Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Макарова Т.В.,
судей Жуковой Т.М., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой А.С.,
при участии:
- от истца, по первоначальному иску - публичного акционерного общества "Екатеринбурггаз": Черепанова Н.Е., доверенность от 15.023.2017, паспорт;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, акционерного общества "Управляющая компания "Инвестстрой",
на решение Арбитражного суда Свердловской области,
от 20 июля 2017 года
по делу N А60-48288/2015
по иску публичного акционерного общества "Екатеринбурггаз" (ОГРН 1026605390668, ИНН 6608005130)
к акционерному обществу "Управляющая компания "Инвестстрой" (ОГРН 1056604452497, ИНН 6672190931)
о взыскании неосновательного обогащения,
а также по встречному иску акционерного общества "Управляющая компания "Инвестстрой" (ОГРН 1056604452497, ИНН 6672190931)
к публичному акционерному обществу "Екатеринбурггаз" (ОГРН 1026605390668, ИНН 6608005130)
о признании права общей долевой собственности на земельные участки,
Публичное акционерное общество "Екатеринбурггаз" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к акционерному обществу "Управляющая компания "ИНВЕСТСТРОЙ" о взыскании неосновательного обогащения в размере 16 265 159 руб. 45 коп., составляющей сбережение платы за пользование в период с 08.10.2012 по 08.10.2015 земельным участком с кадастровым номером 66:41:0601015:0009 площадью 5 277 кв. м, расположенным по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, Екатеринбург, ул. Белинского, в 100 метрах на восток от ориентира дом N 37.
Акционерное общество "Управляющая компания "ИНВЕСТСТРОЙ" заявило встречный иск, требуя признать за владельцами инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Уральский край" и владельцами паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Мегаполис" право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601015:0009 общей площадью 5 277 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, Екатеринбург, примерно в 100 м по направлению на восток от ориентира строение, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Екатеринбург, ул. Белинского, 37.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 31.03.2016 в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отказано, исковые требования по встречному исковому заявлению удовлетворены. За владельцами инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Уральский край" и владельцами паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Мегаполис", в интересах которых выступает доверительный управляющий АО УК "ИНВЕСТСТРОЙ" признано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601015:0009 общей площадью 5 277 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, Екатеринбург, примерно в 100 м по направлению на восток от ориентира строение, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Екатеринбург, ул. Белинского, 37 в части признания права общей долевой собственности без указания конкретного размера доли истца.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.03.2016 по делу N А60-48288/2015 оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 12.10.2016 решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.03.2016 по делу N А60-48288/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 по тому же делу отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.07.2017 первоначальное исковое заявление удовлетворено. В удовлетворении встречного иска акционерному обществу "Управляющая компания "Инвестстрой" отказано.
Акционерное общество "Управляющая компания "Инвестстрой" обжаловало решение в апелляционном порядке, просит решение от 20.07.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального и об удовлетворении встречного иска.
В апелляционной жалобе настаивает на том, что заключением договора N 10-200-05 от 18.03.2005 акционерное общество "Екатеринбурггаз" фактически распорядилось своим земельным участком, предоставив его под строительство. Указывает, что спорный земельный участок не предоставлялся ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" в аренду. Обращает внимание, что разрешение от 03.10.215 (регистрационный номер 240/05) на строительство объекта недвижимости и разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию было выдано Администрацией города Екатеринбурга обществу "Екатеринбурггаз", а не ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс". Полагает, что у собственников помещений в силу закона возникло право собственности на земельный участок под зданием, которое переходило в результате заключения сделок купли-продажи к последующим собственникам данных помещений. Настаивает на том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, и просит назначить повторную экспертизу по определению размера платы за пользование земельным участком под возведенным нежилым зданием.
До начала судебного заседания от АО "Екатеринбурггаз" поступил письменный отзыв на апелляционной жалобу, в котором последний поддержал выводы, сделанные судом первой инстанции, и просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель АО "Екатеринбурггаз" возражал против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы и апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменном отзыве.
Судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 159 АПК РФ отклонено ходатайство заявителя о назначении повторной экспертизы, поскольку данное ходатайство было рассмотрено судом первой инстанции и основания, которые приведены в пользу отказа в его удовлетворении, признаны убедительными. Кроме того, доказательств, имеющихся в материалах дела, достаточно для разрешения спора по существу, удовлетворение ходатайства приведет к необоснованному затягиванию рассмотрения дела.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, ОАО "Екатеринбурггаз" и ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" 18.03.2005 заключили договор N 10-200-05, согласно которому стороны путем долевого участия осуществляют финансирование и строительство спортивно-оздоровительного центра с предприятием общественного питания и подземным паркингом (далее Объект) в квартале улиц Белинского - Энгельса - Красноармейская - К.Маркса в Екатеринбурге, и приобретение права собственности на площади в указанном Объекте пропорционально долям финансирования.
Согласно п. 3.1 договора вкладом ОАО "Екатеринбурггаз" явилось, в том числе, оформление землеотводных документов и подготовка земельного участка для осуществления строительства объекта, при этом все затраты, связанные с оформлением, предоставлением земельного участка для строительства объекта, получением АПЗ, освобождением земельного участка от зеленых насаждений, сносом зданий, строений и сооружений, отселением, содержанием земельного участка (в том числе арендная плата, земельный налог на весь период строительства Объекта и до 31.12.2005 и иные платежи) производятся истцом за свой счет.
Администрацией города Екатеринбурга 03.10.2005 выдано разрешение N 240/05 на строительство объекта недвижимости на строительство 2-х секций офисного здания: 14-этажная секция (стр. 1), 9-этажная секция с кафе на 1-2 этаже (стр. 2) и подземного паркинга (стр. 2А), расположенного на земельном участке в Екатеринбурге по ул. Белинского, 37, общей площадью 14 055 кв. м.
Данный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601015:0001 принадлежал ОАО "Екатеринбурггаз" на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 06.08.2004 серии 66 АБ N 447514.
Распоряжением Главы Екатеринбурга от 07.03.2006 N 66-р из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601015:0001, расположенного по адресу: город Екатеринбург, ул. Белинского, 37, сформировано три самостоятельных земельных участка, в том числе образован земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601015:0009 площадью 5 277 кв. м, расположенный по адресу: Екатеринбург, примерно в 100 м по направлению на восток от ориентира строение, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Екатеринбург, ул. Белинского, 37. Разрешенное использование Земельного участка: земли, занятые под административные здания.
На основании указанного распоряжения в ЕГРП произведена соответствующая запись от 17.04.2006 за номером 66-66-01/145/2006-186.
Объект, являющийся предметом договора долевого участия и расположенный на спорном земельном участке, 27.12.2006 введен в эксплуатацию согласно разрешению NRU 6630200-965) с присвоением адреса: Екатеринбург, ул. Красноармейская, 64 (литер А).
В результате реализации договора от 18.03.2005 N 10-200-05 ПАО "Екатеринбурггаз" приобрел право собственности на нежилые помещения N 2-5 (3 этаж) общей площадью 93,2 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 21.08.2015 N 66/001/024/2015-2618, свидетельством о государственной регистрации права от 20.09.2007 серии 66 АГ N 031522, и нежилые помещения N 63-64 (1 этаж) общей площадью 208,5 кв. м (выписка из ЕГРП от 21.08.2015 N 66/001/024/2015-2616, свидетельство о государственной регистрации права от 20.09.2007 серии 66 АГ 031521), расположенные нежилом здании общей площадью 8 361,2 кв. м по адресу: ул. Красноармейская, 64 (литер А).
По договору долевого участия N 10-313а-06 от 06.03.2006 в указанном здании право собственности на нежилые помещения общей площадью 5 334,5 кв. м приобрело также ЗАО "Ларго" (свидетельство о государственной регистрации права серии 66 АВ N 851306, дата выдачи 03.08.2007, выписка из ЕГРП от 18.03.2008 N 01/271/2008-050).
ЗАО "Ларго" до 06.11.2008 являлось также собственником встроенно-пристроенного помещения общей площадью 907,1 кв. м, расположенного в отдельно - стоящем здании (литер А) по адресу: н. Екатеринбург, ул. Красноармейская, 64 (выписки из ЕГРП от 18.03.2008 N 01/271/2008-046 от 06.10.2009 N 01/788/2009-195).
В ЕГРП 06.11.2008 зарегистрирован переход к владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Уральский край" (ЗПИФН "Уральский край"), управляемого ЗАО "Управляющая компания "Инвестстрой" права долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 907, 1 кв. м, расположенные в здании по адресу: Екатеринбурга, ул. Красноармейская, 64 (выписка из ЕГРП от 14.09.10 г. N 01/668/2010-050, выписка из ЕГРП от 21.08.2015 г. N 66/001/024/2015-2615).
