Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Протасова А.И.,
судей Семенюта Е.А.,
Миронцевой Н.Д.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Малюгиным П.А.,
при участии:
- от ООО "Эльдекор XXI плюс": Лакомовой М.Л., по доверенности от 09.09.2015;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Комитета по управлению имуществом Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Эльдекор XXI плюс" на решение Арбитражного суда Курской области от 21.02.2016 по делу N А35-9404/2016 (судья Силакова О.Н.) по заявлению ООО "Эльдекор XXI плюс" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации N 46/001/002/2016-12453 от 31.08.2016, об обязании заинтересованного лица произвести действия, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.07.2016 о внесении изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015. о возмещении из бюджета уплаченной госпошлины в сумме 3000 руб.,
Общество с ограниченной ответственностью "Эльдекор XXI плюс" (далее - ООО "Эльдекор XXI плюс", заявитель, общество, ОГРН 1064632047270) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области) о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации N 46/001/002/2016-12453 от 31.08.2016, об обязании заинтересованного лица произвести действия, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.07.2016 о внесении изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 (с учетом уточнений).
Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Комитета по управлению имуществом Курской области.
Решением суда от 21.02.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, Общество с ограниченной ответственностью "Эльдекор XXI плюс" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что виды разрешенного использования выбираются самостоятельно. Вид разрешенного использования "производственная деятельность, объекты придорожного сервиса" выбран с учетом зонирования территории. Решение Администрации об изменении вида разрешенного использования подтверждает установленную законом реализацию возможности выбора заявителем наиболее эффективного вида разрешенного использования, что соответствует п. 4.1.5 ПЗЗ МО "г. Курск".
В судебное заседание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и Комитет по управлению имуществом Курской области не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
Как видно из материалов дела, 01.12.2015 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Эльдекор XXI плюс" (Арендатор) был заключен договор N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:101067:126, находящийся по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная, для строительства объекта: "Объект по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности) по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске", в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 10000 кв. м.
На участке имеются объекты недвижимости: объект незавершенного строительства.
Согласно пункту 2.1 договора N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015, срок аренды Участка устанавливается с 20.11.2015 по 19.11.2018.
Между Комитетом по управлению имуществом Курской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Эльдекор XXI плюс" (Арендатор) 15.07.2016 заключено Соглашение о внесении изменений в договор N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, согласно которому на основании заявления ООО "Эльдекор XXI плюс", пункту 6.1 договора аренды земельного участка N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015, кадастровому паспорту земельного участка от 12.07.2016 N 46/16-1-240936, стороны договорились внести следующие изменения в договор: "для строительства объекта: "Объект по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности) по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске" заменить словами "производственная деятельность"; "объекты придорожного сервиса".
ООО "Эльдекор XXI плюс" 19.07.2016 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.07.2016 к договору аренды земельного участка N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015.
На основании уведомления Управления Росреестра по Курской области от 01.08.2016 N 46/001/002/2016-12453 государственная регистрация по заявлению ООО "Эльдекор XXI плюс" была приостановлена в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации договора аренды.
ООО "Эльдекор XXI плюс" 16.08.2016 представило в Управление Росреестра по Курской области письменные пояснения.
Управлением Росреестра по Курской области 31.08.2016 принято решение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.07.2016 к договору аренды земельного участка N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации N 46/001/002/2016-12453 от 31.08.2016.
Считая отказ в государственной регистрации незаконным, ООО "Эльдекор XXI плюс" обратилось в Арбитражный суд Курской области с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что представленное на государственную регистрацию Соглашение от 15.07.2016 о внесении изменений в договор N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, не отвечает принципам земельного и градостроительного законодательства.
Апелляционная коллегия полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).
Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации).
Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
Основания отказа в государственной регистрации содержатся в статье 20 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с п. 5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
Одним из оснований для отказа в государственной регистрации прав, предусмотренных Законом N 122-ФЗ, является непредставление документов, необходимых в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Как следует из материалов настоящего дела, основанием для отказа в государственной регистрации послужило то обстоятельство, что видом разрешенного использования земельного участка "объекты придорожного сервиса" не предусмотрено использовать земельный участок для завершения строительства объекта "по переработке древесины и хранению строительных материалов", то есть для целей, для которых Обществу предоставлялся земельный участок в аренду.
Проанализировав обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции полагает исходить из следующего.
Первоначально договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска N 4286-12ю от 09.11.2012, был заключен между Комитетом по управлению имуществом Курской области и Курской городской общественной организации ветеранов войны в Афганистане" 21.04.2014 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:101067:126, расположенном по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная, для строительства объекта по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности) площадью 10000 кв. м.
