Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Бархатова В.Ю., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ереминой А.Г.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области: Шмитов И.С., по доверенности от 13.01.2016 N 14; от ПГСК "Весна-33": Борисов В.А., по доверенности от 04.03.2016; от ОАО "Трест Мособлстрой N 6": не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2016 года по делу N А41-7755/16, принятое судьей Уваровым А.О., по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к ПГСК "Весна-33" третье лицо: ОАО "Трест Мособлстрой N 6", о взыскании,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ПГСК "Весна-33", в котором просит (с учетом принятых судом уточнений) взыскать с ПГСК "Весна-33" задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.07.2013 N 5715 за период с 01.04.2014 по 31.12.2015 в сумме 2 668 101,06 рублей, также пени за период с 17.09.2013 по 31.12.2015 в сумме 505 185,56 рублей.
Решением Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2016 года по делу N А41-7755/16 в удовлетворении исковых требований Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2016 года по делу N А41-7755/16 отменить, исковые требования удовлетворить.
Ответчик представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит обжалуемое решение оставить без изменения.
Стороны направили в судебное заседание своих представителей, которые поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно.
Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направили.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены решения арбитражного суда, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (арендодатель) и ОАО "Трест Мособлстрой N 6" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 15.07.2013 N 5715.
Предметом договора аренды является земельный участок с КН 50:20:0070312:2887, площадью 10700+/-72, расположенный в границах Одинцовского муниципального района, городское поселение Лесной городок, с местоположением в дачном поселке Лесной городок, для размещения гаражей с целью последующего перемещения боксов членов гаражного кооператива "Весна".
Договор аренды заключен на срок с 15.07.2013 по 14.07.2038.
При заключении договора аренды в соответствии с пунктами 3.1, 3.2 и 3.3 договора ОАО "Трест Мособлстрой N 6" приняло на себя обязательство ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала, вносить арендную плату за пользование земельным участком.
Размер арендной платы был определен в Приложении N 2 к договору аренды.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Между ОАО "Трест Мособлстрой N 6" и ПГСК "Весна-33" был заключен договор о передаче прав и обязанностей (цессии) от 25.08.2015 по договору аренды земельного участка N 5715, в соответствии с которым, цедент обязуется передать цессионарию свои права и обязанности по договору N 5715 от 15.07.2013 аренды земельного участка. При этом, указанные права и обязанности по договору аренды переданы полностью, без каких-либо изъятий.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Как указывает истец, ответчик в период с 01.04.2014 по 31.12.2015 ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды земельного участка, в связи с чем на стороне арендатора образовалась задолженность.
Поскольку указанная задолженность в добровольном порядке ответчиком не оплачена, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что в период с августа 2015 года по ноябрь 2015 года гаражные боксы, расположенные на земельном участке с КН 50:20:0070312:2887, были переданы ответчиком членам (пайщикам) ПГСК "Весна-33" по актам приема-передачи. Соответственно, по мнению суда первой инстанции, все права и обязанности арендатора по договору аренды спорного земельного участка перешли от ответчика к членам кооператива - собственников объектов недвижимого имущества.
Между тем, вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции не учел следующее.
В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов Верховный суд Российской Федерации в определении от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772 по делу А41-58990/2014 сформулировал следующую правовую позицию.
По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.
В пункте 25 Постановления Пленума N 73 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.
Ответчиком в материалы настоящего дела не представлено доказательств регистрации права собственности членов кооператива на находящиеся на земельном участке объекты (гаражи) в спорный период. В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика пояснил, что регистрация соответствующих прав пайщиков на гаражи к данному моменту не завершена.
Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построены отдельно стоящие нежилые здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.
Таким образом, кооператив является надлежащим ответчиком по рассматриваемому спору.
В ходе судебного разбирательства в апелляционном суде представитель кооператива указал, что задолженность за спорный период подлежит взысканию с ОАО "Трест Мособлстрой N 6".
Апелляционный суд отклоняет вышеприведенный довод ответчика в силу следующего.
Относительно взыскания задолженности по арендной плате с предыдущего арендатора Президиум ВАС РФ в Постановлении от 01.10.2013 N 3914/13 сформулировал следующую правовую позицию.
По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.
Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.
Если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.
В рассматриваемом случае доказательств того, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности не представлено. Напротив, предыдущий арендатор земельного участка - ОАО "Трест Мособлстрой N 6" представил в материалы дела гарантийное письмо от 01.03.2016 исх. N 97/1-4 которым гарантирует сторонам спорного договора уплату имеющейся задолженности (том 1 л.д. 48).
Соответственно, оснований для солидарного взыскания задолженности с настоящего и предыдущего арендатора и тем более только с предыдущего арендатора не имеется.
Факт наличия задолженности ответчиком не оспаривается.
Поскольку материалами дела подтверждается факт наличия задолженности и ее размер, исковые требования о взыскании задолженности подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Так как факт нарушения арендатором сроков внесения арендной платы подтвержден материалами дела, требования о взыскании пеней также подлежит удовлетворению.
Таким образом, апелляционный суд полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене, а иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2016 года по делу N А41-7755/16 отменить.
Взыскать с ПГСК "Весна-33" (ИНН 5032039546) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН 5032000299) задолженность по договору аренды земельного участка от 15.07.2013 N 5715 в сумме 2 668 101,06 руб., а также пени в сумме 505 185,56 руб.
