Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
при участии:
от заявителя апелляционной жалобы - индивидуального предпринимателя Музипова Флюра Фаидовича - (до перерыва) лично (паспорт), (до и после перерыва) представитель Камаров Р.Р. (доверенность от 10.11.2016),
от истца - муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19-26 сентября 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Музипова Флюра Фаидовича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 5 июля 2017 года (резолютивная часть решения от 17.01.2017 г.), принятое в порядке упрощенного производства по делу N А65-26043/2016, судья Савельева А.Г.,
по иску муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), Республика Татарстан, город Набережные Челны,
к индивидуальному предпринимателю Музипову Флюру Фаидовичу (ОГРН 304165030100720, ИНН 165001921928), Республика Татарстан, город Набережные Челны, о взыскании 194 503 руб. долга, 36 519 руб. 22 коп. пени, о расторжении договора аренды земельного участка N 1620-АЗ от 07.10.2009 года,
Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан", г. Набережные Челны обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Музипову Флюру Фаидовичу, г. Набережные Челны о взыскании 194503 руб. долга по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 1620-АЗ от 07.10.2009 г. за период с 01.07.2015 г. по 31.08.2016 г., 36519 руб. 22 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 16.07.2015 г. по 28.09.2016 г., о расторжении договора аренды земельного участка N 1620-АЗ от 07.10.2009 г.
Дело рассматривается в порядке упрощенного производства по правилам, предусмотренным главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 июля 2017 года исковые требования удовлетворены. С Индивидуального предпринимателя Музипова Флюра Фаидовича, в пользу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан", взыскано 194503 руб. 68 коп. долга, 36519 руб. 22 коп. пени. Расторгнут договор аренды земельного участка N 1620-АЗ от 07.10.2009 г. С Индивидуального предпринимателя Музипова Флюра Фаидовича, г. Набережные Челны взыскано в доход бюджета 13620 руб. госпошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В судебном заседании ИП Музипов Ф.Ф. (до перерыва) и его представитель апелляционную жалобу поддержали, решение суда считают незаконным и необоснованным, просили его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебное заседание представители истца не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 07.10.2009 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1620-АЗ сроком на 5 лет, в соответствии с которым истец предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:080301:107, площадью 12561 кв. м, находящийся по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, на территории БСИ, для размещения производственной базы.
Договор зарегистрирован 21.05.2010 г.
Согласно п. 3.4. договора аренды величина годовой арендной платы за земельный участок составляет на момент заключения договора 121941 руб., арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным.
В соответствии с п. 3.5 договора размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате в случае изменения нормативными актами РФ или РТ либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 15837/11 от 17.04.2012 г., поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений.
За период пользования с 01.07.2015 г. по 31.08.2016 г. ответчик платежи, предусмотренные договором, своевременно и в полном объеме не производил.
Долг ответчика за указанный период согласно расчету истца составляет 194503 руб., что послужило основанием для обращения истца в суд. Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени и о расторжении договора аренды земельного участка N 1620-АЗ от 07.10.2009 г.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 309, 310, 614, 607 обосновано удовлетворил заявленные исковые требования в части взыскания арендной платы и пени, поскольку факт задолженности подтвержден представленными доказательствами по делу. Доказательств обратного в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено.
При этом расчет долга, представленный истцом, правомерно судом первой инстанции проверен, признан соответствующим критериям, установленным постановлением Кабинета Министров РТ от 09.02.1995 г. N 74 "Об арендной плате за землю", которым определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РТ и государственная собственность на которые не разграничена.
Данным постановлением установлено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка (как составляющая ставки земельного налога) и поправочный коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка.
Кроме того, на момент вынесения решения ответчик также долг в указанном размере не оплатил, доказательств обратного суду не представил. Более того, данные обстоятельства также подтверждаются представленной справкой N 138 от 18.09.2017 указывающий на тот факт, что задолженность по оплате арендной платы по спорному договору отсутствовала лишь на 18.09.2017 года, до указанной даты задолженность имелась и доказательств обратного ответчиком не представлено. Следовательно, ответчик вправе предъявлять данные сведения о погашении задолженности на стадии исполнения решения суда в указанной части.
