Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,
судей Гуденица Т.Г., Илюшина Р.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мируковой Я.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Агрофирма "Полтавская"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28.02.2017 по делу N А32-33770/2016, принятое судьей Миргородской О.П.,
по заявлению акционерного общества "Агрофирма "Полтавская"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
при участии третьего лица Кравченко М.В.,
о признании незаконными действий,
установил:
акционерное общество "Агрофирма "Полтавская" (далее - АО "Агрофирма "Полтавская", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, управление), в котором просило:
- - признать незаконными и необоснованными действия, выразившиеся в невключении обременения права владения земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:2033, принадлежащего Кравченко Марии Васильевне в виде аренды, зарегистрированной 19.12.2013 номер регистрации 23-23-24/093/2013-362/15;
- - обязать управление внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:2033, общей площадью 67320 кв. м местоположение: Россия, Краснодарский край, Красноармейский район, станица Старонижестеблиевская, установлено относительно ориентира Старонижестеблиевский с/о, в границах СПК "им. Калинина", расположенного в границах участка, принадлежащего на праве собственности Кравченко Марии Васильевне, правом аренды в пользу АО "Агрофирма "Полтавская" на основании договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 01.11.2013 N 2.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Кравченко Мария Васильевна.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что общество стало наряду с другими лицами собственником спорного земельного участка с определением идеальной доли - без выделения в натуре части участка на местности. В связи с этим договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:847 от 01.11.2013, заключенный с собственниками земельных долей, в который впоследствии вступило ЗАО "Агрофирма "Полтавская" с момента регистрации за ним права собственности на долю в земельном участке - 04.08.2015 трансформировался в договор - соглашение участников долевой собственности о порядке использования имущества, находящегося в долевой собственности, предполагающее передачу всего объекта долевой собственности во владение и пользование за плату обществу как одному из дольщиков. Действующим законодательством государственная регистрация такого соглашения не предусмотрена.
Не согласившись с принятым судебным актом, АО "Агрофирма "Полтавская" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просило решение суда отменить.
В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на то, что согласно выписки из ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0404000:847 на момент выделения земельной доли Кравченко М.В. из указанного земельного участка действовал и действует до 19.12.2018 договор аренды. Управление обязано было руководствоваться имеющимися документами и при образовании нового земельного участка указать обременение в виде аренды. Переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения (ст. 617 ГК РФ). Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков. Данной нормой не предполагается прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. Ссылка на судебные акты по делу А32-1554/2015 является неверной, поскольку участники долевой собственности, выделившие земельный участок за счет своих земельных долей на собрании участников долевой собственности выразили желание не продлевать и расторгнуть договор аренды. В данном случае Кравченко М.В., присутствующая на общем собрании не заявляла требований об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:847.
В судебное заседание участвующие в деле лица представителей не направили, о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела, 01.11.2013 акционерным обществом "Агрофирма "Полтавская" заключен с договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя N 2, согласно которому обществу передан в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0404000:874, общей площадью 7 049 265 кв. м, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, Красноармейский район, станица Старонижестеблиевская, установлено относительно ориентира Старонижестеблиевский с/о, в границах СПК "им. Калинина", расположенного в границах участка.
Право аренды указанного земельного участка зарегистрировано за обществом в ЕГРП 19.12.2013 за номером 23-23-24/093/2013-362/15, сроком до 19.12.2018.
Кравченко Мария Васильевна 25.07.2016 обратилась в АО "Агрофирма "Полтавская" с требованием о выплате арендной платы и прекращении любых сельскохозяйственных работ арендатором на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0404000:2033.
В обоснование своих заявленных требований, как правообладателя земельного участка, Кравченко М.В. предоставила копию свидетельства о государственной регистрации права от 27 октября 2015 года и кадастровую выписку на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0404000:2033, из которых следовало, что указанный земельный участок не имеет обременения правом аренды АО "Агрофирма "Полтавская" по договору аренды N 2 от 01.11.2013.
Земельный участок с кадастровым номером 23:13:0404000:2033 образован из земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:847, находящегося в аренде АО "Агрофирма "Полтавская".
