Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего Терехиной И.И.
судей: Киреевой О.Ю., Захарчука Е.И.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой Ю.А.
при участии представителей:
от истца: Аксеновой Н.В. по дов. от 24.11.2015
от ответчика: Вертакова М.В. по дов. от 28.11.2016
от третьих лиц: от ЧПОУ "Новосибирский кооперативный техникум им. А.Н. Косыгина Новосибирского облпотребсоюза" - Ледюковой Н.Г. по дов. N 12 от 15.09.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Комашинской Нины Александровны (N 07АП-2878/17) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.02.2017 по делу N А45-14346/2016 (судья Смеречинская Я.А.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Комашинской Нины Александровны (п. Барангол, ОГРНИП 311041132200046) к индивидуальному предпринимателю Воспанчук Владимиру Викторовичу (г. Новосибирск, ОГРНИП 309540431400040), при участии третьих лиц: частного профессионального образовательного учреждения "Новосибирский кооперативный техникум им. А.Н. Косыгина Новосибирского облпотребсоюза" (г. Новосибирск, ул. Октябрьская, д. 1), Новосибирского областного союза потребительских обществ (г. Новосибирск, Красный пр. 29, ОГРН 1025402458938), индивидуального предпринимателя Смирнова Артура Андреевича (г. Новосибирск), общества с ограниченной ответственностью "Континент-Сибирь" (г. Новосибирск), об установлении права ограниченного пользования (сервитута) нежилым помещением,
установил:
Индивидуальный предприниматель Комашинская Нина Александровна обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю Воспанчуку Владимиру Викторовичу об установлении права ограниченного пользования (сервитута) нежилым помещением площадью 16,4 кв. м, номер на поэтажном плане 13, литер А, этаж 4, кадастровый номер 54:35:021235:433, расположенным по адресу: Новосибирская область город Новосибирск, ул. Чаплыгина, дом 2/1, принадлежащим на праве собственности ответчику, на следующих условиях: срок действия сервитута - бессрочный; - сфера действия сервитута - часть помещения площадью 6 кв. м; - плата за сервитут - 3 987 руб. в месяц, с момента исполнения ответчиком обязанности по организации дверного проема; - срок оплаты - до 10 числа расчетного месяца; - назначение сервитута - обеспечение прохода к нежилому помещению площадью 69,1 кв. м, номер на поэтажном плане 14, этаж N 4, кадастровый (условный) номер 54:35:021235:740, расположенного по адресу Новосибирская область, город Новосибирск, улица Чаплыгина, дом 2/1, принадлежащему на праве собственности истцу; - для исполнения условий сервитута обязать ответчика привести принадлежащее ему помещение N 13 в соответствие с Техническим паспортом помещения N 14 от 20.07.2015 и поэтажным планом ОГУП "Техцентр НСО" по состоянию на 26.11.2008 путем организации дверного проема в стене, смежной с помещением N 14, в месте, указанном в Планировочной схеме N 1, являющейся приложением к заключению ООО ЭКБ "Стинэкс" по результатам судебной строительно-технической экспертизы, в срок - не позднее 1 месяца с даты вступления решения суда в законную силу.
Порядок исполнения сервитута: Воспанчук В.В. обязуется предоставить доступ в помещение N 13 путем передачи ключей от входной двери Комашинской Н.А. В свою очередь, Комашинская Н.А. обязуется использовать часть помещения N 13 только для прохода через него в помещение N 14 в соответствии с графиком работы Бизнес-центра, в котором расположены указанные помещения. В случае использования помещения N 14 третьими лицами на основании договора аренды, к ним так же переходит право пользования частью помещения N 13, обремененной сервитутом для прохода в помещение N 14.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: частное профессиональное образовательное учреждение "Новосибирский кооперативный техникум им. А.Н. Косыгина Новосибирского облпотребсоюза" (далее Новосибирский кооперативный техникум), индивидуальный предприниматель Смирнов Артур Андреевич, общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Континент-Сибирь", Новосибирский областной союз потребительских обществ.
