Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей Козловой Т.Д., Пичининой И.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осадчей Н.П.,
при участии в заседании:
от ООО "АПИН": Латыпова К.Е., представителя по доверенности от 09.01.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АПИН"
на определение от 10.07.2017
по делу N А04-8494/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей С.В. Башариной
по заявлению арбитражного управляющего Ковалевского Дмитрия Александровича
о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
по делу о признании общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Городок" несостоятельным (банкротом),
Определением Арбитражного суда Амурской области от 28.11.2014 принято к производству заявление Сиянова Максима Викторовича о признании общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Городок" (далее - ООО "СК "Городок", должник, ОГРН 1052800032735, ИНН 280110201) несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о банкротстве.
Определением суда от 22.12.2014 во введении наблюдения отказано, заявления Сиянова М.В. оставлено без рассмотрения.
Определением суда от 20.01.2016 признано обоснованным заявление Моисеева Алексея Александровича о признании ООО "СК "Городок" несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура наблюдения с применением положений, регулирующих банкротство застройщиков в соответствии с §7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением суда от 07.07.2016 ООО "СК "Городок" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Веселков Вадим Васильевич.
Определением от 15.07.2016 суд освободил Веселкова В.В. от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО СК "Городок", утвердив конкурсным управляющим должником Ковалевского Дмитрия Александровича.
В рамках указанного дела о банкротстве, конкурсный управляющий Ковалевский Д.А. на основании статей 61.2, 61.9 Закона о банкротстве обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 10.04.2015 земельного участка, площадью 100 001 кв. м с кадастровым номером 28:10:013002:366, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, находящийся по адресу: Амурская область, Благовещенский район, с. Чигири, заключенного между ООО "СК "Городок" и обществом с ограниченной ответственностью "Компания "МАНТЕХ" (далее - ООО "Компания "МАНТЕХ"), применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим обременения в виде залога, возникшего на основании договора об ипотеке недвижимого имущества от 13.08.2015 N 434/1 в отношении спорного земельного участка, залогодержателем которого является ООО "АПИН" (требование уточнено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Определением суда от 28.11.2016 уточненные требования удовлетворены полностью.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 судебный акт от 28.11.2016 оставлен в силе.
Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.05.2017 определение суда от 28.11.2016 и постановление апелляционной инстанции от 22.02.2017 отменены в части применения последствий недействительности сделки, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.
При повторном рассмотрении определением суда от 30.05.2017 к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "АПИН".
Определением суда от 10.07.2017 признано отсутствующим обременение в виде залога земельного участка, площадью 100 001 кв. м с кадастровым номером 28:10:013002:366, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, находящийся по адресу: Амурская область, Благовещенский район, с. Чигири, возникшее на основании договора N 434/1 об ипотеке недвижимого имущества от 13.08.2015, заключенного ООО "Компания "МАНТЕХ" с ООО "АПИН".
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "АПИН" в апелляционной жалобе, а также через своего представителя в судебном заседании просит определение суда от 10.07.2017 отменить.
В обоснование апелляционной жалобы, оспаривая вывод суда о наличии оснований для удовлетворения требования, ссылается на недобросовестность сторон договора от 10.04.2015, указывает на отсутствие в ЕГРП сведений о залоге земельного участка до момента оплаты.
Из материалов дела следует, что между ООО "СК "Городок" (Продавец) и ООО "Компания "МАНТЕХ" (Покупатель) заключен договор купли-продажи от 10.04.2015, согласно которому Продавец продал, а Покупатель купил в собственность земельный участок, площадью 100 001 кв. м с кадастровым номером 28:10:013002:366, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: Амурская область, Благовещенский район, с. Чигири.
Согласно пункту 3 договора, земельный участок продан за 8 000 000 рублей, которые покупатель уплачивает продавцу в срок до 13.04.2015.
Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке.
Между ООО "АПИН" (займодавец), ООО "СК "Городок" (заемщик) и ООО "Компания МАНТЕХ" (залогодатель) заключен договор беспроцентного займа от 13.08.2015 N 434, согласно которому займодавец передает заемщику денежные средства в размере 10 663 441 рублей, а Заемщик обязуется вернуть сумму займа в срок не позднее 12.11.2015 (пункт 2.3 договора).
