Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 01 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Н.Н. Анисимовой,
судей А.В. Гончаровой, О.Ю. Еремеевой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.С. Потокиной,
рассмотрев в судебном заседании администрации Дальнереченского городского округа,
апелляционное производство N 05АП-3161/2017
на решение от 13.03.2017
судьи Е.А. Левченко
по делу N А51-11118/2016 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению администрации Дальнереченского городского округа (ИНН 2506002729, ОГРН 1032500638895)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931),
третьи лица: Оганисян Рузанна Геворговна, Оганисян Алина Размиковна
о признании решения незаконным,
при участии:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: Петелина М.А. (доверенность от 20.12.2016, сроком до 31.12.2017);
- от администрации Дальнереченского городского округа, Оганисян Рузанны Геворговны, Оганисян Алины Размиковны: не явились, извещены;
Администрация Дальнереченского городского округа (далее - заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - управление, Росреестр, государственный регистратор, регистрирующий орган) от 05.05.2016 N 25/016/401/2016-809 об отказе в государственной регистрации иных ограничений на объект недвижимости.
В качестве способа восстановления нарушенного права администрация просила обязать Росреестр осуществить государственную регистрацию обременений нежилых помещений (баня), литер А, площадью 407,80 кв. м, 1927 года постройки, расположенных в одноэтажном нежилом здании по адресу: г. Дальнереченск, ул. Победы, 19, предусмотренных пунктом 3 постановления Главы муниципального образования город Дальнереченск от 16.08.2004 N 344 "О проведении конкурса и утверждения условий конкурса по продаже муниципального имущества по ул. Победы, 19", а именно:
- - обязанность использования приобретенного в порядке приватизации объекта по назначению (коммунально-бытовое);
- - постоянное сохранение 30 помывочных мест, в том числе и при всех последующих сделках с этим имуществом;
- - обязанность при возникновении чрезвычайных ситуаций предоставить приобретенный объект коммунально-бытового назначения для санитарной обработки людей, специальной обработки одежды и автотранспорта, в установленный законом срок.
Определением арбитражного суда от 15.12.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Оганисян Рузанна Геворговна (далее - третье лицо, Оганисян Р.Г.) и Оганисян Алина Размиковна (далее - третье лицо, Оганисян А.Р.) Решением Арбитражного суда Приморского края от 13.03.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, администрация обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Указывает, что постановлением N 344 от 16.08.2004 были утверждены, как условия приватизации в виде обязательных обременений, так и дополнительные обременения в виде ограничений использования спорного имущества. При этом данные обременения нежилого помещения (баня) нашли отражение в договоре купли-продажи муниципального имущества и, соответственно, по мнению органа местного самоуправления, должны были быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сокращенно - ЕГРП) при государственной регистрации сделки купли-продажи. Поскольку в ЕГРП были внесены ограничения только по изменению профиля объекта коммунально-бытового назначения, и то данные ограничения были сняты по истечении предельного срока, а остальные ограничения не были зарегистрированы в ЕГРП, хотя заявитель считает, что они подпадают под перечень ограничений (обременений), предусмотренных федеральными законами, подлежащих государственной регистрации, администрация настаивает на незаконности оспариваемого решения государственного регистратора.
Регистрирующий орган по тексту представленного в материалы дела отзыва, поддержанного представителем в судебном заседании, возражал против доводов апелляционной жалобы, решение суда просил оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Администрация и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ, изложенных в пункте 5 Постановления от 17.02.2011 N 12, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились. Заявитель письменно ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
С учетом изложенного судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрела апелляционную жалобу по делу без участия заявителя, Оганисян Р.Г. и Оганисян А.Р. по имеющимся в материалах дела документам.
Из материалов дела арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
16.08.2004 Главой муниципального образования город Дальнереченск издано постановление N 344, в соответствии с которым Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования город Дальнереченск необходимо провести конкурс по продаже муниципального имущества - объекта коммунально-бытового назначения: нежилые помещения (баня), литер А, площадью 407,80 кв. м, расположенные в одноэтажном нежилом здании, 1927 года постройки, по адресу: г. Дальнереченск, ул. Победы, 19, лот N 1 (пункт 1.1).
