Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от администрации городского округа Химки Московской области: Григорова М.В. по доверенности N 18-исх от 05.02.16;
- от общества с ограниченной ответственностью "Китти": Светлова Е.В. по доверенности б/н от 17.03.16; Кириченко В.М. по доверенности б/н от 12.04.16,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Китти" на решение Арбитражного суда Московской области от 19 августа 2015 года по делу N А41-39064/15, принятое судьей Богатиной Ю.Г. по иску администрации городского округа Химки Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Китти", с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области,
о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Китти" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N ЮА-93 от 23.03.12 в размере 58 920 рублей 43 копеек, в том числе: 50 157 рублей 60 копеек задолженности по арендной плате, 8 762 рублей 83 копеек пени за просрочку по арендной плате; расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-93 от 23.03.12; обязании вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, вблизи дома N 6, общей площадью 300 кв. м с кадастровым номером 50:10:0010114:31 свободным от прав и имущества третьих лиц (л.д. 3 - 5).
Иск заявлен на основании статей 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 04 июня 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 19 августа 2015 года с ООО "Китти" в пользу администрации городского округа Химки Московской области было взыскано 50 157 рублей 60 копеек задолженности, 8 762 рубля 83 копейки пени, был расторгнут договор аренды земельного участка N ЮА-93 от 23.03.12, ООО "Китти" было обязано вернуть администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010114:31, свободным от прав и имущества третьих лиц (л.д. 56 - 57).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Китти" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на отсутствие доказательств в подтверждение заявленных требований, несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, а также рассмотрение дела в отсутствие сведений о надлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного разбирательства (л.д. 70 - 72).
В судебном заседании апелляционного суда представители ООО "Китти" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель администрации городского округа Химки Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части.
Как следует из материалов дела, 23.03.12 между администрацией городского округа Химки Московской области (Арендодатель) и ООО "Китти" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ЮА-93, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 300 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0010114:31, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, вблизи д. N 6, вид разрешенного использования: для парковки автомобилей и благоустройства территории (л.д. 13 - 17).
Размер арендной платы был определен сторонами в приложении N 2 к договору, где закреплено, что расчет арендной платы производится в соответствии со статьей 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.09.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" по следующей формуле:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка (л.д. 18).
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится Арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
При невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора (п. 4.1.1 договора).
ООО "Китти" принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 50 157 рублей 60 копеек за 4 квартал 2014 года - 1 квартал 2015 года.
06.05.15 администрация городского округа Химки Московской области направила в адрес ООО "Китти" требование о погашении имеющееся задолженности в срок до 25.05.15 с указанием на возможность обращения в суд с соответствующим иском в случае неисполнения данного требования (л.д. 7-10).
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что они подтверждены документально.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как указывалось выше, по договору аренды земельного участка N ЮА-93 от 23.03.12 ООО "Китти" в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок общей площадью 300 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0010114:31, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, вблизи д. N 6, вид разрешенного использования: для парковки автомобилей и благоустройства территории (л.д. 13 - 17).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1 договора и Приложению N 2 к нему размер арендной платы исчисляется на основании статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" по следующей формуле:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка (л.д. 18).
Из расчета администрации городского округа Химки Московской области следует, что размер задолженности ООО "Китти" по арендной плате за 4 квартал 2014 года - 1 квартал 2015 года составляет 50 157 рублей 60 копеек (л.д. 11 - 12).
Апелляционный суд признает указанный расчет правильным и соответствующим нормам действующего законодательства, представителем ответчика данный расчет не оспаривался.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится Арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Китти" доказательств внесения арендных платежей в полном объеме за спорный период не представлено, в связи с чем исковые требования в части взыскания основного долга правомерно были удовлетворены судом первой инстанции.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.2 договора от 23.03.12 закреплено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок с Арендатора взимается пеня в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Руководствуясь указанным положением, администрация городского округа Химки Московской области начислила ООО "Китти" пени за просрочку исполнения обязательств в сумме 8 762 рубля 83 копейки за период с 03.05.12 по 30.04.15 (л.д. 11 - 12).
Проверив указанный расчет, апелляционный суд признает его правильным и соответствующим нормам действующего законодательства, а также соглашению сторон.
Поскольку доказательств внесения арендной платы не представлено, требование о взыскании пени также правомерно было удовлетворено судом первой инстанции.
