Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылался на отсутствие правовых оснований для занятия ранее арендованных участков после отказа ответчиков от продления договоров аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Пономаренко Максима Евгеньевича (ИНН 231103451019, ОГРНИП 314231131500122) - Галайда Я.Б. (доверенность от 16.06.2015), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) и ответчика - индивидуального предпринимателя Бугаевской Галины Николаевны (ИНН 230903687251, ОГРНИП 313230919000026), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы индивидуальных предпринимателей Пономаренко Максима Евгеньевича и Бугаевской Галины Николаевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу N А32-29555/2014, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Бугаевской Г.Н. и индивидуальному предпринимателю Пономаренко М.Е. (далее - предприниматели) с исками (дела N А32-29555/2014 и N А32-1372/2015), в которых просила:
- - обязать Бугаевскую Г.Н. в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 14 кв. м с кадастровым номером 23:43:0202073:65, расположенный на пересечении улиц Красной и Одесской в Западном внутригородском округе города Краснодара, путем демонтажа объекта из сборно-разборных конструкций, а также привести земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние;
- - обязать Пономаренко М.Е. в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 27 кв. м с кадастровым номером 23:43:0202073:0051, расположенный по улице Одесской, 33 в Западном внутригородском округе города Краснодара, путем демонтажа объекта из сборно-разборных конструкций, а также привести земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние;
- - в случае удовлетворения исковых требований предусмотреть в судебном акте право осуществить демонтаж объектов из сборно-разборных конструкций (павильонов) при неисполнении соответствующей обязанности предпринимателями.
Иск мотивирован отсутствием правовых оснований для занятия ранее арендованных земельных участков после отказа администрации (арендодателя) от продления договоров аренды (статьи 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).
Определением от 13.05.2015 дела N А32-29555/2014 и N А32-1372/2015 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А32-29555/2014 (т. 1, л.д. 82, 83). Судебный акт мотивирован тем, что принадлежащие ответчикам (расположенные на пересечении улиц Красной и Одесской объекты) размещены в одном торговом ряду.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 требования удовлетворены. Суд обязал Бугаевскую Г.Н. в течение десяти дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202073:65 путем демонтажа объекта из сборно-разборных конструкций, а также привести его в пригодное для дальнейшего использования состояние. На Пономаренко М.Е. возложена обязанность в течение десяти дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202073:0051 путем демонтажа объекта из сборно-разборных конструкций, а также привести его в пригодное для дальнейшего использования состояние. Администрации предоставлено право демонтировать объекты из сборно-разборных конструкций в случае неисполнения ответчиками решения в установленный срок с отнесением на ответчиков понесенных расходов. С Бугаевской Г.Н. в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины. С Пономаренко М.Е. в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что по договору от 13.03.2000 N (375) 4300006483 Бугаевскому И.В. предоставлен в аренду земельный участок площадью 14 кв. м с кадастровым номером 23:43020273:65. Участок расположен в Западном внутригородском округе на углу улиц Красная и Одесская, в квартале N 858 и предоставлен для размещения и эксплуатации павильона (пончиковой). Бугаевский И.В. умер 30.04.2007 (свидетельство о смерти II-АГ N 8552237). Участок используется Бугаевской Г.Н. в отсутствие правоустанавливающих документов, на участке расположен объект из сборно-разборных конструкций площадью 14 кв. м, помещение которого используется для реализации цветов, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 26.06.2014 N 1769. По договору от 27.01.2006 N 4300014199 администрация предоставила ООО "Каравай" во временно владение и пользование земельный участок общей площадью 27 кв. м с кадастровым номером 23:43:0202073:0051. Участок расположен в Западном внутригородском округе г. Краснодара по ул. Одесская, 33 и предоставлен для размещения павильона из облегченных конструкций. Пономаренко М.Е. приобрел у ООО "Каравай" (договор купли-продажи от 29.12.2012 N 1/94) торговый павильон по указанному адресу. В ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202073:0051 установлено, что участок используется Пономаренко М.