Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Попова А.А.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лебедевым А.М.,
при участии:
от ответчика: представителя Бутко С.А. по доверенности от 19.10.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественно-земельных отношений
г. Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 16 февраля 2016 года по делу N А53-32372/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Алта"
к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
о понуждении к заключению договора,
принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,
общество с ограниченной ответственностью "Алта" (далее - истец, ООО "Алта", общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ответчик, ДИЗО г. Ростова-на-Дону, департамент) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:030618:0003, площадью 2 027 кв. м, расположенного по адресу:
г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 109А.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения с истцом договора аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 61:44:030618:0003.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд обязал ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с ООО "Алта" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:030618:0003, площадью 2 027 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 109 А.
Решение суда мотивировано тем, что первоначальный договор аренды заключен с истцом по результатам проведения торгов на право заключения такого договора, поскольку первоначальный договор аренды от 11.03.2004 N 24927 "И" был заключен сторонами 11.03.2004, а закон о конкуренции вступил в силу в 2006 году, истец имеет преимущественное право на перезаключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ООО "Алта" не является арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязательства по договору аренды, что подтверждается многочисленными судебными спорами. Суд первой инстанции не учел, что порядок заключения договоров (без проведения торгов) не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
В отзыве истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, пояснил, что проект договора, который истец требует заключить в рамках настоящего дела в адрес департамента не направлялся.
Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.
От истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное тем, что обществом отозвана доверенность принимавших участие в деле представителей, а директор общества в период с 09.06.2016 по 14.06.2016 находится в служебной командировке.
В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления конкретных дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).
Из указанной процессуальной нормы следует, что даже в случае наличия уважительных причин неявки в судебное заседание лица, извещенного о времени и месте его проведения, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.
Невозможность участия в судебном заседании представителя истца не является препятствием к реализации этим лицом его процессуальных прав, поскольку он не лишен возможности направить в суд другого представителя.
От истца поступили дополнительные документы в обоснование его процессуальной позиции по делу. Суд апелляционной инстанции полагает, что истцу было предоставлено достаточного процессуального времени для представления доказательств в обоснование своей позиции по делу, не обеспечение явки представителя истца в судебное заседание не является основанием для отложения рассмотрения дела, представленных в материалы дела доказательств достаточно для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а иск подлежит оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.09.2002 по результатам торгов между муниципальным учреждением "Фонд имущества г. Ростов-на-Дону" и ООО "Фирма "Апекс" был заключен договор N 7/113 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 2 027 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы 109А.
Согласно пункту 2.1 договора учреждение продало, а общество приобрело право на заключение договора аренды земельного участка площадью 0,2027 га для размещения временной автостоянки с хранением автомобилей под навесами из сборно-разборных металлических конструкций сроком на 5 лет, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 109А.
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону N 1256 от 19.06.2003 ООО "Фирма "Апекс" земельный участок был предоставлен в аренду сроком на пять лет.
11.03.2004 с ООО "Фирма "Апекс" был заключен договор аренды земельного участка N 24927и.
По окончании срока действия договора аренды от 11.03.2004 N 24927и на основании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону N 5573 от 27.08.2008 между департаментом и обществом был заключен договор аренды земельного участка N 30709 для использования в целях эксплуатации временной автостоянки с хранением автомобилей под навесами из сборно-разборочных металлических конструкций, сроком с 27.08.2008 по 25.08.2013.
Дополнительным соглашением от 23.04.2010 N 1 в договор внесены изменения в части переименования арендатора с ООО "Фирма "Апекс" на ООО "Алта".
Срок договора аренды земельного участка истек 25.08.2013, но в силу отсутствия возражений со стороны арендодателя договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
18.02.2014 ООО "Алта" обратилось в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, ответ обществом получен не был.
11.12.2014 в адрес общества департаментом было направлено уведомление N 59-30-177/06-УП о прекращении договора аренды N 30709 от 29.09.2008 с требованием освободить земельный участок в срок до 25.03.2015.
Как указывает истец, ответчик неправомерно отказал обществу в продлении договора аренды, что послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как было указано выше, спорный договор был заключен сторонами сроком до 25.08.2013, однако после истечения срока действия контрагенты продолжили исполнять его условия, в силу чего он был возобновлен на неопределенный срок.
