Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: По мнению арендодателя, договор аренды подлежит расторжению в связи с заменой стороны договора (арендодателя), а также в связи с изменениями в законодательстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Петрова А.Л., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
ответчиков - общества с ограниченной ответственностью "Стройцентр", закрытого акционерного общества "Азимут", общества с ограниченной ответственностью "Водолей", индивидуального предпринимателя Попова В.А., закрытого акционерного общества "Атомэнергосервис", общества с ограниченной ответственностью "Мясо-Молочный комплекс" - Колокольцева П.А. (доверенности от 12.04.2015, 12.04.2015, 09.02.2015, 17.03.2015, 12.04.2015, 10.07.2015),
закрытого акционерного общества "ИК Балаково-Инвест" - Давыдова А.Н. (доверенность от 17.12.2014),
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.06.2015 (судья Елистратов К.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2015 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Борисова Т.С., Шалкин В.Б.)
по делу N А57-20926/2014
по исковому заявлению Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, г. Балаково Саратовская область к обществу с ограниченной ответственностью "Мясо-Молочный комплекс", г. Балаково, обществу с ограниченной ответственностью "Стройцентр", закрытому акционерному обществу "Азимут", закрытому акционерному обществу "ИК Балаково-Инвест", обществу с ограниченной ответственностью "Водолей", закрытому акционерному обществу "Атомэнергосервис", индивидуальному предпринимателю Попову Валерию Александровичу, индивидуальному предпринимателю Чепухалиной, обществу с ограниченной ответственностью "Раздолье", третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, общество с ограниченной ответственностью "Вектор", администрация Балаковского муниципального района, Натальинское муниципальное образование Балаковского муниципального района, Пылковское муниципальное образование Балаковского муниципального района Саратовской области, о расторжении договора аренды земельных участков от 27.12.2006 N 678,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области поступило заявление Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - Управление) к обществу с ограниченной ответственностью "Мясо-Молочный комплекс" (далее - ООО "Мясо-Молочный комплекс"), обществу с ограниченной ответственностью "Стройцентр" (далее - ООО "Стройцентр"), закрытому акционерному обществу "Азимут" (далее - ЗАО "Азимут"), закрытому акционерному обществу "ИК Балаково-Инвест" (далее - ЗАО "ИК Балаково-Инвест"), обществу с ограниченной ответственностью "Водолей" (далее - ООО "Водолей"), закрытому акционерному обществу "Атомэнергосервис" (далее - ЗАО "Атомэнергосервис"), индивидуальному предпринимателю Попову Валерию Александровичу (далее - ИП Попов В.А.), индивидуальному предпринимателю Чепухалиной (далее - ИП Чепухалина), обществу с ограниченной ответственностью "Раздолье" (далее - ООО "Раздолье") о расторжении договора аренды земельных участков от 27.12.2006 N 678.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 14.04.2015 по делу N А57-20926/2014 выделены в отдельное производство исковые требования Управления к обществу с ограниченной ответственностью "Вектор" о расторжении договора аренды находящихся в государственной собственности земельных участков от 27.12.2006 N 1678 в части земельных участков с кадастровыми номерами 64:05:010503:94, 64:05:010503:613, 64:05:010503:614 с даты вынесения решения суда и исковые требования общества с ограниченной ответственностью к Управлению о расторжении договора аренды находящихся в государственной собственности земельных участков от 27.12.2006 N 678 в части земельных участков с кадастровыми номерами 64:05:010503:94, 64:05:010503:613, 64:05:010503:614 с даты вступления решения суда в законную силу.
В оставшейся части исковые требования являются предметом рассмотрения по настоящему делу.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25.06.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсы администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - Комитет) просит решение и постановление отменить, исковые требования - удовлетворить, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, 27.12.2006 Комитетом по управлению имуществом Саратовской области ОАО "Подсосенское" по договору аренды находящихся в государственной собственности земельных участков N 678 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 64:05:010503:0046 сроком на 49 лет.
25 апреля 2007 года между ОАО "Подсосенское" и СППК "Агротрест" был заключен договор замены стороны в обязательстве в части земельного участка 64:05:010503:0046.
