Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Департамент отказал в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов участка, указав, что заявление подано до истечения трехлетнего срока с момента заключения договора аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - крестьянского (фермерского) хозяйства Улитина Владимира Алексеевича (ОГРН 1022304364521) - Тарханова А.В. (доверенность от 07.06.2016), от заинтересованного лица - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399) - Прочко Е.П. (доверенность от 15.12.2016), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2017 (судьи Соловьева М.В., Сурмалян Г.А., Филимонова С.С.) по делу N А32-20116/2016, установил следующее.
Крестьянское (фермерское) хозяйство Улитина Владимира Алексеевича (далее - хозяйство, КФХ Улитина В.А.) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), в котором просило:
- признать незаконным ответ департамента от 16.05.2016 "Об отказе по предоставлению государственной услуги" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:21:0206010:33,
- обязать департамент в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес КФХ Улитина В.А. проект договора купли-продажи земельного участка земельного участка общей площадью 173 000 кв. м с кадастровым номером 23:21:0206010:33, местоположением: Краснодарский край, Новокубанский район, Ляпинское сельское поселение, примерно в 2,75 км по направлению на юго-запад от х. Камышеваха, СПК "Заречный" участок N 29 (далее - земельный участок), используемый хозяйством на праве аренды с 1992 года (уточненные требования; т. 1, л.д. 105-107, 159-160).
Решением от 16.01.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 21.04.2017, суд признал незаконными действия департамента, выраженные в письме от 16.05.2016 "Об отказе по предоставлению государственной услуги" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:21:0206010:33. Суд обязал департамент в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда, подготовить и направить в адрес КФХ Улитина В.А. проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:21:0206010:33, используемого хозяйством на праве аренды с 1992 года. С департамента в пользу КФХ Улитина В.А. взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Судебные акты мотивированы тем, что наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий (акта) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу подтверждено материалами дела. Документально обосновано, что земельный участок используется хозяйством непрерывно с 1992 года, на основании договоров от 28.12.1992 N 70, от 06.06.1997 N 24, от 23.12.2003 N 2100000400, от 09.04.2014 N 8821000210. Следует из справки администрации муниципального образования Новокубанский район (далее - администрация района) от 14.04.2016, что все перечисленные договоры аренды были заключены в отношении одного земельного участка, имеющего в настоящее время кадастровый номер 23:21:0206010:33. Хозяйство использует спорный участок в соответствии с целевым назначением; доказательства ненадлежащего использования земельного участка, привлечения КФХ Улитина В.А. к административной ответственности, предусмотренной статьями 8.6 - 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП), отсутствуют. При определении срока аренды департамент должен руководствоваться нормами действующего законодательства, в том числе абзацем 9 статьи 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ), и суммировать общий срок договоров аренды, начиная с 1992 года. Правовые основания для отказа заявителю в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:21:0206010:33 у департамента отсутствовали. Учитывая требования пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс), пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), суд обязал департамент подготовить и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельного участка. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса, излишне уплаченная государственная пошлина заявителю возвращена из бюджета.
В кассационной жалобе департамент просит решение от 16.01.2017 и апелляционное постановление от 21.04.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных КФХ Улитина В.А. требований в полном объеме.