В соответствии с пунктом 3.1 договора в случае нарушения заемщиком срока возврата суммы займа, установленного пунктом 2.2 договора, заемщик уплачивает займодавцу неустойку в размере 0,1% от невозвращенной суммы займа за каждый день просрочки до дня ее возврата займодавцу.
В обеспечение исполнения договора займа со стороны ООО "СК "Городок", между ООО "Компания "МАНТЕХ" (залогодатель) и ООО "АПИН" (залогодержатель) заключен договор об ипотеке недвижимого имущества от 13.08.2015 N 434/1, предметом которого является земельный участок, площадью 100 001 кв. м с кадастровым номером 28:10:013002:366, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: Амурская область, Благовещенский район, с. Чигири.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что в силу ипотеки залогодержатель по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником (ООО "СК Городок" - пункт 1.2) этого обязательства получить удовлетворение из стоимости предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами должника.
Согласно пункту 5.1 договора по состоянию на 01.08.2015 кадастровая стоимость предмета ипотеки составляет 68 478 684,78 рубля.
Залоговая стоимость предмета ипотеки на момент заключения договора определена в размере 17 000 000 рублей (пункт 5.2 договора).
Конкурсный управляющий должником, считая, что договор купли-продажи земельного участка заключен при неравноценном встречном исполнении, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим обременения в виде залога.
Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании присутствующего представителя, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
ООО "АПИН" оспаривает удовлетворенное судом первой инстанции требование о признании отсутствующим обременения в отношении спорного земельного участка.
По смыслу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными статьей 12 Гражданского кодекса РФ, либо иными способами, предусмотренными законом. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.
Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Согласно правовой позиции, изложенной в четвертом абзаце пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Это правило распространяется и на признанную судом недействительной оспоримую сделку.
Признание недействительным договора купли-продажи от 10.04.2015 свидетельствует об отсутствии у ООО "Компания "МАНТЕХ" права собственности на спорный земельный участок, являющийся предметом залога по договору об ипотеке недвижимого имущества от 13.08.2015 N 434/1.
В то же время, согласно пункту 2 статьи 335 Гражданского кодекса РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке (абзац 4 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Исходя из содержания приведенных норм под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченных лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам. При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.
Исходя из общего принципа доказывания в арбитражном процессе в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, добросовестный приобретатель должен доказать, что он получил имущество возмездно и при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Критериями добросовестности приобретателя являются степень его осведомленности или наличие у него возможности получить сведения о том, что лицо, действующее от имени продавца, не имеет права на отчуждение имущества. Наличие в соответствующем государственном реестре записи о праве собственности отчуждателя бесспорно не доказывает добросовестность приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
ООО "АПИН" в материалы дела не представлены доказательства того, что оно, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, не могло установить наличие признаков приобретения залогодателем объекта ипотеки по подозрительной сделке.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), свидетельствуют о том, что приобретатель не является добросовестным.
В данном случае, договор об ипотеке недвижимого имущества от 13.08.2015 N 434/1, равно как и договоры купли-продажи земельного участка от 10.05.2015 и договор займа от 13.08.2015, заключены в период после возбуждения в отношении ООО "СК "Городок" процедуры банкротства, и, ООО "АПИН" не могло не знать о наличии признаков неплатежеспособности (недостаточности имущества) должника.
О наличии у ООО "СК "Городок" признаков неплатежеспособности свидетельствовал, в том числе, и порядок исполнения Займодавцем договора беспроцентного займа от 13.08.2015, по условиям которого ООО "АПИН" передает ООО "СК "Городок" денежные средства не напрямую Заемщику, а в счет исполнения обязательств последнего перед третьими лицами.
Кроме того, договор купли-продажи земельного участка, в котором указана стоимость реализуемого земельного участка 8 000 000 рублей передавался залогодержателю одновременно с оформлением ипотеки (пункт 4.1 договора об ипотеке).
