Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габовой Е.А.,
при участии:
от истца - общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг": Востриков А.В. (удостоверение, доверенность от 23.06.2017), Лавров Ю.А. (паспорт, доверенность от 20.09.2017), Селиванов П.П. (паспорт, доверенность от 18.01.2016),
от ответчика - Администрации г. Перми: Чухно А.А. (паспорт, доверенность N СЭД-01-44-408 от 29.12.2016),
от третьего лица - Департамента земельных отношений Администрации города Перми: Чернышева М.И. (служебное удостоверение <...> от <...>, доверенность N 12 от 09.01.2017)
от третьего лица - Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Перми: Дылдин И.Ю. (удостоверение, доверенность N СЭД-059-22-01-17-29 от 09.06.2017), Зелененко И.Е. (удостоверение, доверенность N СЭД-22-01-17-244 от 21.12.2016), Чухно А.А. (паспорт, доверенность N СЭД-22-01-17-42 от 21.12.2016),
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца - общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг", ответчика - Администрации города Перми, третьего лица - Департамента земельных отношений Администрации города
на решение Арбитражного суда Пермского края от 26 июля 2017 года
по делу N А50-1567/2017,
принятое судьей Ремянниковой И.Е.,
по иску общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (ОГРН 1022301199865; ИНН 2308034775)
к Администрации города Перми,
третьи лица: Департамент земельных отношений Администрации города Перми, Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Перми,
о переносе срока исполнения обязательств по договору, внесении изменений в договор аренды,
Общество с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Администрации г. Перми (далее - администрация, ответчик) с требованиями: перенести срок исполнения обязательств по комплексному освоению земельных участков по договору аренды от 17.03.2008 N 129, предусмотренный пунктами 3.3.4, 3.3.6 договора, указав срок до 30 июля 2021 года. Продлить срок исполнения обязательств по комплексному освоению земельных участков, предусмотренных договором аренды земельных участков для их комплексного освоения N 129 от 17.03.2008 года, предусмотренный пунктами 3.3.4, 3.3.6 договора, на период с 31.07.2021 года по 31 декабря 2027 года; обязании администрацию города Перми заключить с обществом дополнительное соглашение к договору N 129 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 17.03.2008, изложив его согласно прилагаемому проекту (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке ст. 49 АПК РФ, и принятых судом к рассмотрению).
В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент земельных отношений Администрации города Перми, Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Перми.
Решением суда от 26 июля 2017 года исковые требования удовлетворены частично: суд перенес срок исполнения обязательств по комплексному освоению земельных участков, предусмотренный договором аренды земельных участков для их комплексного освоения N 129 от 17.03.2008, предусмотренный пунктами 3.3.4, 3.3.6 договора, указав срок до 30 июля 2021 года; на администрацию возложена обязанность заключить с обществом дополнительное соглашение к договору N 129 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 17.03.2008, изложив в редакции, указанной в решении суда.
Решение суда от 26 июля 2017 года обжаловано истцом, ответчиком и Департаментом земельных отношений администрации города Перми в апелляционном порядке.
Истец в апелляционной жалобе просит решение суда изменить в части установления срока исполнения обязательств по комплексному освоению земельных участков, на основании договора аренды земельных участков для их комплексного освоения N 129 от 17.03.2008, предусмотренного пунктами 3.3.4, 3.3.6 договора, на период с 31.07.2021 по 31.12.2027; внести изменения в приложение N 3 к договору, установив иные сроки передачи объектов инфраструктуры, указанных в п. 3, 4, 6, 7, 8 и 11 приложения N 3, с учетом срока продления комплексного освоения. В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что при направлении всей поступающей чистой прибыли от строительства многоквартирных домов на строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры для выполнения обязательства в полном объеме необходимо не менее 10 лет.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, в иске отказать, ссылаясь на то, что возведение объектов транспортной инфраструктуры, необходимых для обеспечения надлежащего функционирования улично-дорожной сети на территории комплексного освоения относятся к обязательствам истца по договору. Истец по собственной инициативе совершал действия, которые не позволяли ему приступить к исполнению обязательств по договору. Действия администрации по принятию решения о подготовке документации по планировке территории не свидетельствовали о согласии администрации с изменением условий договора в части сроков исполнения обязательств по комплексному освоению. Администрация не совершала действий, препятствующих выполнению истцом обязательств по договору. Предложенное изменение максимальных сроков выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, а также максимальных сроков осуществления жилищного строительства и иного строительства, предусматривает увеличение сроков освоения территории, которые были указаны в извещении о проведении аукциона, что может привести к нарушению положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в виде недопущения, ограничения или устранения конкуренции. Утвержденная постановлением администрации города Перми от 29.11.2016 N 1062 документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) не свидетельствует о согласии администрации на внесение изменений в договор, в том числе в части уточнения перечня объектов социальной инфраструктуры. Ответчик также не согласен с выводом суда в части обоснования необходимости изменения характеристик объектов социальной инфраструктуры, указанных в договоре.
Департамент земельных отношений администрации города Перми в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в иске отказать, ссылаясь на то, что удовлетворяя требования, суд по сути изменил существенные условия заключенного на торгах договора и соответственно, нарушил положения действующего законодательства, в том числе в сфере защиты конкуренции. Повторно заявляя требования о продлении срока договора, истец действует недобросовестно, учитывая, что постановлением суда апелляционной инстанции от 17.01.2014 истцу ранее был продлен срок освоения земельного участка.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2017 судебное разбирательство по делу отложено, дело N А50-1567/2017 назначено к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции на 07.11.2017.
Определением суда от 03.11.2017 произведена замена судьи Поляковой М.А. на судью Семенова В.В. на основании ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2017 судебное разбирательство по делу отложено, дело N А50-1567/2017 назначено к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции на 04.12.2017.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, возражал против доводов апелляционных жалоб администрации и Департамента земельных отношений администрации города Перми.
