Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шарифуллина Рауля Анасовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу N А07-20783/2015 (судья Кузнецов Д.П.).
В заседании приняли участие представители:
- истца: - индивидуального предпринимателя Шарифуллина Рауля Анасовича - Самсонова Екатерина Викторовна (доверенность от 24.11.2015);
- ответчика: Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан - Пономарева Елена Александровна (доверенность от 27.08.2015 N 01-05-2906/13)
третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан - Пономарева Елена Александровна (доверенность от 11.01.2016 N 2-д).
Индивидуальный предприниматель Шарифуллин Рауль Анасович (далее - истец, предприниматель, ИП Шарифуллин Р.А.) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) о признании незаконным отказа Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о продлении договора аренды земельного участка N 1737-11 от 26.11.2011 г. земельного участка, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, по ул. 50 лет СССР между домами N 45а и N 47, с кадастровым номером 02:55:020706:251. выраженного в письме N 13661 от 30.06.2015 года, обязании Администрацию ГО г. Уфа Республики Башкортостан заключить на новый срок Договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020706:251 с ИП Шарифуллиным Раулем Анасовичем, для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации - далее АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 в удовлетворении требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе предприниматель (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Податель апелляционной жалобы ссылается на то, что поправки в Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), на которые ссылалась Администрация в оспариваемом отказе, были введены с 01.03.2015, а договор аренды земельного участка для завершения строительства с предпринимателем был заключен 26.12.2011, то есть еще до введения указанных норм. В связи с этим апеллянт полагает, что ограничения, содержащиеся в этих нормах, не подлежали учету при решении вопроса о продлении срока аренды или заключении нового договора в отношении этого участка.
По мнению апеллянта, решение суда приводит к невозможности завершения строительства объекта, в связи с чем собственник объекта недвижимости, никогда не сможет завершить строительство и использовать объект по назначению. Заявитель указывает, что в период аренды земельного участка длительное время осуществлял согласования и получал разрешительные документы, что привело к значительному сокращению срока для строительства.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 01.02.2016.
В ходе рассмотрения дела суд апелляционной инстанции установил, что суд первой инстанции не в полном объеме исследовал входящие в предмет доказывания по настоящему спору обстоятельства, в частности не выяснил, какой же объект недвижимости, незавершенный строительством, располагался на спорном земельном участке с кадастровым номером 02:55:020706:251 (его технические характеристики) на момент истечения договора аренды N 1737-11 от 26.12.2011 и разрешения на строительство от 11.06.2014 N RU 03308000-1078-П.
Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось до 15.02.2016 в связи с необходимостью предоставления сторонами документов, свидетельствующих о технических характеристиках объекта, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020706:251 по состоянию на 07.09.2015.
До начала судебного заседания от сторон поступили дополнительные документы: акты осмотра земельного участка от 14.01.2013 N 20/о, от 04.12.2014 N 3971/0, от 23.10.2015 N 3265/о, протокол внеочередного собрания жильцов многоквартирного дома N 45,корпус N А по адресу: г. Уфа, 50 лет СССР от 17.10.2014, письмо от 15.12.2014 жильцов указанного дома Президенту Республики Башкортостан, технический паспорт объекта незавершенного строительства по состоянию на 09.09.2015. Все представленные документы, за исключением акта от 23.10.2015 N 3265/о приобщены в судебном заседании (протокол судебного заседания от 15.02.2016). В удовлетворении ходатайства о приобщении акта от 23.10.2015 N 3265/о отказано в силу его наличия в материалах дела. Кроме того, ответчик представил возражения на апелляционную жалобу, которые были приобщены к материалам дела в порядке ст. 81 АПК РФ.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика и третьего лица поддержал возражения на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации город Уфа Республики Башкортостан от 13.01.2003 N 175 между Администрацией (арендодатель) и ИП Шарифуллиным Р.А. (арендатор) заключен договор аренды от 18.03.2003 N 680-03 в отношении земельного участка общей площадью 1857,40 кв. м расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50-летие СССР, рядом с домом 47, для реконструкции остановочного павильона с благоустройством прилегающей территории.