Довод заявителя апелляционной жалобы о полном погашении им спорной задолженности платежными поручениями N 059 от 13.10.14 и N 04 от 28.01.15 подлежит отклонению.
Как указывалось выше, предметом рассматриваемых требований является взыскание задолженности по арендной плате за земельный участок по договору аренды N ЮА-93 от 23.03.12 за 4 квартал 2014 года - 1 квартал 2015 года.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится Арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Таким образом, в спорный период арендная плата должна была быть внесена ООО "Китти" в срок до 15.12.14 (за 4 квартал 2014 года) и до 15.03.15 (за 1 квартал 2015 года).
Ответчик в обоснование внесения арендных платежей в спорный период представил в материалы дела платежное поручение N 059 от 13.10.14 на сумму 17 863 рубля 86 копеек с указанием назначения платежа "Ежеквартальная арендная плата за земельный участок по дог. N ЮА-93 от 23.03.12" и платежное поручение N 04 от 28.01.15 на сумму 17 863 рубля 86 копеек с указанием назначения платежа "Ежеквартальная арендная плата за земельный участок по дог. N ЮА-93 от 23.03.12" (л.д. 108 - 109).
С учетом положений пункта 3.3 договора аренды и периода начисления арендной платы апелляционный суд приходит к выводу о том, что платежное поручение N 059 от 13.10.14 не может служить доказательством внесения арендной платы в спорный период, поскольку совершено в 1 месяце 4 квартала 2014 года, а не в последнем как это установлено соглашением сторон. То есть данный платеж относится к более раннему периоду. Администрация городского округа Химки Московской области данный платеж также зачла в 3 квартал 2014 года, что следует из расчета исковых требований (столбец 13 строка 14 л.д. 12).
Согласно расчету истца размер арендной платы в 4 квартале 2014 года составлял 21 613 рублей 50 копеек, а в 1 квартале 2015 года - 26 250 рублей 90 копеек, при этом по состоянию на 01.10.14 размер задолженности ООО "Китти" по арендной плате составлял 2 293 рубля 20 копеек.
Представленная ответчиком светокопия платежного поручения N 04 от 28.01.15 не может быть принята апелляционным судом во внимание, поскольку оригинал указанного документа суду не представлен, равно как и доказательств перечисления денежных средств по нему.
Также апелляционным судом не могут быть приняты во внимание платежные поручения N 030 от 27.08.15 на сумму 35 727 рублей 76 копеек, N 043 от 29.10.15 на сумму 17 863 рубля 88 копеек, N 03 от 14.01.16 на сумму 17 863 рубля 88 копеек с назначением платежа "Ежеквартальная арендная плата за земельный участок по дог. N ЮА-93 от 23.03.12", поскольку указанные платежи были совершены после вынесения обжалуемого решения и не могли быть учтены судом первой инстанции при разрешении спора по существу (л.д. 110 - 112).
ООО "Китти" не лишено возможности ссылаться на погашение спорной задолженности с представлением соответствующих доказательств в ходе исполнения судебного акта.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на рассмотрение дела в отсутствие сведений о надлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного разбирательства признается апелляционным судом несостоятельной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного.
Информация о принятии искового заявления или заявления к производству, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия размещается арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания.
В соответствии с пунктом 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица. Место нахождения юридического лица определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц.
Согласно пункту 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации.
Определение Арбитражного суда Московской области от 04 июня 2015 года о возбуждении производства по настоящему делу было опубликовано в сети "Интернет" 05.06.15, а также направлено ООО "Китти" по юридическому адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ и апелляционной жалобе (л.д. 1, 51).
В соответствии абзацем 2 пункта 33 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 221 от 15.04.05, порядок доставки почтовых отправлений в адрес юридического лица определяется договором между ним и оператором связи.
Следовательно, для того, чтобы получать почтовую корреспонденцию по определенному адресу юридическое лицо должно не только сообщить этот адрес отправителю, но и заключить с оператором почтовой связи договор на оказание услуг, в котором определить порядок доставки.
Договор с почтовым отделением по месту нахождения ООО "Китти" представлен не был.
В соответствии с пунктами 20.15, 20.17 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного Приказом ФГУП "Почта России" N 114-п от 17.05.12, неврученные регистрируемые почтовые отправления разряда "Судебное" хранятся в отделении почтовой связи 7 календарных дней со дня их поступления в отделение почтовой связи.
