Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маркеловой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Онегин" на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 10.09.2017 по делу N А39-4575/2017, принятое судьей Понамаревой Н.Н.,
по иску товарищества собственников жилья "Онегин" (ОГРН 1111326001050, ИНН 1326218491, г. Саранск) к администрации городского округа Саранск (ОГРН 1021300978885, ИНН 1325126174, г. Саранск), обществу с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" (ОГРН 1031316003355, ИНН 1326187846, г. Саранск)
об истребовании из незаконного владения администрации городского округа Саранск в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, признании отсутствующим права общества с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" на объект незавершенного строительства,
при участии представителей: от заявителя (истца) - Бояркина В.Н. по доверенности от 21.04.2017 (сроком на три года); от ответчиков - не явились, извещены,
Товарищество собственников жилья "Онегин" обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к администрации городского округа Саранск, обществу с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" об истребовании из незаконного владения Администрации в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1294 площадью 3528 кв. м, признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 13:23:0902150:1298.
Исковые требования основаны на статьях 12, 244, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 36, 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьях 11.4, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что проектной декларацией многоквартирного жилого дома N 75 по улице Богдана Хмельницкого в городе Саранске предусматривалось использование земельного участка площадью 11 061 кв. м; площадь используемая в настоящее время собственниками помещений не соответствует площади, которая необходима для нормальной эксплуатации дома.
Решением от 10.09.2017 Арбитражный суд Республики Мордовия отказал в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с принятым судебным актом, ТСЖ "Онегин" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с нарушением норм материального права, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Заявитель жалобы не согласен с выводами суда о том, что право долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме возникло только на земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1293 и не возникло на земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1294.
Также не согласен с выводом суда о том, что истец не доказал на сегодняшний день нарушения его прав и законных интересов.
По мнению заявителя, суд неверно истолковал закон и не применил статьи 301 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вывод суда о недоказанности нахождения спорного земельного участка в чьем-либо незаконном владении противоречит материалам дела, а именно актам администрации от 17.10.2011, 25.04.2011, где объектом выступают земельные участки с кадастровыми номерами 13:23:0902150:58 и 13:23:0902150:59; постановлению о продлении срока аренды земельного участка от 21.12.2011 с кадастровыми номерами 13:23:0902150:58 и 13:23:0902150:59; постановлению от 12.08.2014; соглашению о продлении срока аренды земельного участка от 26.08.2014, постановлению N 2745 от сентября 2015 года, где в качестве объекта указан земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:38; разрешению от 19.12.2016 и проектной декларации от 19.12.2016 на строительство.
В нарушение норм процессуального права (части 1 статьи 10, части 1 статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд не исследовал акт экспертного исследования, не дал правовой оценки тому обстоятельству, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 13:23:0902150:1298 представляет собой три вбитые сваи, то есть не является созданным объектом незавершенного строительства (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в дополнении к ней, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проанализировав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом, распоряжением главы администрации города Саранска от 30.09.2005 N 2388р (с изменениями от 30.12.2005, от 14.03.2006, от 26.10.2006, от 27.02.2007) утверждены материалы предварительного согласования места размещения многоэтажного жилого дома в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская города Саранска.
Постановлением главы администрации г.о. Саранск от 27.02.2007 N 538 ООО "СДС-Управление строительства" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 13:230902150:0038 площадью 11 061,0 кв. м в аренду, сроком на 30 месяцев (со дня регистрации данного постановления), для строительства многоэтажного жилого дома в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская города Саранска.
На основании указанного постановления между ответчиками заключен договор аренды земельного участка N 11123 от 28.02.2007 по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:0038, относящийся к землям населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Саранск, в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградска, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющихся его неотъемлемой частью, общей площадью 11 061 кв. м.
Договор действует с 27.02.2007 по 27.09.2009 (пункт 2.1).
Согласно пункту 6.3 при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участки в надлежащем состоянии.
Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка (пункт 7.9).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании постановления главы администрации г.о. Саранск от 09.06.2007 N 1165 внесены изменения в постановление главы администрации городского округа Саранск от 27.02.2007 N 538 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" земельного участка в аренду для строительства многоэтажного жилого дома в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская г. Саранска", в пункте 1 слова "30 месяцев" заменены словами "60 месяцев". Сторонами заключено соответствующее соглашение от 12.07.2007 о внесении изменений в договор аренды земельного участка.