Решением арбитражного суда от 14.02.2017 (резолютивная часть объявлена 07.02.2017) в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, предприниматель Комашинская Н.А. в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, указывая на то, что установление сервитута в отношении принадлежащего ответчику нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:021235:433, номер на поэтажном плане 13, является наиболее экономичным (менее затратным) для собственника и наименее обременительным для истца; экспертным заключением N ТЭ-1669-2016, составленным ООО экспертно-консалтинговое бюро "СТИНЭКС" по результатам судебной строительно-технической экспертизы, установлена объективная невозможность удовлетворения потребностей предпринимателя Комашинской Н.А. в использовании принадлежащего ей помещения N 14 иным образом, кроме как путем наделения ее правом ограниченного пользования помещением N 13 ответчика в соответствии с планировочной схемой N 1 (приложение к экспертному заключению). Судом не дана оценка доводам истца и третьего лица - Новосибирского кооперативного техникума о том, что ссылка ответчика на проектную документацию является несостоятельной, поскольку в соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, проектная документация содержит материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Договор о совместной деятельности от 10.01.2005 не может являться доказательством того, что здание с расположенными в нем помещениями N 13 и N 14 введено в эксплуатацию при приемке его комиссией с иными техническими характеристиками, чем те, которые отражены в выданных ОГУП "Техцентр НСО" в установленном порядке Техническом паспорте и поэтажном плане. Суд сделал необоснованный вывод о том, что проход в помещение N 14 осуществлялся со стороны техникума. У суда не было оснований для отказа в принятии составленных по состоянию на 26.11.2008 ОГУП "Техцентр НСО" Технического паспорта помещения N 14 и поэтажного плана 4-го этажа здания по ул. Чаплыгина, 2/1, в качестве доказательств, подтверждающих техническое состояние помещений N 13, N 14, в котором они должны находиться согласно технической документации.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении.
Новосибирский кооперативный техникум в отзыве на жалобу, его представитель в судебном заседании считают решение подлежащим отмене, поддерживают позицию истца, так как предпринимателем Комашинской Н.А. представлены доказательства невозможности приобретенного им помещения без установления сервитута, в нем отсутствует самостоятельный выход в места общего пользования (коридор, лестничная площадка и т.д.).
Предприниматель Смирнов А.А. в отзыве на апелляционную жалобу также просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, заключением по результатам проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы установлена объективная невозможность удовлетворения потребностей истца в использовании принадлежащего ему помещения иным образом, кроме как путем установления сервитута.
Предприниматель Воспанчук В.В. в отзыве на апелляционную жалобу, его представитель в судебном заседании просят оставить обжалуемое решение без изменения, поскольку истцу для организации прохода в его помещение необходимо заявить негаторный иск к третьему лицу об устранении препятствий в пользовании принадлежащим истцу помещением N 14, что в свою очередь исключает возможность удовлетворения иска об установлении сервитута. Суд первой инстанции обоснованно принял письменные доказательства в форме надлежащим образом заверенных копий. Истец, приобретая помещения 08.12.2014, был ознакомлен со всеми правоустанавливающими документами на имущество, в том числе был поставлен в известность о том, что проход в помещение отсутствует. Согласно проектной документации (помещение литер 20) имело проход со стороны помещений техникума, со стороны помещений административно-складского комплекса (помещения литера 19 и 18), помещение класса ограничено сплошной стеной.
Дело рассмотрено на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия представителей третьих лиц предпринимателя Смирнова А.А., ООО "Континент-Сибирь", Новосибирского областного союза потребительских обществ, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Заслушав представителей сторон и Новосибирского кооперативного техникума, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Материалами дела установлено, что Комашинской Н.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 69,1 кв. м, номер на поэтажном плане 14, кадастровый (условный) номер 54:35:021235:740, расположенное на 4 этаже здания по адресу: г. Новосибирск. ул. Чаплыгина, д. 2/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.20015 и о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.03.2015 сделана запись регистрации N 54-54-/001-54/001 /013/2015-984/2.