Срок аренды установлен сторонами до 30 декабря 2003 года (пункт 3.1 договора).
Согласно пункту 3.3 договора продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении его действия исключается при любых обстоятельствах.
На основании постановления главы Администрации город Уфа Республики Башкортостан от 07.09.2005 N 4377 между Администрацией (арендодатель) и ИП Шарифуллиным Р.А. (арендатор) заключен договор аренды от 05.12.2005 N 2459-05 в отношении земельного участка общей площадью 1857 кв. м с кадастровым номером 02:55:020706:0051 из земель поселений, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50-летие СССР, рядом с домом 47, для завершения реконструкции остановочного павильона.
Постановление главы Администрации город Уфа Республики Башкортостан от 07.09.2005 N 4377 вынесено по результатам рассмотрения письма ИП Шарифуллина Р.А. б/н от 19.07.2004 года и свидетельства о государственной регистрации права 02-АА N 28 6160 от 26.06.2004 г.
Срок аренды установлен сторонами с 07.09.2005 до 07.09.2008 (пункт 3.1 договора).
Согласно пункту 3.3 договора продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении его действия исключается при любых обстоятельствах.
Согласно пункту 3.2 договора по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.
Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3 договора).
Сведений о продлении правоотношений по использованию истцом земельного участка общей площадью 1857 кв. м с кадастровым номером 02:55:020706:0051 материалы дела не содержат.
На основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 07.09.2011 N 5026 (л.д. 13) между Управлением (арендодатель) и ИП Шарифуллиным Р.А. (арендатор) заключен договор аренды от 26.12.2011 N 1737-11 в отношении земельного участка общей площадью 1430 кв. м с кадастровым номером 02:55:020706:251 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50-летие СССР, между домами N 45а и N 47, для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой (л.д. 20-23).
Постановление главы Администрации город Уфа Республики Башкортостан от 07.09.2011 N 5026 вынесено по результатам рассмотрения обращения ИП Шарифуллина Р.А. вх. N 01-01-1359 от 02.02.2010 года и свидетельства о государственной регистрации права 02 N 005891340 от 13.05.2004 г.
Срок аренды установлен сторонами с 07.09.2011 до 07.09.2014 (пункт 3.1 договора).
Согласно пункту 3.2 договора по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.
Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3 договора).
В силу пункта 6.3 договора по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1 договора, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 19.01.2012, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан на договоре (л.д. 23).
Соглашением от 30.01.2015 срок действия договора был продлен с 07.09.2014 по 07.09.2015 (л. д. 29), на основании постановления главы Администрации город Уфа Республики Башкортостан от 14.01.2015 N 16 (л.д. 15).
Указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 05.03.2015, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан на договоре (л.д. 29 обратная сторона).
За три месяца до окончания срока действия договора письмом исх. N 16 от 07.05.2015 (вх. N 01-02-18925/11 от 19.05.2015 г.) ИП Шарифуллин Р.А. обратился в Администрацию с просьбой о продлении договора аренды от 26.12.2011 N 1737-11 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020706:251 (л.д. 32).
Письмом от 30.06.2015 N 13661 (л.д. 19) Управление по земельным ресурсам уведомило заявителя о том, что указанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020706:251 продлеваться на новый срок не будет, со ссылкой на положения пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ.
ИП Шарифуллин Р.А., считая действие Администрации, выразившееся в отказе в продлении договора аренды земельного участка N 111-05-57зем от 12.03.2007 незаконными, обратился с настоящим заявлением в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Отказывая заявителю в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что вопрос о наличии (отсутствии) оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Не усматривая оснований для понуждения Администрации к заключению договора аренды на новый срок, суд первой инстанции руководствовался положениями новой редакции ЗК РФ и нормы 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", указав, что поскольку спорный земельный участок уже предоставлялся истцу в аренду без проведения торгов для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой, заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов будет противоречить законодательству.
