Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истица указала, что заключила предварительный договор купли-продажи земельного участка, свои обязательства по уплате стоимости земельного участка она выполнила, впоследствии ответчик передал свои права и обязанности по предварительному договору соответчику, который уклоняется от исполнения своих обязанностей по формированию земельного участка и заключению договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья:{ }Котова{ }И.Н. Дело{ }N{ }44г-135/17{
Наумов А.А.
Докладчик: судья Алибердова Н.А.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Виноградова В.Г., Гаценко О.Н., Овчинниковой Л.А., Лаща С.И., Самородова А.А., Соловьева С.В., Мязина А.М.,
при секретаре А.,
рассмотрев гражданское дело по иску Бруннер М Д к ОАО КБ "Кедр", ООО "Бест Логистик" о формировании земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, по встречному иску ОАО КБ "Кедр" к Бруннер М Д о признании недействительными предварительного договора о заключении договора купли-продажи земельного участка и дополнительного соглашения,
по кассационной жалобе Бруннер М Д на решение Истринского городского суда Московской области от 8 июля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 ноября 2014 года,
заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,
объяснения представителя Б. - П., поддержавшего доводы кассационной жалобы,
установил:
Б. обратилась в суд с указанным иском к ОАО КБ "Кедр", ООО "Бест Логистик", ссылаясь на то, что 19 декабря 2012 года она заключила с ООО "Бест Логистик" предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ООО "Бест Логистик" должно было сформировать в качестве самостоятельного объекта недвижимости земельный участок ориентировочной площадью 1205 кв. м из состава земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и продать ей вновь сформированный земельный участок. Она должна была оплатить 70% стоимости земельного участка, после чего стороны должны были заключить основной договор купли-продажи. Свои обязательства по оплате 70% от стоимости земельного участка она выполнила. Впоследствии ООО "Бест Логистик" передало свои права и обязанности по предварительному договору ЗАО "КБ Кедр", которое уклоняется от исполнения своих обязанностей по формированию земельного участка и заключению договора купли-продажи.
ОАО "КБ Кедр" с иском не согласилось и предъявило встречный иск к Б. о признании недействительным предварительного договора от 19 декабря 2012 года, полагая, что стороны не согласовали условия об объекте недвижимости, в частности, уникальные характеристики земельного участка, подлежащего продаже, с установлением границ и площади.
Решением Истринского городского суда Московской области от 8 июля 2014 года в удовлетворении иска Б. отказано, встречный иск ОАО КБ "Кедр" удовлетворен.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 ноября 2014 года решение суда оставлено без изменения.
Определением Истринского городского суда Московской области от 27 января 2017 года, вступившим в законную силу, Б. восстановлен срок на подачу кассационной жалобы.
Определением Истринского городского суда Московской области от 27 января 2017 года произведена замена стороны ОАО КБ "Кедр" процессуальным правопреемником ПАО "БИНБАНК".
В кассационной жалобе Б. просит судебные постановления отменить, в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
14 февраля 2017 года дело истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи Московского областного суда Фетисовой Е.С. от 19 апреля 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение судебной коллегии подлежащим отмене по следующим основаниям.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера существенные нарушения норм права были допущены судами первой и апелляционной инстанций.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 19 декабря 2012 года между ООО "Бест Логистик" и Б. заключен предварительный договор, по условиям которого общество приняло на себя обязательства по формированию путем выдела из состава принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> земельного участка ориентировочной площадью 1205 кв. м и последующей продаже в срок до 10 июня 2013 года образованного земельного участка на условиях, предусмотренных этим предварительным договором, после оплаты последней 70% его стоимости.
Б. принятые на себя обязательства по оплате 70% стоимости подлежащего формированию в соответствии с условиями предварительного договора земельного участка исполнила.
11 февраля 2013 года на основании договора об уступке прав и обязанностей N 42 и дополнительному соглашению от 11 апреля 2013 года права и обязанности по предварительному договору перешли к ЗАО "КБ "Кедр".
Согласно заключенному 11 апреля 2013 года между Б. и ЗАО КБ "Кедр" дополнительному соглашению к предварительному договору, стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи до 1 октября 2013 года.
11 декабря 2013 года Б. направила ЗАО КБ "Кедр" требование о заключении основного договора купли-продажи земельного участка.
Ответчиками не совершались действия по формированию земельного участка и внесению в ЕГРЮЛ сведений относительно расположения его границ.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20 февраля 2013 года ЗАО "КБ "Кедр" является собственником земельного участка с кадастровым номером N 50:08:070329:0023.
Согласно кадастровым выпискам указанный земельный участок разделен на земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>.
Определением Истринского городского суда Московской области от 23 апреля 2014 года по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, перед экспертом поставлены вопросы о возможности формирования земельного участка площадью 1205 кв. м из состава земельных участков с указанными кадастровыми номерами согласно плану раздела основного земельного участка, согласованного при заключении предварительного договора; об описании границ этого земельного участка и предоставлении геодезических данных об описании этих границ в случае возможности формирования участка.
Заключением эксперта ООО "Центр Геодезии - Истра" подтверждена возможность формирования земельного участка из состава вышеперечисленных земельных участков ответчика, приведены геодезические данные границ этого земельного участка.
