Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истцу было отказано в государственной регистрации ранее возникшего права на домовладение в связи с отсутствием документов, подтверждающих его право собственности на домовладение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Мальцева И.А.
Строка по статотчету 129г
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Кудря Т.Л.,
судей Зубовой Е.А., Дзюбенко А.А.,
при секретаре Я.
рассмотрела в судебном заседании 23 августа 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика П. на решение Тарского городского суда Омской области от <...>, которым постановлено:
"Исковые требования Л. удовлетворить в полном объеме.
Признать за Л. право собственности на земельный участок мерою <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>, прекратив право собственности Щ. на указанный участок. Настоящее решение является основанием для внесения документов и сведений о данном участке в Единый государственный реестр недвижимости.
В удовлетворении встречных исковых требований П. к Л., Щ. о признании недействительным договора купли-продажи от <...>, признании не возникшими права собственности Щ. и Л. на земельный участок, расположенный в <...>, отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Дзюбенко А.А., судебная коллегия
Л. обратился в суд с иском к Щ. о признании права собственности на земельный участок. В обоснование указал, что <...> между истцом и Щ. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Щ. продала, а истец купил земельный участок и домовладение, состоящее из жилого бревенчатого дома, площадью <...> кв. м, находящегося в <...>, расположенного на участке площадью <...> кв. м. Право собственности Щ. на земельный участок и дом подтверждалось свидетельством о праве собственности на земельный участок от <...>, решением администрации <...> сельского совета от <...>, выпиской из похозяйственной книги за <...> г. Договор купли-продажи регистрацию в бюро технической инвентаризации не проходил. <...> в целях осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на домовладение, и перехода права собственности от истца к Н.Н., истец обратился в <...> Росреестра. <...> истцу было отказано в государственной регистрации в связи с отсутствием документов, подтверждающих его право собственности на домовладение. <...> решением мирового судьи судебного участка N <...> в Тарском судебном районе Омской области по делу N <...> за истцом было признано право собственности на жилой дом. Помимо признания права на домовладение, истец полагает, что вправе требовать признания за собой права собственности на земельный участок под жилым домом.
Просил суд признать за ним право собственности на земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный под указанным домовладением, расположенным по адресу: <...>.
Определением Тарского городского суда Омской области от <...> к участию в деле привлечена П. в качестве соответчика, поскольку дом, который истец считает своим, расположен в границах земельного участка, принадлежащего в настоящее время П.
Ответчик П. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Л., Щ., которым с учетом уточнения исковых требований просила признать недействительным договор купли-продажи от <...>, заключенный между Щ. и Л.; признать не возникшим право собственности Щ. на земельный участок на основании свидетельства о праве собственности на земельный участок, выданного <...> главой администрации <...> сельского совета <...> Омской области на основании постановления главы администрации <...> сельского совета <...> Омской области от <...>; признать не возникшим право собственности Л. на земельный участок на основании договора купли-продажи от <...>, заключенного между Щ. и Л. В обоснование указала, что Щ. не могла приобрести право собственности ни на дом, ни на земельный участок в <...>, так как сведений в похозяйственных книгах о принадлежности ей этого имущества не имеется, полагала, что Щ. получила свидетельство праве собственности в нарушение норм права.
Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску Л. в судебном заседании не участвовал, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель Л. и представитель третьего лица Н.Н. Н.И. поддержал исковые требования Л., настаивал на их удовлетворении. Возражал против удовлетворения встречного требования. Заявил о пропуске П. срока исковой давности. Также пояснил, что спорный участок не учтен в ГКН и в ЕГРН из-за пересечения с участком П.
Истец по встречному иску П. просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель П. К. возражал против удовлетворения иска Л. и настаивал на удовлетворении встречного требования П.
Ответчик по первоначальному и встречному искам Щ. в судебном заседании не участвовала, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлена надлежащим образом, возражений относительно первоначальных требований Л. суду не представила, по встречным требованиям в письменных пояснениях указала, что в <...> году приобрела жилой дом в <...> у Д. <...> подала заявление в сельскую администрацию о выделении в собственность земельного участка возле данного дома. <...> за Щ. было закреплено право собственности на землю и выдано свидетельство.
Представитель третьего лица администрации Мартюшевского сельского поселения М. в судебном заседании пояснила, что у Щ. в <...> был дом и земельный участок, за который она платила земельный налог, затем налоги стал платить Лейник, данные о нем внесены в похозяйственную книгу "Дачники". Также указала, что в администрации сельского поселения сохранился документ, где Д. просит перевести дом на Щ.
Представитель третьего лица межмуниципального <...> отдела Управления Росреестра по Омской области Н.А. представил письменный отзыв, в котором подтвердил, что Лейнику и Новошинскому было отказано в регистрации перехода права собственности на домовладение.