В ЕГРП 07.11.2008 зарегистрирован переход к владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Уральский край" (ЗПИФН "Уральский край"), управляемого ЗАО "Управляющая компания "Инвестстрой" права долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 5334, 5 кв. м, расположенные в здании по адресу: Екатеринбурга, ул. Красноармейская, 64 (выписка из ЕГРП от 14.09.10 г. N 01/668/2010-049).
ПАО "Екатеринбурггаз", полагая, что АО "УК "Инвестстрой" в силу наличия на спорном земельном участке объектов недвижимости, переданных ему в доверительное управление, является в настоящее время пользователем спорного земельного участка без оформления прав на него в установленном порядке, а также учитывая, что использование земли в Российской Федерации является платным, обратилось в Арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 установлено, что в силу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу положений п. 1 ст. 271, абз. 2 п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
На основании договора от 18.03.2005 N 10-200-05 ОАО "Екатеринбурггаз" и ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" путем долевого участия в финансировании и строительстве на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0601015:0001, принадлежащем ОАО "Екатеринбурггаз", возведено здание по ул. Красноармейская, д. 64, при этом указанным договором не была предусмотрена передача акционерному обществу "Корпорация "Атомстройкомплекс" права собственности на земельный участок в качестве вклада в долевое участие в строительство здания, поскольку волеизъявление ОАО "Екатеринбурггаз" было направлено исключительно на предоставление разрешения акционерному обществу "Корпорация "Атомстройкомплекс", выполняющему функции застройщика, использовать земельный участок для возведения на нем здания.
В результате реализации договора от 18.03.2005 N 10-200-05 общество "Екатеринбурггаз" приобрело право собственности на нежилые помещения в здании по адресу: Екатеринбург, ул. Красноармейская, д. 64; также во исполнение договора долевого участия от 06.03.2006 г. N 10-313а-06 ЗАО "Ларго" приобрело у акционерного общества "Корпорация "Атомстройкомплекс" в собственность нежилые помещения общей площадью 5 334,5 кв. м в указанном здании.
Учитывая, что акционерное общество "Корпорация "Атомстройкомплекс" не являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601015:0001, оно не могло передать право собственности на земельный участок при продаже помещений в объекте недвижимости по ул. Красноармейская, д. 64 их приобретателям, в том числе ЗАО "Ларго" по договору от 06.03.2006 N 10-313а-06, а в последующем и к АО "УК "Инвестстрой" перешло лишь право пользования той частью земельного участка, которая соответствует доле в праве собственности на помещения.
ПАО "Екатеринбурггаз" просит взыскать с ответчика плату за фактическое пользование земельным участком площадью 5 277 кв. м за период с 08.10.2012 по 08.10.2015.
Для определения размера платы за пользование земельным участком площадью 5277 кв. м с кадастровым номером 66:41:0601015:9, имеющим местоположение: Российская Федерация, Свердловская область, Екатеринбург, ул. Белинского, в 100 метрах на восток от ориентира дом N 37 под нежилым зданием с назначением: общественное питание, физкультурно-оздоровительное, административное, гараж, за период с 08.10.2012 по 08.10.2015 по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость возмездного права пользования земельным участком площадью 5277 кв. м с кадастровым номером 66:41:0601015:9, имеющим местоположение: Российская Федерация, Свердловская область, Екатеринбург, ул. Белинского, в 100 метрах на восток от ориентира дом N 37 под нежилым зданием с назначением: общественное питание, физкультурно-оздоровительное, административное, гараж, за период с 08.10.2012 г. по 08.10.2015 г. составляет 21 459 000 руб.
Оспаривая результаты экспертизы, АО "УК "Инвестстрой" указывает на то, что в экспертном заключении отсутствует информация об осмотре объекта оценки, что, по мнению ответчика, делает экспертизу недостоверной.
Однако в заключении эксперт подробно и объективно описал характеристики местоположения оцениваемого земельного участка и прилегающей территории, доказательств искажения экспертом характеристик объекта ответчиком не представлено. Факт отсутствия протокола осмотра можно было бы отнести к разряду существенных нарушений только в случае отсутствия описания характеристик объекта и представления ответчиком доказательств недостоверности сведений о нем.
