Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Кумертау в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.03.2017 по делу N А07-28355/2016 (судья Насыров М.М.).
Администрация городского округа город Кумертау в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Магистраль" (далее - ООО "Магистраль", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 020 115 руб. 26 коп. за период с 25.11.2014 по 11.12.2016, пени в размере 67 349 руб. 58 коп. за тот же период.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.03.2017 (резолютивная часть объявлена 22.03.2017) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 02:60:010304:17 заключен именно договор аренды земельного участка от 30.12.2010 N 2206-10-52, что подтверждается информацией Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 22.03.2017. Данное обстоятельство суд не установил, так как отклонил ходатайство истца об отложении судебного разбирательства. Устанавливая факт отсутствия задолженности на стороне общества, суд не учел, что в акте сверки от 31.12.2016 по данным ООО "Магистраль" по состоянию на 31.12.2016 задолженность отсутствует, однако, по данным Комитета задолженность арендатора по состоянию на 31.12.2016 составляет 1 099 722 руб. 09 коп. При составлении данного акта ООО "Магистраль" не начислена и не учтена арендная плата за 2016 год в размере 999 194 руб. 69 коп. Истец указывает, что оплата по платежному поручению от 06.05.2014 N 49 в сумме 25 317 руб. 47 коп. учтена им до предъявления искового заявления в суд. Оплата по платежному поручению от 14.03.2017 N 34 в сумме 107 853 руб. 56 коп. произведена уже в ходе судебного разбирательства и была учтена истцом, но, так как имелась задолженность по оплате за 2014 и 2015 годы, то данная оплата была учтена за 2014 и 2015 годы. Истец отмечает, что суд не указал на каком основании им было отказано в удовлетворении исковых требований в части неустойки. Истец также указывает, что письмом от 27.06.2016 N 946 в адрес ответчика был направлен расчет арендной платы за 2016 год со ссылкой на документы, на основании которых производится расчет. Новый акт сверки ответчик составлять отказался со ссылкой на то, что между сторонами договор от 30.12.2010 N 2206-10-52 не заключался.
От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Определением от 25.05.2017 арбитражный суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство на 22.06.2017 на 14-40.
Определением от 22.06.2017 арбитражный суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство на 18.07.2017 на 12-15.
На основании определения заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2017 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судья Соколова И.Ю. заменена на судью Богдановскую Г.Н.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явился. До начала судебного заседания от Администрации поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия ее представителя. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
В судебном заседании арбитражный суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела дополнительные письменные пояснения Администрации, а также направленные обществом истребованные ранее определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 22.06.2017 выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В рамках настоящего спора установлены следующие обстоятельства.
Истцом в материалы дела представлена копия договора аренды земельного участка от 30.12.2010 N 2206-10-52, заключенного между Администрацией в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау (арендодатель) и ООО "Магистраль" (арендатор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 02:60:010304:17, общей площадью 100 557 кв. м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. Магистральная, для размещения шламоотстойников, в границах, указанных на кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью. На земельном участке находятся шламовые отстойники, находящиеся в собственности арендатора согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.07.2008 (пункт 1.1 договора) (л. д. 9-13).
Настоящий договор заключается на срок 49 лет, до 27.08.2059 (пункт 3.1 договора).
Условия настоящего договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 27.08.2010, в порядке статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 3.2 договора).
Размер годовой арендной платы составляет:
На 2010 год 100 557 * 477,99 * 0,2% = 96 130 руб. 48 коп. (3 квартал 2010 года - 9142 руб. 84 коп. с 27.08.2010; 4 квартал 2010 года - 24 032 руб. 62 коп.) (пункт 4.2 договора).
Арендная плата исчисляется со дня возникновения отношений между сторонами в соответствии с пунктом 3.2 договора и вносится равными долями ежеквартально в указанной в пункте 4.2 договора сумме, в срок до 10 числа последнего месяца квартала (пункт 4.3 договора).
Размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов на площадь земельного участка (пункт 4.4 договора).
Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 01 февраля текущего года (пункт 4.5 договора).
Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан. Об изменениях ставок земельного налога арендодатель информирует арендатора через средства массовой информации (пункт 4.6 договора).
В пункте 7.2 договора установлена пеня за несвоевременность внесения арендной платы за землю в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки, действующей на дату выполнения денежных обязательств.
По акту приема-передачи от 27.08.2010 земельный участок был передан арендатору (л. д. 14).
