Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18 февраля 2016 года по делу N А32-33657/2015
по иску администрации города Сочи
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Лукоморье"
о взыскании задолженности, неустойки,
принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лукоморье" (далее - ответчик, ООО "Лукоморье") о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период с 01.07.2013 по 09.03.2015 в размере 1 609 595 руб. 79 коп., неустойки за период с 11.11.2014 по 21.09.2015 в размере 525 766 руб. 37 коп., неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере 534 792 руб. 76 коп. за период с 10.03.2015 по 30.09.2015 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 45)).
Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:0006, общей площадью 5000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, д. 286, ответчиком не исполняет обязательство по внесению арендных платежей с 01.07.2013 по 09.03.2015. В связи с этим, администрация также просит взыскать неустойку и неосновательное обогащение за пользование указанным земельным участком.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18 февраля 2016 года требование о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за период с 01.07.2013 по 31.10.2013 оставлено без рассмотрения. В удовлетворении требований о взыскании платы за использование земельного участка за период с 01.11.2013 по 30.09.2015 отказано в полном объеме.
В части оставления исковых требований о взыскании задолженности и пени за период с 01.07.2013 по 31.10.2013 без рассмотрения суд указал, что данные требования являются реестровыми и подлежат заявлению в рамках дела о банкротстве ответчика, в связи с чем в рамках настоящего дела они подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В части отказа в удовлетворении остальной части требований суд первой инстанции указал, что еще до спорного периода физические лица - участники долевого строительства являлись пользователями квартир в многоквартирном доме и фактически проживали в нем, в связи с чем с момента регистрации права собственности первого лица или признания права собственности судом на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность владельцев помещений МКД, а администрация города Сочи утрачивает право на распоряжение им. Суд первой инстанции также учел, что право собственности на квартиры участников долевого строительства длительное время не могло быть зарегистрировано по причине уклонения администрации от выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Администрация не представила доказательства того, что в спорный период ответчик пользовался спорным участком.
Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы искового заявления.
Определением от 08.04.2016 суд апелляционной инстанции в части требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2013 по 31.10.2013 (в резолютивной части определения период ошибочно указан как "с 01.07.2013 по 09.03.2015") перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суд первой инстанции. Основанием для вынесения данного судебного акта явился тот факт, что суд первой инстанции ошибочно отнес задолженность за выше указанный период к реестровым требованиям, подлежащим рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО "Лукоморье", в связи с чем необоснованно оставил в указанной части иск без рассмотрения. В то время как данное требование, в силу разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", подлежит отнесению к текущим платежам должника, взыскание по которым должно было производиться в общем порядке, следовательно, требование подлежало рассмотрению по существу в рамках настоящего дела.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. В отношении указанных лиц дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 17.03.2010 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования г-к Сочи на земельный участок площадью 5 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402056:0006, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 23/022/156/2015-331 от 17.07.2015.
На основании постановления администрации г. Сочи N 2372 от 30.12.2010 между муниципальным образованием город - курорт Сочи, действующим в лице администрации (арендодатель), и ООО "Лукоморье" (арендатор) заключен договор аренды N 4900006494 от 04.04.2011, по условиям которого обществу сроком до 31.12.2012 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:0006 общей площадью 5000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 286, с видом разрешенного использования - "жилой комплекс".
В соответствии с пунктом 3.2 договора размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы N 006/8-2011 от 04.03.2011 и составляет 952 192 руб.
Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором участка ежеквартально в виде авансового платежа в срок до 10-го числа первого месяца каждого квартала.
В силу положений пункта 5.2.6 договора ООО "Лукоморье" обязалось завершить строительство объекта (жилого комплекса) и ввести его в эксплуатацию в установленном порядке в срок до 31.12.2012.
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 28.04.2011, что подтверждается штампом государственного регистратора, проставленным на договоре.