Е., на нем расположен некапитальный объект (павильон) площадью 27 кв. м, который используется для реализации цветов и конфет (акт осмотра от 17.09.2014 N 2475). С учетом содержания договоров аренды земельных участков и уведомлений администрации об отказе от договоров, направленных арендаторам, суды пришли к выводу о прекращении арендных отношений, возобновленных на неопределенный срок (статьи 610 и 621 Гражданского кодекса). Следовательно, участки должны быть возвращены арендодателю (администрации) на основании статьи 622 Гражданского кодекса. Довод Пономаренко М.Е. о том, что договор аренды не прекращен, поскольку он не получал уведомление о его расторжении, судом апелляционной инстанции отклонен как необоснованный. Воля арендодателя (администрации) на отказ от договора от 27.01.2006 N 4300014199 с очевидностью выражена в уведомлении, направленном арендатору участка (ООО "Каравай") и в исковом заявлении, содержащем требование об освобождении земельного участка. Кроме того, определением Первомайского районного суда города Краснодара от 15.12.2014 производство по гражданскому делу по иску администрации к Пономаренко М.Е. прекращено в связи с тем, что спор подведомственен арбитражному суду. Пономаренко М.Е. не мог не знать о намерении администрации освободить земельный участок от павильона. На момент разрешения спора установленный законом (трехмесячный) срок истек. Учитывая, что воля арендодателя на отказ от договора аренды выражена с очевидностью, апелляционный суд признал обоснованным вывод суда первой инстанции о прекращении названного договора. Государственная пошлина распределена между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Бугаевская Г.Н. обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суд необоснованно отклонил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с нетрудоспособностью Бугаевской Г.Н. и вынес решение (резолютивная часть объявлена 01.09.2015). Неуведомление о дате рассмотрения апелляционной жалобы Пономаренко М.Е., лишило Бугаевскую Г.Н. возможности явиться в судебное заседание и представить необходимые доказательства. По истечении срока действия договора арендодатель возражений не заявил, арендатор продолжал пользоваться земельным участком, поэтому договор аренды возобновлен на новый срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса). Кроме того, Бугаевская Г.Н. в настоящее время обратилась в администрацию с предложением о заключении договора аренды на новый срок.
Пономаренко М.Е. также обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована тем, что по истечении срока действия договора арендодатель возражений не заявил, а арендатор продолжал пользоваться земельным участком. Следовательно, договор аренды считается возобновленным на новый срок. Уведомление о расторжении договора в адрес арендатора не поступало. С передачей прав по договору купли-продажи торгового павильона к Пономаренко М.Е. перешло право аренды в отношении земельного участка, заявитель продолжает им пользоваться и вносить арендные платежи. При обращении администрации в районный и арбитражный суды договор аренды расторгнутым не являлся. Исковое заявление арендодателя не содержало требование о расторжении договора. Вывод судебных инстанций о соблюдении администрацией процедуры, предусмотренной статьей 610 Гражданского кодекса, противоречит порядку расторжения договора аренды, установленному законодателем и принципу формальности судопроизводства. При реализации права на односторонний отказ от исполнения договора должен соблюдаться порядок расторжения, который требует обязательного письменного уведомления контрагента об отказе от договора. Договор считается расторгнутым только с момента получения соответствующего уведомления другой стороной.
От администрации отзыв на жалобы не поступил.
В судебном заседании представитель Пономаренко М.Е. поддержала доводы жалобы предпринимателя, которую просила удовлетворить. Пояснила, что в настоящее время органами местного самоуправления решается вопрос о включении павильона предпринимателя в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования город Краснодар.
Администрация и Бугаевская Г.Н., извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав представителя Пономаренко М.Е., Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для их удовлетворения.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 13.03.2000 администрация (арендодатель) и Бугаевский И.В. (арендатор) заключили договор N (375) 4300006483 аренды земельного участка площадью 14 кв. м с кадастровым номером 23:43020273:65 (т. 1, л.д. 14-25). Участок расположен в Западном внутригородском округе на углу улиц Красная и Одесская, в квартале N 858, и предоставлен для размещения и эксплуатации павильона (пончиковой). Земельный участок предоставлен арендатору без права капитального строительства и без права передачи в субаренду (пункты 1.1, 2.7 договора).