Довод АО "УК "Инвестстрой" о необоснованности принятия экспертом за основу данных о величине кадастровой стоимости, определенной на ноябрь 2012 г., также не свидетельствует о допущенных экспертом нарушениях.
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург" установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 15.11.2012.
Поскольку в период с октября по ноябрь 2012 изменений стоимостных характеристик оцениваемого объекта не имелось, что следует из проведенного экспертом анализа рынка земли в центре города, эксперт обоснованно применил данные о величине кадастровой стоимости, определенной на ноябрь 2012 г.
Довод о неверном определении экспертом аналогов также несостоятелен, доказательств наличия иной информации, существенно отличающейся от представленной экспертом, суду не представлено.
Довод о необоснованности применения ставки капитализации 11,14% также нельзя признать корректным, поскольку необходимость в учете ставок капитализации отсутствует исходя из характера отношений (аренда земельного участка).
Представленное заключение эксперта соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем указанное заключение является надлежащим доказательством по делу.
ПАО "Екатеринбурггаз" с учетом заключения эксперта уточнило исковые требования и с учетом доли АО "УК "Инвестстрой" просит взыскать с него неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы в сумме 16 019 051 руб. 62 коп.
Поскольку материалами дела подтверждается факт использования ответчиком земельного участка, с ответчика на основании ст. 1102 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в общей сумме 16 019 051 руб. 62 коп.
Встречное исковое заявление АО "УК "Инвестстрой" удовлетворению не подлежало.
Как указано выше, застройщик не являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601015:0001 и не мог передать больший объем прав, чем имел. Таким образом, ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" не могло передать право собственности на земельный участок при продаже помещений в объекте недвижимости по ул. Красноармейская, д. 64, их приобретателям, в том числе АО "УК "Инвестстрой", в связи с чем покупателям нежилых помещений право собственности на земельный участок, принадлежащий АО "Екатеринбурггаз", не перешло.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 июля 2017 года по делу N А60-48288/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.10.2017 N 17АП-7151/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А60-48288/2015
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2017 г. N 17АП-7151/2016-ГК
Дело N А60-48288/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Макарова Т.В.,
судей Жуковой Т.М., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой А.С.,
при участии:
- от истца, по первоначальному иску - публичного акционерного общества "Екатеринбурггаз": Черепанова Н.Е., доверенность от 15.023.2017, паспорт;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, акционерного общества "Управляющая компания "Инвестстрой",
на решение Арбитражного суда Свердловской области,
от 20 июля 2017 года
по делу N А60-48288/2015
по иску публичного акционерного общества "Екатеринбурггаз" (ОГРН 1026605390668, ИНН 6608005130)
к акционерному обществу "Управляющая компания "Инвестстрой" (ОГРН 1056604452497, ИНН 6672190931)
о взыскании неосновательного обогащения,
а также по встречному иску акционерного общества "Управляющая компания "Инвестстрой" (ОГРН 1056604452497, ИНН 6672190931)
к публичному акционерному обществу "Екатеринбурггаз" (ОГРН 1026605390668, ИНН 6608005130)
о признании права общей долевой собственности на земельные участки,
установил:
Публичное акционерное общество "Екатеринбурггаз" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к акционерному обществу "Управляющая компания "ИНВЕСТСТРОЙ" о взыскании неосновательного обогащения в размере 16 265 159 руб. 45 коп., составляющей сбережение платы за пользование в период с 08.10.2012 по 08.10.2015 земельным участком с кадастровым номером 66:41:0601015:0009 площадью 5 277 кв. м, расположенным по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, Екатеринбург, ул. Белинского, в 100 метрах на восток от ориентира дом N 37.
Акционерное общество "Управляющая компания "ИНВЕСТСТРОЙ" заявило встречный иск, требуя признать за владельцами инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Уральский край" и владельцами паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Мегаполис" право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601015:0009 общей площадью 5 277 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, Екатеринбург, примерно в 100 м по направлению на восток от ориентира строение, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Екатеринбург, ул. Белинского, 37.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 31.03.2016 в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отказано, исковые требования по встречному исковому заявлению удовлетворены. За владельцами инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Уральский край" и владельцами паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Мегаполис", в интересах которых выступает доверительный управляющий АО УК "ИНВЕСТСТРОЙ" признано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601015:0009 общей площадью 5 277 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, Екатеринбург, примерно в 100 м по направлению на восток от ориентира строение, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Екатеринбург, ул. Белинского, 37 в части признания права общей долевой собственности без указания конкретного размера доли истца.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.03.2016 по делу N А60-48288/2015 оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 12.10.2016 решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.03.2016 по делу N А60-48288/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 по тому же делу отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.07.2017 первоначальное исковое заявление удовлетворено. В удовлетворении встречного иска акционерному обществу "Управляющая компания "Инвестстрой" отказано.
