Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2009 года
Постановление в полном объеме изготовлено 05 июня 2009 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Деминой Е.Г., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Напреенко И.В., с участием:
от истца: Шишкина И.И., доверенность б/н от 11.08.2008 г. (до перерыва), Кравцов С.И., приказ N 79-лс от 31.01.2007 г.,
от ответчиков: от ООО "ПромИнвест" - Сигур Т.А., доверенность б/н от 19.01.2009 г.,
от администрации муниципального образования "Сенгилеевский район" - Умеркин Д.И., доверенность б/н от 13.01.2009 г. (до перерыва),
от ООО "Стройинвест" - не явился, извещен,
от третьих лиц - не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПромИнвест", г. Сенгилей, Ульяновская область, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13 апреля 2009 года по делу N А72-212/2009 (судья Рогожин С.П.),
по иску Управления по недропользованию по Ульяновской области, г. Ульяновск, Ульяновская область,
к администрации муниципального образования "Сенгилеевский район", Сенгилеевский район, Ульяновская область,
ООО "Стройинвест", Сенгилеевский район, Ульяновская область,
ООО "ПромИнвест", г. Сенгилей, Ульяновская область,
с участием третьих лиц: УФРС по Ульяновской области, г. Ульяновск, Ульяновская область, ООО "Виста Про", г. Москва,
Областного государственного образовательного учреждения СПО "Сенгилеевский технологический техникум", г. Сенгилей, Ульяновская область,
о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, признании недействительным зарегистрированного права собственности,
Управление по недропользованию по Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к администрации муниципального образования "Сенгилеевский район", ООО "Стройинвест", ООО "ПромИнвест" о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, признании недействительным зарегистрированного права собственности.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 13 апреля 2009 года по делу N А72-212/2009 исковые требования удовлетворены частично. Суд постановил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 30.05.2008 года на земельный участок (общей площадью 1 450 000 кв. м, кадастровый номер объекта 73:14:050201:239), заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Стройинвест" и обществом с ограниченной ответственностью "ПромИнвест", применить последствия признания сделки недействительной: обществу с ограниченной ответственностью "ПромИнвест" вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест" земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельхозпроизводства, общей площадью 1 450 000 кв. м, кадастровый номер объекта 73:14:050201:239, расположенный по адресу: Ульяновская область, Сенгилеевский район, город Сенгилей, участок находится примерно в 1750 м по направлению на юг от жилой зоны, обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест" вернуть Обществу с ограниченной ответственностью "ПромИнвест" 1 700 000 (один миллион семьсот тысяч) рублей 00 коп. - денежные средства оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 30.05.2008. Также судом признано недействительным зарегистрированное право собственности общества с ограниченной ответственностью "ПромИнвест" на указанный земельный участок, согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 04.06.2008 серия 73 AT N 696331, регистрационная запись N 73-73-04/022/2008-147. В остальной части иска (в части удовлетворения заявленных исковых требований к администрации муниципального образования "Сенгилеевский район") отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "ПромИнвест" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции пришел к ошибочным выводам о том, что спорный договор является ничтожным, поскольку под ним расположен участок недр. Заявитель жалобы оспаривает выводы суда об отсутствии его добросовестности при приобретении земельного участка, полагая, что данный вывод основан на неправильном применении норм материального права. Заявитель полагает, что истец не является заинтересованным лицом по делу, в связи с чем также отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований. Кроме того, заявитель указывает на нарушение судом норм процессуального права (статьи 7, 8, 9, 169, 170 АПК РФ).
В дополнениях к апелляционной жалобы заявитель приводит аргументы в подтверждение того, что он является добросовестным приобретателем, а также указывает, что спорный земельный участок не может быть возвращен ООО "Стройинвест", так как основание приобретения им права собственности является ничтожным.
