Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 20 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ивест-Трейд-Строй",
апелляционное производство N 05АП-7309/2016
на решение от 03.08.2016
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-8105/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ивест-Трейд-Строй" (ИНН 2511080507, ОГРН 1122511003922)
к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)
о понуждении заключить договор,
при участии:
- от истца: Суфьянова Ю.А., по доверенности от 01.11.2016, сроком действия до 31.12.2016, паспорт;
- в судебное заседание не явился: ответчик,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ивест- Трейд-Строй" (далее - ООО "Ивест- Трейд-Строй", общество, истец) обратилось с заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить договор долгосрочной аренды земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. 1-я Деповская, д. 2, общей площадью 28 376 кв. м с кадастровым номером 25:27:030103:3943, сроком на 10 лет, на условиях ранее заключенного договора аренды земельного участка; о взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.08.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Ивест- Трейд-Строй" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Приморского края от 03.08.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что обращаясь в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка, обществом была допущена техническая ошибка, вместо пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ указан пункт 2 статьи 39.3 ЗК РФ, однако из содержания заявления следует, что общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду в связи с необходимостью завершения строительства торгового комплекса, что подтверждается приложенными к заявлению документами о начале строительства и нахождении на земельном участке объекта незавершенного строительства. В обоснование настоящего иска общество также сослалось на пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ. При таких обстоятельствах апеллянт считает, что выводы суда в данной части носят формальный характер и сделаны без учета всех фактических обстоятельств дела. Полагает, что договор аренды земельного участка от 14.12.2012 N 699 не является бессрочным, поскольку из письма Департамента от 18.05.2016 N 20/04/07-12/14765 следует явный отказ арендодателя от заключения или продления договора аренды земельного участка.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Ивест- Трейд-Строй" доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.
Департамент, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда явку своего представителя не обеспечил, отзыва на апелляционную жалобу не представил, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 не препятствует рассмотрению поданной жалобы по существу по имеющимся материалам дела.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Администрацией Артемовского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "Миратур" 14.12.2012 заключен договор аренды земельного участка N 699, согласно которому ООО "Миратур" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:27:030103:3943 площадью 28376 кв. м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. 1-я Деповская, 2, для строительства торгового комплекса и магазина. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно пункту 2 договора аренды срок аренды установлен до 11.12.2015.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды земельного участка N 699 от 14.12.2012 арендатор имеет право при надлежащем исполнении условий договора на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии с законодательством РФ с условием письменного уведомления Арендодателя о своих намерениях, зарегистрированного в установленном порядке не позднее 60 дней до окончания срока аренды участка.
Между ООО "Миратур" и ООО "Инвест-Трейд-Строй" 18.01.2013 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 699 от 14.12.2012. Соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке.
ООО "Инвест-Трейд-Строй" 06.10.2015 получено разрешение на строительство N RU25-302-063-2015 торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 25:27:030103:3943, и 27.11.2015 на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства (кадастровый номер 25:27:030103:4709).
Общество, ссылаясь на пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ, 22.10.2015 обратилось в Департамент с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943 для строительства торгового комплекса и магазина без проведения торгов сроком до 11.12.2025. В дополнение к указанному заявлению, общество 02.12.2015 представило в Департамент кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства. В ответ на обращение общества Департамент письмом от 11.12.2015 N 20/03/02-06/42639 сообщил об отказе в заключении нового договора аренды, указав на отсутствие в перечне оснований, предусматривающих случаи предоставления земельного участка без проведения торгов (п. п. 1 - 30 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ), предоставления земельного участка для целей строительства.
Также, 18.05.2016 Департамент направил в адрес общества Уведомление N 20/04/07-12/14765, в котором сообщил об отказе от договора аренды N 699 от 14.12.2012, и просил по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления освободить земельный участок, привести участок в состояние, пригодное для его дальнейшего использования, сдать его представителю департамента по акту приема-передачи.
