Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дюкина В.Ю.,
судей Жуковой Т.М., Зелениной Т.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габовой Е.А.
при участии:
- от общества "Авенида": Акава М.П. по доверенности от 13.02.2017, Попов Д.И. по доверенности от 14.02.2017;
- от Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми: Качева О.В. по доверенности от 21.12.2016;
- от Департамента земельных отношений администрации г. Перми: Дерюшева О.А. по доверенности от 09.01.2017.
от иных лиц, участвующих в деле, - не явились.
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,
общества с ограниченной ответственностью "Авенида"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 21 марта 2017 года
по делу N А50-19886/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Авенида"
к Департаменту земельных отношений администрации города Перми о признании отказа от договора аренды земельного участка недействительным,
по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми
к обществу с ограниченной ответственностью "Авенида"
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Проспект"
(ОГРН 1045900074296, ИНН 5902193720),
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,
Мастерова Ольга Владимировна,
Голиков Роман Ефимович,
Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми,
об освобождении земельного участка, признании обременения отсутствующим,
Общество с ограниченной ответственностью (общество, ООО) "Авенида" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании недействительным отказа Департамента земельных отношений администрации г. Перми (Департамент) от договора аренды земельного участка от 01.12.2005 N 093-05Л, выраженного в уведомлении от 14.05.2015 N И-21-01-09-8474.
Определением от 04.09.2015 заявление было принято, возбуждено производство по делу.
Определением от 07.10.2015 настоящее дело объединено с делом N А50-20979/2015 по иску Департамента о взыскании с ООО "Авенида" арендной платы, неустойки, о возложении на общество "Авенида" обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером N 59:01:4410005:1 площадью 17 382,05 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Ленинский район, в квартале N 5, возвратив его по акту приема-передачи в течение двух недель с момента вступления в законную силу решения суда, а также о признании обременения земельного участка (аренды) отсутствующим, в одно производство для совместного рассмотрения (дело N А50-19886/2015) (ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), привлечены ООО "Проспект", Мастерова Ольга Владимировна, Голиков Роман Ефимович, Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми.
Решением от 21.03.2017 в удовлетворении иска ООО "Авенида" и иска Департамента земельных отношений администрации г. Перми отказано.
Общество "Авенида" с принятым решением не согласно, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить в части отказа в удовлетворении его, общества "Авенида", требований, удовлетворить их.
Доводы апелляционной жалобы заключаются в указании на то, что, как считает общество "Авенида", ООО "Авенида" и ООО "Проспект" добросовестно принимали все меры для надлежащего выполнения своих обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.12.2005 N 093-05Л с учетом размера осваиваемого земельного участка и принятых на себя обязательств: жилые дома, ранее располагавшиеся на земельном участке расселены и снесены, получена и согласована вся необходимая документация на строительство, привлечено необходимое финансирование, на земельном участке возведен незавершенный строительством объект, принадлежащий ООО "Авенида" на праве собственности.
Указанные обстоятельства заявитель апелляционной жалобы считает свидетельствующими о добросовестности действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, учитывая наличие объективной возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Департамент земельных отношений администрации г. Перми и Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми в отзывах на апелляционную жалобу выразили возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзывах на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, арбитражным судом апелляционной инстанции признается соответствующим фактическим обстоятельствам, Администрацией г. Перми (арендодатель), с одной стороны, и ООО "Проспект" (арендатор), с другой, был заключен договор аренды земельного участка с условным номером 5:21 площадью 17 382,05 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, Ленинский район, в квартале N 5, от 01.12.2005 N 093-05Л.
Согласно п. 1.2 договора земельный участок предоставлен для использования (целевое использование) под строительство зданий многофункционального назначения со сносом жилых домов по ул. Окулова, 10, 11 (лит. А, Б, В), 14 (лит. А), 15 (лит. А, В), 20а, 25, ул. Орджоникидзе, 26 (лит. А, Д), 28 (лит. А, Б, Г), 30, 32, 34 (лит. А, Б), 36 (лит. А), 44, 48, 70, ул. Осинская, 3 (лит. А).
Договор заключен на срок с 30.09.2005 по 29.09.2008 (п. 4.1 договора).