В судебном заседании ответчик ООО "ПромИнвест" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать. Ответчик администрация муниципального образования "Сенгилеевский район" представил отзыв, в котором согласилась с доводами апелляционной жалобы, представитель указанного ответчика в судебном заседании просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать. Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на ее необоснованность. В судебном заседании представитель истца просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик ООО "Стройинвест" и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем суд в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассматривает дело в их отсутствие.
02.06.2009 года в судебном заседании был объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 04.06.2009 года. После перерыва судебное разбирательство продолжено.
Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, заслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований о применении последствий признания сделки недействительной и о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "ПромИнвест", а также изменению в части взыскания с ответчиков в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску.
Как следует из материалов дела, между ООО "Стройинвест" (продавец) и ООО "ПромИнвест" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 30.05.2008 года (л.д. 14-15 т. 1), согласно которому покупатель приобрел в собственность земельный участок площадью 1 450 000 кв. м с кадастровым номером 73:14:05 05 01:239, расположенный по адресу: г. Сенгилей примерно в 1750 м по направлению на юг от жилой зоны, из земель сельскохозяйственного назначения. Договор сторонами исполнен: по акту от 30.05.2008 года (л.д. 16 т. 1) указанный участок был передан покупателю, который произвел оплату за земельный участок по платежному поручению N 2 от 03.06.2008 на сумму 1 700 000 руб. 00 коп. (л.д. 94 т. 1). Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано УФРС по Ульяновской области 04.06.2008, выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 04.06.2008 серия 73 AT N 696331 (л.д. 24 т. 1).
Согласно пункту 2 указанного договора отчуждаемый участок принадлежал продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка N 40 от 25.07.2007 года, постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.04.2008 года по делу N А72-6587/2007 (л.д. 11-13143-145 т. 1).
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 года по делу N А72-4844/2008, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа, признаны недействительными договор купли-продажи земельного участка N 40 от 25.07.2007 года и торги в виде открытого аукциона, по результатам проведения которого был заключен указанный договор.
Спорный земельный участок входит в состав лицензируемого участка месторождения цементного сырья "Бутырская гора" (л.д. 83, 93, 95-113, 142 т. 1), недра, расположенные под этим участком, находятся в силу закона в государственной собственности. В связи с этим истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из факта ничтожности договора купли-продажи земельного участка N 40 от 25.07.2007 года, установленного судебными актами по делу N А72-4844/2008. В связи с этим суд первой инстанции правильно применил положения статей 166, 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Право собственности ООО "Стройинвест" (продавца по договору купли-продажи от 30.05.2008 года) возникло в результате приобретения земельного участка по договору купли-продажи земельного участка N 40 от 25.07.2007 года. Признание в судебном порядке недействительным договора купли-продажи земельного участка N 40 от 25.07.2007 года свидетельствует о том, что данный договор не порождает юридических последствий, на достижение которых он был направлен, в том числе переход права собственности на земельный участок к ООО "Стройинвест". Поэтому последующее отчуждение земельного участка по договору купли-продажи от 30.05.2008 года является незаконным, а сам договор - ничтожной сделкой.
При этом суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истец является лицом, заинтересованным в оспаривании договора купли-продажи от 30.05.2008 года, так как согласно пунктам 1, 4.1. Положения об Управлении по недропользованию по Ульяновской области (л.д. 17-22 т. 1), истец осуществляет функции Федерального агентства по недропользованию по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере недропользования, осуществляет полномочия собственника в отношении недр. Спорный земельный участок расположен в границах месторождения цементного сырья "Бутырская гора", использование которого в соответствии со статьями 11, 12 Закона РФ от 21.02.1992 года "О недрах" осуществляется путем выдачи лицензии на пользование недрами при условии отвода для данной цели земельного участка. Таким образом, отчуждение спорного земельного участка затрагивает интересы истца как органа государственной власти, управомоченного осуществлять распоряжение недрами для целей разработки месторождения цементного сырья "Бутырская гора".
Вывод суда первой инстанции о ничтожности спорного договора купли-продажи от 30.05.2008 года не опровергается доводами апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции статьи 1.2 Закона РФ от 21.02.1992 года "О недрах".