Руководствуясь положениями ст. 133 АПК РФ, согласно которым на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела, установив, что оспариваемое предпринимателем письмо от 30.06.2015 N 13661 об отказе в продлении срока действия договора от 26.11.2011 N 1737-11 по существу не является ненормативным актом и не подлежит оценке по правилам гл. 24 АПК РФ, суд правомерно рассмотрел заявленные требования по правилам искового производства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Решение суда является законным, если оно вынесено в строгом соответствии с подлежащими применению по делу нормами материального права и при точном соблюдении норм процессуального права.
Решение суда является обоснованным, если в нем изложены все имеющие значение для дела обстоятельства, всесторонне и полно выясненные в судебном заседании, и приведены доказательства в подтверждение выводов об установленных обстоятельствах дела, правах и обязанностях сторон.
При рассмотрении настоящего дела судом допущено нарушение норм процессуального права, не в полном объеме исследованы все фактические обстоятельства и не дана им правовая оценка.
Поскольку производство в суде апелляционной инстанции является одним из видов производства по пересмотру судебных актов, которыми закончилось рассмотрение спора по существу, суд апелляционной инстанции, обладая полномочиями по повторному рассмотрению дела в пределах, установленных ст. 268 АПК РФ, а также, учитывая то обстоятельство, что суд первой инстанции не установил при рассмотрении спора значимые для дела обстоятельства, судом апелляционной инстанции были истребованы и приобщены к делу дополнительные доказательства, оценивая которые суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения в силу следующего.
Оценив договор аренды от 26.11.2011 N 1737-11 с дополнительным соглашением N 1 от 30.01.2015, апелляционный суд оценивает его как заключенный и действительный.
При этом наличие у истца договоров аренды, предшествующих дате заключения договора N 1737-11 не принимается судом во внимание, поскольку объектом аренды ранее заключенных договоров являлся другой земельный участок, предоставлявшийся предпринимателю для целей строительства иного объекта.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
Учитывая, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 07.09.2011 до 07.09.2015 (п. 3.1. договора и 1 дополнительного соглашения N 1), и арендодатель письмом от 30.06.2015 N 13661 уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок, апелляционный суд приходит к выводу о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия к моменту обращения в суд с настоящим иском.
Согласно п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
ГК РФ, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Суд апелляционной инстанции полагает, что к рассматриваемому спору о понуждении продлить договор аренды для строительства продовольственного магазина с подземной парковкой подлежат применению указанные нормы.
Из материалов дела следует, что земельный участок общей площадью 1430 кв. м с кадастровым номером 02:55:020706:251 был предоставлен предпринимателю на основании договора аренды от 26.12.2011 N 1737-11 для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой.
Судом апелляционной инстанции на основании дополнительно представленных сторонами в суд документов установлено, что на указанном земельном участке был расположен незавершенный строительством объект недвижимости - общей площадью 665,4 кв. м, принадлежащий на праве собственности истцу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.11.2006 серии 04АА N 757015 (л.д. 35).
Основаниями для регистрации права собственности являлись Постановление главы Администрации город Уфа Республики Башкортостан от 13.01.2003 N 175 и Разрешение N 157-П от 03.06.2003 (л.д. 89, л.д. 94).
В соответствии с указанными документами предпринимателем изначально возводился торговый комплекс, совмещенный с остановочным комплексом и пунктом быстрого питания.
В соответствии с техническим паспортом объекта незавершенного строительства инвентарный номер 501345 по состоянию на 10.08.2009, площадь застройки составляла 664,5 кв. м, степень готовности - 25% (л.д. 67-70).
В соответствии с представленной предпринимателем проектной документацией (л.д. 71-84), недостроенное здание торгового павильона подлежало сносу, на месте снесенного здания торгового павильона было запроектировано размещение здания продовольственного магазина с подземной парковкой площадью застройки 856,5 кв. м.