По истечении установленного срока хранения не полученные адресатами РПО возвращаются по обратному адресу, указанному на почтовом отправлении, а при его отсутствии передаются в число невостребованных вместе с ярлыком формы 20 (п. 21.1 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений).
Согласно отметке отделения связи на конверте и информации, размещенной на официальном сайте ФГУП "Почта России", почтовое отправление для ООО "Китти" поступило в почтовое отделение по месту нахождения ответчика 10.06.15 и было возвращено в адрес отправителя 17.06.15 за истечением срока хранения (л.д. 51).
В соответствии с частью 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если адресат отказался от получения копии судебного акта и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи или арбитражным судом; несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд; копия судебного акта не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд с указанием источника данной информации.
Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что ответчик был извещен надлежащим образом о начавшемся судебном разбирательстве.
Администрацией городского округа Химки Московской области также было заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-93 от 23.03.12.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно пункту 4.1.1 договора N ЮА-93 от 23.03.12 при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора.
Как следует из материалов дела, с 4 квартала 2014 года ООО "Китти" арендные платежи не вносились, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
06.05.15 администрация городского округа Химки Московской области направила в адрес ООО "Китти" требование N 2060/4-исх от 27.04.15 о погашении имеющееся задолженности в срок до 25.05.15 с указанием на возможность обращения в суд с соответствующим иском в случае неисполнения данного требования, а также ссылкой на пункт 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 7 - 10).
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное требование, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, поскольку письмо N 2060/4-исх от 27.04.15 не содержит требования о расторжении договора или ссылки на возможность расторжения в случае непогашения задолженности. Ссылка на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанном письме сама по себе не может считаться предложением о расторжении договора.
Учитывая изложенное, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований в данной части, поскольку иск в части требования о расторжении договора аренды подлежал оставлению без рассмотрения применительно к пункту 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-93 от 23.03.12, иск в данной части - оставлению без рассмотрения.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 19 августа 2015 года по делу N А41-39064/15 отменить в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка от 23.03.12 N ЮА-93. В указанной части требования оставить без рассмотрения.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.05.2016 ПО ДЕЛУ N А41-39064/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2016 г. по делу N А41-39064/15
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от администрации городского округа Химки Московской области: Григорова М.В. по доверенности N 18-исх от 05.02.16;
- от общества с ограниченной ответственностью "Китти": Светлова Е.В. по доверенности б/н от 17.03.16; Кириченко В.М. по доверенности б/н от 12.04.16,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Китти" на решение Арбитражного суда Московской области от 19 августа 2015 года по делу N А41-39064/15, принятое судьей Богатиной Ю.Г. по иску администрации городского округа Химки Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Китти", с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области,
о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Китти" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N ЮА-93 от 23.03.12 в размере 58 920 рублей 43 копеек, в том числе: 50 157 рублей 60 копеек задолженности по арендной плате, 8 762 рублей 83 копеек пени за просрочку по арендной плате; расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-93 от 23.03.12; обязании вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, вблизи дома N 6, общей площадью 300 кв. м с кадастровым номером 50:10:0010114:31 свободным от прав и имущества третьих лиц (л.д. 3 - 5).
Иск заявлен на основании статей 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 04 июня 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 19 августа 2015 года с ООО "Китти" в пользу администрации городского округа Химки Московской области было взыскано 50 157 рублей 60 копеек задолженности, 8 762 рубля 83 копейки пени, был расторгнут договор аренды земельного участка N ЮА-93 от 23.03.12, ООО "Китти" было обязано вернуть администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010114:31, свободным от прав и имущества третьих лиц (л.д. 56 - 57).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Китти" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на отсутствие доказательств в подтверждение заявленных требований, несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, а также рассмотрение дела в отсутствие сведений о надлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного разбирательства (л.д. 70 - 72).
В судебном заседании апелляционного суда представители ООО "Китти" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель администрации городского округа Химки Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части.
Как следует из материалов дела, 23.03.12 между администрацией городского округа Химки Московской области (Арендодатель) и ООО "Китти" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ЮА-93, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 300 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0010114:31, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, вблизи д. N 6, вид разрешенного использования: для парковки автомобилей и благоустройства территории (л.д. 13 - 17).