Апелляционный суд акцентирует внимание на том, что общество в период с 01.10.2014 по 30.06.2015 ненадлежащим образом исполняло свои договорные обязательства, что подтверждается решениями арбитражных судов по делам N А53-562/2011, А53-5598/2012, А53-25620/2012, А53-18809/2013, А53-24958/2015 о взыскании задолженности по арендным платежам.
Уведомлением от 11.12.2014 N 59-30-177/06-УП департамент отказался от договора аренды N 30709 от 29.09.2008, просил ответчика освободить земельный участок в срок до 25.03.2015. Общество факт получения указанного уведомления не отрицает, в связи с чем договор аренды является прекращенным.
Данное обстоятельство подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2015 по делу N А53-18564/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.03.2016, которым на общество по иску департамента возложена обязанность освободить спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030618:3 путем демонтажа двух сборно-разборных металлических конструкций и фрагментов деревянного забора и передать указанный свободный земельный участок по акту приема-передачи департаменту.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Следовательно, требование о понуждении заключить договор аренды земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом органу местного самоуправления (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора, содержащего существенные условия) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта, либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.
Изложенная правовая позиция нашла свое отражение в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.12.2015 по делу N А63-1193/2015.
Суд апелляционной инстанции предлагал истцу представить доказательства обращения общества с заявлениями, содержащими требование заключить договор аренды на новый срок, а также доказательства направления в адрес департамента проекта договора аренды, который истец просит заключить по итогам рассмотрения настоящего спора.
В обоснование соблюдения досудебного претензионного порядка заключения договора истец представил следующие документы.
Заявления, адресованные главному архитектору г. Ростова-на-Дону (входящие N 59-34-1/43023 от 25.11.2013 и N 59-34-1/4781 от 18.02.2014, к последнему заявлению был приложен текст ранее заключенного договора аренды N 30709 от 29.09.2008 и дополнительного соглашения N 1 от 23.04.2010) из содержания которых следует, что общество просило дать заключение о возможности продления ранее заключенного договора аренды в отношении спорного земельного участка. Однако данные обращения общества не содержали требование о заключении нового договора аренды, проект последнего истцом не предоставлялся.
В материалы дела также представлено заявление общества N 104 от 23.03.2015, адресованное ДИЗО г. Ростова-на-Дону, в котором истец просил продлить на 5 лет срок действия договора аренды N 30709 от 29.09.2009. Вместе с тем, на момент обращения с указанным заявлением договор аренды являлся прекращенным по основанию пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. истец просил продлить срок действия прекращенного обязательства, что является недопустимым. Доказательства обращения общества к департаменту с заявлением о заключении нового договора аренды с приложением проекта соответствующего договора в материалы дела не представлены.
Кроме того, порядок предоставления публичных земель в аренду регламентирован нормами Земельного кодекса Российской Федерации, а не нормами Закона о конкуренции, как на это безосновательно указывает суд первой инстанции. Исчерпывающий круг оснований, при наличии которых земельный участок из публичных земель предоставляется в аренду без проведения торгов, закреплен нормами пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Доказательства наличия таких оснований у истца в материалы дела не представлены.
В пунктах 2, 3 постановления N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Таким образом, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок истец мог реализовать лишь в том случае, если бы спорный земельный участок предоставлялся с торгов и истец представил бы доказательства надлежащего исполнения договора в период его исполнения (доказательства сохранения преимущественного права на заключение договора).
Как указывалось ранее, в материалах дела отсутствуют доказательства направления обществом в адрес департамента оферты - проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:030618:0003.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный федеральным законом.
Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в случае, если другая сторона уклоняется от его заключения.
По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать факт уклонения ответчика от заключения договора аренды на конкретных условиях.
Поскольку ответчику до обращения в арбитражный суд проект договора не направлялся, то и обязанность заключения договора у департамента возникнуть не могла.
Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковое заявление - оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в случае прекращения производства по делу или оставления заявления без рассмотрения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 16 февраля 2016 года по делу N А53-32372/2015 отменить, исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Алта" оставить без рассмотрения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Алта" (ИНН 6164002897, ОГРН 1026103298209) из федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины по иску, уплаченной по чеку-ордеру от 04.12.2015.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.06.2016 N 15АП-5086/2016 ПО ДЕЛУ N А53-32372/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июня 2016 г. N 15АП-5086/2016
Дело N А53-32372/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Попова А.А.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лебедевым А.М.,
при участии:
от ответчика: представителя Бутко С.А. по доверенности от 19.10.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественно-земельных отношений
г. Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 16 февраля 2016 года по делу N А53-32372/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Алта"
к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
о понуждении к заключению договора,
принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Алта" (далее - истец, ООО "Алта", общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ответчик, ДИЗО г. Ростова-на-Дону, департамент) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:030618:0003, площадью 2 027 кв. м, расположенного по адресу:
г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 109А.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения с истцом договора аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 61:44:030618:0003.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд обязал ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с ООО "Алта" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:030618:0003, площадью 2 027 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 109 А.
Решение суда мотивировано тем, что первоначальный договор аренды заключен с истцом по результатам проведения торгов на право заключения такого договора, поскольку первоначальный договор аренды от 11.03.2004 N 24927 "И" был заключен сторонами 11.03.2004, а закон о конкуренции вступил в силу в 2006 году, истец имеет преимущественное право на перезаключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ООО "Алта" не является арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязательства по договору аренды, что подтверждается многочисленными судебными спорами. Суд первой инстанции не учел, что порядок заключения договоров (без проведения торгов) не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
В отзыве истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, пояснил, что проект договора, который истец требует заключить в рамках настоящего дела в адрес департамента не направлялся.
Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.
От истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное тем, что обществом отозвана доверенность принимавших участие в деле представителей, а директор общества в период с 09.06.2016 по 14.06.2016 находится в служебной командировке.
В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления конкретных дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).
Из указанной процессуальной нормы следует, что даже в случае наличия уважительных причин неявки в судебное заседание лица, извещенного о времени и месте его проведения, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.
Невозможность участия в судебном заседании представителя истца не является препятствием к реализации этим лицом его процессуальных прав, поскольку он не лишен возможности направить в суд другого представителя.
От истца поступили дополнительные документы в обоснование его процессуальной позиции по делу. Суд апелляционной инстанции полагает, что истцу было предоставлено достаточного процессуального времени для представления доказательств в обоснование своей позиции по делу, не обеспечение явки представителя истца в судебное заседание не является основанием для отложения рассмотрения дела, представленных в материалы дела доказательств достаточно для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а иск подлежит оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.09.2002 по результатам торгов между муниципальным учреждением "Фонд имущества г. Ростов-на-Дону" и ООО "Фирма "Апекс" был заключен договор N 7/113 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 2 027 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы 109А.
Согласно пункту 2.1 договора учреждение продало, а общество приобрело право на заключение договора аренды земельного участка площадью 0,2027 га для размещения временной автостоянки с хранением автомобилей под навесами из сборно-разборных металлических конструкций сроком на 5 лет, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 109А.
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону N 1256 от 19.06.2003 ООО "Фирма "Апекс" земельный участок был предоставлен в аренду сроком на пять лет.
11.03.2004 с ООО "Фирма "Апекс" был заключен договор аренды земельного участка N 24927и.
По окончании срока действия договора аренды от 11.03.2004 N 24927и на основании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону N 5573 от 27.08.2008 между департаментом и обществом был заключен договор аренды земельного участка N 30709 для использования в целях эксплуатации временной автостоянки с хранением автомобилей под навесами из сборно-разборочных металлических конструкций, сроком с 27.08.2008 по 25.08.2013.
Дополнительным соглашением от 23.04.2010 N 1 в договор внесены изменения в части переименования арендатора с ООО "Фирма "Апекс" на ООО "Алта".
Срок договора аренды земельного участка истек 25.08.2013, но в силу отсутствия возражений со стороны арендодателя договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
18.02.2014 ООО "Алта" обратилось в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, ответ обществом получен не был.
11.12.2014 в адрес общества департаментом было направлено уведомление N 59-30-177/06-УП о прекращении договора аренды N 30709 от 29.09.2008 с требованием освободить земельный участок в срок до 25.03.2015.
Как указывает истец, ответчик неправомерно отказал обществу в продлении договора аренды, что послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как было указано выше, спорный договор был заключен сторонами сроком до 25.08.2013, однако после истечения срока действия контрагенты продолжили исполнять его условия, в силу чего он был возобновлен на неопределенный срок.
