Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 01 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.М. Синицыной, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Э.В. Гуляевой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КаРус",
апелляционное производство N 05АП-3320/2017
на решение от 10.03.2017
судьи А.С. Белова
по делу N А59-4561/2015 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ИНН 6501053780, ОГРН 1026500544510, дата государственной регистрации: 13.12.2002)
к обществу с ограниченной ответственностью "КаРус" (ИНН 6501119022, ОГРН 1026500526161, дата государственной регистрации: 30.09.2002),
третьи лица: Ли Розалия, Управление Росреестра по Сахалинской области,
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
при участии:
от ответчика: М.В. Клячкин, по доверенности от 10.02.2016, сроком действия на 3 года, паспорт,
в судебное заседание не явились: иные лица, участвующие в деле,
установил:
Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (с учетом смены наименования истца, далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КаРус" (далее - ООО "КаРус", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок за период с 20.06.2012 по 10.10.2015 в сумме 3 562 494 рубля 57 копеек, неустойки, начисленной за период с 21.06.2012 по 10.10.2015 в размере 2 596 770 рублей 70 копеек.
Определением суда от 22.01.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ли Розалия и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.02.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016, в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Арбитражного Суда Дальневосточного округа от 10.10.2016 судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.
При новом рассмотрении дела, решением Арбитражного суда Сахалинской области от 10.03.2017 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "КаРус" в пользу Департамента взыскана задолженность в сумме 3 562 494 рублей 57 копеек и пени в сумме 500 000 рублей, всего взыскать 4 062 494 рубля 57 копеек. В удовлетворении исковых требований о взыскании пени в остальной части отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "КаРус" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Сахалинской области от 10.03.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что пунктом 5 решения городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 (в редакции решения городского собрания от 30.01.2013 N 746/44-13-4) в условиях применения коэффициентов дифференциации прямо указано на назначение земельного участка "под прилегающую территорию и территорию под благоустройство", при этом земельный участок должен быть предоставлен для целей не связанных со строительством, однако истцом не представлено доказательств такого назначения спорного земельного участка. Полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что момент ввода в эксплуатацию торгового центра является отправной точкой для перерасчета арендной платы за смежные участки, поскольку ни Закон Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО, ни решение городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4нв-09-4 не содержат указания ни на момент возникновения оснований для перерасчета арендной платы, ни на основания таковых применительно к рассматриваемому случаю. При этом, апеллянт отмечает, что сам факт ввода в эксплуатацию торгового цента однозначно не свидетельствует об использовании рассматриваемых участков для его эксплуатации именно с данного момента, каких-либо доказательств такой взаимосвязи в затрагиваемый истцом период не представлено.
В канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, по тексту которого Департамент на доводы апелляционной жалобы возразил, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Отзыв в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 апелляционный суд рассмотрел поданную жалобу по существу в отсутствие их представителей.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (в настоящее время правопреемником является Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска) и обществом с ограниченной ответственностью "КаРус" 15.07.2010 заключен договор аренды земельного участка N 11979, по условиям которого арендодатель передал арендатору в пользование на условиях аренды с 25.02.2010 по 25.01.2011 земельные участки, расположенные по адресу Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, по северной стороне ул. Емельянова: общей площадью 0,4262 га, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", в том числе с кадастровым номером 65:01:0601005:280, площадью 1360 кв. м, и земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601005:279, площадью 2902 кв. м.
Земельные участки предоставлены под организацию стройплощадки к объекту "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями" (пункт 1.1 договора).
Соглашением от 09.03.2011 N 25390/2 к договору аренды земельного участка, срок действия договора установлен до 31.12.2012. Соглашением от 12.12.2012 N 25390/3 к договору аренды земельного участка срок действия договора продлен с 01.01.2013 по 31.12.2013.
