Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20.01.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 21.01.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплект" (ИНН 3250064740) - представителя Жучковой Н.Ю. (доверенность от 14.01.2016), от ответчика - управления имущественных отношений Брянской области (ИНН 3250059309) - представителя Макеевой М.Ю. (доверенность от 11.01.2016 N 01-11), в отсутствие ответчика - Брянской городской администрации и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, - муниципального унитарного предприятия "Брянский городской водоканал", управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, управления по строительству и развитию территории г. Брянска, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Брянской городской администрации и управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 02.10.2015 по делу N А09-485/2015 (судья Пейганович В.С.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Стройкомплект" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к управлению имущественных отношений Брянской области (далее - управление, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 19.10.2010 N 45258 и дополнительного соглашения к нему от 13.11.2012.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, судом области были привлечены муниципальное унитарное предприятие "Брянский городской водоканал", управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, управление по строительству и развитию территории г. Брянска.
Определением от 04.06.2015 Брянская городская администрация (далее - администрация, ответчик) судом области привлечена к участию в деле в качестве соответчика и исключена из числа третьих лиц (т. 2, л.д. 34-35).
Решением Арбитражного суда Калужской области от 02.10.2015 исковые требования общества к администрации удовлетворены. Исковые требования общества к управлению оставлены без удовлетворения. С администрации в пользу общества взысканы 6000 рублей расходов на оплату государственной пошлины и 25 200 рублей расходов на оплату экспертизы.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили обжалуемое решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих доводов администрация и управление ссылались на доказаность материалами дела факта возможности использования обществом земельного участка в соответствии с целями, указанными в договоре аренды, а именно для расположения площадок для отдыха и малых архитектурных форм, а также то, что истцу до заключения договора аренды были известны все особенности земельного участка, включая прохождение водопровода.
От истца в суд апелляционной инстанции поступили отзывы на апелляционные жалобы, в которых последний, считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения. В обоснование своих возражений общество ссылалось на то, что наличие на земельном участке подземного водопровода в любом случае влечет ограничения в пользовании земельным участком. Указывает на подтвержденность материалами дела имеющихся ограничений использования арендованного им земельного участка в связи с прохождением по нему магистрального водопровода Д-600 м и колодцев, что в свою очередь является основанием для расторжения договора аренды.
Ответчик - Брянская городская администрация, третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей ответчика - Брянской городской администрации и третьих лиц - муниципального унитарного предприятия "Брянский городской водоканал", управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, управления по строительству и развитию территории г. Брянска, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и изложенные в отзывах возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, общество обратилось в управление с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 7790 кв. м, с кадастровым номером 32:28:033419102, расположенного между ул. Карачижской и ул. Урицкого, д. 139 под строительство спортивной площадки, включающей в себя футбольное поле и физкультурно-оздоровительный комплекс, предназначенной для сотрудников фирмы и населения города (т. 1, л.д. 166).
Решением Брянской областной земельной комиссии от 27.06.2010 (т. 1, л.д. 168-169) согласована возможность предоставления земельного участка в аренду без права застройки. На основании приказа управления от 13.10.2010, между обществом (арендатором) и управлением (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 19.10.2010 N 45258 (т. 1, л.д. 15-17).
19.10.2010 земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 19).
Дополнительным соглашением от 13.11.2012 (т. 1, л.д. 18) к договору стороны уточнили пункт 1.1 договора, установив вид разрешенного использования земельного участка: детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий, площадки для сбора мусора, площадки для сушки белья, малые архитектурные формы.
В октябре 2013 года общество обратилось в администрацию с заявлением об оформлении разрешительной документации на установку спортивной площадки на земельном участке.
Письмом от 29.11.2013 (т. 1, л.д. 27-28) администрация указала обществу на необходимость представления на согласование в управление по строительству и развитию территории города Брянска проекта благоустройства указанной территории, включающего предложение по малым архитектурным формам, выполненного в соответствии с действующими нормативными требованиями специализированной проектной организацией, имеющей доступ к данному виду работ, а также получить заключение управления, определяющее возможность возведения временного объекта.
В письме от 24.01.2014 (т. 1, л.д. 26) управление по строительству и развитию территории города Брянска указало обществу, что не имеет принципиальных возражений по организации теннисного корта. В связи с наличием на данной территории водопровода управлением было рекомендовано получить согласование ресурсоснабжающей организацией (МУП "Брянский городской водоканал"), а также получить ордер на производство земляных работ.