Земельные участки и участки недр в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации являются различными объектами недвижимости. Спорный земельный участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для сельхозпроизводства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и кадастровым планом земельного участка (л.д. 24, 114 т. 1). В материалы дела не представлены доказательства изменения в установленном порядке разрешенного использования данного земельного участка с целью осуществления пользования недрами, а также доказательства его изъятия или резервирования для государственных нужд в соответствии со статьей 25.1 Закона РФ от 21.02.1992 года "О недрах", статьями 49, 70.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, спорный земельный участок мог быть предметом договоров купли-продажи при соблюдении требований законодательства. Поэтому доводы истца о том, что спорный земельный участок ограничен в обороте, не основан на нормах права.
Однако, как установлено судебными актами по делу N А72-4844/2008, на момент заключения договору купли-продажи N 40 от 25.07.2007 года спорный земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования третьему лицу областному государственному образовательному учреждению СПО "Сенгилеевский технологический техникум". Данное обстоятельство явилось основанием для признания ничтожным договора купли-продажи N 40 от 25.07.2007 года, а, следовательно, и договора купли-продажи от 30.05.2008 года.
Между тем данные обстоятельства сами по себе не являются основанием для возвращения сторон договора купли-продажи от 30.05.2008 года в первоначальное положение.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ООО "ПромИнвест" является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, суд апелляционной инстанции находит обоснованными.
В обоснование недобросовестности ООО "ПромИнвест" суд первой инстанции указал на то, что стоимость указанного земельного участка по договору (1 700 000 руб.) определена меньше, чем кадастровая стоимость - 2 511 400 руб., указанная в кадастровом плане земельного участка. Кроме того, ООО "ПромИнвест" при приобретении указанного земельного участка знало, что продавец ООО "Стройинвест" зарегистрировал право собственности также на основании судебного акта (постановления ФАС Поволжского округа по делу N А72-6587/2007 от 01.04.2008 года).
При этом суд первой инстанции сослался на пункт 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, сообщенного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 126 от 13.11.2008 года. Однако согласно указанным разъяснением о недобросовестности приобретателя может свидетельствовать приобретение имущества по цене значительно ниже рыночной. В данном случае суд первой инстанции произвел сравнение цены приобретения спорного участка не с рыночной, а с инвентаризационной ценой земельного участка, которая в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Согласно отчету N 09с/07 от 15.06.2007 года (л.д. 57-77 т. 2) рыночная цена земельного участка составляет 1 320 042 руб. По данной цене спорный земельный участок был продан на торгах Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования "Сенгилеевский район" и приобретен ООО "Стройинвест", который затем продал его по более высокой цене (1 700 000 руб.) ООО "ПромИнвест". При данных обстоятельствах не подтверждается вывод суда первой инстанции о недобросовестности в действиях ООО "ПромИнвест".
Указание в оспариваемом договоре на то, что продавец ООО "Стройинвест" зарегистрировал право собственности также на основании судебного акта (постановления ФАС Поволжского округа по делу N А72-6587/2007 от 01.04.2008 года) само по себе не свидетельствует о спорности данного права, так как указанным судебным актом признан незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации права собственности ООО "Стройинвест". Данное обстоятельство на момент заключения оспариваемого договора не могло расцениваться как оспаривание права продавца, так как постановление ФАС Поволжского округа по делу N А72-6587/2007 от 01.04.2008 года вступило в законную силу.
Довод истца о том, что ООО "ПромИнвест" знало об обременении спорного земельного участка недрами, несостоятелен. Доказательств того, что недра выходят на поверхность данного участка не представлено. Поэтому по смыслу статей 130, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации нахождение спорного земельного участка, отнесенного к землям сельскохозяйственного производства, в границах месторождения цементного сырья, само по себе не влечет запрета или ограничения на отчуждение данного земельного участка, если он не предоставлен в пользование под разработку недр иным лицам.