По условиям договора (п. 3.2) арендатор обязался с 30.09.2005 по 29.09.2008 осуществлять на земельном участке строительство объекта.
Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что право аренды прекращается со дня истечения срока аренды.
Государственная регистрация договора проведена 06.10.2008.
10.06.2013 обществом "Проспект" было получено разрешение N RU90303000-118/2013 на строительство здания многофункционального назначения (жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, музеем Пастернака и подземной автостоянкой) по адресу: г. Пермь, Ленинский район, квартал N 5, в соответствии с утвержденной 30.04.2013 проектной документацией, со сроком действия до 10.07.2016.
19.11.2012 общество "Проспект" обратилось в Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания многофункционального назначения (жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, музеем Пастернака и подземной автостоянкой) по адресу: г. Пермь, Ленинский район, квартал N 5.
По результатам рассмотрения данного заявления в выдаче разрешения на строительство было отказано.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 07.03.2013 по делу N А50-24040/2012 решение Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми об отказе в выдаче разрешения на строительство признано недействительным.
10.06.2013 обществом "Проспект" получено разрешение на строительство N RU90303000-118/2013 со сроком действия - до 10.07.2016.
21.10.2013 ООО "Проспект" уступило ООО "Авенида" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 01.12.2005 N 093-05Л.
Уступка прав и обязанностей предварительно согласована Департаментом земельных отношений администрации г. Перми.
Государственная регистрация сделки осуществлена 05.11.2013.
12.02.2014 Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми обществу "Авенида" было выдано разрешение N RU90303000-118/2013/1 на строительство здания многофункционального назначения (жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, музеем Пастернака и подземной автостоянкой) по адресу: г. Пермь, Ленинский район, квартал N 5, в соответствии с утвержденной 24.01.2014 проектной документацией, со сроком действия до 10.07.2016.
14.05.2015, рассмотрев поступившее заявление ООО "Авенида" от 27.04.2015 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, Департамент уведомил общество об отказе от договора аренды со ссылкой на п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
20.08.2015 по заявлению ООО "Авенида" проведена государственная регистрация права собственности общества на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 13 134,2 кв. м, степенью готовности 15% по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Окулова, д. 11, на основании договора аренды земельного участка от 01.12.2005, договора передачи прав и обязанностей арендатора от 21.10.2013, разрешения на строительство N RU90303000-118/2013/1, договора аренды земельного участка от 05.11.2013.
После государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект ООО "Авенида" обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным отказа Департамента от договора аренды земельного участка.
По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Так, суд первой инстанции руководствовался положениями, предусмотренными ст. 153, п. 1 ст. 166, ст. 168, п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора; в период срока действия договора аренды строительство зданий многофункционального назначения начато не было; в пределах срока действия договора арендатором были снесены жилые дома, расположенные на земельном участке.
Договор аренды земельного участка признан судом первой инстанции возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, последующая процедура прекращения договора аренды, срок действия которого истек, - соблюденной (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), что и повлекло признание отказа Департамента от договора аренды, считавшегося возобновленным на неопределенный срок, соответствующим закону, при этом суд первой инстанции оценил то, что на земельном участке с кадастровым номером N 59:01:4410005:1 расположен объект, по своим характеристикам соответствующий проектной документации здания многофункционального назначения: жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, музеем Пастернака и подземной автостоянкой в 5 квартале Ленинского района г. Перми, за исключением степени готовности; степень готовности на момент проведения осмотра - 8,1%, фундаментные работы выполнены на 90%, объект незавершенного строительства представляет собой монолитную фундаментную плиту на естественном основании, выполненную по подготовке из песчано-гравийной смеси; актом обследования земельного участка от 13.04.2015, выполненным Департаментом, установлено наличие фундамента на земельном участке; на момент данного обследования строительные работы на земельном участке не велись, что признано подтвержденным приложенными к акту фотоснимками (л.д. 36-38, дело N А50-20979/2015).
Суд первой инстанции оценил доводы ООО "Авенида" и третьего лица, ООО "Проспект", о том, что в период срока действия договора арендатором были снесены жилые дома, расположенные на земельном участке, готовилась предпроектная и проектная документация, подготовленная документация получила отрицательное заключение государственной экспертизы, в дальнейшем была подготовлена новая проектная документация, ввиду чего застройщик не мог приступить к строительству объекта по не зависящим от него обстоятельствам.