Представители администрации и Департамента земельных отношений администрации города Перми поддержали доводы, изложенные в своих апелляционных жалобах, возражали против доводов апелляционной жалобы истца по основаниям, изложенным в отзыве, представленном администрацией.
Представители Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Перми поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах администрации и Департамента земельных отношений администрации города Перми, против доводов жалобы истца возражали.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 17.03.2008 N 129, согласно условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в жилом районе "Ива" - в Мотовилихинском районе г. Перми, юго-восточнее жилого района Висим, восточнее жилого района Костарево, в границах, обозначенных в кадастровых планах земельных участков (приложение 31 к договору):
64746,98 кв. м,
(далее по тексту - земельные участки).
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 20.03.2008.
Договор заключен сроком на 5 лет (п. 9.2. договора аренды) с установленными сроками реализации этапов комплексного освоения участков (п. 3.3. договора аренды).
В соответствии с пунктом 4.2.5. договора аренды обязанность по разработке и в установленном порядке обеспечению утверждения документации по планировке территории и проекта межевания территории (в том числе градостроительных планов участков) была возложена на истца.
При этом в пункте 5.1.4. договора аренды предусмотрена обязанность ответчика обеспечить со своей стороны все необходимое для выполнения истцом обязательств, предусмотренных, в том числе, в пункте 4.2.5. договора аренды. Кроме того, в пункте 5.1.3. договора аренды предусмотрена обязанность ответчика утвердить представленную истцом документацию по планировке территории в границах, предоставленных по договору аренды земельных участков.
Согласно пункту 4.2.7. договора аренды арендатор обязан в течение шести месяцев с момента заключения договора подготовить и согласовать с арендодателем перечень объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры с указанием их технических характеристик, оценочной стоимости и сроков вода их в эксплуатацию и передачи их муниципальную собственность города Перми, которые вносятся в приложение N 3 к настоящему договору, уточняя его, путем подписания сторонами дополнительного соглашения.
Исходя из толкования пункта 4.2.9 договора аренды проектная документация для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного и иного строительства, в том числе для строительства сетей и объектов инженерно-технического обеспечения, жилых домов, объектов социальной и транспортной инфраструктуры, прочих объектов должна изготавливаться в соответствии с градостроительными планами земельных участков, которые должны разрабатываться (быть составной частью) на основании проекта планировки территории.
В пункте 4.2.13. договора аренды указано, что строительство и получение разрешений на ввод объектов в эксплуатацию должно производиться в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и проектной документации, подготовленной применительно к отдельным объектам капитального строительства, размещенным на земельных участках, образованных путем разделения исходного земельного участка.
На основании постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2014 по делу N А50-3244/2013 в договор аренды были внесены изменения.
06.02.2014 года между истцом и Департаментом земельных отношений администрации города Перми на основании постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 по делу N А50-5086/2013 заключен договор аренды земельных участков, согласно которому Департамент земельных отношений администрации города Перми передал, а истец принял 170 земельных участков, образованных из земельных участков, ранее предоставленных по договору аренды.
Несмотря на заключение нового договора аренды земельных участков Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в своем постановлении от 17.01.2014 по делу N А50-3244/2013 установил наличие следующих обязанностей у истца по выполнению мероприятий по комплексному освоению земельных участков: по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, их технической инвентаризации и сдаче в эксплуатацию (пункт 3.3.4 договора аренды); передаче по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объектов социальной, транспортной, и в случае обращения арендатора, инженерной инфраструктуры, вместе с земельными участками, на которых указанные объекты расположены, в собственность муниципального образования г. Пермь (п. 3.3.5 договора); осуществлению жилищного и иного строительства (сетей и объектов инженерно - технического обеспечения, объектов социальной и транспортной инфраструктуры) в соответствии с видами разрешенного использования участков.
Изменения в договор аренды, внесенные на основании постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А50-3244/2013, не коснулись перечня объектов и иных параметров. Внесенными изменениями только компенсировался период невозможности исполнения Договора аренды.
В обоснование исковых требований по настоящему делу истец указал, что с марта 2013 по январь 2014 истцу пришлось в судебном порядке доказывать свое право на комплексное освоение земельных участков по договору аренды разрешения на строительство многоквартирных домов были получены только в мае 2014 года. На настоящий момент введены в эксплуатацию многоквартирные дома общей площадью 20 000 кв. м, к указанным многоквартирным домам построены сети инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения), построены объекты транспортной инфраструктуры (дороги). Кроме того, осуществляется строительство (в том числе получено разрешение на строительство) многоквартирных домов общей площадью 53 363 кв. м и относящихся к ним объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, производится разработка проектной документации на строительство детского сада (получено разрешение от ответчика на условно разрешенный вид использования одного из земельных участков с кадастровым номером 59:01:4219248:280 для строительства встроено-пристроенного детского дошкольного учреждения), что подтверждается представленными в материалы дела разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию по жилым домам по ул. Сакко и Ванцетти, 99, 101, 103, 105, 107, 109, 111, 117, договорами о подключении к системе теплоснабжения с ОАО "Волжская территориальная генерирующая компания" от 16.02.2015, о подключении к централизованной системе водоотведения с ООО "Новогор-Прикамье" от 24.02.2015, о подключении к централизованной системе холодного водоснабжения с ООО "Новогор-Прикамье" от 24.02.2015, об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям с ОАО "МРСК Урала" от 03.12.2014, выданными ДГА разрешениями на строительство многоквартирных жилых домов от 27.12.2016, 05.05.2017, 15.05.2017 со сроками действия до 20.05.2017-15.08.2019, положительным заключением экспертизы на объект капитального строительства - детский сад в квартале 4.4.2 в жилом районе Ива-1 в Мотовилихинском районе г. Перми (л.д. 101-139 т. 2).
Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО СИК "Девелопмент-Юг" указало, что в адрес истца обратились администрация Пермского края и ОАО "Корпорация развития Пермского края" с предложением внести изменения в проект планировки территории и проект межевания территории, утвержденные 29.01.2013 Постановлением администрации г. Перми N 42, изменить территориальное зонирование и предусмотреть на 1/3 по площади земельных участков размещение крупного торгового центра "ИКЕЯ", который будет иметь приоритетное значение для всего Пермского края. Переговоры носили предварительный характер, побуждая истца к активным действиям по внесению изменений в утвержденный проект планировки, поскольку в ином случае, какой-либо диалог с представителями "ИКЕЯ" был невозможен.
После того, как истец 25.11.2013 обратился к начальнику ДГА администрации г. Перми по вопросу разработки документации по планировке территории в июне 2014 года в адрес истца официально обратились администрация Пермского края и ОАО "Корпорация развития Пермского края" с предложением внести изменения в проект планировки территории и проект межевания территории, утвержденные 29.01.2013 Постановлением администрации г. Перми N 42, изменить территориальное зонирование и предусмотреть на земельных участках, арендуемых истцом, размещение крупного торгового центра "ИКЕЯ".
В развитие данного вопроса ОАО "Корпорацией развития Пермского края" было привлечено ООО "ИКЕЯ МОС". В результате, в июле 2015 года между истцом, ОАО "Корпорация развития Пермского края" и ООО "ИКЕЯ МОС" подписано соглашение о сотрудничестве.
Для того чтобы исполнить достигнутые с ОАО "КРПК" в интересах Пермского края договоренности и, при этом, не снизить предусмотренное договором аренды количество подлежащего строительству на земельных участках жилья и объектов социальной инфраструктуры, как утверждает истец, он был вынужден инициировать внесение изменений в действующие Правила землепользования и застройки города Перми в части территориального зонирования и высотности.
Изменения в Правила землепользования и застройки города Перми внесены решениями Пермской городской Думы от 26.01.2016 N 10 и 23.08.2016 N 189. На основании данных изменений Постановлением администрации от 29.11.2016 N 1062 был рассмотрен и утвержден новый проект планировки и проект межевания территории части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе города Перми.
В результате утверждения новых проектов планировки и межевания территории:
- образуются новые земельные участки из ранее предоставленных в аренду земельных участков;
- изменилась посадка, количество и площадь подлежащих строительству объектов жилищного строительства и объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры;
- изменилась проектная численность населения жилого района;
- архитектурно-планировочная концепция предусмотрела формирование нового крупного района массового жилищного строительства города Перми, обеспеченного всеми элементами транспортной, инженерной и социальной инфраструктур (абзац 4 пункта 1.1. Положения о размещении объектов капитального строительства Проекта планировки территории);
- на территории жилого района запланировано размещение крупного торгового центра, который будет являться основной зоной притяжения людей, создаст рабочие места и повысит престижность проживания в этом районе (абзац 6 пункта 1.1. Положения о размещении объектов капитального строительства Проекта планировки территории);
- изменились предельные показатели застройки, содержащиеся в приложении N 2 к договору.
По мнению истца, указанные существенные изменения в документации по планировке территории части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе города Перми являются, по сути, изменением условий Договора аренды, направлены на изменение объема обязательств сторон по Договору и реализацию условий договора аренды. В связи с утверждением новой документации по планировке территории, во избежание коллизий, требуется приведение в соответствие с данной документацией условий договора аренды, касающихся перечня, объемов и сроков жилищного строительства, а также объектов транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры.
Пунктом 4.2.7 договора аренды предусмотрено согласование перечня объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры с указанием их технических характеристик, оценочной стоимости и сроков вода их в эксплуатацию и передачи их в муниципальную собственность города Перми, которые вносятся в приложение N 3 к настоящему договору путем подписания сторонами дополнительного соглашения.
Несмотря на обращение истца к ответчику по вопросу заключения дополнительного соглашения (л.д. 16-17), такое дополнительное соглашение между сторонами спора не было заключено, что явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в реализации, в данном случае, комплексного освоения территории. На необходимость такой оценки указано в определении ВС РФ от 08.02.2017 N 304-ЭС16-6168.
В соответствии с пунктом 7.4. Договора в случае несоблюдения Арендодателем сроков передачи Арендатору и/или согласования документации, утверждения проектов планировки и межевания, сроки реализации этапов соразмерно изменяются на основании дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Данный пункт не противоречит статьям 405, 406 ГК РФ, согласно которым Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Судом с учетом представленных в дело доказательств установлено, что изменения в Правила землепользования и застройки города Перми внесены решением Пермской городской Думы от 26.01.2016 N 10 и 23.08.2016 N 189.
На основании данных изменений Постановлением администрации города Перми от 29.11.2016 N 1062 был рассмотрен и утвержден новый проект планировки и проект межевания территории части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе города Перми.
Период мероприятий по согласованию условий, разработки и утверждения нового проекта планировки территории составил как минимум 505 дней (с 14.07.2015 по 29.11.2016).
Поскольку выполнение этапов комплексного освоения земельных участков возможно только в последовательном порядке и с учетом того, что строительство осуществляется на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории, а также того, что проекты планировки и межевания территории прежде всего корректировались с участием и в интересах жителей Пермского края и города Перми, и были утверждены только 29.11.2016, срок реализации последующих этапов комплексного освоения земельных участков (которые следуют после утверждения проектов планировки и межевания территории) должен возобновиться с указанной даты.
Согласно пункту 9.2. Договора N 129 от 17.03.2008 срок действия данного договора составлял 5 (пять лет) со "дня регистрации Договора".
Договор был зарегистрирован 20.03.2008. Срок разработки, согласования и утверждения проектов планировки и межевания территории составлял 30.12.2008. Соответственно, срок на реализацию последующих этапов комплексного освоения земельных участков составлял 1541 день (с 31.12.2008 по 20.03.2013).