Указанное помещение приобретено истцом на основании агентского договора от 13.10.2014 и акта приема-передачи недвижимого имущества к агентскому договору от 12.03.2015, заключенному между Комашинской Н.А. и предпринимателем Смирновым А.А. Имущество приобретено агентом путем участия в торгах в форме открытого аукциона в электронной форме по продаже имущества ООО "КАР ПЛАЗА" и оплачено за счет средств истца.
Из искового заявления следует, что проход к данному помещению осуществляется через помещение номер на поэтажном плане 13, площадью 16.4 кв. м, принадлежащее ответчику на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 54-0-1-53/4004/2015-4273 от 25.08.2015. Указанное помещение обеспечивает проход из помещения, принадлежащего истцу, в общий коридор и к лестнице, которые находятся в общей собственности всех собственников здания и ведут к выходу из здания. Иного выхода из помещения истца не предусмотрено, что подтверждается данными технического паспорта, изготовленного ОГУП Техцентр НСО по состоянию на 26.11.2008, где согласно выкопировке из поэтажного плана, дверной проем из помещения оборудован именно в стене, смежной с помещением ответчика. Комашинская Н.А. неоднократно пыталась попасть в принадлежащее ей помещение, однако входная дверь помещения, принадлежащего ответчику, оказывалась закрытой, а при личном обращения к ответчику она получала отказ в предоставлении ей права прохода через помещения, принадлежащие Воспанчуку В.В.
Направленное в адрес предпринимателя Воспанчука В.В. письмо с предложением заключить соглашение о сервитуте и сам проект соглашения, оставлено без ответа.
Уклонение ответчика от согласования сервитута стало основанием для обращения предпринимателя Комашинской Н.А. в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств наличия возможности организации прохода в помещение N 14, принадлежащее истцу, через помещение N 13, принадлежащее ответчику. Возможные способы такого прохода предполагают изменение конструктивных характеристик помещений и влияют на безопасность жизни и здоровья людей, пребывающих в помещении. Более того, требуемое истцом установление сервитута приведет к существенному уменьшению площади помещений ответчика и к невозможности использования такого помещения ответчиком по его назначению. Требования истца предполагают разделение площади помещения ответчика на части и присоединение выделенной площади к помещению истца.
Выводы суда первой инстанции не противоречат материалам дела.
В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитуту.
Исходя из системного анализа указанных положений закона, установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников помещений в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом.
Применительно к правилам, предусмотренным ст. ст. 274 - 276 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ).
В силу положений п. 3 ст. 274 ГК РФ, в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Требование, предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим имуществом.
Из положений вышеназванной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.02.2012 N 11248/11, при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.
Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.
Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим имуществом.
По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом.
Как следует из материалов дела, здание по адресу: г. Новосибирск, ул. Чаплыгина, д. 2/1, представляет собой административно-складской комплекс общей площадью 5 920,4 кв. м, переменной этажности 4-8 этажей, возведено ООО "Кар Плаза" и введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 54303000-214 (л.д. 69 т. 1), выданного мэрией города Новосибирска 22.07.2009.
Согласно рабочему проекту административно-складского комплекса на ул. Чаплыгина, 2 в г. Новосибирске, п. 4.1 пояснительной записки (л.д. 49 т. 3), здание сложной конфигурации в плане 8-этажная часть здания (в том числе теплый технический этаж) с подвалом примыкает к существующему 5-этажному зданию общежития кооперативного техникума. В этой части здания на высоту первых двух этажей предусмотрен пожарный проезд на территорию техникума. На четвертом этаже запроектирован компьютерный класс для кооперативного техникума, который планировочно связан с существующим зданием.