На основании постановления главы администрации г.о. Саранск от 27.08.2007 N 1651 внесены изменения в постановление главы администрации городского округа Саранск от 27.02.2007 N 538, в названии, в пункте 1, слова "для строительства многоэтажного жилого дома" заменены словами "для размещения домов многоэтажной жилой застройки"; в преамбуле слова "многоэтажного жилого дома" заменены словами "группа жилых домов с помещениями общественного назначения".
Во исполнение постановления сторонами заключено соответствующее соглашение от 27.08.2007 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, в пункте 1.1 слова "строительства многоэтажного жилого дома" заменены словами "размещения домов многоэтажной жилой застройки".
Постановлением главы администрации городского округа Саранск от 22.12.2010 N 3573 в соответствии со ст. 11.2, ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" утверждена схема расположения земельных участков площадью 7419,0 кв. м и площадью 3528,0 кв. м с видом разрешенного использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" на кадастровом плане территории кадастрового квартала 13:23:0902150, образуемых в результате раздела земельного участка площадью 11 061,0 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:38 с видом разрешенного использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская г. Саранска, принадлежащего ООО "СДС-Управление строительства" на праве аренды (согласно договору аренды земельного участка от 28.02.2007 N 11123).
Постановлением администрации г.о. Саранск от 11.08.2017 N 2136 внесены изменения в постановление главы администрации городского округа Саранск от 22.12.2010 N 3573 "О разделе земельного участка в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская г. Саранска", в пункте 1 цифра "7419,0" заменена цифрой "7533,0".
Соглашением от 17.10.2011 ответчики пришли к соглашению внести изменения в договор аренды земельного участка N 11123 от 28.02.2007 (с изменениями от 12.07.2007, от 27.08.2007, от 01.12.2009), изложив пункт 1.1 в следующей редакции: "1.1. Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду относящиеся к землям населенных пунктов земельные участки для размещения домов многоэтажной жилой застройки в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская города Саранска, в границах, указанных в кадастровых паспортах участков, прилагаемых к настоящему договору, в том числе:
- земельный участок площадью 3528 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:58;
- земельный участок площадью 7533 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:59".
Постановлением от 23.12.2011 N 3416 до 27.02.2017 продлен срок аренды земельных участков площадью 3528 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:58, площадью 7533 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:59, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, расположенных в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская города Саранска, предоставленных обществу с ограниченной ответственностью "СДС - Управление строительства" в аренду на основании постановления главы администрации городского округа Саранск от 27 февраля 2007 года N 538 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "СДС - Управление строительства" земельного участка в аренду для строительства многоэтажного жилого дома в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская г. Саранска" (с изменениями от 09.06.2007, от 27.08.2007, от 22.12.2010, от 11.08.2011). Соглашение к договору аренды с аналогичным содержанием подписано ответчиками 25.04.2012.
В материалы дела представлено также постановление администрации городского округа Саранск от 22.08.2014 N 2217 о продлении срока аренды земельного участка площадью 11 061,0 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:38, предоставленного ООО "СДС-Управление строительства" постановлением Главы Администрации городского округа Саранск от 27.02.2007 N 538 для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
Соглашением от 26.08.2014 стороны договора аренды земельного участка на основании указанного выше постановления продлили до 27.02.2017 срок аренды.
Постановлением администрации городского округа Саранск от 23.09.2015 N 2745 внесены изменения в постановление от 22.08.2014 N 2217, пункт 1 постановления изложен в новой редакции: "Продлить до 27.02.2017 срок аренды земельного участка площадью 3528,0 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:1294 с видом разрешенного использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки", образованного в результате раздела земельного участка площадью 11 061,0 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:38 согласно постановлению главы администрации городского округа Саранск от 22.12.2010 N 3573 (с изменениями от 11.08.2011) и расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск (в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская)".