Основанием для заключения данного договора послужило решение Комитета по управлению имуществом Курской области от 30.10.2012 N 01-19/2956 "О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная Курской городской общественной организации ветеранов войны в Афганистане".
Земельный участок был предоставлен Курской городской общественной организации ветеранов войны в Афганистане в порядке статей 30, 31 Земельного кодекса РФ с предварительным согласованием места размещения объекта - решение Комитета от 03.08.2012 N 01-19/2002 "О предварительном согласовании Курской городской общественной организации ветеранов войны в Афганистане размещения объекта и утверждения Акта выбора земельного участка".
В связи с переходом прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 4286-12ю от 09.11.2012, было заключено дополнительное соглашение от 17.07.2014 к договору N 4286-12ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 09.11.2012, согласно которому внесены изменения относительно Арендатора, а именно "Курская городская общественная организация ветеранов войны в Афганистане" заменено на "Общество с ограниченной ответственностью "Эльдекор XXI плюс".
Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска 14.11.2014 было выдано разрешение на строительство Nru 46302000-2705, согласно которому ООО "Эльдекор XXI плюс" разрешено строительство объекта "Склад строительных материалов по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске".
Проектной документацией было также предусмотрено устройство: площадки для складирования сборных железобетонных изделий, площадью 2593,98 кв. м, площадки для складирования металла и изделий из металл - 764,56 кв. м, площадки для складирования сыпучих материалов (песок, щебень) - 1066,6 кв. м, парковки для грузовых автомобилей - 405,09 кв. м. Общая площадь здания - 31,25 кв. м; площадь застройки - 49,3 кв. м; строительный объем здания - 172,5 куб. м.
Строительство данного объекта предусмотрено на земельном участке с кадастровым номером 46:29:101067:126, площадью 10000 кв. м.
Комитет архитектуры и градостроительства города Курска в ответ на запрос Управления Росреестра по Курской области в письме от 23.09.2015 N 5594/031.01-11 (т. 1 л.д. 95) сообщил, что исходя из договора N 4296-12ю от 09.11.2012 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска и дополнительного соглашения от 17.06.2014, земельный участок с кадастровым номером 46:29:101067:126 (земли населенных пунктов), площадью 10000 кв. м расположенный по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная, предоставлен в аренду ООО "Эльдекор XXI плюс" для строительства объекта по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности).
Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на земельном участке с кадастровым номером 46:29:101067:126 расположен объект капитального строительства - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:101067:160, общая площадь 31,3 кв. м; степень готовности объекта - 65%.
Договор N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, был заключен на основании статей 39.1, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Земельный кодекс РФ в качестве одного из основных принципов земельного законодательства, определяет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Правовой статус земельного участка должен соответствовать правовому статусу расположенных на нем объектов недвижимого имущества.
Положения статьи 42 ЗК РФ устанавливают обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать цели размещения, строительства либо эксплуатации размещенного на нем объекта капитального строительства.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.04.2012 N 289 "О Федеральной государственной информационной системе территориального планирования" утверждены Правила ведения федеральной государственной информационной системы территориального планирования.
Согласно информации, размещенной на официальном сайте fgis.economy.gov.ru земельный участок с кадастровым номером 46:29:101067:126 расположен в территориальной зоне "П-1".
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, в соответствии с которым определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления настоящего приказа в силу.
Согласно указанному классификатору такой вид разрешенного использования как "объекты придорожного сервиса" включает в себя: размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса; предоставление гостиничных услуг в качестве придорожного сервиса; размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса (код 4.9.1).
Решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 N 388-3-РС утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск".
Для производственной зоны П-1, на территории которой расположен земельный участок с кадастровым номером 46:29:101067:126, в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определены, в том числе: для размещения промышленных объектов V класса вредности (по классификатору - производственная деятельность, код 6.0); для размещения объектов для обслуживания транспорта (по классификатору объекты придорожного сервиса, код 4.9.1).
Указанные обстоятельства позволяют прийти к выводу, что договор аренды был заключен с целью, противоречащей той, которая указывалась в Соглашении от 15.07.2016 о внесении изменений в договор N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015.
Заключая договор о передаче (уступке) прав и обязанностей от 21.04.2014 по договору аренды N 4286-12ю аренды земельного участка от 09.11.2012, новый арендатор - ООО "Эльдекор XXI плюс" согласился с целью аренды земельного участка - "для строительства объекта по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности)" и взял на себя обязательства по исполнению указанного договора.