Согласно уведомлению Управления Росреестра по Краснодарскому краю о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права, регистрационная запись о государственной регистрации договора аренды от 04.04.2011 года N 4900006494 погашена 10.03.2015 в связи с истечением срока действия договора аренды.
Как указывает истец, ответчик оплату за использование земельного участка с кадастровым номером в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:0006 общей площадью 5000 кв. м за период с 01.07.2013 по 09.03.2015 не произвел, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 1 609 595 руб. 79 коп.
В адрес ООО "Лукоморье" департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи было направлено письменное уведомление N 14853/02-05-16 от 24.06.2015 о необходимости погашения задолженности по арендной плате за землю в 10-дневный срок.
Неисполнение ответчиком своих обязательств по договору явилось основанием для обращения истца с иском в суд о взыскании задолженности. Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 01.07.2013 по 21.09.2015 в размере 525 766 руб. 37 коп.
В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.
В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 16 постановления N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал следующие разъяснения: при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Ввиду того, что договор аренды спорного земельного участка был заключен после вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.
В спорный период порядок определения размера арендной платы, сроки ее внесения регламентировались нормами:
- - постановления глава города Сочи N 791 от 15.06.2007 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - Постановление N 791);
- - постановления главы города Сочи N 210 от 20.06.2009 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210).
Согласно пункту 2 Постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Пунктом 5.7 Постановления N 210 закреплялось, что порядок определения размера годовой арендной платы, установленный пунктами 2, 8 настоящего постановления, применяется для арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления, за исключением договоров аренды земельных участков, указанных в подпунктах 5.1 - 5.5 настоящего постановления.
Учитывая, что ООО "Лукоморье" земельный участок был предоставлен для завершения строительства жилого комплекса, что не подпадало под действие пунктов 5.1 - 5.5 Постановления N 210, размер арендной платы подлежал исчислению исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной независимым оценщиком.
Пунктом 9.2 Постановления N 210 закреплялось, что при заключении договора аренды земельного участка департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как указывалось ранее, договор аренды был заключен сроком до 31.12.2012. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что непосредственно после указанной даты администрация потребовала возвратить земельный участок, в связи с чем срок договора аренды был продлен на неопределенный срок.
Из содержания заявления о признании незаконными действий Управления Росреестра по КК по погашению регистрационной записи о праве аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:0006, предъявленного в рамках судебного дела N А32-23197/2013, следует, что в адрес ООО "Лукоморье" администрацией было направлено письмо N 29958/02-05-16 от 10.12.2014 об отказе от договора аренды. В рамках настоящего дела суд апелляционной инстанции неоднократно запрашивал у сторон копию данного письма, просил администрацию представить сведения о том, когда конкретно данное письмо было вручено обществу, однако стороны требования суда не исполнили, испрошенные документы и информацию не представили. Вместе с тем, ввиду того, что объектом аренды выступает земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, для правильного определения размера платы не имеет значения использовался ли участок в рамках конкретного договора либо в его отсутствие, т.к. плата в любом случае является нормативно установленной.
Кроме того, согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В пунктах 3, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 06.6.2014 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.
Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.
В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.
При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Таким образом, даже после прекращения договора до момента возврата имущества за ООО "Лукоморье" сохранялась обязанность вносить плату в установленном размере, а также уплачивать договорную неустойку, установленную за нарушение сроков внесения выше указанной платы.
Суд апелляционной инстанции неоднократно требовал у сторон предоставления отчета независимого оценщика N 006/8-2011 от 04.03.2011, однако требования оставлены сторонами без удовлетворения, что является их процессуальными рисками. При разрешении спора суд апелляционной инстанции руководствуется положениями пункта 3.2 договора, согласно которому на дату его заключения размер арендной платы за использование земельного участка был определен независимым оценщиком в размере 952 192 руб. в год. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
В связи с этим, за период с 01.07.2013 по 30.09.2015 с учетом индексов инфляции нормативный размер платы за использование земельного участка составил 2 535 254 руб. 70 коп.:
1) за период с 01.07.2013 по 31.12.2013 (6 мес.) - 532 418 руб. 15 коп.