Акционерное общество "Управляющая компания "Инвестстрой" обжаловало решение в апелляционном порядке, просит решение от 20.07.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального и об удовлетворении встречного иска.
В апелляционной жалобе настаивает на том, что заключением договора N 10-200-05 от 18.03.2005 акционерное общество "Екатеринбурггаз" фактически распорядилось своим земельным участком, предоставив его под строительство. Указывает, что спорный земельный участок не предоставлялся ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" в аренду. Обращает внимание, что разрешение от 03.10.215 (регистрационный номер 240/05) на строительство объекта недвижимости и разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию было выдано Администрацией города Екатеринбурга обществу "Екатеринбурггаз", а не ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс". Полагает, что у собственников помещений в силу закона возникло право собственности на земельный участок под зданием, которое переходило в результате заключения сделок купли-продажи к последующим собственникам данных помещений. Настаивает на том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, и просит назначить повторную экспертизу по определению размера платы за пользование земельным участком под возведенным нежилым зданием.
До начала судебного заседания от АО "Екатеринбурггаз" поступил письменный отзыв на апелляционной жалобу, в котором последний поддержал выводы, сделанные судом первой инстанции, и просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель АО "Екатеринбурггаз" возражал против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы и апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменном отзыве.
Судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 159 АПК РФ отклонено ходатайство заявителя о назначении повторной экспертизы, поскольку данное ходатайство было рассмотрено судом первой инстанции и основания, которые приведены в пользу отказа в его удовлетворении, признаны убедительными. Кроме того, доказательств, имеющихся в материалах дела, достаточно для разрешения спора по существу, удовлетворение ходатайства приведет к необоснованному затягиванию рассмотрения дела.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, ОАО "Екатеринбурггаз" и ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" 18.03.2005 заключили договор N 10-200-05, согласно которому стороны путем долевого участия осуществляют финансирование и строительство спортивно-оздоровительного центра с предприятием общественного питания и подземным паркингом (далее Объект) в квартале улиц Белинского - Энгельса - Красноармейская - К.Маркса в Екатеринбурге, и приобретение права собственности на площади в указанном Объекте пропорционально долям финансирования.
Согласно п. 3.1 договора вкладом ОАО "Екатеринбурггаз" явилось, в том числе, оформление землеотводных документов и подготовка земельного участка для осуществления строительства объекта, при этом все затраты, связанные с оформлением, предоставлением земельного участка для строительства объекта, получением АПЗ, освобождением земельного участка от зеленых насаждений, сносом зданий, строений и сооружений, отселением, содержанием земельного участка (в том числе арендная плата, земельный налог на весь период строительства Объекта и до 31.12.2005 и иные платежи) производятся истцом за свой счет.
Администрацией города Екатеринбурга 03.10.2005 выдано разрешение N 240/05 на строительство объекта недвижимости на строительство 2-х секций офисного здания: 14-этажная секция (стр. 1), 9-этажная секция с кафе на 1-2 этаже (стр. 2) и подземного паркинга (стр. 2А), расположенного на земельном участке в Екатеринбурге по ул. Белинского, 37, общей площадью 14 055 кв. м.
Данный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601015:0001 принадлежал ОАО "Екатеринбурггаз" на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 06.08.2004 серии 66 АБ N 447514.
Распоряжением Главы Екатеринбурга от 07.03.2006 N 66-р из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601015:0001, расположенного по адресу: город Екатеринбург, ул. Белинского, 37, сформировано три самостоятельных земельных участка, в том числе образован земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601015:0009 площадью 5 277 кв. м, расположенный по адресу: Екатеринбург, примерно в 100 м по направлению на восток от ориентира строение, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Екатеринбург, ул. Белинского, 37. Разрешенное использование Земельного участка: земли, занятые под административные здания.
