Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Немчаниновой М.В.,
судей Хоровой Т.В., Черных Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кряжевой У.Ю.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца - Момотюка В.В., действующего на основании доверенности от 28.12.2016,
представителя управления муниципальной собственности - Ишковой Е.В., действующей на основании доверенности от 19.06.2017,
представителя администрации - Ишковой Е.В., действующей на основании доверенности от 19.06.2017,
представителя Общества - Терентьевой А.А., действующей на основании доверенности от 01.03.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 29.07.2017 по делу N А82-16386/2016, принятое судом в составе судьи Украинцевой Е.П.,
по иску Прокуратуры Ярославской области (ИНН: 7604008189, ОГРН: 1027600688917)
в интересах муниципального образования городского округа города Переславль-Залесский в лице уполномоченного органа - Администрации города Переславль-Залесский
к Управлению муниципальной собственности администрации г. Переславля-Залесского (ИНН: 7608002597, ОГРН: 1027601051290)
и обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (ИНН: 7608019745, ОГРН: 1127608001014)
третье лицо: Управления архитектуры и градостроительства администрации города Переславль-Залесский
о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки,
Прокуратура Ярославской области в интересах муниципального образования городского округа города Переславль-Залесский в лице уполномоченного органа - Администрации города Переславль-Залесский (далее - Прокуратура, истец) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Управлению муниципальной собственности администрации г. Переславля-Залесского (далее - Управление муниципальной собственности) и обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (далее - ООО "Стройсервис", Общество) о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.05.2016 N 1809; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде передачи администрации г. Переславль-Залесский земельного участка площадью 3000 кв. м с кадастровым номером 76:18:010903:77, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, между ул. Новая и ул. Маяковского (в районе д. 1).
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 29.07.2017 исковые требования Прокуратуры удовлетворены. Суд признал недействительным договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.05.2016 N 1809, заключенный между Управлением муниципальной собственности Администрации г. Переславля-Залесского и ООО "Стройсервис"; применил последствия недействительности ничтожной сделки и обязал ООО "Стройсервис" передать Администрации г. Переславль-Залесский земельный участок площадью 3 000 кв. м с кадастровым номером 76:18:010903:77, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, между ул. Новая и ул. Маяковского (в районе д. 1).
ООО "Стройсервис" с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 29.07.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы указывает, что спорный земельный участок предоставлен ему в аренду на основании постановления Администрации от 28.05.2013 N 771 (в редакции постановления от 11.04.2016 N ПОС.0300475/16), которые в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны. Также Общество указывает, что внесение изменений в вид разрешенного использования земельного участка должно осуществляться органами местного самоуправления.
Кроме того, Общество считает, что вправе претендовать на внесенные им платежи за земельный участок в рамках двухсторонней реституции.
В судебном заседании представитель ООО "Стройсервис" поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В судебном заседании и в представленных отзывах на жалобу представители Прокуратуры, Управления муниципальной собственности и Администрации указали на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просят отказать.
Управления архитектуры отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Управления архитектуры о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Согласно статье 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
Земельным кодексом РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в собственность земельных участков из земель, находящихся в государственной муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
В соответствии со статьей 28 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса в редакции, действующей до 01.03.2015, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса в редакции, действующей до 01.03.2015 года.
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по особым правилам, установленным статьями 30 - 32 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015: без предварительного согласования мест размещения объектов (на торгах) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (для коммерческих организаций только в аренду).
В случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта ему должен предшествовать выбор участка для строительства.
В силу статьи 31 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, обращается в уполномоченный орган с заявлением о выборе земельного участка, в котором должно быть указано назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера участка, а также испрашиваемое право на земельный участок. Уполномоченный орган по такому заявлению обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования.
Таким образом, Земельный кодекс РФ исходит из того, что разрешенные условия использования соответствующей территории могут объективно препятствовать предоставлению конкретного земельного участка для размещения объекта определенного назначения, несмотря на то, что они содержатся в неопубликованных для всеобщего сведения документах.
Помимо того, после определения участка(ков), подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, пункт 3 статьи 31 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, обязывал органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015).
В соответствии с правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 14.09.2010 N 4224/10, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, стадий и условий выбора земельного участка под строительство акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Вместе с тем пунктом 11 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, предусмотрено, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлено, что земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).
Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.
По смыслу части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.
Учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 02.07.2013 N 1633/13, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что если для территории городского или сельского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, то подлежит применению пункт 11 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, и предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не производится. Такие участки подлежат предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.