Таким образом, судом первой инстанции в части взыскания долга принято законное и обоснованное решение с учетом всех представленных на момент принятия решения доказательств, оснований к отмене решения суда в данной части не имеется.
Кроме того, в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации также истцом правомерно было заявлено и требование о взыскании с ответчика 36519 руб. 22 коп. пени за период с 16.07.2015 г. по 28.09.2016 г.
В соответствии с п. 5.2 договора аренды в случае нарушения арендатором п. 4.4.2 договора на невнесенную сумму начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
Судом проверен представленный истцом расчет неустойки и правомерно признан соответствующим и не превышающим размер неустойки, рассчитанной в соответствии с условиями договора и закона.
Со ссылкой на норму статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчиком доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства в материалы дела не представлено. Ответчиком в материалы дела также не представлены доказательства того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кроме того, судом верно принят во внимание период существования неоплаченного ответчиком денежного обязательства, а также отсутствие со стороны ответчика до подачи искового заявления действий, направленных на погашение задолженности. Учитывая изложенное, а также поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком денежных обязательств подтверждается материалами дела, исковые требования о взыскании с ответчика неустойки также правомерно удовлетворены судом первой инстанции в сумме 36519 руб. 22 коп.
Между тем, удовлетворяя заявленные истцом требования в части требования о расторжении договора, суд первой инстанции не учел следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Указанной статьей установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Отсутствие арендных платежей по договору является существенным нарушением договора аренды земельного участка.
Вместе с тем, в силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
При этом в указанном пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.
Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Кроме того, как разъяснено в пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.
Таким образом, в рассматриваемом случае для определения наличия оснований для удовлетворения требований Исполнительного комитета о расторжении спорного договора аренды необходимо установить соблюден ли истцом досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, предоставлено ли арендатору время для устранения нарушенного обязательства, поскольку только после соблюдения данного условия у арендодателя возникает право требовать досрочного расторжения договора.
Как следует из материалов дела, в подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора Исполком предоставил направленную в адрес ответчика претензию N 06/1099п от 09.09.2016 г., которая, однако, содержала требование как об уплате задолженности по арендной плате, так и одновременно предупреждение о расторжении договора аренды от N 1620-АЗ от 07.10.2009 г. в связи с существенным нарушением условий договора (л.д. 40). При этом оба требования (и погасить задолженность и расторгнуть договор) надлежит исполнить арендатору в 10-дневный срок со дня получения настоящей претензии.
Предложив одновременно погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды, Исполком фактически не предоставил ответчику возможность исполнить обязательство по погашению задолженности в разумный срок, и, соответственно, у истца отсутствовало право требовать досрочного расторжения договора аренды.
Таким образом, данная претензия не может быть признана надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения ответчиком обязательства.
Истец ссылается на неоднократное нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы. Однако, указанное, по убеждению суда апелляционной инстанции, не подтверждает позицию истца о достижении договоренности с ответчиком о прекращении договорных отношений.
Других документов, подтверждающих направление ответчику предложения (уведомления) о расторжении рассматриваемого договора аренды в порядке, установленном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не представил.
Пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.
При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что требование Исполкома о расторжении договора аренды N 1620-АЗ от 07.10.2009 г. подлежит оставлению без рассмотрения.
Оставление искового заявления без рассмотрения в указанной части не лишает права истца на обращение с иском в суд с таким же требованием, после соблюдения претензионного порядка, предусмотренного федеральным законом.
Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 июля 2017 года по делу N А65-26043/2016 в части расторжения договора аренды подлежит отмене, и оставлением данного требования без рассмотрения. В остальной части решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 101, 110, 229, 266, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 июля 2017 года по делу N А65-26043/2016 в части расторжения договора аренды земельного участка N 1620-АЗ от 07.10.2009 отменить, принять по делу в указанной части новый судебный акт.
Исковые требования муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), Республика Татарстан, город Набережные Челны, к индивидуальному предпринимателю Музипову Флюру Фаидовичу (ОГРН 304165030100720, ИНН 165001921928), о расторжении договора аренды земельного участка N 1620-АЗ от 07.10.2009 - оставить без рассмотрения.