В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключенный на срок более чем один год, подлежит государственной регистрации. Согласно выписки из ЕГРП от 03.07.2015 N 65/000/101/2015-15044 указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законном порядке. Исходя из п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Поскольку Арендатор продолжает использование земельного участка и возражений со стороны Департамента не имеется, то по правилам вышеуказанной нормы Закона договор аренды от 15 июля 2010 года N 11979 является продленным на неопределенный срок.
В соответствии пунктом 2.4 договора N 11979 ответчик обязался вносить арендную плату ежеквартально, равными долями не позднее 20 числа месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.
Приложениями к договору аренды сторонам согласованы расчет арендной платы (приложение 1) и характеристики земельного участка с приложением к ним кадастровых паспортов, из которых следует, что земельные участки предоставлены в целях разрешенного использования (для организации строительной площадки к объекту "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями" (т. 1 л.д. 23-29).
Из представленных в материалы дела платежных поручений N 204 от 05.06.2012, N 366 от 09.10.2012, N 417 от 09.11.2012, N 484 от 17.12.2012, N 86 от 18.03.2013, N 159 от 21.05.2013, N 289 от 03.09.2013, N 354 от 08.11.2013, N 73 от 13.03.2014, N 164 от 16.06.2014, N 246 от 16.09.2014, N 274 от 05.11.2014, N 52 от 18.03.2015, N 33 от 09.06.2015, N 45 от 11.09.2015 следует, что арендатор производил оплату своевременно, согласно расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью договора аренды в 2012 году 1 230 012 рублей 77 копеек, в 2013 году 456 891 рублей 86 копеек, в 2014 году 479 736 рублей 46 копеек. Таким образом арендная плата в размере, указанном в договоре аренды вносилась арендатором своевременно и в полном объеме.
ООО "КаРус" зарегистрировало право собственности на объект недвижимости "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями", о чем в ЕГРП 20.06.2012 сделана запись регистрации N 65-65-01/041/2012-119.
Как следует из представленной в материалы дела переписки сторон, на основании письма от 26.02.2015 N 222202 и приложенного к нему Свидетельства о ГРП Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области от 20.06.2012 N 65-65-01/041/2012-119 с объектом права: "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями", Департаментом сделан перерасчет под существующий объект согласно пункта 5.1 Приложения 2 к решению городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 N 746/44-13-4 "Размеры коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", государственная собственность на которые не разграничена" с применением коэффициента дифференциации Кд-0,15 с даты регистрации права собственности на объект.
Согласно уточненному расчету общество за период с 2012 года по 2014 год обязано уплатить арендную плату и пени в общем размере 6 499 923 рублей 27 копеек.
В связи с чем, в адрес общества, поступило письмо исх. N 222202 от 26.02.2015, в котором указывалось, что арендодателем был произведен уточненный расчет арендной платы за земельный участок за периоды с 2012-2015 годы по договору аренды N 11979 от 15.07.2010, и на обязанность уплатить арендную плату и пени в размере 6 499 923 рублей 27 копеек.
Полагая произведенный перерасчет платы необоснованным, арендатор отказался удовлетворить претензию Департамента.
Учитывая неуплату арендной платы за земельный участок ООО "КаРус" за период с 20.06.2012 по 30.09.2015 истец обратился с иском о взыскании с ответчика в соответствии с условиями договора и статьи 614 ГК РФ задолженности по арендной плате в размере 3 562 494 рублей 57 копеек, и пени в размере 2 596 770 рублей 70 копеек за период с 21.06.2012 по 10.10.2015.
Повторно рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части взыскания суммы основного долга в полном объеме и пени на сумму 500 000 рублей. В удовлетворении исковых требований о взыскании пени в остальной части отказал.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
При повторном рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды земельных участков, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общие положения об обязательствах ГК РФ.
