Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23.11.2017.
В полном объеме постановление изготовлено 30.11.2017.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Горбуновой Н.Ю. и Сикорской Н.И.,
при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Мамбетовым А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Крымморгидрострой" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 16.06.2017 по делу N А84-1062/2017 (судья Васильченко О.С.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к акционерному обществу "Крымморгидрострой",
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Правительства Севастополя
о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от акционерного общества "Крымморгидрострой" - Афоничев О.С. по доверенности от 06.02.2017;
- от Правительства Севастополя - Сушкова Д.Н. по доверенности от 09.01.2017;
- от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Сушкова Д.Н. по доверенности от 09.01.2017,
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к акционерному обществу "Крымморгидрострой" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 25.05.2007, заключенного между Севастопольским городским советом и закрытым акционерным обществом "Морстрой" (правопреемник акционерное общество "Крымморгидрострой") (далее - договор аренды; л.д. 14-18 т. 1) и об освобождении двух земельных участков общей площадью 800 кв. м, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Крестовского, между домами N 37 и N 39, N 39 и N 41. Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязательств по договору аренды по возведению двух двенадцатиквартирных домов на арендованных земельных участках.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 16.06.2017 по делу исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды земельного участка от 25.05.2007 в отношении двух земельных участков общей площадью 800 кв. м, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Крестовского, между домами N 37 и N 39, N 39 и N 41, зарегистрированный 13.07.2007 Севастопольским городским филиалом ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" под N 040765800057. Акционерное общество "Крымморгидрострой" обязано в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок общей площадью 800 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Крестовского, между домами N 37 и N 39, N 39 и N 41. Суд первой инстанции руководствовался тем, что ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение им необходимых действий для строительства обусловленных договором объектов, равно как и доказательства, указывающие на наличие объективных причин, препятствовавших строительству заявленных объектов на спорных земельных участках.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, акционерное общество "Крымморгидрострой" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Полагает, что обязательства по договору аренды земельных участков в части возведения двух двенадцатиквартирных домов не были исполнены в установленные договором сроки по причинам, не зависящим от ответчика. Указывает, что причинами, препятствовавшими строительству объектов в срок, установленным договором аренды являются: подготовительные и строительно-монтажные работы по строительству жилых домов; урегулирование имущественных споров с собственниками квартир в домах 37, 39, 41 по ул. Крестовского, в частности, судебное разбирательство по иску Зинакова М.Г. к обществу; а также, препятствие для освоения арендуемого земельного участка между домами N 37 и N 39 в связи с его частичной занятостью металлическими и бетонными ограждениями, подпорными стенами, внешним входом в квартиру N 8 в доме N 39. Считает, что является добросовестным арендатором земельных участков, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании поддержали соответственно апелляционную жалобу и возражения против нее.
Представитель Правительства города Севастополя и департамента просил вызвать в судебное заседание эксперта для допроса.
Оснований для удовлетворения данного ходатайства апелляционный суд не усматривает, поскольку выводы эксперта отвечают требованиям понятности и исключают различное толкование.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 25.06.2007 между Севастопольским городским советом (далее - арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Морстрой" (далее - арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (л.д. 14-18 т. 1).
Согласно пункту 1.1. договора, арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского совета от 24.01.2007 N 1422, предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование два земельных участка для строительства двух двенадцатиквартирных домов с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, которые находятся по адресу г. Севастополь, ул. Крестовского между домами N 37 и N 39 (далее - участок N 1), и по ул. Крестовского между домами N 39 и N 41 (далее - участок N 2).
В пункте 2.1. раздела 2 договора определено, что в аренду передаются два земельных участка общей площадью 0,0800 га., (в том числе участок N 1 площадью 0,0400 га., и участок N 2 площадью 0,0400 га.).
Договор заключен сроком на двадцать пять лет (пункт 3.1. договора).
В соответствии с пунктами 5.2 и 5.3 договора определено целевое назначение земельного участка - для строительства двух двенадцатиквартирных домов. Предусмотрено также, что земельные участки должны использоваться таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды. Арендатор обязан соблюдать режим использования земель, не ухудшать состояние переданного в аренду земельного участка.
Согласно пункту 9.1.1. договора, арендодатель имеет право, в том числе, требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению, согласно настоящего договора и устранения допущенных нарушений условий настоящего договора.
Как усматривается из пункта 9.2.2. договора арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельных участков и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом стороны условились, что если, в надлежащим образом утвержденной проектной документации, предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
Положениями пункта 12.3. договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по: взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законами Украины.
В пункте 12.4. договора стороны условились, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, в том числе, в случае неиспользования земельных участков под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).