14.04.2014 МУП "Брянский городской водоканал направило в адрес общества ответ на запрос (т. 1, л.д. 29). Согласно ответу ресурсоснабжающей организации в соответствии с нормами отвода земель для магистральных водопроводов (СН 456-73) ширина полосы землеотвода, для капитального ремонта магистральных водопроводов диаметром до 600 мм составляет 32 метра. Строительство каких-либо элементов благоустройства на вышеуказанном земельном участке, а также ограждение земельного участка существенно усложнит обслуживание водопровода. В этой связи МУП "Брянский городской водоканал" отказало в согласовании устройства спортивной площадки на земельном участке.
Полагая, что управлением был предоставлен земельный участок, который не может быть использован в соответствии с целями, установленными в договоре, истец обратился к управлению с требованием о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 23).
Невыполнение указанного требования послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования общества к администрации, суд первой инстанции, основываясь на заключении эксперта от 31.07.2015 N 65, установившего невозможность без нарушения санитарной охраны магистрального водопровода Д-600 мм размещения на арендованном обществом земельном участке каких-либо объектов, пришел к выводу о невозможности использования истцом спорного земельного участка и, как следствие этого, наличия основания для расторжения договора аренды. Установив, что на момент принятия решения в силу закона произошла замена стороны договора - арендодателя с управления на администрацию, суд области оставил исковые требования общества к управлению без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что вдоль земельного участка проходит подземный водопровод диаметром 600 мм. На водопроводе в пределах земельного участка установлены две водопроводные камеры. Данный факт подтвержден письмами МУП "Брянский городской водоканал", актом от 24.04.2015 (т. 1, л.д. 159), заключением эксперта от 31.07.2015 N 65 (т. 2, л.д. 111-116).
Так, согласно названному заключению размещение на земельном участке, кадастровый номер: 32:28:0033419:102, расположенном по адресу: г. Брянск, Советский район, между ул. Карачижской и ул. Урицкого, 139 каких-либо объектов в соответствии с целями, указанными в договоре аренды от 19.10.2010 N 45258, без нарушения санитарной охраны магистрального водопровода Д-600 мм, установленной в соответствии с СанПиН 2.1.4.1110-02 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения" невозможно.
В пояснениях к экспертному заключению (т. 3, л.д. 17) эксперт указал, что в зоне санитарно-защитной полосы водопровода из перечисленных в договоре объектов могут располагаться площадки для отдыха и малые архитектурные формы.
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Принимая во внимание заключении эксперта от 31.07.2015 N 65, установившее невозможность без нарушения санитарной охраны магистрального водопровода Д-600 мм размещения обществом на арендованном земельном участке каких-либо объектов, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о невозможности использования истцом спорного земельного участка и, как следствие этого, наличия основания для расторжения договора аренды.
На основании Закона Брянской области от 09.10.2006 N 76-3 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - г. Брянска", постановления администрации Брянской области от 30.10.2006 N 641 "Об утверждении Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - г. Брянска" и на основании указа губернатора Брянской области от 29.01.2013 N 66 "Об утверждении Положения об управлении имущественных отношений Брянской области" управление имущественных отношений Брянской области на момент заключения рассматриваемого договора осуществляло распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - г. Брянска.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей с 01.03.2015) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящих пунктом.
На основании вышеуказанных изменений постановлением Правительства Брянской области от 12.05.2015 N 198-и признано утратившим силу постановление администрации Брянской области от 30.10.2006 N 641 "Об утверждении Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - г. Брянска".
В силу действующего в настоящее время законодательства управление имущественных отношений Брянской области утратило полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - города Брянска.
Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 29.04.2015 N 168 принято Положение об управлении и распоряжении земельными участками на территории города Брянска, согласно пунктам 1.4 и 1.5 которого права и обязанности, связанные с распоряжением земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Брянска, осуществляет Брянская городская администрация.
При таких обстоятельствах полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Брянска, перешли от управления имущественных отношений Брянской области к Брянской городской администрации.
Установив, что на момент принятия решения в силу закона произошла замена стороны договора - арендодателя с управления на администрацию, суд области правомерно оставил исковые требования общества к управлению без удовлетворения.
Довод администрации и управления о доказанности факта возможности использования обществом земельного участка в соответствии с целями, указанными в договоре аренды, а именно для расположения площадок для отдыха и малых архитектурных форм, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Таким образом, учитывая положение вышеуказанной статьи арендатор, который частично не может использовать сданное в аренду имущество имеет право обратиться с требованием о расторжении договора аренды в связи с тем, что не знал о существующем ограничении.
Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0033419:260 имеет ограничения в использовании в связи с прохождением по данному участку магистрального водопровода Д-600 м и колодцев. Данное обстоятельство не опровергалось ответчиками и подтверждено материалами дела (письмами МУП "Брянский городской водоканал", актом от 24.04.2015 (т. 1, л.д. 159), заключением эксперта от 31.07.2015 N 65 (т. 2, л.д. 111-116).
Для удовлетворения требований истца достаточным является доказательство того факта, что предоставленный ему в аренду земельный участок имеет недостатки частично или полностью препятствующие пользованию им и он не знал о существующих ограничениях.
Из кадастрового плана земельного участка не усматривается наличие трубопровода на участке.
Доказательств наличия у истца на момент подачи заявления топографической съемки земельного участка с обозначением водопровода ответчиками представлено не было.
Как справедливо отметил суд области, даже если предположить, что истец знал о наличии водопровода на участке, он не обязан был знать о наличии ограничений в его использовании по испрашиваемому виду.
При предоставлении земельного участка управлением осуществляется проверка возможности его предоставления для тех или иных целей, в том числе путем направления запросов в соответствующие государственные или муниципальные органы. В этой связи управление должно предоставить арендатору участок для использования в соответствии с заявленным назначением без каких-либо ограничений либо указать на наличие таких ограничений. Обязанность по выявлению ограничений также возлагается на орган, осуществляющий предоставление земельных участков.
Статьей 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" установлены санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке городских и сельских поселений.
Постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31.10.1996 N 42, утверждены Санитарные правила устройства и содержания мест занятий по физической культуре и спорту.
Однако проведение данных работ и использование земельного участка в соответствии с видами использования, закрепленными в договоре аренды невозможно в связи с прохождением по арендованному участку магистрального водопровода, что было отражено в ответе МУП "Брянский городской водоканал" от 14.04.2014 и подтверждено заключением эксперта.
Расположение объектов, согласно видам использования, предусмотренных договором аренды на земельном участке (кадастровый номер 32:28:0033419:102) создает угрозу для жизни и здоровья людей (детей) и делает данные объекты опасными для эксплуатации, что является недопустимым согласно действующему законодательству.
Постановлением Госстандарта России от 30.05.2002 N 225-ст был утвержден стандарт "Безопасность детей и стандарты".
Согласно данному стандарту, под безопасностью понимается концепция достижения оптимального баланса факторов, которые в максимально осуществляемой мере могут уменьшить риск получения травм.
В примечании к главе 2 стандартов указано, что при разработке стандартов, на первый взгляд не связанных с детской безопасностью, также необходимо учитывать любые прямые или косвенные воздействия на детей.
Статьями 10 и 11 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" установлены требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, а также безопасности для пользователей зданиями и сооружениями.
Таким образом, наличие на земельном участке водопровода увеличивает риск наступления аварийных (чрезвычайных) ситуаций и причинения вреда гражданам.
Учитывая вышеизложенное, суд области пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 19.10.2010 N 45258 (с учетом дополнительного соглашения от 13.11.2012), заключенного между управлением и обществом.
В соответствии с частью 8 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации на земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.
Таким образом, наличие на земельном участке подземного водопровода в любом случае влечет ограничения в пользовании земельным участком.
При обращении с заявлением о предоставлении земельного участка, заключении договора аренды общество исходило из того обстоятельства, что сможет использовать вышеуказанный земельный участок для целей, указанных в договоре.
При этом общество не было предупреждено о том, что земельный участок имеет какие-либо ограничения и не может использоваться весь и в соответствии с любой из целей договора.
Каких-либо условий, свидетельствующих о том, что такие ограничения существуют, договор аренды не содержит. Такие же ограничения не следуют и из кадастрового паспорта земельного участка.
Учитывая удовлетворение заявленных обществом к администрации исковых требование, распределение судом области судебных расходов в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ является обоснованным.