При этом, заключая договор об ипотеке недвижимого имущества от 13.08.2015, стороны определили залоговую стоимость предмета ипотеки на момент заключения договора в размере 17 000 000 рублей, то есть практически в 2 выше цены, указанной в договоре купли-продажи, и в 1,6 раза выше размера заемных средств (10 663 441 рубль), в обеспечение которых обременялся земельный участок.
В этой связи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при проявлении должной степени осмотрительности ООО "АПИН" должен был принять во внимание явное несоответствие между стоимостью спорного недвижимого имущества, указанной в договоре, на основании которого залогодатель приобрел данное имущество в период банкротства первоначального собственника (ООО "СК "Городок"), и стоимостью данного имущества, определяемой сторонами при заключении договора об ипотеке недвижимого имущества, должен был знать о наличии указанного порока договора купли-продажи от 10.04.2015 и предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы спорного имущества.
Право сторон по своему усмотрению определять цену в договоре при таком подходе не ограничивается, поскольку судом устанавливаются обстоятельства добросовестности залогодержателя, а не соответствия сделки закону.
Указанное в совокупности свидетельствует о том, что ООО "АПИН" на момент заключения договора ипотеки от 13.08.2015, фактически располагало сведениями о том, что предоставленный в залог земельный участок ранее являлся активом неплатежеспособного должника, однако за четыре месяца до заключения договора ипотеки (10.04.2015) отчужден по заниженной цене.
ООО "АПИН" не могло не осознавать того, что сделка с такой ценой нарушает права и законные интересы кредиторов, справедливо рассчитывающих на удовлетворение их требований за счет равноценного денежного эквивалента, полученного от реализации земельного участка.
Довод заявителя жалобы о том, что указание залоговой стоимости имущества - 17 млн. руб. напротив свидетельствует о добросовестности залогодержателя, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку условиями договора займа предусматривалось начисление штрафных санкций в размере 0,1% за каждый день просрочки, начиная с 13.11.2015, т.е. предоставляя в заем денежные средства в размере более 10 млн. руб. на срок 4 месяца и при наличии осведомленности о неплатежеспособности ООО "СК "Городок", ООО "АПИН" не могло достоверно рассчитывать на погашение займа в установленный договором срок, и как следствие предполагало возможность начисления штрафных санкций также подлежащих возмещению за счет предмета залога.
Таким образом, заключение последовательно договоров купли-продажи (без равноценного встречного исполнения), займа и залога, могло быть направлено на причинение вреда иным кредиторам, в том числе текущим, лишение их части того, на что они справедливо рассчитывали.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований сохранять за ООО "АПИН" право залога спорного имущества.
Отсутствие в ЕГРП сведений о залоге земельного участка до момента оплаты, на что указывает заявитель жалобы, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, поскольку оспариваемая сделка признана недействительной по причине отсутствия равноценного встречного обеспечения (по сравнению с рыночной стоимостью имущества, установленной в отчете ООО "АмурОценка" от 25.06.2015 N 370-15-01, согласно которому рыночная стоимость проданного по договору купли-продажи от 10.04.2015 земельного участка по состоянию на 10.04.2015 составляла 20 175 000 рублей).
Тот факт, что ООО "АПИН" сведениями о рыночной стоимости имущества, установленной оценщиком 25.06.2015, не располагало, правового значения не имеет, учитывая, что залоговая стоимость имущества также превышала цену, установленную в договоре купли-продажи земельного участка.
Недобросовестность ООО "СК "Городок" и ООО "МАНТЕХ" выразившееся в предоставлении недостоверных заверений о добросовестности правообладания земельным участком и об отсутствии притязаний на земельный участок, не исключает необходимость добросовестного поведения со стороны ООО "АПИН".