Представители администрации <...> муниципального района, ФКП Росреестра по Омской области не участвовали в судебном заседании, возражений по существу рассматриваемого дела не представили.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик П. выражает несогласие с постановленным судебным актом, просит его отменить. Указывает, что какие-либо препятствия для совместного обращения Л. и Щ. в органы Росреестра для регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости отсутствуют, права истца нарушены не были, в связи с чем суд при принятии решения фактически подменил регистрационный орган. Полагает, что истец имел возможность поставить свой земельный участок на кадастровый учет как ранее учтенный. Отмечает, что свидетельство о праве собственности Щ. на земельный участок является недействительным. Указывает, что судом не был исследован вопрос о наличии похозяйственной книги за <...> год. Указанная книга на обозрение суду не представлялась, тем не менее, суд в решении на нее ссылается. Также отмечает, что истец, обращаясь в суд с иском, ссылается на договор купли-продажи от <...>, при этом жилой дом, указанный в договоре был построен в <...> году. В то же время в похозяйственной книге за <...> имеются сведения о наличии права собственности истца на спорный земельный участок и жилой дом на основании договора купли-продажи от <...>, при этом год постройки жилого дома указан <...>. После <...> года сведения о праве собственности Лейника отсутствуют. Также отмечает противоречия в пояснениях Н.Н., поскольку ранее он как <...> согласовывал смежные границы земельного участка, принадлежащего Л., который впоследствии продал участок ответчику П.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежаще.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца Л., третьего лица Н.Н. Н.И., представителя ответчика П. К., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением Главы администрации <...> сельского совета <...> Омской области от <...> гражданам выделены земельные участки для ведения подсобного хозяйства (л.д. 6, 153).
На основании указанного решения Главой администрации <...> сельского совета <...> Омской области Щ. выдано свидетельство праве собственности на земельный участок <...> кв. м, расположенный по адресу: <...> (л.д. 7).
Доводы о наличии у Щ. правомочий относительно спорного участка подтверждены представителем <...> сельской администрации, предъявившей суду второй экземпляр свидетельства, хранящийся в архиве администрации и пояснившей, что документы не прошли регистрацию в районном земельном комитете из-за отказа их принять по причине ликвидации населенного пункта <...>.
Судом установлено, подтверждается представителем сельской администрации, показаниями свидетелей СВИДЕТЕЛЬ 1, СВИДЕТЕЛЬ 2 и материалами дела (л.д. 8), что Щ. проживала в жилом помещении, расположенном на спорной земельном участке, что дает основания убедиться в законности выдачи ей свидетельства на право собственности именно на спорный земельный участок.
Из архивной справки от <...> N <...> следует, что в похозяйственной книге д. <...> за <...> г. имеются сведения о Щ. (запись перечеркнута) указан Л. (л.д. 8, 196 - 200).
Из архивной справки филиала БУОО "Исторический архив Омской области" в архивном фонде Администарции <...> <...> в похозяйственной книге "Дачники" за <...> годы значится Л. (л.д. 160 - 161).
Из архивной справки Администрации <...> сельской администрации <...> муниципального района Омской области от <...> N <...> следует, что в похозяйственной книга "Дачники" за <...> годы имеются сведения на гражданина Л. с <...> по <...> годы (л.д. 144, 145).
Судом первой инстанции обоснованно критически оценены сведения, изложенные в справке Главы <...> сельского поселения от <...> (л.д. 226) об отсутствии в поселении похозяйственной книги за период <...> годов, поскольку эта справка противоречит сведениям, послужившим основанием для заключения спорного договора купли-продажи от <...>, (л.д. 18, 22), отраженных в справках <...> сельского совета. В данных справках в <...> году указано наличие сведений в п/книге за <...> год со ссылкой на конкретную страницу N <...> в книге. Таким образом, суд полагает, что книги в администрации велись, и сведения о Щ. как о владельце дома и участка были в них отражены.
<...> между Щ. (продавец) и Л. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <...> на земельном участке мерою <...> кв. м (л.д. 10). Настоящий договор удостоверен нотариусом на основании справки, выданной администрацией <...> совета о принадлежности дома, справки об отсутствии задолженности по налоговым платежам, заявления-согласия супруга на продажу домовладения, акта N <...> от <...> об установления нормативной цены земельного участка, справки, выданной директором <...> филиала ОТСФ "Росгосстрах-Омь" (л.д. 18 - 23).
Ответчик Щ. подтвердила суду обстоятельства продажи имущества.
В силу ст. 135 ГК РСФСР, действовавшего на момент заключения договора купли-продажи <...> между Щ. и Л. право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.
В силу ст. 239 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.
Регистрация договора в исполкоме районного Совета народных депутатов произведена не была. Однако, судом установлено, что в похозяйственных книгах сельской администрации проведена регистрация данного договора, фамилия Щ. заменена на фамилию нового собственника Л.
Судом установлено, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которым в связи с уплатой покупной цены за жилое помещение земельного участка и передачей покупателю объекта недвижимости фактически исполнен.
Решением мирового судьи судебного участка N <...> от <...> за истцом Л. признано право собственности на жилой дом, находящейся по адресу: д. <...> (л.д. 85).
В <...> году между Л. и Н.Н. заключен договор купли-продажи спорного земельного участка и жилого дома, расположенного на нем, который был передан на государственную регистрацию.
В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от <...> N 122-ФЗ (действовавшего на момент заключения договора купли-продажи между Л. и Н.Н.) обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего федерального закона. Согласно статьи 6 упомянутого закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
В силу ст. 69 Федерального закона от <...> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующего на день рассмотрения спора, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от <...> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация прав на такие объекты недвижимости, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от <...> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и указанным Федеральным законом.
В регистрации ранее возникшего права собственности Л. и перехода права собственности от Л. к Н.Н. <...> отделом Управления Росреестра было отказано, ввиду того, что в договоре купли-продажи от <...>, заключенным между Щ. и Л. отсутствует отметка о регистрации данного договора в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов, данные объекты не считаются учтенными в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", сведения о данных объектах в государственном кадастре отсутствуют.
В настоящее время кадастровый учет указанного земельного участка не осуществлен, сведений о государственной регистрации прав и переходов прав на указанный земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости не имеется (л.д. 104, 106).
Таким образом, Л. не имеет возможности во внесудебном порядке зарегистрировать свое право собственности на земельный участок, а также осуществить его кадастровый учет, в том числе и как ранее учтенный, поскольку регистрирующим органом ему в этом отказано, в связи с чем соответствующие доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.