Указанный земельный участок был передан обществу в аренду на основании постановления Администрации от 27.08.2010 N 149 (л. д. 15).
Земельный участок площадью 100 557 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. Магистральная, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 23.03.2005, с кадастровым номером 02:60:010304:17, с разрешенным использованием: для размещения шламоотстойников, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 29.08.2008 N 02/08-10405 (л. д. 16).
Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 01.07.2011 N 10/010/2011-004 договор аренды земельного участка от 30.12.2010 N 2206-10-52 прошел государственную регистрацию 01.07.2011 за номером 01-04-10/010/2011-004 (л. д. 17).
Истец направил в адрес ответчика претензию от 03.11.2016 N 1642 с требованием об оплате задолженности по арендной плате и пени (л. д. 17а, 18).
В связи с неоплатой ответчиком образовавшейся задолженности истец обратился в суд с указанными ранее требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 020 115 руб. 26 коп. за период с 25.11.2014 по 11.12.2016 (фактически согласно расчету истца - за период с 4 кв. 2014 года по 4 кв. 2016 года, л.д. 8), пени в размере 67 349 руб. 58 коп. за период с 25.11.2014 по 11.12.2016.
Ответчик, возражая против исковых требований, указал, что между сторонами договор аренды земельного участка от 30.12.2010 N 2206-10-52 не заключался, между сторонами имеются арендные отношения по договору аренды земельного участка от 27.08.2010 N 2206-10-52.
Ответчиком в материалы дела представлена копия договора аренды земельного участка от 27.08.2010 N 2206-10-52, заключенного между Администрацией (арендодатель) и ООО "Магистраль" (арендатор) (л. д. 41-46).
На тексте договора от 27.08.2010 N 2206-10-52 также имеется штамп регистрационной надписи от 01.07.2011 N 01-04-10/010/2011-004 (л. д. 46).
Условия договора аренды земельного участка от 27.08.2010 N 2206-10-52 идентичны условиям договора от 30.12.2010 N 2206-10-52.
Также из указанного выше следует, что данные договоры имеют один номер договора (реквизит), а также одну дату регистрации и один номер регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ответчик, возражая против исковых требований Администрации, также указал, что по договору аренды земельного участка от 27.08.2010 N 2206-10-52 задолженность по оплате арендной платы за 2015 год отсутствует. При этом ответчик сослался на акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2016 по договору от 27.08.2010 N 2206-10-52, подписанный и истцом, и ответчиком (л. д. 68). Также общество указало на отсутствие правовых оснований для увеличения арендодателем арендной платы за 2016 год.
Согласно акту сверки по состоянию на 31.12.2016 по договору от 27.08.2010 N 2206-10-52, имеющему в материалах дела, по данным ООО "Магистраль" задолженность в пользу общества на 31.12.2016-1 коп., по данным арендодателя долг общества на 31.12.2016 составляет 1 099 722 руб. 09 коп.
Также из данного акта следует, то общество учло в нем период начисления арендных платежей по 31.12.2015, период начисления арендной платы за 2016 год обществом в акте не учтен. Арендодатель же в акте учел также период аренды - за 2016 год (указана арендная плата за 2016 год 999 194 руб. 69 коп.).
Кроме того, согласно данному акту сведения арендатора и арендодателя по фактически внесенной арендатором арендной плате совпадают, общая сумма внесенных арендных платежей составляет 213 521 руб. 66 коп. (столбец - дебет по данным общества, столбец - кредит по данным арендодателя).
Также ответчик в материалы дела представил платежное поручение общества с ограниченной ответственностью "ВостокЭнергоИнвест" от 14.03.2017 N 34 на сумму 107 853 руб. 56 коп. с указанием назначения платежа - арендная плата за 1-4 кварталы 2016 года по договору от 27.08.2010 N 2206-10-52 за ООО "Магистраль" (л. д. 96).
Факт оплаты данной суммы Администрация в апелляционной жалобе не отрицает, однако, указывает, что данная сумма 107 853 руб. 56 коп. была отнесена на 2014 и 2015 годы, так как на стороне ответчика имелась задолженность по оплате за 2014 и 2015 годы.
