Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Заманилкинского сельсовета Целинного района Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 07.08.2017 по делу N А34-12606/2016 (судья Губанов С.С.)
В судебном заседании принял участие представитель истца по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Зауральехлеб" Кульгаев Дмитрий Викторович (доверенность от 18.04.2017).
Общество с ограниченной ответственностью "Зауральехлеб" (далее - истец, ООО "Зауральехлеб") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации Заманилкинского сельсовета Целинного района Курганской области (далее - ответчик, Администрация сельсовета) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка (с учетом изменений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - далее - АПК РФ):
1. принять п. 3.1. договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 в следующей редакции: "Размер арендной платы за Участок за год составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости данного земельного участка".
2. исключить из текста договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 последнее предложение в п. 3.3. "Расчет арендной платы определен в отчете N 12-01-16, который является неотъемлемой частью Договора".
3. принять пункт 3.4. договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 в следующей редакции "Размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год:
- при изменении кадастровой стоимости Участка.
- при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В указанных в настоящем пункте случаях, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации и Курганской области, определяющих исчисление размера арендной плат, порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами".
4. взыскать с Администрации сельсовета уплаченную при подаче искового заявления государственную пошлину в размере 6000 руб.
Кроме того, истцом было заявлено ходатайство о распределении судебных расходов на оплату экспертизы, в случае удовлетворения исковых требований истец просил отнести на ответчика, в случае частичного удовлетворения распределить между сторонами пропорционально размеру исковых требований.
Определением от 22.05.2017 судом принято встречное исковое заявление Администрации сельсовета к ООО "Зауральехлеб" с требованиями:
1. принять пункт 3.1. договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 в следующей редакции: "Размер арендной платы за Участок за год составляет 193 470 рублей".
2. абзац 3 п. 3.3. договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 в следующей редакции: "Расчет арендной платы определен в заключение эксперта N 304Р-04.2017 от 26.04.2017, которое хранится в арбитражном деле N А34-12606/2016.".
В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Целинного района Курганской области (далее - третье лицо 1, Администрация района), индивидуальный предприниматель Наумов Владимир Анатольевич (далее - третье лицо 2, Наумов В.А.).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 07.08.2017 (резолютивная часть от 31.07.2017) спорные условия договора приняты в редакции истца. В удовлетворении встречного искового требования отказано полностью.
С указанным решением суда не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, полагает, что судом нарушены нормы материального и процессуального права.
Податель апелляционной жалобы, подробно излагая фактические обстоятельства дела, считает необоснованным непринятие судом первой инстанции положений абзаца 2 п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которому в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
Истец основывает свои требования на преимущественном праве в отношении спорного земельного участка, ссылаясь на заключение с 2010 по 2015 договоров аренды с Администрацией района. При этом право собственности сельского поселения возникло 23.05.2016. Спорный участок выделен из земельного участка с кадастровым номером 45:18:000000:360, границы исходного земельного участка не установлены, в связи с этим у заявителя отсутствует преимущественное право по п. 5.1. Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.
С учетом мнения истца и в соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия ответчика и третьих лиц.
В судебном заседании ответчик возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение оставить без изменения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, с 23.05.2016 земельный участок с кадастровым номером 45:18:030601:704 площадью 9384000 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, Целинный район, село Заманилки, Заманилковский сельсовет, в границах бывшего АО "Урал" на праве собственности принадлежит Муниципальному образованию Заманилкинского сельсовета Целинного района, согласно свидетельству о государственной регистрации права (т. 4 л.д. 40), выписке из ЕГРП от 24.06.2016 N 45/220/080/2016-118 (т. 1 л.д. 71-72).
На основании Решения Заманилкинской сельской Думы от 12.05.2016 N 15 "О выделении земельных участков категории земель - земли сельскохозяйственного назначения" спорный земельный участок с кадастровым номером 45:18:030601:704 площадью 9384000 кв. м выделен из земельного участка категории земель - земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 45:18:000000:360 (т. 1 л.д. 38).
В соответствии с кадастровым паспортом, земельный участок с кадастровым номером 45:18:030601:704 имеет разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (т. 4 л.д. 46-52).