Фактически при заключении соглашения о внесении изменений в договор N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015, сторонами было выбрано два самостоятельных основных вида разрешенного использования земельного участка - производственная деятельность и объекты придорожного сервиса, что не соответствует общим принципам указанных выше градостроительных норм.
При таких обстоятельствах, суд области пришел к верному выводу, что соглашение от 15.07.2016 о внесении изменений в договор N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка не отвечает общим принципам земельного и градостроительного законодательства, поскольку определенный представленным на государственную регистрацию Соглашением от 15.07.2016 о внесении изменений в договор N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка вид разрешенного использования "объекты придорожного сервиса" не предусматривает возможность использования земельного участка для завершения строительства объекта - "Объект по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности) по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске", т.е. не предусматривает возможности достижения цели, ради достижения которой земельный участок с кадастровым номером 46:29:101067:126 был предоставлен в аренду первоначально.
Суд апелляционной инстанции оценил обстоятельства того, что на основании Постановления Администрации города Курска от 28.04.2016 N 1457 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка", вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:101067:126 из категории земель - земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Курская область, город Курск, ул. 1-я Агрегатная, изменен с "Для строительства объекта: "Объект по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности) по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске" на "Производственная деятельность, обслуживание автотранспорта". Администрацией города Курска 29.06.2016 было вынесено постановление N 2130 "О внесении изменения в постановлении Администрации города Курска от 28.04.2016 N 1457" в пункте 1 которого, слова "обслуживание автотранспорта" заменены словами "объекты придорожного сервиса".
Вместе с тем, соглашение к договору аренды земельного участка от 15.07.2016, и оспариваемый отказ в государственной регистрации от 31.08.2016, заключены и приняты до выдачи разрешения на строительство N 46-Ru46302000-3340-2016 от 07.10.2016, что свидетельствует о том, что обществом были нарушены принципы земельного законодательства.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие сложившейся арбитражной практике. Кроме того, они фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции акте, были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
При названных условиях, арбитражный суд апелляционной инстанции считает верными выводы суда области о законности решения об отказе в государственной регистрации N 46/001/002/2016-12453 от 31.08.2016.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая изложенное, и руководствуясь п. 1 ст. 269 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
Решение Арбитражного суда Курской области от 21.02.2016 по делу N А35-9404/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.05.2017 N 19АП-2197/2017 ПО ДЕЛУ N А35-9404/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2017 г. по делу N А35-9404/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Протасова А.И.,
судей Семенюта Е.А.,
Миронцевой Н.Д.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Малюгиным П.А.,
при участии:
- от ООО "Эльдекор XXI плюс": Лакомовой М.Л., по доверенности от 09.09.2015;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Комитета по управлению имуществом Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Эльдекор XXI плюс" на решение Арбитражного суда Курской области от 21.02.2016 по делу N А35-9404/2016 (судья Силакова О.Н.) по заявлению ООО "Эльдекор XXI плюс" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации N 46/001/002/2016-12453 от 31.08.2016, об обязании заинтересованного лица произвести действия, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.07.2016 о внесении изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015. о возмещении из бюджета уплаченной госпошлины в сумме 3000 руб.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Эльдекор XXI плюс" (далее - ООО "Эльдекор XXI плюс", заявитель, общество, ОГРН 1064632047270) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области) о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации N 46/001/002/2016-12453 от 31.08.2016, об обязании заинтересованного лица произвести действия, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.07.2016 о внесении изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 (с учетом уточнений).
Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Комитета по управлению имуществом Курской области.
Решением суда от 21.02.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, Общество с ограниченной ответственностью "Эльдекор XXI плюс" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что виды разрешенного использования выбираются самостоятельно. Вид разрешенного использования "производственная деятельность, объекты придорожного сервиса" выбран с учетом зонирования территории. Решение Администрации об изменении вида разрешенного использования подтверждает установленную законом реализацию возможности выбора заявителем наиболее эффективного вида разрешенного использования, что соответствует п. 4.1.5 ПЗЗ МО "г. Курск".
В судебное заседание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и Комитет по управлению имуществом Курской области не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
Как видно из материалов дела, 01.12.2015 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Эльдекор XXI плюс" (Арендатор) был заключен договор N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:101067:126, находящийся по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная, для строительства объекта: "Объект по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности) по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске", в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 10000 кв. м.
На участке имеются объекты недвижимости: объект незавершенного строительства.
Согласно пункту 2.1 договора N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015, срок аренды Участка устанавливается с 20.11.2015 по 19.11.2018.