Согласно свидетельству о смерти II-АГ N 8552237 Бугаевский И.В. умер 30.04.2007 (т. 1, л.д. 28).
Из акта осмотра земельного участка от 26.06.2014 N 1769 следует, что участок используется Бугаевской Г.Н. в отсутствие правоустанавливающих документов. На участке расположен объект из сборно-разборных конструкций площадью 14 кв. м, который используется для реализации цветов (т. 1, л.д. 6, 7).
04 марта 2014 года в газете "Краснодарские известия" опубликовано информационное сообщение об отказе от договора аренды земельного участка от 13.03.2000 N 4300006483 (т. 1, л.д. 31).
В адрес Бугаевского И.В. (арендатора) администрация направляла уведомление от 24.03.2014 об отказе от договора аренды земельного участка и необходимости его освобождения, что подтверждается представленными в дело документами ФГУП "Почта России" (т. 1, л.д. 12-14).
На основании распоряжения Главы муниципального образования город Краснодар от 17.08.2005 N 1895р (т. 2, л.д. 28) по договору аренды от 27.01.2006 N 4300014199 администрация (арендодатель) предоставила ООО "Каравай" (арендатор) во владение и пользование земельный участок общей площадью 27 кв. м с кадастровым номером 23:43:0202073:0051. Участок расположен в Западном внутригородском округе по ул. Одесской, 33 и предоставлен для размещения павильона из облегченных конструкций. Договор аренды действует с 17.08.2005 по 17.08.2008 (пункт 6.1). Земельный участок передан арендатору по акту от 27.01.2006 (т. 2, л.д. 22-27, 31, 32).
29 декабря 2012 года ОАО "Каравай" (продавец) и Пономаренко М.Е. (покупатель) заключили договор купли-продажи N 1/94, по которому покупателю передан в собственность торговый павильон, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202073:0051 (т. 1, л.д. 102-104).
Уведомлением от 02.04.2014 администрация сообщила ОАО "Каравай" (арендатору) об отказе от договора от 27.01.2006 N 4300014199 и о необходимости освободить земельный участок с передачей его администрации путем подписания акта приема-передачи (отметка о вручении 09.04.2014; т. 2, л.д. 33).
В ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202073:0051, установлено, что участок используется Пономаренко М.Е., на нем расположен объект из сборно-разборных конструкций (павильон) площадью 27 кв. м, используемый для реализации цветов и конфет. Результаты осмотра зафиксированы в акте от 17.09.2014 N 2475 (т. 2, л.д. 18-21).
Администрация обращалась к Пономаренко М.Е. с иском об освобождении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202073:0051. Определением Первомайского районного суда города Краснодара от 15.12.2014 по делу N 2-18100/14 производство по иску администрации к Пономаренко М.Е. прекращено ввиду подведомственности спора арбитражному суду (т. 1, л.д. 99).
Ссылаясь на использование земельных участков в отсутствие правовых оснований (в связи с прекращением арендных отношений), администрация обратилась к предпринимателям с требованиями об освобождении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43020273:65 (Бугаевская Г.Н.) и 23:43:0202073:0051 (Пономаренко М.Е.) путем демонтажа павильонов из сборно-разборных конструкций.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В соответствии со статьей 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае его самовольного занятия. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса.
Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.
Согласно положениям статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на определенный срок. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что в тексте договоров содержатся условия о прекращении их действия по истечении срока аренды земельных участков, что влечет прекращение обязательств по таким договорам (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса). Арендодатель (администрация) уведомил арендаторов об отказе от договоров с соблюдением требований, содержащихся в статьях 610 и 621 Гражданского кодекса. О нежелании администрации продлевать арендные отношения свидетельствуют также ее обращения в арбитражный суд с настоящим иском, а также предшествовавшее ему обращение в суд общей юрисдикции к Пономаренко М.Е. с аналогичным иском. С учетом установленных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о прекращении договоров аренды.