Приведенные нормативные положения Земельного кодекса РФ утратили силу с 01.03.2015 в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), которым изменен порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Действующие с 01.03.2015 нормы Земельного кодекса РФ предусматривают предоставление в аренду земельных участков для строительства на торгах и без проведения торгов. При этом случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов ограничены и прямо предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015.
Кроме того, соответствующее предоставление (на торгах, без торгов) осуществляется только в отношении образованного в установленном порядке земельного участка.
Вместе с тем статьей 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрен переходный период, в течение которого в ряде случаев остаются применимыми нормы Земельного кодекса РФ в ранее действующей редакции. Так, предоставление соответствующих земельных участков осуществляется в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 171-ФЗ) в случае:
- если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка (пункт 1 статьи 34 Закона N 171-ФЗ),
- если до дня вступления в силу Закона N 171-ФЗ органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 171-ФЗ) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков (пункт 2 статьи 34 Закона N 171-ФЗ).
В соответствии с позицией, приведенной в Определении Конституционного Суда РФ от 24.11.2016 N 2465-О, данные нормы, принятые в рамках законодательных изменений порядка предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, обеспечивают - на основании баланса частных и публичных интересов - необходимую в таких случаях разумную преемственность ранее возникших отношений по предоставлению земельных участков, основанных либо на принятии уполномоченным органом решения о предварительном согласовании места размещения объекта, либо на публикации сообщения о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков, которая - в силу пункта 4 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) - является одним из этапов предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.
Таким образом, из содержания статьи 34 Закона N 171-ФЗ следует возможность уполномоченного органа завершить уже начатую процедуру предоставления конкретного земельного участка при условии соблюдения установленного порядка.
Как следует из материалов дела, 13.12.2012 ООО "Стройсервис" подано заявление, в котором организация просит о выделении в аренду по акту выбора без предварительного согласования места размещения объекта, земельного участка ориентировочной площадью 0,3 га, расположенного между улицами Новая и ул. Маяковского (в районе д. N 1) для строительства предприятия общественного питания быстрого обслуживания "Макдоналдс" с приложением ситуационной схемы (т. 1 л.д. 24-26).
В соответствии с постановлением Администрации города Переславля-Залесского от 25.04.2013 N 620 "О проведении публичных слушаний по рассмотрению проектов планировки территорий в г. Переславле Залесском" в ходе публичных слушаний предписано рассмотреть среди прочего вопрос о возможности размещения предприятия общественного питания быстрого обслуживания "Макдоналдс" на земельном участке, ограниченном улицами Новая и Маковская (рядом с РК "Навигатор") по ходатайству ООО "Стройсервис". Данное постановление опубликовано в информационном приложении к газете "Переславская неделя" от 30.04.2013 (т. 2 л.д. 10-12).
По итогам публичных слушаний, проведенных 28.05.2013, в заключении по этому вопросу предложено сформировать земельный участок для дальнейшего размещения на нем объекта общественного питания (бары, рестораны, кафе, закусочные), расположенный на территории, ограниченной улицами Новая и Маковская ориентировочной площадью 3 400 кв. м (совместно с благоустройством территории) (т. 2 л.д. 13).
Соответствующие заключение опубликовано в информационном приложении к газете "Переславская неделя" от 05.06.2013 одновременно с информацией о предстоящем предоставлении в аренду земельного участка для строительства предприятия общественного питания быстрого обслуживания "Макдоналдс" на площади 3000 кв. м (ориентировочно) по адресу Ярославская область, г. Переславль-Залесский, ул. Маяковского, в районе дома N 1 с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке пункта 5 статьи 30 ЗК РФ (т. 1 л.д. 88).
Вместе с тем до указанной публикации постановлением Администрации г. Переславля-Залесского от 28.05.2013 N 771 "О предварительном согласовании ООО "Стройсервис" места размещения объекта - предприятия общественного питания быстрого обслуживания ("Макдоналдс") по адресу г. Переславль-Залесский, между ул. Новая и ул. Маяковская (в районе дома N 1)" (в редакции постановления Администрации г. Переславля-Залесского от 22.07.2013 N ПОС.03-1228/13) Обществу утвержден акт выбора земельного участка и предписано обеспечить установление границ земельного участка и пройти государственный кадастровый учет земельного участка, а отделу архитектуры управления архитектуры и градостроительства - провести публичные слушания по вопросу о предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования указанного земельного участка (т. 1 л.д. 83-85, 89).