Полагая, что Департамент необоснованно отказал обществу, имеющему преимущественное право на заключение спорного договора аренды на новый срок, в заключении такового, что нарушает права и законные интересы истца в сфере предпринимательской деятельности, ссылаясь на положения статьи 39.20, статьи 39.3, пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, ООО "Инвест-Трейд-Строй" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим заявлением.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
При рассмотрении заявленных требований, суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения, как возникшие из договора аренды земельного участка от 14.12.2012 N 699, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК РФ об обязательствах.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Вместе с тем, по смыслу положений статей 209, 264, 421, 621 ГК РФ и статьи 22 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Предусмотренное пунктом 1 статьи 621 ГК РФ правило применительно к земельным участкам, являющимся объектами аренды, не имеет абсолютного характера и действует с условиями, оговоренными земельным законодательством.
До 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Однако на основании пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.
Пунктом 21 статьи 1 Федерального закона N 171-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Из материалов дела судом установлено, что общество обратилось в Департамент с заявлением о заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943 22.10.2015, то есть после 01.03.2015. В связи с чем, его действия регламентируются положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 171-ФЗ.
Как следует из пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В свою очередь случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
Как следует из материалов дела, общество 22.10.2015 обратилось в Департамент с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943 для строительства торгового комплекса и магазина без проведения торгов сроком до 11.12.2025, при этом истец в обоснование своего заявления сослался только на часть 3 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которому юридическое лицо, являющиеся арендатором находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, имеет право на заключение в отношении него нового договора аренды без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).
Вместе с тем, из содержания заявления от 22.12.2015 следует, что общество просило заключить договор аренды земельного участка для строительства торгового комплекса и магазина с приложением к заявлению разрешения на строительство от 06.10.2015 N RU 25-302-063-2015, уведомлений Инспекции РСН и КДС Приморского края о начале строительства и Извещения Инспекции РСН и КДС Приморского края о проведении проверки.
Как следует из смысла статьи 39.6 ЗК РФ, условием для реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, при наличии оснований, установленных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, является, в том числе, наличие на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ).
Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, согласно которому земельный участок предоставляется в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Таким образом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии условий пунктов 2, 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ может быть заключен без проведения торгов однократно с собственником объекта незавершенного строительства после истечения срока действия предыдущего договора аренды и отсутствия в течение шести месяцев с даты прекращения предыдущего договора аренды требования уполномоченного органа об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.
Однако, обращаясь в Департамент с заявлением от 22.10.2015, общество не ссылалось на пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ и не представляло документов, подтверждающих наличие у него права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке. Тот факт, что к заявлению приложено разрешение на строительство от 06.10.2015 N RU 25-302-063-2015, а в последующем, 02.12.2015, в дополнение к заявлению от 22.10.2015, направлен кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, не подтверждают наличия у общества права собственности на объект незавершенного строительства, расположенном на спорном земельном участке, поскольку в силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством перед третьими лицами существования зарегистрированного права.
Поскольку в соответствии с положениями статьи 68 АПК РФ разрешение на строительство от 06.10.2015 N RU 25-302-063-2015 и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, не являются допустимыми доказательствами наличия у истца права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, в отношении которого общество просит заключить договор аренды без проведения торгов, суд апелляционной инстанции считает, что истцом не подтверждено предоставленное статьей 39.6 ЗК РФ право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
При таких обстоятельствах ссылка апеллянта на то, что обществом была допущена техническая ошибка, вместо пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ указан пункт 2 статьи 39.3 ЗК РФ, коллегией отклоняется, как не имеющая правового значения для разрешения настоящего спора. При этом, суд учитывает, что из буквального содержания заявления от 22.10.2015, общество обращалось в Департамент на основании части 3 статьи 39.6 ЗК РФ, с указанием цели заключения договора аренды: для строительства торгового комплекса и магазина. На необходимость завершения строительства торгового комплекса, как это указано в тексте апелляционной жалобы, общество не ссылалось, в связи с чем у Департамента отсутствовали основания оценивать обращение общества как заявленное на основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что срок действия договора аренды N 699 от 14.12.2012 истекает 18.08.2016, то есть на момент принятия Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края Решения N 20/03/02-06/42639 от 11.12.2015, а также на момент принятия решения судом по настоящему делу, договор аренды N 699 от 14.12.2012, являлся действующим.
Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств освобождения истцом арендуемого земельного участка, а также отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно пользования арендуемым участком непосредственно по истечении срока, указанного в пункте 2 договора N 699 от 14.12.2012 (11.12.2015), апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка N 699 от 14.12.2012 по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в силу закона (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Доводы апелляционной жалобы о том, что из письма Департамента от 11.12.2015 N 20/03/02-06/42639 (т. 1, л.д. 33) следует явный отказ арендодателя от заключения или продления договора аренды земельного участка, коллегией отклоняются, поскольку данное письмо было ответом на конкретное заявление общества от 22.10.2015 о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов на основании части 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и не выражало воли арендодателя в отношении действующего договора аренды земельного участка N 699 от 14.12.2012.
По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ при возобновлении договора аренды на неопределенный срок односторонний отказ стороны от его исполнения выражается в направлении другой стороне уведомления о прекращении договора аренды недвижимости (в частности, земельного участка) через три месяца.
Судом установлено, что Департамент на правил ответчику уведомление от 18.05.2016 N 20/04/07-12/14765, которым сообщал об отказе от договора аренды N 699 от 14.12.2012, возобновленного на неопределенный срок, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ и просил по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления освободить земельный участок, привести участок в состояние, пригодное для его дальнейшего использования, сдать его представителю департамента по акту приема-передачи датировано. Согласно сведениям официального сайта Почта России, отслеживание почтовых отправлений, почтовое отправление N 69011098013875, содержащее отказ от договора, вручено 31.05.2016 директору ответчика Шеру А.Г.. Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой срок действия договора аренды N 699 от 14.12.2012 не истек, что также исключает применение положений пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для понуждения Департамента заключить с обществом договор долгосрочной аренды земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. 1-я Деповская, д. 2, общей площадью 28 376 кв. м с кадастровым номером 25:27:030103:3943, сроком на 10 лет, на условиях ранее заключенного договора аренды земельного участка без проведения торгов. При этом судом первой инстанции верно отмечено, что истец не утратил возможность обращения с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка в порядке части 5 статьи 39.6 ЗК РФ, при наличии соответствующих условий и подтверждающих документов.
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемое решение следует оставить без изменения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 03.08.2016 по делу N А51-8105/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2016 N 05АП-7309/2016 ПО ДЕЛУ N А51-8105/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2016 г. по делу N А51-8105/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 20 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ивест-Трейд-Строй",
апелляционное производство N 05АП-7309/2016
на решение от 03.08.2016
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-8105/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ивест-Трейд-Строй" (ИНН 2511080507, ОГРН 1122511003922)
к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)
о понуждении заключить договор,
при участии:
- от истца: Суфьянова Ю.А., по доверенности от 01.11.2016, сроком действия до 31.12.2016, паспорт;
- в судебное заседание не явился: ответчик,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ивест- Трейд-Строй" (далее - ООО "Ивест- Трейд-Строй", общество, истец) обратилось с заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить договор долгосрочной аренды земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. 1-я Деповская, д. 2, общей площадью 28 376 кв. м с кадастровым номером 25:27:030103:3943, сроком на 10 лет, на условиях ранее заключенного договора аренды земельного участка; о взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.08.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Ивест- Трейд-Строй" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Приморского края от 03.08.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что обращаясь в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка, обществом была допущена техническая ошибка, вместо пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ указан пункт 2 статьи 39.3 ЗК РФ, однако из содержания заявления следует, что общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду в связи с необходимостью завершения строительства торгового комплекса, что подтверждается приложенными к заявлению документами о начале строительства и нахождении на земельном участке объекта незавершенного строительства. В обоснование настоящего иска общество также сослалось на пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ. При таких обстоятельствах апеллянт считает, что выводы суда в данной части носят формальный характер и сделаны без учета всех фактических обстоятельств дела. Полагает, что договор аренды земельного участка от 14.12.2012 N 699 не является бессрочным, поскольку из письма Департамента от 18.05.2016 N 20/04/07-12/14765 следует явный отказ арендодателя от заключения или продления договора аренды земельного участка.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Ивест- Трейд-Строй" доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.