Доводы заявителей жалоб не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация и управление освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в связи с чем государственная пошлина за рассмотрение апелляционных жалоб в размере 6 000 рублей взысканию с последних не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 02.10.2015 по делу N А09-485/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Ю.А.ВОЛКОВА
Судьи
О.Г.ТУЧКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.01.2016 N 20АП-7161/2015 ПО ДЕЛУ N А09-485/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2016 г. по делу N А09-485/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20.01.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 21.01.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплект" (ИНН 3250064740) - представителя Жучковой Н.Ю. (доверенность от 14.01.2016), от ответчика - управления имущественных отношений Брянской области (ИНН 3250059309) - представителя Макеевой М.Ю. (доверенность от 11.01.2016 N 01-11), в отсутствие ответчика - Брянской городской администрации и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, - муниципального унитарного предприятия "Брянский городской водоканал", управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, управления по строительству и развитию территории г. Брянска, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Брянской городской администрации и управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 02.10.2015 по делу N А09-485/2015 (судья Пейганович В.С.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Стройкомплект" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к управлению имущественных отношений Брянской области (далее - управление, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 19.10.2010 N 45258 и дополнительного соглашения к нему от 13.11.2012.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, судом области были привлечены муниципальное унитарное предприятие "Брянский городской водоканал", управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, управление по строительству и развитию территории г. Брянска.
Определением от 04.06.2015 Брянская городская администрация (далее - администрация, ответчик) судом области привлечена к участию в деле в качестве соответчика и исключена из числа третьих лиц (т. 2, л.д. 34-35).
Решением Арбитражного суда Калужской области от 02.10.2015 исковые требования общества к администрации удовлетворены. Исковые требования общества к управлению оставлены без удовлетворения. С администрации в пользу общества взысканы 6000 рублей расходов на оплату государственной пошлины и 25 200 рублей расходов на оплату экспертизы.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили обжалуемое решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих доводов администрация и управление ссылались на доказаность материалами дела факта возможности использования обществом земельного участка в соответствии с целями, указанными в договоре аренды, а именно для расположения площадок для отдыха и малых архитектурных форм, а также то, что истцу до заключения договора аренды были известны все особенности земельного участка, включая прохождение водопровода.
От истца в суд апелляционной инстанции поступили отзывы на апелляционные жалобы, в которых последний, считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения. В обоснование своих возражений общество ссылалось на то, что наличие на земельном участке подземного водопровода в любом случае влечет ограничения в пользовании земельным участком. Указывает на подтвержденность материалами дела имеющихся ограничений использования арендованного им земельного участка в связи с прохождением по нему магистрального водопровода Д-600 м и колодцев, что в свою очередь является основанием для расторжения договора аренды.
Ответчик - Брянская городская администрация, третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей ответчика - Брянской городской администрации и третьих лиц - муниципального унитарного предприятия "Брянский городской водоканал", управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, управления по строительству и развитию территории г. Брянска, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и изложенные в отзывах возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, общество обратилось в управление с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 7790 кв. м, с кадастровым номером 32:28:033419102, расположенного между ул. Карачижской и ул. Урицкого, д. 139 под строительство спортивной площадки, включающей в себя футбольное поле и физкультурно-оздоровительный комплекс, предназначенной для сотрудников фирмы и населения города (т. 1, л.д. 166).
Решением Брянской областной земельной комиссии от 27.06.2010 (т. 1, л.д. 168-169) согласована возможность предоставления земельного участка в аренду без права застройки. На основании приказа управления от 13.10.2010, между обществом (арендатором) и управлением (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 19.10.2010 N 45258 (т. 1, л.д. 15-17).
19.10.2010 земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 19).
Дополнительным соглашением от 13.11.2012 (т. 1, л.д. 18) к договору стороны уточнили пункт 1.1 договора, установив вид разрешенного использования земельного участка: детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий, площадки для сбора мусора, площадки для сушки белья, малые архитектурные формы.
В октябре 2013 года общество обратилось в администрацию с заявлением об оформлении разрешительной документации на установку спортивной площадки на земельном участке.
Письмом от 29.11.2013 (т. 1, л.д. 27-28) администрация указала обществу на необходимость представления на согласование в управление по строительству и развитию территории города Брянска проекта благоустройства указанной территории, включающего предложение по малым архитектурным формам, выполненного в соответствии с действующими нормативными требованиями специализированной проектной организацией, имеющей доступ к данному виду работ, а также получить заключение управления, определяющее возможность возведения временного объекта.
В письме от 24.01.2014 (т. 1, л.д. 26) управление по строительству и развитию территории города Брянска указало обществу, что не имеет принципиальных возражений по организации теннисного корта. В связи с наличием на данной территории водопровода управлением было рекомендовано получить согласование ресурсоснабжающей организацией (МУП "Брянский городской водоканал"), а также получить ордер на производство земляных работ.