Примыкание здания административно-складского комплекса к существующему зданию техникума было реализовано на основании договора о совместной деятельности от 10.01.2005 (л.д. 39-41 т. 2), заключенного между ООО "Кар Плаза" и Новосибирским областным союзом потребительских обществ, обязавшихся совместно действовать для достижения общих хозяйственных целей по осуществлению проекта - строительства административно-складского комплекса по ул. Чаплыгина в Железнодорожном районе г. Новосибирска. Условия договора впоследствии изменены дополнительным соглашением от 04.07.2005.
При проектировании примыкания строящегося здания административно-складского комплекса к существующему зданию Учреждения (здание кооперативного техникума) обеспечивалось путем организации помещения компьютерного класса в месте примыкания, подлежавшего последующей передаче Новосибирскому облпотребсоюзу.
Помещение, фактически созданное в результате реализации проекта административно-складского комплекса с примыканием к существующему зданию техникума, отражено в плане 4 этажа проектной документации шифр 6690-2005-АР (л.д. 150 т. 2), и поименовано как компьютерный класс с литером 20. Согласно проектной документации, помещение литер 20 имело проход со стороны помещений техникума. Со стороны помещений административно-складского комплекса (помещения литеры 19 и 18) помещение класса ограничено сплошной стеной.
Последующая техническая документация (план объекта по состоянию на 26.11.2008, технический паспорт объекта по состоянию на 06.06.2016, составленные ОГУП "Техцентр НСО") содержит указание на данное помещение как на нежилое помещение, обозначенное литером 14 и поименованное "класс". Принадлежащее ответчику нежилое помещение обозначено в технической документации литером 13.
При этом, указанные технические документы, со ссылкой на ст. ст. 22, 43, 44-ФЗ N 221-ФЗ от 24.07.2007 "ФЗ о государственном кадастре недвижимости" признаны судом первой инстанции ненадлежащими доказательствами по делу.
Письмом от 30.09.2011 ООО "Кар Плаза" сообщило ответчику, что последующая передача помещения N 14 Новосибирскому кооперативному техникуму им. Косыгина Новосибирского облпотребсоюза является одним из обязательных условий выделения земельного участка под строительство комплекса. Организация прохода, а также подключение его к электрическим и тепловым сетям предусмотрено силами Новосибирского кооперативного техникума самостоятельно.
Технический паспорт помещения N 13, составленный по состоянию на 27.06.2013, содержит сведения об отсутствии прохода между помещениями N 13 и N 14, что соответствует проектной документации, сообщению застройщика ООО "Кар Плаза" от 30.09.2011.
При таких обстоятельствах, довод истца о самовольной реконструкции помещения N 13 ответчиком опровергается материалами дела.
В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле проведен совместный осмотр спорных помещений, составлен акт осмотра, представленный в материалы дела (л.д. 95 т. 1). Результаты осмотра подтверждены прилагаемыми к акту фотоматериалами.
Определением суда от 25.11.2016 назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено ООО Экспертно-консалтинговое бюро "СТИНЭКС" эксперту Падерову Сергею Викторовичу.
На разрешение эксперта поставлены вопросы:
1) Имелся ли проход в помещение N 14 (номер на поэтажном плане 4 этажа) в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Чаплыгина, д. 2/1, на момент ввода здания в эксплуатацию? Если имелся, нанести такой проход на план помещения.
2) Имеется ли конструктивная возможность организации дверного проема для входа в помещение N 14 (номер на поэтажном плане 4 этажа) в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Чаплыгина, д. 2/1?
3) Возможна ли эксплуатация помещения N 14 (номер на поэтажном плане 4 этажа) в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Чаплыгина, д. 2/1, в существующем виде в соответствии с требованиями действующего законодательства?
4) Имеется ли конструктивная возможность организации прохода в помещение N 14 (номер на поэтажном плане 4 этажа) через помещение N 13 (номер на поэтажном плане 4 этажа) в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Чаплыгина, д. 2/1? Если имеется, определить минимальную площадь помещения N 13 для организации такого прохода с нанесением необходимой для организации прохода площади на план помещения.