Иные ограничения и обременения земельного участка, в том числе право постоянного (бессрочного) пользования третьего лица областного государственного образовательного учреждения СПО "Сенгилеевский технологический техникум", на момент заключения спорного договора зарегистрированы в установленном порядке не были, не предоставлено доказательств того, что ООО "ПромИнвест" знало или могло знать о них в момент приобретения земельного участка.
Следовательно, ООО "ПромИнвест" является добросовестным приобретателем земельного участка общей площадью 1 450 000 кв. м, кадастровый номер объекта 73:14:050201:239, расположенного по адресу: Ульяновская область, Сенгилеевский район, город Сенгилей, примерно в 1750 м по направлению на юг от жилой зоны.
Данное обстоятельство исключает возможности применения последствий недействительности ничтожной сделки на основании статей 167, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 6-П от 21.04.2003 года, а также пункту 25 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 25.02.1998 года "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника или лица, которому было передано собственником во владение, помимо их воли.
Из материалов дела следует, что земельный участок выбыл из владения собственника (государства) по его воле, так как участок был отчужден на торгах органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение земельными участниками, государственная собственность на которые не разграничена. Доказательств нахождения спорного земельного участка в собственности Ульяновской области или федеральной собственности, в том числе в силу закона, не представлено.
В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата в первоначальное положение сторон договора купли-продажи от 30.05.2008 года.
Также суд апелляционной инстанции находит неверными выводы суда о наличии оснований для удовлетворения искового требования о признании недействительным права собственности ООО "ПромИнвест" на спорный земельный участок.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Исходя из положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации оспаривание зарегистрированного права возможно путем предъявления иска о признании недействительным основания данного права (договора) либо иска о признании права собственности. Таким образом, требование о признании недействительным права собственности ООО "ПромИнвест" дублирует требование о признании недействительным договора купли-продажи от 30.05.2008 года.
Кроме того, в силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Поэтому решение суда в данной части также подлежит отмене.
Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения в части удовлетворения требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 30.05.2008 года на земельный участок (общей площадью 1 450 000 кв. м, кадастровый номер объекта 73:14:050201:239), заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Стройинвест" и обществом с ограниченной ответственностью "ПромИнвест". Также следует оставить без изменения решение суда в части возврата истцу из федерального бюджета государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб., так как истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Нарушения судом первой инстанции норм процессуального права, на которые ссылается заявитель апелляционной жалобы, сами по себе не привели к принятию незаконного и необоснованного решения в указанной части. Суд апелляционной инстанции не установил наличия нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену принятого судебного акта согласно части 4 статьи 270 АПК РФ.
В части удовлетворения остальных исковых требований решение суда первой инстанции подлежит отмене, в иске следует отказать. В этой связи подлежит изменению решение суда в части взыскания с ответчиков в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации заявителю апелляционной жалобы следует возвратить из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 руб. и государственную пошлину в связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы в размере 666 руб. 67 коп.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13 апреля 2009 года по делу N А72-212/2009 отменить в части удовлетворения исковых требований о применении последствий признания недействительной сделки - договора купли-продажи от 30.05.2008 года, заключенного между ООО "Стройинвест" и ООО "ПромИнвест", и в части признания недействительным зарегистрированного права собственности ООО "ПромИнвест" согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 04.06.2008 серия 73 AT N 696331, регистрационная запись N 73-73-04/022/2008-147.
Принять в указанной части новый судебный акт.
В иске отказать.
Изменить решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13 апреля 2009 года по делу N А72-212/2009 в части взыскания с ООО "Стройинвест" и ООО "ПромИнвест" в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску.
Взыскать с ООО "Стройинвест" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 1 000 руб.
Взыскать с ООО "ПромИнвест" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 1 000 руб.
В остальной части решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13 апреля 2009 года по делу N А72-212/2009 оставить без изменения.