В Администрацию в мае 2015 предприниматель обратился с заявлением о продлении договора аренды для завершения строительства иного объекта - продовольственного магазина с подземной автостоянкой.
В материалы дела истцом был представлен технический паспорт объекта незавершенного строительства инвентарный номер 359698 по состоянию на 09.09.2015, в соответствии с которым возведен подвал второго уровня - железобетонные монолитные стены, степень готовности - 25%, площадь застройки - 1356 кв. м, на объекте имеются фундамент, стены, перекрытия, полы.
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
На основании п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
В силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Приведенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012 правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.
Принимая во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предмет и существо требований предпринимателя, правовой оценке подлежат его действия, направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа Администрации от продления договора аренды земельного участка.
Исходя из назначения спорного земельного участка, в рамках договора аренды предприниматель был обязан своими силами либо за свой счет в пределах установленного договором срока осуществить комплекс работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство и возведении соответствующего объекта.
Материалами дела подтверждается, что разрешение на завершение строительства продовольственного магазина с подземной автостоянкой было получено 11 июня 2014 сроком до 07.09.2014 и продлено на срок действия договора до 07.09.2015.
В указанный период предпринимателем возведен объект в соответствии с имеющейся в материалах дела проектной документации на 25% (подвал второго уровня), осуществлено замощение тротуара над автостоянкой в соответствии с проектной документацией (л.д. 80).
С 01.03.2015 вступили в силу изменения в ЗК РФ, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
- Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
- Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 (в редакции от 23.06.2014 и действующей на момент отказа Администрации в продлении договора аренды) "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства, права на которые возникли до 01.03.2015, либо арендаторам земельных участков по договорам аренды, заключенным до этого же срока, т.е. до введения в действие изменений в ЗК РФ, предоставляется право на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.
Учитывая, что истец является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на этом земельном участке имеется незарегистрированный объект незавершенного строительства - здание продовольственного магазина с подземной парковкой степенью готовности - 25%, и договор аренды от 26.12.2011 N 1737-11, заключенный на срок до 07.09.2014, продлевался Администрацией только на один год - до 07.09.2015 вместо трех - до 07.09.2017, апелляционный суд полагает, что предпринимателем не в полном объеме реализовано предусмотренное указанными выше нормами право однократного приобретения в аренду земельного участка для завершения строительства продовольственного магазина с подземной парковкой.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что у Администрации в любом случае не имелось правовых оснований для отказа в заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок - два года - до 07.09.2017, с учетом того, что ранее договор уже продлевался на один год.
Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования предпринимателя о понуждении Администрации заключить новый договор аренды спорного земельного участка на двухлетний срок.
Апелляционный суд отмечает, что в рассматриваемом деле условия нового договора не обсуждались. При наличии разногласий по условиям заключаемого договора аренды стороны не лишены права обратиться в арбитражный суд для разрешения данного спора.
Апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции неверно были применены указанные выше нормы к обстоятельствам настоящего дела, что привело к принятию неправильного решения.
Поскольку спор разрешен с нарушениями требований действующего законодательства, а также несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции по приведенным в мотивировочной части выводам (пункты 3, 4 части 1 ст. 270 АПК РФ).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в суде первой инстанции и апелляционной жалобы относятся по правилам статьи 110 АПК РФ на проигравшую сторону- Администрацию.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу N А07-20783/2015 отменить.
Исковые требования индивидуального предпринимателя Шарифуллина Рауля Анасовича удовлетворить.
Обязать Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключить с индивидуальным предпринимателем Шарифуллиным Раулем Анасовичем на срок - два года договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020706:251 для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой.
Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Шарифуллина Рауля Анасовича расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 3 000 руб., уплаченных по платежному поручению от 02.09.2015 N 135, а также по апелляционной жалобе в сумме 3000, уплаченную по платежному поручению от 18.11.2015 N 179.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.02.2016 N 18АП-15327/2015 ПО ДЕЛУ N А07-20783/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 февраля 2016 г. N 18АП-15327/2015
Дело N А07-20783/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шарифуллина Рауля Анасовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу N А07-20783/2015 (судья Кузнецов Д.П.).