Департамент, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда явку своего представителя не обеспечил, отзыва на апелляционную жалобу не представил, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 не препятствует рассмотрению поданной жалобы по существу по имеющимся материалам дела.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Администрацией Артемовского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "Миратур" 14.12.2012 заключен договор аренды земельного участка N 699, согласно которому ООО "Миратур" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:27:030103:3943 площадью 28376 кв. м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. 1-я Деповская, 2, для строительства торгового комплекса и магазина. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно пункту 2 договора аренды срок аренды установлен до 11.12.2015.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды земельного участка N 699 от 14.12.2012 арендатор имеет право при надлежащем исполнении условий договора на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии с законодательством РФ с условием письменного уведомления Арендодателя о своих намерениях, зарегистрированного в установленном порядке не позднее 60 дней до окончания срока аренды участка.
Между ООО "Миратур" и ООО "Инвест-Трейд-Строй" 18.01.2013 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 699 от 14.12.2012. Соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке.
ООО "Инвест-Трейд-Строй" 06.10.2015 получено разрешение на строительство N RU25-302-063-2015 торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 25:27:030103:3943, и 27.11.2015 на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства (кадастровый номер 25:27:030103:4709).
Общество, ссылаясь на пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ, 22.10.2015 обратилось в Департамент с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943 для строительства торгового комплекса и магазина без проведения торгов сроком до 11.12.2025. В дополнение к указанному заявлению, общество 02.12.2015 представило в Департамент кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства. В ответ на обращение общества Департамент письмом от 11.12.2015 N 20/03/02-06/42639 сообщил об отказе в заключении нового договора аренды, указав на отсутствие в перечне оснований, предусматривающих случаи предоставления земельного участка без проведения торгов (п. п. 1 - 30 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ), предоставления земельного участка для целей строительства.
Также, 18.05.2016 Департамент направил в адрес общества Уведомление N 20/04/07-12/14765, в котором сообщил об отказе от договора аренды N 699 от 14.12.2012, и просил по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления освободить земельный участок, привести участок в состояние, пригодное для его дальнейшего использования, сдать его представителю департамента по акту приема-передачи.
Полагая, что Департамент необоснованно отказал обществу, имеющему преимущественное право на заключение спорного договора аренды на новый срок, в заключении такового, что нарушает права и законные интересы истца в сфере предпринимательской деятельности, ссылаясь на положения статьи 39.20, статьи 39.3, пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, ООО "Инвест-Трейд-Строй" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим заявлением.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
При рассмотрении заявленных требований, суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения, как возникшие из договора аренды земельного участка от 14.12.2012 N 699, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК РФ об обязательствах.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Вместе с тем, по смыслу положений статей 209, 264, 421, 621 ГК РФ и статьи 22 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Предусмотренное пунктом 1 статьи 621 ГК РФ правило применительно к земельным участкам, являющимся объектами аренды, не имеет абсолютного характера и действует с условиями, оговоренными земельным законодательством.
До 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Однако на основании пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.
Пунктом 21 статьи 1 Федерального закона N 171-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Из материалов дела судом установлено, что общество обратилось в Департамент с заявлением о заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943 22.10.2015, то есть после 01.03.2015. В связи с чем, его действия регламентируются положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 171-ФЗ.
Как следует из пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В свою очередь случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
Как следует из материалов дела, общество 22.10.2015 обратилось в Департамент с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943 для строительства торгового комплекса и магазина без проведения торгов сроком до 11.12.2025, при этом истец в обоснование своего заявления сослался только на часть 3 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которому юридическое лицо, являющиеся арендатором находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, имеет право на заключение в отношении него нового договора аренды без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).
Вместе с тем, из содержания заявления от 22.12.2015 следует, что общество просило заключить договор аренды земельного участка для строительства торгового комплекса и магазина с приложением к заявлению разрешения на строительство от 06.10.2015 N RU 25-302-063-2015, уведомлений Инспекции РСН и КДС Приморского края о начале строительства и Извещения Инспекции РСН и КДС Приморского края о проведении проверки.
Как следует из смысла статьи 39.6 ЗК РФ, условием для реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, при наличии оснований, установленных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, является, в том числе, наличие на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ).
Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, согласно которому земельный участок предоставляется в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Таким образом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии условий пунктов 2, 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ может быть заключен без проведения торгов однократно с собственником объекта незавершенного строительства после истечения срока действия предыдущего договора аренды и отсутствия в течение шести месяцев с даты прекращения предыдущего договора аренды требования уполномоченного органа об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.