Апелляционный суд акцентирует внимание на том, что общество в период с 01.10.2014 по 30.06.2015 ненадлежащим образом исполняло свои договорные обязательства, что подтверждается решениями арбитражных судов по делам N А53-562/2011, А53-5598/2012, А53-25620/2012, А53-18809/2013, А53-24958/2015 о взыскании задолженности по арендным платежам.
Уведомлением от 11.12.2014 N 59-30-177/06-УП департамент отказался от договора аренды N 30709 от 29.09.2008, просил ответчика освободить земельный участок в срок до 25.03.2015. Общество факт получения указанного уведомления не отрицает, в связи с чем договор аренды является прекращенным.
Данное обстоятельство подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2015 по делу N А53-18564/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.03.2016, которым на общество по иску департамента возложена обязанность освободить спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030618:3 путем демонтажа двух сборно-разборных металлических конструкций и фрагментов деревянного забора и передать указанный свободный земельный участок по акту приема-передачи департаменту.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Следовательно, требование о понуждении заключить договор аренды земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом органу местного самоуправления (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора, содержащего существенные условия) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта, либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.
Изложенная правовая позиция нашла свое отражение в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.12.2015 по делу N А63-1193/2015.
Суд апелляционной инстанции предлагал истцу представить доказательства обращения общества с заявлениями, содержащими требование заключить договор аренды на новый срок, а также доказательства направления в адрес департамента проекта договора аренды, который истец просит заключить по итогам рассмотрения настоящего спора.
В обоснование соблюдения досудебного претензионного порядка заключения договора истец представил следующие документы.
Заявления, адресованные главному архитектору г. Ростова-на-Дону (входящие N 59-34-1/43023 от 25.11.2013 и N 59-34-1/4781 от 18.02.2014, к последнему заявлению был приложен текст ранее заключенного договора аренды N 30709 от 29.09.2008 и дополнительного соглашения N 1 от 23.04.2010) из содержания которых следует, что общество просило дать заключение о возможности продления ранее заключенного договора аренды в отношении спорного земельного участка. Однако данные обращения общества не содержали требование о заключении нового договора аренды, проект последнего истцом не предоставлялся.
В материалы дела также представлено заявление общества N 104 от 23.03.2015, адресованное ДИЗО г. Ростова-на-Дону, в котором истец просил продлить на 5 лет срок действия договора аренды N 30709 от 29.09.2009. Вместе с тем, на момент обращения с указанным заявлением договор аренды являлся прекращенным по основанию пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. истец просил продлить срок действия прекращенного обязательства, что является недопустимым. Доказательства обращения общества к департаменту с заявлением о заключении нового договора аренды с приложением проекта соответствующего договора в материалы дела не представлены.
Кроме того, порядок предоставления публичных земель в аренду регламентирован нормами Земельного кодекса Российской Федерации, а не нормами Закона о конкуренции, как на это безосновательно указывает суд первой инстанции. Исчерпывающий круг оснований, при наличии которых земельный участок из публичных земель предоставляется в аренду без проведения торгов, закреплен нормами пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Доказательства наличия таких оснований у истца в материалы дела не представлены.
В пунктах 2, 3 постановления N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Таким образом, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок истец мог реализовать лишь в том случае, если бы спорный земельный участок предоставлялся с торгов и истец представил бы доказательства надлежащего исполнения договора в период его исполнения (доказательства сохранения преимущественного права на заключение договора).
Как указывалось ранее, в материалах дела отсутствуют доказательства направления обществом в адрес департамента оферты - проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:030618:0003.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный федеральным законом.
Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в случае, если другая сторона уклоняется от его заключения.
По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать факт уклонения ответчика от заключения договора аренды на конкретных условиях.
Поскольку ответчику до обращения в арбитражный суд проект договора не направлялся, то и обязанность заключения договора у департамента возникнуть не могла.
Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковое заявление - оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в случае прекращения производства по делу или оставления заявления без рассмотрения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 16 февраля 2016 года по делу N А53-32372/2015 отменить, исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Алта" оставить без рассмотрения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Алта" (ИНН 6164002897, ОГРН 1026103298209) из федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины по иску, уплаченной по чеку-ордеру от 04.12.2015.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)