В подтверждение оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.08.2010 N 2206-10-52 ответчиком в материалы дела представлены:
выписки по операциям по лицевому счету - оплата по платежному поручению от 12.08.2015 N 1 в сумме 4397 руб. 13 коп. - за 4 кв. 2013 года, оплата по платежному поручению от 12.08.2015 N 2 в сумме 25 317 руб. 74 коп. - за 4 кв. 2014 года, оплата по платежному поручению от 12.08.2015 N 3 в сумме 26 963 руб. 39 коп. - за 1 кв. 2015 года, оплата по платежному поручению от 04.07.2014 N 34 в сумме 25 317 руб. 74 коп. - за 2 кв. 2014 года (л. д. 58, 59, 65),
платежные поручения: от 06.05.2014 N 49 на сумму 25 317 руб. 74 коп. - за 1 кв. 2014 года, от 17.10.2014 N 136 на сумму 25 317 руб. 74 коп. - за 3 кв. 2014 года, от 27.06.2016 N 1228 на сумму 80 890 руб. 18 коп. - за 2, 3, 4 кв. 2015 года, от 14.03.2017 N 34 на сумму 107 853 руб. 56 коп. - за 1-4 кв. 2016 года (л. д. 61, 63, 67, 96).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия на стороне ответчика спорной задолженности по арендной плате, сославшись на акт сверки по состоянию на 31.12.2016 по договору от 27.08.2010 N 2206-10-52, имеющийся в материалах дела. Одновременно суд исходил из того, что договоры аренды, представленные сторонами и датированные 27.08.2010 и 30.12.2010, являются тождественными.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 02:60:010304:17 имеют место правоотношения в рамках одного договора аренды.
Так, условия договора аренды земельного участка от 27.08.2010 N 2206-10-52, представленного ответчиком, полностью идентичны условиям договора от 30.12.2010 N 2206-10-52, представленного истцом.
Также данные договоры имеют один номер договора (реквизит), а также одну дату регистрации и один номер регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Аналогичный вывод арбитражного суда первой инстанции является верным.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).
В пункте 4.6 договора аренды стороны определили, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан. Об изменениях ставок земельного налога арендодатель информирует арендатора через средства массовой информации.
В силу действовавшего в части спорного периода пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 39.7 названного Кодекса (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 указанной статьи).
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 19 названного постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В настоящем случае податель жалобы методику исчисления арендной платы, примененную истцом, не оспаривает.
Более того, из представленного в материалы акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2016 по договору от 27.08.2010 N 2206-10-52, подписанного и истцом, и ответчиком (л. д. 68), следует, что разногласия по размеру арендной платы за 2014 и 2015 годы между сторонами отсутствуют.
Фактически разногласия между сторонами возникли по размеру арендной платы за 2016 год.
Так, согласно указанному акту сверки по данным Администрации за 2016 год на стороне арендатора образовалась задолженность в сумме 999 194 руб. 69 коп.
Данная задолженность исчислена истцом на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена", а также решения Совета городского округа город Кумертау Республики Башкортостан от 27.05.2015 N 46-7 "Об определении размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории городского округа город Кумертау Республики Башкортостан".
Соответствующий мотивированный расчет арендной платы за 2016 год был направлен Администрацией в адрес общества письмом от 27.06.2016 N 946 (л. д. 83-85).
Увеличение размера арендной платы в 2016 году связано с применением арендодателем при ее расчете ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости в размере 1,50% (по пункту 9.4 приложения N 3 к указанному решению Совета городского округа город Кумертау Республики Башкортостан от 27.05.2015 N 46-7 - земельные участки объектов переработки, уничтожения, утилизации и захоронения отходов (с учетом разрешенного использования земельного участка - размещение шламоотстойников)), а также кадастровой стоимости земельного участка в размере 66 612 979 руб. 08 коп. (дополнительные пояснения истца л.д. 132, 133).
Применительно к указанной кадастровой стоимости земельного участка арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно общедоступным сведениям о земельном участке с кадастровым номером 02:60:010304:17 кадастровая стоимость земельного участка в настоящее время равна 66 612 979 руб. 08 коп. Данная кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Республики Башкортостан от 17.11.2015 N 482 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан, кроме городских округов города Уфа, Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район, по состоянию на 1 января 2015 года".
Согласно направленным обществом истребованным ранее определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 22.06.2017 выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка (выписка от 05.07.2017 N 02/17/1-716946) указанная кадастровая стоимость земельного участка в размере 66 612 979 руб. 08 коп. внесена в названный реестр 31.12.2015.