14.06.2013 к Мэру г. Переславля-Залесского обратилось ООО ИК "Сибур" с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для строительства предприятия общественного питания "Макдоналдс" по адресу г. Переславль-Залесский, ул. Маяковского в районе дома N 1 согласно публикации в газете "Переславская неделя" от 05.06.2013, которое было отозвано заявителем (т. 1 л.д. 31-32).
При указанных обстоятельствах является правильным вывод суда первой инстанции о том, что в нарушение установленного законом порядка сообщение о возможном предоставлении спорного земельного участка в аренду (05.06.2013) было опубликовано уже после утверждения акта выбора земельного участка в отношении ООО "Стройсервис" (28.05.2013), что является нарушением пункта 3, 5 статьи 31 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015.
Довод Общества о том, что публикация о проведении публичных слушаний от 30.04.2013 (т. 2 л.д. 10-12) является надлежащим способом информирования применительно к пункту 3 статьи 31 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку в ней не содержится необходимых и юридически значимых сведений о предоставлении земельного участка в аренду. Фактически надлежащая информация была размещена в средствах массовой информации только 05.06.2013, то есть после утверждения акта выбора земельного участка.
20.02.2016 на кадастровый учет поставлен двухконтурный земельный участок с кадастровым номером 76:18:010903:77 площадью 3 000 кв. м категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства предприятия общественного питания, что удостоверяется данными выписки из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 74-76).
На основании заявления ООО "Стройсервис" от 21.03.2016 постановлением Администрации г. Переславля-Залесского от 11.04.2016 N ПОС.03-0475/16 "О предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 76:18:010903:77 ООО "Стройсервис" (в редакции постановления Администрации от 05.05.2016 N ПОС.03-0605/16) Обществу в аренду предоставлен указанный земельный участок сроком на 3 года для строительства предприятия общественного питания (т. 1 л.д. 33, 42-43).
05.05.2016 между Управлением муниципальной собственности (арендодатель) и ООО "Стройсервис" (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 1809 сроком действия 3 года с даты государственной регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:18:010903:77, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, между ул. Новая и ул. Маяковского (в районе дома N 1) общей площадью 3000 кв. м для строительства предприятия общественного питания (т. 1 л.д. 44-48).
По условиям договора пользование земельным участком является платным, начисление арендной платы производится с 11.04.2016. При этом согласовано, что арендатор ежегодно не позднее 10 ноября перечисляет арендодателю арендную плату.
Земельный участок с кадастровым номером 76:18:010903:77 передан арендатору по акту приема-передачи от 05.05.2016 (т. 1 л.д. 50). Государственная регистрация сделки произведена 01.06.2016.
Правила землепользования и застройки города Переславля-Залесского (утв. решением Переславль-Залесской городской думы от 22.10.2009 N 122) относят спорный земельный участок к землям рекреационного назначения и зоне Р.1. - зона парков.
Согласно градостроительного плана спорного земельного участка, расположенного в зоне Р.1. (парки) основными видами его разрешенного использования являются: спортивные и игровые площадки, аттракционы, летние театры, концертные площадки, для целей не связанных со строительством. Условно разрешенные: рестораны, кафе, закусочные. Размещение объектов капитального строительства на спорном участке не предусмотрено (т. 2 л.д. 61-65).
Из представленных в материалы дела пояснений Управления архитектуры и градостроительства администрации города Переславль-Залесский следует, что по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка на условно разрешенный вид в отношении рассматриваемого земельного участка, никто не обращался.
Таким образом, определенный в договоре аренды от 05.05.2016 вид разрешенного использования земельного участка не соответствует основным видам разрешенного использования земельного участка, расположенного в зоне Р.1. (парки) и установлен сторонами сделки при отсутствии доказательств предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования применительно к статье 39 Градостроительного кодекса РФ.
Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что рассматриваемая сделка совершена в нарушение установленных требований действующего законодательства и по существу направлена на обход действующего порядка предоставления земельных участков для строительства, что противоречит основам правопорядка, посягает на публичные интересы и интересы третьих лиц, а именно права хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на спорный участок в случае соблюдения установленного законом порядка предоставления муниципальных участков в аренду, а также права жителей города Переславля-Залесского, лишенных своего гарантированного законом права на заявление возражений при проведении публичных слушаний по изменению существующего градостроительного регламента.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал договор от 05.05.2016 недействительным на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.