АО "Агрофирма "Полтавская" обратилось в управление с заявлением о разъяснении действия регистрирующего органа по факту отсутствия обременения на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0404000:2033.
Управление письмом от 01.09.2016 N 31-26/730 сообщило, что отсутствие записи обременения аренды на вновь образованный земельный участок согласуется с разъяснениями Министерства экономического развития РФ указанными в письме от 11.08.2011 N Д02-6180, а также положениями п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ.
Полагая, что бездействие регистрирующего органа по невнесению в ЕГРП записи об обременении образованного земельного участка арендой в пользу общества является незаконным, АО "Агрофирма "Полтавская" обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.
В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Гражданского и Земельного кодексов, а также нормами Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации для лиц, осуществляющих использование земельных участков на основании договоров аренды, предусмотрено преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Право участника долевой собственности на выдел в счет своей земельной доли для создания крестьянского (фермерского) хозяйства или распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения иным образом закреплено статьей 13 Закона N 101-ФЗ.
Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек (пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).
В рассматриваемом случае собственник земельной доли Кравченко М.В. (лицо, осуществившее выдел земельного участка) на общем собрании 22.10.2013 не выражала несогласие на заключение договора аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:847 до его заключения, не ссылалась на намерение выделить принадлежащие ей доли земельного участка и в дальнейшем не оспорила решение общего собрания участников долевой собственности. Согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности от 22.10.2013 от Кравченко М.В. поступило предложение об установлении срока аренды земельного участка в 5 лет.
Согласно пункту 1 статьи 9 Закона N 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Статьей 12 Закона N 101-ФЗ предусмотрено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
С учетом приведенных норм доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения оборотоспособна. Она может быть отчуждена, получена по наследству и иным образом приобретена другим участником долевой собственности, а также сельскохозяйственной организацией или гражданином - членом крестьянского (фермерского) хозяйства, использующими земельный участок, находящийся в долевой собственности. При этом распоряжение земельной долей способами, не предусмотренными статьей 12 Закона N 101-ФЗ (в том числе, путем предоставления в аренду иному лицу), допустимо только после выделения (образования) земельного участка в счет земельной доли.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
В силу положений пункта 1 статьи 2 АПК РФ задачей судопроизводства в арбитражном суде является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Общество обосновывает свои требования тем, что является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0404000:847, переданного ему во временное пользование гражданами (сособственниками участка) по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя от 01.11.2013 N 2.
Возражая против заявленных требований, управление ссылается на то, что, что общество с 27.03.2009 является собственником доли в арендованном ранее земельном участке с кадастровым номером 23:13:0404000:847. Регистрирующий орган полагает, что в данном случае имеет место совпадение сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях. С момента регистрации права общества на долю в праве собственности на ранее арендованный земельный участок договор от 01.11.2013 N 2 прекратил свое действие. Отношения заявителя с иными сособственниками земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:847 (владельцами земельных долей) не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:13:0404000:847 на дату регистрации права собственности Кравченко М.В. на спорные участки согласно заявлению общества в октябре 2015 находился в долевой собственности, одним из участников которой являлось само общество (согласно выписки из ЕГРП от 07.06.2016 (т. 1 л.д. 29-31) право долевой собственности на 38/651, 311/2604 и 15/217 земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:847 зарегистрировано соответственно 27.03.2009, 28.04.2012 и 04.08.2015).
Договор аренды заключен в 2013 году после выкупа обществом доли в арендованном земельном участке (27.03.2009, 28.04.2012).
По смыслу статей 607 и 608 Гражданского кодекса по договору аренды предполагается передача индивидуально-определенного имущества лицом, у которого это имущество находится в собственности (ином законном владении), иному лицу, которые не является ни собственником, ни иным владельцем такого имущества на каких-либо основаниях. В данном случае, общество является сособственником им же арендуемого объекта (земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:847). В связи с приобретением доли в праве собственности на данный земельный участок, заявитель не может быть признан его арендатором, поскольку лишен возможности владеть и пользоваться всем участком, в соответствующем качестве (статья 407, 413 Гражданского кодекса). Отношения сособственников (общества и иных собственников участка), касающиеся порядка пользования общим имуществом, регулируются нормами Гражданского кодекса (статьи 246, 247) и положениями Закона N 101-ФЗ (в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения превышает пять). При этом общество не является и арендатором не приобретенной им части земельного массива в связи с тем, что участники долевой собственности, сохранившие права на принадлежащие им доли, не выделяли участки в счет земельных долей и не передавали образованные участки во владение (пользование) обществу в рамках арендных правоотношений.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского края от 16.11.2016 по делу А32-29113/2015 и от 16.12.2016 А32-38508/2015.