Размер арендной платы был определен сторонами в приложении N 2 к договору, где закреплено, что расчет арендной платы производится в соответствии со статьей 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.09.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" по следующей формуле:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка (л.д. 18).
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится Арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
При невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора (п. 4.1.1 договора).
ООО "Китти" принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 50 157 рублей 60 копеек за 4 квартал 2014 года - 1 квартал 2015 года.
06.05.15 администрация городского округа Химки Московской области направила в адрес ООО "Китти" требование о погашении имеющееся задолженности в срок до 25.05.15 с указанием на возможность обращения в суд с соответствующим иском в случае неисполнения данного требования (л.д. 7-10).
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что они подтверждены документально.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как указывалось выше, по договору аренды земельного участка N ЮА-93 от 23.03.12 ООО "Китти" в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок общей площадью 300 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0010114:31, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, вблизи д. N 6, вид разрешенного использования: для парковки автомобилей и благоустройства территории (л.д. 13 - 17).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1 договора и Приложению N 2 к нему размер арендной платы исчисляется на основании статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" по следующей формуле:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка (л.д. 18).
Из расчета администрации городского округа Химки Московской области следует, что размер задолженности ООО "Китти" по арендной плате за 4 квартал 2014 года - 1 квартал 2015 года составляет 50 157 рублей 60 копеек (л.д. 11 - 12).
Апелляционный суд признает указанный расчет правильным и соответствующим нормам действующего законодательства, представителем ответчика данный расчет не оспаривался.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится Арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Китти" доказательств внесения арендных платежей в полном объеме за спорный период не представлено, в связи с чем исковые требования в части взыскания основного долга правомерно были удовлетворены судом первой инстанции.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.2 договора от 23.03.12 закреплено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок с Арендатора взимается пеня в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Руководствуясь указанным положением, администрация городского округа Химки Московской области начислила ООО "Китти" пени за просрочку исполнения обязательств в сумме 8 762 рубля 83 копейки за период с 03.05.12 по 30.04.15 (л.д. 11 - 12).
Проверив указанный расчет, апелляционный суд признает его правильным и соответствующим нормам действующего законодательства, а также соглашению сторон.
Поскольку доказательств внесения арендной платы не представлено, требование о взыскании пени также правомерно было удовлетворено судом первой инстанции.
Довод заявителя апелляционной жалобы о полном погашении им спорной задолженности платежными поручениями N 059 от 13.10.14 и N 04 от 28.01.15 подлежит отклонению.
Как указывалось выше, предметом рассматриваемых требований является взыскание задолженности по арендной плате за земельный участок по договору аренды N ЮА-93 от 23.03.12 за 4 квартал 2014 года - 1 квартал 2015 года.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится Арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Таким образом, в спорный период арендная плата должна была быть внесена ООО "Китти" в срок до 15.12.14 (за 4 квартал 2014 года) и до 15.03.15 (за 1 квартал 2015 года).
Ответчик в обоснование внесения арендных платежей в спорный период представил в материалы дела платежное поручение N 059 от 13.10.14 на сумму 17 863 рубля 86 копеек с указанием назначения платежа "Ежеквартальная арендная плата за земельный участок по дог. N ЮА-93 от 23.03.12" и платежное поручение N 04 от 28.01.15 на сумму 17 863 рубля 86 копеек с указанием назначения платежа "Ежеквартальная арендная плата за земельный участок по дог. N ЮА-93 от 23.03.12" (л.д. 108 - 109).
С учетом положений пункта 3.3 договора аренды и периода начисления арендной платы апелляционный суд приходит к выводу о том, что платежное поручение N 059 от 13.10.14 не может служить доказательством внесения арендной платы в спорный период, поскольку совершено в 1 месяце 4 квартала 2014 года, а не в последнем как это установлено соглашением сторон. То есть данный платеж относится к более раннему периоду. Администрация городского округа Химки Московской области данный платеж также зачла в 3 квартал 2014 года, что следует из расчета исковых требований (столбец 13 строка 14 л.д. 12).
Согласно расчету истца размер арендной платы в 4 квартале 2014 года составлял 21 613 рублей 50 копеек, а в 1 квартале 2015 года - 26 250 рублей 90 копеек, при этом по состоянию на 01.10.14 размер задолженности ООО "Китти" по арендной плате составлял 2 293 рубля 20 копеек.
