Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 мая 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Волковой М.О., Тихоненко А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.
при участии в заседании:
- от Крестьянского (фермерского) хозяйства "Сумароковское", ОГРН 1022801198749: не явились;
- от Администрации Чесноковского сельсовета Михайловского района Амурской области, ОГРН 1022801199145: не явились;
- от Крестьянского (фермерского) хозяйства "Шадринское", ОГРН 10042800036730: не явились;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ОГРН 1042800036730: не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрация Чесноковского сельсовета
на решение от 21.11.2016
по делу N А04-8988/2016
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Курмачевым Д.В.
по иску Крестьянского (фермерского) хозяйства "Сумароковское"
к Администрации Чесноковского сельсовета Михайловского района Амурской области, Крестьянского (фермерского) хозяйства "Шадринское"
о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратилось Крестьянское (фермерское) хозяйство "Сумароковское" (далее - истец, КФХ "Сумароковское") с исковым заявлением о признании недействительным договора аренды от 10.03.2016 N 2, заключенного между Муниципальным образованием Чесноковский сельсовет Михайловского района Амурской области и Крестьянским (фермерским) хозяйством "Шадринское" (далее - КФХ "Шадринское"), на земельный участок с кадастровым номером 28:18:021004:19, площадью 2717000 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, запись о государственной регистрации от 31.03.2016 N 28-28/004-28/309/001/2016-733/2, о применении последствий недействительности сделки в виде обязания КФХ "Шадринское" возвратить полученный по договору аренды от 10.03.2016 N 2 земельный участок с кадастровым номером 28:18:021004:19 в распоряжение муниципального образования Чесноковский сельсовет Михайловского района Амурской области.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.
Решением от 21.11.2016 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе Администрация Чесноковского сельсовета просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Указывает, что в постановлении от 10.03.2016 N 10 основанием предоставления земельного участка названы: статья 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", п. 12, п. 31, п. 3, п. 4 ст. 39.6, ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов предусмотрено; считает, что поскольку КФХ "Шадринское" заявление о предоставлении земельного участка от 24.11.2015 входящий N 349 подано в период действия договора от 15.06.2015 N 2, а у администрации отсутствовала информация о ненадлежащем использовании земельного участка, то не было оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду; договор аренды от 15.06.2015 N 2 не признан недействительным; постановление от 10.03.2016 N 10 "О предоставлении КФХ "Шадринское" в аренду без проведения торгов земельных участков сельскохозяйственного производства" истцом не оспорено; земельный участок из пользования КФХ "Шадринское" не выбывал; полномочия у Администрации Чесноковского сельсовета на распоряжение земельным участком были, поскольку постановлением главы Михайловского района Амурской области от апреля 2014 года земельный участок с кадастровым номером 28:18:021004:19 передан муниципальному образованию Чесноковский сельсовет Михайловского района Амурской области в собственность, что подтверждено регистрационной записью N 28-28-04/800/2014-642; указывает, что статья 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации не регулирует спорные правоотношения, поскольку КФХ "Шадринское" имеет организационно-правовую форму сельскохозяйственная организация и является юридическим лицом, а не индивидуальным предпринимателем, кроме того, КФХ "Шадринское" не подавало заявление о предварительном согласовании земельного участка с категорией "земли населенного пункта"; по мнению ответчика, истцом не доказано нарушение прав КФХ "Сумароковское", поскольку оно не является стороной спорной сделки и не указывает, каким образом удовлетворение иска приведет к восстановлению нарушенных прав, не доказано, что иной способ защиты не установлен и защита возможна только путем применения последствий недействительности ничтожной сделки, истец не обжаловал отказ Администрации Чесноковского сельсовета в предоставлении земельного участка; истец не представил доказательства ранее заключенных договоров аренды спорного земельного участка и надлежащего его использования, истец не наделен полномочиями представления публичных интересов; по мнению ответчика КФХ "Сумароковское" злоупотребляет своими правами, по мнению ответчика, КФХ "Сумароковское" длительное время знало об использовании спорного земельного участка КФХ "Шадринское", поскольку постановление от 10.03.2016 было размещено на сайте администрации и на информационном стенде, однако истец обратился в суд после обработки земельного участка КФХ "Шадринское" и регистрации договора аренды, считает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права.
КФХ "Сумароковское" представлен отзыв на апелляционную жалобу с возражениями.
Лица, участвующие в деле, извещались о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не прибыли. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон и третьего лица.
Исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Установлено, что по заявлению КФХ "Шадринское" главой Чесноковского сельсовета Михайловского района принято постановление от 10.03.2016 N 10 "О предоставлении КФХ "Шадринское" в аренду без проведения торгов земельных участков сельскохозяйственного производства".
Указанным постановлением крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Шадринское" в аренду без проведения торгов на срок до 31.12.2045 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 28:18:021004:19, площадью 800 000 кв. м, категории "земли сельскохозяйственного назначения", с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства", местоположение: Амурская область, Михайловский район, участок находится примерно в 250 м на север от с. Шадрино.
10.03.2016 между администрацией Чесноковского сельсовета (арендодатель) и КФХ "Шадринское" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2.
По условиям названного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок (из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности Муниципального образования Чесноковский сельсовет Михайловского района Амурской области), общей площадью 800 000 кв. м, с кадастровым номером 28:18:021004:19, земельный участок находится по адресу: Амурская область, Михайловский район, примерно в 250 м по направлению на север от с. Шадрино.
Пунктом 2.1 договора определен срок аренды на 49 лет с 01.01.2016 по 31.12.2045.
Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке.
КФХ "Сумароковское" в претензии предложило ответчикам расторгнуть договор аренды от 10.03.2016 N 2 и возвратить земельный участок в распоряжение муниципального образования, администрации Чесноковского сельсовета провести торги на право заключения договора аренды, в порядке предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.
Администрация Чесноковского сельсовета письмом от 09.09.2016 N 328 отказала в удовлетворении претензии.
Изложенные обстоятельства послужили основанием обращения истца в арбитражный суд.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права.
Согласно статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В силу положений Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность или аренду на торгах. Основания предоставления земельных участков перечислены в статье 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса (в редакции, действующей с 01.03.2015) предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусматривает возможность предоставления земельного участка без проведения торгов крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 39.18 Земельного кодекса с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка может обратиться гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.
В соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 Земельного кодекса уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Отсутствие оснований для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии с пунктом 3 статьи 39.15 Земельного кодекса является основанием для возврата заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка заявителю.
Условия для предоставления КФХ "Шадринское" земельного участка в статье 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" отсутствуют, в связи с чем подпункт 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ не мог быть использован в качестве законного основания для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Администрация, согласно возражениям в суде первой инстанции и в жалобе, ссылается на основания заключить с КФХ "Шадринское" договор аренды, минуя процедуру торгов, а именно на то, что КФХ "Шадринское" участок предоставлен на основании пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ по его заявлению как арендатора по ранее заключенному и действующему договору аренды N 2 от 15.06.2015 в отношении этого участка. КФХ "Шадринское" не подавало заявление о предварительном согласовании земельного участка с категорией земли населенного пункта, в связи с чем, ссылка истца на положения статьи 39.18 ЗК РФ не обоснована.
Возражения Администрации являются необоснованными по следующим основаниям.
В постановлении главы Чесноковского сельсовета Михайловского района Амурской области от 10.03.2016 N 10 в качестве основания предоставления земельного участка без проведения торгов указывается подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.
В силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Обстоятельства надлежащего использования участка на законных основаниях КФХ "Шадринское" отсутствует.
Как верно указано судом первой инстанции, ссылка ответчика на подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, как на основание предоставления земельного участка без торгов, является незаконной, поскольку по смыслу подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ одним из обязательных условий при заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов является наличие оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Так как подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, на который ссылаются ответчики, не входит в перечень необходимых оснований (подпункты 1 - 30), суд пришел к правомерному выводу, что договор аренды не может быть заключен без проведения торгов со ссылкой на него.
Кроме того, Администрация Чесноковского сельсовета в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе указывала на то, что спорный земельный участок находился в собственности сельсовета, возможность его предоставления без торгов КФХ "Шадринское" основана на постановлении главы Чесноковского сельсовета от 04.04.2014 N 23 "О предоставлении в аренду земельного участка "Шадринское", договоре аренды земельного участка от 04.04.2014 N 7, постановлении главы Чесноковского сельсовета от 15.06.2015 N 35 "О предоставлении в аренду земельного участка "Шадринское" и договоре аренды от 15.06.2015 N 2.