5) Имеется ли конструктивная возможность организации прохода в помещение N 14 (номер на поэтажном плане 4 этажа) в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Чаплыгина, д. 2/1, иными способами помимо помещения N 13 (номер на поэтажном плане 4 этажа)?
Согласно заключению эксперта Падерова С.В. N ТЭ-1669-2016, в ходе осмотра установлено отсутствие прохода в помещение N 14, оно не обеспечено необходимыми для эксплуатации инженерными сетями электроснабжения и отопления.
При проведении экспертизы экспертом выявлено несоответствие планировки помещений N 13 (19 в рабочем проекте) и N 14 (20 в рабочем проекте) на поэтажном плане 4 этажа, выполненного ОГУП "Техцентр НСО" по состоянию на 26.11.2008, с планировкой указанных помещений в материалах рабочего проекта 6690-2005-АР, так как рабочим проектом предусматривалась функциональная и планировочная связь помещения N 14 (20) с помещениями 4 этажа здания ЧПОУ "Новосибирский кооперативный техникум им. А.Н. Косыгина Новосибирского облпотребсоюза", для чего предполагалось устройство дверного проема в наружной стене здания техникума. Так как помещение N 14 запроектировано для нужд техникума, на плане 4 этажа оно изолировано от смежных помещений N 13 (19) и N 15 (20). Изложенное свидетельствует о нарушении планировочных решений, утвержденных в составе проекта.
В экспертном заключении (л.д. 1-16 т. 3) приведены варианты организации прохода в помещение N 14 (п. 2.3.9). Согласно заключению эксперта, наиболее вероятным вариантом организации выхода из помещения N 14 является устройство двери в перегородке между помещениями N 14 и N 13. Однако данный вариант потребует выполнения дополнительных мероприятий, направленных на выделение части площади помещения N 13, принадлежащего ответчику, ограничение такой части помещения специально возведенными перегородками, и присоединение выделенной части помещения к площади помещения N 14, принадлежащего истице, и площади коридора. Без таких изменений организация прохода в помещение N 14 через помещение N 13 противоречит требованиям к наличию и длине эвакуационного пути, установленным СП 1.13130.2009 "Эвакуационные пути и выходы".
Таким образом, требуемый истцом способ обеспечения прохода путем передачи ключей от помещения ответчика и использование помещения с выделением "условных" зон сервитута без устройства перегородок нарушает требования п. 8.3.3. СП 1.13130.2009 "Эвакуационные пути и выходы", что влияет на пожарную безопасность помещения и создает угрозу жизни и здоровью людей, имуществу третьих лиц.
Кроме того, истец, приобретая помещения по договору купли-продажи от 08.12.2014 N Л-01, был ознакомлен со всеми имеющимися правоустанавливающими документами на имущество, техническими и иными характеристиками, его фактическим состоянием (п. 1.3 договора), истцу должно было быть известно, что проход в помещение отсутствует (п. 1.2 договора).
Доказательства использования помещения с применением прохода через помещения ответчика истцом не представлены, а отсутствие проходов в помещение со стороны ответчика исключает такую возможность.
Возможные способы организации прохода в помещение истца через помещение ответчика предполагают уменьшение площади помещения N 13 на 6 кв. м, что при общей площади помещения 16,1 кв. м составляет 37,27% площади помещения, тогда как сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего помещения.
Довод подателя жалобы о проведении ответчиком самовольной реконструкции помещений судом оценивался и обоснованно им отклонен как не соответствующий материалам дела. Конфигурация и конструктивные характеристики помещения N 13, принадлежащего ответчику, соответствуют проектному решению и согласуются с иными представленными в дело доказательствами. Отличие фактической площади помещения от проектной могло быть обусловлено внутренней отделкой помещения, различной точностью средств измерений.