Распоряжением Главы Заманилкинского сельсовета N 31 от 27.09.2016 года "О предоставлении в аренду ООО "Зауральехлеб" земельного участка, находящегося по адресу: Россия, Курганская область, Целинный район, село Заманилки, Заманилкинский сельсовет, в границах бывшего АО "Урал" (общей площадью 9384000 кв. м), истцу предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 45:18:030601:704, площадью 938,4 га, расположенный по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Заманилки, Заманилкинский сельсовет в границах бывшего АО "Урал" (т. 1 л.д. 17).
Истец направил в адрес Администрации Заманилковского сельсовета для подписания проект договора аренды указанного земельного участка б/н от 27.09.2016 (т. 1 л.д. 8-9).
В соответствии с пунктом 3.1. представленного договора аренды, размер арендной платы за Участок установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы N 12-01-16, подготовленного ИП Наумовым В.А. в размере 302 597 (Триста две тысячи пятьсот девяносто семь) рублей. Договор подписан со стороны Администрации (Арендодателя) и скреплен оттиском печати Администрации Заманилкинского сельсовета.
Письмом N 135 от 10.10.2016 года истец направил в Администрацию протокол разногласий к договору, в котором указал, что в соответствии с Постановлением Правительства Курганской области N 595 от 13.12.2011 г. "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" размер арендной платы спорного земельного участка за год составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 13).
Письмом N 205 от 21.10.2016 года, Администрация Заманилкинского сельсовета сообщила об отказе в согласовании представленного размера арендной платы (т. 1 л.д. 14).
Судом первой инстанции установлено, что до момента регистрации права собственности ответчика, истец, на основании договоров аренды с Администрацией района, с 2009 по 2015 использовал земельный участок общей площадью 18274000 кв. м, с кадастровым номером 45:18:000000:360, в состав которого входил спорный земельный участок. Факт аренды земельного участка с кадастровым номером 45:18:000000:360 подтверждается договорами аренды с Администрацией Целинного района N 4 от 12.01.2009, от 22.01.2010, от 12.01.2011, от 12.01.2012, от 12.01.2013, 09.01.2014, от 12.01.2015 (т. 1 л.д. 95-112).
Истец, полагая, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды, предусмотренное пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ обратился к ответчику с соответствующим заявлением.
Разногласия относительно размера арендной платы земельного участка, возникшие у сторон, послужили основанием для обращения сторон с исками в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, принимая решение, урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды земельного участка, изложив спорные условия в редакции истца.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы заявителя, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (в рассматриваемом случае - при заключении договоров аренды земельных участков), является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.
Учитывая, что между ООО "Зауральехлеб" и Администрацией сельсовета при заключении договора аренды земельного участка, возникли разногласия в части определения стоимости аренды земельного участка, суд первой инстанции обоснованно рассмотрел настоящий спор как преддоговорный в соответствии со ст. 445, 446 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно п. 5 ст. 421 ГК РФ, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
Согласно пункту 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей в порядке, установленном Законом N 101-ФЗ, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов при соблюдении определенных данной нормой условий.
Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" Закон N 101-ФЗ был дополнен статьей 12.1 "Невостребованные земельные доли".
Понятие невостребованной доли содержится в пунктах 1, 2 статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ, согласно которой может быть признана, в частности, земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в пункте 1 данной статьи; земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.
Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном статьей 12.1 Закона N 101-ФЗ порядке невостребованными (пункт 8 статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ).
Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном Законом N 101-ФЗ, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости (абзац 1 статьи 5.1 Закона N 101-ФЗ).
При этом пункт 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предусматривает обязанность органов местного самоуправления опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка, выделенного в счет земельных долей, находящегося в муниципальной собственности. Такая информация должна быть размещена не позднее двух недель с момента возникновения права муниципальной собственности, в том числе, на информационных щитах, расположенных на территории конкретного муниципального образования (абзац 2).
Правовая позиция по толкованию и применению пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ была сформирована Определением Верховного Суда Российской Федерации по делу N 310-КГ16-21437.