Возвратить ООО "ПромИнвест" из федерального бюджета уплаченную государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2666 руб. 67 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.06.2009 N 11АП-3655/2009 ПО ДЕЛУ N А72-212/2009
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2009 г. по делу N А72-212/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2009 года
Постановление в полном объеме изготовлено 05 июня 2009 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Деминой Е.Г., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Напреенко И.В., с участием:
от истца: Шишкина И.И., доверенность б/н от 11.08.2008 г. (до перерыва), Кравцов С.И., приказ N 79-лс от 31.01.2007 г.,
от ответчиков: от ООО "ПромИнвест" - Сигур Т.А., доверенность б/н от 19.01.2009 г.,
от администрации муниципального образования "Сенгилеевский район" - Умеркин Д.И., доверенность б/н от 13.01.2009 г. (до перерыва),
от ООО "Стройинвест" - не явился, извещен,
от третьих лиц - не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПромИнвест", г. Сенгилей, Ульяновская область, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13 апреля 2009 года по делу N А72-212/2009 (судья Рогожин С.П.),
по иску Управления по недропользованию по Ульяновской области, г. Ульяновск, Ульяновская область,
к администрации муниципального образования "Сенгилеевский район", Сенгилеевский район, Ульяновская область,
ООО "Стройинвест", Сенгилеевский район, Ульяновская область,
ООО "ПромИнвест", г. Сенгилей, Ульяновская область,
с участием третьих лиц: УФРС по Ульяновской области, г. Ульяновск, Ульяновская область, ООО "Виста Про", г. Москва,
Областного государственного образовательного учреждения СПО "Сенгилеевский технологический техникум", г. Сенгилей, Ульяновская область,
о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, признании недействительным зарегистрированного права собственности,
установил:
Управление по недропользованию по Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к администрации муниципального образования "Сенгилеевский район", ООО "Стройинвест", ООО "ПромИнвест" о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, признании недействительным зарегистрированного права собственности.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 13 апреля 2009 года по делу N А72-212/2009 исковые требования удовлетворены частично. Суд постановил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 30.05.2008 года на земельный участок (общей площадью 1 450 000 кв. м, кадастровый номер объекта 73:14:050201:239), заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Стройинвест" и обществом с ограниченной ответственностью "ПромИнвест", применить последствия признания сделки недействительной: обществу с ограниченной ответственностью "ПромИнвест" вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест" земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельхозпроизводства, общей площадью 1 450 000 кв. м, кадастровый номер объекта 73:14:050201:239, расположенный по адресу: Ульяновская область, Сенгилеевский район, город Сенгилей, участок находится примерно в 1750 м по направлению на юг от жилой зоны, обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест" вернуть Обществу с ограниченной ответственностью "ПромИнвест" 1 700 000 (один миллион семьсот тысяч) рублей 00 коп. - денежные средства оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 30.05.2008. Также судом признано недействительным зарегистрированное право собственности общества с ограниченной ответственностью "ПромИнвест" на указанный земельный участок, согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 04.06.2008 серия 73 AT N 696331, регистрационная запись N 73-73-04/022/2008-147. В остальной части иска (в части удовлетворения заявленных исковых требований к администрации муниципального образования "Сенгилеевский район") отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "ПромИнвест" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции пришел к ошибочным выводам о том, что спорный договор является ничтожным, поскольку под ним расположен участок недр. Заявитель жалобы оспаривает выводы суда об отсутствии его добросовестности при приобретении земельного участка, полагая, что данный вывод основан на неправильном применении норм материального права. Заявитель полагает, что истец не является заинтересованным лицом по делу, в связи с чем также отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований. Кроме того, заявитель указывает на нарушение судом норм процессуального права (статьи 7, 8, 9, 169, 170 АПК РФ).
В дополнениях к апелляционной жалобы заявитель приводит аргументы в подтверждение того, что он является добросовестным приобретателем, а также указывает, что спорный земельный участок не может быть возвращен ООО "Стройинвест", так как основание приобретения им права собственности является ничтожным.