В данном случае имеет место совпадение должника и кредитора (арендодателя и арендатора) в одном лице (статьи 407, 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая вышеизложенные обстоятельства по делу, в рассматриваемом случае отсутствует предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ совокупность условий, необходимых для признания оспариваемого решения регистрирующего органа незаконным. Неосуществление управлением действия по переносу обременения в виде аренды на основании договора аренды от 01.11.2013 N 2 на выделенный земельный участок с кадастровым номером 23:13:0404000:2033 не нарушает прав общества, поскольку оно не является арендатором.
При этом вопрос о правомерности требования Кравченко М.В. об освобождении образованного земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:2033 из земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:847 предметом рассмотрения настоящего спора не является.
При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
Излишне уплаченная при обращении с апелляционной жалобой согласно платежному поручению от 09.03.2017 N 775 государственная пошлина в размере 1 500 рублей подлежит возврату обществу из федерального бюджета на основании ст. ст. 333.21, 333.40 Налогового кодекса РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2017 по делу N А32-33770/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Возвратить акционерному обществу "Агрофирма "Полтавская" (ИНН 2336015710 ОГРН 1022304038460) из федерального бюджета излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению от 09.03.2017 N 775 госпошлину в сумме 1 500 (Одна тысяча пятьсот) рублей.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.06.2017 N 15АП-5298/2017 ПО ДЕЛУ N А32-33770/2016
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2017 г. N 15АП-5298/2017
Дело N А32-33770/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,
судей Гуденица Т.Г., Илюшина Р.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мируковой Я.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Агрофирма "Полтавская"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28.02.2017 по делу N А32-33770/2016, принятое судьей Миргородской О.П.,
по заявлению акционерного общества "Агрофирма "Полтавская"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
при участии третьего лица Кравченко М.В.,
о признании незаконными действий,
установил:
акционерное общество "Агрофирма "Полтавская" (далее - АО "Агрофирма "Полтавская", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, управление), в котором просило:
- - признать незаконными и необоснованными действия, выразившиеся в невключении обременения права владения земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:2033, принадлежащего Кравченко Марии Васильевне в виде аренды, зарегистрированной 19.12.2013 номер регистрации 23-23-24/093/2013-362/15;
- - обязать управление внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:2033, общей площадью 67320 кв. м местоположение: Россия, Краснодарский край, Красноармейский район, станица Старонижестеблиевская, установлено относительно ориентира Старонижестеблиевский с/о, в границах СПК "им. Калинина", расположенного в границах участка, принадлежащего на праве собственности Кравченко Марии Васильевне, правом аренды в пользу АО "Агрофирма "Полтавская" на основании договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 01.11.2013 N 2.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Кравченко Мария Васильевна.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что общество стало наряду с другими лицами собственником спорного земельного участка с определением идеальной доли - без выделения в натуре части участка на местности. В связи с этим договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:847 от 01.11.2013, заключенный с собственниками земельных долей, в который впоследствии вступило ЗАО "Агрофирма "Полтавская" с момента регистрации за ним права собственности на долю в земельном участке - 04.08.2015 трансформировался в договор - соглашение участников долевой собственности о порядке использования имущества, находящегося в долевой собственности, предполагающее передачу всего объекта долевой собственности во владение и пользование за плату обществу как одному из дольщиков. Действующим законодательством государственная регистрация такого соглашения не предусмотрена.
Не согласившись с принятым судебным актом, АО "Агрофирма "Полтавская" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просило решение суда отменить.