Податель жалобы указывает, что законодателем (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса) установлено два условия предоставления арендатору в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения: 1) арендатор пользуется соответствующим участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет, 2) пользование арендованным участком осуществлялось надлежащим образом. Начало течения срока пользования арендованным участком связано с моментом заключения нового договора аренды, а не с моментом начала погашенных договорных отношений, существовавших до заключения нового договора. Договор аренды N 8821000210 был заключен 09.04.2014, его государственная регистрация осуществлена 05.05.2014, а с заявлением о предоставлении в собственность спорного участка КФХ Улитина В.А. обратилось 18.04.2016, то есть до дня истечения трехлетнего срока с момента заключения договора аренды. В связи с изложенным, у заявителя не возникло право на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка, у департамента имелись законные основания для отказа по пункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:21:0206010:33. Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса не содержит оговорок относительно включения в установленный срок ранее заключенных и погашенных договоров аренды с гражданином или юридическим лицом, претендующими на приобретение в собственность арендуемого земельного участка. У хозяйства право приобретения в собственность арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения возникнет только по истечении трех лет с момента заключения действующего договора аренды от 09.04.2014 N 8821000210. Договорные отношения по договору аренды от 23.12.2003 N 2100000400, заключенному КФХ Улитина В.А. с администрацией муниципального образования Новокубанский район, были прекращены 07.06.2012. После прекращения данного договора хозяйство продолжало пользоваться земельным участком без правоустанавливающих документов. Установление сторонами при заключении договора аренды срока его прекращения, свидетельствует об изначальной договоренности сторон об отсутствии оснований считать существующими договорные отношения после наступления данной даты; договор от 09.04.2014 N 8821000210 является новым договором. По смыслу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса для приобретения земельного участка в собственность, титул владения участком на праве аренды должен существовать непрерывно сроком более трех лет независимо от того, что фактическое владение участком у заявителя не прерывалось. В настоящем случае после истечения срока действия договора 2003 года (07.06.2012) до заключения договора 2014 года (09.04.2014) прошло значительное время, в течение которого КФХ Улитина В.А. использовало участок в отсутствие установленных законом или сделкой оснований.
КФХ Улитина В.А. представлен отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании представитель департамента на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель хозяйства просил жалобу отклонить.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 09.04.2014 администрацией района (при осуществлении государственных полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, на основании Закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ; арендодатель) и КФХ Улитина В.А. (арендатор) заключен договор N 8821000210 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок фонда перераспределения земель, находящихся в собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 173 000 кв. м, с кадастровым номером 23:21:0206010:33, для сельскохозяйственного производства, на срок 5 лет, по 08.04.2019. Арендная сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), о чем на договоре имеется соответствующая отметка (т. 1, л.д. 68-83).
Земельный участок с кадастровым номером 23:21:0206010:33 находится в собственности Краснодарского края, право зарегистрировано в ЕГРП 16.09.2004 (т. 1, л.д. 161).
11.04.2016 на общем собрании членов КФХ Улитина В.А. принято решение о приобретении у субъекта Российской Федерации - Краснодарского края в собственность хозяйства арендуемого участка с кадастровым номером 23:21:0206010:33 (т. 1, л.д. 85).
18.04.2016 в департамент поступило заявление КФХ Улитина В.А. о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов, на основании пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:21:0206010:33, с приложенными к нему документами (согласно описи; т. 1, л.д. 86-87).
Письмом от 16.05.2016 N 52-10150/16-32.20 департамент отказал хозяйству в предоставлении испрашиваемой государственной услуги, указав, что заявление подано до истечения трехлетнего срока с момента заключения договора от 09.04.2014 N 8821000210 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности; поскольку земельный участок находится в аренде менее 3-х лет, у КФХ Улитина В.А. не возникло право на приобретение испрашиваемого участка в собственность, а значит, с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса; т. 1, л.д. 88-89).
Полагая, что ответ (решение) департамента, содержащийся в вышеназванном письме от 16.05.2016, противоречит действующему законодательству и нарушает его права, законные интересы в сфере экономической деятельности, КФХ Улитина В.А. обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Разрешая возникший спор, судебные инстанции правомерно исходили из того, что в силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту таких земельных участков, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Закон N 101-ФЗ). К числу участков, исключенных из сферы действия данного Закона, испрашиваемый хозяйством в собственность земельный участок не относится (пункт 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ).
Статьей 10 Закона N 101-ФЗ (в применимой к спорным отношениям редакции) установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункты 1, 4).
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в действующей в спорный период редакции) предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.
Следует из норм пунктов 1, 2 части 1 статьи 1, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что такой (специальный) механизм приобретения права собственности установлен законодателем для тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях). Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи.