В апелляционной жалобе Общество указывает, что вправе претендовать на внесенные им платежи за земельный участок в рамках двухсторонней реституции. Указанный довод отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.
На основании пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что, по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно, в связи с чем, проценты, установленные статьей 395 ГК РФ, на суммы возвращаемых денежных средств не начисляются.
Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.
Следовательно, фактический пользователь земельного участка, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
Исходя из изложенного, в рассматриваемом случае арендодатель земельного участка вправе претендовать на платежи, внесенные фактическим пользователем этого участка за период его использования, в рамках двусторонней реституции.
Поскольку в настоящем деле не заявлено о неравном предоставлении сторонами сделки, исковые требования в части возврата земельного участка уполномоченному органу в порядке реституции обоснованно удовлетворены судом.
Судом установлено нахождение вышеуказанного земельного участка в юридическом и фактическом владении ответчика. Владение вещью является достаточным обстоятельством для ее использования.
Доводы Общества об отсутствии у Прокуратуры полномочий для обращения в арбитражный суд в защиту публичных интересов, и отсутствии правового интереса в признании ничтожной сделки недействительной, подлежит отклонению по следующим основаниям.
Согласно пункту 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело на любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.
Из содержания части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что прокурор вправе обращаться в арбитражный суд в защиту прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокуроров в арбитражном процессе", прокурор вправе требовать признания недействительными сделок, совершенных органами государственной власти, в целях защиты публичных интересов.
Из материалов дела следует, что в данном конкретном случае прокурор обратился в арбитражный суд в защиту прав и законных интересов муниципального образования городского округа города Переславль-Залесский и неопределенного круга лиц.
Таким образом, обратившись в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.05.2016 N 1809 и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, прокурор действовал в пределах предоставленных ему действующим законодательством полномочий.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные Прокуратурой требования.
Учитывая изложенное, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Решение суда от 29.07.2017 принято с соблюдением норм материального права, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Ярославской области от 29.07.2017 по делу N А82-16386/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2017 N 02АП-7264/2017 ПО ДЕЛУ N А82-16386/2016
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2017 г. по делу N А82-16386/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Немчаниновой М.В.,
судей Хоровой Т.В., Черных Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кряжевой У.Ю.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца - Момотюка В.В., действующего на основании доверенности от 28.12.2016,
представителя управления муниципальной собственности - Ишковой Е.В., действующей на основании доверенности от 19.06.2017,
представителя администрации - Ишковой Е.В., действующей на основании доверенности от 19.06.2017,
представителя Общества - Терентьевой А.А., действующей на основании доверенности от 01.03.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 29.07.2017 по делу N А82-16386/2016, принятое судом в составе судьи Украинцевой Е.П.,
по иску Прокуратуры Ярославской области (ИНН: 7604008189, ОГРН: 1027600688917)
в интересах муниципального образования городского округа города Переславль-Залесский в лице уполномоченного органа - Администрации города Переславль-Залесский
к Управлению муниципальной собственности администрации г. Переславля-Залесского (ИНН: 7608002597, ОГРН: 1027601051290)
и обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (ИНН: 7608019745, ОГРН: 1127608001014)
третье лицо: Управления архитектуры и градостроительства администрации города Переславль-Залесский
о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки,
установил:
Прокуратура Ярославской области в интересах муниципального образования городского округа города Переславль-Залесский в лице уполномоченного органа - Администрации города Переславль-Залесский (далее - Прокуратура, истец) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Управлению муниципальной собственности администрации г. Переславля-Залесского (далее - Управление муниципальной собственности) и обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (далее - ООО "Стройсервис", Общество) о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.05.2016 N 1809; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде передачи администрации г. Переславль-Залесский земельного участка площадью 3000 кв. м с кадастровым номером 76:18:010903:77, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, между ул. Новая и ул. Маяковского (в районе д. 1).
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 29.07.2017 исковые требования Прокуратуры удовлетворены. Суд признал недействительным договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.05.2016 N 1809, заключенный между Управлением муниципальной собственности Администрации г. Переславля-Залесского и ООО "Стройсервис"; применил последствия недействительности ничтожной сделки и обязал ООО "Стройсервис" передать Администрации г. Переславль-Залесский земельный участок площадью 3 000 кв. м с кадастровым номером 76:18:010903:77, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, между ул. Новая и ул. Маяковского (в районе д. 1).