Пунктом 2.1 названного постановления утверждены условия конкурса по продаже муниципального имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего постановления: ограничение изменения профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 5 (пяти) лет с момента приватизации.
20.09.2004 состоялось заседание конкурсной комиссии, оформленное итоговым протоколом N 5, повестка дня: продажа на конкурсе муниципального имущества - объекта коммунально-бытового назначения - нежилые помещения (баня), литер А, площадью 407,8 кв. м, 1927 года постройки, расположенные в одноэтажном нежилом здании по адресу: г. Дальнереченск, ул. Победы, 19.
01.10.2004 между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования город Дальнереченск (продавец) и Оганисян Р.Г. (покупатель) заключен договор N 12 купли-продажи муниципального имущества на конкурсе.
По условиям пункта 1.1 договора, заключенного на основании итогового протокола N 5 от 20.09.2004 подведения итогов конкурса, продавец передает, а покупатель приобретает в собственность муниципальное имущества - объект коммунально-бытового назначения: нежилые помещения (баня), литер А, площадью 407,8 кв. м, 1927 года постройки, расположенные в одноэтажном нежилом здании по адресу: г. Дальнереченск, ул. Победы, 19.
Пунктом 1.3 договора установлены условия конкурса:
- - ограничение изменения профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 5 лет с момента приватизации;
- - проведение капитального ремонта и иных необходимых работ для осуществления деятельности объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 1 года.
Согласно пункту 6.1 договора проданное имущество обременено ограничениями в использовании, а именно:
- - обязанность использования приобретенного в порядке приватизации объекта по назначению (коммунально-бытовое);
- - постоянное сохранение 30 помывочных мест, в том числе, и при всех последующих сделках с этим имуществом;
- - при возникновении чрезвычайных ситуаций на покупателя возлагается обязанность предоставления приобретенного объекта коммунально-бытового назначения для санитарной обработки людей, специальной обработки одежды и автотранспорта.
19.09.2005 была проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права на спорный объект, а именно ограничение изменения профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 5 лет с момента приватизации, о чем в ЕГРП была внесена запись N 25-25-15/007/2005-252. Лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права - муниципальное образование Дальнереченский городской округ Приморского края.
25.09.2015 в связи с истечением предусмотренного договором от 01.10.2004 пятилетнего срока Оганисян Р.Г. обратилась в управление с заявлением о снятии зарегистрированного ограничения (обременения).
24.12.2015 между Оганисян Р.Г. (продавец) и Оганисян А.Р. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель купила в собственность нежилые помещения в здании (лит. А), назначение: баня, площадь 407,8 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: 15-22, 27-34, кадастровый (условный) номер: 25:29:010103:1539, адрес (местонахождение) объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Победы, 19, и земельный участок.
На момент государственной регистрации права собственности Оганисян А.Р. ограничение (обременение) спорного объекта "ограничение изменения профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 5 (пяти) лет с момента приватизации" прекратило свое действие, в связи с чем было снято.
27.04.2016 заявитель обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации иных ограничений (обременений), установленных пунктом 6.1 договора N 12 от 01.10.2004, на объект недвижимости - нежилое помещение площадью 407,80 кв. м, кадастровый номер 25:29:010103:1539, адрес объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Победы, 19.
Одновременно с указанным заявлением были представлены письмо администрации от 26.04.2016 N 1-15/2257, итоговый протокол от 20.09.2004 N 5, постановление от 16.08.2004 N 344, публикация в СМИ от 19.08.2004 "Дальнеречье".
Проведя правовую экспертизу документов, государственный регистратор сообщением от 05.05.2016 N 25/016/401/2016-809 отказал в государственной регистрации иных ограничений, указав, что из пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) следует необходимость государственной регистрации не любых ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, а лишь тех, обязательность регистрации которых предусмотрена законом.
Не согласившись с указанным решением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные в материалы дела документы, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным ввиду следующего.