Из материалов дела усматривается, что 09.02.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя составлен акт обследования земельного участка N 5/04-01/ОБ/16, которым установлено, что участок N 1 не огражден, представляет из себя неосвоенную территорию, свободную от строений и сооружений. Признаки осуществления строительных, земляных, подготовительных работ на момент обследования отсутствуют. Поверхностный почвенный слой участка N 1, покрыт сорняковой растительностью и многолетними зелеными насаждениями (деревьями). Участок N 2 по периметру огражден некапитальным забором из металлического профилированного листа. На участке N 2 расположен капитальный объект, незавершенный строительством в уровень третьего надземного этажа. Капитальный объект представляет из себя железобетонный каркас, восточная стена второго надземного этажа частично заполнена природным камнем. Отмечено также, что на момент обследования, признаки осуществления строительных, земляных, подготовительных работ отсутствуют (л.д 11-12 т. 1).
Правительство Севастополя 12.05.2016 обратилось к обществу с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.05.2007 и возвратить объект аренды в установленном порядке (л.д. 22-23 т. 1).
В этом же предупреждении, Правительство Севастополя просило ответчика досрочно уведомить о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.05.2007 в течение 30-дневного срока с момента получения данного письма.
Судом первой инстанции установлено, что по результатам рассмотрения указанного предупреждения 17.06.2016 общество направило в адрес Правительства Севастополя ответ о готовности продолжать соблюдение условий заключенного договора аренды земельных участков, а именно - возобновления и завершения строительства двенадцатиквартирных жилых домов по ул. Крестовского г. Севастополе. Общество уведомило Правительство Севастополя о проведении им ряда мероприятий, направленных на получение соответствующих разрешительных и иных документов, в соответствии с законодательством Российской Федерации, необходимых для выполнения указанных работ.
Полагая, что ответчик противоправно уклоняется от освоения арендованных земельных участков, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.
При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.
Основанием исковых требования является уклонение арендатора от застройки земельных участков N 1 и N 2 в срок, установленный договором аренды от 25.05.2007.
Как указано выше, суд первой инстанции иск удовлетворил, со ссылкой на противоправное уклонение арендатора от застройки указанных земельных участков в срок, установленный договором.
Однако апелляционный суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований по заявленным основаниям иска не имеется, поскольку арендодатель не выполнил предусмотренной законом обязанности по фактической передаче арендатору земельного участка N 1.
При этом вина арендатора в неиспользовании земельного участка N 2 отсутствует ввиду объективных препятствий в его застройке.
Основания для такого утверждения следующие.
Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 23 Закона 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Статьей 626 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.
В соответствии со статьей 509 ГК Украины обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Из положений статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) и статей 509, 525, 526, 530 ГК Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом. Если в обязательстве установлен срок его выполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок.
Из положений статьи 610 ГК Украины следует, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее выполнение).
Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 307, 309, 310, 314, 425 ГК РФ, регулирующие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, понятие обязательства и основания его возникновения, общие положения, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, срок исполнения обязательства, действие договора.
Согласно части 1 статьи 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
Частью 1 статьи 762 ГК Украины за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.
Согласно положениям статьи 283 ХК Украины по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендодателю) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности, к отношениям аренды применяются соответствующие положения ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом.
Положения приведенной нормы согласуются с нормами права Российской Федерации, а именно пунктом 1 статьи 606 ГК РФ.
Из положений статей 606, 611, 614 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением, а арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Таким образом, из систематического толкования указанных норм права следует, что арендодатель и арендатор имеют взаимные права и обязанности; в частности, арендодатель обязан передать имущество арендатору.
Ответчик (апеллянт) ссылается на то, что предмет аренды (земельный участок N 1 не был передан ему в 2007 году в установленном порядке для застройки: на земельном участке имеется имущество иных лиц, в частности, жителей близлежащих домов.
Арендатор указывает, что неоднократные обращения в адрес арендодателя по данному вопросу (письма от 14.04.2008 N 360/4, от 13.04.2010 N 305/1) результатов не дали (л.д. 43-44 т. 2).
В ходе производства по делу в суде апелляционной инстанции, на основании определения апелляционного суда от 11.09.2017 была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза от 12.10.2017 N 02-17/09 (ООО "Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве", эксперт Костиков Г.Ф.; далее - заключение судебной экспертизы).
Согласно заключению судебной экспертизы (ответ на вопрос N 2) земельный участок N 1 не свободен от имущества третьих лиц: металлические стойки с бетонными фундаментами, металлические калитки с запорными устройствами, устройства из металлических труб для сушки белья, глухие ограждение с бетонным цоколем, бетонное крыльцо, металлический навес, дорожки и стационарные бетонные подпорные стенки; высажены фруктовые деревья и кустарник.