Согласно положениям статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Установив, что договоры аренды прекращены, судебные инстанции признали обоснованными и удовлетворили требования администрации (арендодателя) о возврате земельных участков путем демонтажа предпринимателями размещенных на них объектов из сборно-разборных конструкций (торговых павильонов).
В силу части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационных жалоб предпринимателей о том, что договоры аренды не расторгнуты (не прекращены) в установленном законом порядке, окружным судом отклоняются. В данном случае администрация (арендодатель) воспользовалась предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса правом на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14.07.2011 N 980-О-О указал, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.
В деле отсутствуют и сведения о включении павильонов предпринимателей в действующую схему размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования город Краснодар (статья 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 12.02.2013 N 1122 "Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования город Краснодар").
Установив, что у ответчиков отсутствуют правовые основания для занятия спорных земельных участков (в связи с прекращением арендных отношений), судебные инстанции удовлетворили иск администрации.
Отклоняются и доводы жалобы Бугаевской Г.Н. о допущенных судами процессуальных нарушениях (необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства об отложении судебного разбирательства, неизвещение ее апелляционным судом о дате рассмотрения жалобы Пономаренко М.Е.). Данные доводы не основаны на законе (статьи 121, 123, 158 Кодекса) и противоречат материалам дела (т. 3, л.д. 17).
Иные доводы кассационных жалоб судом округа не принимаются, поскольку они не могут повлиять на результат рассмотрения спора. Нормы материального права судами применены правильно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела.
Правильность выводов судебных инстанций по существу спора заявителями не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств выходит за пределы полномочий кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
В связи с завершением производства по кассационным жалобам предпринимателей приостановление исполнения судебного акта, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.04.2016, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Государственная пошлина уплачена заявителями в доход федерального бюджета при подаче кассационных жалоб (квитанция от 18.02.2016, платежное поручение от 19.02.2016 N 42780).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 по делу N А32-29555/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.05.2016 N Ф08-3241/2016 ПО ДЕЛУ N А32-29555/2014
Требование: Об обязании освободить земельные участки, привести их в пригодное для дальнейшего использования состояние.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылался на отсутствие правовых оснований для занятия ранее арендованных участков после отказа ответчиков от продления договоров аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2016 г. по делу N А32-29555/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Пономаренко Максима Евгеньевича (ИНН 231103451019, ОГРНИП 314231131500122) - Галайда Я.Б. (доверенность от 16.06.2015), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) и ответчика - индивидуального предпринимателя Бугаевской Галины Николаевны (ИНН 230903687251, ОГРНИП 313230919000026), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы индивидуальных предпринимателей Пономаренко Максима Евгеньевича и Бугаевской Галины Николаевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу N А32-29555/2014, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Бугаевской Г.Н. и индивидуальному предпринимателю Пономаренко М.Е. (далее - предприниматели) с исками (дела N А32-29555/2014 и N А32-1372/2015), в которых просила:
- - обязать Бугаевскую Г.Н. в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 14 кв. м с кадастровым номером 23:43:0202073:65, расположенный на пересечении улиц Красной и Одесской в Западном внутригородском округе города Краснодара, путем демонтажа объекта из сборно-разборных конструкций, а также привести земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние;
- - обязать Пономаренко М.Е. в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 27 кв. м с кадастровым номером 23:43:0202073:0051, расположенный по улице Одесской, 33 в Западном внутригородском округе города Краснодара, путем демонтажа объекта из сборно-разборных конструкций, а также привести земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние;
- - в случае удовлетворения исковых требований предусмотреть в судебном акте право осуществить демонтаж объектов из сборно-разборных конструкций (павильонов) при неисполнении соответствующей обязанности предпринимателями.
Иск мотивирован отсутствием правовых оснований для занятия ранее арендованных земельных участков после отказа администрации (арендодателя) от продления договоров аренды (статьи 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).