С учетом изложенного суд установил, что срок реализации этапов комплексного освоения земельных участков, указанных в пунктах 3.3.2., 3.3.4.-3.3.6 Договора N 129 от 17.03.2008, должен исчисляться с момента утверждения в интересах и с участием администрации проектов планировки и межевания территории, т.е. с 29.11.2016. Таким образом, сроки, указанные в пунктах 3.3.4. и 3.3.6. Договора, должны быть продлены по указанному основанию не менее, чем до 17.02.2021 (1541 день начиная с 30.11.2016).
Принимая во внимание, что и после утверждения проектов планировки и межевания со стороны администрации чинятся препятствия в приведении сведений о земельных участках в соответствие с проектной документацией (письма ДГА с января 2017 по май 2017), суд признал обоснованным продление сроков комплексного освоения еще на 161 день, то есть до 30.07.2021.
При этом, как верно указал суд, размещение на арендуемых обществом земельных участках торгового центра "ИКЕА" не явилось инициативой общества, а представляло собой совместное решение органов власти Пермского края и общества, а администрация в лице ее уполномоченных органов, не ответив отказом на обращение истца (25.11.2013) о принятии решения о разработке документации по планировке территории части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе г. Перми с целью обеспечения устойчивого развития территории, выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, приняла меры по разработке нового проекта планировки территории жилого района Ива-1.
Учитывая наличие на момент рассмотрения спора утвержденного Постановлением администрации города Перми N 1062 от 29.11.2016 проекта планировки и проекта межевания территории части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе города Перми, произведенные затраты истца на строительство объектов инженерной инфраструктуры (в т.ч. подключение жилого района Ива-1 к общегородским водопроводным, водосточным, теплоснабжающим, электроснабжающим сетям в размере 438 884 158,78 руб.), учитывая разумные ожидания обеих сторон договора аренды, а, главное жителей ж/района Ива-1 в части реализации конечной цели комплексного освоения территории в целях жилищного и иного строительства, суд первой инстанции правомерно счел возможным перенести срок исполнения обязательств по комплексному освоению земельных участков до 30.07.2021.
При этом отклоняя ссылку истца на необходимость переноса срока исполнения обязательств до 31.12.2027, которая обусловлена реальными возможностями истца по реализации комплексного освоения территории, суд верно указал, что это не обусловлено какими-либо объективными причинами и по сути представляет собой существенное изменение условий договора, заключенного на торгах, которые могли бы существенно изменить и число участников торгов и их предложения по цене или иным условиям договора, что недопустимо в силу Федерального закона "О защите конкуренции" N 135-ФЗ от 26.07.2006, нашло отражение в нововведениях ФЗ от 08.03.2015 N 42-ФЗ (п. 8 ст. 448 ГК РФ), следовательно, в данной части исковые требования правомерно оставлены без удовлетворения.
Соответствующие доводы истца, изложенные им в апелляционной жалобе, направлены на переоценку установленных обстоятельств, однако оснований к этому апелляционный суд не усматривает.
Указание администрации и третьего лица в апелляционных жалобах на то, что продление договора нарушает положения Закона о конкуренции, рассмотрено апелляционным судом и отклонено, поскольку продление срока в рассматриваемом случае является исключительной мерой. Если не перенести сроки исполнения обязательств по комплексному освоению земельных участков, не конкретизировать перечень объектов социальной, транспортной инфраструктуры, подлежащих безвозмездной передаче в муниципальную собственность г. Перми (приложение N 3 к Договору аренды), ответчик, действующий в интересах населения г. Перми, лишится возможности получения в муниципальную собственность безвозмездно объектов социальной и транспортной инфраструктуры. Банковская гарантия в 600 млн. руб. (п. 8.3.1 Договора) не покроет затрат, необходимых для строительства объектов социальной, транспортной инфраструктуры ни в объеме, требуемом ответчиком, ни в объеме, предлагаемом истцом с учетом утвержденного Постановлением администрации города Перми N 1062 от 29.11.2016 проекта планировки и проекта межевания территории части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе города Перми, Генерального плана г. Перми, местных нормативов градостроительного проектирования.
С учетом условий п. 4.2.7 Договора аренды, утверждения проекта планировки и проекта межевания территории 29.11.2016, исходя из того, что комплексное освоение территории осуществляется поэтапно, а в настоящий период на территории г. Перми утвержден и действует Генеральный план г. Перми (утв. решением Пермской городской Думы от 17.12.2010 N 205), Нормативы местного градостроительного проектирования (утв. Постановлением Администрации города Перми от 26 декабря 2012 г. N 104-П) стороны Договора аренды должны ими руководствоваться, что не противоречит ст. 4 ГК РФ.
В связи с чем количество и качественные характеристики объектов, подлежащих строительству и безвозмездной передаче в муниципальную собственность в соответствии с Проектом планировки определяются не произвольно, а с учетом нормативной потребности, установленной Генеральным планом г. Перми, Нормативов местного градостроительного проектирования и в соответствии с Строительными правилами 42.13330.2011 "Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".
Проанализировав положения названных актов, суд установил обоснованный для строительства и передачи в муниципальную собственность г. Перми (Приложение N 3 к Договору аренды) перечень объектов социальной инфраструктуры и принял его в редакции ООО СИК "Девелопмент-Юг" с учетом корректировок суда по пунктам 9, 13, 14, отклонив соответствующие доводы органа местного самоуправления со ссылкой на положения действующего законодательства, в том числе градостроительного.
Выводы суда первой инстанции основаны на оценке всех представленных доказательств в совокупности, что соответствует требованиям ст. 71 АПК РФ.
