границ земельного участка, находящегося на праве аренды у ООО "Интеграл" постановлено считать уточненными границы земельного участка общей площадью 8 316 кв. м, находящегося на праве аренды сроком 49 лет у ООО "Интеграл", расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Калач-Дону, ул. Чекмарева, 5, категория земель - земли населенных пунктов. (т. 1, л.д. 20).
Согласно кадастровому плану земельного участка от 29 февраля 2008 года, спорному земельному участку присвоен кадастровый номер 34:09:02 10 50:0111, разрешенное использование - "для организации рынка". (т. 1, л.д. 17).
Постановлением Администрации Калачевского муниципального района от 31.12.2008 N 1495 ООО "Интеграл" выдано разрешение на право организации розничного универсального рынка сроком на 1 год (с 01.01.2009 по 01.01.2010), место нахождения рынка: Волгоградская область, г. Калач-на-Дону, ул. Чекмарева, д. 5, ул. Революционная, д. 407а. (т. 3, л.д. 137-140).
Во исполнение постановления Администрации Калачевского муниципального района от 27.02.2008 N 165 между Администрацией Калачевского муниципального района и ООО "Интеграл" заключен договор аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района N 59/08 от 12 мая 2008 года, из пункта 1.1. которого следует целевое назначение объекта аренды - "для организации рынка".
В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является в соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
При этом собственники земельных участков и землепользователи не имеют права самовольно изменять целевое назначение земельного участка. Согласно статье 8 названного Кодекса данные полномочия находятся в компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении сельскохозяйственных земель и органов местного самоуправления в отношении других категорий земель.
В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Порядок организации и осуществления деятельности розничного рынка регулируется специальным законом - Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 271-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона N 271-ФЗ рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка, на основании разрешения, выданного в установленном порядке органом местного самоуправления.
Юридическое лицо, получившее разрешение, признается управляющей рынком компанией (пункт 4 статьи 8 Федерального закона N 271-ФЗ).
В соответствии со статьей 49 Гражданского кодекса Российской Федерации и Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 19), отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения.
В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона N 271-ФЗ управляющая рынком компания - юридическое лицо, которому принадлежит рынок, которое состоит на учете в налоговом органе по месту нахождения рынка и имеет разрешение на право организации рынка, полученное в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Суд первой инстанции установил, что ООО "Интеграл" соответствует признакам управляющей рынком компании, земельный участок под организацию рынка принадлежит на праве аренды (Договор аренды от N 59/08 от 12 мая 2008 года).
Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и переданных в аренду, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает особый порядок регулирования спорных отношений.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет) для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя; уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
По смыслу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, только в случае, если договор аренды заключен на срок более пяти лет.
Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания.
С учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды.
Как следует из материалов дела, 10.07.2009 между ООО "Интеграл" и ИП Игнатовым В.А. заключен с договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района N 59/08 от 12 мая 2008 года.
До заключения вышеназванного договора о передаче прав и обязанностей, а именно 26.06.2009, ООО "Интергал" направило в адрес Администрации Калачевского муниципального района уведомление.
Между тем, в силу требований Федерального закона N 271-ФЗ рынок может быть организован только юридическим лицом. Право организации рынка физическим лицом (предпринимателем) Федеральным закона N 271-ФЗ не предусмотрено.
Как правильно указал суд первой инстанции, договор аренды земельного участка с разрешенным использованием "для организации рынка" изначально не мог быть заключен с индивидуальным предпринимателем.
ИП Игнатов В.А. в силу вышеназванных положений федеральных законов в результате заключения договора о переходе прав и обязанностей (перенайма) не вправе являться арендатором в обязательстве, возникшем из договора аренды земельного участка, предоставленного с целевым назначением "для организации рынка".
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
На основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Анализ правовых норм части 3 статьи 3, пункта 2 статьи 7, абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с вышеназванными положениями Федерального закона N 271-ФЗ позволили суду первой инстанции сделать правильный вывод о том, что договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12 мая 2008 года, заключенный между ООО "Интеграл" и ИП Игнатовым В.А. не соответствует требованиям закона, является ничтожным, не порождающим правовых последствий.
Ничтожным является и совершение всех последующих сделок по передаче прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12 мая 2008 года физическим лицам - ИП Гуляеву Д.В., ИП Воробьевой М.П., а также договор субаренды, заключенный между ИП Воробьевой М.П. и ООО "Интеграл" на часть спорного земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой сделкой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Данная норма подлежит применению в случае, если все стороны сделки не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из положений части 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.
Судом первой инстанции установлено и не опровергнуто ответчиками, что после заключения спорных договоров ООО "Интеграл" оставалось управляющей рынком компанией, заключало договоры о предоставлении торговых мест на рынке в период после подписания договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды (т. 2 л.д. 93).
