Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2017 N 21АП-1628/2017 ПО ДЕЛУ N А84-1063/2017

Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2017 г. по делу N А84-1063/2017


Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 08 сентября 2017 года
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Евдокимова И.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Саматовой М.А.,
при участии:
от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Сушкова Д.Н. по доверенности N 05 от 09.01.2017,
от Общества с ограниченной ответственностью "Строймастер" - Глинкин Д.А. по доверенности N б/н от 01.08.2017,
от Правительства Севастополя - не явился, о времени и месте апелляционного рассмотрения дела извещен надлежащим образом и своевременно, поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Строймастер" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 16.06.2017 по делу N А84-1063/2017 (судья Васильченко О.С.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к Обществу с ограниченной ответственностью "Строймастер"
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца - Правительства Севастополя
о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка,
установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее - суд) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Обществу с ограниченной ответственностью "Строймастер" (далее - ответчик, ООО "Строймастер"), в котором просил суд:
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.09.2007, (зарегистрированный в Главном управлении Госкомзема в г. Севастополе 11.10.2007 под N 040766000062) заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО "Строймастер" в отношении земельного участка площадью 0,1045 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, пр. Генерала Острякова, 168-Б.
- обязать ООО "Строймастер" в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок площадью 0,1045 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, пр. Генерала Острякова, 168-Б.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком не выполнена обязанность арендатора, предусмотренная пунктом 9.2.2 вышеуказанного договора, а именно - освоение земельного участка не начато, соответственно строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома в установленный договором срок не завершено. Определением суда от 01.03.2017 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу N А84-1063/20176 и определено провести подготовку дела к судебному разбирательству. Этим же определением дело было назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 27.03.2017.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 16.06.2017 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, 17.07.2017 Общество с ограниченной ответственностью "Строймастер" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что обязательный досудебный порядок при обращении в суд с настоящим иском истцом не соблюден. Кроме того, указанный в предупреждении срок для строительства многоквартирного дома является неразумным (заведомо неисполнимым), что противоречит требованиям части 3 статьи 619 ГК РФ.
31.07.2017 от Правительства Севастополя в материалы дела поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых указывает на то, что нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть возведен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора. На основании изложенного просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
23.08.2017 от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с требованиями апеллянта не согласно, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании 04.09.2017 представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать и оставить решение суда первой инстанции без изменений.
Представитель общества поддержал апелляционную жалобу, просит ее удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить по мотивам, изложенным в ней.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей неявившихся лиц.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ, при этом судом апелляционной инстанции не установлены основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для его изменения или отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 14.09.2007 между Севастопольским городским Советом (далее - Арендодатель) и Частным предприятием "Строймастер" (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор).
Согласно пункту 1.1. Раздела 1 договора, Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 10.04.2007 N 1868, предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находятся по адресу г. Севастополь, пр. Ген. Острякова, 168-Б.
В аренду передается земельный участок общей площадью 0,1045 га. (пункт 2.1. Раздела 2 договора).
В соответствии с пунктом 2.3. Раздела 2 договора, нормативная денежная оценка земельного участка составляет:
а) на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию 164 201,00 гривен, что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка N 777/1 выданными Севастопольским городским главным управлением земельных ресурсов 08.06.2007;
б) на последующий период 328 403,00 гривен, что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка денежной оценке земельного участка N 778/1, выданной Севастопольским городским главным управлением земельных ресурсов 08.06.2007.
Договор заключен сроком на двадцать пять лет (пункт 3.1. Раздела 3 договора), то есть до 2032 года.
Согласно пункту 4.2. Раздела 4 договора, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком, согласно расчету, составляет:
а) на период строительства - 1 642,01 гривен;
б) на последующий период - 98,52 гривен.
При этом, денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше, чем в течение 2-х лет от даты приема-передачи земельного участка. Денежная оценка для последующего периода принимается с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, но не позднее 2-х лет от даты приема-передачи земельного участка.
В случае внесения в Договор изменений в части увеличения срока строительства соответствующие изменения вносятся также в пункте 4.2 договора.
В силу пункта 4.7. Раздела 7 договора, в случае нарушения, предусмотренных настоящим договором сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, определенный в соответствии с Методикой и применяющиеся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, но не более 10% нормативной денежной оценки.
Пунктами 5.2 и 5.3 Раздела 5 договора предусмотрено, что целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома. Земельные участки должны использоваться таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды. Арендатор обязан соблюдать режим использования земель, не ухудшать состояние переданного в аренду земельного участка.