Между Комитетом по управлению имуществом Курской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Эльдекор XXI плюс" (Арендатор) 15.07.2016 заключено Соглашение о внесении изменений в договор N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, согласно которому на основании заявления ООО "Эльдекор XXI плюс", пункту 6.1 договора аренды земельного участка N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015, кадастровому паспорту земельного участка от 12.07.2016 N 46/16-1-240936, стороны договорились внести следующие изменения в договор: "для строительства объекта: "Объект по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности) по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске" заменить словами "производственная деятельность"; "объекты придорожного сервиса".
ООО "Эльдекор XXI плюс" 19.07.2016 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.07.2016 к договору аренды земельного участка N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015.
На основании уведомления Управления Росреестра по Курской области от 01.08.2016 N 46/001/002/2016-12453 государственная регистрация по заявлению ООО "Эльдекор XXI плюс" была приостановлена в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации договора аренды.
ООО "Эльдекор XXI плюс" 16.08.2016 представило в Управление Росреестра по Курской области письменные пояснения.
Управлением Росреестра по Курской области 31.08.2016 принято решение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.07.2016 к договору аренды земельного участка N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации N 46/001/002/2016-12453 от 31.08.2016.
Считая отказ в государственной регистрации незаконным, ООО "Эльдекор XXI плюс" обратилось в Арбитражный суд Курской области с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что представленное на государственную регистрацию Соглашение от 15.07.2016 о внесении изменений в договор N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, не отвечает принципам земельного и градостроительного законодательства.
Апелляционная коллегия полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).
Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации).
Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
Основания отказа в государственной регистрации содержатся в статье 20 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с п. 5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
Одним из оснований для отказа в государственной регистрации прав, предусмотренных Законом N 122-ФЗ, является непредставление документов, необходимых в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Как следует из материалов настоящего дела, основанием для отказа в государственной регистрации послужило то обстоятельство, что видом разрешенного использования земельного участка "объекты придорожного сервиса" не предусмотрено использовать земельный участок для завершения строительства объекта "по переработке древесины и хранению строительных материалов", то есть для целей, для которых Обществу предоставлялся земельный участок в аренду.
Проанализировав обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции полагает исходить из следующего.
Первоначально договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска N 4286-12ю от 09.11.2012, был заключен между Комитетом по управлению имуществом Курской области и Курской городской общественной организации ветеранов войны в Афганистане" 21.04.2014 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:101067:126, расположенном по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная, для строительства объекта по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности) площадью 10000 кв. м.
Основанием для заключения данного договора послужило решение Комитета по управлению имуществом Курской области от 30.10.2012 N 01-19/2956 "О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная Курской городской общественной организации ветеранов войны в Афганистане".
Земельный участок был предоставлен Курской городской общественной организации ветеранов войны в Афганистане в порядке статей 30, 31 Земельного кодекса РФ с предварительным согласованием места размещения объекта - решение Комитета от 03.08.2012 N 01-19/2002 "О предварительном согласовании Курской городской общественной организации ветеранов войны в Афганистане размещения объекта и утверждения Акта выбора земельного участка".
В связи с переходом прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 4286-12ю от 09.11.2012, было заключено дополнительное соглашение от 17.07.2014 к договору N 4286-12ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 09.11.2012, согласно которому внесены изменения относительно Арендатора, а именно "Курская городская общественная организация ветеранов войны в Афганистане" заменено на "Общество с ограниченной ответственностью "Эльдекор XXI плюс".
Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска 14.11.2014 было выдано разрешение на строительство Nru 46302000-2705, согласно которому ООО "Эльдекор XXI плюс" разрешено строительство объекта "Склад строительных материалов по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске".
Проектной документацией было также предусмотрено устройство: площадки для складирования сборных железобетонных изделий, площадью 2593,98 кв. м, площадки для складирования металла и изделий из металл - 764,56 кв. м, площадки для складирования сыпучих материалов (песок, щебень) - 1066,6 кв. м, парковки для грузовых автомобилей - 405,09 кв. м. Общая площадь здания - 31,25 кв. м; площадь застройки - 49,3 кв. м; строительный объем здания - 172,5 куб. м.
Строительство данного объекта предусмотрено на земельном участке с кадастровым номером 46:29:101067:126, площадью 10000 кв. м.
Комитет архитектуры и градостроительства города Курска в ответ на запрос Управления Росреестра по Курской области в письме от 23.09.2015 N 5594/031.01-11 (т. 1 л.д. 95) сообщил, что исходя из договора N 4296-12ю от 09.11.2012 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска и дополнительного соглашения от 17.06.2014, земельный участок с кадастровым номером 46:29:101067:126 (земли населенных пунктов), площадью 10000 кв. м расположенный по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная, предоставлен в аренду ООО "Эльдекор XXI плюс" для строительства объекта по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности).
Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на земельном участке с кадастровым номером 46:29:101067:126 расположен объект капитального строительства - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:101067:160, общая площадь 31,3 кв. м; степень готовности объекта - 65%.
Договор N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, был заключен на основании статей 39.1, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Земельный кодекс РФ в качестве одного из основных принципов земельного законодательства, определяет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Правовой статус земельного участка должен соответствовать правовому статусу расположенных на нем объектов недвижимого имущества.
Положения статьи 42 ЗК РФ устанавливают обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать цели размещения, строительства либо эксплуатации размещенного на нем объекта капитального строительства.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.04.2012 N 289 "О Федеральной государственной информационной системе территориального планирования" утверждены Правила ведения федеральной государственной информационной системы территориального планирования.
Согласно информации, размещенной на официальном сайте fgis.economy.gov.ru земельный участок с кадастровым номером 46:29:101067:126 расположен в территориальной зоне "П-1".
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, в соответствии с которым определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления настоящего приказа в силу.
Согласно указанному классификатору такой вид разрешенного использования как "объекты придорожного сервиса" включает в себя: размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса; предоставление гостиничных услуг в качестве придорожного сервиса; размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса (код 4.9.1).
Решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 N 388-3-РС утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск".
Для производственной зоны П-1, на территории которой расположен земельный участок с кадастровым номером 46:29:101067:126, в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определены, в том числе: для размещения промышленных объектов V класса вредности (по классификатору - производственная деятельность, код 6.0); для размещения объектов для обслуживания транспорта (по классификатору объекты придорожного сервиса, код 4.9.1).
Указанные обстоятельства позволяют прийти к выводу, что договор аренды был заключен с целью, противоречащей той, которая указывалась в Соглашении от 15.07.2016 о внесении изменений в договор N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015.
Заключая договор о передаче (уступке) прав и обязанностей от 21.04.2014 по договору аренды N 4286-12ю аренды земельного участка от 09.11.2012, новый арендатор - ООО "Эльдекор XXI плюс" согласился с целью аренды земельного участка - "для строительства объекта по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности)" и взял на себя обязательства по исполнению указанного договора.
Фактически при заключении соглашения о внесении изменений в договор N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015, сторонами было выбрано два самостоятельных основных вида разрешенного использования земельного участка - производственная деятельность и объекты придорожного сервиса, что не соответствует общим принципам указанных выше градостроительных норм.
При таких обстоятельствах, суд области пришел к верному выводу, что соглашение от 15.07.2016 о внесении изменений в договор N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка не отвечает общим принципам земельного и градостроительного законодательства, поскольку определенный представленным на государственную регистрацию Соглашением от 15.07.2016 о внесении изменений в договор N 01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка вид разрешенного использования "объекты придорожного сервиса" не предусматривает возможность использования земельного участка для завершения строительства объекта - "Объект по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности) по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске", т.е. не предусматривает возможности достижения цели, ради достижения которой земельный участок с кадастровым номером 46:29:101067:126 был предоставлен в аренду первоначально.
Суд апелляционной инстанции оценил обстоятельства того, что на основании Постановления Администрации города Курска от 28.04.2016 N 1457 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка", вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:101067:126 из категории земель - земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Курская область, город Курск, ул. 1-я Агрегатная, изменен с "Для строительства объекта: "Объект по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности) по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске" на "Производственная деятельность, обслуживание автотранспорта". Администрацией города Курска 29.06.2016 было вынесено постановление N 2130 "О внесении изменения в постановлении Администрации города Курска от 28.04.2016 N 1457" в пункте 1 которого, слова "обслуживание автотранспорта" заменены словами "объекты придорожного сервиса".
Вместе с тем, соглашение к договору аренды земельного участка от 15.07.2016, и оспариваемый отказ в государственной регистрации от 31.08.2016, заключены и приняты до выдачи разрешения на строительство N 46-Ru46302000-3340-2016 от 07.10.2016, что свидетельствует о том, что обществом были нарушены принципы земельного законодательства.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие сложившейся арбитражной практике. Кроме того, они фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции акте, были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
При названных условиях, арбитражный суд апелляционной инстанции считает верными выводы суда области о законности решения об отказе в государственной регистрации N 46/001/002/2016-12453 от 31.08.2016.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая изложенное, и руководствуясь п. 1 ст. 269 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 21.02.2016 по делу N А35-9404/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
А.И.ПРОТАСОВ
А.И.ПРОТАСОВ
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Е.А.СЕМЕНЮТА
Н.Д.МИРОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)