ИП Игнатов В.А., ИП Гуляев Д.В., ИП Воробьева М.П. в силу Федерального закона N 271-ФЗ не вправе использовать земельный участок по его целевому назначению - "под организацию рынка".
Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии у предпринимателей намерений использовать и фактическом неиспользовании спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, является правильным.
Следует отметить и периодичность заключения договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12 мая 2008 года: 10 июля 2009 года (между ООО "Интеграл" и ИП Игнатовым В.А.), 14 августа 2009 года (между ИП Игнатовым В.А. и ИП Гуляевым Д.В.), 24 сентября 2009 года (между ИП Гуляевым Д.В. и ИП Воробьевой М.П.).
Представление в материалы дела расписок между ООО "Интеграл" и ИП Игнатовым В.А., ИП Игнатовым В.А. и ИП Гуляевым Д.В., ИП Гуляевым Д.В. и ИП Воробьевой М.П., из содержания которых следует, что стороны произвели оплату по заключенным договорам и не имеют к друг другу претензий, не свидетельствует о подлинной воле сторон на создание тех правовых последствий, которые должны наступить при совершении сделки.
Вывод суда первой инстанции о непредставлении ООО "Интеграл" платежных документов об оплате ИП Игнатовым В.А. по договору о передаче прав и обязанностей соответствует обстоятельствам дела и закону, при этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Сделки юридических лиц с гражданами согласно статье 161 Гражданского кодекса Российской Федерации должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
Согласно статье 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" проводимая организацией хозяйственная операция должна оформляться оправдательными документами. Они служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.
Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать указанные в Законе обязательные реквизиты.
Первичный учетный документ должен быть составлен в момент совершения операции, а если это не представляется возможным - непосредственно после ее окончания.
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по статистике от 18.08.1998 N 88 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации" утверждена форма N КО-1 "Приходный кассовый ордер".
Представленная в материалы дела расписка (от августа 2009 года без указания даты), из содержания которой следует, что ООО "Интеграл" приняло, а ИП Игнатов В.А. передал 300 000 руб. в счет уплаты по договору от 10.07.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12 мая 2008 года, не является документом, подтверждающим факт оплаты.
В ходе судебного разбирательства представитель ИП Воробьевой М.П. пояснил, что предприниматель Воробьева М.П., не претендуя на организацию рынка, намерена осуществить на спорном земельном участке строительство рынка.
Между тем, понятия "организация рынка" и "строительство рынка" не идентичны.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территорий городских и сельских поселений регламентируются Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации.
Приобретение ИП Воробьевой М.П. спорного земельного участка с целью последующего "строительства рынка" путем заключения договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12 мая 2008 года недопустимо, противоречит установленным законодателем требованиям Земельного и Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционных жалоб о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права, неправомерном применении положений Федерального закона N 271-ФЗ и не применении норм земельного законодательства.
Несостоятельной является ссылка в апелляционных жалобах на нарушение судом первой инстанции норм процессуального закона.
В соответствии с пунктом 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований содержатся в резолютивной части решения.
Резолютивная часть обжалуемого судебного акта не содержит выводов о признании договора субаренды, заключенного между ИП Воробьевой М.П. и ООО "Интеграл" ничтожным.
Поскольку договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 59/08 от 12 мая 2008 года, заключенный между ООО "Интеграл" и ИП Игнатовым В.А., является ничтожным, то указание судом первой инстанции в мотивировочной части судебного акта на ничтожность, в том числе последующего договора субаренды, заключенного между ИП Воробьевой М.П. и ООО "Интеграл" на часть спорного земельного участка, не свидетельствует о том, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором, а также по требованию одной из сторон по решению суда, в том числе и при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, процедура расторжения договора включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения), требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, установил неисполнение ООО "Интеграл" обязательств по договору, выразившихся в систематической неуплате арендной платы.
Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24 марта 2010 года по делу N А12-24273/2009, которым с ООО "Интеграл" в пользу администрация Калачевского муниципального района взыскана задолженность по договору аренды земельного участка, N 59/08 от 12 мая 2008 года по арендной плате 569 570,68 руб. за период с 27.02.2008 по 19.07.2009, 35 000 руб. - пени за период с 24.06.2008 по 19.07.2009.
Процедура расторжения договора администрацией Калачевского муниципального района соблюдена. Арендодателем в адрес арендатора дважды (16.07.2009, 26.11.2009) направлены уведомления о необходимости погашения сложившей задолженности по арендной плате, пени и предложение расторгнуть договор.
Ответ на полученные уведомления от ООО "Интеграл" истцом не получен, нарушения не устранены в разумный срок, арендные платежи не внесены, права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы лицу, не имеющему в силу федерального закона права осуществлять деятельность в соответствии с разрешенным использованием спорного земельного участка.