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, по содержащимся в ней доводам, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
Определение от 10.07.2017 по делу N А04-8494/2014 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение одного месяца со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2017 N 06АП-4553/2017 ПО ДЕЛУ N А04-8494/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2017 г. N 06АП-4553/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей Козловой Т.Д., Пичининой И.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осадчей Н.П.,
при участии в заседании:
от ООО "АПИН": Латыпова К.Е., представителя по доверенности от 09.01.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АПИН"
на определение от 10.07.2017
по делу N А04-8494/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей С.В. Башариной
по заявлению арбитражного управляющего Ковалевского Дмитрия Александровича
о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
по делу о признании общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Городок" несостоятельным (банкротом),
установил:
Определением Арбитражного суда Амурской области от 28.11.2014 принято к производству заявление Сиянова Максима Викторовича о признании общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Городок" (далее - ООО "СК "Городок", должник, ОГРН 1052800032735, ИНН 280110201) несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о банкротстве.
Определением суда от 22.12.2014 во введении наблюдения отказано, заявления Сиянова М.В. оставлено без рассмотрения.
Определением суда от 20.01.2016 признано обоснованным заявление Моисеева Алексея Александровича о признании ООО "СК "Городок" несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура наблюдения с применением положений, регулирующих банкротство застройщиков в соответствии с §7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением суда от 07.07.2016 ООО "СК "Городок" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Веселков Вадим Васильевич.
Определением от 15.07.2016 суд освободил Веселкова В.В. от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО СК "Городок", утвердив конкурсным управляющим должником Ковалевского Дмитрия Александровича.
В рамках указанного дела о банкротстве, конкурсный управляющий Ковалевский Д.А. на основании статей 61.2, 61.9 Закона о банкротстве обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 10.04.2015 земельного участка, площадью 100 001 кв. м с кадастровым номером 28:10:013002:366, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, находящийся по адресу: Амурская область, Благовещенский район, с. Чигири, заключенного между ООО "СК "Городок" и обществом с ограниченной ответственностью "Компания "МАНТЕХ" (далее - ООО "Компания "МАНТЕХ"), применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим обременения в виде залога, возникшего на основании договора об ипотеке недвижимого имущества от 13.08.2015 N 434/1 в отношении спорного земельного участка, залогодержателем которого является ООО "АПИН" (требование уточнено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Определением суда от 28.11.2016 уточненные требования удовлетворены полностью.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 судебный акт от 28.11.2016 оставлен в силе.
Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.05.2017 определение суда от 28.11.2016 и постановление апелляционной инстанции от 22.02.2017 отменены в части применения последствий недействительности сделки, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.
При повторном рассмотрении определением суда от 30.05.2017 к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "АПИН".
Определением суда от 10.07.2017 признано отсутствующим обременение в виде залога земельного участка, площадью 100 001 кв. м с кадастровым номером 28:10:013002:366, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, находящийся по адресу: Амурская область, Благовещенский район, с. Чигири, возникшее на основании договора N 434/1 об ипотеке недвижимого имущества от 13.08.2015, заключенного ООО "Компания "МАНТЕХ" с ООО "АПИН".
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "АПИН" в апелляционной жалобе, а также через своего представителя в судебном заседании просит определение суда от 10.07.2017 отменить.
В обоснование апелляционной жалобы, оспаривая вывод суда о наличии оснований для удовлетворения требования, ссылается на недобросовестность сторон договора от 10.04.2015, указывает на отсутствие в ЕГРП сведений о залоге земельного участка до момента оплаты.
Из материалов дела следует, что между ООО "СК "Городок" (Продавец) и ООО "Компания "МАНТЕХ" (Покупатель) заключен договор купли-продажи от 10.04.2015, согласно которому Продавец продал, а Покупатель купил в собственность земельный участок, площадью 100 001 кв. м с кадастровым номером 28:10:013002:366, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: Амурская область, Благовещенский район, с. Чигири.
Согласно пункту 3 договора, земельный участок продан за 8 000 000 рублей, которые покупатель уплачивает продавцу в срок до 13.04.2015.
Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке.
Между ООО "АПИН" (займодавец), ООО "СК "Городок" (заемщик) и ООО "Компания МАНТЕХ" (залогодатель) заключен договор беспроцентного займа от 13.08.2015 N 434, согласно которому займодавец передает заемщику денежные средства в размере 10 663 441 рублей, а Заемщик обязуется вернуть сумму займа в срок не позднее 12.11.2015 (пункт 2.3 договора).