В заседании приняли участие представители:
- истца: - индивидуального предпринимателя Шарифуллина Рауля Анасовича - Самсонова Екатерина Викторовна (доверенность от 24.11.2015);
- ответчика: Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан - Пономарева Елена Александровна (доверенность от 27.08.2015 N 01-05-2906/13)
третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан - Пономарева Елена Александровна (доверенность от 11.01.2016 N 2-д).
Индивидуальный предприниматель Шарифуллин Рауль Анасович (далее - истец, предприниматель, ИП Шарифуллин Р.А.) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) о признании незаконным отказа Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о продлении договора аренды земельного участка N 1737-11 от 26.11.2011 г. земельного участка, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, по ул. 50 лет СССР между домами N 45а и N 47, с кадастровым номером 02:55:020706:251. выраженного в письме N 13661 от 30.06.2015 года, обязании Администрацию ГО г. Уфа Республики Башкортостан заключить на новый срок Договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020706:251 с ИП Шарифуллиным Раулем Анасовичем, для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации - далее АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 в удовлетворении требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе предприниматель (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Податель апелляционной жалобы ссылается на то, что поправки в Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), на которые ссылалась Администрация в оспариваемом отказе, были введены с 01.03.2015, а договор аренды земельного участка для завершения строительства с предпринимателем был заключен 26.12.2011, то есть еще до введения указанных норм. В связи с этим апеллянт полагает, что ограничения, содержащиеся в этих нормах, не подлежали учету при решении вопроса о продлении срока аренды или заключении нового договора в отношении этого участка.
По мнению апеллянта, решение суда приводит к невозможности завершения строительства объекта, в связи с чем собственник объекта недвижимости, никогда не сможет завершить строительство и использовать объект по назначению. Заявитель указывает, что в период аренды земельного участка длительное время осуществлял согласования и получал разрешительные документы, что привело к значительному сокращению срока для строительства.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 01.02.2016.
В ходе рассмотрения дела суд апелляционной инстанции установил, что суд первой инстанции не в полном объеме исследовал входящие в предмет доказывания по настоящему спору обстоятельства, в частности не выяснил, какой же объект недвижимости, незавершенный строительством, располагался на спорном земельном участке с кадастровым номером 02:55:020706:251 (его технические характеристики) на момент истечения договора аренды N 1737-11 от 26.12.2011 и разрешения на строительство от 11.06.2014 N RU 03308000-1078-П.
Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось до 15.02.2016 в связи с необходимостью предоставления сторонами документов, свидетельствующих о технических характеристиках объекта, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020706:251 по состоянию на 07.09.2015.
До начала судебного заседания от сторон поступили дополнительные документы: акты осмотра земельного участка от 14.01.2013 N 20/о, от 04.12.2014 N 3971/0, от 23.10.2015 N 3265/о, протокол внеочередного собрания жильцов многоквартирного дома N 45,корпус N А по адресу: г. Уфа, 50 лет СССР от 17.10.2014, письмо от 15.12.2014 жильцов указанного дома Президенту Республики Башкортостан, технический паспорт объекта незавершенного строительства по состоянию на 09.09.2015. Все представленные документы, за исключением акта от 23.10.2015 N 3265/о приобщены в судебном заседании (протокол судебного заседания от 15.02.2016). В удовлетворении ходатайства о приобщении акта от 23.10.2015 N 3265/о отказано в силу его наличия в материалах дела. Кроме того, ответчик представил возражения на апелляционную жалобу, которые были приобщены к материалам дела в порядке ст. 81 АПК РФ.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика и третьего лица поддержал возражения на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации город Уфа Республики Башкортостан от 13.01.2003 N 175 между Администрацией (арендодатель) и ИП Шарифуллиным Р.А. (арендатор) заключен договор аренды от 18.03.2003 N 680-03 в отношении земельного участка общей площадью 1857,40 кв. м расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50-летие СССР, рядом с домом 47, для реконструкции остановочного павильона с благоустройством прилегающей территории.
