Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20.06.2017
В полном объеме постановление изготовлено 27.06.2017
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Остаповой Е.А.,
судей Сикорской Н.И.,
Тарасенко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Глазуновой М.М.,
при участии:
представителя истца - Цыганкова Я.Г., доверенность N 02-23/506 от 27.01.2017,
представителя ответчика - не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Керчи Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.03.2017 по делу N А83-8463/2016 (судья Кузнякова С.Ю.)
по иску Администрации города Керчи Республики Крым
к Обществу с ограниченной ответственностью "Международная морская ассоциация "Мыс Горн"
о расторжении договор аренды и понуждении к совершению определенных действий
установил:
Администрация города Керчи Республики Крым (далее - Администрация) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Международная морская ассоциация "Мыс горн" (далее - Общество, ООО "Мыс Горн") о досрочном расторжении договора аренды земельного участка N 04080080046 от 24.10.2008, заключенного между ответчиком и Керченским городским советом, и обязании возвратить истцу указанный земельный участок в первоначальном состоянии путем подписания акта приема-передачи.
Исковые требования со ссылкой на статьи 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы нарушением ответчиком условий спорного договора аренды, которые выразились в не освоении земельного участка в части строительства Международного яхт-клуба с апартаментами по истечении более 7 лет с момента заключения договора.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.03.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение суда первой инстанции мотивировано отсутствием оснований для расторжения договора аренды земельного участка ввиду того, что законодательство Украины не предусматривало сроки, в течение которых арендатор обязан приступить к строительству на арендуемом земельном участке, тогда как участок передан в аренду на 49 лет. Также суд указал, что действовавшее на момент заключения договора законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка", поскольку понятие "освоение" включает в себя понятие "использование".
Не согласившись с решением суда первой инстанции, 28.04.2017 Администрация города Керчи Республики Крым обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что ответчик за истекший период аренды земельного участка не приступил к его фактическому освоению и не доказал в полной мере намерения на осуществление строительства объекта, что является основанием для расторжения указанного договора.
Определением суда от 17.05.2017 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, судебное разбирательство назначено на 20.06.2017.
В судебное заседание 20.06.2017 явился представитель истца. Ответчик явку своего представителя не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства был уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.
Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, решением 34 сессии 5 созыва Керченского городского совета Автономной Республики Крым от 25.07.2008 среди прочего решено передать Обществу в аренду сроком на 49 лет земельный участок, общей площадью 0,9983 га в районе Адмиралтейского проезда в г. Керчи для строительства и обслуживания Международного яхт-клуба (том 1, л.д. 14-15, обратная сторона).
Между Керченским городским советом (Арендодатель) и ООО "Мыс Горн" (Арендатор) был заключен договор аренды земли (далее - Договор), зарегистрированный в Керченском городском отделе Крымского регионального филиала Государственного предприятия "Центр государственного земельного кадастра" при Госкомземе Украины, о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 24.10.2008 N 040800800426 (том 1, л.д. 10-12/.
Согласно пункту 1.1. Договора Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 10.07.2007 N 2310, предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания 4-5 звездочной гостиницы с конференц-залом, с отнесением земельного участка к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Советская (в районе штаба ЧФ РФ), с уточнением адреса: г. Севастополь, ул. Луначарского, 1 на основании справки УГиА Севастопольской городской государственной администрации от 19.12.2007 N 3709/5-2.
В соответствии с пунктами 1, 2 Договора в аренду передается земельный участок, площадью 0,9983 га, расположенный в районе Адмиралтейского проезда в г. Керчи в соответствии с решением 34 сессии Керченского городского совета АРК 5 созыва от 25.06.2008.
Договор заключен сроком на сорок девять лет (пункт 8 Договора).
В пункте 15 Договора указано, что земельный участок предоставляется для строительства и обслуживания Международного яхт-клуба.
Обязанности Арендатора изложены в пункте 31 Договора. Так Арендатор обязан среди прочего в случае неиспользования земельного участка по целевому назначению вернуть его Арендодателю на условиях, указанных Договором.
Пунктом 30 Договора определено, что Арендатор самостоятельно определяет направления своей хозяйственной деятельности в соответствии с условиями Договора.
В силу пункта 38 Договора действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных Договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенно препятствует его использованию, а также в иных случаях, определенных законом.