Судом указанные доводы правомерно отклонены, поскольку установлено, что в рамках договора от 04.04.2014 N 7 администрацией Чесноковского сельсовета предоставлен КФХ "Шадринское" в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:18:021004:19. Арендодателем по указанному договору выступает Администрация Чесноковского сельсовета, в лице главы Чесноковского сельсовета Силкиной Ларисы Ивановны, действующей на основании устава Чесноковского сельсовета.
Однако согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.06.2014 серии 28 АА N 861332 право собственности муниципального образования Чесноковский сельсовет на земельный участок с кадастровым номером 28:18:021004:19 зарегистрировано 25.06.2014.
Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 23.07.2013 N 239-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора аренды) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 11.06.2003 N 74-ФЗ (в редакции от 28.12.2013 N 446-ФЗ, вступившей в действие с 01.01.2014 и действовавшей на момент заключения договора аренды), для осуществления фермерским хозяйством его деятельности подлежали предоставлению земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Как установлено судом, право собственности муниципального образования Чесноковский сельсовет на указанный земельный участок зарегистрировано 25.06.2014, в связи с чем, на дату подписания договора аренды N 7 от 04.04.2014, участок не находился в собственности сельсовета.
При этом в силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции от 28.12.2013 N 446-ФЗ, вступившей в действие 01.01.2014 и действовавшей на момент заключения договора аренды от 04.04.2014) договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.
Указанный договор с учетом установленного законом срока, на который он должен заключаться подлежал государственной регистрации.
Вопреки приведенным положениям закона, Администрация заключила договор аренды N 7 от 04.04.2014 до регистрации права собственности, в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 04.04.2014 N 7 срок аренды участка установлен с 01.01.2014 по 31.12.2014, по договору аренды от 15.06.2015 N 2 - с 01.01.2015 по 31.12.2015.
Исходя из того, что указанные договоры не прошли государственную регистрацию в соответствии с требованиями статьи 609 ГК РФ, суд первой инстанции верно указал, что договоры являются не заключенными.
Правомерен и вывод суда о том, что договор аренды от 04.04.2014 фактически считается заключенным на срок три года в силу части 3 статьи 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", связи с чем подлежал государственной регистрации.
Исходя из оценки доказательств, приобщенных к материалам дела и установленных фактических обстоятельств, суд обоснованно установил, что земельный участок не мог быть предоставлен КФХ "Шадринское" в аренду без торгов на основании пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Поскольку 04.04.2014 земельный участок с кадастровым номером 28:18:021004:19 не находился в муниципальной собственности, данный земельный участок не мог быть передан КФХ "Шадринское" в упрощенном порядке, предусмотренном статьей 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 11.06.2003 N 74-ФЗ.
Дав оценку постановлению главы Чесноковского сельсовета от 10.03.2016 N 10, суд установил, что участок выделен КФХ "Шадринское" по правилам статьи 39.17 ЗК РФ (предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов). Как верно указано судом первой инстанции, по смыслу пункта 4 части 1 статьи 39.17 ЗК РФ процедура предоставления земельного участка без проведения торгов предполагает наличие оснований из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса. Поскольку пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ не подлежал применению, то статья 39.17 ЗК РФ также не могла применяться.
По приведенным основаниям выводы суда о совершении сделки в нарушение закона без проведения торгов являются обоснованными.
Ссылки Администрации на отсутствие заинтересованности, злоупотребление истцом правами отклоняются.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Одним из специальных способов защиты права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; (абзац четвертый статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
На основании пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пункте 2 указанной статьи предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Конституционным Судом Российской Федерации разъяснено, что заинтересованным согласно норме статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (Определение от 15.04.2008 N 289-О-О).
Как установлено судом первой инстанции, совершение оспариваемой сделки затрагивает права и законные интересы истца, как лица, имеющего возможность претендовать на получение прав в отношении земельного участка на публичных торгах. Подача иска не является злоупотреблением правами.
Согласно абзацу 2 пункта 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).
С учетом правового интереса и установленных законом последствий к недействительности сделки, суд обосновано применил последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата полученного земельного участка.
В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителя жалобы и всех юридически значимых обстоятельств, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено. Само по себе несогласие ответчика с оценкой, данной судом первой инстанции материалам дела, основанием для отмены судебного акта не является в силу статьи 270 АПК РФ, как не является таким основанием и иное понимание ответчиком приведенных выше норм материального права.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 21.11.2016 по делу N А04-8988/2016 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.05.2017 N 06АП-1437/2017 ПО ДЕЛУ N А04-8988/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 мая 2017 г. N 06АП-1437/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 мая 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Волковой М.О., Тихоненко А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.