- 952 192 руб. х 1,06 х 1,055 / 12 мес. х 6 мес.;
2) за период 2014 года - 1 118 078 руб. 12 коп.
- 952 192 руб. х 1,06 х 1,055 х 1,05;
3) за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 (за 9 мес.) - 884 758 руб. 43 коп.
952 192 руб. х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 /12 мес. х 9 мес.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО "Лукоморье" указывает на то, что на земельном участке подлежал строительству многоквартирный жилой дом, состоящий из блок - секций со встроенной парковкой (блок - секции "Б, В, Д"). Многоквартирный дом строился, в том числе с привлечением денежных средств граждан путем заключения договор долевого участия в строительстве. Начиная с 2012 года ООО "Лукоморье" по актам сдачи-приемки начало передавать участникам долевого строительства квартиры, расположенные в многоквартирном жилом доме (в материалы дела представлены акты, на передачу гражданам 4 квартир в блок - секции "В", датированные 02.02.2012 и 10.03.2012). Общество указало, что решением Адлерского районного суда г. Сочи от 18.09.2013 по делу N 2-2206/2013 за Шевченко Н.Г. признано право собственности на квартиру, расположенную на 3 этаже секции "Б" в многоквартирном жилом доме, располагающемся на спорном земельном участке. Кроме того, в рамках дела о банкротстве ООО "Лукоморье" арбитражным судом начиная с декабря 2015 года и на протяжении 2016 года выносились определения, которыми арбитражный суд признавал за гражданами право собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством ООО "Лукоморье" многоквартирном жилом доме в виде определенных квартир. Общество полагает, что данные обстоятельства свидетельствуют о возникновении у участников долевого строительства права общей долевой собственности на спорный земельный участок, в связи с чем администрация не вправе требовать у общества внесения платы за использование земельного участка в спорный период.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данной позицией ответчика по следующим обстоятельствам.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона Российской Федерации N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона N 122-ФЗ, статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность владельцев помещений МКД, а лицо, осуществляющее функции публичного собственника, утрачивает право на распоряжение участком.
Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды (данная позиция закреплена в постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11642/11 от 24.01.2012).
Из выше приведенных норм права и разъяснений о порядке их применения следует, что возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагается многоквартирный жилой дом, законодатель связывает именно с моментом первой государственной регистрации в ЕГРП права собственности на помещение, входящее в состав данного многоквартирного жилого дома.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Таким образом, сам факт вынесения судами решений (определений) о признании права собственности за гражданами на отдельные квартиры до государственной регистрации права собственности на данные объекты в ЕГРП является недостаточным основанием для констатации факта возникновения у владельцев помещений права общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом.
Суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал ответчику представить доказательства государственной регистрации права собственности на помещения, входящие в состав МКД, однако такие сведения суду не представлены, в судебном заседании представитель ответчика пояснила, что до настоящего момента право собственности на помещения не было зарегистрировано.
Суд апелляционной инстанции также предлагал ответчику представить доказательства возникновения правового основания, в силу которого у общества отпала обязанность оплачивать пользование земельным участком (доказательства полного завершения строительства, передачи всех помещений их владельцам, возврата земельного участка администрации), однако такие доказательства суду не представлены. Напротив, в рамках судебного дела N А32-23197/2013 ООО "Лукоморье" оспаривает правомерность действий Управления Росреестра по КК, которое 10.03.2015 на основании заявления администрации погасило регистрационную запись о праве аренды общества на спорный земельный участок. При этом ООО "Лукоморье" указывает, что договорные отношения аренды не прекращались, общество продолжает использовать земельный участок.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что основания для освобождения ООО "Лукоморье" от обязанности вносить плату за использование земельного участка отсутствуют.