Согласно пункту 9.1.1. Раздела 9 договора, Арендодатель имеет право, в том числе, требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению, согласно настоящего договора и устранения допущенных нарушений условий настоящего договора.
Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельных участков и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (подпункт "г" пункту 9.2.2. Раздела 9 договора).
Положениями пункта 12.3. Раздела 12 договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по:
- - взаимному согласию сторон;
- - решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию;
- - по другим основаниям, определенным законами Украины.
Согласно пункту 12.4. Раздела 12 договора, Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, не использование земельных участков под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).
В соответствии с пунктом 12.5 Раздела 12 договора, переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора.
17.09.2007 стороны подписали акт приема-передачи земельных участков, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок общей площадью 0,1045 га., расположенный по пр. Ген. Острякова, 168-Б.
06.06.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка N 44/06-01/ОБ/16, которым установлено, что земельный участок не огражден, отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства и некапитальные сооружения, признаки осуществления строительных (подготовительных) работ и использования земельного участка отсутствуют.
Поскольку Арендатор не приступил к освоению земельных участков, в установленный договором срок, согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению - строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома, тем самым нарушив подпункт "г" пункта 9.2.2 договора аренды, 27.07.2016 Правительство Севастополя обратилось к ООО "Строймастер" с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.09.2007 и возвратить объект аренды в установленном порядке.
В этом же предупреждении, Правительство Севастополя просило ответчика досрочно уведомить о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.09.2007 в течение 30-дневного срока с момента получения данного письма.
Указанное предупреждение было направлено 27.07.2016 в адрес ответчика, что подтверждается квитанцией N 07079, копия которой имеется в материалах дела.
В дальнейшем, Департамент, письмом от 08.11.2016 N 05исх./14587/2016, предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке, ссылаясь на неосвоение земельного участка в установленные договором сроки (т.д. 1, л.д. 29-31).
Доказательства отправки и получения ответчиком данного письма представлены в материалы дела.
Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора и о понуждении ответчика освободить и возвратить земельный участок истцу.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования по тем основаниям, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора, поскольку не приступил к строительству и не построил в предусмотренные договором сроки объекты капитального строительства.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В соответствии с часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания Договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.
Кроме того, материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.
В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик не осуществил строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.
Судом первой инстанции верно указано, что Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи (17.09.2007), т.е. до 17 ноября 2009 года.
Кроме того, Актом обследования земельных участков установлено, что земельный участок не огражден, отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства и некапитальные сооружения, признаки осуществления строительных (подготовительных) работ и использования земельного участка отсутствуют.
В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта.
Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства многоквартирного дома на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку по его мнению имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд правомерно указал, что ответчик ссылается на то, что в 2007-2008 годах предпринимались меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости.
В обоснование своей позиции ответчиком в материалы дела представлены копии: разрешения на строительство от 22.02.2011 N 31и от 06.11.09 N 587, заключения государственной экспертизы землеустроительной документации от 15.06.2007 N 2543/07, технической документации по землеустройству, по установлению границ земельного участка в натуре (на местности) и составлению документов, подтверждающих право на земельный участок для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома ЧП "Строймастер" по адресу: ул. Генерала Острякова, 168-Б и положительного комплексного экспертного заключения N Э - 241/2008 (л.д. 48,49,91-95).
Также, ответчиком представлены копии документов относительно спорного земельного участка, которые были получены последним до заключения договора аренды земельного участка, в частности комплексное градостроительное заключение от 26.12.2006 за подписью Главного Архитектора города - Солодова В.В. (л.д. 59), акт выбора и согласования места расположения земельного участка от 10.06.2006, подписанный начальником городского управления земельных ресурсов Петренко М.В. с одной стороны, и директором ЧП "Строймастер" Корольковым О.Л. с другой стороны (л.д. 61), акт приема-передачи межевых знаков от 10.05.2007 за подписью инженера-геодезиста Е.В. Мефодовского и предпринимателем Корольковым О.Л. (л.д. 71).
Как указал ответчик, в соответствии с требованиям статьи 54 Градостроительного кодекса РФ 12.05.2016 получена Программа проведения поверок объекта капитального строительства "Строительство многоквартирного жилого дома по пр. Ген. Острякова, 168-Б", выданная Управлением государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя (Севгорстройнадзор), также ведутся проектные работы по корректировки рабочего проекта и приведение его в соответствии с нормами РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ апелляционный суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.