Вопросы предоставления в собственность без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентированы статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса, основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов - статьей 39.16 Земельного кодекса.
Подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные установили, что испрашиваемый КФХ Улитина В.А. в собственность земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения используется хозяйством на условиях аренды непрерывно с 1992 года, надлежащее его использование по назначению в течение срока, превышающего три года, подтверждено материалами дела, предусмотренные законом основания для отказа в предоставлении участка заявителю в собственность за плату без проведения торгов у департамента отсутствовали.
Приведенные в жалобе аргументы, которые сводятся к отсутствию правового значения общего непрерывного срока аренды гражданином или юридическим лицом испрашиваемого в собственность без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренного ранее заключенными в отношении такого участка договорами аренды, и необходимости истечения трехлетнего срока аренды исключительно в рамках договора, действующего на момент подачи заявления о предоставлении участка в собственность, окружной суд не принимает. Такое толкование закона фактически предусматривает введение дополнительного ограничения прав арендаторов, использующих земельный участок в течение длительного времени на основании нескольких последовательных договоров аренды, перед арендаторами, впервые получившими в аренду земельный участок на срок не менее трех лет, и обратившимися за приватизацией участка по истечении названного срока.
В рассматриваемом случае подобное ограничение выразилось в том, что, не оспаривая факт арендного пользования КФХ Улитина В.А. спорным земельным участком в течение полных 23 лет (с сентября 1992 года до подачи заявления от 15.04.2016), департамент настаивает на возможности реализации заявителем предусмотренного подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса права только после апреля 2017 года (с учетом действующего на момент подачи хозяйством заявления, договора аренды от 09.04.2014), когда общий срок аренды спорного участка составит более чем 24 года.
Ссылаясь на то, что подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса не содержит оговорок относительно включения в установленный (трехлетний) срок ранее заключенных договоров аренды с гражданином или юридическим лицом, претендующими на приобретение в собственность арендуемого земельного участка, департамент не учитывает, что и запрет учета общего срока непрерывного арендного пользования земельным участком в указанной норме также отсутствует.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).
Доводы жалобы, обусловленные тем, что отношения по договору аренды от 23.12.2003 N 2100000400, заключенному с КФХ Улитина В.А. на срок до 07.06.2012, были прекращены после наступления названной даты, и до заключения нового договора аренды от 09.04.2014 N 8821000210 хозяйство использовало земельный участок в отсутствие установленных законом или сделкой оснований, подлежат отклонению, как не основанные на содержании договора от 23.12.2003 N 2100000400, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, и противоречащие установленным судебными инстанциями фактическим обстоятельствам непрерывного арендного пользования спорным участком КФХ Улитина В.А., в отсутствие на то возражений со стороны арендодателя. Само по себе установление при заключении сделки срока аренды не исключает применение к договору правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Кроме того, в условиях отсутствия со стороны арендодателя явно выраженной воли и каких-либо действий, направленных на возврат земельного участка после истечения согласованного в договоре срока аренды, продолжающегося использования арендатором участка по целевому назначению и добросовестного внесения арендной платы по договору, вплоть до дня заключения нового договора аренды от 09.04.2014 N 8821000210, довод о безосновательном (фактическом) использовании хозяйством спорного участка после истечения срока действия предыдущего договора от 23.12.2003 N 2100000400, во внимание не принимается.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 16.01.2017 и апелляционного постановления от 21.04.2017 не имеется. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права. Содержащиеся в обжалуемых актах выводы, соответствуют собранным по делу доказательствам, и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобожден.
Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.07.2017 по ходатайству департамента исполнение решения от 16.01.2017 по настоящему делу приостановлено на срок до рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, приостановление исполнения судебного акта, произведенное названным определением, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2017 по делу N А32-20116/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 18.08.2017 N Ф08-5269/2017 ПО ДЕЛУ N А32-20116/2016
Требование: О признании незаконным ответа департамента, обязании подготовить и направить в адрес хозяйства проект договора купли-продажи земельного участка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Департамент отказал в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов участка, указав, что заявление подано до истечения трехлетнего срока с момента заключения договора аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2017 г. по делу N А32-20116/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - крестьянского (фермерского) хозяйства Улитина Владимира Алексеевича (ОГРН 1022304364521) - Тарханова А.В. (доверенность от 07.06.2016), от заинтересованного лица - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399) - Прочко Е.П. (доверенность от 15.12.2016), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2017 (судьи Соловьева М.В., Сурмалян Г.А., Филимонова С.С.) по делу N А32-20116/2016, установил следующее.
Крестьянское (фермерское) хозяйство Улитина Владимира Алексеевича (далее - хозяйство, КФХ Улитина В.А.) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), в котором просило:
- признать незаконным ответ департамента от 16.05.2016 "Об отказе по предоставлению государственной услуги" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:21:0206010:33,
- обязать департамент в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес КФХ Улитина В.А. проект договора купли-продажи земельного участка земельного участка общей площадью 173 000 кв. м с кадастровым номером 23:21:0206010:33, местоположением: Краснодарский край, Новокубанский район, Ляпинское сельское поселение, примерно в 2,75 км по направлению на юго-запад от х. Камышеваха, СПК "Заречный" участок N 29 (далее - земельный участок), используемый хозяйством на праве аренды с 1992 года (уточненные требования; т. 1, л.д. 105-107, 159-160).
Решением от 16.01.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 21.04.2017, суд признал незаконными действия департамента, выраженные в письме от 16.05.2016 "Об отказе по предоставлению государственной услуги" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:21:0206010:33. Суд обязал департамент в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда, подготовить и направить в адрес КФХ Улитина В.А. проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:21:0206010:33, используемого хозяйством на праве аренды с 1992 года. С департамента в пользу КФХ Улитина В.А. взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Судебные акты мотивированы тем, что наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий (акта) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу подтверждено материалами дела. Документально обосновано, что земельный участок используется хозяйством непрерывно с 1992 года, на основании договоров от 28.12.1992 N 70, от 06.06.1997 N 24, от 23.12.2003 N 2100000400, от 09.04.2014 N 8821000210. Следует из справки администрации муниципального образования Новокубанский район (далее - администрация района) от 14.04.2016, что все перечисленные договоры аренды были заключены в отношении одного земельного участка, имеющего в настоящее время кадастровый номер 23:21:0206010:33. Хозяйство использует спорный участок в соответствии с целевым назначением; доказательства ненадлежащего использования земельного участка, привлечения КФХ Улитина В.А. к административной ответственности, предусмотренной статьями 8.6 - 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП), отсутствуют. При определении срока аренды департамент должен руководствоваться нормами действующего законодательства, в том числе абзацем 9 статьи 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ), и суммировать общий срок договоров аренды, начиная с 1992 года. Правовые основания для отказа заявителю в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:21:0206010:33 у департамента отсутствовали. Учитывая требования пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс), пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), суд обязал департамент подготовить и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельного участка. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса, излишне уплаченная государственная пошлина заявителю возвращена из бюджета.
В кассационной жалобе департамент просит решение от 16.01.2017 и апелляционное постановление от 21.04.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных КФХ Улитина В.А. требований в полном объеме.