В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на то, что согласно выписки из ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0404000:847 на момент выделения земельной доли Кравченко М.В. из указанного земельного участка действовал и действует до 19.12.2018 договор аренды. Управление обязано было руководствоваться имеющимися документами и при образовании нового земельного участка указать обременение в виде аренды. Переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения (ст. 617 ГК РФ). Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков. Данной нормой не предполагается прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. Ссылка на судебные акты по делу А32-1554/2015 является неверной, поскольку участники долевой собственности, выделившие земельный участок за счет своих земельных долей на собрании участников долевой собственности выразили желание не продлевать и расторгнуть договор аренды. В данном случае Кравченко М.В., присутствующая на общем собрании не заявляла требований об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:847.
В судебное заседание участвующие в деле лица представителей не направили, о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела, 01.11.2013 акционерным обществом "Агрофирма "Полтавская" заключен с договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя N 2, согласно которому обществу передан в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0404000:874, общей площадью 7 049 265 кв. м, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, Красноармейский район, станица Старонижестеблиевская, установлено относительно ориентира Старонижестеблиевский с/о, в границах СПК "им. Калинина", расположенного в границах участка.
Право аренды указанного земельного участка зарегистрировано за обществом в ЕГРП 19.12.2013 за номером 23-23-24/093/2013-362/15, сроком до 19.12.2018.
Кравченко Мария Васильевна 25.07.2016 обратилась в АО "Агрофирма "Полтавская" с требованием о выплате арендной платы и прекращении любых сельскохозяйственных работ арендатором на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0404000:2033.
В обоснование своих заявленных требований, как правообладателя земельного участка, Кравченко М.В. предоставила копию свидетельства о государственной регистрации права от 27 октября 2015 года и кадастровую выписку на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0404000:2033, из которых следовало, что указанный земельный участок не имеет обременения правом аренды АО "Агрофирма "Полтавская" по договору аренды N 2 от 01.11.2013.
Земельный участок с кадастровым номером 23:13:0404000:2033 образован из земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:847, находящегося в аренде АО "Агрофирма "Полтавская".
АО "Агрофирма "Полтавская" обратилось в управление с заявлением о разъяснении действия регистрирующего органа по факту отсутствия обременения на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0404000:2033.
Управление письмом от 01.09.2016 N 31-26/730 сообщило, что отсутствие записи обременения аренды на вновь образованный земельный участок согласуется с разъяснениями Министерства экономического развития РФ указанными в письме от 11.08.2011 N Д02-6180, а также положениями п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ.
Полагая, что бездействие регистрирующего органа по невнесению в ЕГРП записи об обременении образованного земельного участка арендой в пользу общества является незаконным, АО "Агрофирма "Полтавская" обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.
В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Гражданского и Земельного кодексов, а также нормами Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации для лиц, осуществляющих использование земельных участков на основании договоров аренды, предусмотрено преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Право участника долевой собственности на выдел в счет своей земельной доли для создания крестьянского (фермерского) хозяйства или распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения иным образом закреплено статьей 13 Закона N 101-ФЗ.
Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек (пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).
В рассматриваемом случае собственник земельной доли Кравченко М.В. (лицо, осуществившее выдел земельного участка) на общем собрании 22.10.2013 не выражала несогласие на заключение договора аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:847 до его заключения, не ссылалась на намерение выделить принадлежащие ей доли земельного участка и в дальнейшем не оспорила решение общего собрания участников долевой собственности. Согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности от 22.10.2013 от Кравченко М.В. поступило предложение об установлении срока аренды земельного участка в 5 лет.
Согласно пункту 1 статьи 9 Закона N 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Статьей 12 Закона N 101-ФЗ предусмотрено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
С учетом приведенных норм доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения оборотоспособна. Она может быть отчуждена, получена по наследству и иным образом приобретена другим участником долевой собственности, а также сельскохозяйственной организацией или гражданином - членом крестьянского (фермерского) хозяйства, использующими земельный участок, находящийся в долевой собственности. При этом распоряжение земельной долей способами, не предусмотренными статьей 12 Закона N 101-ФЗ (в том числе, путем предоставления в аренду иному лицу), допустимо только после выделения (образования) земельного участка в счет земельной доли.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
В силу положений пункта 1 статьи 2 АПК РФ задачей судопроизводства в арбитражном суде является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Общество обосновывает свои требования тем, что является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0404000:847, переданного ему во временное пользование гражданами (сособственниками участка) по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя от 01.11.2013 N 2.