Эти доводы признаны не имеющими правового значения (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку, как указано в тексте обжалуемого решения, Гражданский кодекс Российской Федерации не ставит возможность реализации арендодателем права на односторонний отказ от договора в зависимость от добросовестности арендатора; правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды; положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка; земельный участок с кадастровым номером N 59:01:4410005:1 был предоставлен в аренду в целях строительства зданий многофункционального назначения; разрешение N RU 90303000-118/2013/1 получено на строительство здания многофункционального назначения (жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, музеем Пастернака и подземной автостоянкой); таким образом, как признано установленным судом первой инстанции, возведением исключительно данного здания цель предоставления участка достигнута быть не может.
Имеющим правовое значение признано судом первой инстанции также то, что с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания арендатор земельного участка обратился в уполномоченный орган лишь в ноябре 2012 года, то есть по истечении семи лет с момента предоставления земельного участка и по истечении четырех лет с момента истечения срока аренды; в свою очередь, приобретая права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 01.12.2005, ООО "Авенида" располагало информацией об истечении срока действия договора, при этом, действуя добросовестно и разумно, могло предвидеть возможность реализации арендодателем права на отказ от договора аренды в любое время, то есть приняло на себя риски, связанные с ненадлежащим оформлением прав на земельный участок.
Кроме того, суд первой инстанции оценил довод ООО "Авенида" о допущенном, по мнению этого лица, Департаментом злоупотреблении правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) при отказе от договора аренды земельного участка, признал этот довод несостоятельным; злоупотребления правом со стороны Департамента не установлено; напротив, судом признано недобросовестным поведение арендаторов земельного участка - ООО "Проспект", ООО "Авенида".
В этой части суд первой инстанции исходил из того, что арендатор земельного участка, в противоречии с условиями договора аренды, не осуществил на участке строительство объектов в пределах срока действия договора, а также в течение четырех лет с момента окончания срока аренды не утверждал проектную документацию; при этом ООО "Авенида", приобретая право аренды участка, имело возможность предвидеть реализацию арендодателем права на отказ от договора аренды в любое время, то есть приняло на себя риски, связанные с ненадлежащим оформлением прав на земельный участок; арендаторы не осуществили строительство недвижимости на земельном участке в разумный срок, не отказались от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, и не заключили соответствующий договор аренды с определенным сроком.
Недобросовестными признаны действия ООО "Авенида", осуществившего в период с 2013 по 2015 год строительство здания на 8,1%, что признано свидетельствующим об извлечении арендаторами земельного участка преимуществ из своего недобросовестного поведения, выразившихся в пользовании земельным участком в течение длительного времени (в течение 10 лет) без достижения цели аренды.
Также оценил суд первой инстанции доводы ООО "Авенида" о необходимости применения сформированного правового подхода о недопустимости отказа арендодателя от договора аренды с застройщиком, не окончившим строительство в установленный срок, в том числе ввиду необходимости расселения ветхого жилья на предоставленном в аренду земельном участке.
Эти доводы судом первой инстанции отклонены с учетом наличия иных фактических обстоятельств, в том числе свидетельствующих о допущенном арендаторами злоупотреблении правами.
Кроме того, как признал суд первой инстанции, прекращение действия договора, с учетом указанного в разрешении на строительство срока его действия (июль 2016 года) само по себе не препятствовало строительству здания на земельном участке в пределах указанного срока; с учетом положений, предусмотренных пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Закона N 171-ФЗ) - в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом, судом первой инстанции признано то, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.
Доказательств обращения в Департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства ООО "Авенида" не представлено.
Установленные и надлежащим образом оцененные судом первой инстанции обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для принятия именно такого решения, которое является предметом обжалования, в силу чего доводы апелляционной жалобы не влекут ее удовлетворение.
Соответствующим образом оценивается арбитражным судом апелляционной инстанции указание в апелляционной жалобе на то, что, по мнению заявителя апелляционной жалобы, обоснованность одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, учитывая его специфику, должна быть связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды; правомерность или неправомерность одностороннего отказа арендодателя от договора аренды земельного участка, по мнению заявителя апелляционной жалобы, не поставлена действующим законодательством в зависимость от наличия права на однократное продление договора аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства на три года, а зависит от добросовестности или недобросовестности арендатора и возможности достижения цели аренды в пределах срока действия соответствующего договора.