В <...> году между Л. и Н.Н. заключен договор купли-продажи спорного земельного участка и жилого дома, расположенного на нем.
В регистрации перехода права собственности к Н.Н. по указанному договору Управлением Росреестра по Омской области <...> отказано.
Как следует из пояснений представителя истца Л. и третьего лица Н.Н., которые являются обеими сторонами сделки, Н.И., поскольку в государственной регистрации указанного договора было отказано, он не был исполнен сторонами и не повлек правовых последствий. Земельный участок Л. и Н.Н. не передавался.
Решением мирового судьи судебного участка N <...> от <...> за истцом Л. признано право собственности на жилой дом, находящейся по адресу: д. <...> (л.д. 85). Право собственности в Управлении Росреестра по Омской области за Л. зарегистрировано <...>.
По договору купли-продажи от <...> указанный дом передан Л. Н.Н. Переход права собственности в Управлении Росреестра по Омской области к Н.Н. зарегистрирован <...>.
Таким образом, собственником земельного участка на день рассмотрения дела являлся Л., а дома - Н.Н.
П. заявлено встречное исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи от <...>, заключенного между Щ. и Л.; признании не возникшим права собственности Щ. на земельный участок на основании свидетельства о праве собственности на земельный участок, выданного <...> главой администрации <...> сельского совета <...> Омской области на основании постановления главы администрации <...> сельского совета <...> Омской области от <...>; признании не возникшим право собственности Л. на земельный участок на основании договора купли-продажи от <...>, заключенного между Щ. и Л.
П. указала, что ее право нарушено в связи с тем, что она является собственником земельного участка, в границах которого расположен спорный земельный участок.
Так, постановлением Главы <...> сельской администрации <...> Омской области от <...> Л. был предоставлен земельный участок площадью <...> кв. м в д<...> согласно прилагаемому плану в постоянное (бессрочное) пользование (л.д. 130).
Указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет декларативно, граница земельного участка не была установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д. 48, 144). Л. было оформлено право собственности на указанный земельный участок.
Договором купли-продажи земельного участка от <...> Л. передал П. земельный участок площадь <...> кв. м с кадастровым номером N <...> Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области <...> (л.д. 123 - 124, 145).
<...> на основании заявления П. границы земельного участка были уточнены в соответствии с межевым планом от <...>, выполненного кадастровым инженером Г. в связи с уточнением местоположения границы земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного в центре д. <...> следует, что уточнение проводилось по исторически сложившимся границами. По результатам межевания площадь участка составила <...> кв. м (л.д. 133 - 143).
Требования об установлении границ земельного участка Л. не заявлялись и судом не рассматривались.
При таких обстоятельствах судом разрешался вопрос о правопритязаниях Л. на земельный участок с границами, не установленными в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Н.Н. как <...>" были согласованы границы земельного участка, переданного в <...> Л. в пользование, юридического значения для исхода данного спора не имеют.
Оснований для принятии оценки нового доказательства, приложенного к апелляционной жалобе - плана земельного участка, переданного Л. - в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ не имеется, поскольку уважительных причин, по которым указанное доказательство не было представлено в суд первой инстанции, не имеется. Кроме того, указанный документ представлен в виде незаверенной копии.
В удовлетворении встречных исковых требований П. о признании судом первой инстанции обоснованно отказано.
Рассматривая спор, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что, продавая спорный участок с жилым домом Л. в <...> году Щ. обладала необходимыми правомочиями, дающими ей право распоряжения спорным имуществом, поскольку свидетельство о праве собственности на землю было ей выдано, факт владения на праве собственности домом и земельным участком нашел свое подтверждение, сведения из похозяйственных книг в деле имеются.
В договоре купли-продажи в качестве основания возникновения права на домовладение Щ. указана выписка из похозяйственной книги за <...> г.г. стр. N <...> и справки сельского Совета от <...> г. Заверенная нотариусом указанная справка представлена в материалы дела (л.д. 18).
Поскольку отсутствовали иные учетные системы, в определенные периоды времени федеральные органы исполнительной власти рассматривали похозяйственные книги как единственный источник получения данных не только о количественном и качественном составе жилищного фонда в сельской местности, данных о предоставленных гражданам земельных участках, но и о правообладателях строений и сооружений, расположенных в сельской местности, а также об обладателях вещных прав на земельные участки.
Так, выписки (справки) из похозяйственных книг в период действия Указа Президента Российской Федерации от <...> N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" рассматривались Государственным комитетом по земельной реформе РСФСР в качестве правоустанавливающих документов при оформлении свидетельств о праве собственности на землю, о праве бессрочного (постоянного) пользования землей (письмо Роскомзема от <...> N 3-14/60). Министерство строительства Российской Федерации при проведении оценки строений, помещений, сооружений для целей налогообложения непроинвентаризованные строения и сооружения, расположенные на территории сельских населенных пунктов, считало принадлежащими гражданам на праве собственности также на основании записей в похозяйственных книгах (письмо Минстроя РФ от <...> N 151-Т/56). В настоящее время Федеральным законом от <...> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 2 статьи 25.2) и 49 Федерального закона от <...> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрена возможность государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, на основании выписки из похозяйственной книги в случае, если земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства.
Таким образом, отсутствие сведений о регистрации свидетельства в комитете по земельным ресурсам не может служить основанием для вывода о том, что у Щ. не возникло право собственности на земельный участок.