В соответствии с пунктом 3.1 договора в случае нарушения заемщиком срока возврата суммы займа, установленного пунктом 2.2 договора, заемщик уплачивает займодавцу неустойку в размере 0,1% от невозвращенной суммы займа за каждый день просрочки до дня ее возврата займодавцу.
В обеспечение исполнения договора займа со стороны ООО "СК "Городок", между ООО "Компания "МАНТЕХ" (залогодатель) и ООО "АПИН" (залогодержатель) заключен договор об ипотеке недвижимого имущества от 13.08.2015 N 434/1, предметом которого является земельный участок, площадью 100 001 кв. м с кадастровым номером 28:10:013002:366, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: Амурская область, Благовещенский район, с. Чигири.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что в силу ипотеки залогодержатель по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником (ООО "СК Городок" - пункт 1.2) этого обязательства получить удовлетворение из стоимости предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами должника.
Согласно пункту 5.1 договора по состоянию на 01.08.2015 кадастровая стоимость предмета ипотеки составляет 68 478 684,78 рубля.
Залоговая стоимость предмета ипотеки на момент заключения договора определена в размере 17 000 000 рублей (пункт 5.2 договора).
Конкурсный управляющий должником, считая, что договор купли-продажи земельного участка заключен при неравноценном встречном исполнении, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим обременения в виде залога.
Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании присутствующего представителя, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
ООО "АПИН" оспаривает удовлетворенное судом первой инстанции требование о признании отсутствующим обременения в отношении спорного земельного участка.
По смыслу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными статьей 12 Гражданского кодекса РФ, либо иными способами, предусмотренными законом. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.
Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Согласно правовой позиции, изложенной в четвертом абзаце пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Это правило распространяется и на признанную судом недействительной оспоримую сделку.
Признание недействительным договора купли-продажи от 10.04.2015 свидетельствует об отсутствии у ООО "Компания "МАНТЕХ" права собственности на спорный земельный участок, являющийся предметом залога по договору об ипотеке недвижимого имущества от 13.08.2015 N 434/1.
В то же время, согласно пункту 2 статьи 335 Гражданского кодекса РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке (абзац 4 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Исходя из содержания приведенных норм под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченных лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам. При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.
Исходя из общего принципа доказывания в арбитражном процессе в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, добросовестный приобретатель должен доказать, что он получил имущество возмездно и при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Критериями добросовестности приобретателя являются степень его осведомленности или наличие у него возможности получить сведения о том, что лицо, действующее от имени продавца, не имеет права на отчуждение имущества. Наличие в соответствующем государственном реестре записи о праве собственности отчуждателя бесспорно не доказывает добросовестность приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
ООО "АПИН" в материалы дела не представлены доказательства того, что оно, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, не могло установить наличие признаков приобретения залогодателем объекта ипотеки по подозрительной сделке.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), свидетельствуют о том, что приобретатель не является добросовестным.
В данном случае, договор об ипотеке недвижимого имущества от 13.08.2015 N 434/1, равно как и договоры купли-продажи земельного участка от 10.05.2015 и договор займа от 13.08.2015, заключены в период после возбуждения в отношении ООО "СК "Городок" процедуры банкротства, и, ООО "АПИН" не могло не знать о наличии признаков неплатежеспособности (недостаточности имущества) должника.
О наличии у ООО "СК "Городок" признаков неплатежеспособности свидетельствовал, в том числе, и порядок исполнения Займодавцем договора беспроцентного займа от 13.08.2015, по условиям которого ООО "АПИН" передает ООО "СК "Городок" денежные средства не напрямую Заемщику, а в счет исполнения обязательств последнего перед третьими лицами.
Кроме того, договор купли-продажи земельного участка, в котором указана стоимость реализуемого земельного участка 8 000 000 рублей передавался залогодержателю одновременно с оформлением ипотеки (пункт 4.1 договора об ипотеке).