Согласно выписке из протокола внеочередного общего собрания акционеров от 15 января 2014 года изменен тип акционерного общества КБ "Кедр" с ЗАО на ОАО.
Разрешая спор и принимая по делу решение об отказе в удовлетворении исковых требований Б. и удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что указанный в предварительном договоре купли-продажи земельный участок как объект недвижимого имущества не сформирован, его точное местоположение и площадь не определены, участок не поставлен на кадастровый учет, ввиду чего не может являться объектами земельных правоотношений.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда согласилась с выводами суда первой инстанции.
Между тем с такими выводами судебных инстанции согласиться нельзя.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
По смыслу приведенных норм гражданского законодательства условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.
При заключении 19 декабря 2012 года предварительного договора, ООО "Бест Логистик" и Б. достигли соглашения о том, в отношении какого именно земельного участка в последующем будет заключен договор купли-продажи, то есть и покупатель, и продавец достигли взаимопонимания при определении предмета основного договора.
При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанции о том, что предмет основного договора купли-продажи сторонами не был определен, являются неправомерными.
В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на нормы Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие требования, предъявляемые к земельным участкам, при этом не учел, что несоблюдение критериев, предъявляемых законодателем к объекту недвижимости, не свидетельствует о не достижении сторонами договора взаимопонимания в определении данного объекта.
Суд также не принял во внимание, что земельный участок, который в будущем должен был быть продан Б., предметом самого предварительного договора не являлся, поскольку такого рода договоры не порождают обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.
В данном случае при заключении предварительного договора стороны предусмотрели дополнительный механизм для определения предмета основного договора, включив условие о совершении договора ООО "Бест Логистик" действий по выделу земельного участка и формировании его в определенных границах, и в случае надлежащего исполнения ответчиками взятых на себя обязательств предмет будущего договора купли-продажи существовал бы в натуре.
Таким образом, ООО "Бест Логистик", а впоследствии и ЗАО КБ "Кедр" в рамках смешанного договора приняли на себя обязательства по совершению определенных действий, которые так и не были совершены, однако судами первой и апелляционной инстанций данные обстоятельства при разрешении спора не были учтены.
Таким образом, судебные постановления не соответствуют требованиям статей 195, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Допущенные судом первой инстанции и оставленные без внимания судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлияли на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав заявителя, поэтому в силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации апелляционное определение судебной коллегии подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 ноября 2014 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.05.2017 N 224 ПО ДЕЛУ N 44Г-135/2017
Требование: О формировании земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истица указала, что заключила предварительный договор купли-продажи земельного участка, свои обязательства по уплате стоимости земельного участка она выполнила, впоследствии ответчик передал свои права и обязанности по предварительному договору соответчику, который уклоняется от исполнения своих обязанностей по формированию земельного участка и заключению договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 мая 2017 г. N 224
Судья:{ }Котова{ }И.Н. Дело{ }N{ }44г-135/17{
Наумов А.А.
Докладчик: судья Алибердова Н.А.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Виноградова В.Г., Гаценко О.Н., Овчинниковой Л.А., Лаща С.И., Самородова А.А., Соловьева С.В., Мязина А.М.,
при секретаре А.,
рассмотрев гражданское дело по иску Бруннер М Д к ОАО КБ "Кедр", ООО "Бест Логистик" о формировании земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, по встречному иску ОАО КБ "Кедр" к Бруннер М Д о признании недействительными предварительного договора о заключении договора купли-продажи земельного участка и дополнительного соглашения,
по кассационной жалобе Бруннер М Д на решение Истринского городского суда Московской области от 8 июля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 ноября 2014 года,
заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,
объяснения представителя Б. - П., поддержавшего доводы кассационной жалобы,
установил:
Б. обратилась в суд с указанным иском к ОАО КБ "Кедр", ООО "Бест Логистик", ссылаясь на то, что 19 декабря 2012 года она заключила с ООО "Бест Логистик" предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ООО "Бест Логистик" должно было сформировать в качестве самостоятельного объекта недвижимости земельный участок ориентировочной площадью 1205 кв. м из состава земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и продать ей вновь сформированный земельный участок. Она должна была оплатить 70% стоимости земельного участка, после чего стороны должны были заключить основной договор купли-продажи. Свои обязательства по оплате 70% от стоимости земельного участка она выполнила. Впоследствии ООО "Бест Логистик" передало свои права и обязанности по предварительному договору ЗАО "КБ Кедр", которое уклоняется от исполнения своих обязанностей по формированию земельного участка и заключению договора купли-продажи.
ОАО "КБ Кедр" с иском не согласилось и предъявило встречный иск к Б. о признании недействительным предварительного договора от 19 декабря 2012 года, полагая, что стороны не согласовали условия об объекте недвижимости, в частности, уникальные характеристики земельного участка, подлежащего продаже, с установлением границ и площади.
Решением Истринского городского суда Московской области от 8 июля 2014 года в удовлетворении иска Б. отказано, встречный иск ОАО КБ "Кедр" удовлетворен.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 ноября 2014 года решение суда оставлено без изменения.