В соответствии с третьим абзацем статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости), за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Таким образом, Администрация правомерно применила в 2016 году новую кадастровую стоимость земельного участка, исчислив размер арендной платы на год в сумме 999 194 руб. 68 коп. (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 N 303-ЭС17-360, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2017).
Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении, указывая на отсутствие на стороне ООО "Магистраль" спорной задолженности, ошибочно сослался на акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2016 по договору от 27.08.2010 N 2206-10-52, не обратив внимание на то, что согласно данному акту общество учло в нем период начисления арендных платежей только по 31.12.2015, период начисления арендной платы за 2016 год обществом в акте не учтен. Арендодатель же в акте учел также период аренды - за 2016 год (указана арендная плата за 2016 год 999 194 руб. 69 коп.).
При исчислении подлежащей взысканию с ответчика задолженности по арендной плате и пени арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Из текста искового заявления истца и расчета задолженности (л. д. 7, 8) следует, что задолженность фактически исчислена Администрацией за период с 4 квартала 2014 года по 4 квартал 2016 года.
Согласно указанному выше акту сверки и пояснениям Администрации разногласия между сторонами по поводу суммы внесенной ответчиком арендной платы отсутствуют.
Арбитражный суд апелляционной инстанции принял во внимание произведенные обществом платежи по арендной плате, указанные ранее. При этом суд при отнесении платежей на тот или иной период аренды исходил из назначения платежей, указанных самим плательщиком в платежных документах.
В то же время Администрацией при расчете суммы иска платежи, произведенные ответчиком, ошибочно разнесены не в строгом соответствии с назначением платежей, указанных плательщиком.
С учетом указанного, по расчету суда, задолженность общества применительно к спорному периоду за 4 квартал 2014 года - 4 квартал 2015 года погашена полностью, за 1 квартал 2016 года - в сумме 107 853 руб. 56 коп. (платежное поручение от 14.03.2017 N 34).
Соответственно, на стороне ответчика образовалась задолженность за 2016 год в сумме 891 341 руб. 11 коп. (долг частично за 1 квартал 2016 года и полностью за 2-4 кварталы 2016 года).
Арбитражный суд апелляционной инстанции при расчете задолженности в рамках настоящего спора не принимает во внимание сальдо в сумме 24 317 руб. 73 коп., указанное истцом в расчете иска, так как обоснованность данного долга истцом достоверно не доказана допустимыми и относимыми доказательствами. При этом суд одновременно исходит из заявленного истцом в иске спорного периода (с 4 квартала 2014 года), а также из того, что Администрацией при расчете суммы иска платежи, произведенные ответчиком, разнесены не в соответствии с назначением платежей, указанных плательщиком.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 67 349 руб. 58 коп. за период с 25.11.2014 по 11.12.2016.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
На основании статьи 331 названного Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В пункте 7.2 исследуемого договора аренды установлена пеня за несвоевременность внесения арендной платы за землю в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки, действующей на дату выполнения денежных обязательств.
При исчислении размера пени арбитражный суд апелляционной инстанции исходит также из назначения платежей, указанных арендатором в платежных документах, дат оплаты, а также пункта 4.3 договора, согласно которому арендная плата вносится равными долями ежеквартально в срок до 10 числа последнего месяца квартала.
По расчетам суда, с учетом допущенных ответчиком просрочек платежей пени за период с 10.12.2014 по 11.12.2016, начисленные на задолженность за период с 4 квартала 2014 года по 3 квартал 2016 года (с учетом расчета самого истца), составили 59 328 руб. 29 коп.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы Администрации следует признать обоснованными в части.
Обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исковые требования Администрации к обществу подлежат удовлетворению частично: с общества в пользу Администрации подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 891 341 руб. 11 коп., а также пени в размере 59 328 руб. 29 коп. за период с 10.12.2014 по 11.12.2016, всего 950 669 руб. 40 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.
С общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 20 871 руб., а также по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., всего 23 871 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.03.2017 по делу N А07-28355/2016 отменить.
Исковые требования Администрации городского округа город Кумертау в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау к обществу с ограниченной ответственностью "Магистраль" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Магистраль" в пользу Администрации городского округа город Кумертау задолженность по арендной плате в размере 891 341 руб. 11 коп., пени в размере 59 328 руб. 29 коп. за период с 10.12.2014 по 11.12.2016, всего 950 669 руб. 40 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Магистраль" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 20 871 руб., а также по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., всего 23 871 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.07.2017 N 18АП-4916/2017 ПО ДЕЛУ N А07-28355/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2017 г. N 18АП-4916/2017
Дело N А07-28355/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Кумертау в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.03.2017 по делу N А07-28355/2016 (судья Насыров М.М.).