14.04.2014 МУП "Брянский городской водоканал направило в адрес общества ответ на запрос (т. 1, л.д. 29). Согласно ответу ресурсоснабжающей организации в соответствии с нормами отвода земель для магистральных водопроводов (СН 456-73) ширина полосы землеотвода, для капитального ремонта магистральных водопроводов диаметром до 600 мм составляет 32 метра. Строительство каких-либо элементов благоустройства на вышеуказанном земельном участке, а также ограждение земельного участка существенно усложнит обслуживание водопровода. В этой связи МУП "Брянский городской водоканал" отказало в согласовании устройства спортивной площадки на земельном участке.
Полагая, что управлением был предоставлен земельный участок, который не может быть использован в соответствии с целями, установленными в договоре, истец обратился к управлению с требованием о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 23).
Невыполнение указанного требования послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования общества к администрации, суд первой инстанции, основываясь на заключении эксперта от 31.07.2015 N 65, установившего невозможность без нарушения санитарной охраны магистрального водопровода Д-600 мм размещения на арендованном обществом земельном участке каких-либо объектов, пришел к выводу о невозможности использования истцом спорного земельного участка и, как следствие этого, наличия основания для расторжения договора аренды. Установив, что на момент принятия решения в силу закона произошла замена стороны договора - арендодателя с управления на администрацию, суд области оставил исковые требования общества к управлению без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что вдоль земельного участка проходит подземный водопровод диаметром 600 мм. На водопроводе в пределах земельного участка установлены две водопроводные камеры. Данный факт подтвержден письмами МУП "Брянский городской водоканал", актом от 24.04.2015 (т. 1, л.д. 159), заключением эксперта от 31.07.2015 N 65 (т. 2, л.д. 111-116).
Так, согласно названному заключению размещение на земельном участке, кадастровый номер: 32:28:0033419:102, расположенном по адресу: г. Брянск, Советский район, между ул. Карачижской и ул. Урицкого, 139 каких-либо объектов в соответствии с целями, указанными в договоре аренды от 19.10.2010 N 45258, без нарушения санитарной охраны магистрального водопровода Д-600 мм, установленной в соответствии с СанПиН 2.1.4.1110-02 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения" невозможно.
В пояснениях к экспертному заключению (т. 3, л.д. 17) эксперт указал, что в зоне санитарно-защитной полосы водопровода из перечисленных в договоре объектов могут располагаться площадки для отдыха и малые архитектурные формы.
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Принимая во внимание заключении эксперта от 31.07.2015 N 65, установившее невозможность без нарушения санитарной охраны магистрального водопровода Д-600 мм размещения обществом на арендованном земельном участке каких-либо объектов, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о невозможности использования истцом спорного земельного участка и, как следствие этого, наличия основания для расторжения договора аренды.
На основании Закона Брянской области от 09.10.2006 N 76-3 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - г. Брянска", постановления администрации Брянской области от 30.10.2006 N 641 "Об утверждении Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - г. Брянска" и на основании указа губернатора Брянской области от 29.01.2013 N 66 "Об утверждении Положения об управлении имущественных отношений Брянской области" управление имущественных отношений Брянской области на момент заключения рассматриваемого договора осуществляло распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - г. Брянска.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей с 01.03.2015) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящих пунктом.
На основании вышеуказанных изменений постановлением Правительства Брянской области от 12.05.2015 N 198-и признано утратившим силу постановление администрации Брянской области от 30.10.2006 N 641 "Об утверждении Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - г. Брянска".
В силу действующего в настоящее время законодательства управление имущественных отношений Брянской области утратило полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - города Брянска.
Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 29.04.2015 N 168 принято Положение об управлении и распоряжении земельными участками на территории города Брянска, согласно пунктам 1.4 и 1.5 которого права и обязанности, связанные с распоряжением земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Брянска, осуществляет Брянская городская администрация.
При таких обстоятельствах полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Брянска, перешли от управления имущественных отношений Брянской области к Брянской городской администрации.
Установив, что на момент принятия решения в силу закона произошла замена стороны договора - арендодателя с управления на администрацию, суд области правомерно оставил исковые требования общества к управлению без удовлетворения.