Податель жалобы указывает, что законодателем (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса) установлено два условия предоставления арендатору в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения: 1) арендатор пользуется соответствующим участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет, 2) пользование арендованным участком осуществлялось надлежащим образом. Начало течения срока пользования арендованным участком связано с моментом заключения нового договора аренды, а не с моментом начала погашенных договорных отношений, существовавших до заключения нового договора. Договор аренды N 8821000210 был заключен 09.04.2014, его государственная регистрация осуществлена 05.05.2014, а с заявлением о предоставлении в собственность спорного участка КФХ Улитина В.А. обратилось 18.04.2016, то есть до дня истечения трехлетнего срока с момента заключения договора аренды. В связи с изложенным, у заявителя не возникло право на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка, у департамента имелись законные основания для отказа по пункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:21:0206010:33. Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса не содержит оговорок относительно включения в установленный срок ранее заключенных и погашенных договоров аренды с гражданином или юридическим лицом, претендующими на приобретение в собственность арендуемого земельного участка. У хозяйства право приобретения в собственность арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения возникнет только по истечении трех лет с момента заключения действующего договора аренды от 09.04.2014 N 8821000210. Договорные отношения по договору аренды от 23.12.2003 N 2100000400, заключенному КФХ Улитина В.А. с администрацией муниципального образования Новокубанский район, были прекращены 07.06.2012. После прекращения данного договора хозяйство продолжало пользоваться земельным участком без правоустанавливающих документов. Установление сторонами при заключении договора аренды срока его прекращения, свидетельствует об изначальной договоренности сторон об отсутствии оснований считать существующими договорные отношения после наступления данной даты; договор от 09.04.2014 N 8821000210 является новым договором. По смыслу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса для приобретения земельного участка в собственность, титул владения участком на праве аренды должен существовать непрерывно сроком более трех лет независимо от того, что фактическое владение участком у заявителя не прерывалось. В настоящем случае после истечения срока действия договора 2003 года (07.06.2012) до заключения договора 2014 года (09.04.2014) прошло значительное время, в течение которого КФХ Улитина В.А. использовало участок в отсутствие установленных законом или сделкой оснований.
КФХ Улитина В.А. представлен отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании представитель департамента на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель хозяйства просил жалобу отклонить.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 09.04.2014 администрацией района (при осуществлении государственных полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, на основании Закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ; арендодатель) и КФХ Улитина В.А. (арендатор) заключен договор N 8821000210 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок фонда перераспределения земель, находящихся в собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 173 000 кв. м, с кадастровым номером 23:21:0206010:33, для сельскохозяйственного производства, на срок 5 лет, по 08.04.2019. Арендная сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), о чем на договоре имеется соответствующая отметка (т. 1, л.д. 68-83).
Земельный участок с кадастровым номером 23:21:0206010:33 находится в собственности Краснодарского края, право зарегистрировано в ЕГРП 16.09.2004 (т. 1, л.д. 161).
11.04.2016 на общем собрании членов КФХ Улитина В.А. принято решение о приобретении у субъекта Российской Федерации - Краснодарского края в собственность хозяйства арендуемого участка с кадастровым номером 23:21:0206010:33 (т. 1, л.д. 85).
18.04.2016 в департамент поступило заявление КФХ Улитина В.А. о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов, на основании пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:21:0206010:33, с приложенными к нему документами (согласно описи; т. 1, л.д. 86-87).
Письмом от 16.05.2016 N 52-10150/16-32.20 департамент отказал хозяйству в предоставлении испрашиваемой государственной услуги, указав, что заявление подано до истечения трехлетнего срока с момента заключения договора от 09.04.2014 N 8821000210 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности; поскольку земельный участок находится в аренде менее 3-х лет, у КФХ Улитина В.А. не возникло право на приобретение испрашиваемого участка в собственность, а значит, с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса; т. 1, л.д. 88-89).
Полагая, что ответ (решение) департамента, содержащийся в вышеназванном письме от 16.05.2016, противоречит действующему законодательству и нарушает его права, законные интересы в сфере экономической деятельности, КФХ Улитина В.А. обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Разрешая возникший спор, судебные инстанции правомерно исходили из того, что в силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту таких земельных участков, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Закон N 101-ФЗ). К числу участков, исключенных из сферы действия данного Закона, испрашиваемый хозяйством в собственность земельный участок не относится (пункт 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ).
Статьей 10 Закона N 101-ФЗ (в применимой к спорным отношениям редакции) установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункты 1, 4).
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в действующей в спорный период редакции) предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.