По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ (в редакции, действующей на дату принятия оспариваемого решения) государственная регистрация прав на недвижимое имуществом и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункты 1, 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).
На основании пункта 1 статьи 4 указанного Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
По смыслу абзаца 4 статьи 1 Закона N 122-ФЗ ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).
Из содержания приведенных норм следует необходимость государственной регистрации не любых ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, а лишь тех, обязательность регистрации которых предусмотрена законом.
Как установлено пунктом 1 статьи 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом.
По правилам пункта 2 названной статьи ограничениями могут являться:
1) обязанность использовать приобретенное в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определенному назначению, в том числе объекты социально-культурного и коммунально- бытового назначения;
2) обязанность содержать имущество, не включенное в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия и связанное по своим техническим характеристикам, месту нахождения (для объектов недвижимости), назначению с приватизированным имуществом, - обязанность содержать объекты гражданской обороны, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, имущество мобилизационного назначения;
3) иные обязанности, предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке.
Из пункта 4 статьи 30 Закона N 178-ФЗ следует, что обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения (за исключением объектов, указанных в статье 30.1 указанного Федерального закона) является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации таких объектов, но не более чем в течение пяти лет со дня перехода прав на приватизируемое имущество к его приобретателю в порядке приватизации, а объектов социальной инфраструктуры для детей не более чем в течение десяти лет.
В этой связи включение в пункт 2.1 постановления Главы муниципального образования N 344 от 16.08.2004 условия об ограничении изменении профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение пяти лет с момента приватизации обусловлено указанной нормой права.
Данное ограничение являлось условием конкурса, что нашло отражение в итоговом протоколе N 5 заседания конкурсной комиссии от 20.09.2004, было внесено в пункт 1.3 договора купли-продажи муниципального имущества на конкурсе N 12 от 01.10.2004, было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП 19.09.2005 была внесена запись N 25-25-15/007/2005-252, и по истечении предельного срока было снято по заявлению собственника спорного объекта от 25.09.2015.
При этом, как подтверждается материалами дела, какие-либо другие ограничения в отношении объекта - нежилые помещения в здании (лит. А), назначение: баня, площадь 407,8 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: 15-22, 27-34, кадастровый (условный) номер: 25:29:010103:1539, адрес (местонахождение) объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Победы, 19, в ЕГРП не регистрировались.
Между тем, настаивая на том, что содержащиеся в пункте 6.1 договора купли-продажи муниципального имущества на конкурсе N 12 от 01.10.2004 и в пункте 3 постановления N 344 от 16.08.2004 ограничения подпадают под перечень иных ограничений (обременений), предусмотренных федеральными законами, подлежащих государственной регистрации, о чем администрацией было подано соответствующее заявление от 27.04.2016, последняя не учитывает следующее.
Согласно пункту 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Как уже было указано выше, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).
В соответствии с абзацем 6 пункта 6 статьи 12 Закона N 122-ФЗ в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество, о документах, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав, о существенных и об иных условиях сделки, на основании которой возникают ограничения (обременения) прав.
Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 утверждены новые Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 48 названных Правил источником данных для формирования подраздела III Единого государственного реестра прав, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав.
В пункте 49 этих же Правил указано на то, что в подраздел III Единого государственного реестра прав вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел состоит из специальных частей, в которые вносятся следующие записи:
- - запись об аренде;
- - запись об ипотеке; запись о сервитуте;
- - запись о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах участия в долевом строительстве, сделках об уступке прав по договору участия в долевом строительстве и т.п.);
- - запись об аресте (в том числе запрещении заключения сделок с имуществом, иным образом распоряжаться объектом недвижимости);
- - запись о прочих ограничениях (обременениях) (в том числе запрещении осуществления регистрационных действий с объектом недвижимости, залоге, избранном в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации).
