Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Марченко О.В.,
судей: Казаковой Г.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Филипповой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ставропольский" (ОГРН 1022603026126)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737)
о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка; об обязании внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 26:07:000000:2184 договором аренды,
с участием третьего лица: Кулюковой Т.И. (г. Ставрополь),
при участии в судебном заседании:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю: представитель Дудников И.М. (по доверенности от 30.08.2017),
от общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ставропольский": представитель Лазарева И.С. (по доверенности от 20.04.2016),
от Кулюковой Т.И.: представитель Горькова Е.В. (по доверенности от 01.08.2017).
общество с ограниченной ответственностью Агрокомплекс "Ставропольский" (далее по тексту - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (далее по тексту - Управление Росреестра) о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка общей площадью 1 573 600 кв. м, с кадастровым номером 26:07:000000:2184, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское"; об обязании внести в Единый государственный реестр прав запись об обременении земельного участка общей площадью 1 573 600 кв. м, с кадастровым номером 26:07:000000:2184, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское", принадлежащего на праве собственности Кулюковой Т.И., договором аренды с ООО "Агрокомплекс Ставропольский" при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.11.2006 (с учетом уточнения).
Решением суда от 28.04.2017 требования удовлетворены. Суд признал незаконным бездействие Управления Росреестра. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка общей площадью 1 573 600 кв. м, с кадастровым номером 26:07:000000:2184, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское", принадлежащего на праве собственности Кулюковой Т.И., договором аренды с обществом с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ставропольский" при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.11.2006. Распределены судебные расходы.
Управление Росреестра не согласилось с решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу, в которой просило его отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств дела.
Определением от 17.08.2017 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Судебное заседание назначено на 06.09.2017.
Третье лицо представило возражения на заявленные требования, ссылаясь на отсутствие оснований для признания оспариваемого бездействия регистрирующего органа незаконным.
В судебном заседании представители сторон озвучили свою правовую позицию по рассматриваемому спору.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, оценив, представленные суду доказательства, выслушав мнение представителей сторон, приходит к следующему выводу.
Из материалов дела следует, что 01.11.2006 обществом с ограниченной ответственностью производственной компанией "Дон" (в настоящее время ООО "Агрокомплекс Ставропольский") подписан договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, по условиям которого арендодатели передали, а арендатор принял в аренду часть выделенного в натуре земельного участка, для сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения площадью 11 172,99 га с кадастровым номером 26:07:000000:0259, расположенный по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, село Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское", принадлежащий собственникам на праве общей долевой собственности, на срок 25 лет.
16.11.2006 указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю в установленном законом порядке за номером 26-26-07/002/2006-501.
Один из собственников земельного участка с кадастровым номером 26:07:000000:259 (Хилко А.А.) в средствах массовой информации - общественной политической газете Грачевского района "Вперед" N 38 от 24.05.2014 сделал письменное сообщение о намерении выделить земельный участок в счет 19,5 земельных долей принадлежащих ему на праве общей долевой собственности.
23.09.2014 Грачевским районным судом Ставропольского края рассмотрен спор между Хилько А.А. и ООО "Дон" об определении местоположения земельного участка.
Вступившим в законную силу решения указанного суда общей юрисдикции определен земельный участок площадью 152,26 га согласно проекту межевания, в счет 19,5 принадлежащих истцу на праве общей долевой собственности земельных долей по адресу: Ставропольский край Грачевский район село Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское", выделяемых из земельного участка с кадастровым номером 26:07:000000:259 площадью 11 172,99 га расположенного Ставропольский край Грачевский район село Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское".
18.09.2015 на государственный кадастровый учет под кадастровым номером 26:07:000000:2184 поставлен выделенный Хилько А.А. земельный участок.
19.10.2015 регистрирующим органом проведена государственная регистрация права собственности Хилько А.А. на земельный участок с кадастровым номером 26:07:000000:2184 площадью 1 573 600 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
14.04.2016 между Хилько А.А. с Кулюковой Т.И. заключен договор дарения земельного участка сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым последняя приняла в дар земельный участок с кадастровым номером 26:07:000000:2184.
12.05.2016 регистрирующим органом произведен переход права собственности на указанный земельный участок к Кулюковой Т.И.
Полагая, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на земельный участок с кадастровым номером 26:07:000000:2184 сведения об обременении правом аренды в пользу общества отсутствуют, вследствие нарушения регистрирующим органом пункта 5 статьи 22.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997, чем нарушаются права в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо установить их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие).