Согласно части 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа. Пунктом 36, 37 Решения Городского Собрания города Южно- Сахалинска от 04.07.2012 N 611/38-12-4 "Об утверждении Положения о Департаменте архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска" предусмотрено, что Департамент осуществляет полномочия по предоставлению на основании постановления администрации в установленном законом порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена, в собственность бесплатно, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование; а также осуществляет полномочий арендодателя земельных участков в соответствии с действующим законодательством. Таким образом, полномочия по распоряжению земельными участками с кадастровыми номерами 65:01:0601005:279, 65:01:0601005:280 возникли у ДАГИЗ г. Южно- Сахалинска в силу закона.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Факт пользования земельными участками в спорный период ответчиком не опровергнут, что свидетельствует о возникновении у него обязательства по внесению соответствующей платы.
В силу части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, если арендная плата установлена на основании действующего нормативного правового акта, она определяется в соответствии с его предписаниями. Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Вводного закона отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Таким образом, поскольку регулирование арендной платы за земельные участки в Российской Федерации осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчетов, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров таких изменений.
Судом установлено, что земельные участки по договору от 15.07.2010 N 11979 предоставлялись ООО "КаРус" для организации строительной площадки к объекту: "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями". Следовательно, арендная плата определялась для использования обществом земельных участков именно для этой цели. Между тем с момента завершения строительства недвижимости, ввода объект в эксплуатацию с последующей его регистрацией, фактическое использование данных участков правообладателем осуществляется уже с иной целью - для эксплуатации такого объекта.
В рассматриваемый период действовал Закон от 01.08.2008 N 78-ЗО, устанавливающий порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области.
В свою очередь, органом местного самоуправления принято решение от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 (в редакции решения от 30.01.2013 N 746/44-13-4), которым предусмотрен Кд - коэффициент использования (0,15 для земельных участков, занятых капитальными объектами торговли - магазины, универсальные магазины, гастрономы, торгово-развлекательные центры, торгово-коммерческие комплексы, торговые центры).
При таких обстоятельствах, принимая во внимание условия пункта 2.2. договора аренды от 15.07.2010 N 11979 и учитывая правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, согласно которой принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что в данном случае арендная плата по договору является регулируемой, в связи с чем ответчик в спорный период в связи с изменением целевого использования земельных участков обязан был вносить такую плату в размере, определяемом по утвержденным порядку и методике, в соответствии с Законом от 01.08.2008 N 78-ЗО и названным решением от 30.01.2013 N 746/44-13-4.
Таким образом, поскольку материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком, переданным по договору аренды, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по указанному договору являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в сумме 3 562 494 рубля 57 копеек за период с 20.06.2012 по 10.10.2015.
Истцом заявлено также требование о взыскании неустойки за период с 21.06.2012 по 10.10.2015 в размере 2 596 770 рублей 70 копеек.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
За просрочку внесения арендной платы истцом начислена неустойка в соответствии с пунктом 6.1. договора аренды, которым предусмотрено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения денежного обязательства, истец, руководствуясь положениями ГК РФ и указанным пунктом договора, правомерно начислил пеню. Расчет пени, произведенный истцом, проверен и признан судом верным, не содержащим арифметических ошибок, соответствующим условиям договора, в том числе пункту 6.1 договора аренды.
Вместе с тем, ответчиком было заявлено о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.
В силу части 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку только при условии заявления должника о таком уменьшении.
Учитывая разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 75 Постановления от 24.03.2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушением обязательств", принимая во внимание отсутствие возражений в тексте апелляционной жалобы относительно размера взысканной неустойки и компенсационный характер неустойки, коллегия находит обоснованным снижения судом первой инстанции требуемой ко взысканию истцом неустойки, а определенный судом размер неустойки в сумме 500 000 рублей разумным, соразмерным последствиям нарушения обязательства, и не влекущим извлечения прибыли для сторон настоящего спора.