В своем заключении эксперт охарактеризовал указанное выше имущество как капитальные объекты благоустройства.
Указанные обстоятельства истцом-арендодателем не опровергнуты.
Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи имущества от 25.07.2007 в такой ситуации является лишь одним из доказательств передачи имущества, который оценивается апелляционным судом критически в условиях фактического нахождения на земельном участке капитальных объектов благоустройства третьих лиц.
Таким образом, надлежащих доказательств передачи предмета аренды (земельного участка N 1) от арендодателя арендатору в материалы дела не представлено.
Изложенное исключает возможность удовлетворения иска по заявленному основанию: уклонение от строительства объекта.
Применительно к земельному участку N 2 апелляционным судом установлено, что на нем находится объект незавершенного строительства, сооруженный ответчиком.
Так, судом апелляционной инстанции установлено, что территориальной организацией КрымНИИпоект в 2007 году разработан и составлен рабочий проект "Два жилых дома по ул. Крестовского в г. Балаклаве" и вся сопутствующая техническая документация на строительство двух четырехэтажных домов со встроенными офисами, в том числе составлено "обоснование возможности размещения двух многоквартирных домов между двумя домами по ул. Крестовского 37,39,41 в Балаклаве" и подготовлен "расчет инсоляции" (л.д. 74-83 т. 1).
Указанный проект был согласован Управлением строительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации (04.06.2008 N 2-4/2928).
28.07.2008 Ассоциацией служб государственных инвестиционных экспертиз "Укринвестэкспертиза" утверждено положительное комплексное экспертное заключение N Э-174/2008 по рабочему проекту "два жилых дома по ул. Крестовского в г. Балаклаве" (л.д. 87-90 т. 1).
На основании указанных данных, а также других документов разрешительного характера, 08.10.2008 обществу Инспекцией ГАСК г. Севастополя выдано разрешение на производство строительных работ N 436 (л.д. 69 т. 1).
07.02.2012 обществом от Инспекции ГАСК г. Севастополя получена декларация о начале выполнения строительных работ (л.д. 70-73 т. 1).
Апелляционной коллегией также установлено, что по состоянию на 01.01.2017 на участке N 2 общество возвело капитальный объект, незавершенный строительством в уровень третьего надземного этажа.
При таких обстоятельствах, сооружение объекта капитального строительства на участке N 2 осуществлялось в связи с наличием указанной выше строительной и разрешительной документации.
Изложенное истцом не опровергнуто.
В материалах дела имеется решение апелляционного суда города Севастополя от 20.05.2013 по делу N 22ц/797/652/2013 по иску Зинакова М.Г. (собственник одной из квартир в доме N 39) о сносе строительной конструкции, сооруженной ответчиком на земельном участке N 2. В указанном судебном акте указано, что на основании постановления Севастопольского апелляционного административного суда от 15.10.2012 признана незаконной регистрация обществом декларации о начале выполнения строительных работ от 07.02.2012, выполнение рабочего проекта и комплексного экспертного заключения к нему осуществлено с нарушением требований государственных строительных норм (л.д. 167-169 т. 1).
Копию решения апелляционного суда города Севастополя от 20.05.2013 по делу N 22ц/797/652/2013 об удовлетворении исковых требований Зинакова М.Г. о сносе строения, находящегося на земельном участке N 2, апелляционный суд оценивает с учетом того, что, во-первых, основания и предмет исковых требований по указанному делу и по настоящему делу различные (требование о сносе в связи с осуществлением строительства с нарушением строительных норм (правил) и требование о расторжении договора, в связи с нарушением сроков строительства); во-вторых, круг лиц, участвующих в указанных делах, различный (в частности, арендодатель в первом споре не участвовал), что исключает свойство преюдициальности решения апелляционного суда города Севастополя от 20.05.2013 для рассмотрения настоящего спора (пункт 2 статьи 69 АПК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
С исковым заявлением о расторжении договора по тем основаниям, что общество соорудило объект с нарушением строительных норм и правил, истец не обращался.
Арбитражный суд не вправе выходит за пределы заявленных истцом оснований иска (пункт 1 статьи 49 АПК РФ).
Доказательств сооружения объекта с нарушением строительных норм и правил истец также не представил, о проведении соответствующей экспертизы не ходатайствовал.
При этом копия постановления Севастопольского апелляционного административного суда от 15.10.2012 в материалы дела не представлена, доказательства выполнения рабочего проекта и комплексного экспертного заключения к нему с нарушением требований государственных строительных норм в рамках настоящего дела ничем не подтверждено.