Сравнительный анализ указанных норм права и пункта 6.1 купли-продажи муниципального имущества на конкурсе N 12 от 01.10.2004 показывает, что ограничения "обязанность использования приобретенного в порядке приватизации объекта по назначению (коммунально-бытовое)", "постоянное сохранение 30 помывочных мест, в том числе и при всех последующих сделках с этим имуществом" и "обязанность при возникновении чрезвычайных ситуаций предоставить приобретенного объекта коммунально-бытового назначения для санитарной обработки людей, специальной обработки одежды и автотранспорта" не отвечают понятию ограничений (обременений), обязательность регистрации которых предусмотрена законом.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия поддерживает вывод арбитражного суда об отсутствии правовых оснований для государственной регистрации ограничений (обременений), предусмотренных пунктом 6.1 договора купли-продажи от 01.10.2004, и внесения записи об их регистрации в ЕГРП.
Соответственно у государственного регистратора имелись основания для принятия оспариваемого отказа.
Доводы администрации о том, что указанные в пункте 6.1 договора от 01.10.2004 и пункте 3 постановления N 344 от 16.08.2004 ограничения подпадают под перечень ограничений (обременений), предусмотренных федеральными законами, подлежащих государственной регистрации, отклоняются как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку нормами действующего законодательства, в том числе ГК РФ, Закона N 122-ФЗ, Закона N 178-ФЗ, не предусмотрена обязательность государственной регистрации спорных ограничений (обременений).
Одновременно судебная коллегия отмечает, что в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Учитывая, что ограничения, перечисленные в пункте 6.1 договора купли-продажи от 01.10.2004, фактически являются условиями договора и не имеют признаков ограничений (обременений), подлежащих государственной регистрации, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы органа местного самоуправления.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда.
Таким образом, оспариваемое решение от 05.05.2016 N 25/016/401/2016-809 соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований и не нашел оснований для восстановления нарушенного права.
Выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ суд апелляционной инстанции не относит на администрацию судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.03.2017 по делу N А51-11118/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.06.2017 N 05АП-3161/2017 ПО ДЕЛУ N А51-11118/2016
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2017 г. по делу N А51-11118/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 01 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Н.Н. Анисимовой,
судей А.В. Гончаровой, О.Ю. Еремеевой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.С. Потокиной,
рассмотрев в судебном заседании администрации Дальнереченского городского округа,
апелляционное производство N 05АП-3161/2017
на решение от 13.03.2017
судьи Е.А. Левченко
по делу N А51-11118/2016 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению администрации Дальнереченского городского округа (ИНН 2506002729, ОГРН 1032500638895)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931),
третьи лица: Оганисян Рузанна Геворговна, Оганисян Алина Размиковна
о признании решения незаконным,
при участии:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: Петелина М.А. (доверенность от 20.12.2016, сроком до 31.12.2017);
- от администрации Дальнереченского городского округа, Оганисян Рузанны Геворговны, Оганисян Алины Размиковны: не явились, извещены;
- установил:
Администрация Дальнереченского городского округа (далее - заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - управление, Росреестр, государственный регистратор, регистрирующий орган) от 05.05.2016 N 25/016/401/2016-809 об отказе в государственной регистрации иных ограничений на объект недвижимости.
В качестве способа восстановления нарушенного права администрация просила обязать Росреестр осуществить государственную регистрацию обременений нежилых помещений (баня), литер А, площадью 407,80 кв. м, 1927 года постройки, расположенных в одноэтажном нежилом здании по адресу: г. Дальнереченск, ул. Победы, 19, предусмотренных пунктом 3 постановления Главы муниципального образования город Дальнереченск от 16.08.2004 N 344 "О проведении конкурса и утверждения условий конкурса по продаже муниципального имущества по ул. Победы, 19", а именно:
- - обязанность использования приобретенного в порядке приватизации объекта по назначению (коммунально-бытовое);
- - постоянное сохранение 30 помывочных мест, в том числе и при всех последующих сделках с этим имуществом;
- - обязанность при возникновении чрезвычайных ситуаций предоставить приобретенный объект коммунально-бытового назначения для санитарной обработки людей, специальной обработки одежды и автотранспорта, в установленный законом срок.