Доводы заявителя о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, дана ненадлежащая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу оспариваемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения. Иное толкование заявителем положений законодательства не свидетельствует о неправильном применении судом норм права.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 10.03.2017 по делу N А59-4561/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.06.2017 N 05АП-3320/2017 ПО ДЕЛУ N А59-4561/2015
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2017 г. по делу N А59-4561/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 01 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.М. Синицыной, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Э.В. Гуляевой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КаРус",
апелляционное производство N 05АП-3320/2017
на решение от 10.03.2017
судьи А.С. Белова
по делу N А59-4561/2015 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ИНН 6501053780, ОГРН 1026500544510, дата государственной регистрации: 13.12.2002)
к обществу с ограниченной ответственностью "КаРус" (ИНН 6501119022, ОГРН 1026500526161, дата государственной регистрации: 30.09.2002),
третьи лица: Ли Розалия, Управление Росреестра по Сахалинской области,
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
при участии:
от ответчика: М.В. Клячкин, по доверенности от 10.02.2016, сроком действия на 3 года, паспорт,
в судебное заседание не явились: иные лица, участвующие в деле,
установил:
Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (с учетом смены наименования истца, далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КаРус" (далее - ООО "КаРус", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок за период с 20.06.2012 по 10.10.2015 в сумме 3 562 494 рубля 57 копеек, неустойки, начисленной за период с 21.06.2012 по 10.10.2015 в размере 2 596 770 рублей 70 копеек.
Определением суда от 22.01.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ли Розалия и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.02.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016, в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Арбитражного Суда Дальневосточного округа от 10.10.2016 судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.
При новом рассмотрении дела, решением Арбитражного суда Сахалинской области от 10.03.2017 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "КаРус" в пользу Департамента взыскана задолженность в сумме 3 562 494 рублей 57 копеек и пени в сумме 500 000 рублей, всего взыскать 4 062 494 рубля 57 копеек. В удовлетворении исковых требований о взыскании пени в остальной части отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "КаРус" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Сахалинской области от 10.03.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что пунктом 5 решения городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 (в редакции решения городского собрания от 30.01.2013 N 746/44-13-4) в условиях применения коэффициентов дифференциации прямо указано на назначение земельного участка "под прилегающую территорию и территорию под благоустройство", при этом земельный участок должен быть предоставлен для целей не связанных со строительством, однако истцом не представлено доказательств такого назначения спорного земельного участка. Полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что момент ввода в эксплуатацию торгового центра является отправной точкой для перерасчета арендной платы за смежные участки, поскольку ни Закон Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО, ни решение городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4нв-09-4 не содержат указания ни на момент возникновения оснований для перерасчета арендной платы, ни на основания таковых применительно к рассматриваемому случаю. При этом, апеллянт отмечает, что сам факт ввода в эксплуатацию торгового цента однозначно не свидетельствует об использовании рассматриваемых участков для его эксплуатации именно с данного момента, каких-либо доказательств такой взаимосвязи в затрагиваемый истцом период не представлено.
В канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, по тексту которого Департамент на доводы апелляционной жалобы возразил, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Отзыв в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 апелляционный суд рассмотрел поданную жалобу по существу в отсутствие их представителей.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (в настоящее время правопреемником является Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска) и обществом с ограниченной ответственностью "КаРус" 15.07.2010 заключен договор аренды земельного участка N 11979, по условиям которого арендодатель передал арендатору в пользование на условиях аренды с 25.02.2010 по 25.01.2011 земельные участки, расположенные по адресу Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, по северной стороне ул. Емельянова: общей площадью 0,4262 га, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", в том числе с кадастровым номером 65:01:0601005:280, площадью 1360 кв. м, и земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601005:279, площадью 2902 кв. м.
Земельные участки предоставлены под организацию стройплощадки к объекту "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями" (пункт 1.1 договора).
Соглашением от 09.03.2011 N 25390/2 к договору аренды земельного участка, срок действия договора установлен до 31.12.2012. Соглашением от 12.12.2012 N 25390/3 к договору аренды земельного участка срок действия договора продлен с 01.01.2013 по 31.12.2013.