30 октября 2007 года СППК "Агротрест" разделил земельный участок кадастровый номер 64:05:010503:0046 на земельные участки с кадастровыми номерами 64:05:010503:0061 и 64:05:010503:0062.
15 апреля 2008 года СППК "Агротрест" передал права аренды на указанные земельные участки ООО "Мясо-молочный комплекс".
ООО "Мясо-молочный комплекс" разделил земельный участок с кадастровым номером 64:05:010503:0062.
В настоящее время арендаторами земельных участков по договору аренды от 27.12.2006 являются ООО "Стройцентр", ЗАО "Азимут", ЗАО "ИК Балаково-Инвест", ООО "Водолей", ЗАО "Атомэнергосервис", ИП Чепухалина С.С.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указал, что в течение действия договора аренды от 27.12.2006 N 678 произошли существенные изменения обстоятельств, являющиеся основанием для расторжения договора в силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ):
- - в силу закона изменилась сторона Арендодателя (вместо Комитета по управлению имуществом Саратовской области полномочия по распоряжению земельными участками в настоящее время осуществляет собственник муниципальный район в связи с переходом права собственности на земельный участок);
- - на момент заключения договора не вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации от 06.10.2006 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного управления в Российской Федерации" пункт 20 части 1 статьи 14 которого изложен в новой редакции, вступающей в силу с 01.01.2013 относящей к полномочиям органа местного самоуправления утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление муниципального контроля за использованием земель поселения;
- - необходимость использования земельного участка в связи с принятием Закона Саратовской области от 01.08.2005 N 74-ЗСО "О мерах социальной поддержки многодетных семей в Саратовской области", Закона Саратовской области от 03.08.2011 N 90-ЗСО "О внесении изменений в Закон Саратовской области "О земле" и Закон Саратовской области "О мерах социальной поддержки многодетных семей в Саратовской области", вступившими в действие с 01.01.2012;
- - Правила землепользования и застройки Балаковского муниципального района были утверждены решением Совета муниципального образования г. Балаково от 23.09.2011 N 311. Согласно данных Правил, спорный земельный участок, расположенный в черте города имеет категорию земли населенных пунктов.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции решение мотивировал тем, что доводы, положенные Управлением в обоснование иска, не отвечают критериям, изложенным в статье 451 ГК РФ, и не могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, влекущим невозможность исполнения договора аренды от 27.12.2006 N 678. Обстоятельства, на которые истец ссылается в обоснование своих требований, возникли задолго до обращения Управления в адрес ответчиков с требованием о расторжении договора аренды, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что изменения, произошедшие в законодательстве, не препятствовали ответчикам использовать спорные земельные участки в соответствии с условиями договора в отсутствие возражений арендодателя.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов об отказе в удовлетворении иска обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и нормам законодательства.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При наличии существенно изменившихся обстоятельств расторжение договора в судебном порядке по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях.
Абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.
Для такого изменения необходимо наличие одновременно четырех условий, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.
В данном же случае обстоятельства, на которые сослался истец в обоснование доводов о расторжении договора, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть.