при участии в заседании:
- от Крестьянского (фермерского) хозяйства "Сумароковское", ОГРН 1022801198749: не явились;
- от Администрации Чесноковского сельсовета Михайловского района Амурской области, ОГРН 1022801199145: не явились;
- от Крестьянского (фермерского) хозяйства "Шадринское", ОГРН 10042800036730: не явились;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ОГРН 1042800036730: не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрация Чесноковского сельсовета
на решение от 21.11.2016
по делу N А04-8988/2016
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Курмачевым Д.В.
по иску Крестьянского (фермерского) хозяйства "Сумароковское"
к Администрации Чесноковского сельсовета Михайловского района Амурской области, Крестьянского (фермерского) хозяйства "Шадринское"
о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратилось Крестьянское (фермерское) хозяйство "Сумароковское" (далее - истец, КФХ "Сумароковское") с исковым заявлением о признании недействительным договора аренды от 10.03.2016 N 2, заключенного между Муниципальным образованием Чесноковский сельсовет Михайловского района Амурской области и Крестьянским (фермерским) хозяйством "Шадринское" (далее - КФХ "Шадринское"), на земельный участок с кадастровым номером 28:18:021004:19, площадью 2717000 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, запись о государственной регистрации от 31.03.2016 N 28-28/004-28/309/001/2016-733/2, о применении последствий недействительности сделки в виде обязания КФХ "Шадринское" возвратить полученный по договору аренды от 10.03.2016 N 2 земельный участок с кадастровым номером 28:18:021004:19 в распоряжение муниципального образования Чесноковский сельсовет Михайловского района Амурской области.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.
Решением от 21.11.2016 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе Администрация Чесноковского сельсовета просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Указывает, что в постановлении от 10.03.2016 N 10 основанием предоставления земельного участка названы: статья 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", п. 12, п. 31, п. 3, п. 4 ст. 39.6, ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов предусмотрено; считает, что поскольку КФХ "Шадринское" заявление о предоставлении земельного участка от 24.11.2015 входящий N 349 подано в период действия договора от 15.06.2015 N 2, а у администрации отсутствовала информация о ненадлежащем использовании земельного участка, то не было оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду; договор аренды от 15.06.2015 N 2 не признан недействительным; постановление от 10.03.2016 N 10 "О предоставлении КФХ "Шадринское" в аренду без проведения торгов земельных участков сельскохозяйственного производства" истцом не оспорено; земельный участок из пользования КФХ "Шадринское" не выбывал; полномочия у Администрации Чесноковского сельсовета на распоряжение земельным участком были, поскольку постановлением главы Михайловского района Амурской области от апреля 2014 года земельный участок с кадастровым номером 28:18:021004:19 передан муниципальному образованию Чесноковский сельсовет Михайловского района Амурской области в собственность, что подтверждено регистрационной записью N 28-28-04/800/2014-642; указывает, что статья 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации не регулирует спорные правоотношения, поскольку КФХ "Шадринское" имеет организационно-правовую форму сельскохозяйственная организация и является юридическим лицом, а не индивидуальным предпринимателем, кроме того, КФХ "Шадринское" не подавало заявление о предварительном согласовании земельного участка с категорией "земли населенного пункта"; по мнению ответчика, истцом не доказано нарушение прав КФХ "Сумароковское", поскольку оно не является стороной спорной сделки и не указывает, каким образом удовлетворение иска приведет к восстановлению нарушенных прав, не доказано, что иной способ защиты не установлен и защита возможна только путем применения последствий недействительности ничтожной сделки, истец не обжаловал отказ Администрации Чесноковского сельсовета в предоставлении земельного участка; истец не представил доказательства ранее заключенных договоров аренды спорного земельного участка и надлежащего его использования, истец не наделен полномочиями представления публичных интересов; по мнению ответчика КФХ "Сумароковское" злоупотребляет своими правами, по мнению ответчика, КФХ "Сумароковское" длительное время знало об использовании спорного земельного участка КФХ "Шадринское", поскольку постановление от 10.03.2016 было размещено на сайте администрации и на информационном стенде, однако истец обратился в суд после обработки земельного участка КФХ "Шадринское" и регистрации договора аренды, считает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права.
КФХ "Сумароковское" представлен отзыв на апелляционную жалобу с возражениями.