В соответствии с пунктом 1 статьи 22.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 (действовавшей в спорный период) основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является: решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков; соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков; иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
Обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с пунктом 1 названной статьи, являются: правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки; согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 3).
Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
В силу пункта 3.2 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ от 24.07.2002 (далее по тексту - Закон N 101-ФЗ) для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Единственный случай, когда не требуется получения согласия арендатора на выдел земельных участков в счет земельных долей, предусмотрен в пункте 5 статьи 14 Закона N 101, в соответствии с которым участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.
При соблюдении названных условий согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Таким образом, выдел земельных участков в счет земельных долей из участка, находящегося в общей долевой собственности, в контексте предусмотренных статьей 14 Закона N 101 особенностей владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, возможен при решении вопроса о передаче земельного участка общей долевой собственности в аренду и определения условий договора аренды до его заключения.
Возможность принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу определяется повесткой, перечень вопросов которой определяется заранее и подлежит предварительному опубликованию, с тем, чтобы участники общей долевой собственности могли принять решение о целесообразности их участия в общем собрании.
Таким образом, свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий.
Из материалов дела следует, что договор аренды от 01.11.2006 земельного участка с кадастровым номером 26:07:000000:259, из которого произведен выдел участка с кадастровым номером 26:07:000000:2184, заключен, является действующим, изменения в него не вносились, заключен на основании решения общего собрания собственников земельных долей, подписан представителем собственников земельных долей без возражений. Доказательства вынесения на общее собрание участников общей долевой собственности вопроса об изменении условий действующего договора аренды и внесения в него каких-либо изменений, в материалах дела отсутствуют, суду апелляционной инстанции не представлено.
Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на находящееся в аренде имущество не влечет прекращения арендных отношений.
В пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Согласно пункту 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
Как указано в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" при применении статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом, внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
В этой связи довод третьего лица о том, что аренда земельного участка с кадастровым номером 26:07:000000:0259 прекратилась в отношении спорного земельных участков в связи с его выделом и последующей регистрацией за Кулюковой Т.И., апелляционным судом отклоняется как необоснованный. Гибели объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозможности исполнения, при разделе земельного участка (выделе из него доли) не происходит.
По смыслу пункту 44 Правил ведения ЕГРП выделение из объекта недвижимости новых самостоятельных объектов недвижимости, не прекращает обременения на первоначальный объект, в этом случае такое право трансформируется в право на вновь выделенные объекты недвижимости, при условии отсутствия каких-либо распорядительных сделок правообладателя об отчуждении такого имущества. Приведенные положения Правил ведения ЕГРП предполагают регистрацию обременения, установленного в отношении первоначального объекта недвижимости, в отношении вновь образованных объектов, без предоставления при этом новых сделок об установлении прав (ограничений, обременений) на вновь образованные объекты недвижимости.
Таким образом, регистрация обременения права аренды земельного участка за обществом не является препятствием для реализации физическими лицами - сособственниками земельных долей принадлежащего им права на выдел земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли.
Изложенное свидетельствует о том, что отказ Управления Росреестра в регистрации обременения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:07:000000:2184 является незаконным и нарушает права заявителя по настоящему делу, в связи с чем, заявленные обществом требования подлежат удовлетворению.
Учитывая допущенное судом первой инстанции нарушение процессуальной нормы права при принятии решения, принимая во внимание разъяснения данные в пункте 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" N 36 от 28.05.2009, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2017 по делу N А63-15307/2016 применительно к пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2017 по делу N А63-15307/2016 отменить.
Требования общества с ограниченной ответственностью Агрокомплекс "Ставропольский" удовлетворить.
Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка общей площадью 1 573 600 кв. м, с кадастровым номером 26:07:000000:2184, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское".
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении земельного участка общей площадью 1 573 600 кв. м, с кадастровым номером 26:07:000000:2184, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское", принадлежащего на праве собственности Кулюковой Таисии Ивановне, договором аренды с обществом с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ставропольский" при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.11.2006.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737) в пользу общества с ограниченной ответственностью Агрокомплекс "Ставропольский" (ОГРН 1022603026126) 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Агрокомплекс "Ставропольский", с. Спицевка (ОГРН 1022603026126) из бюджета Российской Федерации излишне уплаченную платежным поручением от 18.11.2016 N 1587 государственную пошлину в размере 3 000 руб.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.09.2017 N 16АП-2566/2017 ПО ДЕЛУ N А63-15307/2016
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2017 г. по делу N А63-15307/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Марченко О.В.,
судей: Казаковой Г.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Филипповой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ставропольский" (ОГРН 1022603026126)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737)
о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка; об обязании внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 26:07:000000:2184 договором аренды,
с участием третьего лица: Кулюковой Т.И. (г. Ставрополь),
при участии в судебном заседании:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю: представитель Дудников И.М. (по доверенности от 30.08.2017),
от общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ставропольский": представитель Лазарева И.С. (по доверенности от 20.04.2016),
от Кулюковой Т.И.: представитель Горькова Е.В. (по доверенности от 01.08.2017).