Отклоняя довод истца о том, что договор подлежит расторжению в связи с изменением стороны арендодателя по договору аренды от 27.12.2006 N 678, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что согласно положениям пункта 1 статьи 617 ГК РФ сам по себе переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Довод Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о том, что договор от 27.12.2006 N 678 подлежит расторжению в связи с необходимостью использования земельного участка в связи с принятием Закона Саратовской области от 01.08.2005 N 74-ЗСО "О мерах социальной поддержки многодетных семей в Саратовской области", Закона Саратовской области от 03.08.2011 N 90-ЗСО "О внесении изменений в Закон Саратовской области "О земле" и Закон Саратовской области "О мерах социальной поддержки многодетных семей в Саратовской области", вступившими в действие с 01.01.2012 признан несостоятельным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 23.12.2015 N Ф06-4115/2015 ПО ДЕЛУ N А57-20926/2014
Требование: О расторжении договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: По мнению арендодателя, договор аренды подлежит расторжению в связи с заменой стороны договора (арендодателя), а также в связи с изменениями в законодательстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2015 г. N Ф06-4115/2015
Дело N А57-20926/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Петрова А.Л., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
ответчиков - общества с ограниченной ответственностью "Стройцентр", закрытого акционерного общества "Азимут", общества с ограниченной ответственностью "Водолей", индивидуального предпринимателя Попова В.А., закрытого акционерного общества "Атомэнергосервис", общества с ограниченной ответственностью "Мясо-Молочный комплекс" - Колокольцева П.А. (доверенности от 12.04.2015, 12.04.2015, 09.02.2015, 17.03.2015, 12.04.2015, 10.07.2015),
закрытого акционерного общества "ИК Балаково-Инвест" - Давыдова А.Н. (доверенность от 17.12.2014),
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.06.2015 (судья Елистратов К.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2015 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Борисова Т.С., Шалкин В.Б.)
по делу N А57-20926/2014
по исковому заявлению Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, г. Балаково Саратовская область к обществу с ограниченной ответственностью "Мясо-Молочный комплекс", г. Балаково, обществу с ограниченной ответственностью "Стройцентр", закрытому акционерному обществу "Азимут", закрытому акционерному обществу "ИК Балаково-Инвест", обществу с ограниченной ответственностью "Водолей", закрытому акционерному обществу "Атомэнергосервис", индивидуальному предпринимателю Попову Валерию Александровичу, индивидуальному предпринимателю Чепухалиной, обществу с ограниченной ответственностью "Раздолье", третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, общество с ограниченной ответственностью "Вектор", администрация Балаковского муниципального района, Натальинское муниципальное образование Балаковского муниципального района, Пылковское муниципальное образование Балаковского муниципального района Саратовской области, о расторжении договора аренды земельных участков от 27.12.2006 N 678,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области поступило заявление Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - Управление) к обществу с ограниченной ответственностью "Мясо-Молочный комплекс" (далее - ООО "Мясо-Молочный комплекс"), обществу с ограниченной ответственностью "Стройцентр" (далее - ООО "Стройцентр"), закрытому акционерному обществу "Азимут" (далее - ЗАО "Азимут"), закрытому акционерному обществу "ИК Балаково-Инвест" (далее - ЗАО "ИК Балаково-Инвест"), обществу с ограниченной ответственностью "Водолей" (далее - ООО "Водолей"), закрытому акционерному обществу "Атомэнергосервис" (далее - ЗАО "Атомэнергосервис"), индивидуальному предпринимателю Попову Валерию Александровичу (далее - ИП Попов В.А.), индивидуальному предпринимателю Чепухалиной (далее - ИП Чепухалина), обществу с ограниченной ответственностью "Раздолье" (далее - ООО "Раздолье") о расторжении договора аренды земельных участков от 27.12.2006 N 678.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 14.04.2015 по делу N А57-20926/2014 выделены в отдельное производство исковые требования Управления к обществу с ограниченной ответственностью "Вектор" о расторжении договора аренды находящихся в государственной собственности земельных участков от 27.12.2006 N 1678 в части земельных участков с кадастровыми номерами 64:05:010503:94, 64:05:010503:613, 64:05:010503:614 с даты вынесения решения суда и исковые требования общества с ограниченной ответственностью к Управлению о расторжении договора аренды находящихся в государственной собственности земельных участков от 27.12.2006 N 678 в части земельных участков с кадастровыми номерами 64:05:010503:94, 64:05:010503:613, 64:05:010503:614 с даты вступления решения суда в законную силу.
В оставшейся части исковые требования являются предметом рассмотрения по настоящему делу.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25.06.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсы администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - Комитет) просит решение и постановление отменить, исковые требования - удовлетворить, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, 27.12.2006 Комитетом по управлению имуществом Саратовской области ОАО "Подсосенское" по договору аренды находящихся в государственной собственности земельных участков N 678 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 64:05:010503:0046 сроком на 49 лет.