Лица, участвующие в деле, извещались о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не прибыли. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон и третьего лица.
Исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Установлено, что по заявлению КФХ "Шадринское" главой Чесноковского сельсовета Михайловского района принято постановление от 10.03.2016 N 10 "О предоставлении КФХ "Шадринское" в аренду без проведения торгов земельных участков сельскохозяйственного производства".
Указанным постановлением крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Шадринское" в аренду без проведения торгов на срок до 31.12.2045 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 28:18:021004:19, площадью 800 000 кв. м, категории "земли сельскохозяйственного назначения", с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства", местоположение: Амурская область, Михайловский район, участок находится примерно в 250 м на север от с. Шадрино.
10.03.2016 между администрацией Чесноковского сельсовета (арендодатель) и КФХ "Шадринское" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2.
По условиям названного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок (из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности Муниципального образования Чесноковский сельсовет Михайловского района Амурской области), общей площадью 800 000 кв. м, с кадастровым номером 28:18:021004:19, земельный участок находится по адресу: Амурская область, Михайловский район, примерно в 250 м по направлению на север от с. Шадрино.
Пунктом 2.1 договора определен срок аренды на 49 лет с 01.01.2016 по 31.12.2045.
Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке.
КФХ "Сумароковское" в претензии предложило ответчикам расторгнуть договор аренды от 10.03.2016 N 2 и возвратить земельный участок в распоряжение муниципального образования, администрации Чесноковского сельсовета провести торги на право заключения договора аренды, в порядке предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.
Администрация Чесноковского сельсовета письмом от 09.09.2016 N 328 отказала в удовлетворении претензии.
Изложенные обстоятельства послужили основанием обращения истца в арбитражный суд.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права.
Согласно статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В силу положений Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность или аренду на торгах. Основания предоставления земельных участков перечислены в статье 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса (в редакции, действующей с 01.03.2015) предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусматривает возможность предоставления земельного участка без проведения торгов крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 39.18 Земельного кодекса с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка может обратиться гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.
В соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 Земельного кодекса уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Отсутствие оснований для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии с пунктом 3 статьи 39.15 Земельного кодекса является основанием для возврата заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка заявителю.
Условия для предоставления КФХ "Шадринское" земельного участка в статье 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" отсутствуют, в связи с чем подпункт 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ не мог быть использован в качестве законного основания для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Администрация, согласно возражениям в суде первой инстанции и в жалобе, ссылается на основания заключить с КФХ "Шадринское" договор аренды, минуя процедуру торгов, а именно на то, что КФХ "Шадринское" участок предоставлен на основании пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ по его заявлению как арендатора по ранее заключенному и действующему договору аренды N 2 от 15.06.2015 в отношении этого участка. КФХ "Шадринское" не подавало заявление о предварительном согласовании земельного участка с категорией земли населенного пункта, в связи с чем, ссылка истца на положения статьи 39.18 ЗК РФ не обоснована.
Возражения Администрации являются необоснованными по следующим основаниям.
В постановлении главы Чесноковского сельсовета Михайловского района Амурской области от 10.03.2016 N 10 в качестве основания предоставления земельного участка без проведения торгов указывается подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.
В силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Обстоятельства надлежащего использования участка на законных основаниях КФХ "Шадринское" отсутствует.
Как верно указано судом первой инстанции, ссылка ответчика на подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, как на основание предоставления земельного участка без торгов, является незаконной, поскольку по смыслу подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ одним из обязательных условий при заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов является наличие оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Так как подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, на который ссылаются ответчики, не входит в перечень необходимых оснований (подпункты 1 - 30), суд пришел к правомерному выводу, что договор аренды не может быть заключен без проведения торгов со ссылкой на него.
Кроме того, Администрация Чесноковского сельсовета в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе указывала на то, что спорный земельный участок находился в собственности сельсовета, возможность его предоставления без торгов КФХ "Шадринское" основана на постановлении главы Чесноковского сельсовета от 04.04.2014 N 23 "О предоставлении в аренду земельного участка "Шадринское", договоре аренды земельного участка от 04.04.2014 N 7, постановлении главы Чесноковского сельсовета от 15.06.2015 N 35 "О предоставлении в аренду земельного участка "Шадринское" и договоре аренды от 15.06.2015 N 2.