Довод администрации и управления о доказанности факта возможности использования обществом земельного участка в соответствии с целями, указанными в договоре аренды, а именно для расположения площадок для отдыха и малых архитектурных форм, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Таким образом, учитывая положение вышеуказанной статьи арендатор, который частично не может использовать сданное в аренду имущество имеет право обратиться с требованием о расторжении договора аренды в связи с тем, что не знал о существующем ограничении.
Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0033419:260 имеет ограничения в использовании в связи с прохождением по данному участку магистрального водопровода Д-600 м и колодцев. Данное обстоятельство не опровергалось ответчиками и подтверждено материалами дела (письмами МУП "Брянский городской водоканал", актом от 24.04.2015 (т. 1, л.д. 159), заключением эксперта от 31.07.2015 N 65 (т. 2, л.д. 111-116).
Для удовлетворения требований истца достаточным является доказательство того факта, что предоставленный ему в аренду земельный участок имеет недостатки частично или полностью препятствующие пользованию им и он не знал о существующих ограничениях.
Из кадастрового плана земельного участка не усматривается наличие трубопровода на участке.
Доказательств наличия у истца на момент подачи заявления топографической съемки земельного участка с обозначением водопровода ответчиками представлено не было.
Как справедливо отметил суд области, даже если предположить, что истец знал о наличии водопровода на участке, он не обязан был знать о наличии ограничений в его использовании по испрашиваемому виду.
При предоставлении земельного участка управлением осуществляется проверка возможности его предоставления для тех или иных целей, в том числе путем направления запросов в соответствующие государственные или муниципальные органы. В этой связи управление должно предоставить арендатору участок для использования в соответствии с заявленным назначением без каких-либо ограничений либо указать на наличие таких ограничений. Обязанность по выявлению ограничений также возлагается на орган, осуществляющий предоставление земельных участков.
Статьей 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" установлены санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке городских и сельских поселений.
Постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31.10.1996 N 42, утверждены Санитарные правила устройства и содержания мест занятий по физической культуре и спорту.
Однако проведение данных работ и использование земельного участка в соответствии с видами использования, закрепленными в договоре аренды невозможно в связи с прохождением по арендованному участку магистрального водопровода, что было отражено в ответе МУП "Брянский городской водоканал" от 14.04.2014 и подтверждено заключением эксперта.
Расположение объектов, согласно видам использования, предусмотренных договором аренды на земельном участке (кадастровый номер 32:28:0033419:102) создает угрозу для жизни и здоровья людей (детей) и делает данные объекты опасными для эксплуатации, что является недопустимым согласно действующему законодательству.
Постановлением Госстандарта России от 30.05.2002 N 225-ст был утвержден стандарт "Безопасность детей и стандарты".
Согласно данному стандарту, под безопасностью понимается концепция достижения оптимального баланса факторов, которые в максимально осуществляемой мере могут уменьшить риск получения травм.
В примечании к главе 2 стандартов указано, что при разработке стандартов, на первый взгляд не связанных с детской безопасностью, также необходимо учитывать любые прямые или косвенные воздействия на детей.
Статьями 10 и 11 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" установлены требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, а также безопасности для пользователей зданиями и сооружениями.
Таким образом, наличие на земельном участке водопровода увеличивает риск наступления аварийных (чрезвычайных) ситуаций и причинения вреда гражданам.
Учитывая вышеизложенное, суд области пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 19.10.2010 N 45258 (с учетом дополнительного соглашения от 13.11.2012), заключенного между управлением и обществом.
В соответствии с частью 8 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации на земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.
Таким образом, наличие на земельном участке подземного водопровода в любом случае влечет ограничения в пользовании земельным участком.
При обращении с заявлением о предоставлении земельного участка, заключении договора аренды общество исходило из того обстоятельства, что сможет использовать вышеуказанный земельный участок для целей, указанных в договоре.
При этом общество не было предупреждено о том, что земельный участок имеет какие-либо ограничения и не может использоваться весь и в соответствии с любой из целей договора.
Каких-либо условий, свидетельствующих о том, что такие ограничения существуют, договор аренды не содержит. Такие же ограничения не следуют и из кадастрового паспорта земельного участка.
Учитывая удовлетворение заявленных обществом к администрации исковых требование, распределение судом области судебных расходов в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ является обоснованным.
Доводы заявителей жалоб не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация и управление освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в связи с чем государственная пошлина за рассмотрение апелляционных жалоб в размере 6 000 рублей взысканию с последних не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 02.10.2015 по делу N А09-485/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Ю.А.ВОЛКОВА
Судьи
О.Г.ТУЧКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)