В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключенный на срок более чем один год, подлежит государственной регистрации. Согласно выписки из ЕГРП от 03.07.2015 N 65/000/101/2015-15044 указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законном порядке. Исходя из п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Поскольку Арендатор продолжает использование земельного участка и возражений со стороны Департамента не имеется, то по правилам вышеуказанной нормы Закона договор аренды от 15 июля 2010 года N 11979 является продленным на неопределенный срок.
В соответствии пунктом 2.4 договора N 11979 ответчик обязался вносить арендную плату ежеквартально, равными долями не позднее 20 числа месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.
Приложениями к договору аренды сторонам согласованы расчет арендной платы (приложение 1) и характеристики земельного участка с приложением к ним кадастровых паспортов, из которых следует, что земельные участки предоставлены в целях разрешенного использования (для организации строительной площадки к объекту "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями" (т. 1 л.д. 23-29).
Из представленных в материалы дела платежных поручений N 204 от 05.06.2012, N 366 от 09.10.2012, N 417 от 09.11.2012, N 484 от 17.12.2012, N 86 от 18.03.2013, N 159 от 21.05.2013, N 289 от 03.09.2013, N 354 от 08.11.2013, N 73 от 13.03.2014, N 164 от 16.06.2014, N 246 от 16.09.2014, N 274 от 05.11.2014, N 52 от 18.03.2015, N 33 от 09.06.2015, N 45 от 11.09.2015 следует, что арендатор производил оплату своевременно, согласно расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью договора аренды в 2012 году 1 230 012 рублей 77 копеек, в 2013 году 456 891 рублей 86 копеек, в 2014 году 479 736 рублей 46 копеек. Таким образом арендная плата в размере, указанном в договоре аренды вносилась арендатором своевременно и в полном объеме.
ООО "КаРус" зарегистрировало право собственности на объект недвижимости "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями", о чем в ЕГРП 20.06.2012 сделана запись регистрации N 65-65-01/041/2012-119.
Как следует из представленной в материалы дела переписки сторон, на основании письма от 26.02.2015 N 222202 и приложенного к нему Свидетельства о ГРП Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области от 20.06.2012 N 65-65-01/041/2012-119 с объектом права: "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями", Департаментом сделан перерасчет под существующий объект согласно пункта 5.1 Приложения 2 к решению городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 N 746/44-13-4 "Размеры коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", государственная собственность на которые не разграничена" с применением коэффициента дифференциации Кд-0,15 с даты регистрации права собственности на объект.
Согласно уточненному расчету общество за период с 2012 года по 2014 год обязано уплатить арендную плату и пени в общем размере 6 499 923 рублей 27 копеек.
В связи с чем, в адрес общества, поступило письмо исх. N 222202 от 26.02.2015, в котором указывалось, что арендодателем был произведен уточненный расчет арендной платы за земельный участок за периоды с 2012-2015 годы по договору аренды N 11979 от 15.07.2010, и на обязанность уплатить арендную плату и пени в размере 6 499 923 рублей 27 копеек.
Полагая произведенный перерасчет платы необоснованным, арендатор отказался удовлетворить претензию Департамента.
Учитывая неуплату арендной платы за земельный участок ООО "КаРус" за период с 20.06.2012 по 30.09.2015 истец обратился с иском о взыскании с ответчика в соответствии с условиями договора и статьи 614 ГК РФ задолженности по арендной плате в размере 3 562 494 рублей 57 копеек, и пени в размере 2 596 770 рублей 70 копеек за период с 21.06.2012 по 10.10.2015.
Повторно рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части взыскания суммы основного долга в полном объеме и пени на сумму 500 000 рублей. В удовлетворении исковых требований о взыскании пени в остальной части отказал.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
При повторном рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды земельных участков, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общие положения об обязательствах ГК РФ.