установил:
общество с ограниченной ответственностью Агрокомплекс "Ставропольский" (далее по тексту - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (далее по тексту - Управление Росреестра) о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка общей площадью 1 573 600 кв. м, с кадастровым номером 26:07:000000:2184, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское"; об обязании внести в Единый государственный реестр прав запись об обременении земельного участка общей площадью 1 573 600 кв. м, с кадастровым номером 26:07:000000:2184, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское", принадлежащего на праве собственности Кулюковой Т.И., договором аренды с ООО "Агрокомплекс Ставропольский" при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.11.2006 (с учетом уточнения).
Решением суда от 28.04.2017 требования удовлетворены. Суд признал незаконным бездействие Управления Росреестра. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка общей площадью 1 573 600 кв. м, с кадастровым номером 26:07:000000:2184, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское", принадлежащего на праве собственности Кулюковой Т.И., договором аренды с обществом с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ставропольский" при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.11.2006. Распределены судебные расходы.
Управление Росреестра не согласилось с решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу, в которой просило его отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств дела.
Определением от 17.08.2017 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Судебное заседание назначено на 06.09.2017.
Третье лицо представило возражения на заявленные требования, ссылаясь на отсутствие оснований для признания оспариваемого бездействия регистрирующего органа незаконным.
В судебном заседании представители сторон озвучили свою правовую позицию по рассматриваемому спору.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, оценив, представленные суду доказательства, выслушав мнение представителей сторон, приходит к следующему выводу.
Из материалов дела следует, что 01.11.2006 обществом с ограниченной ответственностью производственной компанией "Дон" (в настоящее время ООО "Агрокомплекс Ставропольский") подписан договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, по условиям которого арендодатели передали, а арендатор принял в аренду часть выделенного в натуре земельного участка, для сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения площадью 11 172,99 га с кадастровым номером 26:07:000000:0259, расположенный по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, село Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское", принадлежащий собственникам на праве общей долевой собственности, на срок 25 лет.
16.11.2006 указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю в установленном законом порядке за номером 26-26-07/002/2006-501.
Один из собственников земельного участка с кадастровым номером 26:07:000000:259 (Хилко А.А.) в средствах массовой информации - общественной политической газете Грачевского района "Вперед" N 38 от 24.05.2014 сделал письменное сообщение о намерении выделить земельный участок в счет 19,5 земельных долей принадлежащих ему на праве общей долевой собственности.
23.09.2014 Грачевским районным судом Ставропольского края рассмотрен спор между Хилько А.А. и ООО "Дон" об определении местоположения земельного участка.
Вступившим в законную силу решения указанного суда общей юрисдикции определен земельный участок площадью 152,26 га согласно проекту межевания, в счет 19,5 принадлежащих истцу на праве общей долевой собственности земельных долей по адресу: Ставропольский край Грачевский район село Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское", выделяемых из земельного участка с кадастровым номером 26:07:000000:259 площадью 11 172,99 га расположенного Ставропольский край Грачевский район село Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское".
18.09.2015 на государственный кадастровый учет под кадастровым номером 26:07:000000:2184 поставлен выделенный Хилько А.А. земельный участок.
19.10.2015 регистрирующим органом проведена государственная регистрация права собственности Хилько А.А. на земельный участок с кадастровым номером 26:07:000000:2184 площадью 1 573 600 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
14.04.2016 между Хилько А.А. с Кулюковой Т.И. заключен договор дарения земельного участка сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым последняя приняла в дар земельный участок с кадастровым номером 26:07:000000:2184.
12.05.2016 регистрирующим органом произведен переход права собственности на указанный земельный участок к Кулюковой Т.И.
Полагая, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на земельный участок с кадастровым номером 26:07:000000:2184 сведения об обременении правом аренды в пользу общества отсутствуют, вследствие нарушения регистрирующим органом пункта 5 статьи 22.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997, чем нарушаются права в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо установить их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие).