Доказательства наличия прохода между помещениями N 14 и N 13 после ввода здания в эксплуатацию истцом не представлены.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований и установлении сервитута на условиях истца.
Принимая во внимание правовую природу сервитута, а также необходимость соблюдения баланса интересов сторон, у суда не имелось оснований для удовлетворения требования истца об установлении сервитута.
Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба по приводимым в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области 14.02.2017 по делу N А45-14346/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.05.2017 N 07АП-2878/2017 ПО ДЕЛУ N А45-14346/2016
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2017 г. по делу N А45-14346/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего Терехиной И.И.
судей: Киреевой О.Ю., Захарчука Е.И.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой Ю.А.
при участии представителей:
от истца: Аксеновой Н.В. по дов. от 24.11.2015
от ответчика: Вертакова М.В. по дов. от 28.11.2016
от третьих лиц: от ЧПОУ "Новосибирский кооперативный техникум им. А.Н. Косыгина Новосибирского облпотребсоюза" - Ледюковой Н.Г. по дов. N 12 от 15.09.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Комашинской Нины Александровны (N 07АП-2878/17) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.02.2017 по делу N А45-14346/2016 (судья Смеречинская Я.А.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Комашинской Нины Александровны (п. Барангол, ОГРНИП 311041132200046) к индивидуальному предпринимателю Воспанчук Владимиру Викторовичу (г. Новосибирск, ОГРНИП 309540431400040), при участии третьих лиц: частного профессионального образовательного учреждения "Новосибирский кооперативный техникум им. А.Н. Косыгина Новосибирского облпотребсоюза" (г. Новосибирск, ул. Октябрьская, д. 1), Новосибирского областного союза потребительских обществ (г. Новосибирск, Красный пр. 29, ОГРН 1025402458938), индивидуального предпринимателя Смирнова Артура Андреевича (г. Новосибирск), общества с ограниченной ответственностью "Континент-Сибирь" (г. Новосибирск), об установлении права ограниченного пользования (сервитута) нежилым помещением,
установил:
Индивидуальный предприниматель Комашинская Нина Александровна обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю Воспанчуку Владимиру Викторовичу об установлении права ограниченного пользования (сервитута) нежилым помещением площадью 16,4 кв. м, номер на поэтажном плане 13, литер А, этаж 4, кадастровый номер 54:35:021235:433, расположенным по адресу: Новосибирская область город Новосибирск, ул. Чаплыгина, дом 2/1, принадлежащим на праве собственности ответчику, на следующих условиях: срок действия сервитута - бессрочный; - сфера действия сервитута - часть помещения площадью 6 кв. м; - плата за сервитут - 3 987 руб. в месяц, с момента исполнения ответчиком обязанности по организации дверного проема; - срок оплаты - до 10 числа расчетного месяца; - назначение сервитута - обеспечение прохода к нежилому помещению площадью 69,1 кв. м, номер на поэтажном плане 14, этаж N 4, кадастровый (условный) номер 54:35:021235:740, расположенного по адресу Новосибирская область, город Новосибирск, улица Чаплыгина, дом 2/1, принадлежащему на праве собственности истцу; - для исполнения условий сервитута обязать ответчика привести принадлежащее ему помещение N 13 в соответствие с Техническим паспортом помещения N 14 от 20.07.2015 и поэтажным планом ОГУП "Техцентр НСО" по состоянию на 26.11.2008 путем организации дверного проема в стене, смежной с помещением N 14, в месте, указанном в Планировочной схеме N 1, являющейся приложением к заключению ООО ЭКБ "Стинэкс" по результатам судебной строительно-технической экспертизы, в срок - не позднее 1 месяца с даты вступления решения суда в законную силу.