Администрация городского округа город Кумертау в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Магистраль" (далее - ООО "Магистраль", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 020 115 руб. 26 коп. за период с 25.11.2014 по 11.12.2016, пени в размере 67 349 руб. 58 коп. за тот же период.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.03.2017 (резолютивная часть объявлена 22.03.2017) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 02:60:010304:17 заключен именно договор аренды земельного участка от 30.12.2010 N 2206-10-52, что подтверждается информацией Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 22.03.2017. Данное обстоятельство суд не установил, так как отклонил ходатайство истца об отложении судебного разбирательства. Устанавливая факт отсутствия задолженности на стороне общества, суд не учел, что в акте сверки от 31.12.2016 по данным ООО "Магистраль" по состоянию на 31.12.2016 задолженность отсутствует, однако, по данным Комитета задолженность арендатора по состоянию на 31.12.2016 составляет 1 099 722 руб. 09 коп. При составлении данного акта ООО "Магистраль" не начислена и не учтена арендная плата за 2016 год в размере 999 194 руб. 69 коп. Истец указывает, что оплата по платежному поручению от 06.05.2014 N 49 в сумме 25 317 руб. 47 коп. учтена им до предъявления искового заявления в суд. Оплата по платежному поручению от 14.03.2017 N 34 в сумме 107 853 руб. 56 коп. произведена уже в ходе судебного разбирательства и была учтена истцом, но, так как имелась задолженность по оплате за 2014 и 2015 годы, то данная оплата была учтена за 2014 и 2015 годы. Истец отмечает, что суд не указал на каком основании им было отказано в удовлетворении исковых требований в части неустойки. Истец также указывает, что письмом от 27.06.2016 N 946 в адрес ответчика был направлен расчет арендной платы за 2016 год со ссылкой на документы, на основании которых производится расчет. Новый акт сверки ответчик составлять отказался со ссылкой на то, что между сторонами договор от 30.12.2010 N 2206-10-52 не заключался.
От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Определением от 25.05.2017 арбитражный суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство на 22.06.2017 на 14-40.
Определением от 22.06.2017 арбитражный суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство на 18.07.2017 на 12-15.
На основании определения заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2017 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судья Соколова И.Ю. заменена на судью Богдановскую Г.Н.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явился. До начала судебного заседания от Администрации поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия ее представителя. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
В судебном заседании арбитражный суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела дополнительные письменные пояснения Администрации, а также направленные обществом истребованные ранее определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 22.06.2017 выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В рамках настоящего спора установлены следующие обстоятельства.
Истцом в материалы дела представлена копия договора аренды земельного участка от 30.12.2010 N 2206-10-52, заключенного между Администрацией в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау (арендодатель) и ООО "Магистраль" (арендатор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 02:60:010304:17, общей площадью 100 557 кв. м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. Магистральная, для размещения шламоотстойников, в границах, указанных на кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью. На земельном участке находятся шламовые отстойники, находящиеся в собственности арендатора согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.07.2008 (пункт 1.1 договора) (л. д. 9-13).
Настоящий договор заключается на срок 49 лет, до 27.08.2059 (пункт 3.1 договора).
Условия настоящего договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 27.08.2010, в порядке статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 3.2 договора).
Размер годовой арендной платы составляет:
На 2010 год 100 557 * 477,99 * 0,2% = 96 130 руб. 48 коп. (3 квартал 2010 года - 9142 руб. 84 коп. с 27.08.2010; 4 квартал 2010 года - 24 032 руб. 62 коп.) (пункт 4.2 договора).
Арендная плата исчисляется со дня возникновения отношений между сторонами в соответствии с пунктом 3.2 договора и вносится равными долями ежеквартально в указанной в пункте 4.2 договора сумме, в срок до 10 числа последнего месяца квартала (пункт 4.3 договора).
Размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов на площадь земельного участка (пункт 4.4 договора).
Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 01 февраля текущего года (пункт 4.5 договора).
Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан. Об изменениях ставок земельного налога арендодатель информирует арендатора через средства массовой информации (пункт 4.6 договора).
В пункте 7.2 договора установлена пеня за несвоевременность внесения арендной платы за землю в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки, действующей на дату выполнения денежных обязательств.
