Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей В.В. Ванина, Б.Т. Чотчаева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сурженко Т.М.,
при участии:
от заявителя (ответчика - Администрации города Сочи): представитель не явился,
от заявителя (ответчика - Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи): представитель не явился,
от заинтересованного лица (истца): представитель Горбуненко А.И. по доверенности от 18.05.2016,
от третьего лица: представитель не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 по делу N А32-20634/2016
по иску индивидуального предпринимателя Тонян Эрнеста Рафаэловича (ИНН 232009990030, ОГРНИП 31623660005484)
к Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374)
при участии третьих лиц: общество с ограниченной ответственностью "Адлер-Аудит"
о внесении изменений в договор,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
установил:
индивидуальный предприниматель Тонян Эрнест Рафаэлович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи, Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (далее - ответчики) о внесении изменений в п. 3.2 договора N 4900005572 от 01.02.2010 аренды земельного участка площадью 168 кв. м с кадастровым номером N 23:49:0204011:8, изложив п. 3.2. договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 58423 (пятьдесят восемь тысяч четыреста двадцать три) рубля 68 копеек с 30 мая 2016 года" (с учетом уточнения первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 21-23).
Исковые требования мотивированы тем, что указанный в договоре размер годовой арендной платы определен не на основании императивно установленного подхода. Истец имеет намерение привести договор в указанной части в соответствие с законом.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Адлер-Аудит".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 исковые требования удовлетворены частично. Внесены изменения в пункт 3.2 договора N 4900005572 от 01.02.2010 аренды земельного участка площадью 168 кв. м с кадастровым номером N 23:49:0204011:8, пункт 3.2. договора изложен в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 58423 (пятьдесят восемь тысяч четыреста двадцать три) рубля 68 копеек". В остальной части иска отказано.
Администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи и Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений города Сочи и ООО "Союз" 01.02.2010 подписан договор N 4900005572 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:8, имеющего адрес: г. Сочи, ул. Навагинская, 9/1. Договор прошел государственную регистрацию 21.06.2010.02.02.2016 общество передало права и обязанности арендатора Тоняну Э.Р., договор уступки зарегистрирован 10.02.2016. На земельном участке расположен принадлежащий истцу объект недвижимого имущества (кафе) площадью 100,3 кв. м. Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходят при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте. Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной. В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса). Истец согласился с существенными условиями договора в виде арендной платы. Таким образом, администрация г. Сочи и Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи считают, что основания для внесения изменений договор аренды отсутствуют.
Определением апелляционного суда от 06.06.2017 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Нарышкиной Н.В. на судью Чотчаева Б.Т. в связи с отпуском судьи Нарышкиной Н.В.
Представитель истца в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, представил отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв приобщен к материалам дела.
Ответчики и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений города Сочи и ООО "Союз" 01.02.2010 подписан договор N 4900005572 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:8, имеющего адрес: г. Сочи, ул. Навагинская, 9/1.
Договор прошел государственную регистрацию 21.06.2010.
Земельный участок находится в муниципальной собственности г. Сочи (Свидетельство N 23-23-50/033/2009-558 от 26.05.2009). Разрешенное использование отражено в кадастровом паспорте (выписка от 19.03.2015 - т. 1, л.д. 25) - кафе-бар на 20 посадочных мест.
02.02.2016 общество передало права и обязанности арендатора Тоняну Э.Р., договор уступки зарегистрирован 10.02.2016. На земельном участке расположен принадлежащий истцу объект недвижимого имущества (кафе) площадью 100,3 кв. м.
В пункте 3.2 договора аренды указано, что размер арендной платы за земельный участок определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 23.11.2009 N 0909/ОЦ-17 и составляет 482188 руб. в год.
Из отчета следует, что размер рыночной стоимости арендной платы определен оценщиком не в соответствии с Постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582, Постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, Постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, а иным способом.
Согласно указанным нормативным правовым актам размер арендной платы определяется по следующей формуле: АП - Р x С x Ки, где АП - размер арендной платы за земельный участок в руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка в руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции.
Установив указанное обстоятельство, предприниматель обратился в департамент имущественных отношений администрации города Сочи с предложением подписать дополнительное соглашение к договору аренды в части приведения размера арендной платы к установленной законом величине.
Неподписание местным самоуправлением направленного ему соглашения явилось поводом для обращения заявителя в суд с иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Пунктами 1, 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) 2009-2012 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города- курорта Сочи.
Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закона N 135).
Пунктом 5 постановления N 210 определено, что по договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, заключенным до 1 марта 2010 года, момент перехода на исчисление арендной платы от рыночной стоимости определяется соответствующими постановлениями главы города Сочи о переходе соответствующей категории арендаторов и вида разрешенного использования земельного участка на расчет арендной платы от рыночной стоимости.
За исключением индивидуального жилищного строительства, эксплуатации жилого фонда, строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 настоящего постановления.
Спорный земельный участок к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления от 30.06.2009 N 210 категориям не относится. Плата за использование земельного участка определена исходя из величины его рыночной стоимости (пункт 2 постановления от 15.07.2009 N 210).
