Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что уплаченные им денежные средства в качестве арендных платежей и пеней по договору аренды, признанному в судебном порядке недействительной сделкой, являются неосновательным обогащением ответчика и подлежат возврату. Кроме того, истец также ссылается на невозможность использования арендованного земельного участка по назначению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Петровой В.В., Ядренцевой М.Д.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Ромика" - Юрьева О.Е. по дов. от 20.01.2017,
от ответчика: Администрации городского округа Химки Московской области - Санковский М.Ю. по дов. от 07.09.2016,
рассмотрев 15 ноября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Ромика"
на решение от 06 июня 2017 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Гарькушовой Г.А.,
и постановление от 04 сентября 2017 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Семушкиной В.Н., Бархатовым В.Ю., Немчиновой И.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ромика"
к Администрации городского округа Химки Московской области
о взыскании неосновательного обогащения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ромика" (далее - истец, ООО "Ромика") обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Химки Московской области (далее - ответчик, Администрация) с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 243 354,75 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 06 июня 2017 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2017 года, в иске отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Ромика" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что судами не применены подлежащие применению, по мнению истца, статьи 167, 395, 611, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательства использования истцом земельного участка или части его площади в материалах дела отсутствуют. При подписании акта приема-передачи земельного участка фактический осмотр земельного участка произведен не был, в связи с признанием недействительным (ничтожным) договора аренды вышеуказанный акт к нему также является недействительным. При обнаружении факта невозможности использования земельного участка истец сразу же обратился к ответчику с соответствующим заявлением, факт нахождения на спорном земельном участке забора, препятствующего использованию земельного участка, подтвержден ответчиком в письме от 16.08.2013. Тот факт, что истец не использовал арендованный земельный участок, ответчик подтвердил, обратившись в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования (дело N А41-37394/13). В отношении номера заключенного сторонами договора аренды земельного участка в рамках дела N А41-22874/13с Арбитражным судом Московской области вынесено определение об исправлении опечатки от 18.04.2016, согласно которому правильным номером заключенного сторонами договора аренды от 16.01.2012 является номер ЮА-11. Как указывает истец, пунктом 1 признанного судом недействительным договора аренды определено, что земельный участок по договору предоставлялся обществу для строительства многофункционального производственно-складского комплекса, категория земель - земли населенных пунктов, тогда как при рассмотрении дела N А41-22874/13с спорный земельный участок признан судами санитарно-защитной зоной специального объекта, на которой могут находиться только объекты подсобного и обслуживающего данный объект назначения.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы и требования кассационной жалобы, представитель ответчика против доводов жалобы возражал, указывая на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 16.01.2012 между ООО "Ромика" (арендатор) и Администрацией городского округа Химки (арендодатель) на основании Постановления от 11.04.2013 N 295 "Об утверждении Проекта планировки и проекта межевания части территории Северной промзоны города Химки Московской области в районе Академика Грушина" заключен договор аренды земельного участка N ЮА-11.
ОАО "НПО "Энергомаш" 28.05.2013 обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о признании недействительными Постановления от 11.04.2013 N 295 и заключенных на его основании договоров аренды земельных участков, в том числе договора аренды земельного участка от 16.01.2012 N ЮА-11, заключенного между ООО "Ромика" и Администрацией городского округа Химки, и применении последствий ничтожной сделки (дело N А41-22874/13с).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 23.01.2015 по указанному делу, с учетом определения об исправлении опечатки от 18.04.2016, договор аренды земельного участка от 16.01.2012 N ЮА-11, заключенный между ООО "Ромика" и Администрацией городского округа Химки, был признан недействительным с указанием на применение последствий недействительности ничтожной сделки.