На основании указанного распоряжения в ЕГРП произведена соответствующая запись от 17.04.2006 за номером 66-66-01/145/2006-186.
Объект, являющийся предметом договора долевого участия и расположенный на спорном земельном участке, 27.12.2006 введен в эксплуатацию согласно разрешению NRU 6630200-965) с присвоением адреса: Екатеринбург, ул. Красноармейская, 64 (литер А).
В результате реализации договора от 18.03.2005 N 10-200-05 ПАО "Екатеринбурггаз" приобрел право собственности на нежилые помещения N 2-5 (3 этаж) общей площадью 93,2 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 21.08.2015 N 66/001/024/2015-2618, свидетельством о государственной регистрации права от 20.09.2007 серии 66 АГ N 031522, и нежилые помещения N 63-64 (1 этаж) общей площадью 208,5 кв. м (выписка из ЕГРП от 21.08.2015 N 66/001/024/2015-2616, свидетельство о государственной регистрации права от 20.09.2007 серии 66 АГ 031521), расположенные нежилом здании общей площадью 8 361,2 кв. м по адресу: ул. Красноармейская, 64 (литер А).
По договору долевого участия N 10-313а-06 от 06.03.2006 в указанном здании право собственности на нежилые помещения общей площадью 5 334,5 кв. м приобрело также ЗАО "Ларго" (свидетельство о государственной регистрации права серии 66 АВ N 851306, дата выдачи 03.08.2007, выписка из ЕГРП от 18.03.2008 N 01/271/2008-050).
ЗАО "Ларго" до 06.11.2008 являлось также собственником встроенно-пристроенного помещения общей площадью 907,1 кв. м, расположенного в отдельно - стоящем здании (литер А) по адресу: н. Екатеринбург, ул. Красноармейская, 64 (выписки из ЕГРП от 18.03.2008 N 01/271/2008-046 от 06.10.2009 N 01/788/2009-195).
В ЕГРП 06.11.2008 зарегистрирован переход к владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Уральский край" (ЗПИФН "Уральский край"), управляемого ЗАО "Управляющая компания "Инвестстрой" права долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 907, 1 кв. м, расположенные в здании по адресу: Екатеринбурга, ул. Красноармейская, 64 (выписка из ЕГРП от 14.09.10 г. N 01/668/2010-050, выписка из ЕГРП от 21.08.2015 г. N 66/001/024/2015-2615).
В ЕГРП 07.11.2008 зарегистрирован переход к владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Уральский край" (ЗПИФН "Уральский край"), управляемого ЗАО "Управляющая компания "Инвестстрой" права долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 5334, 5 кв. м, расположенные в здании по адресу: Екатеринбурга, ул. Красноармейская, 64 (выписка из ЕГРП от 14.09.10 г. N 01/668/2010-049).
ПАО "Екатеринбурггаз", полагая, что АО "УК "Инвестстрой" в силу наличия на спорном земельном участке объектов недвижимости, переданных ему в доверительное управление, является в настоящее время пользователем спорного земельного участка без оформления прав на него в установленном порядке, а также учитывая, что использование земли в Российской Федерации является платным, обратилось в Арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 установлено, что в силу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу положений п. 1 ст. 271, абз. 2 п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
На основании договора от 18.03.2005 N 10-200-05 ОАО "Екатеринбурггаз" и ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" путем долевого участия в финансировании и строительстве на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0601015:0001, принадлежащем ОАО "Екатеринбурггаз", возведено здание по ул. Красноармейская, д. 64, при этом указанным договором не была предусмотрена передача акционерному обществу "Корпорация "Атомстройкомплекс" права собственности на земельный участок в качестве вклада в долевое участие в строительство здания, поскольку волеизъявление ОАО "Екатеринбурггаз" было направлено исключительно на предоставление разрешения акционерному обществу "Корпорация "Атомстройкомплекс", выполняющему функции застройщика, использовать земельный участок для возведения на нем здания.
В результате реализации договора от 18.03.2005 N 10-200-05 общество "Екатеринбурггаз" приобрело право собственности на нежилые помещения в здании по адресу: Екатеринбург, ул. Красноармейская, д. 64; также во исполнение договора долевого участия от 06.03.2006 г. N 10-313а-06 ЗАО "Ларго" приобрело у акционерного общества "Корпорация "Атомстройкомплекс" в собственность нежилые помещения общей площадью 5 334,5 кв. м в указанном здании.