Учитывая, что заявители в апелляционных жалобах не ссылаются на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении требований следует оставить без изменения, апелляционные жалобы по изложенным в них доводам - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Пермского края от 26 июля 2017 года по делу N А50-1567/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.12.2017 N 17АП-13618/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А50-1567/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 декабря 2017 г. N 17АП-13618/2017-ГК
Дело N А50-1567/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габовой Е.А.,
при участии:
от истца - общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг": Востриков А.В. (удостоверение, доверенность от 23.06.2017), Лавров Ю.А. (паспорт, доверенность от 20.09.2017), Селиванов П.П. (паспорт, доверенность от 18.01.2016),
от ответчика - Администрации г. Перми: Чухно А.А. (паспорт, доверенность N СЭД-01-44-408 от 29.12.2016),
от третьего лица - Департамента земельных отношений Администрации города Перми: Чернышева М.И. (служебное удостоверение <...> от <...>, доверенность N 12 от 09.01.2017)
от третьего лица - Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Перми: Дылдин И.Ю. (удостоверение, доверенность N СЭД-059-22-01-17-29 от 09.06.2017), Зелененко И.Е. (удостоверение, доверенность N СЭД-22-01-17-244 от 21.12.2016), Чухно А.А. (паспорт, доверенность N СЭД-22-01-17-42 от 21.12.2016),
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца - общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг", ответчика - Администрации города Перми, третьего лица - Департамента земельных отношений Администрации города
на решение Арбитражного суда Пермского края от 26 июля 2017 года
по делу N А50-1567/2017,
принятое судьей Ремянниковой И.Е.,
по иску общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (ОГРН 1022301199865; ИНН 2308034775)
к Администрации города Перми,
третьи лица: Департамент земельных отношений Администрации города Перми, Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Перми,
о переносе срока исполнения обязательств по договору, внесении изменений в договор аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Администрации г. Перми (далее - администрация, ответчик) с требованиями: перенести срок исполнения обязательств по комплексному освоению земельных участков по договору аренды от 17.03.2008 N 129, предусмотренный пунктами 3.3.4, 3.3.6 договора, указав срок до 30 июля 2021 года. Продлить срок исполнения обязательств по комплексному освоению земельных участков, предусмотренных договором аренды земельных участков для их комплексного освоения N 129 от 17.03.2008 года, предусмотренный пунктами 3.3.4, 3.3.6 договора, на период с 31.07.2021 года по 31 декабря 2027 года; обязании администрацию города Перми заключить с обществом дополнительное соглашение к договору N 129 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 17.03.2008, изложив его согласно прилагаемому проекту (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке ст. 49 АПК РФ, и принятых судом к рассмотрению).
В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент земельных отношений Администрации города Перми, Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Перми.
Решением суда от 26 июля 2017 года исковые требования удовлетворены частично: суд перенес срок исполнения обязательств по комплексному освоению земельных участков, предусмотренный договором аренды земельных участков для их комплексного освоения N 129 от 17.03.2008, предусмотренный пунктами 3.3.4, 3.3.6 договора, указав срок до 30 июля 2021 года; на администрацию возложена обязанность заключить с обществом дополнительное соглашение к договору N 129 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 17.03.2008, изложив в редакции, указанной в решении суда.
Решение суда от 26 июля 2017 года обжаловано истцом, ответчиком и Департаментом земельных отношений администрации города Перми в апелляционном порядке.
Истец в апелляционной жалобе просит решение суда изменить в части установления срока исполнения обязательств по комплексному освоению земельных участков, на основании договора аренды земельных участков для их комплексного освоения N 129 от 17.03.2008, предусмотренного пунктами 3.3.4, 3.3.6 договора, на период с 31.07.2021 по 31.12.2027; внести изменения в приложение N 3 к договору, установив иные сроки передачи объектов инфраструктуры, указанных в п. 3, 4, 6, 7, 8 и 11 приложения N 3, с учетом срока продления комплексного освоения. В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что при направлении всей поступающей чистой прибыли от строительства многоквартирных домов на строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры для выполнения обязательства в полном объеме необходимо не менее 10 лет.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, в иске отказать, ссылаясь на то, что возведение объектов транспортной инфраструктуры, необходимых для обеспечения надлежащего функционирования улично-дорожной сети на территории комплексного освоения относятся к обязательствам истца по договору. Истец по собственной инициативе совершал действия, которые не позволяли ему приступить к исполнению обязательств по договору. Действия администрации по принятию решения о подготовке документации по планировке территории не свидетельствовали о согласии администрации с изменением условий договора в части сроков исполнения обязательств по комплексному освоению. Администрация не совершала действий, препятствующих выполнению истцом обязательств по договору. Предложенное изменение максимальных сроков выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, а также максимальных сроков осуществления жилищного строительства и иного строительства, предусматривает увеличение сроков освоения территории, которые были указаны в извещении о проведении аукциона, что может привести к нарушению положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в виде недопущения, ограничения или устранения конкуренции. Утвержденная постановлением администрации города Перми от 29.11.2016 N 1062 документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) не свидетельствует о согласии администрации на внесение изменений в договор, в том числе в части уточнения перечня объектов социальной инфраструктуры. Ответчик также не согласен с выводом суда в части обоснования необходимости изменения характеристик объектов социальной инфраструктуры, указанных в договоре.
Департамент земельных отношений администрации города Перми в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в иске отказать, ссылаясь на то, что удовлетворяя требования, суд по сути изменил существенные условия заключенного на торгах договора и соответственно, нарушил положения действующего законодательства, в том числе в сфере защиты конкуренции. Повторно заявляя требования о продлении срока договора, истец действует недобросовестно, учитывая, что постановлением суда апелляционной инстанции от 17.01.2014 истцу ранее был продлен срок освоения земельного участка.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2017 судебное разбирательство по делу отложено, дело N А50-1567/2017 назначено к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции на 07.11.2017.
Определением суда от 03.11.2017 произведена замена судьи Поляковой М.А. на судью Семенова В.В. на основании ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2017 судебное разбирательство по делу отложено, дело N А50-1567/2017 назначено к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции на 04.12.2017.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, возражал против доводов апелляционных жалоб администрации и Департамента земельных отношений администрации города Перми.