По акту приема-передачи от 27.08.2010 земельный участок был передан арендатору (л. д. 14).
Указанный земельный участок был передан обществу в аренду на основании постановления Администрации от 27.08.2010 N 149 (л. д. 15).
Земельный участок площадью 100 557 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. Магистральная, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 23.03.2005, с кадастровым номером 02:60:010304:17, с разрешенным использованием: для размещения шламоотстойников, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 29.08.2008 N 02/08-10405 (л. д. 16).
Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 01.07.2011 N 10/010/2011-004 договор аренды земельного участка от 30.12.2010 N 2206-10-52 прошел государственную регистрацию 01.07.2011 за номером 01-04-10/010/2011-004 (л. д. 17).
Истец направил в адрес ответчика претензию от 03.11.2016 N 1642 с требованием об оплате задолженности по арендной плате и пени (л. д. 17а, 18).
В связи с неоплатой ответчиком образовавшейся задолженности истец обратился в суд с указанными ранее требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 020 115 руб. 26 коп. за период с 25.11.2014 по 11.12.2016 (фактически согласно расчету истца - за период с 4 кв. 2014 года по 4 кв. 2016 года, л.д. 8), пени в размере 67 349 руб. 58 коп. за период с 25.11.2014 по 11.12.2016.
Ответчик, возражая против исковых требований, указал, что между сторонами договор аренды земельного участка от 30.12.2010 N 2206-10-52 не заключался, между сторонами имеются арендные отношения по договору аренды земельного участка от 27.08.2010 N 2206-10-52.
Ответчиком в материалы дела представлена копия договора аренды земельного участка от 27.08.2010 N 2206-10-52, заключенного между Администрацией (арендодатель) и ООО "Магистраль" (арендатор) (л. д. 41-46).
На тексте договора от 27.08.2010 N 2206-10-52 также имеется штамп регистрационной надписи от 01.07.2011 N 01-04-10/010/2011-004 (л. д. 46).
Условия договора аренды земельного участка от 27.08.2010 N 2206-10-52 идентичны условиям договора от 30.12.2010 N 2206-10-52.
Также из указанного выше следует, что данные договоры имеют один номер договора (реквизит), а также одну дату регистрации и один номер регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ответчик, возражая против исковых требований Администрации, также указал, что по договору аренды земельного участка от 27.08.2010 N 2206-10-52 задолженность по оплате арендной платы за 2015 год отсутствует. При этом ответчик сослался на акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2016 по договору от 27.08.2010 N 2206-10-52, подписанный и истцом, и ответчиком (л. д. 68). Также общество указало на отсутствие правовых оснований для увеличения арендодателем арендной платы за 2016 год.
Согласно акту сверки по состоянию на 31.12.2016 по договору от 27.08.2010 N 2206-10-52, имеющему в материалах дела, по данным ООО "Магистраль" задолженность в пользу общества на 31.12.2016-1 коп., по данным арендодателя долг общества на 31.12.2016 составляет 1 099 722 руб. 09 коп.
Также из данного акта следует, то общество учло в нем период начисления арендных платежей по 31.12.2015, период начисления арендной платы за 2016 год обществом в акте не учтен. Арендодатель же в акте учел также период аренды - за 2016 год (указана арендная плата за 2016 год 999 194 руб. 69 коп.).
Кроме того, согласно данному акту сведения арендатора и арендодателя по фактически внесенной арендатором арендной плате совпадают, общая сумма внесенных арендных платежей составляет 213 521 руб. 66 коп. (столбец - дебет по данным общества, столбец - кредит по данным арендодателя).
Также ответчик в материалы дела представил платежное поручение общества с ограниченной ответственностью "ВостокЭнергоИнвест" от 14.03.2017 N 34 на сумму 107 853 руб. 56 коп. с указанием назначения платежа - арендная плата за 1-4 кварталы 2016 года по договору от 27.08.2010 N 2206-10-52 за ООО "Магистраль" (л. д. 96).
Факт оплаты данной суммы Администрация в апелляционной жалобе не отрицает, однако, указывает, что данная сумма 107 853 руб. 56 коп. была отнесена на 2014 и 2015 годы, так как на стороне ответчика имелась задолженность по оплате за 2014 и 2015 годы.