При этом, заключая договор об ипотеке недвижимого имущества от 13.08.2015, стороны определили залоговую стоимость предмета ипотеки на момент заключения договора в размере 17 000 000 рублей, то есть практически в 2 выше цены, указанной в договоре купли-продажи, и в 1,6 раза выше размера заемных средств (10 663 441 рубль), в обеспечение которых обременялся земельный участок.
В этой связи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при проявлении должной степени осмотрительности ООО "АПИН" должен был принять во внимание явное несоответствие между стоимостью спорного недвижимого имущества, указанной в договоре, на основании которого залогодатель приобрел данное имущество в период банкротства первоначального собственника (ООО "СК "Городок"), и стоимостью данного имущества, определяемой сторонами при заключении договора об ипотеке недвижимого имущества, должен был знать о наличии указанного порока договора купли-продажи от 10.04.2015 и предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы спорного имущества.
Право сторон по своему усмотрению определять цену в договоре при таком подходе не ограничивается, поскольку судом устанавливаются обстоятельства добросовестности залогодержателя, а не соответствия сделки закону.
Указанное в совокупности свидетельствует о том, что ООО "АПИН" на момент заключения договора ипотеки от 13.08.2015, фактически располагало сведениями о том, что предоставленный в залог земельный участок ранее являлся активом неплатежеспособного должника, однако за четыре месяца до заключения договора ипотеки (10.04.2015) отчужден по заниженной цене.
ООО "АПИН" не могло не осознавать того, что сделка с такой ценой нарушает права и законные интересы кредиторов, справедливо рассчитывающих на удовлетворение их требований за счет равноценного денежного эквивалента, полученного от реализации земельного участка.
Довод заявителя жалобы о том, что указание залоговой стоимости имущества - 17 млн. руб. напротив свидетельствует о добросовестности залогодержателя, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку условиями договора займа предусматривалось начисление штрафных санкций в размере 0,1% за каждый день просрочки, начиная с 13.11.2015, т.е. предоставляя в заем денежные средства в размере более 10 млн. руб. на срок 4 месяца и при наличии осведомленности о неплатежеспособности ООО "СК "Городок", ООО "АПИН" не могло достоверно рассчитывать на погашение займа в установленный договором срок, и как следствие предполагало возможность начисления штрафных санкций также подлежащих возмещению за счет предмета залога.
Таким образом, заключение последовательно договоров купли-продажи (без равноценного встречного исполнения), займа и залога, могло быть направлено на причинение вреда иным кредиторам, в том числе текущим, лишение их части того, на что они справедливо рассчитывали.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований сохранять за ООО "АПИН" право залога спорного имущества.
Отсутствие в ЕГРП сведений о залоге земельного участка до момента оплаты, на что указывает заявитель жалобы, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, поскольку оспариваемая сделка признана недействительной по причине отсутствия равноценного встречного обеспечения (по сравнению с рыночной стоимостью имущества, установленной в отчете ООО "АмурОценка" от 25.06.2015 N 370-15-01, согласно которому рыночная стоимость проданного по договору купли-продажи от 10.04.2015 земельного участка по состоянию на 10.04.2015 составляла 20 175 000 рублей).
Тот факт, что ООО "АПИН" сведениями о рыночной стоимости имущества, установленной оценщиком 25.06.2015, не располагало, правового значения не имеет, учитывая, что залоговая стоимость имущества также превышала цену, установленную в договоре купли-продажи земельного участка.
Недобросовестность ООО "СК "Городок" и ООО "МАНТЕХ" выразившееся в предоставлении недостоверных заверений о добросовестности правообладания земельным участком и об отсутствии притязаний на земельный участок, не исключает необходимость добросовестного поведения со стороны ООО "АПИН".
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, по содержащимся в ней доводам, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение от 10.07.2017 по делу N А04-8494/2014 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение одного месяца со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
С.Б.РОТАРЬ
С.Б.РОТАРЬ
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
И.Е.ПИЧИНИНА
Т.Д.КОЗЛОВА
И.Е.ПИЧИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)