Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2017 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Антоновой О.И., Жаткиной С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Самойловой Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Лободы Дмитрия Григорьевича, Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовкой области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 июля 2017 года по делу N А57-8239/2017 (судья Елистратов К.А.),
по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области в интересах Балаковского муниципального района
к индивидуальному предпринимателю Лободе Дмитрию Григорьевичу (Саратовская область, г. Балаково),
Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовкой области,
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области,
о признании недействительным договора N 7 от 28.01.2016,
при участии в судебном заседании: - от индивидуального предпринимателя Лободы Дмитрия Григорьевича представитель Бабаскина Канемжан Наурзбаевна по доверенности от 11.10.2017, выданной сроком на один год,
- от Прокуратуры Саратовской области прокурор Аристова Ольга Дмитриевна (служебное удостоверение ТО 216127),
- от Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района представитель Мохов Александр Викторович по доверенности от 29.12.2016, выданной сроком до 31.12.2017,
Заместитель прокурора Саратовской области в интересах Балаковского муниципального района обратился с исковым заявлением о признании недействительным договора N 7 от 28.01.2016 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556, расположенного по адресу: г. Балаково, ул. Транспортная, район дома N 13а, площадью 4000 кв. м, заключенного между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовкой области и индивидуальным предпринимателем Лободой Дмитрием Григорьевичем.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25 июля 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
ИП Лобода Д.Г., Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовкой области, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить.
В судебном заседании представитель ИП Лободы Д.Г. поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить.
Прокурор в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционных жалобах, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно отчету о публикации информации о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети Интернет за пятнадцать дней до начала судебного заседания.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 АПК РФ, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Кодекса.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав письменные материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, Прокуратурой города Балаково проведена проверка в рамах осуществления надзора за соблюдением земельного законодательства.
Установлено, что между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и индивидуальным предпринимателем Лобода Дмитрием Григорьевичем 21.03.2014 заключен договор аренды N 73 земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556 расположенный по адресу г. Балаково ул. Транспортная, район дома N 13 площадью 4000 кв. м с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок (склад).
Индивидуальный предприниматель Лобода Дмитрий Григорьевич 27.11.2015 зарегистрировал право собственности на здание площадью 113,8 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:40:0301001:556 по адресу г. Балаково ул. Транспортная, район дома N 13 площадью 4000 кв. м.
Согласно Постановлению Правительства Саратовской области от 15.04.2015 N 172-П "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" в случае если собственник расположенного на земельном участке здания или сооружения приобретает его в собственность стоимость данного земельного участка под объектом недвижимости составляет 15 процентов от его кадастровой стоимости.
Проверкой установлено, что между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и индивидуальным предпринимателем Лобода Дмитрием Григорьевичем 28.01.2016 заключен договор N 7 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556 расположенный по адресу г. Балаково ул. Транспортная, район дома N 13а площадью 4000 кв. м с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок (склад).
Согласно акту от 28.12.2015 об установлении выкупной цены стоимость земельного участка составила 448 476 рублей, т.е. 15 процентов его кадастровой стоимости, т.к. данный участок выкупался под объектом недвижимости.
Проверкой установлено, что площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:40:0301001:556 и принадлежавшего на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ИП Лобода Д.Г. на праве собственности, составляет 113,8 кв. м, а площадь земельного участка, предоставленного в собственность ответчику - 4000 кв. м, т.е. в 35 раз превышает площадь объекта недвижимости.
Согласно акту проверки от 30.03.2017 свободная площадь земельного участка, не занятая объектом недвижимости каким-либо образом индивидуальным предпринимателем не используется, какие-либо объекты движимого и недвижимого имущества на нем отсутствуют.
Истец, ссылаясь на то, что имеет место факт несоразмерности площади земельного участка расположенному на нем объекту недвижимости, обратился в суд с требованием о признании недействительным договора от 28.01.2016 N 7 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556.
Арбитражный суд Саратовской области, руководствуясь нормами действующего законодательства, придя к выводу, что использование земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556 площадью 4000 кв. м под объектом недвижимости площадью 113,8 кв. м не соответствует градостроительному регламенту земельного участка в части соблюдения его размером, удовлетворил заявленные исковые требования.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
По правилам пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В части 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Как следует из материалов дела индивидуальному предпринимателю Лободе Д.Г. принадлежит на праве собственности здание, площадью 113,8 кв. м. расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:40:0301001:556 по адресу г. Балаково ул. Транспортная, район дома N 13 площадью 4000 кв. м.
Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 Кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка.
Проверкой установлено, что площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:40:0301001:556 и принадлежавшего на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ИП Лобода Д.Г. на праве собственности, составляет 113,8 кв. м, а площадь земельного участка, предоставленного в собственность ответчику -4000 кв. м, т.е. в 35 раз превышает площадь объекта недвижимости.
Согласно акту проверки от 30.03.2017 свободная площадь земельного участка, не занятая объектом недвижимости каким-либо образом индивидуальным предпринимателем не используется, какие-либо объекты движимого и недвижимого имущества на нем отсутствуют.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к выводу об очевидной несоразмерности площади объектов недвижимости, принадлежащих обществу, площади испрашиваемого земельного участка, непредставлении заявителем доказательств необходимости земельного участка площадью 4000 кв. м для эксплуатации объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходя из положений пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Земельный участок с кадастровым номером 64:40:0301001:556 расположенный по адресу г. Балаково ул. Транспортная, район дома N 13 площадью 4000 кв. м согласно Правилам землепользования и застройки МО г. Балаково утвержденных решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011 N 311 вышеуказанный земельный участок относится к территориальной зоне П 3 (зона предприятий 3 класса вредности).
Согласно статье 30 Правил и в соответствии с СП 42.13330. 2011 "СниП 2.07.01-89 установлены предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства для территории ПЗ установлены следующие: для промышленной застройки - 60%, для объектов делового управления - 70%, для торговли, общественного питания - 80%.
Согласно акту проверки от 30.03.2017 зарегистрированный на земельном участке с кадастровым номером 64:40:0301001:556 объект недвижимости здание площадью 113,8 кв. м используется для размещения офисов, следовательно, для данного земельного участка установлен градостроительный регламент в размере 70% площади объекта недвижимости размещаемого на земельном участке, таким образом, для объекта недвижимости площадью 113,8 кв. м максимальный размер земельного участка (100%) составляет 162,6 кв. м.
Использование земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556 площадью 4000 кв. м под объектом недвижимости площадью 113,8 кв. м (под размещение офисов) не соответствует градостроительному регламенту земельного участка в части соблюдения его размеров.
Судом первой инстанции правомерно установлено, что площадь испрашиваемого предпринимателем земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих заявителю.
ИП Лобода Д.Г. в материалы дела каких-либо доказательств в обоснование необходимости земельного участка испрашиваемой площади в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о признании недействительным договора купли-продажи от 28.01.2016 N 7, заключенным с нарушением действующего законодательства.
Не соглашаясь с решением суда первой инстанции Комитет указывает на то, что по его мнению, у правообладателя застроенного земельного участка, который в существующих границах значительно превосходит площадь застройки расположенных на нем зданий, имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено, действующее земельное законодательство не содержит такого понятия, как "соразмерность площади земельного участка". Вопрос о соразмерности площади земельного участка расположенному на нем объекту недвижимости по своей сути сводится к вопросу о предельных (максимальных и минимальных) размерах участка.
Судебная коллегия признает данный довод апелляционной жалобы несостоятельным, являющимся повторением возражений на иск, которому судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка в силу следующего.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.
Таким образом, судебная коллегия считает, что формирование земельного участка под объектами недвижимого имущества, площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества нарушает требования статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 ЗК РФ, и принципов земельного законодательства согласно которым, лицо имеет право на использование земельного участка занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования с учетом положений определенных в ЗК РФ, ГК РФ и иных положений законодательства.
Довод апелляционной жалобы ИП Лободы Д.Г. о том, что на земельном участке планируется возведение еще одного объекта, также является необоснованным, поскольку согласно позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 19.03.2013 N 12668/12, земельным законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только лишь запланировано строительство объектов, в целях которых, ранее этот участок формировался. Иных доводов апелляционные жалобы не содержат.
Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.
Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 июля 2017 года по делу N А57-8239/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.10.2017 ПО ДЕЛУ N А57-8239/2017
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2017 г. по делу N А57-8239/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2017 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Антоновой О.И., Жаткиной С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Самойловой Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Лободы Дмитрия Григорьевича, Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовкой области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 июля 2017 года по делу N А57-8239/2017 (судья Елистратов К.А.),
по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области в интересах Балаковского муниципального района
к индивидуальному предпринимателю Лободе Дмитрию Григорьевичу (Саратовская область, г. Балаково),
Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовкой области,
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области,
о признании недействительным договора N 7 от 28.01.2016,
при участии в судебном заседании: - от индивидуального предпринимателя Лободы Дмитрия Григорьевича представитель Бабаскина Канемжан Наурзбаевна по доверенности от 11.10.2017, выданной сроком на один год,
- от Прокуратуры Саратовской области прокурор Аристова Ольга Дмитриевна (служебное удостоверение ТО 216127),
- от Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района представитель Мохов Александр Викторович по доверенности от 29.12.2016, выданной сроком до 31.12.2017,
установил:
Заместитель прокурора Саратовской области в интересах Балаковского муниципального района обратился с исковым заявлением о признании недействительным договора N 7 от 28.01.2016 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556, расположенного по адресу: г. Балаково, ул. Транспортная, район дома N 13а, площадью 4000 кв. м, заключенного между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовкой области и индивидуальным предпринимателем Лободой Дмитрием Григорьевичем.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25 июля 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
ИП Лобода Д.Г., Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовкой области, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить.
В судебном заседании представитель ИП Лободы Д.Г. поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить.
Прокурор в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционных жалобах, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно отчету о публикации информации о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети Интернет за пятнадцать дней до начала судебного заседания.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 АПК РФ, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Кодекса.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав письменные материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, Прокуратурой города Балаково проведена проверка в рамах осуществления надзора за соблюдением земельного законодательства.
Установлено, что между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и индивидуальным предпринимателем Лобода Дмитрием Григорьевичем 21.03.2014 заключен договор аренды N 73 земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556 расположенный по адресу г. Балаково ул. Транспортная, район дома N 13 площадью 4000 кв. м с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок (склад).
Индивидуальный предприниматель Лобода Дмитрий Григорьевич 27.11.2015 зарегистрировал право собственности на здание площадью 113,8 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:40:0301001:556 по адресу г. Балаково ул. Транспортная, район дома N 13 площадью 4000 кв. м.
Согласно Постановлению Правительства Саратовской области от 15.04.2015 N 172-П "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" в случае если собственник расположенного на земельном участке здания или сооружения приобретает его в собственность стоимость данного земельного участка под объектом недвижимости составляет 15 процентов от его кадастровой стоимости.
Проверкой установлено, что между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и индивидуальным предпринимателем Лобода Дмитрием Григорьевичем 28.01.2016 заключен договор N 7 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556 расположенный по адресу г. Балаково ул. Транспортная, район дома N 13а площадью 4000 кв. м с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок (склад).
Согласно акту от 28.12.2015 об установлении выкупной цены стоимость земельного участка составила 448 476 рублей, т.е. 15 процентов его кадастровой стоимости, т.к. данный участок выкупался под объектом недвижимости.
Проверкой установлено, что площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:40:0301001:556 и принадлежавшего на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ИП Лобода Д.Г. на праве собственности, составляет 113,8 кв. м, а площадь земельного участка, предоставленного в собственность ответчику - 4000 кв. м, т.е. в 35 раз превышает площадь объекта недвижимости.
Согласно акту проверки от 30.03.2017 свободная площадь земельного участка, не занятая объектом недвижимости каким-либо образом индивидуальным предпринимателем не используется, какие-либо объекты движимого и недвижимого имущества на нем отсутствуют.
Истец, ссылаясь на то, что имеет место факт несоразмерности площади земельного участка расположенному на нем объекту недвижимости, обратился в суд с требованием о признании недействительным договора от 28.01.2016 N 7 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556.
Арбитражный суд Саратовской области, руководствуясь нормами действующего законодательства, придя к выводу, что использование земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556 площадью 4000 кв. м под объектом недвижимости площадью 113,8 кв. м не соответствует градостроительному регламенту земельного участка в части соблюдения его размером, удовлетворил заявленные исковые требования.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
По правилам пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В части 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Как следует из материалов дела индивидуальному предпринимателю Лободе Д.Г. принадлежит на праве собственности здание, площадью 113,8 кв. м. расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:40:0301001:556 по адресу г. Балаково ул. Транспортная, район дома N 13 площадью 4000 кв. м.
Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 Кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка.
Проверкой установлено, что площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:40:0301001:556 и принадлежавшего на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ИП Лобода Д.Г. на праве собственности, составляет 113,8 кв. м, а площадь земельного участка, предоставленного в собственность ответчику -4000 кв. м, т.е. в 35 раз превышает площадь объекта недвижимости.
Согласно акту проверки от 30.03.2017 свободная площадь земельного участка, не занятая объектом недвижимости каким-либо образом индивидуальным предпринимателем не используется, какие-либо объекты движимого и недвижимого имущества на нем отсутствуют.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к выводу об очевидной несоразмерности площади объектов недвижимости, принадлежащих обществу, площади испрашиваемого земельного участка, непредставлении заявителем доказательств необходимости земельного участка площадью 4000 кв. м для эксплуатации объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходя из положений пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Земельный участок с кадастровым номером 64:40:0301001:556 расположенный по адресу г. Балаково ул. Транспортная, район дома N 13 площадью 4000 кв. м согласно Правилам землепользования и застройки МО г. Балаково утвержденных решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011 N 311 вышеуказанный земельный участок относится к территориальной зоне П 3 (зона предприятий 3 класса вредности).
Согласно статье 30 Правил и в соответствии с СП 42.13330. 2011 "СниП 2.07.01-89 установлены предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства для территории ПЗ установлены следующие: для промышленной застройки - 60%, для объектов делового управления - 70%, для торговли, общественного питания - 80%.
Согласно акту проверки от 30.03.2017 зарегистрированный на земельном участке с кадастровым номером 64:40:0301001:556 объект недвижимости здание площадью 113,8 кв. м используется для размещения офисов, следовательно, для данного земельного участка установлен градостроительный регламент в размере 70% площади объекта недвижимости размещаемого на земельном участке, таким образом, для объекта недвижимости площадью 113,8 кв. м максимальный размер земельного участка (100%) составляет 162,6 кв. м.
Использование земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556 площадью 4000 кв. м под объектом недвижимости площадью 113,8 кв. м (под размещение офисов) не соответствует градостроительному регламенту земельного участка в части соблюдения его размеров.
Судом первой инстанции правомерно установлено, что площадь испрашиваемого предпринимателем земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих заявителю.
ИП Лобода Д.Г. в материалы дела каких-либо доказательств в обоснование необходимости земельного участка испрашиваемой площади в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о признании недействительным договора купли-продажи от 28.01.2016 N 7, заключенным с нарушением действующего законодательства.
Не соглашаясь с решением суда первой инстанции Комитет указывает на то, что по его мнению, у правообладателя застроенного земельного участка, который в существующих границах значительно превосходит площадь застройки расположенных на нем зданий, имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено, действующее земельное законодательство не содержит такого понятия, как "соразмерность площади земельного участка". Вопрос о соразмерности площади земельного участка расположенному на нем объекту недвижимости по своей сути сводится к вопросу о предельных (максимальных и минимальных) размерах участка.
Судебная коллегия признает данный довод апелляционной жалобы несостоятельным, являющимся повторением возражений на иск, которому судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка в силу следующего.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.
Таким образом, судебная коллегия считает, что формирование земельного участка под объектами недвижимого имущества, площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества нарушает требования статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 ЗК РФ, и принципов земельного законодательства согласно которым, лицо имеет право на использование земельного участка занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования с учетом положений определенных в ЗК РФ, ГК РФ и иных положений законодательства.
Довод апелляционной жалобы ИП Лободы Д.Г. о том, что на земельном участке планируется возведение еще одного объекта, также является необоснованным, поскольку согласно позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 19.03.2013 N 12668/12, земельным законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только лишь запланировано строительство объектов, в целях которых, ранее этот участок формировался. Иных доводов апелляционные жалобы не содержат.
Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.
Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 июля 2017 года по делу N А57-8239/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
О.И.АНТОНОВА
С.А.ЖАТКИНА
О.И.АНТОНОВА
С.А.ЖАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)