Истец во исполнение условий договора аренды земельного участка от 16.01.2012 N ЮА-11 по платежным поручениям N 4 от 15.06.2012 N 11, N 5 от 13.07.2012, N 19 от 14.09.2012, N 4 от 23.07.2013, N 5 от 23.07.2013, N 6 от 23.07.2013, N 13 от 05.08.2013, N 14 от 05.08.2013, N 21 от 16.09.2013, N 27 от 11.10.2013 произвел перечисление денежных средств в счет арендной платы на общую сумму 2 243 354,75 руб.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал, что уплаченные им денежные средства в качестве арендных платежей и пени по договору аренды от 16.01.2012 N ЮА-11, признанному судом недействительной сделкой в рамках дела N А41-22874/13с, являются неосновательным обогащением ответчика и подлежат возврату. Кроме того, истец ссылался на невозможность использования арендованного земельного участка по назначению.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции со ссылкой на статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", исходил из того, что поскольку в результате исполнения недействительного договора аренды истец фактически пользовался объектом аренды, он не обладает правом требования возврата уплаченных арендных платежей по недействительному договору.
Отклоняя довод истца о невозможности использования земельного участка по назначению, суд сослался на подписанный сторонами акт передачи-приема земельного участка от 16.01.2012, в котором не указано о наличии каких-либо препятствий для использования земельного участка, а о наличии забора, препятствующего доступу к земельному участку, истец сообщил арендодателю только 17.07.2013. Истец начал исполнение указанного договора аренды и внес соответствующие арендные платежи в размере 641 024,45 руб. только после получения претензии ответчика от 28.05.2012, в соответствии с которой ответчик 02.08.2013 обратился в суд с требованием о взыскании арендных платежей (дело N А41-37394/13), однако, в связи с погашением задолженности решением суда от 05.11.2013 по указанному делу в удовлетворении исковых требований было отказано. При этом каких-либо заявлений о невозможности использования переданного в аренду земельного участка в ходе рассмотрения дела N А41-37394/13 обществом сделано не было.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.
Из положений статей 611, 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению.
В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся разъяснения, согласно содержанию которых, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Таким образом, неосновательное обогащение может возникнуть у лица и в том числе, когда одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение.
Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает, что земельные участки должны использоваться согласно их целевому назначению, принадлежности к той или иной категории и разрешенному использованию.
Статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации, определяя основные принципы земельного законодательства, предусматривает, что земли делятся по целевому назначению на категории, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства.
В статье 7 указанного Кодекса установлено, что использование земли производится в соответствии с установленным для них целевым назначением с учетом принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земель.
Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что к основным принципам законодательства о градостроительной деятельности относятся обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности и осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 87 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно-опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.
Согласно пункту 2.1 Постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 N 74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования, размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.
Размер санитарно-защитной зоны и рекомендуемые минимальные разрывы устанавливаются в соответствии с главой VII и приложениями 1 - 6 к настоящим санитарным правилам. Для объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания, для которых настоящими санитарными правилами не установлены размеры санитарно-защитной зоны и рекомендуемые разрывы, а также для объектов I - III классов опасности разрабатывается проект ориентировочного размера санитарно-защитной зоны.
Ориентировочный размер санитарно-защитной зоны должен быть обоснован проектом санитарно-защитной зоны с расчетами ожидаемого загрязнения атмосферного воздуха (с учетом фона) и уровней физического воздействия на атмосферный воздух и подтвержден результатами натурных исследований и измерений.
Таким образом, с учетом требований вышеприведенных норм судам необходимо было исходить из возможности использования обществом земельного участка, исходя из цели принятия участка в аренду, в соответствии с видом его разрешенного использования.
Между тем, судами обеих инстанций не дана оценка доводам истца о невозможности использования земельного участка в соответствии с целью его принятия в аренду, равно как и доводам о невозможности фактического пользования данным участком в соответствии с видом его разрешенного использования.
В частности, судами не проверены доводы истца о том, что земельный участок по договору аренды предоставлялся обществу для строительства многофункционального производственно-складского комплекса, категория земель - земли населенных пунктов, тогда как при рассмотрении дела N А41-22874/13с спорный земельный участок признан судами санитарно-защитной зоной, на которой могут находиться только объекты подсобного и обслуживающего радиационный объект назначения.