Определением от 13.05.2015 дела N А32-29555/2014 и N А32-1372/2015 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А32-29555/2014 (т. 1, л.д. 82, 83). Судебный акт мотивирован тем, что принадлежащие ответчикам (расположенные на пересечении улиц Красной и Одесской объекты) размещены в одном торговом ряду.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 требования удовлетворены. Суд обязал Бугаевскую Г.Н. в течение десяти дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202073:65 путем демонтажа объекта из сборно-разборных конструкций, а также привести его в пригодное для дальнейшего использования состояние. На Пономаренко М.Е. возложена обязанность в течение десяти дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202073:0051 путем демонтажа объекта из сборно-разборных конструкций, а также привести его в пригодное для дальнейшего использования состояние. Администрации предоставлено право демонтировать объекты из сборно-разборных конструкций в случае неисполнения ответчиками решения в установленный срок с отнесением на ответчиков понесенных расходов. С Бугаевской Г.Н. в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины. С Пономаренко М.Е. в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что по договору от 13.03.2000 N (375) 4300006483 Бугаевскому И.В. предоставлен в аренду земельный участок площадью 14 кв. м с кадастровым номером 23:43020273:65. Участок расположен в Западном внутригородском округе на углу улиц Красная и Одесская, в квартале N 858 и предоставлен для размещения и эксплуатации павильона (пончиковой). Бугаевский И.В. умер 30.04.2007 (свидетельство о смерти II-АГ N 8552237). Участок используется Бугаевской Г.Н. в отсутствие правоустанавливающих документов, на участке расположен объект из сборно-разборных конструкций площадью 14 кв. м, помещение которого используется для реализации цветов, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 26.06.2014 N 1769. По договору от 27.01.2006 N 4300014199 администрация предоставила ООО "Каравай" во временно владение и пользование земельный участок общей площадью 27 кв. м с кадастровым номером 23:43:0202073:0051. Участок расположен в Западном внутригородском округе г. Краснодара по ул. Одесская, 33 и предоставлен для размещения павильона из облегченных конструкций. Пономаренко М.Е. приобрел у ООО "Каравай" (договор купли-продажи от 29.12.2012 N 1/94) торговый павильон по указанному адресу. В ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202073:0051 установлено, что участок используется Пономаренко М.Е., на нем расположен некапитальный объект (павильон) площадью 27 кв. м, который используется для реализации цветов и конфет (акт осмотра от 17.09.2014 N 2475). С учетом содержания договоров аренды земельных участков и уведомлений администрации об отказе от договоров, направленных арендаторам, суды пришли к выводу о прекращении арендных отношений, возобновленных на неопределенный срок (статьи 610 и 621 Гражданского кодекса). Следовательно, участки должны быть возвращены арендодателю (администрации) на основании статьи 622 Гражданского кодекса. Довод Пономаренко М.Е. о том, что договор аренды не прекращен, поскольку он не получал уведомление о его расторжении, судом апелляционной инстанции отклонен как необоснованный. Воля арендодателя (администрации) на отказ от договора от 27.01.2006 N 4300014199 с очевидностью выражена в уведомлении, направленном арендатору участка (ООО "Каравай") и в исковом заявлении, содержащем требование об освобождении земельного участка. Кроме того, определением Первомайского районного суда города Краснодара от 15.12.2014 производство по гражданскому делу по иску администрации к Пономаренко М.Е. прекращено в связи с тем, что спор подведомственен арбитражному суду. Пономаренко М.Е. не мог не знать о намерении администрации освободить земельный участок от павильона. На момент разрешения спора установленный законом (трехмесячный) срок истек. Учитывая, что воля арендодателя на отказ от договора аренды выражена с очевидностью, апелляционный суд признал обоснованным вывод суда первой инстанции о прекращении названного договора. Государственная пошлина распределена между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Бугаевская Г.Н. обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суд необоснованно отклонил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с нетрудоспособностью Бугаевской Г.Н. и вынес решение (резолютивная часть объявлена 01.09.2015). Неуведомление о дате рассмотрения апелляционной жалобы Пономаренко М.Е., лишило Бугаевскую Г.Н. возможности явиться в судебное заседание и представить необходимые доказательства. По истечении срока действия договора арендодатель возражений не заявил, арендатор продолжал пользоваться земельным участком, поэтому договор аренды возобновлен на новый срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса). Кроме того, Бугаевская Г.Н. в настоящее время обратилась в администрацию с предложением о заключении договора аренды на новый срок.