Следует из норм пунктов 1, 2 части 1 статьи 1, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что такой (специальный) механизм приобретения права собственности установлен законодателем для тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях). Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи.
Вопросы предоставления в собственность без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентированы статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса, основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов - статьей 39.16 Земельного кодекса.
Подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные установили, что испрашиваемый КФХ Улитина В.А. в собственность земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения используется хозяйством на условиях аренды непрерывно с 1992 года, надлежащее его использование по назначению в течение срока, превышающего три года, подтверждено материалами дела, предусмотренные законом основания для отказа в предоставлении участка заявителю в собственность за плату без проведения торгов у департамента отсутствовали.
Приведенные в жалобе аргументы, которые сводятся к отсутствию правового значения общего непрерывного срока аренды гражданином или юридическим лицом испрашиваемого в собственность без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренного ранее заключенными в отношении такого участка договорами аренды, и необходимости истечения трехлетнего срока аренды исключительно в рамках договора, действующего на момент подачи заявления о предоставлении участка в собственность, окружной суд не принимает. Такое толкование закона фактически предусматривает введение дополнительного ограничения прав арендаторов, использующих земельный участок в течение длительного времени на основании нескольких последовательных договоров аренды, перед арендаторами, впервые получившими в аренду земельный участок на срок не менее трех лет, и обратившимися за приватизацией участка по истечении названного срока.
В рассматриваемом случае подобное ограничение выразилось в том, что, не оспаривая факт арендного пользования КФХ Улитина В.А. спорным земельным участком в течение полных 23 лет (с сентября 1992 года до подачи заявления от 15.04.2016), департамент настаивает на возможности реализации заявителем предусмотренного подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса права только после апреля 2017 года (с учетом действующего на момент подачи хозяйством заявления, договора аренды от 09.04.2014), когда общий срок аренды спорного участка составит более чем 24 года.
Ссылаясь на то, что подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса не содержит оговорок относительно включения в установленный (трехлетний) срок ранее заключенных договоров аренды с гражданином или юридическим лицом, претендующими на приобретение в собственность арендуемого земельного участка, департамент не учитывает, что и запрет учета общего срока непрерывного арендного пользования земельным участком в указанной норме также отсутствует.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).
Доводы жалобы, обусловленные тем, что отношения по договору аренды от 23.12.2003 N 2100000400, заключенному с КФХ Улитина В.А. на срок до 07.06.2012, были прекращены после наступления названной даты, и до заключения нового договора аренды от 09.04.2014 N 8821000210 хозяйство использовало земельный участок в отсутствие установленных законом или сделкой оснований, подлежат отклонению, как не основанные на содержании договора от 23.12.2003 N 2100000400, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, и противоречащие установленным судебными инстанциями фактическим обстоятельствам непрерывного арендного пользования спорным участком КФХ Улитина В.А., в отсутствие на то возражений со стороны арендодателя. Само по себе установление при заключении сделки срока аренды не исключает применение к договору правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Кроме того, в условиях отсутствия со стороны арендодателя явно выраженной воли и каких-либо действий, направленных на возврат земельного участка после истечения согласованного в договоре срока аренды, продолжающегося использования арендатором участка по целевому назначению и добросовестного внесения арендной платы по договору, вплоть до дня заключения нового договора аренды от 09.04.2014 N 8821000210, довод о безосновательном (фактическом) использовании хозяйством спорного участка после истечения срока действия предыдущего договора от 23.12.2003 N 2100000400, во внимание не принимается.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 16.01.2017 и апелляционного постановления от 21.04.2017 не имеется. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права. Содержащиеся в обжалуемых актах выводы, соответствуют собранным по делу доказательствам, и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобожден.
Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.07.2017 по ходатайству департамента исполнение решения от 16.01.2017 по настоящему делу приостановлено на срок до рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, приостановление исполнения судебного акта, произведенное названным определением, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2017 по делу N А32-20116/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)