Определением Истринского городского суда Московской области от 27 января 2017 года, вступившим в законную силу, Б. восстановлен срок на подачу кассационной жалобы.
Определением Истринского городского суда Московской области от 27 января 2017 года произведена замена стороны ОАО КБ "Кедр" процессуальным правопреемником ПАО "БИНБАНК".
В кассационной жалобе Б. просит судебные постановления отменить, в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
14 февраля 2017 года дело истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи Московского областного суда Фетисовой Е.С. от 19 апреля 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение судебной коллегии подлежащим отмене по следующим основаниям.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера существенные нарушения норм права были допущены судами первой и апелляционной инстанций.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 19 декабря 2012 года между ООО "Бест Логистик" и Б. заключен предварительный договор, по условиям которого общество приняло на себя обязательства по формированию путем выдела из состава принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> земельного участка ориентировочной площадью 1205 кв. м и последующей продаже в срок до 10 июня 2013 года образованного земельного участка на условиях, предусмотренных этим предварительным договором, после оплаты последней 70% его стоимости.
Б. принятые на себя обязательства по оплате 70% стоимости подлежащего формированию в соответствии с условиями предварительного договора земельного участка исполнила.
11 февраля 2013 года на основании договора об уступке прав и обязанностей N 42 и дополнительному соглашению от 11 апреля 2013 года права и обязанности по предварительному договору перешли к ЗАО "КБ "Кедр".
Согласно заключенному 11 апреля 2013 года между Б. и ЗАО КБ "Кедр" дополнительному соглашению к предварительному договору, стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи до 1 октября 2013 года.
11 декабря 2013 года Б. направила ЗАО КБ "Кедр" требование о заключении основного договора купли-продажи земельного участка.
Ответчиками не совершались действия по формированию земельного участка и внесению в ЕГРЮЛ сведений относительно расположения его границ.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20 февраля 2013 года ЗАО "КБ "Кедр" является собственником земельного участка с кадастровым номером N 50:08:070329:0023.
Согласно кадастровым выпискам указанный земельный участок разделен на земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>.
Определением Истринского городского суда Московской области от 23 апреля 2014 года по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, перед экспертом поставлены вопросы о возможности формирования земельного участка площадью 1205 кв. м из состава земельных участков с указанными кадастровыми номерами согласно плану раздела основного земельного участка, согласованного при заключении предварительного договора; об описании границ этого земельного участка и предоставлении геодезических данных об описании этих границ в случае возможности формирования участка.
Заключением эксперта ООО "Центр Геодезии - Истра" подтверждена возможность формирования земельного участка из состава вышеперечисленных земельных участков ответчика, приведены геодезические данные границ этого земельного участка.
Согласно выписке из протокола внеочередного общего собрания акционеров от 15 января 2014 года изменен тип акционерного общества КБ "Кедр" с ЗАО на ОАО.
Разрешая спор и принимая по делу решение об отказе в удовлетворении исковых требований Б. и удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что указанный в предварительном договоре купли-продажи земельный участок как объект недвижимого имущества не сформирован, его точное местоположение и площадь не определены, участок не поставлен на кадастровый учет, ввиду чего не может являться объектами земельных правоотношений.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда согласилась с выводами суда первой инстанции.
Между тем с такими выводами судебных инстанции согласиться нельзя.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
По смыслу приведенных норм гражданского законодательства условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.
При заключении 19 декабря 2012 года предварительного договора, ООО "Бест Логистик" и Б. достигли соглашения о том, в отношении какого именно земельного участка в последующем будет заключен договор купли-продажи, то есть и покупатель, и продавец достигли взаимопонимания при определении предмета основного договора.
При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанции о том, что предмет основного договора купли-продажи сторонами не был определен, являются неправомерными.
В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на нормы Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие требования, предъявляемые к земельным участкам, при этом не учел, что несоблюдение критериев, предъявляемых законодателем к объекту недвижимости, не свидетельствует о не достижении сторонами договора взаимопонимания в определении данного объекта.
Суд также не принял во внимание, что земельный участок, который в будущем должен был быть продан Б., предметом самого предварительного договора не являлся, поскольку такого рода договоры не порождают обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.
В данном случае при заключении предварительного договора стороны предусмотрели дополнительный механизм для определения предмета основного договора, включив условие о совершении договора ООО "Бест Логистик" действий по выделу земельного участка и формировании его в определенных границах, и в случае надлежащего исполнения ответчиками взятых на себя обязательств предмет будущего договора купли-продажи существовал бы в натуре.
Таким образом, ООО "Бест Логистик", а впоследствии и ЗАО КБ "Кедр" в рамках смешанного договора приняли на себя обязательства по совершению определенных действий, которые так и не были совершены, однако судами первой и апелляционной инстанций данные обстоятельства при разрешении спора не были учтены.
Таким образом, судебные постановления не соответствуют требованиям статей 195, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Допущенные судом первой инстанции и оставленные без внимания судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлияли на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав заявителя, поэтому в силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации апелляционное определение судебной коллегии подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 ноября 2014 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Председательствующий
В.М.ВОЛОШИН
В.М.ВОЛОШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)