В судебном заседании ответчик ООО "ПромИнвест" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать. Ответчик администрация муниципального образования "Сенгилеевский район" представил отзыв, в котором согласилась с доводами апелляционной жалобы, представитель указанного ответчика в судебном заседании просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать. Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на ее необоснованность. В судебном заседании представитель истца просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик ООО "Стройинвест" и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем суд в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассматривает дело в их отсутствие.
02.06.2009 года в судебном заседании был объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 04.06.2009 года. После перерыва судебное разбирательство продолжено.
Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, заслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований о применении последствий признания сделки недействительной и о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "ПромИнвест", а также изменению в части взыскания с ответчиков в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску.
Как следует из материалов дела, между ООО "Стройинвест" (продавец) и ООО "ПромИнвест" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 30.05.2008 года (л.д. 14-15 т. 1), согласно которому покупатель приобрел в собственность земельный участок площадью 1 450 000 кв. м с кадастровым номером 73:14:05 05 01:239, расположенный по адресу: г. Сенгилей примерно в 1750 м по направлению на юг от жилой зоны, из земель сельскохозяйственного назначения. Договор сторонами исполнен: по акту от 30.05.2008 года (л.д. 16 т. 1) указанный участок был передан покупателю, который произвел оплату за земельный участок по платежному поручению N 2 от 03.06.2008 на сумму 1 700 000 руб. 00 коп. (л.д. 94 т. 1). Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано УФРС по Ульяновской области 04.06.2008, выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 04.06.2008 серия 73 AT N 696331 (л.д. 24 т. 1).
Согласно пункту 2 указанного договора отчуждаемый участок принадлежал продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка N 40 от 25.07.2007 года, постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.04.2008 года по делу N А72-6587/2007 (л.д. 11-13143-145 т. 1).
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 года по делу N А72-4844/2008, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа, признаны недействительными договор купли-продажи земельного участка N 40 от 25.07.2007 года и торги в виде открытого аукциона, по результатам проведения которого был заключен указанный договор.
Спорный земельный участок входит в состав лицензируемого участка месторождения цементного сырья "Бутырская гора" (л.д. 83, 93, 95-113, 142 т. 1), недра, расположенные под этим участком, находятся в силу закона в государственной собственности. В связи с этим истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из факта ничтожности договора купли-продажи земельного участка N 40 от 25.07.2007 года, установленного судебными актами по делу N А72-4844/2008. В связи с этим суд первой инстанции правильно применил положения статей 166, 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Право собственности ООО "Стройинвест" (продавца по договору купли-продажи от 30.05.2008 года) возникло в результате приобретения земельного участка по договору купли-продажи земельного участка N 40 от 25.07.2007 года. Признание в судебном порядке недействительным договора купли-продажи земельного участка N 40 от 25.07.2007 года свидетельствует о том, что данный договор не порождает юридических последствий, на достижение которых он был направлен, в том числе переход права собственности на земельный участок к ООО "Стройинвест". Поэтому последующее отчуждение земельного участка по договору купли-продажи от 30.05.2008 года является незаконным, а сам договор - ничтожной сделкой.
При этом суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истец является лицом, заинтересованным в оспаривании договора купли-продажи от 30.05.2008 года, так как согласно пунктам 1, 4.1. Положения об Управлении по недропользованию по Ульяновской области (л.д. 17-22 т. 1), истец осуществляет функции Федерального агентства по недропользованию по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере недропользования, осуществляет полномочия собственника в отношении недр. Спорный земельный участок расположен в границах месторождения цементного сырья "Бутырская гора", использование которого в соответствии со статьями 11, 12 Закона РФ от 21.02.1992 года "О недрах" осуществляется путем выдачи лицензии на пользование недрами при условии отвода для данной цели земельного участка. Таким образом, отчуждение спорного земельного участка затрагивает интересы истца как органа государственной власти, управомоченного осуществлять распоряжение недрами для целей разработки месторождения цементного сырья "Бутырская гора".
Вывод суда первой инстанции о ничтожности спорного договора купли-продажи от 30.05.2008 года не опровергается доводами апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции статьи 1.2 Закона РФ от 21.02.1992 года "О недрах".