24.09.2015 ответчиками подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды от 28.02.2007 N 11123, в том числе, в части замены земельного участка площадью 11 061 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:0038 на образованный из него земельный участок площадью 3528 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:1294, с видом разрешенного использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" и расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск (в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская); срок аренды земельного участка продлен до 27 февраля 2017 года.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14.08.2017 N 99/2017/25074669 земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:38 (дата присвоения кадастрового номера - 01.03.2007) снят с кадастрового учета 24.11.2015. Кадастровые номера образованных объектов недвижимости: 13:23:0902150:1293 и 13:23:0902150:1294.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 22.08.2017 N 99/2017/25809943 земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1293 имеет площадь 7533 кв. м; вид разрешенного использования - для размещения домов многоэтажной жилой застройки; правообладатель - ООО "СДС-Управление строительства"; вид, номер и дата государственной регистрации права: долевая собственность, N 13-13/001-13/001/090/2015-6187/3 от 23.11.2015, размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональный размеру доли в праве общей собственности на это помещение.
Земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1294, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 22.08.2017 N 99/2017/25809854, имеет площадь 3528 кв. м; вид разрешенного использования - для размещения домов многоэтажной жилой застройки; данные о его правообладателе отсутствуют; право на него не зарегистрировано; участок обременен арендной; право аренды зарегистрировано 23.11.2015, на срок с 27.02.2007 по 27.02.2017; лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, является ООО "СДС-Управление строительства"; основанием государственной регистрации указан договор аренды земельного участка N 11123 от 28.02.2007 с последующими соглашениями о внесении изменений в договор.
Изложенное свидетельствует, что земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:38, снятый с кадастрового учета 24.11.2015, разделен на два участка, один из которых площадью 7533 кв. м находится в долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме N 75 по ул. Б. Хмельницкого г. Саранска, второй, площадью 3528 кв. м - обременен арендой в пользу ООО "СДС-Управление строительства" в целях размещения домов многоэтажной жилой застройки.
В материалах дела имеется разрешение на строительство Nru 13301000-102, выданное администрацией городского округа Саранск обществу с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" 14 июля 2009 года, сроком действия до 24.02.2012, согласно которому разрешено строительство многоэтажных жилых домов с помещениями общественного назначения (жилой дом N 1) по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, квартал, ограниченный улицами С. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская.
31.12.2010 администрация городского округа Саранск выдала ООО "СДС-Управление строительства" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Nru 13301000-171, разрешив ввод построенного многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения (жилой дом N 1) по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Б. Хмельницкого, 75.
19.12.2016 администрация городского округа Саранск выдала ООО "СДС-Управление строительства" разрешение на строительство N 13ru 13301000-548-2016 объекта капитального строительства "Многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения (N 2 по генплану) в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская", сроком действия до 19.10.2017.
21.02.2017, согласно сведениям, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.04.2017 N 99/2017/15320137 за ООО "СДС-Управление строительства" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 13:23:0902150:1298. Иные объекты недвижимости, в пределах которых расположен объект незавершенного строительства, имеют следующие кадастровые номера - 13:23:0902150:18 и 13:23:0902150:1294.
Объектом недвижимости с кадастровым номером 13:23:0902150:18, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07.04.2017 N 99/2017/13968236, является земельный участок площадью 1096 кв. м, обремененный арендой в пользу ООО "СДС-Управление строительства" (договор аренды от 23.08.2007 N 11466, соглашение от 26.08.2014 б/н).
Объектом недвижимости с кадастровым номером 13:23:0902150:1294 также является земельный участок, основные характеристики и сведения о зарегистрированных правах на который указаны выше.
Истец, указывая на то, что проектной декларацией многоквартирного жилого дома N 75 предусматривалось использование земельного участка площадью 11 061 кв. м, площадь используемая в настоящее время собственниками помещений не соответствует площади, которая необходима для нормальной эксплуатации дома, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Заинтересованное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения, однако избрание ненадлежащего способа защиты нарушенных (или предполагаемо нарушенных) прав и законных интересов служит основанием для оставления заявленных требований без удовлетворения.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. При этом надлежащим способом считается такой способ защиты прав и законных интересов, который сам по себе способен привести к восстановлению нарушенных прав, а кроме того, отвечает конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.
Таким образом, условием удовлетворения иска является установление судом факта нарушения прав заявителя с учетом выбора им надлежащего способа защиты нарушенного права. При этом выбор способа защиты должен привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество их чужого незаконного владения.
Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. В случаях и порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
По смыслу приведенных норм права, истец, обращаясь в суд с иском об истребовании из незаконного владения администрации городского округа Саранск в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, признании отсутствующим права общества с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" на объект незавершенного строительства, должен доказать наличие права собственности на спорные земельные участки с кадастровыми номерами 13:23:0902150:1294 и 13:23:0902150:18.