Пунктом 3.2 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 23.11.2009 N 0909/ОЦ-17 и составляет 482188 руб. в год.
Условие договора аренды, которым в качестве арендной платы принят ее рыночный размер, установленный на основании отчета независимого оценщика, правомерно признан судом ничтожным ввиду его противоречия в том периоде региональным нормативным положениям на территории города-курорта Сочи, в связи с чем, доводы жалобы администрации и департамента подлежат отклонению.
Пунктом 9.4 Постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города - курорта Сочи" была предусмотрена обязанность сторон договора аренды земельного участка по включению в него условия о возможности изменения размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом в постановлении отсутствовало условие о том, что внесение таких изменений возможно только по инициативе арендодателя. То есть инициатором внесения соответствующих изменений в договор мог выступать и арендатор земельного участка. С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что пункт 3.2 договора в части размера арендной платы является недействительным (ничтожным), поскольку противоречит императивным нормативным предписаниям.
Судом по инициативе предпринимателя назначалась судебная экспертиза для установления рыночной стоимости земельного участка на момент проведения исследования, проведение которой было поручено эксперту ООО "Центр независимых экспертиз" Мельниковой В.В.
Эксперт определил рыночную стоимость земельного участка на декабрь 2016 года в размере 3894912 руб. (заключение N 108/16 от 08.11.2016).
В соответствии установленной методикой расчета размер арендной платы составляет 58423,68 руб. в год.
В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Пунктом 2 указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что пункт 3.2 договора в части размера арендной платы является недействительным (ничтожным), поскольку противоречит императивным нормативным предписаниям.
При том, что подход к определению размера арендной платы установлен законодательно и не зависит от воли сторон договора, недействительность указанной части сделки не влечет за собой недействительность договора в целом.
Истец не просил признать договор недействительным в части размера арендной платы, а имел намерение внести в этот договор изменение, то есть привести его условие в соответствие с законом на будущее время, что является его правом.
В части заявленных требований о внесении в договор соответствующих изменений с 30.05.2016, то есть с момента получения местным самоуправлением его оферты судом отказано правомерно, поскольку пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора. Указание в решении на изменение условий сделки более ранней датой будет противоречить этому положению закона.
Доводы апелляционной жалобы ответчиком несостоятельны, ввиду того, что регулируемая арендная плата за пользование земельным участком не может быть определена усмотрением сторон.
Суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 по делу N А32-20634/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.06.2017 N 15АП-6203/2017 ПО ДЕЛУ N А32-20634/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июня 2017 г. N 15АП-6203/2017
Дело N А32-20634/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей В.В. Ванина, Б.Т. Чотчаева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сурженко Т.М.,
при участии:
от заявителя (ответчика - Администрации города Сочи): представитель не явился,
от заявителя (ответчика - Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи): представитель не явился,
от заинтересованного лица (истца): представитель Горбуненко А.И. по доверенности от 18.05.2016,
от третьего лица: представитель не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 по делу N А32-20634/2016
по иску индивидуального предпринимателя Тонян Эрнеста Рафаэловича (ИНН 232009990030, ОГРНИП 31623660005484)
к Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374)
при участии третьих лиц: общество с ограниченной ответственностью "Адлер-Аудит"
о внесении изменений в договор,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
установил:
индивидуальный предприниматель Тонян Эрнест Рафаэлович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи, Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (далее - ответчики) о внесении изменений в п. 3.2 договора N 4900005572 от 01.02.2010 аренды земельного участка площадью 168 кв. м с кадастровым номером N 23:49:0204011:8, изложив п. 3.2. договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 58423 (пятьдесят восемь тысяч четыреста двадцать три) рубля 68 копеек с 30 мая 2016 года" (с учетом уточнения первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 21-23).
Исковые требования мотивированы тем, что указанный в договоре размер годовой арендной платы определен не на основании императивно установленного подхода. Истец имеет намерение привести договор в указанной части в соответствие с законом.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Адлер-Аудит".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 исковые требования удовлетворены частично. Внесены изменения в пункт 3.2 договора N 4900005572 от 01.02.2010 аренды земельного участка площадью 168 кв. м с кадастровым номером N 23:49:0204011:8, пункт 3.2. договора изложен в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 58423 (пятьдесят восемь тысяч четыреста двадцать три) рубля 68 копеек". В остальной части иска отказано.
Администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи и Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений города Сочи и ООО "Союз" 01.02.2010 подписан договор N 4900005572 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:8, имеющего адрес: г. Сочи, ул. Навагинская, 9/1. Договор прошел государственную регистрацию 21.06.2010.02.02.2016 общество передало права и обязанности арендатора Тоняну Э.Р., договор уступки зарегистрирован 10.02.2016. На земельном участке расположен принадлежащий истцу объект недвижимого имущества (кафе) площадью 100,3 кв. м. Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходят при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте. Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной. В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса). Истец согласился с существенными условиями договора в виде арендной платы. Таким образом, администрация г. Сочи и Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи считают, что основания для внесения изменений договор аренды отсутствуют.