Как указывалось ранее, за период с 01.07.2013 по 30.09.2015 размер платы за использование земельного участка составляет 2 535 254 руб. 70 коп., ввиду того, что администрацией за этот же период заявлено требование о взыскании долга в размере 2 144 388 руб. 55 коп., и суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, иск о взыскании задолженности за использование земельного участка подлежит удовлетворению в размере, заявленном администрацией.
При обращении с иском администрация также заявила требование о взыскании с общества неустойки в размере 525 766 руб. 37 коп. Ни в иске, ни в уточнении к нему истец точно не указал период взыскания неустойки, в связи с чем суд апелляционной инстанции руководствуется сведениями расчета, подготовленного администрацией, согласно которому штрафная санкция рассчитана истцом за период с 11.11.2014 по 21.09.2015, при этом начисление неустойки осуществляется в первый период на сумму долга, образовавшегося с учетом подлежавшего внесению платежа за 4-й квартал 2014 года (т. 1 л.д. 50).
Как указывалось ранее, согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором участка ежеквартально в виде авансового платежа в срок до 10-го числа первого месяца каждого квартала.
В соответствии с пунктом 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно расчету, подготовленному судом апелляционной инстанции, размер неустойки за заявленный период составляет 330 793 руб. 34 коп., в остальной части данного требования иск подлежит отклонению.
С учетом того, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы между сторонами распределяются пропорционально размеру удовлетворенных требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 февраля 2016 года по делу N А32-33657/2015 отменить, по делу принять новое решение.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лукоморье" (ИНН 2317046086, ОГРН 1072317000183) в пользу администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) задолженности по внесению платы за использование земельного участка за период с 01.07.2013 по 30.09.2015 в размере 2 144 388 руб. 55 коп., неустойки за период с 11.11.2014 по 21.09.2015 в размере 330 793 руб. 34 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лукоморье" (ИНН 2317046086, ОГРН 1072317000183) в доход федерального бюджета 36 477 руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.07.2016 N 15АП-4120/2016 ПО ДЕЛУ N А32-33657/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2016 г. N 15АП-4120/2016
Дело N А32-33657/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18 февраля 2016 года по делу N А32-33657/2015
по иску администрации города Сочи
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Лукоморье"
о взыскании задолженности, неустойки,
принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лукоморье" (далее - ответчик, ООО "Лукоморье") о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период с 01.07.2013 по 09.03.2015 в размере 1 609 595 руб. 79 коп., неустойки за период с 11.11.2014 по 21.09.2015 в размере 525 766 руб. 37 коп., неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере 534 792 руб. 76 коп. за период с 10.03.2015 по 30.09.2015 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 45)).
Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:0006, общей площадью 5000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, д. 286, ответчиком не исполняет обязательство по внесению арендных платежей с 01.07.2013 по 09.03.2015. В связи с этим, администрация также просит взыскать неустойку и неосновательное обогащение за пользование указанным земельным участком.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18 февраля 2016 года требование о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за период с 01.07.2013 по 31.10.2013 оставлено без рассмотрения. В удовлетворении требований о взыскании платы за использование земельного участка за период с 01.11.2013 по 30.09.2015 отказано в полном объеме.
В части оставления исковых требований о взыскании задолженности и пени за период с 01.07.2013 по 31.10.2013 без рассмотрения суд указал, что данные требования являются реестровыми и подлежат заявлению в рамках дела о банкротстве ответчика, в связи с чем в рамках настоящего дела они подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В части отказа в удовлетворении остальной части требований суд первой инстанции указал, что еще до спорного периода физические лица - участники долевого строительства являлись пользователями квартир в многоквартирном доме и фактически проживали в нем, в связи с чем с момента регистрации права собственности первого лица или признания права собственности судом на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность владельцев помещений МКД, а администрация города Сочи утрачивает право на распоряжение им. Суд первой инстанции также учел, что право собственности на квартиры участников долевого строительства длительное время не могло быть зарегистрировано по причине уклонения администрации от выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Администрация не представила доказательства того, что в спорный период ответчик пользовался спорным участком.
Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы искового заявления.
Определением от 08.04.2016 суд апелляционной инстанции в части требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2013 по 31.10.2013 (в резолютивной части определения период ошибочно указан как "с 01.07.2013 по 09.03.2015") перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суд первой инстанции. Основанием для вынесения данного судебного акта явился тот факт, что суд первой инстанции ошибочно отнес задолженность за выше указанный период к реестровым требованиям, подлежащим рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО "Лукоморье", в связи с чем необоснованно оставил в указанной части иск без рассмотрения. В то время как данное требование, в силу разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", подлежит отнесению к текущим платежам должника, взыскание по которым должно было производиться в общем порядке, следовательно, требование подлежало рассмотрению по существу в рамках настоящего дела.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. В отношении указанных лиц дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 17.03.2010 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования г-к Сочи на земельный участок площадью 5 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402056:0006, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 23/022/156/2015-331 от 17.07.2015.
На основании постановления администрации г. Сочи N 2372 от 30.12.2010 между муниципальным образованием город - курорт Сочи, действующим в лице администрации (арендодатель), и ООО "Лукоморье" (арендатор) заключен договор аренды N 4900006494 от 04.04.2011, по условиям которого обществу сроком до 31.12.2012 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:0006 общей площадью 5000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 286, с видом разрешенного использования - "жилой комплекс".
В соответствии с пунктом 3.2 договора размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы N 006/8-2011 от 04.03.2011 и составляет 952 192 руб.
Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором участка ежеквартально в виде авансового платежа в срок до 10-го числа первого месяца каждого квартала.
В силу положений пункта 5.2.6 договора ООО "Лукоморье" обязалось завершить строительство объекта (жилого комплекса) и ввести его в эксплуатацию в установленном порядке в срок до 31.12.2012.
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 28.04.2011, что подтверждается штампом государственного регистратора, проставленным на договоре.
Согласно уведомлению Управления Росреестра по Краснодарскому краю о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права, регистрационная запись о государственной регистрации договора аренды от 04.04.2011 года N 4900006494 погашена 10.03.2015 в связи с истечением срока действия договора аренды.
Как указывает истец, ответчик оплату за использование земельного участка с кадастровым номером в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:0006 общей площадью 5000 кв. м за период с 01.07.2013 по 09.03.2015 не произвел, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 1 609 595 руб. 79 коп.
В адрес ООО "Лукоморье" департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи было направлено письменное уведомление N 14853/02-05-16 от 24.06.2015 о необходимости погашения задолженности по арендной плате за землю в 10-дневный срок.
Неисполнение ответчиком своих обязательств по договору явилось основанием для обращения истца с иском в суд о взыскании задолженности. Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 01.07.2013 по 21.09.2015 в размере 525 766 руб. 37 коп.
В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.
В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 16 постановления N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал следующие разъяснения: при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Ввиду того, что договор аренды спорного земельного участка был заключен после вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.
В спорный период порядок определения размера арендной платы, сроки ее внесения регламентировались нормами:
- - постановления глава города Сочи N 791 от 15.06.2007 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - Постановление N 791);
- - постановления главы города Сочи N 210 от 20.06.2009 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210).
Согласно пункту 2 Постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Пунктом 5.7 Постановления N 210 закреплялось, что порядок определения размера годовой арендной платы, установленный пунктами 2, 8 настоящего постановления, применяется для арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления, за исключением договоров аренды земельных участков, указанных в подпунктах 5.1 - 5.5 настоящего постановления.
Учитывая, что ООО "Лукоморье" земельный участок был предоставлен для завершения строительства жилого комплекса, что не подпадало под действие пунктов 5.1 - 5.5 Постановления N 210, размер арендной платы подлежал исчислению исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной независимым оценщиком.