В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ в редакции, действовавшей на момент проведения учета участка и ввода жилого дома в эксплуатацию).
Согласно части 6 данной статьи в указанной редакции, многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
Материалы дела свидетельствуют, что земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:38 был сформирован и поставлен на кадастровый учет в марте 2007 года, снят с кадастрового учета в ноябре 2015 года. Кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 13:23:0902150:1294 произведен в августе 2015 года.
Таким образом, указанные участки были сформированы и произведен их кадастровый учет после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (пункты 66 - 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. (пункт 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
Земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1293, на котором расположен многоквартирный дом, и право долевой собственности на который зарегистрировано 23.11.2015, поставлен на кадастровый учет в августе 2015 года.
Как было указано выше, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В пункте 66 постановления N 10/22 разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
На основании изложенного, являются верными выводы суда первой инстанции о том, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме возникло в силу закона на земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1293.
Положениями пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрены условия в отношении регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона от 3012.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Такая запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней. Основанием к этому является:
- заявление застройщика;
- предъявление застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности:
- в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства;
- в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка.
Следует учитывать, что регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 N 12-П, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.
Это означает, что - в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
Основанием возникновения права собственности собственников помещений в многоквартирном доме на долю в праве собственности на земельный участок является договор на участие в долевом строительстве.
Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона об ипотеке, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Большинство земельных участков, выделяемых под строительство зданий и сооружений, передаются застройщикам на основании долгосрочных договоров аренды. Таким образом, земля остается в государственной или муниципальной собственности, а застройщик в отношении ее наделяется лишь обязательственным правом.
В то же время согласно статье 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды.
Поскольку постановления администрации городского округа Саранск и соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 11123 не оспорены, не признаны недействительными, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для признания права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме как в отношении участка площадью 11 601 кв. м, так и в отношении участка площадью 3528 кв. м.
Как верно отметил суд, истцом не доказано нахождение спорного земельного участка в чьем-либо незаконном владении.
Иск об истребовании земельного участка с кадастровым номером 13:23:0902150:1294, находящемся в аренде у ООО "СДС-Управление строительства" на основании договора, предъявлен к администрации городского округа Саранск.
В отношении требований истца, предъявленных к ООО "СДС-Управление строительства", о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, суд также отметил следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (пункт 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав").
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 указанного постановления N 10/22, в случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Применение такого способа защиты как предъявление иска о признании права отсутствующими возможно только при одновременном установлении факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.
В рассматриваемом случае, истец, в обоснование своей заинтересованности ссылается на то, что спорный объект незавершенного строительства нарушает его право как собственника земельного участка, в границах которого расположен спорный объект.
Договор аренды земельного участка, предоставленного ООО "СДС-Управление строительства" для размещения домов многоэтажной жилой застройки, расположенных в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская г. Саранска, не оспорен в установленном законом порядке, запись в ЕГРП о праве ответчика на спорный объект незавершенного строительства не ограничивает и не нарушает каких-либо прав истца.
При изложенных по делу обстоятельствах суд первой инстанции, пришел к обоснованному выводу о недоказанности истцом нарушения его прав и законных интересов (статья 4 АПК РФ), что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Принимая во внимание, что у собственников помещений в многоквартирном жилом доме не возникло право собственности на спорные земельные участки, доводы истца о том, что застройщиком допущены нарушения в проектной документации в разделе о правах застройщика на земельный участок, так же как и доводы о том, что площадь, используемая в настоящее время собственниками помещений не соответствует площади, которая необходима для нормальной эксплуатации дома, не могут являться основаниями для удовлетворения требований об истребовании из незаконного владения администрации городского округа Саранск в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, и требований о признании отсутствующим права ООО "СДС-Управление строительства" на объект незавершенного строительства.
В иске отказано правомерно.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на обстоятельства, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции и могли бы повлиять в той или иной степени на законность и обоснованность принятого судебного акта.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального и процессуального права и допущенной судебной ошибке.
Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 10.09.2017 по делу N А39-4575/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Онегин" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.11.2017 ПО ДЕЛУ N А39-4575/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2017 г. по делу N А39-4575/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маркеловой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Онегин" на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 10.09.2017 по делу N А39-4575/2017, принятое судьей Понамаревой Н.Н.,
по иску товарищества собственников жилья "Онегин" (ОГРН 1111326001050, ИНН 1326218491, г. Саранск) к администрации городского округа Саранск (ОГРН 1021300978885, ИНН 1325126174, г. Саранск), обществу с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" (ОГРН 1031316003355, ИНН 1326187846, г. Саранск)
об истребовании из незаконного владения администрации городского округа Саранск в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, признании отсутствующим права общества с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" на объект незавершенного строительства,
при участии представителей: от заявителя (истца) - Бояркина В.Н. по доверенности от 21.04.2017 (сроком на три года); от ответчиков - не явились, извещены,
установил:
Товарищество собственников жилья "Онегин" обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к администрации городского округа Саранск, обществу с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" об истребовании из незаконного владения Администрации в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1294 площадью 3528 кв. м, признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 13:23:0902150:1298.
Исковые требования основаны на статьях 12, 244, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 36, 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьях 11.4, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что проектной декларацией многоквартирного жилого дома N 75 по улице Богдана Хмельницкого в городе Саранске предусматривалось использование земельного участка площадью 11 061 кв. м; площадь используемая в настоящее время собственниками помещений не соответствует площади, которая необходима для нормальной эксплуатации дома.
Решением от 10.09.2017 Арбитражный суд Республики Мордовия отказал в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с принятым судебным актом, ТСЖ "Онегин" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с нарушением норм материального права, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Заявитель жалобы не согласен с выводами суда о том, что право долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме возникло только на земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1293 и не возникло на земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1294.
Также не согласен с выводом суда о том, что истец не доказал на сегодняшний день нарушения его прав и законных интересов.
По мнению заявителя, суд неверно истолковал закон и не применил статьи 301 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вывод суда о недоказанности нахождения спорного земельного участка в чьем-либо незаконном владении противоречит материалам дела, а именно актам администрации от 17.10.2011, 25.04.2011, где объектом выступают земельные участки с кадастровыми номерами 13:23:0902150:58 и 13:23:0902150:59; постановлению о продлении срока аренды земельного участка от 21.12.2011 с кадастровыми номерами 13:23:0902150:58 и 13:23:0902150:59; постановлению от 12.08.2014; соглашению о продлении срока аренды земельного участка от 26.08.2014, постановлению N 2745 от сентября 2015 года, где в качестве объекта указан земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:38; разрешению от 19.12.2016 и проектной декларации от 19.12.2016 на строительство.
В нарушение норм процессуального права (части 1 статьи 10, части 1 статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд не исследовал акт экспертного исследования, не дал правовой оценки тому обстоятельству, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 13:23:0902150:1298 представляет собой три вбитые сваи, то есть не является созданным объектом незавершенного строительства (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в дополнении к ней, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проанализировав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом, распоряжением главы администрации города Саранска от 30.09.2005 N 2388р (с изменениями от 30.12.2005, от 14.03.2006, от 26.10.2006, от 27.02.2007) утверждены материалы предварительного согласования места размещения многоэтажного жилого дома в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская города Саранска.
Постановлением главы администрации г.о. Саранск от 27.02.2007 N 538 ООО "СДС-Управление строительства" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 13:230902150:0038 площадью 11 061,0 кв. м в аренду, сроком на 30 месяцев (со дня регистрации данного постановления), для строительства многоэтажного жилого дома в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская города Саранска.
На основании указанного постановления между ответчиками заключен договор аренды земельного участка N 11123 от 28.02.2007 по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:0038, относящийся к землям населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Саранск, в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградска, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющихся его неотъемлемой частью, общей площадью 11 061 кв. м.
Договор действует с 27.02.2007 по 27.09.2009 (пункт 2.1).
Согласно пункту 6.3 при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участки в надлежащем состоянии.
Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка (пункт 7.9).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании постановления главы администрации г.о. Саранск от 09.06.2007 N 1165 внесены изменения в постановление главы администрации городского округа Саранск от 27.02.2007 N 538 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" земельного участка в аренду для строительства многоэтажного жилого дома в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская г. Саранска", в пункте 1 слова "30 месяцев" заменены словами "60 месяцев". Сторонами заключено соответствующее соглашение от 12.07.2007 о внесении изменений в договор аренды земельного участка.