Пономаренко М.Е. также обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована тем, что по истечении срока действия договора арендодатель возражений не заявил, а арендатор продолжал пользоваться земельным участком. Следовательно, договор аренды считается возобновленным на новый срок. Уведомление о расторжении договора в адрес арендатора не поступало. С передачей прав по договору купли-продажи торгового павильона к Пономаренко М.Е. перешло право аренды в отношении земельного участка, заявитель продолжает им пользоваться и вносить арендные платежи. При обращении администрации в районный и арбитражный суды договор аренды расторгнутым не являлся. Исковое заявление арендодателя не содержало требование о расторжении договора. Вывод судебных инстанций о соблюдении администрацией процедуры, предусмотренной статьей 610 Гражданского кодекса, противоречит порядку расторжения договора аренды, установленному законодателем и принципу формальности судопроизводства. При реализации права на односторонний отказ от исполнения договора должен соблюдаться порядок расторжения, который требует обязательного письменного уведомления контрагента об отказе от договора. Договор считается расторгнутым только с момента получения соответствующего уведомления другой стороной.
От администрации отзыв на жалобы не поступил.
В судебном заседании представитель Пономаренко М.Е. поддержала доводы жалобы предпринимателя, которую просила удовлетворить. Пояснила, что в настоящее время органами местного самоуправления решается вопрос о включении павильона предпринимателя в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования город Краснодар.
Администрация и Бугаевская Г.Н., извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав представителя Пономаренко М.Е., Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для их удовлетворения.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 13.03.2000 администрация (арендодатель) и Бугаевский И.В. (арендатор) заключили договор N (375) 4300006483 аренды земельного участка площадью 14 кв. м с кадастровым номером 23:43020273:65 (т. 1, л.д. 14-25). Участок расположен в Западном внутригородском округе на углу улиц Красная и Одесская, в квартале N 858, и предоставлен для размещения и эксплуатации павильона (пончиковой). Земельный участок предоставлен арендатору без права капитального строительства и без права передачи в субаренду (пункты 1.1, 2.7 договора).
Согласно свидетельству о смерти II-АГ N 8552237 Бугаевский И.В. умер 30.04.2007 (т. 1, л.д. 28).
Из акта осмотра земельного участка от 26.06.2014 N 1769 следует, что участок используется Бугаевской Г.Н. в отсутствие правоустанавливающих документов. На участке расположен объект из сборно-разборных конструкций площадью 14 кв. м, который используется для реализации цветов (т. 1, л.д. 6, 7).
04 марта 2014 года в газете "Краснодарские известия" опубликовано информационное сообщение об отказе от договора аренды земельного участка от 13.03.2000 N 4300006483 (т. 1, л.д. 31).
В адрес Бугаевского И.В. (арендатора) администрация направляла уведомление от 24.03.2014 об отказе от договора аренды земельного участка и необходимости его освобождения, что подтверждается представленными в дело документами ФГУП "Почта России" (т. 1, л.д. 12-14).
На основании распоряжения Главы муниципального образования город Краснодар от 17.08.2005 N 1895р (т. 2, л.д. 28) по договору аренды от 27.01.2006 N 4300014199 администрация (арендодатель) предоставила ООО "Каравай" (арендатор) во владение и пользование земельный участок общей площадью 27 кв. м с кадастровым номером 23:43:0202073:0051. Участок расположен в Западном внутригородском округе по ул. Одесской, 33 и предоставлен для размещения павильона из облегченных конструкций. Договор аренды действует с 17.08.2005 по 17.08.2008 (пункт 6.1). Земельный участок передан арендатору по акту от 27.01.2006 (т. 2, л.д. 22-27, 31, 32).
29 декабря 2012 года ОАО "Каравай" (продавец) и Пономаренко М.Е. (покупатель) заключили договор купли-продажи N 1/94, по которому покупателю передан в собственность торговый павильон, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202073:0051 (т. 1, л.д. 102-104).
