Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полосина А.Л.
судей Бородулиной И.И., Усаниной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Орловой Е.В. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от заявителя: без участия (извещен)
- от заинтересованных лиц: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области: Чупикова Ю.Б. по доверенности N 68 от 21.09.2015 года (сроком на 1 год);
- от Общества с ограниченной ответственностью "СКИМ": без участия (извещено);
- от Горюнова Алексея Викторовича: Горюнов А.В., паспорт; Дорошенко Т.А. по доверенности от 29.04.2016 года (сроком на 1 год)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (N 07АП-3307/16)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 17 февраля 2016 года по делу N А45-24341/2015 (судья Емельянова Г.М.)
по заявлению Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, г. Новосибирск (ОГРН 1025402451470, ИНН 5406102806)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск (ОГРН 1045402545836, ИНН 5406299278)
Обществу с ограниченной ответственностью "СКИМ", г. Новосибирск (ОГРН 1065402059843. ИНН 5402468172)
Горюнову Алексею Викторовичу, г. Новосибирск
о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок,
установил:
Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска (далее по тексту - Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее по тексту - заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление), Обществу с ограниченной ответственностью "СКИМ" (далее по тексту - Общество, ООО "СКИМ"), Горюнову Алексею Викторовичу (далее по тексту - Горюнов А.В.) с заявлением о признании незаконным отказа от 20.08.2015 года N 54/001/867/2015 в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок площадью 3608 кв. м с кадастровым номером 54:35:000000:217, местоположением г. Новосибирск, ул. Военная; об обязании Управления произвести государственную регистрацию прекращения права аренды на земельный участок площадью 3608 кв. м с кадастровым номером 54:35:000000:217 с местоположением г. Новосибирск, ул. Военная; об обязании Управления прекратить регистрационную запись в ЕГРП об ипотеке в силу закона на земельный участок площадью 3608 кв. м с кадастровым номером 54:35:000000:217 с местоположением г. Новосибирск ул. Военная.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17 февраля 2016 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обосновании заявленных требований апеллянт указывает, что заинтересованное лицо должно осуществить государственную регистрации прекращения права аренды на спорный земельный участок в силу закона.
Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.
Заинтересованные лица отзывы в материалы дела в порядке статьи 262 АПК РФ не представили; в судебном заседании представитель Управления и Горюнова А.В. возражали против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу заявителя не подлежащей удовлетворению, поскольку оспариваемый отказ не противоречит положениям действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Департамент и Общество, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей неявившихся сторон.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей Управления и Горюнова А.В., исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 02.07.2015 года Департамент обратился в Управление с заявлением о прекращении записи о государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:217 в связи с истечением срока действия договора.
Регистрирующий орган сообщением от 20.08.2015 года N 54/001/867/2015-401 отказал в государственной регистрации прекращения аренды на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указав на противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными, а именно: невозможность прекращения прав аренды земельного участка, в связи с наличием в Едином государственном реестре прав записей об ипотеке в отношении участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве в силу закона.
Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения Департамента в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим требованием.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав).
Как следует из пункта 4 статьи 29 Закона о государственной регистрации, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Из существа спорных отношений сторон и приведенных выше правовых норм усматривается, что законность обжалуемого сообщения о невозможности внесения в ЕГРП записи о прекращении права аренды на спорный земельный участок, находится в зависимости от достаточности представленных заявителем документов в подтверждение прекращения зарегистрированного обременения (ипотеки).
В силу статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по договору, в том числе обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, обеспечивается залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Закона.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, с момента государственной регистрации, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, по общему правилу, ипотека права аренды земельного участка возникает в силу закона с момента государственной регистрации договора (договоров) долевого участия в строительстве и прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
В силу части 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
При этом Закон об участии в долевом строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы Департамента по сути заключаются в том, что Общество неспособно удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство, поскольку признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство (дело N А45-18128/2015), поэтому с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.
Между тем, как следует из материалов дела, Департамент к заявлению о прекращении записи о государственной регистрации права аренды на земельный участок каких-либо документов, в том числе, подтверждающих нахождение Общества в стадии банкротства (заверенный в установленном порядке судебный акт арбитражного суда), отсутствие на спорном земельном участке объектов капитального строительства, в том числе незавершенных строительством, не приложил, на что обращено внимание Управления в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 15.07.2015 года.
Проанализировав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ указанные выше обстоятельства, суд первой инстанции, принимая во внимание наличие в ЕГРП записи о залоге права аренды земельного участка, наличие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, пришел к правильному выводу о законности оспариваемого ненормативного акта заинтересованного лица, поскольку Департаментом на регистрацию не были представлены доказательства, подтверждающие погашение записи об ипотеки в силу закона.
При этом доводы апеллянта о наличии у Управления возможности самостоятельно получить необходимые документы не основаны на нормах права, в связи с чем отклоняются как необоснованные.
В свою очередь, апелляционная инстанция учитывает, что Департамент не лишен возможности вновь обратиться в Управление с соответствующим заявлением о прекращении государственной регистрации права аренды на спорный земельный участок с приложением необходимых документов.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о законности оспариваемого отказа и об отсутствии нарушений в данном случае прав и законных интересов заявителя являются обоснованными.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 февраля 2016 года по делу N А45-24341/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
А.Л.ПОЛОСИН
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
Н.А.УСАНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.05.2016 N 07АП-3307/2016 ПО ДЕЛУ N А45-24341/2015
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2016 г. по делу N А45-24341/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полосина А.Л.