Представители администрации и Департамента земельных отношений администрации города Перми поддержали доводы, изложенные в своих апелляционных жалобах, возражали против доводов апелляционной жалобы истца по основаниям, изложенным в отзыве, представленном администрацией.
Представители Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Перми поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах администрации и Департамента земельных отношений администрации города Перми, против доводов жалобы истца возражали.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 17.03.2008 N 129, согласно условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в жилом районе "Ива" - в Мотовилихинском районе г. Перми, юго-восточнее жилого района Висим, восточнее жилого района Костарево, в границах, обозначенных в кадастровых планах земельных участков (приложение 31 к договору):
64746,98 кв. м,
(далее по тексту - земельные участки).
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 20.03.2008.
Договор заключен сроком на 5 лет (п. 9.2. договора аренды) с установленными сроками реализации этапов комплексного освоения участков (п. 3.3. договора аренды).
В соответствии с пунктом 4.2.5. договора аренды обязанность по разработке и в установленном порядке обеспечению утверждения документации по планировке территории и проекта межевания территории (в том числе градостроительных планов участков) была возложена на истца.
При этом в пункте 5.1.4. договора аренды предусмотрена обязанность ответчика обеспечить со своей стороны все необходимое для выполнения истцом обязательств, предусмотренных, в том числе, в пункте 4.2.5. договора аренды. Кроме того, в пункте 5.1.3. договора аренды предусмотрена обязанность ответчика утвердить представленную истцом документацию по планировке территории в границах, предоставленных по договору аренды земельных участков.
Согласно пункту 4.2.7. договора аренды арендатор обязан в течение шести месяцев с момента заключения договора подготовить и согласовать с арендодателем перечень объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры с указанием их технических характеристик, оценочной стоимости и сроков вода их в эксплуатацию и передачи их муниципальную собственность города Перми, которые вносятся в приложение N 3 к настоящему договору, уточняя его, путем подписания сторонами дополнительного соглашения.
Исходя из толкования пункта 4.2.9 договора аренды проектная документация для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного и иного строительства, в том числе для строительства сетей и объектов инженерно-технического обеспечения, жилых домов, объектов социальной и транспортной инфраструктуры, прочих объектов должна изготавливаться в соответствии с градостроительными планами земельных участков, которые должны разрабатываться (быть составной частью) на основании проекта планировки территории.
В пункте 4.2.13. договора аренды указано, что строительство и получение разрешений на ввод объектов в эксплуатацию должно производиться в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и проектной документации, подготовленной применительно к отдельным объектам капитального строительства, размещенным на земельных участках, образованных путем разделения исходного земельного участка.
На основании постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2014 по делу N А50-3244/2013 в договор аренды были внесены изменения.
06.02.2014 года между истцом и Департаментом земельных отношений администрации города Перми на основании постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 по делу N А50-5086/2013 заключен договор аренды земельных участков, согласно которому Департамент земельных отношений администрации города Перми передал, а истец принял 170 земельных участков, образованных из земельных участков, ранее предоставленных по договору аренды.
Несмотря на заключение нового договора аренды земельных участков Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в своем постановлении от 17.01.2014 по делу N А50-3244/2013 установил наличие следующих обязанностей у истца по выполнению мероприятий по комплексному освоению земельных участков: по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, их технической инвентаризации и сдаче в эксплуатацию (пункт 3.3.4 договора аренды); передаче по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объектов социальной, транспортной, и в случае обращения арендатора, инженерной инфраструктуры, вместе с земельными участками, на которых указанные объекты расположены, в собственность муниципального образования г. Пермь (п. 3.3.5 договора); осуществлению жилищного и иного строительства (сетей и объектов инженерно - технического обеспечения, объектов социальной и транспортной инфраструктуры) в соответствии с видами разрешенного использования участков.
Изменения в договор аренды, внесенные на основании постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А50-3244/2013, не коснулись перечня объектов и иных параметров. Внесенными изменениями только компенсировался период невозможности исполнения Договора аренды.
В обоснование исковых требований по настоящему делу истец указал, что с марта 2013 по январь 2014 истцу пришлось в судебном порядке доказывать свое право на комплексное освоение земельных участков по договору аренды разрешения на строительство многоквартирных домов были получены только в мае 2014 года. На настоящий момент введены в эксплуатацию многоквартирные дома общей площадью 20 000 кв. м, к указанным многоквартирным домам построены сети инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения), построены объекты транспортной инфраструктуры (дороги). Кроме того, осуществляется строительство (в том числе получено разрешение на строительство) многоквартирных домов общей площадью 53 363 кв. м и относящихся к ним объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, производится разработка проектной документации на строительство детского сада (получено разрешение от ответчика на условно разрешенный вид использования одного из земельных участков с кадастровым номером 59:01:4219248:280 для строительства встроено-пристроенного детского дошкольного учреждения), что подтверждается представленными в материалы дела разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию по жилым домам по ул. Сакко и Ванцетти, 99, 101, 103, 105, 107, 109, 111, 117, договорами о подключении к системе теплоснабжения с ОАО "Волжская территориальная генерирующая компания" от 16.02.2015, о подключении к централизованной системе водоотведения с ООО "Новогор-Прикамье" от 24.02.2015, о подключении к централизованной системе холодного водоснабжения с ООО "Новогор-Прикамье" от 24.02.2015, об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям с ОАО "МРСК Урала" от 03.12.2014, выданными ДГА разрешениями на строительство многоквартирных жилых домов от 27.12.2016, 05.05.2017, 15.05.2017 со сроками действия до 20.05.2017-15.08.2019, положительным заключением экспертизы на объект капитального строительства - детский сад в квартале 4.4.2 в жилом районе Ива-1 в Мотовилихинском районе г. Перми (л.д. 101-139 т. 2).
Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО СИК "Девелопмент-Юг" указало, что в адрес истца обратились администрация Пермского края и ОАО "Корпорация развития Пермского края" с предложением внести изменения в проект планировки территории и проект межевания территории, утвержденные 29.01.2013 Постановлением администрации г. Перми N 42, изменить территориальное зонирование и предусмотреть на 1/3 по площади земельных участков размещение крупного торгового центра "ИКЕЯ", который будет иметь приоритетное значение для всего Пермского края. Переговоры носили предварительный характер, побуждая истца к активным действиям по внесению изменений в утвержденный проект планировки, поскольку в ином случае, какой-либо диалог с представителями "ИКЕЯ" был невозможен.
После того, как истец 25.11.2013 обратился к начальнику ДГА администрации г. Перми по вопросу разработки документации по планировке территории в июне 2014 года в адрес истца официально обратились администрация Пермского края и ОАО "Корпорация развития Пермского края" с предложением внести изменения в проект планировки территории и проект межевания территории, утвержденные 29.01.2013 Постановлением администрации г. Перми N 42, изменить территориальное зонирование и предусмотреть на земельных участках, арендуемых истцом, размещение крупного торгового центра "ИКЕЯ".
В развитие данного вопроса ОАО "Корпорацией развития Пермского края" было привлечено ООО "ИКЕЯ МОС". В результате, в июле 2015 года между истцом, ОАО "Корпорация развития Пермского края" и ООО "ИКЕЯ МОС" подписано соглашение о сотрудничестве.
Для того чтобы исполнить достигнутые с ОАО "КРПК" в интересах Пермского края договоренности и, при этом, не снизить предусмотренное договором аренды количество подлежащего строительству на земельных участках жилья и объектов социальной инфраструктуры, как утверждает истец, он был вынужден инициировать внесение изменений в действующие Правила землепользования и застройки города Перми в части территориального зонирования и высотности.
Изменения в Правила землепользования и застройки города Перми внесены решениями Пермской городской Думы от 26.01.2016 N 10 и 23.08.2016 N 189. На основании данных изменений Постановлением администрации от 29.11.2016 N 1062 был рассмотрен и утвержден новый проект планировки и проект межевания территории части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе города Перми.
В результате утверждения новых проектов планировки и межевания территории:
- образуются новые земельные участки из ранее предоставленных в аренду земельных участков;
- изменилась посадка, количество и площадь подлежащих строительству объектов жилищного строительства и объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры;
- изменилась проектная численность населения жилого района;
- архитектурно-планировочная концепция предусмотрела формирование нового крупного района массового жилищного строительства города Перми, обеспеченного всеми элементами транспортной, инженерной и социальной инфраструктур (абзац 4 пункта 1.1. Положения о размещении объектов капитального строительства Проекта планировки территории);
- на территории жилого района запланировано размещение крупного торгового центра, который будет являться основной зоной притяжения людей, создаст рабочие места и повысит престижность проживания в этом районе (абзац 6 пункта 1.1. Положения о размещении объектов капитального строительства Проекта планировки территории);
- изменились предельные показатели застройки, содержащиеся в приложении N 2 к договору.
По мнению истца, указанные существенные изменения в документации по планировке территории части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе города Перми являются, по сути, изменением условий Договора аренды, направлены на изменение объема обязательств сторон по Договору и реализацию условий договора аренды. В связи с утверждением новой документации по планировке территории, во избежание коллизий, требуется приведение в соответствие с данной документацией условий договора аренды, касающихся перечня, объемов и сроков жилищного строительства, а также объектов транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры.
Пунктом 4.2.7 договора аренды предусмотрено согласование перечня объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры с указанием их технических характеристик, оценочной стоимости и сроков вода их в эксплуатацию и передачи их в муниципальную собственность города Перми, которые вносятся в приложение N 3 к настоящему договору путем подписания сторонами дополнительного соглашения.
Несмотря на обращение истца к ответчику по вопросу заключения дополнительного соглашения (л.д. 16-17), такое дополнительное соглашение между сторонами спора не было заключено, что явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в реализации, в данном случае, комплексного освоения территории. На необходимость такой оценки указано в определении ВС РФ от 08.02.2017 N 304-ЭС16-6168.
В соответствии с пунктом 7.4. Договора в случае несоблюдения Арендодателем сроков передачи Арендатору и/или согласования документации, утверждения проектов планировки и межевания, сроки реализации этапов соразмерно изменяются на основании дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Данный пункт не противоречит статьям 405, 406 ГК РФ, согласно которым Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Судом с учетом представленных в дело доказательств установлено, что изменения в Правила землепользования и застройки города Перми внесены решением Пермской городской Думы от 26.01.2016 N 10 и 23.08.2016 N 189.
На основании данных изменений Постановлением администрации города Перми от 29.11.2016 N 1062 был рассмотрен и утвержден новый проект планировки и проект межевания территории части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе города Перми.
Период мероприятий по согласованию условий, разработки и утверждения нового проекта планировки территории составил как минимум 505 дней (с 14.07.2015 по 29.11.2016).
Поскольку выполнение этапов комплексного освоения земельных участков возможно только в последовательном порядке и с учетом того, что строительство осуществляется на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории, а также того, что проекты планировки и межевания территории прежде всего корректировались с участием и в интересах жителей Пермского края и города Перми, и были утверждены только 29.11.2016, срок реализации последующих этапов комплексного освоения земельных участков (которые следуют после утверждения проектов планировки и межевания территории) должен возобновиться с указанной даты.
Согласно пункту 9.2. Договора N 129 от 17.03.2008 срок действия данного договора составлял 5 (пять лет) со "дня регистрации Договора".
Договор был зарегистрирован 20.03.2008. Срок разработки, согласования и утверждения проектов планировки и межевания территории составлял 30.12.2008. Соответственно, срок на реализацию последующих этапов комплексного освоения земельных участков составлял 1541 день (с 31.12.2008 по 20.03.2013).