Срок аренды установлен сторонами до 30 декабря 2003 года (пункт 3.1 договора).
Согласно пункту 3.3 договора продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении его действия исключается при любых обстоятельствах.
На основании постановления главы Администрации город Уфа Республики Башкортостан от 07.09.2005 N 4377 между Администрацией (арендодатель) и ИП Шарифуллиным Р.А. (арендатор) заключен договор аренды от 05.12.2005 N 2459-05 в отношении земельного участка общей площадью 1857 кв. м с кадастровым номером 02:55:020706:0051 из земель поселений, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50-летие СССР, рядом с домом 47, для завершения реконструкции остановочного павильона.
Постановление главы Администрации город Уфа Республики Башкортостан от 07.09.2005 N 4377 вынесено по результатам рассмотрения письма ИП Шарифуллина Р.А. б/н от 19.07.2004 года и свидетельства о государственной регистрации права 02-АА N 28 6160 от 26.06.2004 г.
Срок аренды установлен сторонами с 07.09.2005 до 07.09.2008 (пункт 3.1 договора).
Согласно пункту 3.3 договора продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении его действия исключается при любых обстоятельствах.
Согласно пункту 3.2 договора по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.
Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3 договора).
Сведений о продлении правоотношений по использованию истцом земельного участка общей площадью 1857 кв. м с кадастровым номером 02:55:020706:0051 материалы дела не содержат.
На основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 07.09.2011 N 5026 (л.д. 13) между Управлением (арендодатель) и ИП Шарифуллиным Р.А. (арендатор) заключен договор аренды от 26.12.2011 N 1737-11 в отношении земельного участка общей площадью 1430 кв. м с кадастровым номером 02:55:020706:251 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50-летие СССР, между домами N 45а и N 47, для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой (л.д. 20-23).
Постановление главы Администрации город Уфа Республики Башкортостан от 07.09.2011 N 5026 вынесено по результатам рассмотрения обращения ИП Шарифуллина Р.А. вх. N 01-01-1359 от 02.02.2010 года и свидетельства о государственной регистрации права 02 N 005891340 от 13.05.2004 г.
Срок аренды установлен сторонами с 07.09.2011 до 07.09.2014 (пункт 3.1 договора).
Согласно пункту 3.2 договора по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.
Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3 договора).
В силу пункта 6.3 договора по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1 договора, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 19.01.2012, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан на договоре (л.д. 23).
Соглашением от 30.01.2015 срок действия договора был продлен с 07.09.2014 по 07.09.2015 (л. д. 29), на основании постановления главы Администрации город Уфа Республики Башкортостан от 14.01.2015 N 16 (л.д. 15).
Указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 05.03.2015, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан на договоре (л.д. 29 обратная сторона).
За три месяца до окончания срока действия договора письмом исх. N 16 от 07.05.2015 (вх. N 01-02-18925/11 от 19.05.2015 г.) ИП Шарифуллин Р.А. обратился в Администрацию с просьбой о продлении договора аренды от 26.12.2011 N 1737-11 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020706:251 (л.д. 32).
Письмом от 30.06.2015 N 13661 (л.д. 19) Управление по земельным ресурсам уведомило заявителя о том, что указанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020706:251 продлеваться на новый срок не будет, со ссылкой на положения пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ.
ИП Шарифуллин Р.А., считая действие Администрации, выразившееся в отказе в продлении договора аренды земельного участка N 111-05-57зем от 12.03.2007 незаконными, обратился с настоящим заявлением в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Отказывая заявителю в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что вопрос о наличии (отсутствии) оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Не усматривая оснований для понуждения Администрации к заключению договора аренды на новый срок, суд первой инстанции руководствовался положениями новой редакции ЗК РФ и нормы 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", указав, что поскольку спорный земельный участок уже предоставлялся истцу в аренду без проведения торгов для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой, заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов будет противоречить законодательству.