Определением арбитражного суда от 15.12.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Оганисян Рузанна Геворговна (далее - третье лицо, Оганисян Р.Г.) и Оганисян Алина Размиковна (далее - третье лицо, Оганисян А.Р.) Решением Арбитражного суда Приморского края от 13.03.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, администрация обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Указывает, что постановлением N 344 от 16.08.2004 были утверждены, как условия приватизации в виде обязательных обременений, так и дополнительные обременения в виде ограничений использования спорного имущества. При этом данные обременения нежилого помещения (баня) нашли отражение в договоре купли-продажи муниципального имущества и, соответственно, по мнению органа местного самоуправления, должны были быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сокращенно - ЕГРП) при государственной регистрации сделки купли-продажи. Поскольку в ЕГРП были внесены ограничения только по изменению профиля объекта коммунально-бытового назначения, и то данные ограничения были сняты по истечении предельного срока, а остальные ограничения не были зарегистрированы в ЕГРП, хотя заявитель считает, что они подпадают под перечень ограничений (обременений), предусмотренных федеральными законами, подлежащих государственной регистрации, администрация настаивает на незаконности оспариваемого решения государственного регистратора.
Регистрирующий орган по тексту представленного в материалы дела отзыва, поддержанного представителем в судебном заседании, возражал против доводов апелляционной жалобы, решение суда просил оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Администрация и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ, изложенных в пункте 5 Постановления от 17.02.2011 N 12, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились. Заявитель письменно ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
С учетом изложенного судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрела апелляционную жалобу по делу без участия заявителя, Оганисян Р.Г. и Оганисян А.Р. по имеющимся в материалах дела документам.
Из материалов дела арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
16.08.2004 Главой муниципального образования город Дальнереченск издано постановление N 344, в соответствии с которым Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования город Дальнереченск необходимо провести конкурс по продаже муниципального имущества - объекта коммунально-бытового назначения: нежилые помещения (баня), литер А, площадью 407,80 кв. м, расположенные в одноэтажном нежилом здании, 1927 года постройки, по адресу: г. Дальнереченск, ул. Победы, 19, лот N 1 (пункт 1.1).
Пунктом 2.1 названного постановления утверждены условия конкурса по продаже муниципального имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего постановления: ограничение изменения профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 5 (пяти) лет с момента приватизации.
20.09.2004 состоялось заседание конкурсной комиссии, оформленное итоговым протоколом N 5, повестка дня: продажа на конкурсе муниципального имущества - объекта коммунально-бытового назначения - нежилые помещения (баня), литер А, площадью 407,8 кв. м, 1927 года постройки, расположенные в одноэтажном нежилом здании по адресу: г. Дальнереченск, ул. Победы, 19.
01.10.2004 между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования город Дальнереченск (продавец) и Оганисян Р.Г. (покупатель) заключен договор N 12 купли-продажи муниципального имущества на конкурсе.
По условиям пункта 1.1 договора, заключенного на основании итогового протокола N 5 от 20.09.2004 подведения итогов конкурса, продавец передает, а покупатель приобретает в собственность муниципальное имущества - объект коммунально-бытового назначения: нежилые помещения (баня), литер А, площадью 407,8 кв. м, 1927 года постройки, расположенные в одноэтажном нежилом здании по адресу: г. Дальнереченск, ул. Победы, 19.
Пунктом 1.3 договора установлены условия конкурса:
- - ограничение изменения профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 5 лет с момента приватизации;
- - проведение капитального ремонта и иных необходимых работ для осуществления деятельности объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 1 года.
Согласно пункту 6.1 договора проданное имущество обременено ограничениями в использовании, а именно:
- - обязанность использования приобретенного в порядке приватизации объекта по назначению (коммунально-бытовое);
- - постоянное сохранение 30 помывочных мест, в том числе, и при всех последующих сделках с этим имуществом;
- - при возникновении чрезвычайных ситуаций на покупателя возлагается обязанность предоставления приобретенного объекта коммунально-бытового назначения для санитарной обработки людей, специальной обработки одежды и автотранспорта.