Судом указанные доводы правомерно отклонены, поскольку установлено, что в рамках договора от 04.04.2014 N 7 администрацией Чесноковского сельсовета предоставлен КФХ "Шадринское" в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:18:021004:19. Арендодателем по указанному договору выступает Администрация Чесноковского сельсовета, в лице главы Чесноковского сельсовета Силкиной Ларисы Ивановны, действующей на основании устава Чесноковского сельсовета.
Однако согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.06.2014 серии 28 АА N 861332 право собственности муниципального образования Чесноковский сельсовет на земельный участок с кадастровым номером 28:18:021004:19 зарегистрировано 25.06.2014.
Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 23.07.2013 N 239-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора аренды) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 11.06.2003 N 74-ФЗ (в редакции от 28.12.2013 N 446-ФЗ, вступившей в действие с 01.01.2014 и действовавшей на момент заключения договора аренды), для осуществления фермерским хозяйством его деятельности подлежали предоставлению земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Как установлено судом, право собственности муниципального образования Чесноковский сельсовет на указанный земельный участок зарегистрировано 25.06.2014, в связи с чем, на дату подписания договора аренды N 7 от 04.04.2014, участок не находился в собственности сельсовета.
При этом в силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции от 28.12.2013 N 446-ФЗ, вступившей в действие 01.01.2014 и действовавшей на момент заключения договора аренды от 04.04.2014) договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.
Указанный договор с учетом установленного законом срока, на который он должен заключаться подлежал государственной регистрации.
Вопреки приведенным положениям закона, Администрация заключила договор аренды N 7 от 04.04.2014 до регистрации права собственности, в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 04.04.2014 N 7 срок аренды участка установлен с 01.01.2014 по 31.12.2014, по договору аренды от 15.06.2015 N 2 - с 01.01.2015 по 31.12.2015.
Исходя из того, что указанные договоры не прошли государственную регистрацию в соответствии с требованиями статьи 609 ГК РФ, суд первой инстанции верно указал, что договоры являются не заключенными.
Правомерен и вывод суда о том, что договор аренды от 04.04.2014 фактически считается заключенным на срок три года в силу части 3 статьи 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", связи с чем подлежал государственной регистрации.
Исходя из оценки доказательств, приобщенных к материалам дела и установленных фактических обстоятельств, суд обоснованно установил, что земельный участок не мог быть предоставлен КФХ "Шадринское" в аренду без торгов на основании пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Поскольку 04.04.2014 земельный участок с кадастровым номером 28:18:021004:19 не находился в муниципальной собственности, данный земельный участок не мог быть передан КФХ "Шадринское" в упрощенном порядке, предусмотренном статьей 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 11.06.2003 N 74-ФЗ.
Дав оценку постановлению главы Чесноковского сельсовета от 10.03.2016 N 10, суд установил, что участок выделен КФХ "Шадринское" по правилам статьи 39.17 ЗК РФ (предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов). Как верно указано судом первой инстанции, по смыслу пункта 4 части 1 статьи 39.17 ЗК РФ процедура предоставления земельного участка без проведения торгов предполагает наличие оснований из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса. Поскольку пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ не подлежал применению, то статья 39.17 ЗК РФ также не могла применяться.
По приведенным основаниям выводы суда о совершении сделки в нарушение закона без проведения торгов являются обоснованными.
Ссылки Администрации на отсутствие заинтересованности, злоупотребление истцом правами отклоняются.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Одним из специальных способов защиты права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; (абзац четвертый статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
На основании пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пункте 2 указанной статьи предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Конституционным Судом Российской Федерации разъяснено, что заинтересованным согласно норме статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (Определение от 15.04.2008 N 289-О-О).
Как установлено судом первой инстанции, совершение оспариваемой сделки затрагивает права и законные интересы истца, как лица, имеющего возможность претендовать на получение прав в отношении земельного участка на публичных торгах. Подача иска не является злоупотреблением правами.
Согласно абзацу 2 пункта 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).
С учетом правового интереса и установленных законом последствий к недействительности сделки, суд обосновано применил последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата полученного земельного участка.
В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителя жалобы и всех юридически значимых обстоятельств, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено. Само по себе несогласие ответчика с оценкой, данной судом первой инстанции материалам дела, основанием для отмены судебного акта не является в силу статьи 270 АПК РФ, как не является таким основанием и иное понимание ответчиком приведенных выше норм материального права.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 21.11.2016 по делу N А04-8988/2016 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)