Согласно заключению судебной экспертизы (ответ на вопрос N 1) снос объекта капитального строительства, находящегося на земельном участке N 2, невозможен, так как возникшие при демонтаже и сносе воздействия приведут к необратимым, не подлежащим восстановлению деформациям и разрушениям зданий по адресам дома 39 и 41 по улице Крестовского города Севастополя, с последующим их внезапным обрушением. При этом дальнейшая эксплуатация (либо усиление) указанных жилых зданий невозможна. Незавершенный строительством объект является фактором, сдерживающим деформационные явления по конструктивным элементам на зданиях по адресам дома 39 и 41 по улице Крестовского города Севастополя (л.д. 45 т. 3).
В мотивировочной части судебной экспертизы также указано, что жилые дома по указанным адресам сооружены по строительным нормам конца 40-х годов 20 века. Строительные нормы, изложенные в справочниках и технических условиях этих лет не отвечают требованиям, изложенным в нормах 60 - 90-х годов 20 века как по законодательству Украины, так и по законодательству России.
Эксперт также указал, что данные жилые дома имеют фундаменты ненормативного заложения (мелко заглубленные), конструктивно непрочные, опирание выполнено на грунт, который согласно современным инженерно-геологическим изысканиям подлежит удалению; стены домов - конструктивно непрочные и массивные одновременно, отсутствуют мероприятия по усилению кладки; перекрытия деревянные и по своему исполнению не отвечают даже требованиям нормативных документам 50-х годов (л.д. 44 т. 3).
Апелляционный суд приходит к выводу о том, что демонтаж (снос) объекта незавершенного строительства, сооруженного ответчиком на земельном участке N 2, технически невозможен и может нарушить права и законные интересы иных лиц.
Обратного истцом в рамках рассмотрения настоящего спора не доказано.
Иные лица, не участвующие в рассмотрении настоящего спора, вправе доказывать возможность такого демонтажа (сноса), представляя относимые и допустимые доказательства в рамках соответствующих судебных процессов, исполнительных производств и т.д.
При этом апелляционный суд считает, что само по себе наличие соответствующих судебных споров, в частности, решения апелляционного суда города Севастополя от 20.05.2013 по делу N 22ц/797/652/2013 свидетельствует о невозможности продолжения строительства в соответствующие периоды.
По существу сложилась правовая неопределенность в статусе объекта незавершенного строительства, сооруженного на земельном участке N 2: с одной стороны истец по настоящему делу не оспаривает законность предоставления земельного участка для строительства и соответствия сооруженного объекта строительным нормам и правилам, с другой стороны, имеется вступивший в законную силу судебный акт о сносе сооруженного ответчиком сооружения на земельном участке N 2 по иску иного лица.
Как указано выше, департамент с иском о расторжении договора со ссылкой на сооружение ответчиком объекта с нарушением строительных норм и правил в рамках рассмотрения настоящего спора не обращался, доказательств этого не представил.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
Учитывая приведенную норму права, по своей правовой природе расторжение договора является санкцией, применяемой при злостном нарушении договорных обязательств.
Однако в рамках рассмотрения настоящего спора, учитывая заявленные основания иска, изложенное истцом не доказано.
Апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований.
На основании изложенного коллегия апелляционного суда не соглашается с выводами суда первой инстанции о возможности расторжения договора аренды соответствующих земельных участков.
В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Таким образом, принимая во внимание неверное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции.
Согласно статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.
Таким образом, подлежат взысканию с департамента в пользу общества судебные расходы за проведение экспертизы в размере 30 000 руб., а также по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда города Севастополя от 16.06.2017 по делу N А84-1062/2017 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.
Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115) в пользу акционерного общества "Крымморгидрострой" (ОГРН 1159204003716, ИНН 9204547790) судебные расходы за проведение экспертизы в размере 30 000 руб., а также по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.
Перечислить с депозитного счета Двадцать первого арбитражного апелляционного суда вознаграждение в размере 30 000 руб. за проведение судебной строительной экспертизы от 12.10.2017 N 02-17/09 обществу с ограниченной ответственностью "Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве" (ОГРН 1169204051026, ИНН 9204559202), по следующим реквизитам:
- БИК 043510607;
- Получатель: общество с ограниченной ответственностью "Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве";
- Банк получателя: Российский национальный коммерческий банк (ПАО), г. Симферополь;
- ИНН 9204559202;
- ОГРН 1169204051026;
- КПП 920401001;
- счет N 40702810040020000702;
- ОКВЭД 74.20;
- ОКПО 00412197.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.11.2017 N 21АП-1525/2017 ПО ДЕЛУ N А84-1062/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 ноября 2017 г. по делу N А84-1062/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 23.11.2017.