В целях проверки доводов истца о невозможности в связи с данным обстоятельством использовать земельный участок по его целевому назначению, установлению подлежали обстоятельства, связанные с определением площади установленной санитарной зоны и, покрывает ли указанная санитарная зона предоставленный под строительство обществу весь земельный участок либо его часть.
Доказательства какого-либо использования истцом переданного в аренду земельного участка в спорный период в материалах дела отсутствуют.
Кассационная коллегия также обращает внимание, что судами не установлено, к какому уровню государственной собственности относится спорный земельный участок, при условии, если он является санитарной зоной специального (радиационного) объекта, и вправе ли был ответчик, в связи с этим, распоряжаться спорным участком, путем сдачи его в аренду истцу.
Учитывая изложенное, выводы судов об отказе в иске нельзя признать обоснованными.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить предмет доказывания по делу, а также установить бремя и определить средства доказывания фактических обстоятельств каждой из сторон по делу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, к какому уровню государственной собственности относиться спорный земельный участок и вправе ли был ответчик распоряжаться данным участком, имел ли истец возможность использовать спорный земельный участок по целевому назначению по условиям договора с учетом разрешенного вида использования, использовался ли фактически и каким образом арендованный земельный участок истцом в спорный период, наличие/отсутствие на стороне ответчика неосновательного обогащения. При разрешении вопроса, относится ли спорный участок к санитарной зоне специального объекта, рассмотреть, с учетом мнений сторон, вопрос о возможности и необходимости назначения соответствующей судебной экспертизы.
Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 06 июня 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2017 года по делу N А41-56515/16 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 20.11.2017 N Ф05-16364/2017 ПО ДЕЛУ N А41-56515/16
Требование: О взыскании неосновательного обогащения.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что уплаченные им денежные средства в качестве арендных платежей и пеней по договору аренды, признанному в судебном порядке недействительной сделкой, являются неосновательным обогащением ответчика и подлежат возврату. Кроме того, истец также ссылается на невозможность использования арендованного земельного участка по назначению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 ноября 2017 г. по делу N А41-56515/16
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Петровой В.В., Ядренцевой М.Д.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Ромика" - Юрьева О.Е. по дов. от 20.01.2017,
от ответчика: Администрации городского округа Химки Московской области - Санковский М.Ю. по дов. от 07.09.2016,
рассмотрев 15 ноября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Ромика"
на решение от 06 июня 2017 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Гарькушовой Г.А.,
и постановление от 04 сентября 2017 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Семушкиной В.Н., Бархатовым В.Ю., Немчиновой И.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ромика"
к Администрации городского округа Химки Московской области
о взыскании неосновательного обогащения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ромика" (далее - истец, ООО "Ромика") обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Химки Московской области (далее - ответчик, Администрация) с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 243 354,75 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 06 июня 2017 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2017 года, в иске отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Ромика" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что судами не применены подлежащие применению, по мнению истца, статьи 167, 395, 611, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательства использования истцом земельного участка или части его площади в материалах дела отсутствуют. При подписании акта приема-передачи земельного участка фактический осмотр земельного участка произведен не был, в связи с признанием недействительным (ничтожным) договора аренды вышеуказанный акт к нему также является недействительным. При обнаружении факта невозможности использования земельного участка истец сразу же обратился к ответчику с соответствующим заявлением, факт нахождения на спорном земельном участке забора, препятствующего использованию земельного участка, подтвержден ответчиком в письме от 16.08.2013. Тот факт, что истец не использовал арендованный земельный участок, ответчик подтвердил, обратившись в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования (дело N А41-37394/13). В отношении номера заключенного сторонами договора аренды земельного участка в рамках дела N А41-22874/13с Арбитражным судом Московской области вынесено определение об исправлении опечатки от 18.04.2016, согласно которому правильным номером заключенного сторонами договора аренды от 16.01.2012 является номер ЮА-11. Как указывает истец, пунктом 1 признанного судом недействительным договора аренды определено, что земельный участок по договору предоставлялся обществу для строительства многофункционального производственно-складского комплекса, категория земель - земли населенных пунктов, тогда как при рассмотрении дела N А41-22874/13с спорный земельный участок признан судами санитарно-защитной зоной специального объекта, на которой могут находиться только объекты подсобного и обслуживающего данный объект назначения.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы и требования кассационной жалобы, представитель ответчика против доводов жалобы возражал, указывая на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 16.01.2012 между ООО "Ромика" (арендатор) и Администрацией городского округа Химки (арендодатель) на основании Постановления от 11.04.2013 N 295 "Об утверждении Проекта планировки и проекта межевания части территории Северной промзоны города Химки Московской области в районе Академика Грушина" заключен договор аренды земельного участка N ЮА-11.