В соответствии с пунктом 1 статьи 22.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 (действовавшей в спорный период) основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является: решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков; соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков; иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
Обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с пунктом 1 названной статьи, являются: правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки; согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 3).
Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
В силу пункта 3.2 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ от 24.07.2002 (далее по тексту - Закон N 101-ФЗ) для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Единственный случай, когда не требуется получения согласия арендатора на выдел земельных участков в счет земельных долей, предусмотрен в пункте 5 статьи 14 Закона N 101, в соответствии с которым участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.
При соблюдении названных условий согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Таким образом, выдел земельных участков в счет земельных долей из участка, находящегося в общей долевой собственности, в контексте предусмотренных статьей 14 Закона N 101 особенностей владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, возможен при решении вопроса о передаче земельного участка общей долевой собственности в аренду и определения условий договора аренды до его заключения.
Возможность принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу определяется повесткой, перечень вопросов которой определяется заранее и подлежит предварительному опубликованию, с тем, чтобы участники общей долевой собственности могли принять решение о целесообразности их участия в общем собрании.
Таким образом, свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий.
Из материалов дела следует, что договор аренды от 01.11.2006 земельного участка с кадастровым номером 26:07:000000:259, из которого произведен выдел участка с кадастровым номером 26:07:000000:2184, заключен, является действующим, изменения в него не вносились, заключен на основании решения общего собрания собственников земельных долей, подписан представителем собственников земельных долей без возражений. Доказательства вынесения на общее собрание участников общей долевой собственности вопроса об изменении условий действующего договора аренды и внесения в него каких-либо изменений, в материалах дела отсутствуют, суду апелляционной инстанции не представлено.
Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на находящееся в аренде имущество не влечет прекращения арендных отношений.
В пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Согласно пункту 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
Как указано в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" при применении статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом, внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
В этой связи довод третьего лица о том, что аренда земельного участка с кадастровым номером 26:07:000000:0259 прекратилась в отношении спорного земельных участков в связи с его выделом и последующей регистрацией за Кулюковой Т.И., апелляционным судом отклоняется как необоснованный. Гибели объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозможности исполнения, при разделе земельного участка (выделе из него доли) не происходит.
По смыслу пункту 44 Правил ведения ЕГРП выделение из объекта недвижимости новых самостоятельных объектов недвижимости, не прекращает обременения на первоначальный объект, в этом случае такое право трансформируется в право на вновь выделенные объекты недвижимости, при условии отсутствия каких-либо распорядительных сделок правообладателя об отчуждении такого имущества. Приведенные положения Правил ведения ЕГРП предполагают регистрацию обременения, установленного в отношении первоначального объекта недвижимости, в отношении вновь образованных объектов, без предоставления при этом новых сделок об установлении прав (ограничений, обременений) на вновь образованные объекты недвижимости.
Таким образом, регистрация обременения права аренды земельного участка за обществом не является препятствием для реализации физическими лицами - сособственниками земельных долей принадлежащего им права на выдел земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли.
Изложенное свидетельствует о том, что отказ Управления Росреестра в регистрации обременения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:07:000000:2184 является незаконным и нарушает права заявителя по настоящему делу, в связи с чем, заявленные обществом требования подлежат удовлетворению.
Учитывая допущенное судом первой инстанции нарушение процессуальной нормы права при принятии решения, принимая во внимание разъяснения данные в пункте 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" N 36 от 28.05.2009, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2017 по делу N А63-15307/2016 применительно к пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2017 по делу N А63-15307/2016 отменить.
Требования общества с ограниченной ответственностью Агрокомплекс "Ставропольский" удовлетворить.
Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка общей площадью 1 573 600 кв. м, с кадастровым номером 26:07:000000:2184, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское".
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении земельного участка общей площадью 1 573 600 кв. м, с кадастровым номером 26:07:000000:2184, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское", принадлежащего на праве собственности Кулюковой Таисии Ивановне, договором аренды с обществом с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ставропольский" при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.11.2006.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737) в пользу общества с ограниченной ответственностью Агрокомплекс "Ставропольский" (ОГРН 1022603026126) 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Агрокомплекс "Ставропольский", с. Спицевка (ОГРН 1022603026126) из бюджета Российской Федерации излишне уплаченную платежным поручением от 18.11.2016 N 1587 государственную пошлину в размере 3 000 руб.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
О.В.МАРЧЕНКО
О.В.МАРЧЕНКО
Судьи
Г.В.КАЗАКОВА
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Г.В.КАЗАКОВА
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)