ООО "Стройсервис" с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 29.07.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы указывает, что спорный земельный участок предоставлен ему в аренду на основании постановления Администрации от 28.05.2013 N 771 (в редакции постановления от 11.04.2016 N ПОС.0300475/16), которые в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны. Также Общество указывает, что внесение изменений в вид разрешенного использования земельного участка должно осуществляться органами местного самоуправления.
Кроме того, Общество считает, что вправе претендовать на внесенные им платежи за земельный участок в рамках двухсторонней реституции.
В судебном заседании представитель ООО "Стройсервис" поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В судебном заседании и в представленных отзывах на жалобу представители Прокуратуры, Управления муниципальной собственности и Администрации указали на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просят отказать.
Управления архитектуры отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Управления архитектуры о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Согласно статье 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
Земельным кодексом РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в собственность земельных участков из земель, находящихся в государственной муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
В соответствии со статьей 28 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса в редакции, действующей до 01.03.2015, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса в редакции, действующей до 01.03.2015 года.
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по особым правилам, установленным статьями 30 - 32 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015: без предварительного согласования мест размещения объектов (на торгах) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (для коммерческих организаций только в аренду).
В случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта ему должен предшествовать выбор участка для строительства.
В силу статьи 31 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, обращается в уполномоченный орган с заявлением о выборе земельного участка, в котором должно быть указано назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера участка, а также испрашиваемое право на земельный участок. Уполномоченный орган по такому заявлению обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования.
Таким образом, Земельный кодекс РФ исходит из того, что разрешенные условия использования соответствующей территории могут объективно препятствовать предоставлению конкретного земельного участка для размещения объекта определенного назначения, несмотря на то, что они содержатся в неопубликованных для всеобщего сведения документах.
Помимо того, после определения участка(ков), подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, пункт 3 статьи 31 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, обязывал органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015).
В соответствии с правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 14.09.2010 N 4224/10, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, стадий и условий выбора земельного участка под строительство акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Вместе с тем пунктом 11 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, предусмотрено, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлено, что земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).
Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.
По смыслу части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.
Учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 02.07.2013 N 1633/13, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что если для территории городского или сельского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, то подлежит применению пункт 11 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, и предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не производится. Такие участки подлежат предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.
Приведенные нормативные положения Земельного кодекса РФ утратили силу с 01.03.2015 в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), которым изменен порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Действующие с 01.03.2015 нормы Земельного кодекса РФ предусматривают предоставление в аренду земельных участков для строительства на торгах и без проведения торгов. При этом случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов ограничены и прямо предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015.
Кроме того, соответствующее предоставление (на торгах, без торгов) осуществляется только в отношении образованного в установленном порядке земельного участка.
Вместе с тем статьей 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрен переходный период, в течение которого в ряде случаев остаются применимыми нормы Земельного кодекса РФ в ранее действующей редакции. Так, предоставление соответствующих земельных участков осуществляется в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 171-ФЗ) в случае:
- если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка (пункт 1 статьи 34 Закона N 171-ФЗ),
- если до дня вступления в силу Закона N 171-ФЗ органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 171-ФЗ) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков (пункт 2 статьи 34 Закона N 171-ФЗ).
В соответствии с позицией, приведенной в Определении Конституционного Суда РФ от 24.11.2016 N 2465-О, данные нормы, принятые в рамках законодательных изменений порядка предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, обеспечивают - на основании баланса частных и публичных интересов - необходимую в таких случаях разумную преемственность ранее возникших отношений по предоставлению земельных участков, основанных либо на принятии уполномоченным органом решения о предварительном согласовании места размещения объекта, либо на публикации сообщения о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков, которая - в силу пункта 4 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) - является одним из этапов предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.
Таким образом, из содержания статьи 34 Закона N 171-ФЗ следует возможность уполномоченного органа завершить уже начатую процедуру предоставления конкретного земельного участка при условии соблюдения установленного порядка.
Как следует из материалов дела, 13.12.2012 ООО "Стройсервис" подано заявление, в котором организация просит о выделении в аренду по акту выбора без предварительного согласования места размещения объекта, земельного участка ориентировочной площадью 0,3 га, расположенного между улицами Новая и ул. Маяковского (в районе д. N 1) для строительства предприятия общественного питания быстрого обслуживания "Макдоналдс" с приложением ситуационной схемы (т. 1 л.д. 24-26).