Представленная ответчиком светокопия платежного поручения N 04 от 28.01.15 не может быть принята апелляционным судом во внимание, поскольку оригинал указанного документа суду не представлен, равно как и доказательств перечисления денежных средств по нему.
Также апелляционным судом не могут быть приняты во внимание платежные поручения N 030 от 27.08.15 на сумму 35 727 рублей 76 копеек, N 043 от 29.10.15 на сумму 17 863 рубля 88 копеек, N 03 от 14.01.16 на сумму 17 863 рубля 88 копеек с назначением платежа "Ежеквартальная арендная плата за земельный участок по дог. N ЮА-93 от 23.03.12", поскольку указанные платежи были совершены после вынесения обжалуемого решения и не могли быть учтены судом первой инстанции при разрешении спора по существу (л.д. 110 - 112).
ООО "Китти" не лишено возможности ссылаться на погашение спорной задолженности с представлением соответствующих доказательств в ходе исполнения судебного акта.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на рассмотрение дела в отсутствие сведений о надлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного разбирательства признается апелляционным судом несостоятельной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного.
Информация о принятии искового заявления или заявления к производству, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия размещается арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания.
В соответствии с пунктом 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица. Место нахождения юридического лица определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц.
Согласно пункту 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации.
Определение Арбитражного суда Московской области от 04 июня 2015 года о возбуждении производства по настоящему делу было опубликовано в сети "Интернет" 05.06.15, а также направлено ООО "Китти" по юридическому адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ и апелляционной жалобе (л.д. 1, 51).
В соответствии абзацем 2 пункта 33 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 221 от 15.04.05, порядок доставки почтовых отправлений в адрес юридического лица определяется договором между ним и оператором связи.
Следовательно, для того, чтобы получать почтовую корреспонденцию по определенному адресу юридическое лицо должно не только сообщить этот адрес отправителю, но и заключить с оператором почтовой связи договор на оказание услуг, в котором определить порядок доставки.
Договор с почтовым отделением по месту нахождения ООО "Китти" представлен не был.
В соответствии с пунктами 20.15, 20.17 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного Приказом ФГУП "Почта России" N 114-п от 17.05.12, неврученные регистрируемые почтовые отправления разряда "Судебное" хранятся в отделении почтовой связи 7 календарных дней со дня их поступления в отделение почтовой связи.
По истечении установленного срока хранения не полученные адресатами РПО возвращаются по обратному адресу, указанному на почтовом отправлении, а при его отсутствии передаются в число невостребованных вместе с ярлыком формы 20 (п. 21.1 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений).
Согласно отметке отделения связи на конверте и информации, размещенной на официальном сайте ФГУП "Почта России", почтовое отправление для ООО "Китти" поступило в почтовое отделение по месту нахождения ответчика 10.06.15 и было возвращено в адрес отправителя 17.06.15 за истечением срока хранения (л.д. 51).
В соответствии с частью 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если адресат отказался от получения копии судебного акта и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи или арбитражным судом; несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд; копия судебного акта не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд с указанием источника данной информации.
Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что ответчик был извещен надлежащим образом о начавшемся судебном разбирательстве.
Администрацией городского округа Химки Московской области также было заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-93 от 23.03.12.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно пункту 4.1.1 договора N ЮА-93 от 23.03.12 при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора.
Как следует из материалов дела, с 4 квартала 2014 года ООО "Китти" арендные платежи не вносились, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
06.05.15 администрация городского округа Химки Московской области направила в адрес ООО "Китти" требование N 2060/4-исх от 27.04.15 о погашении имеющееся задолженности в срок до 25.05.15 с указанием на возможность обращения в суд с соответствующим иском в случае неисполнения данного требования, а также ссылкой на пункт 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 7 - 10).
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное требование, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, поскольку письмо N 2060/4-исх от 27.04.15 не содержит требования о расторжении договора или ссылки на возможность расторжения в случае непогашения задолженности. Ссылка на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанном письме сама по себе не может считаться предложением о расторжении договора.
Учитывая изложенное, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований в данной части, поскольку иск в части требования о расторжении договора аренды подлежал оставлению без рассмотрения применительно к пункту 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-93 от 23.03.12, иск в данной части - оставлению без рассмотрения.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 19 августа 2015 года по делу N А41-39064/15 отменить в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка от 23.03.12 N ЮА-93. В указанной части требования оставить без рассмотрения.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)