Определением апелляционного суда от 06.06.2017 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Нарышкиной Н.В. на судью Чотчаева Б.Т. в связи с отпуском судьи Нарышкиной Н.В.
Представитель истца в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, представил отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв приобщен к материалам дела.
Ответчики и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений города Сочи и ООО "Союз" 01.02.2010 подписан договор N 4900005572 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:8, имеющего адрес: г. Сочи, ул. Навагинская, 9/1.
Договор прошел государственную регистрацию 21.06.2010.
Земельный участок находится в муниципальной собственности г. Сочи (Свидетельство N 23-23-50/033/2009-558 от 26.05.2009). Разрешенное использование отражено в кадастровом паспорте (выписка от 19.03.2015 - т. 1, л.д. 25) - кафе-бар на 20 посадочных мест.
02.02.2016 общество передало права и обязанности арендатора Тоняну Э.Р., договор уступки зарегистрирован 10.02.2016. На земельном участке расположен принадлежащий истцу объект недвижимого имущества (кафе) площадью 100,3 кв. м.
В пункте 3.2 договора аренды указано, что размер арендной платы за земельный участок определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 23.11.2009 N 0909/ОЦ-17 и составляет 482188 руб. в год.
Из отчета следует, что размер рыночной стоимости арендной платы определен оценщиком не в соответствии с Постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582, Постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, Постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, а иным способом.
Согласно указанным нормативным правовым актам размер арендной платы определяется по следующей формуле: АП - Р x С x Ки, где АП - размер арендной платы за земельный участок в руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка в руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции.
Установив указанное обстоятельство, предприниматель обратился в департамент имущественных отношений администрации города Сочи с предложением подписать дополнительное соглашение к договору аренды в части приведения размера арендной платы к установленной законом величине.
Неподписание местным самоуправлением направленного ему соглашения явилось поводом для обращения заявителя в суд с иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Пунктами 1, 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) 2009-2012 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города- курорта Сочи.
Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закона N 135).
Пунктом 5 постановления N 210 определено, что по договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, заключенным до 1 марта 2010 года, момент перехода на исчисление арендной платы от рыночной стоимости определяется соответствующими постановлениями главы города Сочи о переходе соответствующей категории арендаторов и вида разрешенного использования земельного участка на расчет арендной платы от рыночной стоимости.
За исключением индивидуального жилищного строительства, эксплуатации жилого фонда, строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 настоящего постановления.
Спорный земельный участок к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления от 30.06.2009 N 210 категориям не относится. Плата за использование земельного участка определена исходя из величины его рыночной стоимости (пункт 2 постановления от 15.07.2009 N 210).
Пунктом 3.2 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 23.11.2009 N 0909/ОЦ-17 и составляет 482188 руб. в год.
Условие договора аренды, которым в качестве арендной платы принят ее рыночный размер, установленный на основании отчета независимого оценщика, правомерно признан судом ничтожным ввиду его противоречия в том периоде региональным нормативным положениям на территории города-курорта Сочи, в связи с чем, доводы жалобы администрации и департамента подлежат отклонению.
Пунктом 9.4 Постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города - курорта Сочи" была предусмотрена обязанность сторон договора аренды земельного участка по включению в него условия о возможности изменения размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом в постановлении отсутствовало условие о том, что внесение таких изменений возможно только по инициативе арендодателя. То есть инициатором внесения соответствующих изменений в договор мог выступать и арендатор земельного участка. С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что пункт 3.2 договора в части размера арендной платы является недействительным (ничтожным), поскольку противоречит императивным нормативным предписаниям.
Судом по инициативе предпринимателя назначалась судебная экспертиза для установления рыночной стоимости земельного участка на момент проведения исследования, проведение которой было поручено эксперту ООО "Центр независимых экспертиз" Мельниковой В.В.
Эксперт определил рыночную стоимость земельного участка на декабрь 2016 года в размере 3894912 руб. (заключение N 108/16 от 08.11.2016).
В соответствии установленной методикой расчета размер арендной платы составляет 58423,68 руб. в год.
В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Пунктом 2 указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что пункт 3.2 договора в части размера арендной платы является недействительным (ничтожным), поскольку противоречит императивным нормативным предписаниям.
При том, что подход к определению размера арендной платы установлен законодательно и не зависит от воли сторон договора, недействительность указанной части сделки не влечет за собой недействительность договора в целом.
Истец не просил признать договор недействительным в части размера арендной платы, а имел намерение внести в этот договор изменение, то есть привести его условие в соответствие с законом на будущее время, что является его правом.
В части заявленных требований о внесении в договор соответствующих изменений с 30.05.2016, то есть с момента получения местным самоуправлением его оферты судом отказано правомерно, поскольку пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора. Указание в решении на изменение условий сделки более ранней датой будет противоречить этому положению закона.
Доводы апелляционной жалобы ответчиком несостоятельны, ввиду того, что регулируемая арендная плата за пользование земельным участком не может быть определена усмотрением сторон.
Суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 по делу N А32-20634/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)