Во исполнение условий договора, 24.10.2008 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял вышеуказанный земельный участок (том 1, л.д. 16).
Претензией от 03.10.2016 N 02-23/5121 в адрес ООО "Мыс Горн" Администрация города Керчи Республики Крым предложила расторгнуть Договор и вернуть земельный участок путем подписания акта приема-передачи ввиду того, что с момента заключения указанного договора 24.10.2008 по настоящее время (8 лет) земельный участок по целевому назначению не используется, чем нарушаются условия Договора (том, л.д. 34).
В материалы дела также представлен Отчет N 1 о выполнении планового (рейдового) задания на проведение планового (рейдового) осмотра, обследования, составленный должностным лицом органа муниципального контроля Администрации города Керчи Республики Крым, согласно которому в ходе визуального осмотра арендованного ответчиком земельного участка установлено, что на указанном участке с момента заключения договора аренды Обществом не осуществлены работы по строительству Международного яхт-клуба (том 1, л.д. 35-37).
В ответ на претензию Администрации Общество своим письмом, которое было получено Администрацией 24.10.2016, сообщило, что считает претензию безосновательной, поскольку за период аренды силами и за счет собственных средств проведен комплекс работ на арендованном земельном участке, а именно восстановлены участки берегоукрепления, установлены плавучие причалы и переходные мостики, возведены ограждения для безопасности граждан и сохранности имущества предприятия, а также получены технические условия на подключение территории яхт-клуба к электричеству, на основании которых специализированной организацией разрабатываются проекты такого подключения. Также в письме указано, что Обществом своевременно вносится арендная плата, организована круглосуточная охрана на данном земельном участке, восстановлены межевые знаки, а местными властями в свою очередь начиная с мая 2008 года не был перенесен с указанного земельного участка памятник, хотя работы по такому переносу были профинансированы на общую сумму 1000000 гривен (том 1, л.д. 40).
Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с данным иском.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.
В силу пункта 8.3.1 решения 13 сессии 1 созыва Керченского городского совета Республики Крым от 29.12.2014 N 175-1/14 "О вопросах правопреемства" Администрация города Керчи Республики Крым является правопреемником Керченского городского совета в спорных правоотношениях.
Договор аренды земельного участка был заключен сторонами в 2008 году в период пребывания Республики Крым в составе Украины.
Судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды земельного участка, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории Республики Крым законодательства Украины. К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Земельного кодекса Украины, Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), Закона Украины "Об аренде земли". При этом коллегия судей учитывает, что нормы гражданского и земельного законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.
Согласно части 1 статьи 188 ХК Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины. Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины.
Обязательный досудебный порядок по исковому требованию о расторжении договоров закреплен в статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
При повторном рассмотрении настоящего спора в суде апелляционной инстанции коллегия судей установила, что обязательный досудебный порядок соблюден истцом при обращении в суд с настоящим иском. В материалах дела имеется претензия с предложением досрочно расторгнуть договор и возвратить имущество, а ответчик в свою очередь получил данную претензию, что следует из ответа на указанную претензию.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Статьей 2 Закона Украины "Об аренде земли" предусмотрено, что отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, настоящим Законом, законами Украины, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.
Согласно статье 1 Закона Украины "Об аренде земли" аренда земли - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской деятельности и других видов деятельности.
Статьей 25 Закона Украины "Об аренде земли" определено, что арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке; выполнять установленные в отношении объекта аренды ограничения (обременения), в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли; соблюдать режим использования земель природно-заповедного и другого природоохранного назначения, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора соответствующему органу доходов и сборов.
При этом в силу части 1 статьи 24 Закона Украины "Об аренде земли" к правам арендодателя относится, в частности, право требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению в соответствии с договором аренды.
Согласно статье 35 Закона Украины "Об охране земель" землепользователи, в том числе арендаторы при осуществлении хозяйственной деятельности, обязаны: обеспечивать использование земельных участков по целевому назначению и придерживаться установленных ограничений (обременений) на земельный участок.
Согласно части 2 статьи 25 Закона Украины "Об аренде земли" арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке.
Земельный участок по спорному Договору передан обществу для строительства и обслуживания Международного яхт-клуба сроком на 49 лет.
Как уже указывалось, согласно пункту 31 Договора Арендатор обязался среди прочего в случае неиспользования земельного участка по целевому назначению вернуть его Арендодателю на условиях, указанных Договором.