В соответствии с постановлением Администрации города Переславля-Залесского от 25.04.2013 N 620 "О проведении публичных слушаний по рассмотрению проектов планировки территорий в г. Переславле Залесском" в ходе публичных слушаний предписано рассмотреть среди прочего вопрос о возможности размещения предприятия общественного питания быстрого обслуживания "Макдоналдс" на земельном участке, ограниченном улицами Новая и Маковская (рядом с РК "Навигатор") по ходатайству ООО "Стройсервис". Данное постановление опубликовано в информационном приложении к газете "Переславская неделя" от 30.04.2013 (т. 2 л.д. 10-12).
По итогам публичных слушаний, проведенных 28.05.2013, в заключении по этому вопросу предложено сформировать земельный участок для дальнейшего размещения на нем объекта общественного питания (бары, рестораны, кафе, закусочные), расположенный на территории, ограниченной улицами Новая и Маковская ориентировочной площадью 3 400 кв. м (совместно с благоустройством территории) (т. 2 л.д. 13).
Соответствующие заключение опубликовано в информационном приложении к газете "Переславская неделя" от 05.06.2013 одновременно с информацией о предстоящем предоставлении в аренду земельного участка для строительства предприятия общественного питания быстрого обслуживания "Макдоналдс" на площади 3000 кв. м (ориентировочно) по адресу Ярославская область, г. Переславль-Залесский, ул. Маяковского, в районе дома N 1 с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке пункта 5 статьи 30 ЗК РФ (т. 1 л.д. 88).
Вместе с тем до указанной публикации постановлением Администрации г. Переславля-Залесского от 28.05.2013 N 771 "О предварительном согласовании ООО "Стройсервис" места размещения объекта - предприятия общественного питания быстрого обслуживания ("Макдоналдс") по адресу г. Переславль-Залесский, между ул. Новая и ул. Маяковская (в районе дома N 1)" (в редакции постановления Администрации г. Переславля-Залесского от 22.07.2013 N ПОС.03-1228/13) Обществу утвержден акт выбора земельного участка и предписано обеспечить установление границ земельного участка и пройти государственный кадастровый учет земельного участка, а отделу архитектуры управления архитектуры и градостроительства - провести публичные слушания по вопросу о предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования указанного земельного участка (т. 1 л.д. 83-85, 89).
14.06.2013 к Мэру г. Переславля-Залесского обратилось ООО ИК "Сибур" с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для строительства предприятия общественного питания "Макдоналдс" по адресу г. Переславль-Залесский, ул. Маяковского в районе дома N 1 согласно публикации в газете "Переславская неделя" от 05.06.2013, которое было отозвано заявителем (т. 1 л.д. 31-32).
При указанных обстоятельствах является правильным вывод суда первой инстанции о том, что в нарушение установленного законом порядка сообщение о возможном предоставлении спорного земельного участка в аренду (05.06.2013) было опубликовано уже после утверждения акта выбора земельного участка в отношении ООО "Стройсервис" (28.05.2013), что является нарушением пункта 3, 5 статьи 31 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015.
Довод Общества о том, что публикация о проведении публичных слушаний от 30.04.2013 (т. 2 л.д. 10-12) является надлежащим способом информирования применительно к пункту 3 статьи 31 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку в ней не содержится необходимых и юридически значимых сведений о предоставлении земельного участка в аренду. Фактически надлежащая информация была размещена в средствах массовой информации только 05.06.2013, то есть после утверждения акта выбора земельного участка.
20.02.2016 на кадастровый учет поставлен двухконтурный земельный участок с кадастровым номером 76:18:010903:77 площадью 3 000 кв. м категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства предприятия общественного питания, что удостоверяется данными выписки из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 74-76).
На основании заявления ООО "Стройсервис" от 21.03.2016 постановлением Администрации г. Переславля-Залесского от 11.04.2016 N ПОС.03-0475/16 "О предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 76:18:010903:77 ООО "Стройсервис" (в редакции постановления Администрации от 05.05.2016 N ПОС.03-0605/16) Обществу в аренду предоставлен указанный земельный участок сроком на 3 года для строительства предприятия общественного питания (т. 1 л.д. 33, 42-43).
05.05.2016 между Управлением муниципальной собственности (арендодатель) и ООО "Стройсервис" (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 1809 сроком действия 3 года с даты государственной регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:18:010903:77, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, между ул. Новая и ул. Маяковского (в районе дома N 1) общей площадью 3000 кв. м для строительства предприятия общественного питания (т. 1 л.д. 44-48).