Относительно возникновения права собственности у Л. судебная коллегия указывает, что отсутствие регистрации договора купли-продажи не может служить основанием для вывода о том, что у Л. не возникло право собственности на дом и земельный участок.
Согласно разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом. По смыслу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
На основании статьи 11 Федерального закона от <...> N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" действие статьи 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до <...> и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса.
По смыслу абзаца второго п. 1 ст. 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП (пункты 20, 21 постановления N 10/22).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N <...> и Пленума Высшего Арбитражного Суда N <...> от <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст. ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.
Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.
В таких случаях, в соответствии со ст. 234 ГК РФ, давностное владение может начаться после истечения срока владения имуществом по такому договору, если вещь не будет возвращена собственнику и не истребована им, а в соответствии с ч. 4 ст. 234 ГК РФ - если к тому же прошел и срок исковой давности для ее истребования.
В отличие от указанных выше договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.
При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).
Иной подход ограничивал бы применение положений ст. 234 ГК РФ к недвижимому имуществу только случаями его самовольного завладения и побуждал бы давностного владельца к сокрытию непротивоправного по своему содержанию соглашения с собственником, что, в свою очередь, противоречило бы требованию закона о добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 3 ст. 1 ГК РФ).
Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий. Таких ограничений не содержит ст. 234 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что владение Л. спорным земельным участком и жилым домом началось в <...> году, являлось добросовестным, поскольку осуществлялось по соглашению с его собственником о купле-продаже этого земельного участка и дома, и без перерыва продолжалось истцом. Владение спорным земельным участком и домом осуществлялось открыто, как своим собственным, никакое иное лицо в течение всего его владения не предъявляло своих прав на данный участок и домом и не проявляло к нему интереса как к своему собственному. Указанные истцом обстоятельства владения спорным домом ответчиком П. под сомнение не ставились.
Таким образом, в <...> года у Л. возникло право собственности на жилой дом и спорный земельный участок дополнительно по основанию приобретения его по основанию приобретательной давности.
Таким образом, на момент рассмотрения дела Л. являлся собственником земельного участка.
При изложенных обстоятельствах имеются основания для признания за Л. права собственности, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от <...> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...> с границами, не установленными в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Доводы апелляционной жалобы об обратном, о противоречиях в похозяйственных книгах относительно права Л. направлены на переоценку обстоятельств дела, оснований к чему не имеется.
Кроме того, заслуживает внимания довод представителя истца по первоначальному иску о пропуске П. срока исковой давности.
С <...> вступил в действие Гражданский кодекс РФ.
В соответствии со ст. 5 ФЗ N 52-ФЗ от <...> "О введении в действие части первой ГК РФ" части первая ГК РФ применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие. По гражданским правоотношениям, возникшим до введения ее в действие, часть первая ГК РФ применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.
В силу ст. 9 ФЗ N 52-ФЗ от <...> "О введении в действие части первой ГК РФ" нормы ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок (статьи 162, 165 - 180) применяются к сделкам, требования о признании недействительными и последствиях недействительности которых рассматриваются судом, арбитражным судом или третейским судом после <...>, независимо от времени совершения соответствующих сделок.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В силу ст. 168 ГК РФ в первоначальной редакции сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст. 3 Федерального закона от <...> N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Федерального закона.
Так как сделка по купле-продаже дома и земельного участка совершена в <...> года, то в силу вышеизложенного правового регулирования заявленные требования являются основанием для признания ее недействительной в силу своей ничтожности в соответствии со ст. 168 ГК РФ в первоначальной редакции.
Согласно ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанном до вынесения судом решения.
В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии со ст. 10 ФЗ N 52-ФЗ от <...> "О введении в действие части первой ГК РФ", установленные частью первой ГК РФ сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к тем требованиям, сроки предъявления которых, предусмотренные ранее действовавшим законодательством, не истекли.
Срок исковой давности, предусмотренный ранее действующим законодательством в три года (ст. 42 Основ гражданского законодательства Союза ССР и РЕСПУБЛИКИ ст. 78 ГК РСФСР) применительно к оспариваемому договору к <...> не истек, следовательно, к требованию о применении последствий ничтожной сделки применяется срок исковой давности и правила его исчисления, предусмотренные п. 1 ст. 181 ГК РФ в первоначальной редакции.
В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ, в первоначальной редакции, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.
Таким образом, к требованиям о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности данного договора применяется десятилетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Исполнение сделки началось со следующего дня после ее заключения, так как передача дома и земельного участка, расчет по договору произведена при ее заключении <...>.
Таким образом, срок исковой давности истек в <...> года. Следовательно, оснований для удовлетворения встречного иска П. не имеется.
Оснований для удовлетворения ходатайства о приостановлении производства по дела до рассмотрения <...> городским судом Омской области гражданского дела по иску П. к К., Н.И., Щ. о признании недействительным межевого плана от <...>, составленного кадастровым инженером ООО "Геосервис" К.Ф.А. не имеется, поскольку требования об установлении границ земельного участка Л. не заявлялись и судом не рассматривались; судом разрешался вопрос о правопритязаниях Л. на земельный участок с границами, не установленными в соответствии с требованиями земельного законодательства.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции согласно ст. ст. 12, 55, 56 ГПК РФ правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, распределил между сторонами бремя доказывания, всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку. Нормы материального права судом применены верно и приведены в решении.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием к отмене судебного акта, судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к субъективному толкованию норм материального права, по существу, повторяют изложенную ответчиком позицию по делу, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.