В подтверждение оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.08.2010 N 2206-10-52 ответчиком в материалы дела представлены:
выписки по операциям по лицевому счету - оплата по платежному поручению от 12.08.2015 N 1 в сумме 4397 руб. 13 коп. - за 4 кв. 2013 года, оплата по платежному поручению от 12.08.2015 N 2 в сумме 25 317 руб. 74 коп. - за 4 кв. 2014 года, оплата по платежному поручению от 12.08.2015 N 3 в сумме 26 963 руб. 39 коп. - за 1 кв. 2015 года, оплата по платежному поручению от 04.07.2014 N 34 в сумме 25 317 руб. 74 коп. - за 2 кв. 2014 года (л. д. 58, 59, 65),
платежные поручения: от 06.05.2014 N 49 на сумму 25 317 руб. 74 коп. - за 1 кв. 2014 года, от 17.10.2014 N 136 на сумму 25 317 руб. 74 коп. - за 3 кв. 2014 года, от 27.06.2016 N 1228 на сумму 80 890 руб. 18 коп. - за 2, 3, 4 кв. 2015 года, от 14.03.2017 N 34 на сумму 107 853 руб. 56 коп. - за 1-4 кв. 2016 года (л. д. 61, 63, 67, 96).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия на стороне ответчика спорной задолженности по арендной плате, сославшись на акт сверки по состоянию на 31.12.2016 по договору от 27.08.2010 N 2206-10-52, имеющийся в материалах дела. Одновременно суд исходил из того, что договоры аренды, представленные сторонами и датированные 27.08.2010 и 30.12.2010, являются тождественными.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 02:60:010304:17 имеют место правоотношения в рамках одного договора аренды.
Так, условия договора аренды земельного участка от 27.08.2010 N 2206-10-52, представленного ответчиком, полностью идентичны условиям договора от 30.12.2010 N 2206-10-52, представленного истцом.
Также данные договоры имеют один номер договора (реквизит), а также одну дату регистрации и один номер регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Аналогичный вывод арбитражного суда первой инстанции является верным.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).
В пункте 4.6 договора аренды стороны определили, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан. Об изменениях ставок земельного налога арендодатель информирует арендатора через средства массовой информации.
В силу действовавшего в части спорного периода пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 39.7 названного Кодекса (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 указанной статьи).
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 19 названного постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В настоящем случае податель жалобы методику исчисления арендной платы, примененную истцом, не оспаривает.
Более того, из представленного в материалы акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2016 по договору от 27.08.2010 N 2206-10-52, подписанного и истцом, и ответчиком (л. д. 68), следует, что разногласия по размеру арендной платы за 2014 и 2015 годы между сторонами отсутствуют.
Фактически разногласия между сторонами возникли по размеру арендной платы за 2016 год.
Так, согласно указанному акту сверки по данным Администрации за 2016 год на стороне арендатора образовалась задолженность в сумме 999 194 руб. 69 коп.
Данная задолженность исчислена истцом на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена", а также решения Совета городского округа город Кумертау Республики Башкортостан от 27.05.2015 N 46-7 "Об определении размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории городского округа город Кумертау Республики Башкортостан".
Соответствующий мотивированный расчет арендной платы за 2016 год был направлен Администрацией в адрес общества письмом от 27.06.2016 N 946 (л. д. 83-85).
Увеличение размера арендной платы в 2016 году связано с применением арендодателем при ее расчете ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости в размере 1,50% (по пункту 9.4 приложения N 3 к указанному решению Совета городского округа город Кумертау Республики Башкортостан от 27.05.2015 N 46-7 - земельные участки объектов переработки, уничтожения, утилизации и захоронения отходов (с учетом разрешенного использования земельного участка - размещение шламоотстойников)), а также кадастровой стоимости земельного участка в размере 66 612 979 руб. 08 коп. (дополнительные пояснения истца л.д. 132, 133).
Применительно к указанной кадастровой стоимости земельного участка арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно общедоступным сведениям о земельном участке с кадастровым номером 02:60:010304:17 кадастровая стоимость земельного участка в настоящее время равна 66 612 979 руб. 08 коп. Данная кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Республики Башкортостан от 17.11.2015 N 482 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан, кроме городских округов города Уфа, Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район, по состоянию на 1 января 2015 года".
Согласно направленным обществом истребованным ранее определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 22.06.2017 выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка (выписка от 05.07.2017 N 02/17/1-716946) указанная кадастровая стоимость земельного участка в размере 66 612 979 руб. 08 коп. внесена в названный реестр 31.12.2015.