Судом первой инстанции установлено, что ООО "Зауральехлеб" использовало земельный участок, из которого позднее сформирован земельный участок с кадастровым номером 48:18:030601:704, подтверждается договорами аренды земельного участка от 22.01.2010, от 12.01.2011, от 12.01.2012, от 12.01.2013, 09.01.2014, от 12.01.2015 и доказательствами его исполнения сторонами.
Согласно пункту 4 письма Минэкономразвития России от 25.11.2011 N Д23-4894 в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок без оформления соответствующих правоотношений в надлежащей форме, в орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о предоставлении земельных долей или земельных участков на льготных условиях, могут быть представлены любые материалы, подтверждающие такое использование (например, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ и др.).
Учитывая изложенное, доводы апеллянта о ничтожности договоров аренды с Администрацией района не имеют правового значения.
Судом первой инстанции, в связи с наличием у истца преимущественного права на заключение спорного договора обоснованно не приняты доводы ответчика о проведении торгов в отношении спорного земельного участка и необходимости при заключении спорного договора аренды определять размер арендной платы в размере начальной цены предмета аукциона.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитра Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи которого предусматривает необходимость государственного, регулирования размера арендной платы подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.1 проекта договора необходимо производить исходя положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.
При формулировании условий пункта 3.1 проекта договора Администрация сельсовета руководствовалась отчетом о рыночной оценке, выполненным независимым оценщиком ИП Наумовым В.А. (т. 4 л.д. 13-52). Согласно отчету N 12-01-16 ИП Наумова В.А. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 45:18:030601:704, площадью 938,4 га на дату оценки составляет 2 459 071 руб., стоимость арендной ставки - 302 597 руб. в год.
С целью проверки на соответствие отчета N 12-01-16 об оценке рыночной стоимости годовой арендной ставки на спорный земельный участок требованиям законодательства об оценочной деятельности судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" Грибановой М.С.
Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" N 304Р-04.2017 от 26.04.2017 рыночная стоимость арендной ставки за пользование спорным объектом по состоянию на 07.07.2017 составляет 193 470 руб. в год (т. 3 л.д. 8-107).
Данная ставка была положена в основу встречного иска.
Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установи настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Таким образом, арендная плата по договору аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливать и регулироваться только уполномоченным органом в соответствующем правовом акте, который в свою очередь должен соответствовать основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Основные принципы арендной платы при аренде земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582, где помимо прочих указан принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организация, индивидуальный предприниматель (далее - сельскохозяйственный товаропроизводитель), осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции, ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым Правительством Российской Федерации, и реализацию этой продукции при условии, что в доходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реализации товаров (работ, услуг) доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем семьдесят процентов за календарный год.
В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ основным видом экономической деятельности ООО "Зауральехлеб" согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности является "выращивание зерновых культур" (код вида деятельности 01.11.1). Как указывает истец, более 70% дохода истца составляет доход от реализации сельскохозяйственной продукции.
Таким образом, ООО "Зауральехлеб" является сельскохозяйственным товаропроизводителем, попадающим под признаки указанные в статьи 3 вышеназванного закона.
Так как деятельность в области сельского хозяйства является социально значимой, а ООО "Зауральехлеб" является сельскохозяйственным товаропроизводителем, то при установлении размера арендной платы в отношении арендуемых им земельных участков, должен применяться принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности. Соответственно с учетом данного принципа размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога.
На основании пп. 1 п. 1 Решения Целинной районной Думы Курганской области от 8.10.2014 N 245 "Об установлении земельного налога" на территории Заманилкинского сельсовета для земель сельскохозяйственного назначения установлена налоговая ставка в размере 0,3.
Согласно части 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что размер годовой арендной платы при заключении Договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 между Администрацией сельсовета и ООО "Зауральехлеб" должен составлять 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, переданного в аренду.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не имеют правового значения для настоящего дела, и не влияют на верный вывод суда первой инстанции о необходимости урегулирования преддоговорного спора на условиях истца ввиду вышеуказанных обстоятельств.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Курганской области от 07.08.2017 по делу N А34-12606/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Заманилкинского сельсовета Целинного района Курганской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.09.2017 N 18АП-11042/2017 ПО ДЕЛУ N А34-12606/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2017 г. N 18АП-11042/2017
Дело N А34-12606/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Заманилкинского сельсовета Целинного района Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 07.08.2017 по делу N А34-12606/2016 (судья Губанов С.С.)