Руководствуясь положениями ст. 133 АПК РФ, согласно которым на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела, установив, что оспариваемое предпринимателем письмо от 30.06.2015 N 13661 об отказе в продлении срока действия договора от 26.11.2011 N 1737-11 по существу не является ненормативным актом и не подлежит оценке по правилам гл. 24 АПК РФ, суд правомерно рассмотрел заявленные требования по правилам искового производства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Решение суда является законным, если оно вынесено в строгом соответствии с подлежащими применению по делу нормами материального права и при точном соблюдении норм процессуального права.
Решение суда является обоснованным, если в нем изложены все имеющие значение для дела обстоятельства, всесторонне и полно выясненные в судебном заседании, и приведены доказательства в подтверждение выводов об установленных обстоятельствах дела, правах и обязанностях сторон.
При рассмотрении настоящего дела судом допущено нарушение норм процессуального права, не в полном объеме исследованы все фактические обстоятельства и не дана им правовая оценка.
Поскольку производство в суде апелляционной инстанции является одним из видов производства по пересмотру судебных актов, которыми закончилось рассмотрение спора по существу, суд апелляционной инстанции, обладая полномочиями по повторному рассмотрению дела в пределах, установленных ст. 268 АПК РФ, а также, учитывая то обстоятельство, что суд первой инстанции не установил при рассмотрении спора значимые для дела обстоятельства, судом апелляционной инстанции были истребованы и приобщены к делу дополнительные доказательства, оценивая которые суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения в силу следующего.
Оценив договор аренды от 26.11.2011 N 1737-11 с дополнительным соглашением N 1 от 30.01.2015, апелляционный суд оценивает его как заключенный и действительный.
При этом наличие у истца договоров аренды, предшествующих дате заключения договора N 1737-11 не принимается судом во внимание, поскольку объектом аренды ранее заключенных договоров являлся другой земельный участок, предоставлявшийся предпринимателю для целей строительства иного объекта.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
Учитывая, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 07.09.2011 до 07.09.2015 (п. 3.1. договора и 1 дополнительного соглашения N 1), и арендодатель письмом от 30.06.2015 N 13661 уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок, апелляционный суд приходит к выводу о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия к моменту обращения в суд с настоящим иском.
Согласно п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
ГК РФ, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Суд апелляционной инстанции полагает, что к рассматриваемому спору о понуждении продлить договор аренды для строительства продовольственного магазина с подземной парковкой подлежат применению указанные нормы.
Из материалов дела следует, что земельный участок общей площадью 1430 кв. м с кадастровым номером 02:55:020706:251 был предоставлен предпринимателю на основании договора аренды от 26.12.2011 N 1737-11 для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой.
Судом апелляционной инстанции на основании дополнительно представленных сторонами в суд документов установлено, что на указанном земельном участке был расположен незавершенный строительством объект недвижимости - общей площадью 665,4 кв. м, принадлежащий на праве собственности истцу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.11.2006 серии 04АА N 757015 (л.д. 35).
Основаниями для регистрации права собственности являлись Постановление главы Администрации город Уфа Республики Башкортостан от 13.01.2003 N 175 и Разрешение N 157-П от 03.06.2003 (л.д. 89, л.д. 94).
В соответствии с указанными документами предпринимателем изначально возводился торговый комплекс, совмещенный с остановочным комплексом и пунктом быстрого питания.
В соответствии с техническим паспортом объекта незавершенного строительства инвентарный номер 501345 по состоянию на 10.08.2009, площадь застройки составляла 664,5 кв. м, степень готовности - 25% (л.д. 67-70).
В соответствии с представленной предпринимателем проектной документацией (л.д. 71-84), недостроенное здание торгового павильона подлежало сносу, на месте снесенного здания торгового павильона было запроектировано размещение здания продовольственного магазина с подземной парковкой площадью застройки 856,5 кв. м.