В остальной части решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 июля 2017 года по делу N А65-26043/2016 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.10.2017 N 11АП-10317/2017 ПО ДЕЛУ N А65-26043/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 октября 2017 г. по делу N А65-26043/2016
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
при участии:
от заявителя апелляционной жалобы - индивидуального предпринимателя Музипова Флюра Фаидовича - (до перерыва) лично (паспорт), (до и после перерыва) представитель Камаров Р.Р. (доверенность от 10.11.2016),
от истца - муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19-26 сентября 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Музипова Флюра Фаидовича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 5 июля 2017 года (резолютивная часть решения от 17.01.2017 г.), принятое в порядке упрощенного производства по делу N А65-26043/2016, судья Савельева А.Г.,
по иску муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), Республика Татарстан, город Набережные Челны,
к индивидуальному предпринимателю Музипову Флюру Фаидовичу (ОГРН 304165030100720, ИНН 165001921928), Республика Татарстан, город Набережные Челны, о взыскании 194 503 руб. долга, 36 519 руб. 22 коп. пени, о расторжении договора аренды земельного участка N 1620-АЗ от 07.10.2009 года,
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан", г. Набережные Челны обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Музипову Флюру Фаидовичу, г. Набережные Челны о взыскании 194503 руб. долга по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 1620-АЗ от 07.10.2009 г. за период с 01.07.2015 г. по 31.08.2016 г., 36519 руб. 22 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 16.07.2015 г. по 28.09.2016 г., о расторжении договора аренды земельного участка N 1620-АЗ от 07.10.2009 г.
Дело рассматривается в порядке упрощенного производства по правилам, предусмотренным главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 июля 2017 года исковые требования удовлетворены. С Индивидуального предпринимателя Музипова Флюра Фаидовича, в пользу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан", взыскано 194503 руб. 68 коп. долга, 36519 руб. 22 коп. пени. Расторгнут договор аренды земельного участка N 1620-АЗ от 07.10.2009 г. С Индивидуального предпринимателя Музипова Флюра Фаидовича, г. Набережные Челны взыскано в доход бюджета 13620 руб. госпошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В судебном заседании ИП Музипов Ф.Ф. (до перерыва) и его представитель апелляционную жалобу поддержали, решение суда считают незаконным и необоснованным, просили его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебное заседание представители истца не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 07.10.2009 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1620-АЗ сроком на 5 лет, в соответствии с которым истец предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:080301:107, площадью 12561 кв. м, находящийся по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, на территории БСИ, для размещения производственной базы.
Договор зарегистрирован 21.05.2010 г.
Согласно п. 3.4. договора аренды величина годовой арендной платы за земельный участок составляет на момент заключения договора 121941 руб., арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным.
В соответствии с п. 3.5 договора размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате в случае изменения нормативными актами РФ или РТ либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 15837/11 от 17.04.2012 г., поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений.
За период пользования с 01.07.2015 г. по 31.08.2016 г. ответчик платежи, предусмотренные договором, своевременно и в полном объеме не производил.
Долг ответчика за указанный период согласно расчету истца составляет 194503 руб., что послужило основанием для обращения истца в суд. Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени и о расторжении договора аренды земельного участка N 1620-АЗ от 07.10.2009 г.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 309, 310, 614, 607 обосновано удовлетворил заявленные исковые требования в части взыскания арендной платы и пени, поскольку факт задолженности подтвержден представленными доказательствами по делу. Доказательств обратного в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено.
При этом расчет долга, представленный истцом, правомерно судом первой инстанции проверен, признан соответствующим критериям, установленным постановлением Кабинета Министров РТ от 09.02.1995 г. N 74 "Об арендной плате за землю", которым определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РТ и государственная собственность на которые не разграничена.
Данным постановлением установлено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка (как составляющая ставки земельного налога) и поправочный коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка.
Кроме того, на момент вынесения решения ответчик также долг в указанном размере не оплатил, доказательств обратного суду не представил. Более того, данные обстоятельства также подтверждаются представленной справкой N 138 от 18.09.2017 указывающий на тот факт, что задолженность по оплате арендной платы по спорному договору отсутствовала лишь на 18.09.2017 года, до указанной даты задолженность имелась и доказательств обратного ответчиком не представлено. Следовательно, ответчик вправе предъявлять данные сведения о погашении задолженности на стадии исполнения решения суда в указанной части.