Систематическая неуплата арендной платы, распоряжение земельным участком с заведомым нарушением требований закона, правомерно квалифицированы судом первой инстанции как существенные нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора, влекущие удовлетворение требование истца о расторжении договора и об обязании ответчика освободить спорный земельный участок.
Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии с требованиями статьи 309, части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Доказательств своевременного внесения арендных платежей в полном объеме за взыскиваемый период ответчиком не представлено.
Расчет задолженности по арендной плате и пени судом проверен, принят и не опровергнут Обществом.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 164 549 руб. 70 коп. и пеню в размере 10 823 руб. 83 коп.
Апелляционная жалоба Общества не содержит доводов о несогласии с размером взысканной арендной платы и пени.
Ссылки в апелляционных жалобах на формальную подачу администрацией Калачевского муниципального района искового заявления, неуказание истцом нарушенных прав, суд апелляционной инстанции отклоняет.
Как указано выше, ненадлежащее исполнение ООО "Интеграл" договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы, повлекшее образование задолженности по арендным платежам и начисление неустойки, распоряжение арендатором земельным участком с заведомым нарушением требований закона послужили основанием для обращения администрации Калачевского муниципального района в арбитражный суд за защитой нарушенных прав.
Доводы апелляционных жалоб о неправомерном принятии арбитражным судом уточнения исковых требований при одновременном изменении основания и предмета иска, необоснованном объединении арбитражных дел N А12-3158/2010 и N А12-2318/2010, не подтверждаются материалами дела и основаны на неверном толковании норм процессуального права.
Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2004 N 2353/04 разъяснено, что по смыслу нормы, содержащейся в части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его. Изменение предмета иска - это изменение материально-правового требования истца к ответчику.
Основание иска - это факты и обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику, а не нормы права. Изменение основания иска - изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.
Изучением заявления истца (т. 1, л.д. 117-125) и заявления об уточнении исковых требований (т. 2, л.д. 49-54, 75-76) суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что материально-правовые требования истца к ответчику не изменялись.
В силу пункта 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.
Дела N А12-3158/2010 и N А12-2318/2010 связаны между собой по основанию возникновения заявленных требований - договор аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района, N 59/08 от 12 мая 2008 года.
Объединение судом первой инстанции дел в одно производство для совместного рассмотрения не повлекло за собой нарушений норм процессуального закона и не привело к неправильному разрешению спора.
Удовлетворяя встречные исковые требования о взыскании с администрации Калачевского муниципального района неосновательного обогащения в размере 189 671 руб. 83 коп. в виде переплаты арендных платежей, суд первой инстанции, принимая во внимание пункты 11, 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", сделал вывод, что правовых оснований для получения платежей от ИП Гуляева Д.А. у администрации не имелось.
Суд апелляционной инстанции считает, что указанный вывод суда первой инстанции соответствует закону и обстоятельствам дела.
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с подпунктом 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" обращено внимание арбитражных судов на то обстоятельство, что положения подпункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. Суд указал, что при применении последствий недействительности ничтожной сделки следует руководствоваться положениями пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не связывают обязанность стороны подобной сделки вернуть другой стороне все полученное с наличием условий, предусмотренных подпунктом 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае подлежат применению специальные правила, регулирующие последствия недействительности сделок.
Договор от 24.09.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 59/08 от 12.05.2008, заключенный между ИП Гуляевым Д.В. и ИП Воробьевой М.П., признан недействительным.
Факт перечисления ИП Гуляевым Д.В. администрации Калачевского муниципального района денежных средств в счет уплаты арендной платы по указанному договору подтверждается имеющимися в деле платежными поручениями N 129 от 02.11.2009, N 139 от 04.12.2009 г., N 117 от 09.10.2009, N 106 от 10.09.2009, N 10 от 10.02.2010. (т. 2, л.д. 96, 98, 101, 102, 103).
Факт получения указанных денежных средств от предпринимателя администрацией Калачевского муниципального района не отрицается.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречные исковые требования ИП Гуляева Д.В.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.
Доводы апелляционных жалоб не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств и не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Решая вопрос о распределении судебных расходов, суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит их на ООО "Интеграл" и ИП Воробьеву М.П.
Государственная пошлина за рассмотрение апелляционных жалоб в размере 2000 (две тысячи) рублей по каждой уплачена ООО "Интеграл" и ИП Воробьевой М.П. по платежным поручениям N 137 от 13.05.2010 и N 68 от 27.05.2010 и возврату из федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от "27" апреля 2010 года по делу N А12-2318/2010 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" и индивидуального предпринимателя Воробьевой Марии Петровны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
М.А.АКИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)