Взыскать с ПГСК "Весна-33" (ИНН 5032039546) в доход Федерального бюджета государственную пошлину 41 866 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2016 N 10АП-8680/2016 ПО ДЕЛУ N А41-7755/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. по делу N А41-7755/16
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Бархатова В.Ю., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ереминой А.Г.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области: Шмитов И.С., по доверенности от 13.01.2016 N 14; от ПГСК "Весна-33": Борисов В.А., по доверенности от 04.03.2016; от ОАО "Трест Мособлстрой N 6": не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2016 года по делу N А41-7755/16, принятое судьей Уваровым А.О., по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к ПГСК "Весна-33" третье лицо: ОАО "Трест Мособлстрой N 6", о взыскании,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ПГСК "Весна-33", в котором просит (с учетом принятых судом уточнений) взыскать с ПГСК "Весна-33" задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.07.2013 N 5715 за период с 01.04.2014 по 31.12.2015 в сумме 2 668 101,06 рублей, также пени за период с 17.09.2013 по 31.12.2015 в сумме 505 185,56 рублей.
Решением Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2016 года по делу N А41-7755/16 в удовлетворении исковых требований Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2016 года по делу N А41-7755/16 отменить, исковые требования удовлетворить.
Ответчик представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит обжалуемое решение оставить без изменения.
Стороны направили в судебное заседание своих представителей, которые поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно.
Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направили.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены решения арбитражного суда, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (арендодатель) и ОАО "Трест Мособлстрой N 6" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 15.07.2013 N 5715.
Предметом договора аренды является земельный участок с КН 50:20:0070312:2887, площадью 10700+/-72, расположенный в границах Одинцовского муниципального района, городское поселение Лесной городок, с местоположением в дачном поселке Лесной городок, для размещения гаражей с целью последующего перемещения боксов членов гаражного кооператива "Весна".
Договор аренды заключен на срок с 15.07.2013 по 14.07.2038.
При заключении договора аренды в соответствии с пунктами 3.1, 3.2 и 3.3 договора ОАО "Трест Мособлстрой N 6" приняло на себя обязательство ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала, вносить арендную плату за пользование земельным участком.
Размер арендной платы был определен в Приложении N 2 к договору аренды.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Между ОАО "Трест Мособлстрой N 6" и ПГСК "Весна-33" был заключен договор о передаче прав и обязанностей (цессии) от 25.08.2015 по договору аренды земельного участка N 5715, в соответствии с которым, цедент обязуется передать цессионарию свои права и обязанности по договору N 5715 от 15.07.2013 аренды земельного участка. При этом, указанные права и обязанности по договору аренды переданы полностью, без каких-либо изъятий.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Как указывает истец, ответчик в период с 01.04.2014 по 31.12.2015 ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды земельного участка, в связи с чем на стороне арендатора образовалась задолженность.
Поскольку указанная задолженность в добровольном порядке ответчиком не оплачена, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что в период с августа 2015 года по ноябрь 2015 года гаражные боксы, расположенные на земельном участке с КН 50:20:0070312:2887, были переданы ответчиком членам (пайщикам) ПГСК "Весна-33" по актам приема-передачи. Соответственно, по мнению суда первой инстанции, все права и обязанности арендатора по договору аренды спорного земельного участка перешли от ответчика к членам кооператива - собственников объектов недвижимого имущества.
Между тем, вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции не учел следующее.
В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов Верховный суд Российской Федерации в определении от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772 по делу А41-58990/2014 сформулировал следующую правовую позицию.
По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.
В пункте 25 Постановления Пленума N 73 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.
Ответчиком в материалы настоящего дела не представлено доказательств регистрации права собственности членов кооператива на находящиеся на земельном участке объекты (гаражи) в спорный период. В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика пояснил, что регистрация соответствующих прав пайщиков на гаражи к данному моменту не завершена.
Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построены отдельно стоящие нежилые здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.
Таким образом, кооператив является надлежащим ответчиком по рассматриваемому спору.
В ходе судебного разбирательства в апелляционном суде представитель кооператива указал, что задолженность за спорный период подлежит взысканию с ОАО "Трест Мособлстрой N 6".
Апелляционный суд отклоняет вышеприведенный довод ответчика в силу следующего.
Относительно взыскания задолженности по арендной плате с предыдущего арендатора Президиум ВАС РФ в Постановлении от 01.10.2013 N 3914/13 сформулировал следующую правовую позицию.
По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.
Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.
Если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.
В рассматриваемом случае доказательств того, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности не представлено. Напротив, предыдущий арендатор земельного участка - ОАО "Трест Мособлстрой N 6" представил в материалы дела гарантийное письмо от 01.03.2016 исх. N 97/1-4 которым гарантирует сторонам спорного договора уплату имеющейся задолженности (том 1 л.д. 48).
Соответственно, оснований для солидарного взыскания задолженности с настоящего и предыдущего арендатора и тем более только с предыдущего арендатора не имеется.
Факт наличия задолженности ответчиком не оспаривается.
Поскольку материалами дела подтверждается факт наличия задолженности и ее размер, исковые требования о взыскании задолженности подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Так как факт нарушения арендатором сроков внесения арендной платы подтвержден материалами дела, требования о взыскании пеней также подлежит удовлетворению.
Таким образом, апелляционный суд полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене, а иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2016 года по делу N А41-7755/16 отменить.
Взыскать с ПГСК "Весна-33" (ИНН 5032039546) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН 5032000299) задолженность по договору аренды земельного участка от 15.07.2013 N 5715 в сумме 2 668 101,06 руб., а также пени в сумме 505 185,56 руб.
Взыскать с ПГСК "Весна-33" (ИНН 5032039546) в доход Федерального бюджета государственную пошлину 41 866 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)