25 апреля 2007 года между ОАО "Подсосенское" и СППК "Агротрест" был заключен договор замены стороны в обязательстве в части земельного участка 64:05:010503:0046.
30 октября 2007 года СППК "Агротрест" разделил земельный участок кадастровый номер 64:05:010503:0046 на земельные участки с кадастровыми номерами 64:05:010503:0061 и 64:05:010503:0062.
15 апреля 2008 года СППК "Агротрест" передал права аренды на указанные земельные участки ООО "Мясо-молочный комплекс".
ООО "Мясо-молочный комплекс" разделил земельный участок с кадастровым номером 64:05:010503:0062.
В настоящее время арендаторами земельных участков по договору аренды от 27.12.2006 являются ООО "Стройцентр", ЗАО "Азимут", ЗАО "ИК Балаково-Инвест", ООО "Водолей", ЗАО "Атомэнергосервис", ИП Чепухалина С.С.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указал, что в течение действия договора аренды от 27.12.2006 N 678 произошли существенные изменения обстоятельств, являющиеся основанием для расторжения договора в силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ):
- - в силу закона изменилась сторона Арендодателя (вместо Комитета по управлению имуществом Саратовской области полномочия по распоряжению земельными участками в настоящее время осуществляет собственник муниципальный район в связи с переходом права собственности на земельный участок);
- - на момент заключения договора не вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации от 06.10.2006 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного управления в Российской Федерации" пункт 20 части 1 статьи 14 которого изложен в новой редакции, вступающей в силу с 01.01.2013 относящей к полномочиям органа местного самоуправления утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление муниципального контроля за использованием земель поселения;
- - необходимость использования земельного участка в связи с принятием Закона Саратовской области от 01.08.2005 N 74-ЗСО "О мерах социальной поддержки многодетных семей в Саратовской области", Закона Саратовской области от 03.08.2011 N 90-ЗСО "О внесении изменений в Закон Саратовской области "О земле" и Закон Саратовской области "О мерах социальной поддержки многодетных семей в Саратовской области", вступившими в действие с 01.01.2012;
- - Правила землепользования и застройки Балаковского муниципального района были утверждены решением Совета муниципального образования г. Балаково от 23.09.2011 N 311. Согласно данных Правил, спорный земельный участок, расположенный в черте города имеет категорию земли населенных пунктов.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции решение мотивировал тем, что доводы, положенные Управлением в обоснование иска, не отвечают критериям, изложенным в статье 451 ГК РФ, и не могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, влекущим невозможность исполнения договора аренды от 27.12.2006 N 678. Обстоятельства, на которые истец ссылается в обоснование своих требований, возникли задолго до обращения Управления в адрес ответчиков с требованием о расторжении договора аренды, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что изменения, произошедшие в законодательстве, не препятствовали ответчикам использовать спорные земельные участки в соответствии с условиями договора в отсутствие возражений арендодателя.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов об отказе в удовлетворении иска обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и нормам законодательства.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При наличии существенно изменившихся обстоятельств расторжение договора в судебном порядке по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях.
Абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.
Для такого изменения необходимо наличие одновременно четырех условий, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.
В данном же случае обстоятельства, на которые сослался истец в обоснование доводов о расторжении договора, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть.
Отклоняя довод истца о том, что договор подлежит расторжению в связи с изменением стороны арендодателя по договору аренды от 27.12.2006 N 678, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что согласно положениям пункта 1 статьи 617 ГК РФ сам по себе переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Довод Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о том, что договор от 27.12.2006 N 678 подлежит расторжению в связи с необходимостью использования земельного участка в связи с принятием Закона Саратовской области от 01.08.2005 N 74-ЗСО "О мерах социальной поддержки многодетных семей в Саратовской области", Закона Саратовской области от 03.08.2011 N 90-ЗСО "О внесении изменений в Закон Саратовской области "О земле" и Закон Саратовской области "О мерах социальной поддержки многодетных семей в Саратовской области", вступившими в действие с 01.01.2012 признан несостоятельным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)