В судебном заседании принял участие представитель истца по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Зауральехлеб" Кульгаев Дмитрий Викторович (доверенность от 18.04.2017).
Общество с ограниченной ответственностью "Зауральехлеб" (далее - истец, ООО "Зауральехлеб") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации Заманилкинского сельсовета Целинного района Курганской области (далее - ответчик, Администрация сельсовета) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка (с учетом изменений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - далее - АПК РФ):
1. принять п. 3.1. договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 в следующей редакции: "Размер арендной платы за Участок за год составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости данного земельного участка".
2. исключить из текста договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 последнее предложение в п. 3.3. "Расчет арендной платы определен в отчете N 12-01-16, который является неотъемлемой частью Договора".
3. принять пункт 3.4. договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 в следующей редакции "Размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год:
- при изменении кадастровой стоимости Участка.
- при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В указанных в настоящем пункте случаях, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации и Курганской области, определяющих исчисление размера арендной плат, порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами".
4. взыскать с Администрации сельсовета уплаченную при подаче искового заявления государственную пошлину в размере 6000 руб.
Кроме того, истцом было заявлено ходатайство о распределении судебных расходов на оплату экспертизы, в случае удовлетворения исковых требований истец просил отнести на ответчика, в случае частичного удовлетворения распределить между сторонами пропорционально размеру исковых требований.
Определением от 22.05.2017 судом принято встречное исковое заявление Администрации сельсовета к ООО "Зауральехлеб" с требованиями:
1. принять пункт 3.1. договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 в следующей редакции: "Размер арендной платы за Участок за год составляет 193 470 рублей".
2. абзац 3 п. 3.3. договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 в следующей редакции: "Расчет арендной платы определен в заключение эксперта N 304Р-04.2017 от 26.04.2017, которое хранится в арбитражном деле N А34-12606/2016.".
В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Целинного района Курганской области (далее - третье лицо 1, Администрация района), индивидуальный предприниматель Наумов Владимир Анатольевич (далее - третье лицо 2, Наумов В.А.).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 07.08.2017 (резолютивная часть от 31.07.2017) спорные условия договора приняты в редакции истца. В удовлетворении встречного искового требования отказано полностью.
С указанным решением суда не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, полагает, что судом нарушены нормы материального и процессуального права.
Податель апелляционной жалобы, подробно излагая фактические обстоятельства дела, считает необоснованным непринятие судом первой инстанции положений абзаца 2 п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которому в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
Истец основывает свои требования на преимущественном праве в отношении спорного земельного участка, ссылаясь на заключение с 2010 по 2015 договоров аренды с Администрацией района. При этом право собственности сельского поселения возникло 23.05.2016. Спорный участок выделен из земельного участка с кадастровым номером 45:18:000000:360, границы исходного земельного участка не установлены, в связи с этим у заявителя отсутствует преимущественное право по п. 5.1. Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.
С учетом мнения истца и в соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия ответчика и третьих лиц.
В судебном заседании ответчик возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение оставить без изменения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, с 23.05.2016 земельный участок с кадастровым номером 45:18:030601:704 площадью 9384000 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, Целинный район, село Заманилки, Заманилковский сельсовет, в границах бывшего АО "Урал" на праве собственности принадлежит Муниципальному образованию Заманилкинского сельсовета Целинного района, согласно свидетельству о государственной регистрации права (т. 4 л.д. 40), выписке из ЕГРП от 24.06.2016 N 45/220/080/2016-118 (т. 1 л.д. 71-72).
На основании Решения Заманилкинской сельской Думы от 12.05.2016 N 15 "О выделении земельных участков категории земель - земли сельскохозяйственного назначения" спорный земельный участок с кадастровым номером 45:18:030601:704 площадью 9384000 кв. м выделен из земельного участка категории земель - земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 45:18:000000:360 (т. 1 л.д. 38).