В полном объеме постановление изготовлено 30.11.2017.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Горбуновой Н.Ю. и Сикорской Н.И.,
при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Мамбетовым А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Крымморгидрострой" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 16.06.2017 по делу N А84-1062/2017 (судья Васильченко О.С.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к акционерному обществу "Крымморгидрострой",
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Правительства Севастополя
о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от акционерного общества "Крымморгидрострой" - Афоничев О.С. по доверенности от 06.02.2017;
- от Правительства Севастополя - Сушкова Д.Н. по доверенности от 09.01.2017;
- от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Сушкова Д.Н. по доверенности от 09.01.2017,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к акционерному обществу "Крымморгидрострой" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 25.05.2007, заключенного между Севастопольским городским советом и закрытым акционерным обществом "Морстрой" (правопреемник акционерное общество "Крымморгидрострой") (далее - договор аренды; л.д. 14-18 т. 1) и об освобождении двух земельных участков общей площадью 800 кв. м, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Крестовского, между домами N 37 и N 39, N 39 и N 41. Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязательств по договору аренды по возведению двух двенадцатиквартирных домов на арендованных земельных участках.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 16.06.2017 по делу исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды земельного участка от 25.05.2007 в отношении двух земельных участков общей площадью 800 кв. м, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Крестовского, между домами N 37 и N 39, N 39 и N 41, зарегистрированный 13.07.2007 Севастопольским городским филиалом ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" под N 040765800057. Акционерное общество "Крымморгидрострой" обязано в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок общей площадью 800 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Крестовского, между домами N 37 и N 39, N 39 и N 41. Суд первой инстанции руководствовался тем, что ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение им необходимых действий для строительства обусловленных договором объектов, равно как и доказательства, указывающие на наличие объективных причин, препятствовавших строительству заявленных объектов на спорных земельных участках.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, акционерное общество "Крымморгидрострой" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Полагает, что обязательства по договору аренды земельных участков в части возведения двух двенадцатиквартирных домов не были исполнены в установленные договором сроки по причинам, не зависящим от ответчика. Указывает, что причинами, препятствовавшими строительству объектов в срок, установленным договором аренды являются: подготовительные и строительно-монтажные работы по строительству жилых домов; урегулирование имущественных споров с собственниками квартир в домах 37, 39, 41 по ул. Крестовского, в частности, судебное разбирательство по иску Зинакова М.Г. к обществу; а также, препятствие для освоения арендуемого земельного участка между домами N 37 и N 39 в связи с его частичной занятостью металлическими и бетонными ограждениями, подпорными стенами, внешним входом в квартиру N 8 в доме N 39. Считает, что является добросовестным арендатором земельных участков, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании поддержали соответственно апелляционную жалобу и возражения против нее.
Представитель Правительства города Севастополя и департамента просил вызвать в судебное заседание эксперта для допроса.
Оснований для удовлетворения данного ходатайства апелляционный суд не усматривает, поскольку выводы эксперта отвечают требованиям понятности и исключают различное толкование.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 25.06.2007 между Севастопольским городским советом (далее - арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Морстрой" (далее - арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (л.д. 14-18 т. 1).
Согласно пункту 1.1. договора, арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского совета от 24.01.2007 N 1422, предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование два земельных участка для строительства двух двенадцатиквартирных домов с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, которые находятся по адресу г. Севастополь, ул. Крестовского между домами N 37 и N 39 (далее - участок N 1), и по ул. Крестовского между домами N 39 и N 41 (далее - участок N 2).
В пункте 2.1. раздела 2 договора определено, что в аренду передаются два земельных участка общей площадью 0,0800 га., (в том числе участок N 1 площадью 0,0400 га., и участок N 2 площадью 0,0400 га.).
Договор заключен сроком на двадцать пять лет (пункт 3.1. договора).
В соответствии с пунктами 5.2 и 5.3 договора определено целевое назначение земельного участка - для строительства двух двенадцатиквартирных домов. Предусмотрено также, что земельные участки должны использоваться таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды. Арендатор обязан соблюдать режим использования земель, не ухудшать состояние переданного в аренду земельного участка.
Согласно пункту 9.1.1. договора, арендодатель имеет право, в том числе, требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению, согласно настоящего договора и устранения допущенных нарушений условий настоящего договора.
Как усматривается из пункта 9.2.2. договора арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельных участков и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом стороны условились, что если, в надлежащим образом утвержденной проектной документации, предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
Положениями пункта 12.3. договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по: взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законами Украины.
В пункте 12.4. договора стороны условились, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, в том числе, в случае неиспользования земельных участков под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).