Учитывая, что акционерное общество "Корпорация "Атомстройкомплекс" не являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601015:0001, оно не могло передать право собственности на земельный участок при продаже помещений в объекте недвижимости по ул. Красноармейская, д. 64 их приобретателям, в том числе ЗАО "Ларго" по договору от 06.03.2006 N 10-313а-06, а в последующем и к АО "УК "Инвестстрой" перешло лишь право пользования той частью земельного участка, которая соответствует доле в праве собственности на помещения.
ПАО "Екатеринбурггаз" просит взыскать с ответчика плату за фактическое пользование земельным участком площадью 5 277 кв. м за период с 08.10.2012 по 08.10.2015.
Для определения размера платы за пользование земельным участком площадью 5277 кв. м с кадастровым номером 66:41:0601015:9, имеющим местоположение: Российская Федерация, Свердловская область, Екатеринбург, ул. Белинского, в 100 метрах на восток от ориентира дом N 37 под нежилым зданием с назначением: общественное питание, физкультурно-оздоровительное, административное, гараж, за период с 08.10.2012 по 08.10.2015 по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость возмездного права пользования земельным участком площадью 5277 кв. м с кадастровым номером 66:41:0601015:9, имеющим местоположение: Российская Федерация, Свердловская область, Екатеринбург, ул. Белинского, в 100 метрах на восток от ориентира дом N 37 под нежилым зданием с назначением: общественное питание, физкультурно-оздоровительное, административное, гараж, за период с 08.10.2012 г. по 08.10.2015 г. составляет 21 459 000 руб.
Оспаривая результаты экспертизы, АО "УК "Инвестстрой" указывает на то, что в экспертном заключении отсутствует информация об осмотре объекта оценки, что, по мнению ответчика, делает экспертизу недостоверной.
Однако в заключении эксперт подробно и объективно описал характеристики местоположения оцениваемого земельного участка и прилегающей территории, доказательств искажения экспертом характеристик объекта ответчиком не представлено. Факт отсутствия протокола осмотра можно было бы отнести к разряду существенных нарушений только в случае отсутствия описания характеристик объекта и представления ответчиком доказательств недостоверности сведений о нем.
Довод АО "УК "Инвестстрой" о необоснованности принятия экспертом за основу данных о величине кадастровой стоимости, определенной на ноябрь 2012 г., также не свидетельствует о допущенных экспертом нарушениях.
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург" установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 15.11.2012.
Поскольку в период с октября по ноябрь 2012 изменений стоимостных характеристик оцениваемого объекта не имелось, что следует из проведенного экспертом анализа рынка земли в центре города, эксперт обоснованно применил данные о величине кадастровой стоимости, определенной на ноябрь 2012 г.
Довод о неверном определении экспертом аналогов также несостоятелен, доказательств наличия иной информации, существенно отличающейся от представленной экспертом, суду не представлено.
Довод о необоснованности применения ставки капитализации 11,14% также нельзя признать корректным, поскольку необходимость в учете ставок капитализации отсутствует исходя из характера отношений (аренда земельного участка).
Представленное заключение эксперта соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем указанное заключение является надлежащим доказательством по делу.
ПАО "Екатеринбурггаз" с учетом заключения эксперта уточнило исковые требования и с учетом доли АО "УК "Инвестстрой" просит взыскать с него неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы в сумме 16 019 051 руб. 62 коп.
Поскольку материалами дела подтверждается факт использования ответчиком земельного участка, с ответчика на основании ст. 1102 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в общей сумме 16 019 051 руб. 62 коп.
Встречное исковое заявление АО "УК "Инвестстрой" удовлетворению не подлежало.
Как указано выше, застройщик не являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601015:0001 и не мог передать больший объем прав, чем имел. Таким образом, ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" не могло передать право собственности на земельный участок при продаже помещений в объекте недвижимости по ул. Красноармейская, д. 64, их приобретателям, в том числе АО "УК "Инвестстрой", в связи с чем покупателям нежилых помещений право собственности на земельный участок, принадлежащий АО "Екатеринбурггаз", не перешло.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 июля 2017 года по делу N А60-48288/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.В.МАКАРОВ
Т.В.МАКАРОВ
Судьи
Т.М.ЖУКОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Т.М.ЖУКОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)