В соответствии с кадастровым паспортом, земельный участок с кадастровым номером 45:18:030601:704 имеет разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (т. 4 л.д. 46-52).
Распоряжением Главы Заманилкинского сельсовета N 31 от 27.09.2016 года "О предоставлении в аренду ООО "Зауральехлеб" земельного участка, находящегося по адресу: Россия, Курганская область, Целинный район, село Заманилки, Заманилкинский сельсовет, в границах бывшего АО "Урал" (общей площадью 9384000 кв. м), истцу предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 45:18:030601:704, площадью 938,4 га, расположенный по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Заманилки, Заманилкинский сельсовет в границах бывшего АО "Урал" (т. 1 л.д. 17).
Истец направил в адрес Администрации Заманилковского сельсовета для подписания проект договора аренды указанного земельного участка б/н от 27.09.2016 (т. 1 л.д. 8-9).
В соответствии с пунктом 3.1. представленного договора аренды, размер арендной платы за Участок установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы N 12-01-16, подготовленного ИП Наумовым В.А. в размере 302 597 (Триста две тысячи пятьсот девяносто семь) рублей. Договор подписан со стороны Администрации (Арендодателя) и скреплен оттиском печати Администрации Заманилкинского сельсовета.
Письмом N 135 от 10.10.2016 года истец направил в Администрацию протокол разногласий к договору, в котором указал, что в соответствии с Постановлением Правительства Курганской области N 595 от 13.12.2011 г. "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" размер арендной платы спорного земельного участка за год составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 13).
Письмом N 205 от 21.10.2016 года, Администрация Заманилкинского сельсовета сообщила об отказе в согласовании представленного размера арендной платы (т. 1 л.д. 14).
Судом первой инстанции установлено, что до момента регистрации права собственности ответчика, истец, на основании договоров аренды с Администрацией района, с 2009 по 2015 использовал земельный участок общей площадью 18274000 кв. м, с кадастровым номером 45:18:000000:360, в состав которого входил спорный земельный участок. Факт аренды земельного участка с кадастровым номером 45:18:000000:360 подтверждается договорами аренды с Администрацией Целинного района N 4 от 12.01.2009, от 22.01.2010, от 12.01.2011, от 12.01.2012, от 12.01.2013, 09.01.2014, от 12.01.2015 (т. 1 л.д. 95-112).
Истец, полагая, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды, предусмотренное пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ обратился к ответчику с соответствующим заявлением.
Разногласия относительно размера арендной платы земельного участка, возникшие у сторон, послужили основанием для обращения сторон с исками в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, принимая решение, урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды земельного участка, изложив спорные условия в редакции истца.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы заявителя, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (в рассматриваемом случае - при заключении договоров аренды земельных участков), является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.
Учитывая, что между ООО "Зауральехлеб" и Администрацией сельсовета при заключении договора аренды земельного участка, возникли разногласия в части определения стоимости аренды земельного участка, суд первой инстанции обоснованно рассмотрел настоящий спор как преддоговорный в соответствии со ст. 445, 446 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно п. 5 ст. 421 ГК РФ, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
Согласно пункту 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей в порядке, установленном Законом N 101-ФЗ, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов при соблюдении определенных данной нормой условий.
Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" Закон N 101-ФЗ был дополнен статьей 12.1 "Невостребованные земельные доли".
Понятие невостребованной доли содержится в пунктах 1, 2 статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ, согласно которой может быть признана, в частности, земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в пункте 1 данной статьи; земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.
Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном статьей 12.1 Закона N 101-ФЗ порядке невостребованными (пункт 8 статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ).
Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном Законом N 101-ФЗ, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости (абзац 1 статьи 5.1 Закона N 101-ФЗ).
При этом пункт 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предусматривает обязанность органов местного самоуправления опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка, выделенного в счет земельных долей, находящегося в муниципальной собственности. Такая информация должна быть размещена не позднее двух недель с момента возникновения права муниципальной собственности, в том числе, на информационных щитах, расположенных на территории конкретного муниципального образования (абзац 2).
Правовая позиция по толкованию и применению пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ была сформирована Определением Верховного Суда Российской Федерации по делу N 310-КГ16-21437.