Из материалов дела усматривается, что 09.02.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя составлен акт обследования земельного участка N 5/04-01/ОБ/16, которым установлено, что участок N 1 не огражден, представляет из себя неосвоенную территорию, свободную от строений и сооружений. Признаки осуществления строительных, земляных, подготовительных работ на момент обследования отсутствуют. Поверхностный почвенный слой участка N 1, покрыт сорняковой растительностью и многолетними зелеными насаждениями (деревьями). Участок N 2 по периметру огражден некапитальным забором из металлического профилированного листа. На участке N 2 расположен капитальный объект, незавершенный строительством в уровень третьего надземного этажа. Капитальный объект представляет из себя железобетонный каркас, восточная стена второго надземного этажа частично заполнена природным камнем. Отмечено также, что на момент обследования, признаки осуществления строительных, земляных, подготовительных работ отсутствуют (л.д 11-12 т. 1).
Правительство Севастополя 12.05.2016 обратилось к обществу с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.05.2007 и возвратить объект аренды в установленном порядке (л.д. 22-23 т. 1).
В этом же предупреждении, Правительство Севастополя просило ответчика досрочно уведомить о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.05.2007 в течение 30-дневного срока с момента получения данного письма.
Судом первой инстанции установлено, что по результатам рассмотрения указанного предупреждения 17.06.2016 общество направило в адрес Правительства Севастополя ответ о готовности продолжать соблюдение условий заключенного договора аренды земельных участков, а именно - возобновления и завершения строительства двенадцатиквартирных жилых домов по ул. Крестовского г. Севастополе. Общество уведомило Правительство Севастополя о проведении им ряда мероприятий, направленных на получение соответствующих разрешительных и иных документов, в соответствии с законодательством Российской Федерации, необходимых для выполнения указанных работ.
Полагая, что ответчик противоправно уклоняется от освоения арендованных земельных участков, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.
При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.
Основанием исковых требования является уклонение арендатора от застройки земельных участков N 1 и N 2 в срок, установленный договором аренды от 25.05.2007.
Как указано выше, суд первой инстанции иск удовлетворил, со ссылкой на противоправное уклонение арендатора от застройки указанных земельных участков в срок, установленный договором.
Однако апелляционный суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований по заявленным основаниям иска не имеется, поскольку арендодатель не выполнил предусмотренной законом обязанности по фактической передаче арендатору земельного участка N 1.
При этом вина арендатора в неиспользовании земельного участка N 2 отсутствует ввиду объективных препятствий в его застройке.
Основания для такого утверждения следующие.
Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 23 Закона 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Статьей 626 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.
В соответствии со статьей 509 ГК Украины обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Из положений статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) и статей 509, 525, 526, 530 ГК Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом. Если в обязательстве установлен срок его выполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок.
Из положений статьи 610 ГК Украины следует, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее выполнение).
Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 307, 309, 310, 314, 425 ГК РФ, регулирующие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, понятие обязательства и основания его возникновения, общие положения, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, срок исполнения обязательства, действие договора.
Согласно части 1 статьи 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
Частью 1 статьи 762 ГК Украины за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.
Согласно положениям статьи 283 ХК Украины по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендодателю) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности, к отношениям аренды применяются соответствующие положения ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом.
Положения приведенной нормы согласуются с нормами права Российской Федерации, а именно пунктом 1 статьи 606 ГК РФ.
Из положений статей 606, 611, 614 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением, а арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Таким образом, из систематического толкования указанных норм права следует, что арендодатель и арендатор имеют взаимные права и обязанности; в частности, арендодатель обязан передать имущество арендатору.
Ответчик (апеллянт) ссылается на то, что предмет аренды (земельный участок N 1 не был передан ему в 2007 году в установленном порядке для застройки: на земельном участке имеется имущество иных лиц, в частности, жителей близлежащих домов.
Арендатор указывает, что неоднократные обращения в адрес арендодателя по данному вопросу (письма от 14.04.2008 N 360/4, от 13.04.2010 N 305/1) результатов не дали (л.д. 43-44 т. 2).
В ходе производства по делу в суде апелляционной инстанции, на основании определения апелляционного суда от 11.09.2017 была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза от 12.10.2017 N 02-17/09 (ООО "Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве", эксперт Костиков Г.Ф.; далее - заключение судебной экспертизы).
Согласно заключению судебной экспертизы (ответ на вопрос N 2) земельный участок N 1 не свободен от имущества третьих лиц: металлические стойки с бетонными фундаментами, металлические калитки с запорными устройствами, устройства из металлических труб для сушки белья, глухие ограждение с бетонным цоколем, бетонное крыльцо, металлический навес, дорожки и стационарные бетонные подпорные стенки; высажены фруктовые деревья и кустарник.