С учетом приведенных обстоятельств решение суда следует признать законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
решение Тарского городского суда Омской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-5346/2017
Требование: О признании права собственности на земельный участок.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истцу было отказано в государственной регистрации ранее возникшего права на домовладение в связи с отсутствием документов, подтверждающих его право собственности на домовладение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 августа 2017 г. по делу N 33-5346/2017
Председательствующий: Мальцева И.А.
Строка по статотчету 129г
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Кудря Т.Л.,
судей Зубовой Е.А., Дзюбенко А.А.,
при секретаре Я.
рассмотрела в судебном заседании 23 августа 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика П. на решение Тарского городского суда Омской области от <...>, которым постановлено:
"Исковые требования Л. удовлетворить в полном объеме.
Признать за Л. право собственности на земельный участок мерою <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>, прекратив право собственности Щ. на указанный участок. Настоящее решение является основанием для внесения документов и сведений о данном участке в Единый государственный реестр недвижимости.
В удовлетворении встречных исковых требований П. к Л., Щ. о признании недействительным договора купли-продажи от <...>, признании не возникшими права собственности Щ. и Л. на земельный участок, расположенный в <...>, отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Дзюбенко А.А., судебная коллегия
установила:
Л. обратился в суд с иском к Щ. о признании права собственности на земельный участок. В обоснование указал, что <...> между истцом и Щ. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Щ. продала, а истец купил земельный участок и домовладение, состоящее из жилого бревенчатого дома, площадью <...> кв. м, находящегося в <...>, расположенного на участке площадью <...> кв. м. Право собственности Щ. на земельный участок и дом подтверждалось свидетельством о праве собственности на земельный участок от <...>, решением администрации <...> сельского совета от <...>, выпиской из похозяйственной книги за <...> г. Договор купли-продажи регистрацию в бюро технической инвентаризации не проходил. <...> в целях осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на домовладение, и перехода права собственности от истца к Н.Н., истец обратился в <...> Росреестра. <...> истцу было отказано в государственной регистрации в связи с отсутствием документов, подтверждающих его право собственности на домовладение. <...> решением мирового судьи судебного участка N <...> в Тарском судебном районе Омской области по делу N <...> за истцом было признано право собственности на жилой дом. Помимо признания права на домовладение, истец полагает, что вправе требовать признания за собой права собственности на земельный участок под жилым домом.
Просил суд признать за ним право собственности на земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный под указанным домовладением, расположенным по адресу: <...>.
Определением Тарского городского суда Омской области от <...> к участию в деле привлечена П. в качестве соответчика, поскольку дом, который истец считает своим, расположен в границах земельного участка, принадлежащего в настоящее время П.
Ответчик П. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Л., Щ., которым с учетом уточнения исковых требований просила признать недействительным договор купли-продажи от <...>, заключенный между Щ. и Л.; признать не возникшим право собственности Щ. на земельный участок на основании свидетельства о праве собственности на земельный участок, выданного <...> главой администрации <...> сельского совета <...> Омской области на основании постановления главы администрации <...> сельского совета <...> Омской области от <...>; признать не возникшим право собственности Л. на земельный участок на основании договора купли-продажи от <...>, заключенного между Щ. и Л. В обоснование указала, что Щ. не могла приобрести право собственности ни на дом, ни на земельный участок в <...>, так как сведений в похозяйственных книгах о принадлежности ей этого имущества не имеется, полагала, что Щ. получила свидетельство праве собственности в нарушение норм права.
Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску Л. в судебном заседании не участвовал, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель Л. и представитель третьего лица Н.Н. Н.И. поддержал исковые требования Л., настаивал на их удовлетворении. Возражал против удовлетворения встречного требования. Заявил о пропуске П. срока исковой давности. Также пояснил, что спорный участок не учтен в ГКН и в ЕГРН из-за пересечения с участком П.
Истец по встречному иску П. просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель П. К. возражал против удовлетворения иска Л. и настаивал на удовлетворении встречного требования П.
Ответчик по первоначальному и встречному искам Щ. в судебном заседании не участвовала, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлена надлежащим образом, возражений относительно первоначальных требований Л. суду не представила, по встречным требованиям в письменных пояснениях указала, что в <...> году приобрела жилой дом в <...> у Д. <...> подала заявление в сельскую администрацию о выделении в собственность земельного участка возле данного дома. <...> за Щ. было закреплено право собственности на землю и выдано свидетельство.
Представитель третьего лица администрации Мартюшевского сельского поселения М. в судебном заседании пояснила, что у Щ. в <...> был дом и земельный участок, за который она платила земельный налог, затем налоги стал платить Лейник, данные о нем внесены в похозяйственную книгу "Дачники". Также указала, что в администрации сельского поселения сохранился документ, где Д. просит перевести дом на Щ.
Представитель третьего лица межмуниципального <...> отдела Управления Росреестра по Омской области Н.А. представил письменный отзыв, в котором подтвердил, что Лейнику и Новошинскому было отказано в регистрации перехода права собственности на домовладение.