В соответствии с третьим абзацем статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости), за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Таким образом, Администрация правомерно применила в 2016 году новую кадастровую стоимость земельного участка, исчислив размер арендной платы на год в сумме 999 194 руб. 68 коп. (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 N 303-ЭС17-360, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2017).
Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении, указывая на отсутствие на стороне ООО "Магистраль" спорной задолженности, ошибочно сослался на акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2016 по договору от 27.08.2010 N 2206-10-52, не обратив внимание на то, что согласно данному акту общество учло в нем период начисления арендных платежей только по 31.12.2015, период начисления арендной платы за 2016 год обществом в акте не учтен. Арендодатель же в акте учел также период аренды - за 2016 год (указана арендная плата за 2016 год 999 194 руб. 69 коп.).
При исчислении подлежащей взысканию с ответчика задолженности по арендной плате и пени арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Из текста искового заявления истца и расчета задолженности (л. д. 7, 8) следует, что задолженность фактически исчислена Администрацией за период с 4 квартала 2014 года по 4 квартал 2016 года.
Согласно указанному выше акту сверки и пояснениям Администрации разногласия между сторонами по поводу суммы внесенной ответчиком арендной платы отсутствуют.
Арбитражный суд апелляционной инстанции принял во внимание произведенные обществом платежи по арендной плате, указанные ранее. При этом суд при отнесении платежей на тот или иной период аренды исходил из назначения платежей, указанных самим плательщиком в платежных документах.
В то же время Администрацией при расчете суммы иска платежи, произведенные ответчиком, ошибочно разнесены не в строгом соответствии с назначением платежей, указанных плательщиком.
С учетом указанного, по расчету суда, задолженность общества применительно к спорному периоду за 4 квартал 2014 года - 4 квартал 2015 года погашена полностью, за 1 квартал 2016 года - в сумме 107 853 руб. 56 коп. (платежное поручение от 14.03.2017 N 34).
Соответственно, на стороне ответчика образовалась задолженность за 2016 год в сумме 891 341 руб. 11 коп. (долг частично за 1 квартал 2016 года и полностью за 2-4 кварталы 2016 года).
Арбитражный суд апелляционной инстанции при расчете задолженности в рамках настоящего спора не принимает во внимание сальдо в сумме 24 317 руб. 73 коп., указанное истцом в расчете иска, так как обоснованность данного долга истцом достоверно не доказана допустимыми и относимыми доказательствами. При этом суд одновременно исходит из заявленного истцом в иске спорного периода (с 4 квартала 2014 года), а также из того, что Администрацией при расчете суммы иска платежи, произведенные ответчиком, разнесены не в соответствии с назначением платежей, указанных плательщиком.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 67 349 руб. 58 коп. за период с 25.11.2014 по 11.12.2016.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
На основании статьи 331 названного Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В пункте 7.2 исследуемого договора аренды установлена пеня за несвоевременность внесения арендной платы за землю в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки, действующей на дату выполнения денежных обязательств.
При исчислении размера пени арбитражный суд апелляционной инстанции исходит также из назначения платежей, указанных арендатором в платежных документах, дат оплаты, а также пункта 4.3 договора, согласно которому арендная плата вносится равными долями ежеквартально в срок до 10 числа последнего месяца квартала.
По расчетам суда, с учетом допущенных ответчиком просрочек платежей пени за период с 10.12.2014 по 11.12.2016, начисленные на задолженность за период с 4 квартала 2014 года по 3 квартал 2016 года (с учетом расчета самого истца), составили 59 328 руб. 29 коп.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы Администрации следует признать обоснованными в части.
Обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исковые требования Администрации к обществу подлежат удовлетворению частично: с общества в пользу Администрации подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 891 341 руб. 11 коп., а также пени в размере 59 328 руб. 29 коп. за период с 10.12.2014 по 11.12.2016, всего 950 669 руб. 40 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.
С общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 20 871 руб., а также по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., всего 23 871 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.03.2017 по делу N А07-28355/2016 отменить.
Исковые требования Администрации городского округа город Кумертау в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау к обществу с ограниченной ответственностью "Магистраль" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Магистраль" в пользу Администрации городского округа город Кумертау задолженность по арендной плате в размере 891 341 руб. 11 коп., пени в размере 59 328 руб. 29 коп. за период с 10.12.2014 по 11.12.2016, всего 950 669 руб. 40 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Магистраль" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 20 871 руб., а также по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., всего 23 871 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
О.Н.ПИРСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
О.Н.ПИРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)