На основании постановления главы администрации г.о. Саранск от 27.08.2007 N 1651 внесены изменения в постановление главы администрации городского округа Саранск от 27.02.2007 N 538, в названии, в пункте 1, слова "для строительства многоэтажного жилого дома" заменены словами "для размещения домов многоэтажной жилой застройки"; в преамбуле слова "многоэтажного жилого дома" заменены словами "группа жилых домов с помещениями общественного назначения".
Во исполнение постановления сторонами заключено соответствующее соглашение от 27.08.2007 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, в пункте 1.1 слова "строительства многоэтажного жилого дома" заменены словами "размещения домов многоэтажной жилой застройки".
Постановлением главы администрации городского округа Саранск от 22.12.2010 N 3573 в соответствии со ст. 11.2, ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" утверждена схема расположения земельных участков площадью 7419,0 кв. м и площадью 3528,0 кв. м с видом разрешенного использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" на кадастровом плане территории кадастрового квартала 13:23:0902150, образуемых в результате раздела земельного участка площадью 11 061,0 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:38 с видом разрешенного использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская г. Саранска, принадлежащего ООО "СДС-Управление строительства" на праве аренды (согласно договору аренды земельного участка от 28.02.2007 N 11123).
Постановлением администрации г.о. Саранск от 11.08.2017 N 2136 внесены изменения в постановление главы администрации городского округа Саранск от 22.12.2010 N 3573 "О разделе земельного участка в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская г. Саранска", в пункте 1 цифра "7419,0" заменена цифрой "7533,0".
Соглашением от 17.10.2011 ответчики пришли к соглашению внести изменения в договор аренды земельного участка N 11123 от 28.02.2007 (с изменениями от 12.07.2007, от 27.08.2007, от 01.12.2009), изложив пункт 1.1 в следующей редакции: "1.1. Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду относящиеся к землям населенных пунктов земельные участки для размещения домов многоэтажной жилой застройки в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская города Саранска, в границах, указанных в кадастровых паспортах участков, прилагаемых к настоящему договору, в том числе:
- земельный участок площадью 3528 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:58;
- земельный участок площадью 7533 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:59".
Постановлением от 23.12.2011 N 3416 до 27.02.2017 продлен срок аренды земельных участков площадью 3528 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:58, площадью 7533 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:59, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, расположенных в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская города Саранска, предоставленных обществу с ограниченной ответственностью "СДС - Управление строительства" в аренду на основании постановления главы администрации городского округа Саранск от 27 февраля 2007 года N 538 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "СДС - Управление строительства" земельного участка в аренду для строительства многоэтажного жилого дома в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская г. Саранска" (с изменениями от 09.06.2007, от 27.08.2007, от 22.12.2010, от 11.08.2011). Соглашение к договору аренды с аналогичным содержанием подписано ответчиками 25.04.2012.
В материалы дела представлено также постановление администрации городского округа Саранск от 22.08.2014 N 2217 о продлении срока аренды земельного участка площадью 11 061,0 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:38, предоставленного ООО "СДС-Управление строительства" постановлением Главы Администрации городского округа Саранск от 27.02.2007 N 538 для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
Соглашением от 26.08.2014 стороны договора аренды земельного участка на основании указанного выше постановления продлили до 27.02.2017 срок аренды.
Постановлением администрации городского округа Саранск от 23.09.2015 N 2745 внесены изменения в постановление от 22.08.2014 N 2217, пункт 1 постановления изложен в новой редакции: "Продлить до 27.02.2017 срок аренды земельного участка площадью 3528,0 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:1294 с видом разрешенного использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки", образованного в результате раздела земельного участка площадью 11 061,0 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:38 согласно постановлению главы администрации городского округа Саранск от 22.12.2010 N 3573 (с изменениями от 11.08.2011) и расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск (в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская)".