Возражая против заявленных требований, управление ссылается на то, что, что общество с 27.03.2009 является собственником доли в арендованном ранее земельном участке с кадастровым номером 23:13:0404000:847. Регистрирующий орган полагает, что в данном случае имеет место совпадение сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях. С момента регистрации права общества на долю в праве собственности на ранее арендованный земельный участок договор от 01.11.2013 N 2 прекратил свое действие. Отношения заявителя с иными сособственниками земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:847 (владельцами земельных долей) не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:13:0404000:847 на дату регистрации права собственности Кравченко М.В. на спорные участки согласно заявлению общества в октябре 2015 находился в долевой собственности, одним из участников которой являлось само общество (согласно выписки из ЕГРП от 07.06.2016 (т. 1 л.д. 29-31) право долевой собственности на 38/651, 311/2604 и 15/217 земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:847 зарегистрировано соответственно 27.03.2009, 28.04.2012 и 04.08.2015).
Договор аренды заключен в 2013 году после выкупа обществом доли в арендованном земельном участке (27.03.2009, 28.04.2012).
По смыслу статей 607 и 608 Гражданского кодекса по договору аренды предполагается передача индивидуально-определенного имущества лицом, у которого это имущество находится в собственности (ином законном владении), иному лицу, которые не является ни собственником, ни иным владельцем такого имущества на каких-либо основаниях. В данном случае, общество является сособственником им же арендуемого объекта (земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:847). В связи с приобретением доли в праве собственности на данный земельный участок, заявитель не может быть признан его арендатором, поскольку лишен возможности владеть и пользоваться всем участком, в соответствующем качестве (статья 407, 413 Гражданского кодекса). Отношения сособственников (общества и иных собственников участка), касающиеся порядка пользования общим имуществом, регулируются нормами Гражданского кодекса (статьи 246, 247) и положениями Закона N 101-ФЗ (в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения превышает пять). При этом общество не является и арендатором не приобретенной им части земельного массива в связи с тем, что участники долевой собственности, сохранившие права на принадлежащие им доли, не выделяли участки в счет земельных долей и не передавали образованные участки во владение (пользование) обществу в рамках арендных правоотношений.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского края от 16.11.2016 по делу А32-29113/2015 и от 16.12.2016 А32-38508/2015.
В данном случае имеет место совпадение должника и кредитора (арендодателя и арендатора) в одном лице (статьи 407, 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая вышеизложенные обстоятельства по делу, в рассматриваемом случае отсутствует предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ совокупность условий, необходимых для признания оспариваемого решения регистрирующего органа незаконным. Неосуществление управлением действия по переносу обременения в виде аренды на основании договора аренды от 01.11.2013 N 2 на выделенный земельный участок с кадастровым номером 23:13:0404000:2033 не нарушает прав общества, поскольку оно не является арендатором.
При этом вопрос о правомерности требования Кравченко М.В. об освобождении образованного земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:2033 из земельного участка с кадастровым номером 23:13:0404000:847 предметом рассмотрения настоящего спора не является.
При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
Излишне уплаченная при обращении с апелляционной жалобой согласно платежному поручению от 09.03.2017 N 775 государственная пошлина в размере 1 500 рублей подлежит возврату обществу из федерального бюджета на основании ст. ст. 333.21, 333.40 Налогового кодекса РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2017 по делу N А32-33770/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Возвратить акционерному обществу "Агрофирма "Полтавская" (ИНН 2336015710 ОГРН 1022304038460) из федерального бюджета излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению от 09.03.2017 N 775 госпошлину в сумме 1 500 (Одна тысяча пятьсот) рублей.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Р.Р.ИЛЮШИН
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Р.Р.ИЛЮШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)