Представители администрации <...> муниципального района, ФКП Росреестра по Омской области не участвовали в судебном заседании, возражений по существу рассматриваемого дела не представили.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик П. выражает несогласие с постановленным судебным актом, просит его отменить. Указывает, что какие-либо препятствия для совместного обращения Л. и Щ. в органы Росреестра для регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости отсутствуют, права истца нарушены не были, в связи с чем суд при принятии решения фактически подменил регистрационный орган. Полагает, что истец имел возможность поставить свой земельный участок на кадастровый учет как ранее учтенный. Отмечает, что свидетельство о праве собственности Щ. на земельный участок является недействительным. Указывает, что судом не был исследован вопрос о наличии похозяйственной книги за <...> год. Указанная книга на обозрение суду не представлялась, тем не менее, суд в решении на нее ссылается. Также отмечает, что истец, обращаясь в суд с иском, ссылается на договор купли-продажи от <...>, при этом жилой дом, указанный в договоре был построен в <...> году. В то же время в похозяйственной книге за <...> имеются сведения о наличии права собственности истца на спорный земельный участок и жилой дом на основании договора купли-продажи от <...>, при этом год постройки жилого дома указан <...>. После <...> года сведения о праве собственности Лейника отсутствуют. Также отмечает противоречия в пояснениях Н.Н., поскольку ранее он как <...> согласовывал смежные границы земельного участка, принадлежащего Л., который впоследствии продал участок ответчику П.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежаще.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца Л., третьего лица Н.Н. Н.И., представителя ответчика П. К., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением Главы администрации <...> сельского совета <...> Омской области от <...> гражданам выделены земельные участки для ведения подсобного хозяйства (л.д. 6, 153).
На основании указанного решения Главой администрации <...> сельского совета <...> Омской области Щ. выдано свидетельство праве собственности на земельный участок <...> кв. м, расположенный по адресу: <...> (л.д. 7).
Доводы о наличии у Щ. правомочий относительно спорного участка подтверждены представителем <...> сельской администрации, предъявившей суду второй экземпляр свидетельства, хранящийся в архиве администрации и пояснившей, что документы не прошли регистрацию в районном земельном комитете из-за отказа их принять по причине ликвидации населенного пункта <...>.
Судом установлено, подтверждается представителем сельской администрации, показаниями свидетелей СВИДЕТЕЛЬ 1, СВИДЕТЕЛЬ 2 и материалами дела (л.д. 8), что Щ. проживала в жилом помещении, расположенном на спорной земельном участке, что дает основания убедиться в законности выдачи ей свидетельства на право собственности именно на спорный земельный участок.
Из архивной справки от <...> N <...> следует, что в похозяйственной книге д. <...> за <...> г. имеются сведения о Щ. (запись перечеркнута) указан Л. (л.д. 8, 196 - 200).
Из архивной справки филиала БУОО "Исторический архив Омской области" в архивном фонде Администарции <...> <...> в похозяйственной книге "Дачники" за <...> годы значится Л. (л.д. 160 - 161).
Из архивной справки Администрации <...> сельской администрации <...> муниципального района Омской области от <...> N <...> следует, что в похозяйственной книга "Дачники" за <...> годы имеются сведения на гражданина Л. с <...> по <...> годы (л.д. 144, 145).
Судом первой инстанции обоснованно критически оценены сведения, изложенные в справке Главы <...> сельского поселения от <...> (л.д. 226) об отсутствии в поселении похозяйственной книги за период <...> годов, поскольку эта справка противоречит сведениям, послужившим основанием для заключения спорного договора купли-продажи от <...>, (л.д. 18, 22), отраженных в справках <...> сельского совета. В данных справках в <...> году указано наличие сведений в п/книге за <...> год со ссылкой на конкретную страницу N <...> в книге. Таким образом, суд полагает, что книги в администрации велись, и сведения о Щ. как о владельце дома и участка были в них отражены.
<...> между Щ. (продавец) и Л. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <...> на земельном участке мерою <...> кв. м (л.д. 10). Настоящий договор удостоверен нотариусом на основании справки, выданной администрацией <...> совета о принадлежности дома, справки об отсутствии задолженности по налоговым платежам, заявления-согласия супруга на продажу домовладения, акта N <...> от <...> об установления нормативной цены земельного участка, справки, выданной директором <...> филиала ОТСФ "Росгосстрах-Омь" (л.д. 18 - 23).
Ответчик Щ. подтвердила суду обстоятельства продажи имущества.
В силу ст. 135 ГК РСФСР, действовавшего на момент заключения договора купли-продажи <...> между Щ. и Л. право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.
В силу ст. 239 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.
Регистрация договора в исполкоме районного Совета народных депутатов произведена не была. Однако, судом установлено, что в похозяйственных книгах сельской администрации проведена регистрация данного договора, фамилия Щ. заменена на фамилию нового собственника Л.
Судом установлено, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которым в связи с уплатой покупной цены за жилое помещение земельного участка и передачей покупателю объекта недвижимости фактически исполнен.
Решением мирового судьи судебного участка N <...> от <...> за истцом Л. признано право собственности на жилой дом, находящейся по адресу: д. <...> (л.д. 85).
В <...> году между Л. и Н.Н. заключен договор купли-продажи спорного земельного участка и жилого дома, расположенного на нем, который был передан на государственную регистрацию.
В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от <...> N 122-ФЗ (действовавшего на момент заключения договора купли-продажи между Л. и Н.Н.) обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего федерального закона. Согласно статьи 6 упомянутого закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
В силу ст. 69 Федерального закона от <...> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующего на день рассмотрения спора, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от <...> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация прав на такие объекты недвижимости, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от <...> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и указанным Федеральным законом.
В регистрации ранее возникшего права собственности Л. и перехода права собственности от Л. к Н.Н. <...> отделом Управления Росреестра было отказано, ввиду того, что в договоре купли-продажи от <...>, заключенным между Щ. и Л. отсутствует отметка о регистрации данного договора в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов, данные объекты не считаются учтенными в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", сведения о данных объектах в государственном кадастре отсутствуют.
В настоящее время кадастровый учет указанного земельного участка не осуществлен, сведений о государственной регистрации прав и переходов прав на указанный земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости не имеется (л.д. 104, 106).