24.09.2015 ответчиками подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды от 28.02.2007 N 11123, в том числе, в части замены земельного участка площадью 11 061 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:0038 на образованный из него земельный участок площадью 3528 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:1294, с видом разрешенного использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" и расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск (в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская); срок аренды земельного участка продлен до 27 февраля 2017 года.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14.08.2017 N 99/2017/25074669 земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:38 (дата присвоения кадастрового номера - 01.03.2007) снят с кадастрового учета 24.11.2015. Кадастровые номера образованных объектов недвижимости: 13:23:0902150:1293 и 13:23:0902150:1294.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 22.08.2017 N 99/2017/25809943 земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1293 имеет площадь 7533 кв. м; вид разрешенного использования - для размещения домов многоэтажной жилой застройки; правообладатель - ООО "СДС-Управление строительства"; вид, номер и дата государственной регистрации права: долевая собственность, N 13-13/001-13/001/090/2015-6187/3 от 23.11.2015, размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональный размеру доли в праве общей собственности на это помещение.
Земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1294, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 22.08.2017 N 99/2017/25809854, имеет площадь 3528 кв. м; вид разрешенного использования - для размещения домов многоэтажной жилой застройки; данные о его правообладателе отсутствуют; право на него не зарегистрировано; участок обременен арендной; право аренды зарегистрировано 23.11.2015, на срок с 27.02.2007 по 27.02.2017; лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, является ООО "СДС-Управление строительства"; основанием государственной регистрации указан договор аренды земельного участка N 11123 от 28.02.2007 с последующими соглашениями о внесении изменений в договор.
Изложенное свидетельствует, что земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:38, снятый с кадастрового учета 24.11.2015, разделен на два участка, один из которых площадью 7533 кв. м находится в долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме N 75 по ул. Б. Хмельницкого г. Саранска, второй, площадью 3528 кв. м - обременен арендой в пользу ООО "СДС-Управление строительства" в целях размещения домов многоэтажной жилой застройки.
В материалах дела имеется разрешение на строительство Nru 13301000-102, выданное администрацией городского округа Саранск обществу с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" 14 июля 2009 года, сроком действия до 24.02.2012, согласно которому разрешено строительство многоэтажных жилых домов с помещениями общественного назначения (жилой дом N 1) по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, квартал, ограниченный улицами С. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская.
31.12.2010 администрация городского округа Саранск выдала ООО "СДС-Управление строительства" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Nru 13301000-171, разрешив ввод построенного многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения (жилой дом N 1) по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Б. Хмельницкого, 75.
19.12.2016 администрация городского округа Саранск выдала ООО "СДС-Управление строительства" разрешение на строительство N 13ru 13301000-548-2016 объекта капитального строительства "Многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения (N 2 по генплану) в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская", сроком действия до 19.10.2017.
21.02.2017, согласно сведениям, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.04.2017 N 99/2017/15320137 за ООО "СДС-Управление строительства" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 13:23:0902150:1298. Иные объекты недвижимости, в пределах которых расположен объект незавершенного строительства, имеют следующие кадастровые номера - 13:23:0902150:18 и 13:23:0902150:1294.
Объектом недвижимости с кадастровым номером 13:23:0902150:18, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07.04.2017 N 99/2017/13968236, является земельный участок площадью 1096 кв. м, обремененный арендой в пользу ООО "СДС-Управление строительства" (договор аренды от 23.08.2007 N 11466, соглашение от 26.08.2014 б/н).
Объектом недвижимости с кадастровым номером 13:23:0902150:1294 также является земельный участок, основные характеристики и сведения о зарегистрированных правах на который указаны выше.
Истец, указывая на то, что проектной декларацией многоквартирного жилого дома N 75 предусматривалось использование земельного участка площадью 11 061 кв. м, площадь используемая в настоящее время собственниками помещений не соответствует площади, которая необходима для нормальной эксплуатации дома, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Заинтересованное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения, однако избрание ненадлежащего способа защиты нарушенных (или предполагаемо нарушенных) прав и законных интересов служит основанием для оставления заявленных требований без удовлетворения.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. При этом надлежащим способом считается такой способ защиты прав и законных интересов, который сам по себе способен привести к восстановлению нарушенных прав, а кроме того, отвечает конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.
Таким образом, условием удовлетворения иска является установление судом факта нарушения прав заявителя с учетом выбора им надлежащего способа защиты нарушенного права. При этом выбор способа защиты должен привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество их чужого незаконного владения.
Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. В случаях и порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
По смыслу приведенных норм права, истец, обращаясь в суд с иском об истребовании из незаконного владения администрации городского округа Саранск в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, признании отсутствующим права общества с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" на объект незавершенного строительства, должен доказать наличие права собственности на спорные земельные участки с кадастровыми номерами 13:23:0902150:1294 и 13:23:0902150:18.
В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ в редакции, действовавшей на момент проведения учета участка и ввода жилого дома в эксплуатацию).
Согласно части 6 данной статьи в указанной редакции, многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
Материалы дела свидетельствуют, что земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:38 был сформирован и поставлен на кадастровый учет в марте 2007 года, снят с кадастрового учета в ноябре 2015 года. Кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 13:23:0902150:1294 произведен в августе 2015 года.
Таким образом, указанные участки были сформированы и произведен их кадастровый учет после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (пункты 66 - 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. (пункт 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
Земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1293, на котором расположен многоквартирный дом, и право долевой собственности на который зарегистрировано 23.11.2015, поставлен на кадастровый учет в августе 2015 года.
Как было указано выше, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В пункте 66 постановления N 10/22 разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
На основании изложенного, являются верными выводы суда первой инстанции о том, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме возникло в силу закона на земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1293.
Положениями пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрены условия в отношении регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона от 3012.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Такая запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней. Основанием к этому является:
- заявление застройщика;
- предъявление застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности:
- в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства;
- в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка.
Следует учитывать, что регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 N 12-П, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.
Это означает, что - в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
Основанием возникновения права собственности собственников помещений в многоквартирном доме на долю в праве собственности на земельный участок является договор на участие в долевом строительстве.
Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона об ипотеке, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Большинство земельных участков, выделяемых под строительство зданий и сооружений, передаются застройщикам на основании долгосрочных договоров аренды. Таким образом, земля остается в государственной или муниципальной собственности, а застройщик в отношении ее наделяется лишь обязательственным правом.
В то же время согласно статье 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды.
Поскольку постановления администрации городского округа Саранск и соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 11123 не оспорены, не признаны недействительными, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для признания права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме как в отношении участка площадью 11 601 кв. м, так и в отношении участка площадью 3528 кв. м.
Как верно отметил суд, истцом не доказано нахождение спорного земельного участка в чьем-либо незаконном владении.
Иск об истребовании земельного участка с кадастровым номером 13:23:0902150:1294, находящемся в аренде у ООО "СДС-Управление строительства" на основании договора, предъявлен к администрации городского округа Саранск.
В отношении требований истца, предъявленных к ООО "СДС-Управление строительства", о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, суд также отметил следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (пункт 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав").
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 указанного постановления N 10/22, в случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Применение такого способа защиты как предъявление иска о признании права отсутствующими возможно только при одновременном установлении факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.
В рассматриваемом случае, истец, в обоснование своей заинтересованности ссылается на то, что спорный объект незавершенного строительства нарушает его право как собственника земельного участка, в границах которого расположен спорный объект.
Договор аренды земельного участка, предоставленного ООО "СДС-Управление строительства" для размещения домов многоэтажной жилой застройки, расположенных в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская г. Саранска, не оспорен в установленном законом порядке, запись в ЕГРП о праве ответчика на спорный объект незавершенного строительства не ограничивает и не нарушает каких-либо прав истца.
При изложенных по делу обстоятельствах суд первой инстанции, пришел к обоснованному выводу о недоказанности истцом нарушения его прав и законных интересов (статья 4 АПК РФ), что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Принимая во внимание, что у собственников помещений в многоквартирном жилом доме не возникло право собственности на спорные земельные участки, доводы истца о том, что застройщиком допущены нарушения в проектной документации в разделе о правах застройщика на земельный участок, так же как и доводы о том, что площадь, используемая в настоящее время собственниками помещений не соответствует площади, которая необходима для нормальной эксплуатации дома, не могут являться основаниями для удовлетворения требований об истребовании из незаконного владения администрации городского округа Саранск в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, и требований о признании отсутствующим права ООО "СДС-Управление строительства" на объект незавершенного строительства.
В иске отказано правомерно.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на обстоятельства, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции и могли бы повлиять в той или иной степени на законность и обоснованность принятого судебного акта.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального и процессуального права и допущенной судебной ошибке.
Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 10.09.2017 по делу N А39-4575/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Онегин" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
Е.Н.НАУМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Е.Н.НАУМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)