Заявитель апелляционной жалобы считает противоречащим ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации вывод суда о том, что оспариваемое уведомление о прекращении действия договора с учетом указанного в разрешении на строительство срока его действия (июль 2016 года) само по себе не препятствовало строительству здания на земельном участке в пределах указанного срока, при этом имеющим значение общество "Авенида" считает то, что, учитывая правовую неопределенность положения арендатора в связи с возникшим спором, возможность принудительного изъятия возведенного объекта незавершенного строительства, продолжение дальнейших работ влечет за собой риск еще больших убытков для арендатора, там более, что в рамках дела N А50-26987/2015 Департаментом оспаривалось само наличие объекта незавершенного строительства.
Значимым заявитель апелляционной жалобы считает то, что ООО "Авенида" и ООО "Проспект" предпринимались все необходимые меры с целью исполнения своих обязательств по договору в части осуществления строительства, однако по объективным причинам данная обязанность не могла быть им исполнена в полном объеме до истечения срока действия договора, при этом указывает на специфику предоставленного в аренду земельного участка, что, как указано в апелляционной жалобе, не позволило незамедлительно приступить к строительству, учитывая необходимость расселения жителей 19 многоквартирных жилых домов и их сноса; на отрицательное заключение государственной экспертизы по первоначально разработанной проектной документации; на надлежащее исполнение арендатором обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.12.2005 N 093-05Л; на первоначальный отказ в выдаче разрешения на строительство; на неоднократный отказ Департамента от указанного договора, на несогласованные действия Департамента и Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы заключаются лишь в иной оценке того, что судом первой инстанции было исследовано, в силу чего в данном случае не могут быть признаны влекущими ее удовлетворение.
Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пермского края от 21.03.2017 по делу N А50-19886/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.06.2017 N 17АП-6480/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А50-19886/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2017 г. N 17АП-6480/2017-ГК
Дело N А50-19886/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дюкина В.Ю.,
судей Жуковой Т.М., Зелениной Т.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габовой Е.А.
при участии:
- от общества "Авенида": Акава М.П. по доверенности от 13.02.2017, Попов Д.И. по доверенности от 14.02.2017;
- от Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми: Качева О.В. по доверенности от 21.12.2016;
- от Департамента земельных отношений администрации г. Перми: Дерюшева О.А. по доверенности от 09.01.2017.
от иных лиц, участвующих в деле, - не явились.
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,
общества с ограниченной ответственностью "Авенида"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 21 марта 2017 года
по делу N А50-19886/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Авенида"
к Департаменту земельных отношений администрации города Перми о признании отказа от договора аренды земельного участка недействительным,
по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми
к обществу с ограниченной ответственностью "Авенида"
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Проспект"
(ОГРН 1045900074296, ИНН 5902193720),
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,
Мастерова Ольга Владимировна,
Голиков Роман Ефимович,
Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми,
об освобождении земельного участка, признании обременения отсутствующим,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (общество, ООО) "Авенида" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании недействительным отказа Департамента земельных отношений администрации г. Перми (Департамент) от договора аренды земельного участка от 01.12.2005 N 093-05Л, выраженного в уведомлении от 14.05.2015 N И-21-01-09-8474.
Определением от 04.09.2015 заявление было принято, возбуждено производство по делу.
Определением от 07.10.2015 настоящее дело объединено с делом N А50-20979/2015 по иску Департамента о взыскании с ООО "Авенида" арендной платы, неустойки, о возложении на общество "Авенида" обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером N 59:01:4410005:1 площадью 17 382,05 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Ленинский район, в квартале N 5, возвратив его по акту приема-передачи в течение двух недель с момента вступления в законную силу решения суда, а также о признании обременения земельного участка (аренды) отсутствующим, в одно производство для совместного рассмотрения (дело N А50-19886/2015) (ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), привлечены ООО "Проспект", Мастерова Ольга Владимировна, Голиков Роман Ефимович, Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми.