Пунктом 9.2 Постановления N 210 закреплялось, что при заключении договора аренды земельного участка департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как указывалось ранее, договор аренды был заключен сроком до 31.12.2012. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что непосредственно после указанной даты администрация потребовала возвратить земельный участок, в связи с чем срок договора аренды был продлен на неопределенный срок.
Из содержания заявления о признании незаконными действий Управления Росреестра по КК по погашению регистрационной записи о праве аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:0006, предъявленного в рамках судебного дела N А32-23197/2013, следует, что в адрес ООО "Лукоморье" администрацией было направлено письмо N 29958/02-05-16 от 10.12.2014 об отказе от договора аренды. В рамках настоящего дела суд апелляционной инстанции неоднократно запрашивал у сторон копию данного письма, просил администрацию представить сведения о том, когда конкретно данное письмо было вручено обществу, однако стороны требования суда не исполнили, испрошенные документы и информацию не представили. Вместе с тем, ввиду того, что объектом аренды выступает земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, для правильного определения размера платы не имеет значения использовался ли участок в рамках конкретного договора либо в его отсутствие, т.к. плата в любом случае является нормативно установленной.
Кроме того, согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В пунктах 3, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 06.6.2014 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.
Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.
В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.
При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Таким образом, даже после прекращения договора до момента возврата имущества за ООО "Лукоморье" сохранялась обязанность вносить плату в установленном размере, а также уплачивать договорную неустойку, установленную за нарушение сроков внесения выше указанной платы.
Суд апелляционной инстанции неоднократно требовал у сторон предоставления отчета независимого оценщика N 006/8-2011 от 04.03.2011, однако требования оставлены сторонами без удовлетворения, что является их процессуальными рисками. При разрешении спора суд апелляционной инстанции руководствуется положениями пункта 3.2 договора, согласно которому на дату его заключения размер арендной платы за использование земельного участка был определен независимым оценщиком в размере 952 192 руб. в год. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
В связи с этим, за период с 01.07.2013 по 30.09.2015 с учетом индексов инфляции нормативный размер платы за использование земельного участка составил 2 535 254 руб. 70 коп.:
1) за период с 01.07.2013 по 31.12.2013 (6 мес.) - 532 418 руб. 15 коп.
- 952 192 руб. х 1,06 х 1,055 / 12 мес. х 6 мес.;
2) за период 2014 года - 1 118 078 руб. 12 коп.
- 952 192 руб. х 1,06 х 1,055 х 1,05;
3) за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 (за 9 мес.) - 884 758 руб. 43 коп.
952 192 руб. х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 /12 мес. х 9 мес.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО "Лукоморье" указывает на то, что на земельном участке подлежал строительству многоквартирный жилой дом, состоящий из блок - секций со встроенной парковкой (блок - секции "Б, В, Д"). Многоквартирный дом строился, в том числе с привлечением денежных средств граждан путем заключения договор долевого участия в строительстве. Начиная с 2012 года ООО "Лукоморье" по актам сдачи-приемки начало передавать участникам долевого строительства квартиры, расположенные в многоквартирном жилом доме (в материалы дела представлены акты, на передачу гражданам 4 квартир в блок - секции "В", датированные 02.02.2012 и 10.03.2012). Общество указало, что решением Адлерского районного суда г. Сочи от 18.09.2013 по делу N 2-2206/2013 за Шевченко Н.Г. признано право собственности на квартиру, расположенную на 3 этаже секции "Б" в многоквартирном жилом доме, располагающемся на спорном земельном участке. Кроме того, в рамках дела о банкротстве ООО "Лукоморье" арбитражным судом начиная с декабря 2015 года и на протяжении 2016 года выносились определения, которыми арбитражный суд признавал за гражданами право собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством ООО "Лукоморье" многоквартирном жилом доме в виде определенных квартир. Общество полагает, что данные обстоятельства свидетельствуют о возникновении у участников долевого строительства права общей долевой собственности на спорный земельный участок, в связи с чем администрация не вправе требовать у общества внесения платы за использование земельного участка в спорный период.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данной позицией ответчика по следующим обстоятельствам.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона Российской Федерации N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона N 122-ФЗ, статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность владельцев помещений МКД, а лицо, осуществляющее функции публичного собственника, утрачивает право на распоряжение участком.
Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды (данная позиция закреплена в постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11642/11 от 24.01.2012).
Из выше приведенных норм права и разъяснений о порядке их применения следует, что возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагается многоквартирный жилой дом, законодатель связывает именно с моментом первой государственной регистрации в ЕГРП права собственности на помещение, входящее в состав данного многоквартирного жилого дома.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Таким образом, сам факт вынесения судами решений (определений) о признании права собственности за гражданами на отдельные квартиры до государственной регистрации права собственности на данные объекты в ЕГРП является недостаточным основанием для констатации факта возникновения у владельцев помещений права общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом.
Суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал ответчику представить доказательства государственной регистрации права собственности на помещения, входящие в состав МКД, однако такие сведения суду не представлены, в судебном заседании представитель ответчика пояснила, что до настоящего момента право собственности на помещения не было зарегистрировано.
Суд апелляционной инстанции также предлагал ответчику представить доказательства возникновения правового основания, в силу которого у общества отпала обязанность оплачивать пользование земельным участком (доказательства полного завершения строительства, передачи всех помещений их владельцам, возврата земельного участка администрации), однако такие доказательства суду не представлены. Напротив, в рамках судебного дела N А32-23197/2013 ООО "Лукоморье" оспаривает правомерность действий Управления Росреестра по КК, которое 10.03.2015 на основании заявления администрации погасило регистрационную запись о праве аренды общества на спорный земельный участок. При этом ООО "Лукоморье" указывает, что договорные отношения аренды не прекращались, общество продолжает использовать земельный участок.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что основания для освобождения ООО "Лукоморье" от обязанности вносить плату за использование земельного участка отсутствуют.
Как указывалось ранее, за период с 01.07.2013 по 30.09.2015 размер платы за использование земельного участка составляет 2 535 254 руб. 70 коп., ввиду того, что администрацией за этот же период заявлено требование о взыскании долга в размере 2 144 388 руб. 55 коп., и суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, иск о взыскании задолженности за использование земельного участка подлежит удовлетворению в размере, заявленном администрацией.
При обращении с иском администрация также заявила требование о взыскании с общества неустойки в размере 525 766 руб. 37 коп. Ни в иске, ни в уточнении к нему истец точно не указал период взыскания неустойки, в связи с чем суд апелляционной инстанции руководствуется сведениями расчета, подготовленного администрацией, согласно которому штрафная санкция рассчитана истцом за период с 11.11.2014 по 21.09.2015, при этом начисление неустойки осуществляется в первый период на сумму долга, образовавшегося с учетом подлежавшего внесению платежа за 4-й квартал 2014 года (т. 1 л.д. 50).
Как указывалось ранее, согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором участка ежеквартально в виде авансового платежа в срок до 10-го числа первого месяца каждого квартала.
В соответствии с пунктом 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно расчету, подготовленному судом апелляционной инстанции, размер неустойки за заявленный период составляет 330 793 руб. 34 коп., в остальной части данного требования иск подлежит отклонению.
С учетом того, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы между сторонами распределяются пропорционально размеру удовлетворенных требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 февраля 2016 года по делу N А32-33657/2015 отменить, по делу принять новое решение.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лукоморье" (ИНН 2317046086, ОГРН 1072317000183) в пользу администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) задолженности по внесению платы за использование земельного участка за период с 01.07.2013 по 30.09.2015 в размере 2 144 388 руб. 55 коп., неустойки за период с 11.11.2014 по 21.09.2015 в размере 330 793 руб. 34 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лукоморье" (ИНН 2317046086, ОГРН 1072317000183) в доход федерального бюджета 36 477 руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)