Однако, обращаясь в Департамент с заявлением от 22.10.2015, общество не ссылалось на пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ и не представляло документов, подтверждающих наличие у него права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке. Тот факт, что к заявлению приложено разрешение на строительство от 06.10.2015 N RU 25-302-063-2015, а в последующем, 02.12.2015, в дополнение к заявлению от 22.10.2015, направлен кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, не подтверждают наличия у общества права собственности на объект незавершенного строительства, расположенном на спорном земельном участке, поскольку в силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством перед третьими лицами существования зарегистрированного права.
Поскольку в соответствии с положениями статьи 68 АПК РФ разрешение на строительство от 06.10.2015 N RU 25-302-063-2015 и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, не являются допустимыми доказательствами наличия у истца права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, в отношении которого общество просит заключить договор аренды без проведения торгов, суд апелляционной инстанции считает, что истцом не подтверждено предоставленное статьей 39.6 ЗК РФ право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
При таких обстоятельствах ссылка апеллянта на то, что обществом была допущена техническая ошибка, вместо пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ указан пункт 2 статьи 39.3 ЗК РФ, коллегией отклоняется, как не имеющая правового значения для разрешения настоящего спора. При этом, суд учитывает, что из буквального содержания заявления от 22.10.2015, общество обращалось в Департамент на основании части 3 статьи 39.6 ЗК РФ, с указанием цели заключения договора аренды: для строительства торгового комплекса и магазина. На необходимость завершения строительства торгового комплекса, как это указано в тексте апелляционной жалобы, общество не ссылалось, в связи с чем у Департамента отсутствовали основания оценивать обращение общества как заявленное на основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что срок действия договора аренды N 699 от 14.12.2012 истекает 18.08.2016, то есть на момент принятия Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края Решения N 20/03/02-06/42639 от 11.12.2015, а также на момент принятия решения судом по настоящему делу, договор аренды N 699 от 14.12.2012, являлся действующим.
Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств освобождения истцом арендуемого земельного участка, а также отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно пользования арендуемым участком непосредственно по истечении срока, указанного в пункте 2 договора N 699 от 14.12.2012 (11.12.2015), апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка N 699 от 14.12.2012 по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в силу закона (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Доводы апелляционной жалобы о том, что из письма Департамента от 11.12.2015 N 20/03/02-06/42639 (т. 1, л.д. 33) следует явный отказ арендодателя от заключения или продления договора аренды земельного участка, коллегией отклоняются, поскольку данное письмо было ответом на конкретное заявление общества от 22.10.2015 о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов на основании части 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и не выражало воли арендодателя в отношении действующего договора аренды земельного участка N 699 от 14.12.2012.
По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ при возобновлении договора аренды на неопределенный срок односторонний отказ стороны от его исполнения выражается в направлении другой стороне уведомления о прекращении договора аренды недвижимости (в частности, земельного участка) через три месяца.
Судом установлено, что Департамент на правил ответчику уведомление от 18.05.2016 N 20/04/07-12/14765, которым сообщал об отказе от договора аренды N 699 от 14.12.2012, возобновленного на неопределенный срок, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ и просил по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления освободить земельный участок, привести участок в состояние, пригодное для его дальнейшего использования, сдать его представителю департамента по акту приема-передачи датировано. Согласно сведениям официального сайта Почта России, отслеживание почтовых отправлений, почтовое отправление N 69011098013875, содержащее отказ от договора, вручено 31.05.2016 директору ответчика Шеру А.Г.. Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой срок действия договора аренды N 699 от 14.12.2012 не истек, что также исключает применение положений пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для понуждения Департамента заключить с обществом договор долгосрочной аренды земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. 1-я Деповская, д. 2, общей площадью 28 376 кв. м с кадастровым номером 25:27:030103:3943, сроком на 10 лет, на условиях ранее заключенного договора аренды земельного участка без проведения торгов. При этом судом первой инстанции верно отмечено, что истец не утратил возможность обращения с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка в порядке части 5 статьи 39.6 ЗК РФ, при наличии соответствующих условий и подтверждающих документов.
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемое решение следует оставить без изменения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 03.08.2016 по делу N А51-8105/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Н.А.СКРИПКА
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)