Таким образом, судом первой инстанции в части взыскания долга принято законное и обоснованное решение с учетом всех представленных на момент принятия решения доказательств, оснований к отмене решения суда в данной части не имеется.
Кроме того, в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации также истцом правомерно было заявлено и требование о взыскании с ответчика 36519 руб. 22 коп. пени за период с 16.07.2015 г. по 28.09.2016 г.
В соответствии с п. 5.2 договора аренды в случае нарушения арендатором п. 4.4.2 договора на невнесенную сумму начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
Судом проверен представленный истцом расчет неустойки и правомерно признан соответствующим и не превышающим размер неустойки, рассчитанной в соответствии с условиями договора и закона.
Со ссылкой на норму статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчиком доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства в материалы дела не представлено. Ответчиком в материалы дела также не представлены доказательства того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кроме того, судом верно принят во внимание период существования неоплаченного ответчиком денежного обязательства, а также отсутствие со стороны ответчика до подачи искового заявления действий, направленных на погашение задолженности. Учитывая изложенное, а также поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком денежных обязательств подтверждается материалами дела, исковые требования о взыскании с ответчика неустойки также правомерно удовлетворены судом первой инстанции в сумме 36519 руб. 22 коп.
Между тем, удовлетворяя заявленные истцом требования в части требования о расторжении договора, суд первой инстанции не учел следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Указанной статьей установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Отсутствие арендных платежей по договору является существенным нарушением договора аренды земельного участка.
Вместе с тем, в силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
При этом в указанном пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.
Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Кроме того, как разъяснено в пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.
Таким образом, в рассматриваемом случае для определения наличия оснований для удовлетворения требований Исполнительного комитета о расторжении спорного договора аренды необходимо установить соблюден ли истцом досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, предоставлено ли арендатору время для устранения нарушенного обязательства, поскольку только после соблюдения данного условия у арендодателя возникает право требовать досрочного расторжения договора.
Как следует из материалов дела, в подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора Исполком предоставил направленную в адрес ответчика претензию N 06/1099п от 09.09.2016 г., которая, однако, содержала требование как об уплате задолженности по арендной плате, так и одновременно предупреждение о расторжении договора аренды от N 1620-АЗ от 07.10.2009 г. в связи с существенным нарушением условий договора (л.д. 40). При этом оба требования (и погасить задолженность и расторгнуть договор) надлежит исполнить арендатору в 10-дневный срок со дня получения настоящей претензии.
Предложив одновременно погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды, Исполком фактически не предоставил ответчику возможность исполнить обязательство по погашению задолженности в разумный срок, и, соответственно, у истца отсутствовало право требовать досрочного расторжения договора аренды.
Таким образом, данная претензия не может быть признана надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения ответчиком обязательства.
Истец ссылается на неоднократное нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы. Однако, указанное, по убеждению суда апелляционной инстанции, не подтверждает позицию истца о достижении договоренности с ответчиком о прекращении договорных отношений.
Других документов, подтверждающих направление ответчику предложения (уведомления) о расторжении рассматриваемого договора аренды в порядке, установленном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не представил.
Пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.
При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что требование Исполкома о расторжении договора аренды N 1620-АЗ от 07.10.2009 г. подлежит оставлению без рассмотрения.
Оставление искового заявления без рассмотрения в указанной части не лишает права истца на обращение с иском в суд с таким же требованием, после соблюдения претензионного порядка, предусмотренного федеральным законом.
Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 июля 2017 года по делу N А65-26043/2016 в части расторжения договора аренды подлежит отмене, и оставлением данного требования без рассмотрения. В остальной части решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 101, 110, 229, 266, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 июля 2017 года по делу N А65-26043/2016 в части расторжения договора аренды земельного участка N 1620-АЗ от 07.10.2009 отменить, принять по делу в указанной части новый судебный акт.
Исковые требования муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), Республика Татарстан, город Набережные Челны, к индивидуальному предпринимателю Музипову Флюру Фаидовичу (ОГРН 304165030100720, ИНН 165001921928), о расторжении договора аренды земельного участка N 1620-АЗ от 07.10.2009 - оставить без рассмотрения.
В остальной части решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 июля 2017 года по делу N А65-26043/2016 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
С.Ш.РОМАНЕНКО
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)