Согласно части 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа. Пунктом 36, 37 Решения Городского Собрания города Южно- Сахалинска от 04.07.2012 N 611/38-12-4 "Об утверждении Положения о Департаменте архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска" предусмотрено, что Департамент осуществляет полномочия по предоставлению на основании постановления администрации в установленном законом порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена, в собственность бесплатно, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование; а также осуществляет полномочий арендодателя земельных участков в соответствии с действующим законодательством. Таким образом, полномочия по распоряжению земельными участками с кадастровыми номерами 65:01:0601005:279, 65:01:0601005:280 возникли у ДАГИЗ г. Южно- Сахалинска в силу закона.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Факт пользования земельными участками в спорный период ответчиком не опровергнут, что свидетельствует о возникновении у него обязательства по внесению соответствующей платы.
В силу части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, если арендная плата установлена на основании действующего нормативного правового акта, она определяется в соответствии с его предписаниями. Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Вводного закона отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Таким образом, поскольку регулирование арендной платы за земельные участки в Российской Федерации осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчетов, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров таких изменений.
Судом установлено, что земельные участки по договору от 15.07.2010 N 11979 предоставлялись ООО "КаРус" для организации строительной площадки к объекту: "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями". Следовательно, арендная плата определялась для использования обществом земельных участков именно для этой цели. Между тем с момента завершения строительства недвижимости, ввода объект в эксплуатацию с последующей его регистрацией, фактическое использование данных участков правообладателем осуществляется уже с иной целью - для эксплуатации такого объекта.
В рассматриваемый период действовал Закон от 01.08.2008 N 78-ЗО, устанавливающий порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области.
В свою очередь, органом местного самоуправления принято решение от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 (в редакции решения от 30.01.2013 N 746/44-13-4), которым предусмотрен Кд - коэффициент использования (0,15 для земельных участков, занятых капитальными объектами торговли - магазины, универсальные магазины, гастрономы, торгово-развлекательные центры, торгово-коммерческие комплексы, торговые центры).
При таких обстоятельствах, принимая во внимание условия пункта 2.2. договора аренды от 15.07.2010 N 11979 и учитывая правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, согласно которой принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что в данном случае арендная плата по договору является регулируемой, в связи с чем ответчик в спорный период в связи с изменением целевого использования земельных участков обязан был вносить такую плату в размере, определяемом по утвержденным порядку и методике, в соответствии с Законом от 01.08.2008 N 78-ЗО и названным решением от 30.01.2013 N 746/44-13-4.
Таким образом, поскольку материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком, переданным по договору аренды, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по указанному договору являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в сумме 3 562 494 рубля 57 копеек за период с 20.06.2012 по 10.10.2015.
Истцом заявлено также требование о взыскании неустойки за период с 21.06.2012 по 10.10.2015 в размере 2 596 770 рублей 70 копеек.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
За просрочку внесения арендной платы истцом начислена неустойка в соответствии с пунктом 6.1. договора аренды, которым предусмотрено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения денежного обязательства, истец, руководствуясь положениями ГК РФ и указанным пунктом договора, правомерно начислил пеню. Расчет пени, произведенный истцом, проверен и признан судом верным, не содержащим арифметических ошибок, соответствующим условиям договора, в том числе пункту 6.1 договора аренды.
Вместе с тем, ответчиком было заявлено о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.
В силу части 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку только при условии заявления должника о таком уменьшении.
Учитывая разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 75 Постановления от 24.03.2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушением обязательств", принимая во внимание отсутствие возражений в тексте апелляционной жалобы относительно размера взысканной неустойки и компенсационный характер неустойки, коллегия находит обоснованным снижения судом первой инстанции требуемой ко взысканию истцом неустойки, а определенный судом размер неустойки в сумме 500 000 рублей разумным, соразмерным последствиям нарушения обязательства, и не влекущим извлечения прибыли для сторон настоящего спора.
Доводы заявителя о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, дана ненадлежащая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу оспариваемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения. Иное толкование заявителем положений законодательства не свидетельствует о неправильном применении судом норм права.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 10.03.2017 по делу N А59-4561/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
А.С.ШЕВЧЕНКО
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
А.С.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)