Так, истец утверждает, что ответчик настоящие условия Договора не выполняет, с момента заключения договора и по настоящее время земельный участок не освоил и по целевому назначению его не использовал, о чем свидетельствует Отчет о проведении планового осмотра земельного участка, в связи с чем просит Договор досрочно расторгнуть.
Согласно части 3 статьи 31 Закона Украины "Об аренде земли" договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон; по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом.
Так, в силу части 1 статьи 32 Закона Украины "Об аренде земли", по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда, в частности, в случае невыполнения сторонами обязательств, предусмотренных статьями 24 и 25 настоящего Закона и условиями договора, а именно использование земельного участка по целевому назначению в соответствии с договором аренды, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.
Согласно части 1 статьи 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при применении норм иностранного права арбитражный суд устанавливает содержание этих норм в соответствии с их официальным толкованием, практикой применения и доктриной в соответствующем иностранном государстве.
Как верно указал суд первой инстанции, в подтверждение совершения действий направленных на выполнение договорных обязательств по освоению земельного участка и начала строительства с 2008 года ответчиком предоставлены договор N 78-12 от 04.07.2012 на выполнение услуг по топографической съемке земельного участка по Адмиралтейскому проезду Яхт клуб "Золотой символ"; копии технических условий от 10.10.2012 N 61/027-1064-12 и N 61/027-1065-12, договор о присоединении к электрическим сетям N 61/027-1064-12 от 10.10.2012, договор о присоединении к электрическим сетям N 61/027-1065-12 от 10.10.2012, договор о сотрудничестве от 06.04.2010 заключенный с целью развития инфраструктуры яхт-клуба, копии документов на инженерно геологические условия участка; копии документов проекта землеустройства; копия бухгалтерской справки от 22.03.2017 N 02 о затратах на охрану территории яхт-клуба. Помимо прочего в материалах дела имеются копии платежных поручений подтверждающих оплату Обществом по договору аренды за 2015-2016 гг.
Также суд первой инстанции обоснованно указал, что законодательство Украины не предусматривало сроки, в течение которых арендатор обязан приступить к строительству на арендуемом земельном участке, тогда как участок передан на 49 лет, а поэтому срок для строительства и обслуживания Международного яхт-клуба по договору аренды земельного участка на момент рассмотрения спора не истек.
Аналогичный правовой подход при рассмотрении исков о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков отражен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 19.01.2016 по делу N А83-1183/2015.
При этом действовавшее на тот момент законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительных работ, а именно: подготовку всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.
Судебная коллегия также соглашается с судом первой инстанции относительно отсутствия в Договоре оговорки о проведении какого-либо определенного вида работ связанных со строительством и обслуживанием яхт-клуба с привязкой к конкретной дате относительно начала и завершения данных работ.
Кроме того, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего иска о расторжении договора правильно не применены положения статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющие право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях течении трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка), действие которых на территории Республики Крым начинается с 18.03.2014.
Как указывалось выше, к спорным договорным правоотношениям подлежат применению нормы земельного и гражданского законодательства Украины.
Аналогичный подход отражен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.08.2016 по делу N А83-5267/2015.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия, основываясь на нормах материального права Украины и на его официальном толковании, соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований к ООО "Мыс Горн" по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Сам по себе факт отсутствия на спорном земельном участке промежуточного результата строительной работ в течение вышеуказанного периода после передачи участка под застройку не может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок 49 лет.
С учетом изложенного, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований, при этом учитывая, что других оснований для расторжения договора, в т.ч. неоплата арендной платы или иные нарушения условий договора, истцом не заявлено.
Кроме того, поскольку спорный договор аренды не расторгнут судом, а требование истца о возвращении земельного участка на основании статьи 622 ГК РФ является производным требованием, суд первой инстанции обосновано отказал в его удовлетворении.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая то, что органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, вопрос о распределении судебных расходов за подачу апелляционной жалобы Администрацией города Керчи Республики Крым в данном случае не разрешается.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.03.2017 по делу N А83-8463/2016 оставить без изменений, апелляционную жалобу Администрации города Керчи Республики Крым, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2017 N 21АП-1002/2017 ПО ДЕЛУ N А83-8463/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2017 г. по делу N А83-8463/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20.06.2017
В полном объеме постановление изготовлено 27.06.2017
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Остаповой Е.А.,
судей Сикорской Н.И.,
Тарасенко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Глазуновой М.М.,
при участии:
представителя истца - Цыганкова Я.Г., доверенность N 02-23/506 от 27.01.2017,
представителя ответчика - не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Керчи Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.03.2017 по делу N А83-8463/2016 (судья Кузнякова С.Ю.)