Решением от 21.03.2017 в удовлетворении иска ООО "Авенида" и иска Департамента земельных отношений администрации г. Перми отказано.
Общество "Авенида" с принятым решением не согласно, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить в части отказа в удовлетворении его, общества "Авенида", требований, удовлетворить их.
Доводы апелляционной жалобы заключаются в указании на то, что, как считает общество "Авенида", ООО "Авенида" и ООО "Проспект" добросовестно принимали все меры для надлежащего выполнения своих обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.12.2005 N 093-05Л с учетом размера осваиваемого земельного участка и принятых на себя обязательств: жилые дома, ранее располагавшиеся на земельном участке расселены и снесены, получена и согласована вся необходимая документация на строительство, привлечено необходимое финансирование, на земельном участке возведен незавершенный строительством объект, принадлежащий ООО "Авенида" на праве собственности.
Указанные обстоятельства заявитель апелляционной жалобы считает свидетельствующими о добросовестности действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, учитывая наличие объективной возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Департамент земельных отношений администрации г. Перми и Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми в отзывах на апелляционную жалобу выразили возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзывах на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, арбитражным судом апелляционной инстанции признается соответствующим фактическим обстоятельствам, Администрацией г. Перми (арендодатель), с одной стороны, и ООО "Проспект" (арендатор), с другой, был заключен договор аренды земельного участка с условным номером 5:21 площадью 17 382,05 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, Ленинский район, в квартале N 5, от 01.12.2005 N 093-05Л.
Согласно п. 1.2 договора земельный участок предоставлен для использования (целевое использование) под строительство зданий многофункционального назначения со сносом жилых домов по ул. Окулова, 10, 11 (лит. А, Б, В), 14 (лит. А), 15 (лит. А, В), 20а, 25, ул. Орджоникидзе, 26 (лит. А, Д), 28 (лит. А, Б, Г), 30, 32, 34 (лит. А, Б), 36 (лит. А), 44, 48, 70, ул. Осинская, 3 (лит. А).
Договор заключен на срок с 30.09.2005 по 29.09.2008 (п. 4.1 договора).
По условиям договора (п. 3.2) арендатор обязался с 30.09.2005 по 29.09.2008 осуществлять на земельном участке строительство объекта.
Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что право аренды прекращается со дня истечения срока аренды.
Государственная регистрация договора проведена 06.10.2008.
10.06.2013 обществом "Проспект" было получено разрешение N RU90303000-118/2013 на строительство здания многофункционального назначения (жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, музеем Пастернака и подземной автостоянкой) по адресу: г. Пермь, Ленинский район, квартал N 5, в соответствии с утвержденной 30.04.2013 проектной документацией, со сроком действия до 10.07.2016.
19.11.2012 общество "Проспект" обратилось в Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания многофункционального назначения (жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, музеем Пастернака и подземной автостоянкой) по адресу: г. Пермь, Ленинский район, квартал N 5.
По результатам рассмотрения данного заявления в выдаче разрешения на строительство было отказано.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 07.03.2013 по делу N А50-24040/2012 решение Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми об отказе в выдаче разрешения на строительство признано недействительным.
10.06.2013 обществом "Проспект" получено разрешение на строительство N RU90303000-118/2013 со сроком действия - до 10.07.2016.
21.10.2013 ООО "Проспект" уступило ООО "Авенида" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 01.12.2005 N 093-05Л.
Уступка прав и обязанностей предварительно согласована Департаментом земельных отношений администрации г. Перми.
Государственная регистрация сделки осуществлена 05.11.2013.
12.02.2014 Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми обществу "Авенида" было выдано разрешение N RU90303000-118/2013/1 на строительство здания многофункционального назначения (жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, музеем Пастернака и подземной автостоянкой) по адресу: г. Пермь, Ленинский район, квартал N 5, в соответствии с утвержденной 24.01.2014 проектной документацией, со сроком действия до 10.07.2016.
14.05.2015, рассмотрев поступившее заявление ООО "Авенида" от 27.04.2015 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, Департамент уведомил общество об отказе от договора аренды со ссылкой на п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
20.08.2015 по заявлению ООО "Авенида" проведена государственная регистрация права собственности общества на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 13 134,2 кв. м, степенью готовности 15% по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Окулова, д. 11, на основании договора аренды земельного участка от 01.12.2005, договора передачи прав и обязанностей арендатора от 21.10.2013, разрешения на строительство N RU90303000-118/2013/1, договора аренды земельного участка от 05.11.2013.
После государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект ООО "Авенида" обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным отказа Департамента от договора аренды земельного участка.
По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Так, суд первой инстанции руководствовался положениями, предусмотренными ст. 153, п. 1 ст. 166, ст. 168, п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора; в период срока действия договора аренды строительство зданий многофункционального назначения начато не было; в пределах срока действия договора арендатором были снесены жилые дома, расположенные на земельном участке.
Договор аренды земельного участка признан судом первой инстанции возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, последующая процедура прекращения договора аренды, срок действия которого истек, - соблюденной (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), что и повлекло признание отказа Департамента от договора аренды, считавшегося возобновленным на неопределенный срок, соответствующим закону, при этом суд первой инстанции оценил то, что на земельном участке с кадастровым номером N 59:01:4410005:1 расположен объект, по своим характеристикам соответствующий проектной документации здания многофункционального назначения: жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, музеем Пастернака и подземной автостоянкой в 5 квартале Ленинского района г. Перми, за исключением степени готовности; степень готовности на момент проведения осмотра - 8,1%, фундаментные работы выполнены на 90%, объект незавершенного строительства представляет собой монолитную фундаментную плиту на естественном основании, выполненную по подготовке из песчано-гравийной смеси; актом обследования земельного участка от 13.04.2015, выполненным Департаментом, установлено наличие фундамента на земельном участке; на момент данного обследования строительные работы на земельном участке не велись, что признано подтвержденным приложенными к акту фотоснимками (л.д. 36-38, дело N А50-20979/2015).
Суд первой инстанции оценил доводы ООО "Авенида" и третьего лица, ООО "Проспект", о том, что в период срока действия договора арендатором были снесены жилые дома, расположенные на земельном участке, готовилась предпроектная и проектная документация, подготовленная документация получила отрицательное заключение государственной экспертизы, в дальнейшем была подготовлена новая проектная документация, ввиду чего застройщик не мог приступить к строительству объекта по не зависящим от него обстоятельствам.
Эти доводы признаны не имеющими правового значения (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку, как указано в тексте обжалуемого решения, Гражданский кодекс Российской Федерации не ставит возможность реализации арендодателем права на односторонний отказ от договора в зависимость от добросовестности арендатора; правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды; положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка; земельный участок с кадастровым номером N 59:01:4410005:1 был предоставлен в аренду в целях строительства зданий многофункционального назначения; разрешение N RU 90303000-118/2013/1 получено на строительство здания многофункционального назначения (жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, музеем Пастернака и подземной автостоянкой); таким образом, как признано установленным судом первой инстанции, возведением исключительно данного здания цель предоставления участка достигнута быть не может.
Имеющим правовое значение признано судом первой инстанции также то, что с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания арендатор земельного участка обратился в уполномоченный орган лишь в ноябре 2012 года, то есть по истечении семи лет с момента предоставления земельного участка и по истечении четырех лет с момента истечения срока аренды; в свою очередь, приобретая права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 01.12.2005, ООО "Авенида" располагало информацией об истечении срока действия договора, при этом, действуя добросовестно и разумно, могло предвидеть возможность реализации арендодателем права на отказ от договора аренды в любое время, то есть приняло на себя риски, связанные с ненадлежащим оформлением прав на земельный участок.
Кроме того, суд первой инстанции оценил довод ООО "Авенида" о допущенном, по мнению этого лица, Департаментом злоупотреблении правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) при отказе от договора аренды земельного участка, признал этот довод несостоятельным; злоупотребления правом со стороны Департамента не установлено; напротив, судом признано недобросовестным поведение арендаторов земельного участка - ООО "Проспект", ООО "Авенида".
В этой части суд первой инстанции исходил из того, что арендатор земельного участка, в противоречии с условиями договора аренды, не осуществил на участке строительство объектов в пределах срока действия договора, а также в течение четырех лет с момента окончания срока аренды не утверждал проектную документацию; при этом ООО "Авенида", приобретая право аренды участка, имело возможность предвидеть реализацию арендодателем права на отказ от договора аренды в любое время, то есть приняло на себя риски, связанные с ненадлежащим оформлением прав на земельный участок; арендаторы не осуществили строительство недвижимости на земельном участке в разумный срок, не отказались от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, и не заключили соответствующий договор аренды с определенным сроком.