19.09.2005 была проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права на спорный объект, а именно ограничение изменения профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 5 лет с момента приватизации, о чем в ЕГРП была внесена запись N 25-25-15/007/2005-252. Лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права - муниципальное образование Дальнереченский городской округ Приморского края.
25.09.2015 в связи с истечением предусмотренного договором от 01.10.2004 пятилетнего срока Оганисян Р.Г. обратилась в управление с заявлением о снятии зарегистрированного ограничения (обременения).
24.12.2015 между Оганисян Р.Г. (продавец) и Оганисян А.Р. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель купила в собственность нежилые помещения в здании (лит. А), назначение: баня, площадь 407,8 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: 15-22, 27-34, кадастровый (условный) номер: 25:29:010103:1539, адрес (местонахождение) объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Победы, 19, и земельный участок.
На момент государственной регистрации права собственности Оганисян А.Р. ограничение (обременение) спорного объекта "ограничение изменения профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 5 (пяти) лет с момента приватизации" прекратило свое действие, в связи с чем было снято.
27.04.2016 заявитель обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации иных ограничений (обременений), установленных пунктом 6.1 договора N 12 от 01.10.2004, на объект недвижимости - нежилое помещение площадью 407,80 кв. м, кадастровый номер 25:29:010103:1539, адрес объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Победы, 19.
Одновременно с указанным заявлением были представлены письмо администрации от 26.04.2016 N 1-15/2257, итоговый протокол от 20.09.2004 N 5, постановление от 16.08.2004 N 344, публикация в СМИ от 19.08.2004 "Дальнеречье".
Проведя правовую экспертизу документов, государственный регистратор сообщением от 05.05.2016 N 25/016/401/2016-809 отказал в государственной регистрации иных ограничений, указав, что из пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) следует необходимость государственной регистрации не любых ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, а лишь тех, обязательность регистрации которых предусмотрена законом.
Не согласившись с указанным решением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные в материалы дела документы, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным ввиду следующего.
По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ (в редакции, действующей на дату принятия оспариваемого решения) государственная регистрация прав на недвижимое имуществом и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункты 1, 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).
На основании пункта 1 статьи 4 указанного Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
По смыслу абзаца 4 статьи 1 Закона N 122-ФЗ ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).
Из содержания приведенных норм следует необходимость государственной регистрации не любых ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, а лишь тех, обязательность регистрации которых предусмотрена законом.
Как установлено пунктом 1 статьи 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом.
По правилам пункта 2 названной статьи ограничениями могут являться:
1) обязанность использовать приобретенное в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определенному назначению, в том числе объекты социально-культурного и коммунально- бытового назначения;
2) обязанность содержать имущество, не включенное в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия и связанное по своим техническим характеристикам, месту нахождения (для объектов недвижимости), назначению с приватизированным имуществом, - обязанность содержать объекты гражданской обороны, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, имущество мобилизационного назначения;
3) иные обязанности, предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке.
Из пункта 4 статьи 30 Закона N 178-ФЗ следует, что обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения (за исключением объектов, указанных в статье 30.1 указанного Федерального закона) является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации таких объектов, но не более чем в течение пяти лет со дня перехода прав на приватизируемое имущество к его приобретателю в порядке приватизации, а объектов социальной инфраструктуры для детей не более чем в течение десяти лет.
В этой связи включение в пункт 2.1 постановления Главы муниципального образования N 344 от 16.08.2004 условия об ограничении изменении профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение пяти лет с момента приватизации обусловлено указанной нормой права.
Данное ограничение являлось условием конкурса, что нашло отражение в итоговом протоколе N 5 заседания конкурсной комиссии от 20.09.2004, было внесено в пункт 1.3 договора купли-продажи муниципального имущества на конкурсе N 12 от 01.10.2004, было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП 19.09.2005 была внесена запись N 25-25-15/007/2005-252, и по истечении предельного срока было снято по заявлению собственника спорного объекта от 25.09.2015.