по иску Администрации города Керчи Республики Крым
к Обществу с ограниченной ответственностью "Международная морская ассоциация "Мыс Горн"
о расторжении договор аренды и понуждении к совершению определенных действий
установил:
Администрация города Керчи Республики Крым (далее - Администрация) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Международная морская ассоциация "Мыс горн" (далее - Общество, ООО "Мыс Горн") о досрочном расторжении договора аренды земельного участка N 04080080046 от 24.10.2008, заключенного между ответчиком и Керченским городским советом, и обязании возвратить истцу указанный земельный участок в первоначальном состоянии путем подписания акта приема-передачи.
Исковые требования со ссылкой на статьи 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы нарушением ответчиком условий спорного договора аренды, которые выразились в не освоении земельного участка в части строительства Международного яхт-клуба с апартаментами по истечении более 7 лет с момента заключения договора.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.03.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение суда первой инстанции мотивировано отсутствием оснований для расторжения договора аренды земельного участка ввиду того, что законодательство Украины не предусматривало сроки, в течение которых арендатор обязан приступить к строительству на арендуемом земельном участке, тогда как участок передан в аренду на 49 лет. Также суд указал, что действовавшее на момент заключения договора законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка", поскольку понятие "освоение" включает в себя понятие "использование".
Не согласившись с решением суда первой инстанции, 28.04.2017 Администрация города Керчи Республики Крым обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что ответчик за истекший период аренды земельного участка не приступил к его фактическому освоению и не доказал в полной мере намерения на осуществление строительства объекта, что является основанием для расторжения указанного договора.
Определением суда от 17.05.2017 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, судебное разбирательство назначено на 20.06.2017.
В судебное заседание 20.06.2017 явился представитель истца. Ответчик явку своего представителя не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства был уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.
Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, решением 34 сессии 5 созыва Керченского городского совета Автономной Республики Крым от 25.07.2008 среди прочего решено передать Обществу в аренду сроком на 49 лет земельный участок, общей площадью 0,9983 га в районе Адмиралтейского проезда в г. Керчи для строительства и обслуживания Международного яхт-клуба (том 1, л.д. 14-15, обратная сторона).
Между Керченским городским советом (Арендодатель) и ООО "Мыс Горн" (Арендатор) был заключен договор аренды земли (далее - Договор), зарегистрированный в Керченском городском отделе Крымского регионального филиала Государственного предприятия "Центр государственного земельного кадастра" при Госкомземе Украины, о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 24.10.2008 N 040800800426 (том 1, л.д. 10-12/.
Согласно пункту 1.1. Договора Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 10.07.2007 N 2310, предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания 4-5 звездочной гостиницы с конференц-залом, с отнесением земельного участка к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Советская (в районе штаба ЧФ РФ), с уточнением адреса: г. Севастополь, ул. Луначарского, 1 на основании справки УГиА Севастопольской городской государственной администрации от 19.12.2007 N 3709/5-2.
В соответствии с пунктами 1, 2 Договора в аренду передается земельный участок, площадью 0,9983 га, расположенный в районе Адмиралтейского проезда в г. Керчи в соответствии с решением 34 сессии Керченского городского совета АРК 5 созыва от 25.06.2008.
Договор заключен сроком на сорок девять лет (пункт 8 Договора).
В пункте 15 Договора указано, что земельный участок предоставляется для строительства и обслуживания Международного яхт-клуба.
Обязанности Арендатора изложены в пункте 31 Договора. Так Арендатор обязан среди прочего в случае неиспользования земельного участка по целевому назначению вернуть его Арендодателю на условиях, указанных Договором.
Пунктом 30 Договора определено, что Арендатор самостоятельно определяет направления своей хозяйственной деятельности в соответствии с условиями Договора.
В силу пункта 38 Договора действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных Договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенно препятствует его использованию, а также в иных случаях, определенных законом.
Во исполнение условий договора, 24.10.2008 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял вышеуказанный земельный участок (том 1, л.д. 16).