Земельные участки и участки недр в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации являются различными объектами недвижимости. Спорный земельный участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для сельхозпроизводства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и кадастровым планом земельного участка (л.д. 24, 114 т. 1). В материалы дела не представлены доказательства изменения в установленном порядке разрешенного использования данного земельного участка с целью осуществления пользования недрами, а также доказательства его изъятия или резервирования для государственных нужд в соответствии со статьей 25.1 Закона РФ от 21.02.1992 года "О недрах", статьями 49, 70.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, спорный земельный участок мог быть предметом договоров купли-продажи при соблюдении требований законодательства. Поэтому доводы истца о том, что спорный земельный участок ограничен в обороте, не основан на нормах права.
Однако, как установлено судебными актами по делу N А72-4844/2008, на момент заключения договору купли-продажи N 40 от 25.07.2007 года спорный земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования третьему лицу областному государственному образовательному учреждению СПО "Сенгилеевский технологический техникум". Данное обстоятельство явилось основанием для признания ничтожным договора купли-продажи N 40 от 25.07.2007 года, а, следовательно, и договора купли-продажи от 30.05.2008 года.
Между тем данные обстоятельства сами по себе не являются основанием для возвращения сторон договора купли-продажи от 30.05.2008 года в первоначальное положение.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ООО "ПромИнвест" является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, суд апелляционной инстанции находит обоснованными.
В обоснование недобросовестности ООО "ПромИнвест" суд первой инстанции указал на то, что стоимость указанного земельного участка по договору (1 700 000 руб.) определена меньше, чем кадастровая стоимость - 2 511 400 руб., указанная в кадастровом плане земельного участка. Кроме того, ООО "ПромИнвест" при приобретении указанного земельного участка знало, что продавец ООО "Стройинвест" зарегистрировал право собственности также на основании судебного акта (постановления ФАС Поволжского округа по делу N А72-6587/2007 от 01.04.2008 года).
При этом суд первой инстанции сослался на пункт 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, сообщенного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 126 от 13.11.2008 года. Однако согласно указанным разъяснением о недобросовестности приобретателя может свидетельствовать приобретение имущества по цене значительно ниже рыночной. В данном случае суд первой инстанции произвел сравнение цены приобретения спорного участка не с рыночной, а с инвентаризационной ценой земельного участка, которая в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Согласно отчету N 09с/07 от 15.06.2007 года (л.д. 57-77 т. 2) рыночная цена земельного участка составляет 1 320 042 руб. По данной цене спорный земельный участок был продан на торгах Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования "Сенгилеевский район" и приобретен ООО "Стройинвест", который затем продал его по более высокой цене (1 700 000 руб.) ООО "ПромИнвест". При данных обстоятельствах не подтверждается вывод суда первой инстанции о недобросовестности в действиях ООО "ПромИнвест".
Указание в оспариваемом договоре на то, что продавец ООО "Стройинвест" зарегистрировал право собственности также на основании судебного акта (постановления ФАС Поволжского округа по делу N А72-6587/2007 от 01.04.2008 года) само по себе не свидетельствует о спорности данного права, так как указанным судебным актом признан незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации права собственности ООО "Стройинвест". Данное обстоятельство на момент заключения оспариваемого договора не могло расцениваться как оспаривание права продавца, так как постановление ФАС Поволжского округа по делу N А72-6587/2007 от 01.04.2008 года вступило в законную силу.
Довод истца о том, что ООО "ПромИнвест" знало об обременении спорного земельного участка недрами, несостоятелен. Доказательств того, что недра выходят на поверхность данного участка не представлено. Поэтому по смыслу статей 130, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации нахождение спорного земельного участка, отнесенного к землям сельскохозяйственного производства, в границах месторождения цементного сырья, само по себе не влечет запрета или ограничения на отчуждение данного земельного участка, если он не предоставлен в пользование под разработку недр иным лицам.