При этом, как подтверждается материалами дела, какие-либо другие ограничения в отношении объекта - нежилые помещения в здании (лит. А), назначение: баня, площадь 407,8 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: 15-22, 27-34, кадастровый (условный) номер: 25:29:010103:1539, адрес (местонахождение) объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Победы, 19, в ЕГРП не регистрировались.
Между тем, настаивая на том, что содержащиеся в пункте 6.1 договора купли-продажи муниципального имущества на конкурсе N 12 от 01.10.2004 и в пункте 3 постановления N 344 от 16.08.2004 ограничения подпадают под перечень иных ограничений (обременений), предусмотренных федеральными законами, подлежащих государственной регистрации, о чем администрацией было подано соответствующее заявление от 27.04.2016, последняя не учитывает следующее.
Согласно пункту 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Как уже было указано выше, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).
В соответствии с абзацем 6 пункта 6 статьи 12 Закона N 122-ФЗ в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество, о документах, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав, о существенных и об иных условиях сделки, на основании которой возникают ограничения (обременения) прав.
Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 утверждены новые Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 48 названных Правил источником данных для формирования подраздела III Единого государственного реестра прав, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав.
В пункте 49 этих же Правил указано на то, что в подраздел III Единого государственного реестра прав вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел состоит из специальных частей, в которые вносятся следующие записи:
- - запись об аренде;
- - запись об ипотеке; запись о сервитуте;
- - запись о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах участия в долевом строительстве, сделках об уступке прав по договору участия в долевом строительстве и т.п.);
- - запись об аресте (в том числе запрещении заключения сделок с имуществом, иным образом распоряжаться объектом недвижимости);
- - запись о прочих ограничениях (обременениях) (в том числе запрещении осуществления регистрационных действий с объектом недвижимости, залоге, избранном в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации).
Сравнительный анализ указанных норм права и пункта 6.1 купли-продажи муниципального имущества на конкурсе N 12 от 01.10.2004 показывает, что ограничения "обязанность использования приобретенного в порядке приватизации объекта по назначению (коммунально-бытовое)", "постоянное сохранение 30 помывочных мест, в том числе и при всех последующих сделках с этим имуществом" и "обязанность при возникновении чрезвычайных ситуаций предоставить приобретенного объекта коммунально-бытового назначения для санитарной обработки людей, специальной обработки одежды и автотранспорта" не отвечают понятию ограничений (обременений), обязательность регистрации которых предусмотрена законом.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия поддерживает вывод арбитражного суда об отсутствии правовых оснований для государственной регистрации ограничений (обременений), предусмотренных пунктом 6.1 договора купли-продажи от 01.10.2004, и внесения записи об их регистрации в ЕГРП.
Соответственно у государственного регистратора имелись основания для принятия оспариваемого отказа.
Доводы администрации о том, что указанные в пункте 6.1 договора от 01.10.2004 и пункте 3 постановления N 344 от 16.08.2004 ограничения подпадают под перечень ограничений (обременений), предусмотренных федеральными законами, подлежащих государственной регистрации, отклоняются как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку нормами действующего законодательства, в том числе ГК РФ, Закона N 122-ФЗ, Закона N 178-ФЗ, не предусмотрена обязательность государственной регистрации спорных ограничений (обременений).
Одновременно судебная коллегия отмечает, что в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Учитывая, что ограничения, перечисленные в пункте 6.1 договора купли-продажи от 01.10.2004, фактически являются условиями договора и не имеют признаков ограничений (обременений), подлежащих государственной регистрации, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы органа местного самоуправления.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда.
Таким образом, оспариваемое решение от 05.05.2016 N 25/016/401/2016-809 соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований и не нашел оснований для восстановления нарушенного права.
Выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ суд апелляционной инстанции не относит на администрацию судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.03.2017 по делу N А51-11118/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.Н.АНИСИМОВА
Н.Н.АНИСИМОВА
Судьи
А.В.ГОНЧАРОВА
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
А.В.ГОНЧАРОВА
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)