В своем заключении эксперт охарактеризовал указанное выше имущество как капитальные объекты благоустройства.
Указанные обстоятельства истцом-арендодателем не опровергнуты.
Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи имущества от 25.07.2007 в такой ситуации является лишь одним из доказательств передачи имущества, который оценивается апелляционным судом критически в условиях фактического нахождения на земельном участке капитальных объектов благоустройства третьих лиц.
Таким образом, надлежащих доказательств передачи предмета аренды (земельного участка N 1) от арендодателя арендатору в материалы дела не представлено.
Изложенное исключает возможность удовлетворения иска по заявленному основанию: уклонение от строительства объекта.
Применительно к земельному участку N 2 апелляционным судом установлено, что на нем находится объект незавершенного строительства, сооруженный ответчиком.
Так, судом апелляционной инстанции установлено, что территориальной организацией КрымНИИпоект в 2007 году разработан и составлен рабочий проект "Два жилых дома по ул. Крестовского в г. Балаклаве" и вся сопутствующая техническая документация на строительство двух четырехэтажных домов со встроенными офисами, в том числе составлено "обоснование возможности размещения двух многоквартирных домов между двумя домами по ул. Крестовского 37,39,41 в Балаклаве" и подготовлен "расчет инсоляции" (л.д. 74-83 т. 1).
Указанный проект был согласован Управлением строительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации (04.06.2008 N 2-4/2928).
28.07.2008 Ассоциацией служб государственных инвестиционных экспертиз "Укринвестэкспертиза" утверждено положительное комплексное экспертное заключение N Э-174/2008 по рабочему проекту "два жилых дома по ул. Крестовского в г. Балаклаве" (л.д. 87-90 т. 1).
На основании указанных данных, а также других документов разрешительного характера, 08.10.2008 обществу Инспекцией ГАСК г. Севастополя выдано разрешение на производство строительных работ N 436 (л.д. 69 т. 1).
07.02.2012 обществом от Инспекции ГАСК г. Севастополя получена декларация о начале выполнения строительных работ (л.д. 70-73 т. 1).
Апелляционной коллегией также установлено, что по состоянию на 01.01.2017 на участке N 2 общество возвело капитальный объект, незавершенный строительством в уровень третьего надземного этажа.
При таких обстоятельствах, сооружение объекта капитального строительства на участке N 2 осуществлялось в связи с наличием указанной выше строительной и разрешительной документации.
Изложенное истцом не опровергнуто.
В материалах дела имеется решение апелляционного суда города Севастополя от 20.05.2013 по делу N 22ц/797/652/2013 по иску Зинакова М.Г. (собственник одной из квартир в доме N 39) о сносе строительной конструкции, сооруженной ответчиком на земельном участке N 2. В указанном судебном акте указано, что на основании постановления Севастопольского апелляционного административного суда от 15.10.2012 признана незаконной регистрация обществом декларации о начале выполнения строительных работ от 07.02.2012, выполнение рабочего проекта и комплексного экспертного заключения к нему осуществлено с нарушением требований государственных строительных норм (л.д. 167-169 т. 1).
Копию решения апелляционного суда города Севастополя от 20.05.2013 по делу N 22ц/797/652/2013 об удовлетворении исковых требований Зинакова М.Г. о сносе строения, находящегося на земельном участке N 2, апелляционный суд оценивает с учетом того, что, во-первых, основания и предмет исковых требований по указанному делу и по настоящему делу различные (требование о сносе в связи с осуществлением строительства с нарушением строительных норм (правил) и требование о расторжении договора, в связи с нарушением сроков строительства); во-вторых, круг лиц, участвующих в указанных делах, различный (в частности, арендодатель в первом споре не участвовал), что исключает свойство преюдициальности решения апелляционного суда города Севастополя от 20.05.2013 для рассмотрения настоящего спора (пункт 2 статьи 69 АПК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
С исковым заявлением о расторжении договора по тем основаниям, что общество соорудило объект с нарушением строительных норм и правил, истец не обращался.
Арбитражный суд не вправе выходит за пределы заявленных истцом оснований иска (пункт 1 статьи 49 АПК РФ).
Доказательств сооружения объекта с нарушением строительных норм и правил истец также не представил, о проведении соответствующей экспертизы не ходатайствовал.
При этом копия постановления Севастопольского апелляционного административного суда от 15.10.2012 в материалы дела не представлена, доказательства выполнения рабочего проекта и комплексного экспертного заключения к нему с нарушением требований государственных строительных норм в рамках настоящего дела ничем не подтверждено.