В Администрацию в мае 2015 предприниматель обратился с заявлением о продлении договора аренды для завершения строительства иного объекта - продовольственного магазина с подземной автостоянкой.
В материалы дела истцом был представлен технический паспорт объекта незавершенного строительства инвентарный номер 359698 по состоянию на 09.09.2015, в соответствии с которым возведен подвал второго уровня - железобетонные монолитные стены, степень готовности - 25%, площадь застройки - 1356 кв. м, на объекте имеются фундамент, стены, перекрытия, полы.
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
На основании п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
В силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Приведенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012 правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.
Принимая во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предмет и существо требований предпринимателя, правовой оценке подлежат его действия, направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа Администрации от продления договора аренды земельного участка.
Исходя из назначения спорного земельного участка, в рамках договора аренды предприниматель был обязан своими силами либо за свой счет в пределах установленного договором срока осуществить комплекс работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство и возведении соответствующего объекта.
Материалами дела подтверждается, что разрешение на завершение строительства продовольственного магазина с подземной автостоянкой было получено 11 июня 2014 сроком до 07.09.2014 и продлено на срок действия договора до 07.09.2015.
В указанный период предпринимателем возведен объект в соответствии с имеющейся в материалах дела проектной документации на 25% (подвал второго уровня), осуществлено замощение тротуара над автостоянкой в соответствии с проектной документацией (л.д. 80).
С 01.03.2015 вступили в силу изменения в ЗК РФ, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
- Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
- Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 (в редакции от 23.06.2014 и действующей на момент отказа Администрации в продлении договора аренды) "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства, права на которые возникли до 01.03.2015, либо арендаторам земельных участков по договорам аренды, заключенным до этого же срока, т.е. до введения в действие изменений в ЗК РФ, предоставляется право на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.
Учитывая, что истец является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на этом земельном участке имеется незарегистрированный объект незавершенного строительства - здание продовольственного магазина с подземной парковкой степенью готовности - 25%, и договор аренды от 26.12.2011 N 1737-11, заключенный на срок до 07.09.2014, продлевался Администрацией только на один год - до 07.09.2015 вместо трех - до 07.09.2017, апелляционный суд полагает, что предпринимателем не в полном объеме реализовано предусмотренное указанными выше нормами право однократного приобретения в аренду земельного участка для завершения строительства продовольственного магазина с подземной парковкой.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что у Администрации в любом случае не имелось правовых оснований для отказа в заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок - два года - до 07.09.2017, с учетом того, что ранее договор уже продлевался на один год.
Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования предпринимателя о понуждении Администрации заключить новый договор аренды спорного земельного участка на двухлетний срок.
Апелляционный суд отмечает, что в рассматриваемом деле условия нового договора не обсуждались. При наличии разногласий по условиям заключаемого договора аренды стороны не лишены права обратиться в арбитражный суд для разрешения данного спора.
Апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции неверно были применены указанные выше нормы к обстоятельствам настоящего дела, что привело к принятию неправильного решения.
Поскольку спор разрешен с нарушениями требований действующего законодательства, а также несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции по приведенным в мотивировочной части выводам (пункты 3, 4 части 1 ст. 270 АПК РФ).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в суде первой инстанции и апелляционной жалобы относятся по правилам статьи 110 АПК РФ на проигравшую сторону- Администрацию.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу N А07-20783/2015 отменить.
Исковые требования индивидуального предпринимателя Шарифуллина Рауля Анасовича удовлетворить.
Обязать Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключить с индивидуальным предпринимателем Шарифуллиным Раулем Анасовичем на срок - два года договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020706:251 для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой.
Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Шарифуллина Рауля Анасовича расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 3 000 руб., уплаченных по платежному поручению от 02.09.2015 N 135, а также по апелляционной жалобе в сумме 3000, уплаченную по платежному поручению от 18.11.2015 N 179.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)