Таким образом, Л. не имеет возможности во внесудебном порядке зарегистрировать свое право собственности на земельный участок, а также осуществить его кадастровый учет, в том числе и как ранее учтенный, поскольку регистрирующим органом ему в этом отказано, в связи с чем соответствующие доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.
В <...> году между Л. и Н.Н. заключен договор купли-продажи спорного земельного участка и жилого дома, расположенного на нем.
В регистрации перехода права собственности к Н.Н. по указанному договору Управлением Росреестра по Омской области <...> отказано.
Как следует из пояснений представителя истца Л. и третьего лица Н.Н., которые являются обеими сторонами сделки, Н.И., поскольку в государственной регистрации указанного договора было отказано, он не был исполнен сторонами и не повлек правовых последствий. Земельный участок Л. и Н.Н. не передавался.
Решением мирового судьи судебного участка N <...> от <...> за истцом Л. признано право собственности на жилой дом, находящейся по адресу: д. <...> (л.д. 85). Право собственности в Управлении Росреестра по Омской области за Л. зарегистрировано <...>.
По договору купли-продажи от <...> указанный дом передан Л. Н.Н. Переход права собственности в Управлении Росреестра по Омской области к Н.Н. зарегистрирован <...>.
Таким образом, собственником земельного участка на день рассмотрения дела являлся Л., а дома - Н.Н.
П. заявлено встречное исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи от <...>, заключенного между Щ. и Л.; признании не возникшим права собственности Щ. на земельный участок на основании свидетельства о праве собственности на земельный участок, выданного <...> главой администрации <...> сельского совета <...> Омской области на основании постановления главы администрации <...> сельского совета <...> Омской области от <...>; признании не возникшим право собственности Л. на земельный участок на основании договора купли-продажи от <...>, заключенного между Щ. и Л.
П. указала, что ее право нарушено в связи с тем, что она является собственником земельного участка, в границах которого расположен спорный земельный участок.
Так, постановлением Главы <...> сельской администрации <...> Омской области от <...> Л. был предоставлен земельный участок площадью <...> кв. м в д<...> согласно прилагаемому плану в постоянное (бессрочное) пользование (л.д. 130).
Указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет декларативно, граница земельного участка не была установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д. 48, 144). Л. было оформлено право собственности на указанный земельный участок.
Договором купли-продажи земельного участка от <...> Л. передал П. земельный участок площадь <...> кв. м с кадастровым номером N <...> Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области <...> (л.д. 123 - 124, 145).
<...> на основании заявления П. границы земельного участка были уточнены в соответствии с межевым планом от <...>, выполненного кадастровым инженером Г. в связи с уточнением местоположения границы земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного в центре д. <...> следует, что уточнение проводилось по исторически сложившимся границами. По результатам межевания площадь участка составила <...> кв. м (л.д. 133 - 143).
Требования об установлении границ земельного участка Л. не заявлялись и судом не рассматривались.
При таких обстоятельствах судом разрешался вопрос о правопритязаниях Л. на земельный участок с границами, не установленными в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Н.Н. как <...>" были согласованы границы земельного участка, переданного в <...> Л. в пользование, юридического значения для исхода данного спора не имеют.
Оснований для принятии оценки нового доказательства, приложенного к апелляционной жалобе - плана земельного участка, переданного Л. - в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ не имеется, поскольку уважительных причин, по которым указанное доказательство не было представлено в суд первой инстанции, не имеется. Кроме того, указанный документ представлен в виде незаверенной копии.
В удовлетворении встречных исковых требований П. о признании судом первой инстанции обоснованно отказано.
Рассматривая спор, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что, продавая спорный участок с жилым домом Л. в <...> году Щ. обладала необходимыми правомочиями, дающими ей право распоряжения спорным имуществом, поскольку свидетельство о праве собственности на землю было ей выдано, факт владения на праве собственности домом и земельным участком нашел свое подтверждение, сведения из похозяйственных книг в деле имеются.
В договоре купли-продажи в качестве основания возникновения права на домовладение Щ. указана выписка из похозяйственной книги за <...> г.г. стр. N <...> и справки сельского Совета от <...> г. Заверенная нотариусом указанная справка представлена в материалы дела (л.д. 18).
Поскольку отсутствовали иные учетные системы, в определенные периоды времени федеральные органы исполнительной власти рассматривали похозяйственные книги как единственный источник получения данных не только о количественном и качественном составе жилищного фонда в сельской местности, данных о предоставленных гражданам земельных участках, но и о правообладателях строений и сооружений, расположенных в сельской местности, а также об обладателях вещных прав на земельные участки.
Так, выписки (справки) из похозяйственных книг в период действия Указа Президента Российской Федерации от <...> N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" рассматривались Государственным комитетом по земельной реформе РСФСР в качестве правоустанавливающих документов при оформлении свидетельств о праве собственности на землю, о праве бессрочного (постоянного) пользования землей (письмо Роскомзема от <...> N 3-14/60). Министерство строительства Российской Федерации при проведении оценки строений, помещений, сооружений для целей налогообложения непроинвентаризованные строения и сооружения, расположенные на территории сельских населенных пунктов, считало принадлежащими гражданам на праве собственности также на основании записей в похозяйственных книгах (письмо Минстроя РФ от <...> N 151-Т/56). В настоящее время Федеральным законом от <...> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 2 статьи 25.2) и 49 Федерального закона от <...> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрена возможность государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, на основании выписки из похозяйственной книги в случае, если земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства.
Таким образом, отсутствие сведений о регистрации свидетельства в комитете по земельным ресурсам не может служить основанием для вывода о том, что у Щ. не возникло право собственности на земельный участок.