Судом первой инстанции установлено, что ООО "Зауральехлеб" использовало земельный участок, из которого позднее сформирован земельный участок с кадастровым номером 48:18:030601:704, подтверждается договорами аренды земельного участка от 22.01.2010, от 12.01.2011, от 12.01.2012, от 12.01.2013, 09.01.2014, от 12.01.2015 и доказательствами его исполнения сторонами.
Согласно пункту 4 письма Минэкономразвития России от 25.11.2011 N Д23-4894 в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок без оформления соответствующих правоотношений в надлежащей форме, в орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о предоставлении земельных долей или земельных участков на льготных условиях, могут быть представлены любые материалы, подтверждающие такое использование (например, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ и др.).
Учитывая изложенное, доводы апеллянта о ничтожности договоров аренды с Администрацией района не имеют правового значения.
Судом первой инстанции, в связи с наличием у истца преимущественного права на заключение спорного договора обоснованно не приняты доводы ответчика о проведении торгов в отношении спорного земельного участка и необходимости при заключении спорного договора аренды определять размер арендной платы в размере начальной цены предмета аукциона.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитра Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи которого предусматривает необходимость государственного, регулирования размера арендной платы подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.1 проекта договора необходимо производить исходя положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.
При формулировании условий пункта 3.1 проекта договора Администрация сельсовета руководствовалась отчетом о рыночной оценке, выполненным независимым оценщиком ИП Наумовым В.А. (т. 4 л.д. 13-52). Согласно отчету N 12-01-16 ИП Наумова В.А. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 45:18:030601:704, площадью 938,4 га на дату оценки составляет 2 459 071 руб., стоимость арендной ставки - 302 597 руб. в год.
С целью проверки на соответствие отчета N 12-01-16 об оценке рыночной стоимости годовой арендной ставки на спорный земельный участок требованиям законодательства об оценочной деятельности судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" Грибановой М.С.
Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" N 304Р-04.2017 от 26.04.2017 рыночная стоимость арендной ставки за пользование спорным объектом по состоянию на 07.07.2017 составляет 193 470 руб. в год (т. 3 л.д. 8-107).
Данная ставка была положена в основу встречного иска.
Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установи настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Таким образом, арендная плата по договору аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливать и регулироваться только уполномоченным органом в соответствующем правовом акте, который в свою очередь должен соответствовать основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Основные принципы арендной платы при аренде земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582, где помимо прочих указан принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организация, индивидуальный предприниматель (далее - сельскохозяйственный товаропроизводитель), осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции, ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым Правительством Российской Федерации, и реализацию этой продукции при условии, что в доходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реализации товаров (работ, услуг) доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем семьдесят процентов за календарный год.
В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ основным видом экономической деятельности ООО "Зауральехлеб" согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности является "выращивание зерновых культур" (код вида деятельности 01.11.1). Как указывает истец, более 70% дохода истца составляет доход от реализации сельскохозяйственной продукции.
Таким образом, ООО "Зауральехлеб" является сельскохозяйственным товаропроизводителем, попадающим под признаки указанные в статьи 3 вышеназванного закона.
Так как деятельность в области сельского хозяйства является социально значимой, а ООО "Зауральехлеб" является сельскохозяйственным товаропроизводителем, то при установлении размера арендной платы в отношении арендуемых им земельных участков, должен применяться принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности. Соответственно с учетом данного принципа размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога.
На основании пп. 1 п. 1 Решения Целинной районной Думы Курганской области от 8.10.2014 N 245 "Об установлении земельного налога" на территории Заманилкинского сельсовета для земель сельскохозяйственного назначения установлена налоговая ставка в размере 0,3.
Согласно части 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что размер годовой арендной платы при заключении Договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 между Администрацией сельсовета и ООО "Зауральехлеб" должен составлять 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, переданного в аренду.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не имеют правового значения для настоящего дела, и не влияют на верный вывод суда первой инстанции о необходимости урегулирования преддоговорного спора на условиях истца ввиду вышеуказанных обстоятельств.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 07.08.2017 по делу N А34-12606/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Заманилкинского сельсовета Целинного района Курганской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)