С учетом изложенного суд установил, что срок реализации этапов комплексного освоения земельных участков, указанных в пунктах 3.3.2., 3.3.4.-3.3.6 Договора N 129 от 17.03.2008, должен исчисляться с момента утверждения в интересах и с участием администрации проектов планировки и межевания территории, т.е. с 29.11.2016. Таким образом, сроки, указанные в пунктах 3.3.4. и 3.3.6. Договора, должны быть продлены по указанному основанию не менее, чем до 17.02.2021 (1541 день начиная с 30.11.2016).
Принимая во внимание, что и после утверждения проектов планировки и межевания со стороны администрации чинятся препятствия в приведении сведений о земельных участках в соответствие с проектной документацией (письма ДГА с января 2017 по май 2017), суд признал обоснованным продление сроков комплексного освоения еще на 161 день, то есть до 30.07.2021.
При этом, как верно указал суд, размещение на арендуемых обществом земельных участках торгового центра "ИКЕА" не явилось инициативой общества, а представляло собой совместное решение органов власти Пермского края и общества, а администрация в лице ее уполномоченных органов, не ответив отказом на обращение истца (25.11.2013) о принятии решения о разработке документации по планировке территории части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе г. Перми с целью обеспечения устойчивого развития территории, выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, приняла меры по разработке нового проекта планировки территории жилого района Ива-1.
Учитывая наличие на момент рассмотрения спора утвержденного Постановлением администрации города Перми N 1062 от 29.11.2016 проекта планировки и проекта межевания территории части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе города Перми, произведенные затраты истца на строительство объектов инженерной инфраструктуры (в т.ч. подключение жилого района Ива-1 к общегородским водопроводным, водосточным, теплоснабжающим, электроснабжающим сетям в размере 438 884 158,78 руб.), учитывая разумные ожидания обеих сторон договора аренды, а, главное жителей ж/района Ива-1 в части реализации конечной цели комплексного освоения территории в целях жилищного и иного строительства, суд первой инстанции правомерно счел возможным перенести срок исполнения обязательств по комплексному освоению земельных участков до 30.07.2021.
При этом отклоняя ссылку истца на необходимость переноса срока исполнения обязательств до 31.12.2027, которая обусловлена реальными возможностями истца по реализации комплексного освоения территории, суд верно указал, что это не обусловлено какими-либо объективными причинами и по сути представляет собой существенное изменение условий договора, заключенного на торгах, которые могли бы существенно изменить и число участников торгов и их предложения по цене или иным условиям договора, что недопустимо в силу Федерального закона "О защите конкуренции" N 135-ФЗ от 26.07.2006, нашло отражение в нововведениях ФЗ от 08.03.2015 N 42-ФЗ (п. 8 ст. 448 ГК РФ), следовательно, в данной части исковые требования правомерно оставлены без удовлетворения.
Соответствующие доводы истца, изложенные им в апелляционной жалобе, направлены на переоценку установленных обстоятельств, однако оснований к этому апелляционный суд не усматривает.
Указание администрации и третьего лица в апелляционных жалобах на то, что продление договора нарушает положения Закона о конкуренции, рассмотрено апелляционным судом и отклонено, поскольку продление срока в рассматриваемом случае является исключительной мерой. Если не перенести сроки исполнения обязательств по комплексному освоению земельных участков, не конкретизировать перечень объектов социальной, транспортной инфраструктуры, подлежащих безвозмездной передаче в муниципальную собственность г. Перми (приложение N 3 к Договору аренды), ответчик, действующий в интересах населения г. Перми, лишится возможности получения в муниципальную собственность безвозмездно объектов социальной и транспортной инфраструктуры. Банковская гарантия в 600 млн. руб. (п. 8.3.1 Договора) не покроет затрат, необходимых для строительства объектов социальной, транспортной инфраструктуры ни в объеме, требуемом ответчиком, ни в объеме, предлагаемом истцом с учетом утвержденного Постановлением администрации города Перми N 1062 от 29.11.2016 проекта планировки и проекта межевания территории части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе города Перми, Генерального плана г. Перми, местных нормативов градостроительного проектирования.
С учетом условий п. 4.2.7 Договора аренды, утверждения проекта планировки и проекта межевания территории 29.11.2016, исходя из того, что комплексное освоение территории осуществляется поэтапно, а в настоящий период на территории г. Перми утвержден и действует Генеральный план г. Перми (утв. решением Пермской городской Думы от 17.12.2010 N 205), Нормативы местного градостроительного проектирования (утв. Постановлением Администрации города Перми от 26 декабря 2012 г. N 104-П) стороны Договора аренды должны ими руководствоваться, что не противоречит ст. 4 ГК РФ.
В связи с чем количество и качественные характеристики объектов, подлежащих строительству и безвозмездной передаче в муниципальную собственность в соответствии с Проектом планировки определяются не произвольно, а с учетом нормативной потребности, установленной Генеральным планом г. Перми, Нормативов местного градостроительного проектирования и в соответствии с Строительными правилами 42.13330.2011 "Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".
Проанализировав положения названных актов, суд установил обоснованный для строительства и передачи в муниципальную собственность г. Перми (Приложение N 3 к Договору аренды) перечень объектов социальной инфраструктуры и принял его в редакции ООО СИК "Девелопмент-Юг" с учетом корректировок суда по пунктам 9, 13, 14, отклонив соответствующие доводы органа местного самоуправления со ссылкой на положения действующего законодательства, в том числе градостроительного.
Выводы суда первой инстанции основаны на оценке всех представленных доказательств в совокупности, что соответствует требованиям ст. 71 АПК РФ.
Учитывая, что заявители в апелляционных жалобах не ссылаются на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении требований следует оставить без изменения, апелляционные жалобы по изложенным в них доводам - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 26 июля 2017 года по делу N А50-1567/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Ю.В.СКРОМОВА
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
В.В.СЕМЕНОВ
В.Ю.ДЮКИН
В.В.СЕМЕНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)