По условиям договора пользование земельным участком является платным, начисление арендной платы производится с 11.04.2016. При этом согласовано, что арендатор ежегодно не позднее 10 ноября перечисляет арендодателю арендную плату.
Земельный участок с кадастровым номером 76:18:010903:77 передан арендатору по акту приема-передачи от 05.05.2016 (т. 1 л.д. 50). Государственная регистрация сделки произведена 01.06.2016.
Правила землепользования и застройки города Переславля-Залесского (утв. решением Переславль-Залесской городской думы от 22.10.2009 N 122) относят спорный земельный участок к землям рекреационного назначения и зоне Р.1. - зона парков.
Согласно градостроительного плана спорного земельного участка, расположенного в зоне Р.1. (парки) основными видами его разрешенного использования являются: спортивные и игровые площадки, аттракционы, летние театры, концертные площадки, для целей не связанных со строительством. Условно разрешенные: рестораны, кафе, закусочные. Размещение объектов капитального строительства на спорном участке не предусмотрено (т. 2 л.д. 61-65).
Из представленных в материалы дела пояснений Управления архитектуры и градостроительства администрации города Переславль-Залесский следует, что по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка на условно разрешенный вид в отношении рассматриваемого земельного участка, никто не обращался.
Таким образом, определенный в договоре аренды от 05.05.2016 вид разрешенного использования земельного участка не соответствует основным видам разрешенного использования земельного участка, расположенного в зоне Р.1. (парки) и установлен сторонами сделки при отсутствии доказательств предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования применительно к статье 39 Градостроительного кодекса РФ.
Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что рассматриваемая сделка совершена в нарушение установленных требований действующего законодательства и по существу направлена на обход действующего порядка предоставления земельных участков для строительства, что противоречит основам правопорядка, посягает на публичные интересы и интересы третьих лиц, а именно права хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на спорный участок в случае соблюдения установленного законом порядка предоставления муниципальных участков в аренду, а также права жителей города Переславля-Залесского, лишенных своего гарантированного законом права на заявление возражений при проведении публичных слушаний по изменению существующего градостроительного регламента.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал договор от 05.05.2016 недействительным на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.
В апелляционной жалобе Общество указывает, что вправе претендовать на внесенные им платежи за земельный участок в рамках двухсторонней реституции. Указанный довод отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.
На основании пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что, по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно, в связи с чем, проценты, установленные статьей 395 ГК РФ, на суммы возвращаемых денежных средств не начисляются.
Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.
Следовательно, фактический пользователь земельного участка, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
Исходя из изложенного, в рассматриваемом случае арендодатель земельного участка вправе претендовать на платежи, внесенные фактическим пользователем этого участка за период его использования, в рамках двусторонней реституции.
Поскольку в настоящем деле не заявлено о неравном предоставлении сторонами сделки, исковые требования в части возврата земельного участка уполномоченному органу в порядке реституции обоснованно удовлетворены судом.
Судом установлено нахождение вышеуказанного земельного участка в юридическом и фактическом владении ответчика. Владение вещью является достаточным обстоятельством для ее использования.
Доводы Общества об отсутствии у Прокуратуры полномочий для обращения в арбитражный суд в защиту публичных интересов, и отсутствии правового интереса в признании ничтожной сделки недействительной, подлежит отклонению по следующим основаниям.
Согласно пункту 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело на любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.
Из содержания части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что прокурор вправе обращаться в арбитражный суд в защиту прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокуроров в арбитражном процессе", прокурор вправе требовать признания недействительными сделок, совершенных органами государственной власти, в целях защиты публичных интересов.
Из материалов дела следует, что в данном конкретном случае прокурор обратился в арбитражный суд в защиту прав и законных интересов муниципального образования городского округа города Переславль-Залесский и неопределенного круга лиц.
Таким образом, обратившись в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.05.2016 N 1809 и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, прокурор действовал в пределах предоставленных ему действующим законодательством полномочий.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные Прокуратурой требования.
Учитывая изложенное, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Решение суда от 29.07.2017 принято с соблюдением норм материального права, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 29.07.2017 по делу N А82-16386/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.В.НЕМЧАНИНОВА
М.В.НЕМЧАНИНОВА
Судьи
Т.В.ХОРОВА
Л.И.ЧЕРНЫХ
Т.В.ХОРОВА
Л.И.ЧЕРНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)