ОАО "НПО "Энергомаш" 28.05.2013 обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о признании недействительными Постановления от 11.04.2013 N 295 и заключенных на его основании договоров аренды земельных участков, в том числе договора аренды земельного участка от 16.01.2012 N ЮА-11, заключенного между ООО "Ромика" и Администрацией городского округа Химки, и применении последствий ничтожной сделки (дело N А41-22874/13с).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 23.01.2015 по указанному делу, с учетом определения об исправлении опечатки от 18.04.2016, договор аренды земельного участка от 16.01.2012 N ЮА-11, заключенный между ООО "Ромика" и Администрацией городского округа Химки, был признан недействительным с указанием на применение последствий недействительности ничтожной сделки.
Истец во исполнение условий договора аренды земельного участка от 16.01.2012 N ЮА-11 по платежным поручениям N 4 от 15.06.2012 N 11, N 5 от 13.07.2012, N 19 от 14.09.2012, N 4 от 23.07.2013, N 5 от 23.07.2013, N 6 от 23.07.2013, N 13 от 05.08.2013, N 14 от 05.08.2013, N 21 от 16.09.2013, N 27 от 11.10.2013 произвел перечисление денежных средств в счет арендной платы на общую сумму 2 243 354,75 руб.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал, что уплаченные им денежные средства в качестве арендных платежей и пени по договору аренды от 16.01.2012 N ЮА-11, признанному судом недействительной сделкой в рамках дела N А41-22874/13с, являются неосновательным обогащением ответчика и подлежат возврату. Кроме того, истец ссылался на невозможность использования арендованного земельного участка по назначению.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции со ссылкой на статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", исходил из того, что поскольку в результате исполнения недействительного договора аренды истец фактически пользовался объектом аренды, он не обладает правом требования возврата уплаченных арендных платежей по недействительному договору.
Отклоняя довод истца о невозможности использования земельного участка по назначению, суд сослался на подписанный сторонами акт передачи-приема земельного участка от 16.01.2012, в котором не указано о наличии каких-либо препятствий для использования земельного участка, а о наличии забора, препятствующего доступу к земельному участку, истец сообщил арендодателю только 17.07.2013. Истец начал исполнение указанного договора аренды и внес соответствующие арендные платежи в размере 641 024,45 руб. только после получения претензии ответчика от 28.05.2012, в соответствии с которой ответчик 02.08.2013 обратился в суд с требованием о взыскании арендных платежей (дело N А41-37394/13), однако, в связи с погашением задолженности решением суда от 05.11.2013 по указанному делу в удовлетворении исковых требований было отказано. При этом каких-либо заявлений о невозможности использования переданного в аренду земельного участка в ходе рассмотрения дела N А41-37394/13 обществом сделано не было.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.
Из положений статей 611, 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению.
В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся разъяснения, согласно содержанию которых, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Таким образом, неосновательное обогащение может возникнуть у лица и в том числе, когда одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение.
Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает, что земельные участки должны использоваться согласно их целевому назначению, принадлежности к той или иной категории и разрешенному использованию.
Статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации, определяя основные принципы земельного законодательства, предусматривает, что земли делятся по целевому назначению на категории, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства.
В статье 7 указанного Кодекса установлено, что использование земли производится в соответствии с установленным для них целевым назначением с учетом принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земель.
Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что к основным принципам законодательства о градостроительной деятельности относятся обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности и осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 87 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно-опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.
Согласно пункту 2.1 Постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 N 74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования, размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.
Размер санитарно-защитной зоны и рекомендуемые минимальные разрывы устанавливаются в соответствии с главой VII и приложениями 1 - 6 к настоящим санитарным правилам. Для объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания, для которых настоящими санитарными правилами не установлены размеры санитарно-защитной зоны и рекомендуемые разрывы, а также для объектов I - III классов опасности разрабатывается проект ориентировочного размера санитарно-защитной зоны.
Ориентировочный размер санитарно-защитной зоны должен быть обоснован проектом санитарно-защитной зоны с расчетами ожидаемого загрязнения атмосферного воздуха (с учетом фона) и уровней физического воздействия на атмосферный воздух и подтвержден результатами натурных исследований и измерений.
Таким образом, с учетом требований вышеприведенных норм судам необходимо было исходить из возможности использования обществом земельного участка, исходя из цели принятия участка в аренду, в соответствии с видом его разрешенного использования.
Между тем, судами обеих инстанций не дана оценка доводам истца о невозможности использования земельного участка в соответствии с целью его принятия в аренду, равно как и доводам о невозможности фактического пользования данным участком в соответствии с видом его разрешенного использования.
В частности, судами не проверены доводы истца о том, что земельный участок по договору аренды предоставлялся обществу для строительства многофункционального производственно-складского комплекса, категория земель - земли населенных пунктов, тогда как при рассмотрении дела N А41-22874/13с спорный земельный участок признан судами санитарно-защитной зоной, на которой могут находиться только объекты подсобного и обслуживающего радиационный объект назначения.
В целях проверки доводов истца о невозможности в связи с данным обстоятельством использовать земельный участок по его целевому назначению, установлению подлежали обстоятельства, связанные с определением площади установленной санитарной зоны и, покрывает ли указанная санитарная зона предоставленный под строительство обществу весь земельный участок либо его часть.
Доказательства какого-либо использования истцом переданного в аренду земельного участка в спорный период в материалах дела отсутствуют.
Кассационная коллегия также обращает внимание, что судами не установлено, к какому уровню государственной собственности относится спорный земельный участок, при условии, если он является санитарной зоной специального (радиационного) объекта, и вправе ли был ответчик, в связи с этим, распоряжаться спорным участком, путем сдачи его в аренду истцу.
Учитывая изложенное, выводы судов об отказе в иске нельзя признать обоснованными.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить предмет доказывания по делу, а также установить бремя и определить средства доказывания фактических обстоятельств каждой из сторон по делу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, к какому уровню государственной собственности относиться спорный земельный участок и вправе ли был ответчик распоряжаться данным участком, имел ли истец возможность использовать спорный земельный участок по целевому назначению по условиям договора с учетом разрешенного вида использования, использовался ли фактически и каким образом арендованный земельный участок истцом в спорный период, наличие/отсутствие на стороне ответчика неосновательного обогащения. При разрешении вопроса, относится ли спорный участок к санитарной зоне специального объекта, рассмотреть, с учетом мнений сторон, вопрос о возможности и необходимости назначения соответствующей судебной экспертизы.
Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 06 июня 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2017 года по делу N А41-56515/16 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
В.В.ПЕТРОВА
М.Д.ЯДРЕНЦЕВА
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
В.В.ПЕТРОВА
М.Д.ЯДРЕНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)