Уведомлением от 02.04.2014 администрация сообщила ОАО "Каравай" (арендатору) об отказе от договора от 27.01.2006 N 4300014199 и о необходимости освободить земельный участок с передачей его администрации путем подписания акта приема-передачи (отметка о вручении 09.04.2014; т. 2, л.д. 33).
В ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202073:0051, установлено, что участок используется Пономаренко М.Е., на нем расположен объект из сборно-разборных конструкций (павильон) площадью 27 кв. м, используемый для реализации цветов и конфет. Результаты осмотра зафиксированы в акте от 17.09.2014 N 2475 (т. 2, л.д. 18-21).
Администрация обращалась к Пономаренко М.Е. с иском об освобождении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202073:0051. Определением Первомайского районного суда города Краснодара от 15.12.2014 по делу N 2-18100/14 производство по иску администрации к Пономаренко М.Е. прекращено ввиду подведомственности спора арбитражному суду (т. 1, л.д. 99).
Ссылаясь на использование земельных участков в отсутствие правовых оснований (в связи с прекращением арендных отношений), администрация обратилась к предпринимателям с требованиями об освобождении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43020273:65 (Бугаевская Г.Н.) и 23:43:0202073:0051 (Пономаренко М.Е.) путем демонтажа павильонов из сборно-разборных конструкций.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В соответствии со статьей 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае его самовольного занятия. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса.
Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.
Согласно положениям статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на определенный срок. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что в тексте договоров содержатся условия о прекращении их действия по истечении срока аренды земельных участков, что влечет прекращение обязательств по таким договорам (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса). Арендодатель (администрация) уведомил арендаторов об отказе от договоров с соблюдением требований, содержащихся в статьях 610 и 621 Гражданского кодекса. О нежелании администрации продлевать арендные отношения свидетельствуют также ее обращения в арбитражный суд с настоящим иском, а также предшествовавшее ему обращение в суд общей юрисдикции к Пономаренко М.Е. с аналогичным иском. С учетом установленных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о прекращении договоров аренды.
Согласно положениям статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Установив, что договоры аренды прекращены, судебные инстанции признали обоснованными и удовлетворили требования администрации (арендодателя) о возврате земельных участков путем демонтажа предпринимателями размещенных на них объектов из сборно-разборных конструкций (торговых павильонов).
В силу части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационных жалоб предпринимателей о том, что договоры аренды не расторгнуты (не прекращены) в установленном законом порядке, окружным судом отклоняются. В данном случае администрация (арендодатель) воспользовалась предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса правом на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14.07.2011 N 980-О-О указал, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.
В деле отсутствуют и сведения о включении павильонов предпринимателей в действующую схему размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования город Краснодар (статья 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 12.02.2013 N 1122 "Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования город Краснодар").
Установив, что у ответчиков отсутствуют правовые основания для занятия спорных земельных участков (в связи с прекращением арендных отношений), судебные инстанции удовлетворили иск администрации.
Отклоняются и доводы жалобы Бугаевской Г.Н. о допущенных судами процессуальных нарушениях (необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства об отложении судебного разбирательства, неизвещение ее апелляционным судом о дате рассмотрения жалобы Пономаренко М.Е.). Данные доводы не основаны на законе (статьи 121, 123, 158 Кодекса) и противоречат материалам дела (т. 3, л.д. 17).
Иные доводы кассационных жалоб судом округа не принимаются, поскольку они не могут повлиять на результат рассмотрения спора. Нормы материального права судами применены правильно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела.
Правильность выводов судебных инстанций по существу спора заявителями не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств выходит за пределы полномочий кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
В связи с завершением производства по кассационным жалобам предпринимателей приостановление исполнения судебного акта, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.04.2016, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Государственная пошлина уплачена заявителями в доход федерального бюджета при подаче кассационных жалоб (квитанция от 18.02.2016, платежное поручение от 19.02.2016 N 42780).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 по делу N А32-29555/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)