Относительно возникновения права собственности у Л. судебная коллегия указывает, что отсутствие регистрации договора купли-продажи не может служить основанием для вывода о том, что у Л. не возникло право собственности на дом и земельный участок.
Согласно разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом. По смыслу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
На основании статьи 11 Федерального закона от <...> N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" действие статьи 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до <...> и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса.
По смыслу абзаца второго п. 1 ст. 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП (пункты 20, 21 постановления N 10/22).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N <...> и Пленума Высшего Арбитражного Суда N <...> от <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст. ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.
Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.
В таких случаях, в соответствии со ст. 234 ГК РФ, давностное владение может начаться после истечения срока владения имуществом по такому договору, если вещь не будет возвращена собственнику и не истребована им, а в соответствии с ч. 4 ст. 234 ГК РФ - если к тому же прошел и срок исковой давности для ее истребования.
В отличие от указанных выше договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.
При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).
Иной подход ограничивал бы применение положений ст. 234 ГК РФ к недвижимому имуществу только случаями его самовольного завладения и побуждал бы давностного владельца к сокрытию непротивоправного по своему содержанию соглашения с собственником, что, в свою очередь, противоречило бы требованию закона о добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 3 ст. 1 ГК РФ).
Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий. Таких ограничений не содержит ст. 234 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что владение Л. спорным земельным участком и жилым домом началось в <...> году, являлось добросовестным, поскольку осуществлялось по соглашению с его собственником о купле-продаже этого земельного участка и дома, и без перерыва продолжалось истцом. Владение спорным земельным участком и домом осуществлялось открыто, как своим собственным, никакое иное лицо в течение всего его владения не предъявляло своих прав на данный участок и домом и не проявляло к нему интереса как к своему собственному. Указанные истцом обстоятельства владения спорным домом ответчиком П. под сомнение не ставились.
Таким образом, в <...> года у Л. возникло право собственности на жилой дом и спорный земельный участок дополнительно по основанию приобретения его по основанию приобретательной давности.
Таким образом, на момент рассмотрения дела Л. являлся собственником земельного участка.
При изложенных обстоятельствах имеются основания для признания за Л. права собственности, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от <...> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...> с границами, не установленными в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Доводы апелляционной жалобы об обратном, о противоречиях в похозяйственных книгах относительно права Л. направлены на переоценку обстоятельств дела, оснований к чему не имеется.
Кроме того, заслуживает внимания довод представителя истца по первоначальному иску о пропуске П. срока исковой давности.
С <...> вступил в действие Гражданский кодекс РФ.
В соответствии со ст. 5 ФЗ N 52-ФЗ от <...> "О введении в действие части первой ГК РФ" части первая ГК РФ применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие. По гражданским правоотношениям, возникшим до введения ее в действие, часть первая ГК РФ применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.
В силу ст. 9 ФЗ N 52-ФЗ от <...> "О введении в действие части первой ГК РФ" нормы ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок (статьи 162, 165 - 180) применяются к сделкам, требования о признании недействительными и последствиях недействительности которых рассматриваются судом, арбитражным судом или третейским судом после <...>, независимо от времени совершения соответствующих сделок.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В силу ст. 168 ГК РФ в первоначальной редакции сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст. 3 Федерального закона от <...> N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Федерального закона.
Так как сделка по купле-продаже дома и земельного участка совершена в <...> года, то в силу вышеизложенного правового регулирования заявленные требования являются основанием для признания ее недействительной в силу своей ничтожности в соответствии со ст. 168 ГК РФ в первоначальной редакции.
Согласно ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанном до вынесения судом решения.
В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии со ст. 10 ФЗ N 52-ФЗ от <...> "О введении в действие части первой ГК РФ", установленные частью первой ГК РФ сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к тем требованиям, сроки предъявления которых, предусмотренные ранее действовавшим законодательством, не истекли.
Срок исковой давности, предусмотренный ранее действующим законодательством в три года (ст. 42 Основ гражданского законодательства Союза ССР и РЕСПУБЛИКИ ст. 78 ГК РСФСР) применительно к оспариваемому договору к <...> не истек, следовательно, к требованию о применении последствий ничтожной сделки применяется срок исковой давности и правила его исчисления, предусмотренные п. 1 ст. 181 ГК РФ в первоначальной редакции.
В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ, в первоначальной редакции, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.
Таким образом, к требованиям о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности данного договора применяется десятилетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Исполнение сделки началось со следующего дня после ее заключения, так как передача дома и земельного участка, расчет по договору произведена при ее заключении <...>.
Таким образом, срок исковой давности истек в <...> года. Следовательно, оснований для удовлетворения встречного иска П. не имеется.
Оснований для удовлетворения ходатайства о приостановлении производства по дела до рассмотрения <...> городским судом Омской области гражданского дела по иску П. к К., Н.И., Щ. о признании недействительным межевого плана от <...>, составленного кадастровым инженером ООО "Геосервис" К.Ф.А. не имеется, поскольку требования об установлении границ земельного участка Л. не заявлялись и судом не рассматривались; судом разрешался вопрос о правопритязаниях Л. на земельный участок с границами, не установленными в соответствии с требованиями земельного законодательства.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции согласно ст. ст. 12, 55, 56 ГПК РФ правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, распределил между сторонами бремя доказывания, всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку. Нормы материального права судом применены верно и приведены в решении.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием к отмене судебного акта, судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к субъективному толкованию норм материального права, по существу, повторяют изложенную ответчиком позицию по делу, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.
С учетом приведенных обстоятельств решение суда следует признать законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Тарского городского суда Омской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)