Недобросовестными признаны действия ООО "Авенида", осуществившего в период с 2013 по 2015 год строительство здания на 8,1%, что признано свидетельствующим об извлечении арендаторами земельного участка преимуществ из своего недобросовестного поведения, выразившихся в пользовании земельным участком в течение длительного времени (в течение 10 лет) без достижения цели аренды.
Также оценил суд первой инстанции доводы ООО "Авенида" о необходимости применения сформированного правового подхода о недопустимости отказа арендодателя от договора аренды с застройщиком, не окончившим строительство в установленный срок, в том числе ввиду необходимости расселения ветхого жилья на предоставленном в аренду земельном участке.
Эти доводы судом первой инстанции отклонены с учетом наличия иных фактических обстоятельств, в том числе свидетельствующих о допущенном арендаторами злоупотреблении правами.
Кроме того, как признал суд первой инстанции, прекращение действия договора, с учетом указанного в разрешении на строительство срока его действия (июль 2016 года) само по себе не препятствовало строительству здания на земельном участке в пределах указанного срока; с учетом положений, предусмотренных пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Закона N 171-ФЗ) - в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом, судом первой инстанции признано то, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.
Доказательств обращения в Департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства ООО "Авенида" не представлено.
Установленные и надлежащим образом оцененные судом первой инстанции обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для принятия именно такого решения, которое является предметом обжалования, в силу чего доводы апелляционной жалобы не влекут ее удовлетворение.
Соответствующим образом оценивается арбитражным судом апелляционной инстанции указание в апелляционной жалобе на то, что, по мнению заявителя апелляционной жалобы, обоснованность одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, учитывая его специфику, должна быть связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды; правомерность или неправомерность одностороннего отказа арендодателя от договора аренды земельного участка, по мнению заявителя апелляционной жалобы, не поставлена действующим законодательством в зависимость от наличия права на однократное продление договора аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства на три года, а зависит от добросовестности или недобросовестности арендатора и возможности достижения цели аренды в пределах срока действия соответствующего договора.
Заявитель апелляционной жалобы считает противоречащим ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации вывод суда о том, что оспариваемое уведомление о прекращении действия договора с учетом указанного в разрешении на строительство срока его действия (июль 2016 года) само по себе не препятствовало строительству здания на земельном участке в пределах указанного срока, при этом имеющим значение общество "Авенида" считает то, что, учитывая правовую неопределенность положения арендатора в связи с возникшим спором, возможность принудительного изъятия возведенного объекта незавершенного строительства, продолжение дальнейших работ влечет за собой риск еще больших убытков для арендатора, там более, что в рамках дела N А50-26987/2015 Департаментом оспаривалось само наличие объекта незавершенного строительства.
Значимым заявитель апелляционной жалобы считает то, что ООО "Авенида" и ООО "Проспект" предпринимались все необходимые меры с целью исполнения своих обязательств по договору в части осуществления строительства, однако по объективным причинам данная обязанность не могла быть им исполнена в полном объеме до истечения срока действия договора, при этом указывает на специфику предоставленного в аренду земельного участка, что, как указано в апелляционной жалобе, не позволило незамедлительно приступить к строительству, учитывая необходимость расселения жителей 19 многоквартирных жилых домов и их сноса; на отрицательное заключение государственной экспертизы по первоначально разработанной проектной документации; на надлежащее исполнение арендатором обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.12.2005 N 093-05Л; на первоначальный отказ в выдаче разрешения на строительство; на неоднократный отказ Департамента от указанного договора, на несогласованные действия Департамента и Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы заключаются лишь в иной оценке того, что судом первой инстанции было исследовано, в силу чего в данном случае не могут быть признаны влекущими ее удовлетворение.
Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 21.03.2017 по делу N А50-19886/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.Ю.ДЮКИН
В.Ю.ДЮКИН
Судьи
Т.М.ЖУКОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Т.М.ЖУКОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)