Согласно заключению судебной экспертизы (ответ на вопрос N 1) снос объекта капитального строительства, находящегося на земельном участке N 2, невозможен, так как возникшие при демонтаже и сносе воздействия приведут к необратимым, не подлежащим восстановлению деформациям и разрушениям зданий по адресам дома 39 и 41 по улице Крестовского города Севастополя, с последующим их внезапным обрушением. При этом дальнейшая эксплуатация (либо усиление) указанных жилых зданий невозможна. Незавершенный строительством объект является фактором, сдерживающим деформационные явления по конструктивным элементам на зданиях по адресам дома 39 и 41 по улице Крестовского города Севастополя (л.д. 45 т. 3).
В мотивировочной части судебной экспертизы также указано, что жилые дома по указанным адресам сооружены по строительным нормам конца 40-х годов 20 века. Строительные нормы, изложенные в справочниках и технических условиях этих лет не отвечают требованиям, изложенным в нормах 60 - 90-х годов 20 века как по законодательству Украины, так и по законодательству России.
Эксперт также указал, что данные жилые дома имеют фундаменты ненормативного заложения (мелко заглубленные), конструктивно непрочные, опирание выполнено на грунт, который согласно современным инженерно-геологическим изысканиям подлежит удалению; стены домов - конструктивно непрочные и массивные одновременно, отсутствуют мероприятия по усилению кладки; перекрытия деревянные и по своему исполнению не отвечают даже требованиям нормативных документам 50-х годов (л.д. 44 т. 3).
Апелляционный суд приходит к выводу о том, что демонтаж (снос) объекта незавершенного строительства, сооруженного ответчиком на земельном участке N 2, технически невозможен и может нарушить права и законные интересы иных лиц.
Обратного истцом в рамках рассмотрения настоящего спора не доказано.
Иные лица, не участвующие в рассмотрении настоящего спора, вправе доказывать возможность такого демонтажа (сноса), представляя относимые и допустимые доказательства в рамках соответствующих судебных процессов, исполнительных производств и т.д.
При этом апелляционный суд считает, что само по себе наличие соответствующих судебных споров, в частности, решения апелляционного суда города Севастополя от 20.05.2013 по делу N 22ц/797/652/2013 свидетельствует о невозможности продолжения строительства в соответствующие периоды.
По существу сложилась правовая неопределенность в статусе объекта незавершенного строительства, сооруженного на земельном участке N 2: с одной стороны истец по настоящему делу не оспаривает законность предоставления земельного участка для строительства и соответствия сооруженного объекта строительным нормам и правилам, с другой стороны, имеется вступивший в законную силу судебный акт о сносе сооруженного ответчиком сооружения на земельном участке N 2 по иску иного лица.
Как указано выше, департамент с иском о расторжении договора со ссылкой на сооружение ответчиком объекта с нарушением строительных норм и правил в рамках рассмотрения настоящего спора не обращался, доказательств этого не представил.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
Учитывая приведенную норму права, по своей правовой природе расторжение договора является санкцией, применяемой при злостном нарушении договорных обязательств.
Однако в рамках рассмотрения настоящего спора, учитывая заявленные основания иска, изложенное истцом не доказано.
Апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований.
На основании изложенного коллегия апелляционного суда не соглашается с выводами суда первой инстанции о возможности расторжения договора аренды соответствующих земельных участков.
В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Таким образом, принимая во внимание неверное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции.
Согласно статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.
Таким образом, подлежат взысканию с департамента в пользу общества судебные расходы за проведение экспертизы в размере 30 000 руб., а также по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 16.06.2017 по делу N А84-1062/2017 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.
Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115) в пользу акционерного общества "Крымморгидрострой" (ОГРН 1159204003716, ИНН 9204547790) судебные расходы за проведение экспертизы в размере 30 000 руб., а также по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.
Перечислить с депозитного счета Двадцать первого арбитражного апелляционного суда вознаграждение в размере 30 000 руб. за проведение судебной строительной экспертизы от 12.10.2017 N 02-17/09 обществу с ограниченной ответственностью "Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве" (ОГРН 1169204051026, ИНН 9204559202), по следующим реквизитам:
- БИК 043510607;
- Получатель: общество с ограниченной ответственностью "Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве";
- Банк получателя: Российский национальный коммерческий банк (ПАО), г. Симферополь;
- ИНН 9204559202;
- ОГРН 1169204051026;
- КПП 920401001;
- счет N 40702810040020000702;
- ОКВЭД 74.20;
- ОКПО 00412197.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.А.ТАРАСЕНКО
А.А.ТАРАСЕНКО
Судьи
Н.Ю.ГОРБУНОВА
Н.И.СИКОРСКАЯ
Н.Ю.ГОРБУНОВА
Н.И.СИКОРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)