судей Бородулиной И.И., Усаниной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Орловой Е.В. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от заявителя: без участия (извещен)
- от заинтересованных лиц: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области: Чупикова Ю.Б. по доверенности N 68 от 21.09.2015 года (сроком на 1 год);
- от Общества с ограниченной ответственностью "СКИМ": без участия (извещено);
- от Горюнова Алексея Викторовича: Горюнов А.В., паспорт; Дорошенко Т.А. по доверенности от 29.04.2016 года (сроком на 1 год)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (N 07АП-3307/16)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 17 февраля 2016 года по делу N А45-24341/2015 (судья Емельянова Г.М.)
по заявлению Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, г. Новосибирск (ОГРН 1025402451470, ИНН 5406102806)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск (ОГРН 1045402545836, ИНН 5406299278)
Обществу с ограниченной ответственностью "СКИМ", г. Новосибирск (ОГРН 1065402059843. ИНН 5402468172)
Горюнову Алексею Викторовичу, г. Новосибирск
о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок,
установил:
Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска (далее по тексту - Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее по тексту - заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление), Обществу с ограниченной ответственностью "СКИМ" (далее по тексту - Общество, ООО "СКИМ"), Горюнову Алексею Викторовичу (далее по тексту - Горюнов А.В.) с заявлением о признании незаконным отказа от 20.08.2015 года N 54/001/867/2015 в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок площадью 3608 кв. м с кадастровым номером 54:35:000000:217, местоположением г. Новосибирск, ул. Военная; об обязании Управления произвести государственную регистрацию прекращения права аренды на земельный участок площадью 3608 кв. м с кадастровым номером 54:35:000000:217 с местоположением г. Новосибирск, ул. Военная; об обязании Управления прекратить регистрационную запись в ЕГРП об ипотеке в силу закона на земельный участок площадью 3608 кв. м с кадастровым номером 54:35:000000:217 с местоположением г. Новосибирск ул. Военная.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17 февраля 2016 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обосновании заявленных требований апеллянт указывает, что заинтересованное лицо должно осуществить государственную регистрации прекращения права аренды на спорный земельный участок в силу закона.
Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.
Заинтересованные лица отзывы в материалы дела в порядке статьи 262 АПК РФ не представили; в судебном заседании представитель Управления и Горюнова А.В. возражали против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу заявителя не подлежащей удовлетворению, поскольку оспариваемый отказ не противоречит положениям действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Департамент и Общество, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей неявившихся сторон.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей Управления и Горюнова А.В., исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 02.07.2015 года Департамент обратился в Управление с заявлением о прекращении записи о государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:217 в связи с истечением срока действия договора.
Регистрирующий орган сообщением от 20.08.2015 года N 54/001/867/2015-401 отказал в государственной регистрации прекращения аренды на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указав на противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными, а именно: невозможность прекращения прав аренды земельного участка, в связи с наличием в Едином государственном реестре прав записей об ипотеке в отношении участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве в силу закона.
Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения Департамента в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим требованием.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав).
Как следует из пункта 4 статьи 29 Закона о государственной регистрации, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Из существа спорных отношений сторон и приведенных выше правовых норм усматривается, что законность обжалуемого сообщения о невозможности внесения в ЕГРП записи о прекращении права аренды на спорный земельный участок, находится в зависимости от достаточности представленных заявителем документов в подтверждение прекращения зарегистрированного обременения (ипотеки).
В силу статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по договору, в том числе обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, обеспечивается залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Закона.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, с момента государственной регистрации, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, по общему правилу, ипотека права аренды земельного участка возникает в силу закона с момента государственной регистрации договора (договоров) долевого участия в строительстве и прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
В силу части 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
При этом Закон об участии в долевом строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы Департамента по сути заключаются в том, что Общество неспособно удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство, поскольку признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство (дело N А45-18128/2015), поэтому с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.
Между тем, как следует из материалов дела, Департамент к заявлению о прекращении записи о государственной регистрации права аренды на земельный участок каких-либо документов, в том числе, подтверждающих нахождение Общества в стадии банкротства (заверенный в установленном порядке судебный акт арбитражного суда), отсутствие на спорном земельном участке объектов капитального строительства, в том числе незавершенных строительством, не приложил, на что обращено внимание Управления в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 15.07.2015 года.
Проанализировав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ указанные выше обстоятельства, суд первой инстанции, принимая во внимание наличие в ЕГРП записи о залоге права аренды земельного участка, наличие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, пришел к правильному выводу о законности оспариваемого ненормативного акта заинтересованного лица, поскольку Департаментом на регистрацию не были представлены доказательства, подтверждающие погашение записи об ипотеки в силу закона.
При этом доводы апеллянта о наличии у Управления возможности самостоятельно получить необходимые документы не основаны на нормах права, в связи с чем отклоняются как необоснованные.
В свою очередь, апелляционная инстанция учитывает, что Департамент не лишен возможности вновь обратиться в Управление с соответствующим заявлением о прекращении государственной регистрации права аренды на спорный земельный участок с приложением необходимых документов.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о законности оспариваемого отказа и об отсутствии нарушений в данном случае прав и законных интересов заявителя являются обоснованными.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 февраля 2016 года по делу N А45-24341/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
А.Л.ПОЛОСИН
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
Н.А.УСАНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)