Претензией от 03.10.2016 N 02-23/5121 в адрес ООО "Мыс Горн" Администрация города Керчи Республики Крым предложила расторгнуть Договор и вернуть земельный участок путем подписания акта приема-передачи ввиду того, что с момента заключения указанного договора 24.10.2008 по настоящее время (8 лет) земельный участок по целевому назначению не используется, чем нарушаются условия Договора (том, л.д. 34).
В материалы дела также представлен Отчет N 1 о выполнении планового (рейдового) задания на проведение планового (рейдового) осмотра, обследования, составленный должностным лицом органа муниципального контроля Администрации города Керчи Республики Крым, согласно которому в ходе визуального осмотра арендованного ответчиком земельного участка установлено, что на указанном участке с момента заключения договора аренды Обществом не осуществлены работы по строительству Международного яхт-клуба (том 1, л.д. 35-37).
В ответ на претензию Администрации Общество своим письмом, которое было получено Администрацией 24.10.2016, сообщило, что считает претензию безосновательной, поскольку за период аренды силами и за счет собственных средств проведен комплекс работ на арендованном земельном участке, а именно восстановлены участки берегоукрепления, установлены плавучие причалы и переходные мостики, возведены ограждения для безопасности граждан и сохранности имущества предприятия, а также получены технические условия на подключение территории яхт-клуба к электричеству, на основании которых специализированной организацией разрабатываются проекты такого подключения. Также в письме указано, что Обществом своевременно вносится арендная плата, организована круглосуточная охрана на данном земельном участке, восстановлены межевые знаки, а местными властями в свою очередь начиная с мая 2008 года не был перенесен с указанного земельного участка памятник, хотя работы по такому переносу были профинансированы на общую сумму 1000000 гривен (том 1, л.д. 40).
Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с данным иском.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.
В силу пункта 8.3.1 решения 13 сессии 1 созыва Керченского городского совета Республики Крым от 29.12.2014 N 175-1/14 "О вопросах правопреемства" Администрация города Керчи Республики Крым является правопреемником Керченского городского совета в спорных правоотношениях.
Договор аренды земельного участка был заключен сторонами в 2008 году в период пребывания Республики Крым в составе Украины.
Судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды земельного участка, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории Республики Крым законодательства Украины. К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Земельного кодекса Украины, Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), Закона Украины "Об аренде земли". При этом коллегия судей учитывает, что нормы гражданского и земельного законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.
Согласно части 1 статьи 188 ХК Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины. Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины.
Обязательный досудебный порядок по исковому требованию о расторжении договоров закреплен в статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
При повторном рассмотрении настоящего спора в суде апелляционной инстанции коллегия судей установила, что обязательный досудебный порядок соблюден истцом при обращении в суд с настоящим иском. В материалах дела имеется претензия с предложением досрочно расторгнуть договор и возвратить имущество, а ответчик в свою очередь получил данную претензию, что следует из ответа на указанную претензию.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Статьей 2 Закона Украины "Об аренде земли" предусмотрено, что отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, настоящим Законом, законами Украины, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.
Согласно статье 1 Закона Украины "Об аренде земли" аренда земли - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской деятельности и других видов деятельности.
Статьей 25 Закона Украины "Об аренде земли" определено, что арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке; выполнять установленные в отношении объекта аренды ограничения (обременения), в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли; соблюдать режим использования земель природно-заповедного и другого природоохранного назначения, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора соответствующему органу доходов и сборов.
При этом в силу части 1 статьи 24 Закона Украины "Об аренде земли" к правам арендодателя относится, в частности, право требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению в соответствии с договором аренды.
Согласно статье 35 Закона Украины "Об охране земель" землепользователи, в том числе арендаторы при осуществлении хозяйственной деятельности, обязаны: обеспечивать использование земельных участков по целевому назначению и придерживаться установленных ограничений (обременений) на земельный участок.
Согласно части 2 статьи 25 Закона Украины "Об аренде земли" арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке.
Земельный участок по спорному Договору передан обществу для строительства и обслуживания Международного яхт-клуба сроком на 49 лет.
Как уже указывалось, согласно пункту 31 Договора Арендатор обязался среди прочего в случае неиспользования земельного участка по целевому назначению вернуть его Арендодателю на условиях, указанных Договором.