Иные ограничения и обременения земельного участка, в том числе право постоянного (бессрочного) пользования третьего лица областного государственного образовательного учреждения СПО "Сенгилеевский технологический техникум", на момент заключения спорного договора зарегистрированы в установленном порядке не были, не предоставлено доказательств того, что ООО "ПромИнвест" знало или могло знать о них в момент приобретения земельного участка.
Следовательно, ООО "ПромИнвест" является добросовестным приобретателем земельного участка общей площадью 1 450 000 кв. м, кадастровый номер объекта 73:14:050201:239, расположенного по адресу: Ульяновская область, Сенгилеевский район, город Сенгилей, примерно в 1750 м по направлению на юг от жилой зоны.
Данное обстоятельство исключает возможности применения последствий недействительности ничтожной сделки на основании статей 167, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 6-П от 21.04.2003 года, а также пункту 25 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 25.02.1998 года "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника или лица, которому было передано собственником во владение, помимо их воли.
Из материалов дела следует, что земельный участок выбыл из владения собственника (государства) по его воле, так как участок был отчужден на торгах органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение земельными участниками, государственная собственность на которые не разграничена. Доказательств нахождения спорного земельного участка в собственности Ульяновской области или федеральной собственности, в том числе в силу закона, не представлено.
В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата в первоначальное положение сторон договора купли-продажи от 30.05.2008 года.
Также суд апелляционной инстанции находит неверными выводы суда о наличии оснований для удовлетворения искового требования о признании недействительным права собственности ООО "ПромИнвест" на спорный земельный участок.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Исходя из положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации оспаривание зарегистрированного права возможно путем предъявления иска о признании недействительным основания данного права (договора) либо иска о признании права собственности. Таким образом, требование о признании недействительным права собственности ООО "ПромИнвест" дублирует требование о признании недействительным договора купли-продажи от 30.05.2008 года.
Кроме того, в силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Поэтому решение суда в данной части также подлежит отмене.
Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения в части удовлетворения требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 30.05.2008 года на земельный участок (общей площадью 1 450 000 кв. м, кадастровый номер объекта 73:14:050201:239), заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Стройинвест" и обществом с ограниченной ответственностью "ПромИнвест". Также следует оставить без изменения решение суда в части возврата истцу из федерального бюджета государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб., так как истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Нарушения судом первой инстанции норм процессуального права, на которые ссылается заявитель апелляционной жалобы, сами по себе не привели к принятию незаконного и необоснованного решения в указанной части. Суд апелляционной инстанции не установил наличия нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену принятого судебного акта согласно части 4 статьи 270 АПК РФ.
В части удовлетворения остальных исковых требований решение суда первой инстанции подлежит отмене, в иске следует отказать. В этой связи подлежит изменению решение суда в части взыскания с ответчиков в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации заявителю апелляционной жалобы следует возвратить из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 руб. и государственную пошлину в связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы в размере 666 руб. 67 коп.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13 апреля 2009 года по делу N А72-212/2009 отменить в части удовлетворения исковых требований о применении последствий признания недействительной сделки - договора купли-продажи от 30.05.2008 года, заключенного между ООО "Стройинвест" и ООО "ПромИнвест", и в части признания недействительным зарегистрированного права собственности ООО "ПромИнвест" согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 04.06.2008 серия 73 AT N 696331, регистрационная запись N 73-73-04/022/2008-147.
Принять в указанной части новый судебный акт.
В иске отказать.
Изменить решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13 апреля 2009 года по делу N А72-212/2009 в части взыскания с ООО "Стройинвест" и ООО "ПромИнвест" в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску.
Взыскать с ООО "Стройинвест" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 1 000 руб.
Взыскать с ООО "ПромИнвест" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 1 000 руб.
В остальной части решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13 апреля 2009 года по делу N А72-212/2009 оставить без изменения.
Возвратить ООО "ПромИнвест" из федерального бюджета уплаченную государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2666 руб. 67 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Е.Г.ДЕМИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.Г.ДЕМИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)