В соответствии со статьей 5 Закона Украины от 16.11.1992 N 2780-XII "Об основах градостроения", в редакции от 01.01.2008 предусмотрено, что при осуществлении градостроительной деятельности должны быть в частности обеспечены: разработка градостроительной документации, проектов конкретных объектов согласно исходным данным на проектирование, с соблюдением государственных стандартов, норм и правил; размещение и строительство объектов в соответствии с утвержденными в установленном порядке градостроительной документации и проектов этих объектов; рациональное использование земель и территорий для градостроительных нужд, повышение эффективности застройки и другого использования земельных участков.
На момент получения ответчиком необходимых разрешений на выполнение строительных работ на проектирование и строительство объектов на территории города Севастополя осуществлялось собственниками или пользователями земельных участков в соответствии с требованиями Законов Украины "Об архитектурной деятельности" и "О планировании и застройке территорий" в следующем порядке:
- - получение исходных данных на проектирование объекта градостроительства и осуществление проектно-изыскательных работ (архитектурно-планировочное задание, задание на проектирование, технические условия относительно инженерного обеспечения объекта архитектуры);
- - разработка проекта объекта архитектуры, его согласование органом градостроительства и архитектуры и утверждение заказчиком (застройщиком). При этом перед утверждением проектов в случаях, определенных Кабинетом Министров Украины, проводится их экспертиза или соответственно комплексная экспертиза;
- - получение от инспекции государственного архитектурно-строительного контроля разрешения на выполнение строительных работ;
- - строительство объекта архитектуры.
Так, в соответствие со статьей 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности", строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности".
В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности" проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:
1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;
2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
Суды первой и апелляционной инстанции установили, что Общество действительно предприняло определенные меры, в порядке указанных выше пунктов 1 - 3, однако доказательства принятия мер, указанных в пунктах 4 - 6, в материалы дела не представлены.
При рассмотрении дела суд обоснованно исходил из того, что после получения исходных данных, разработки проектной документации, прошедшей экспертизу в период до 2008 года, и получения соответствующего разрешения на начало строительных работ в 2009 году, ООО "Строймастер" не осуществило полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение подготовительных и строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта.
По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек.
Ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Оценивая доказательства по настоящему делу в их совокупности, по внутреннему убеждению (статья 71 АПК РФ), апелляционный суд приходит к выводу о том, что общество не доказало осуществление строительных работ на земельном участке.
На вопрос суда относительно причин отсутствия строительства на спорном участке представитель ответчика указал на отсутствие финансовой возможности для застройки спорного земельного участка, и поиск инвестора, что отражено в протоколе судебного заседания от 27.03.2017.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что ссылка ответчика на наличие препятствий для заблаговременного завершения строительства, таких как издание Распоряжения Губернатора г. Севастополя N 46 от 17.04.2014 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", поскольку действительно такие действия арендодателя, выразившиеся в ограничении прав лиц, в т.ч. арендаторов на осуществление строительных работ путем издания распоряжения через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя являются непредвиденными и не зависящими от таких лиц, однако в данном случае у ответчика еще задолго до издания указанного распорядительного акта (2014 год) закончился предусмотренный договором срок на строительство (2009 год), который последним, даже при наличии воли собственника своевременно не продлился.
Доводы ответчика, что последним разработан и сдан на согласование план границ земельного участка, не нашли документального подтверждения, равно как и доказательств обжалования бездействия государственного органа в данной части.
Доводы об осуществлении проектных работ по объекту также документально не подтверждены. Доказательств обращения ответчика с заявлением о переоформлении договора аренды земли в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 N 1250-ПП "Об утверждении Порядка переоформления права постоянного пользования участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года" также суду не представлено.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции, что объективных обстоятельств, свидетельствующих о намерении ответчика продолжить договорные отношения в части аренды земельного участка не представлено.
Судом верно отмечено, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору строительства многоквартирного жилого дома представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении.
Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.
Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Так, арендодатель, предоставляя спорный земельный участок в аренду в сентябре 2007 года для строительства о обслуживания многоквартирного жилого дома, вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта, а представленные истцом доказательства являются достаточными для того, чтобы считать указанные нарушения условий договора существенными.
Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного Суда Центрального округа по делу N А84-2597/2016 от 11.07.2017.
В силу положений статьи 785 ГКУ в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.
Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды земли (пункты 7.1, 9.2.2 договора).
При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия считает требование о возврате спорного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 16.06.2017 по делу N А84-1063/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Строймастер" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В.ЕВДОКИМОВ
Судьи
Н.И.СИКОРСКАЯ
А.А.ТАРАСЕНКО




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)