Так, истец утверждает, что ответчик настоящие условия Договора не выполняет, с момента заключения договора и по настоящее время земельный участок не освоил и по целевому назначению его не использовал, о чем свидетельствует Отчет о проведении планового осмотра земельного участка, в связи с чем просит Договор досрочно расторгнуть.
Согласно части 3 статьи 31 Закона Украины "Об аренде земли" договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон; по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом.
Так, в силу части 1 статьи 32 Закона Украины "Об аренде земли", по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда, в частности, в случае невыполнения сторонами обязательств, предусмотренных статьями 24 и 25 настоящего Закона и условиями договора, а именно использование земельного участка по целевому назначению в соответствии с договором аренды, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.
Согласно части 1 статьи 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при применении норм иностранного права арбитражный суд устанавливает содержание этих норм в соответствии с их официальным толкованием, практикой применения и доктриной в соответствующем иностранном государстве.
Как верно указал суд первой инстанции, в подтверждение совершения действий направленных на выполнение договорных обязательств по освоению земельного участка и начала строительства с 2008 года ответчиком предоставлены договор N 78-12 от 04.07.2012 на выполнение услуг по топографической съемке земельного участка по Адмиралтейскому проезду Яхт клуб "Золотой символ"; копии технических условий от 10.10.2012 N 61/027-1064-12 и N 61/027-1065-12, договор о присоединении к электрическим сетям N 61/027-1064-12 от 10.10.2012, договор о присоединении к электрическим сетям N 61/027-1065-12 от 10.10.2012, договор о сотрудничестве от 06.04.2010 заключенный с целью развития инфраструктуры яхт-клуба, копии документов на инженерно геологические условия участка; копии документов проекта землеустройства; копия бухгалтерской справки от 22.03.2017 N 02 о затратах на охрану территории яхт-клуба. Помимо прочего в материалах дела имеются копии платежных поручений подтверждающих оплату Обществом по договору аренды за 2015-2016 гг.
Также суд первой инстанции обоснованно указал, что законодательство Украины не предусматривало сроки, в течение которых арендатор обязан приступить к строительству на арендуемом земельном участке, тогда как участок передан на 49 лет, а поэтому срок для строительства и обслуживания Международного яхт-клуба по договору аренды земельного участка на момент рассмотрения спора не истек.
Аналогичный правовой подход при рассмотрении исков о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков отражен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 19.01.2016 по делу N А83-1183/2015.
При этом действовавшее на тот момент законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительных работ, а именно: подготовку всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.
Судебная коллегия также соглашается с судом первой инстанции относительно отсутствия в Договоре оговорки о проведении какого-либо определенного вида работ связанных со строительством и обслуживанием яхт-клуба с привязкой к конкретной дате относительно начала и завершения данных работ.
Кроме того, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего иска о расторжении договора правильно не применены положения статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющие право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях течении трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка), действие которых на территории Республики Крым начинается с 18.03.2014.
Как указывалось выше, к спорным договорным правоотношениям подлежат применению нормы земельного и гражданского законодательства Украины.
Аналогичный подход отражен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.08.2016 по делу N А83-5267/2015.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия, основываясь на нормах материального права Украины и на его официальном толковании, соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований к ООО "Мыс Горн" по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Сам по себе факт отсутствия на спорном земельном участке промежуточного результата строительной работ в течение вышеуказанного периода после передачи участка под застройку не может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок 49 лет.
С учетом изложенного, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований, при этом учитывая, что других оснований для расторжения договора, в т.ч. неоплата арендной платы или иные нарушения условий договора, истцом не заявлено.
Кроме того, поскольку спорный договор аренды не расторгнут судом, а требование истца о возвращении земельного участка на основании статьи 622 ГК РФ является производным требованием, суд первой инстанции обосновано отказал в его удовлетворении.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая то, что органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, вопрос о распределении судебных расходов за подачу апелляционной жалобы Администрацией города Керчи Республики Крым в данном случае не разрешается.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.03.2017 по делу N А83-8463/2016 оставить без изменений, апелляционную жалобу Администрации города Керчи Республики Крым, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.А.ОСТАПОВА
Судьи
Н.И.СИКОРСКАЯ
А.А.ТАРАСЕНКО
Е.А.ОСТАПОВА
Судьи
Н.И.СИКОРСКАЯ
А.А.ТАРАСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)