Порядок исполнения сервитута: Воспанчук В.В. обязуется предоставить доступ в помещение N 13 путем передачи ключей от входной двери Комашинской Н.А. В свою очередь, Комашинская Н.А. обязуется использовать часть помещения N 13 только для прохода через него в помещение N 14 в соответствии с графиком работы Бизнес-центра, в котором расположены указанные помещения. В случае использования помещения N 14 третьими лицами на основании договора аренды, к ним так же переходит право пользования частью помещения N 13, обремененной сервитутом для прохода в помещение N 14.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: частное профессиональное образовательное учреждение "Новосибирский кооперативный техникум им. А.Н. Косыгина Новосибирского облпотребсоюза" (далее Новосибирский кооперативный техникум), индивидуальный предприниматель Смирнов Артур Андреевич, общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Континент-Сибирь", Новосибирский областной союз потребительских обществ.
Решением арбитражного суда от 14.02.2017 (резолютивная часть объявлена 07.02.2017) в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, предприниматель Комашинская Н.А. в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, указывая на то, что установление сервитута в отношении принадлежащего ответчику нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:021235:433, номер на поэтажном плане 13, является наиболее экономичным (менее затратным) для собственника и наименее обременительным для истца; экспертным заключением N ТЭ-1669-2016, составленным ООО экспертно-консалтинговое бюро "СТИНЭКС" по результатам судебной строительно-технической экспертизы, установлена объективная невозможность удовлетворения потребностей предпринимателя Комашинской Н.А. в использовании принадлежащего ей помещения N 14 иным образом, кроме как путем наделения ее правом ограниченного пользования помещением N 13 ответчика в соответствии с планировочной схемой N 1 (приложение к экспертному заключению). Судом не дана оценка доводам истца и третьего лица - Новосибирского кооперативного техникума о том, что ссылка ответчика на проектную документацию является несостоятельной, поскольку в соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, проектная документация содержит материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Договор о совместной деятельности от 10.01.2005 не может являться доказательством того, что здание с расположенными в нем помещениями N 13 и N 14 введено в эксплуатацию при приемке его комиссией с иными техническими характеристиками, чем те, которые отражены в выданных ОГУП "Техцентр НСО" в установленном порядке Техническом паспорте и поэтажном плане. Суд сделал необоснованный вывод о том, что проход в помещение N 14 осуществлялся со стороны техникума. У суда не было оснований для отказа в принятии составленных по состоянию на 26.11.2008 ОГУП "Техцентр НСО" Технического паспорта помещения N 14 и поэтажного плана 4-го этажа здания по ул. Чаплыгина, 2/1, в качестве доказательств, подтверждающих техническое состояние помещений N 13, N 14, в котором они должны находиться согласно технической документации.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении.
Новосибирский кооперативный техникум в отзыве на жалобу, его представитель в судебном заседании считают решение подлежащим отмене, поддерживают позицию истца, так как предпринимателем Комашинской Н.А. представлены доказательства невозможности приобретенного им помещения без установления сервитута, в нем отсутствует самостоятельный выход в места общего пользования (коридор, лестничная площадка и т.д.).
Предприниматель Смирнов А.А. в отзыве на апелляционную жалобу также просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, заключением по результатам проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы установлена объективная невозможность удовлетворения потребностей истца в использовании принадлежащего ему помещения иным образом, кроме как путем установления сервитута.
Предприниматель Воспанчук В.В. в отзыве на апелляционную жалобу, его представитель в судебном заседании просят оставить обжалуемое решение без изменения, поскольку истцу для организации прохода в его помещение необходимо заявить негаторный иск к третьему лицу об устранении препятствий в пользовании принадлежащим истцу помещением N 14, что в свою очередь исключает возможность удовлетворения иска об установлении сервитута. Суд первой инстанции обоснованно принял письменные доказательства в форме надлежащим образом заверенных копий. Истец, приобретая помещения 08.12.2014, был ознакомлен со всеми правоустанавливающими документами на имущество, в том числе был поставлен в известность о том, что проход в помещение отсутствует. Согласно проектной документации (помещение литер 20) имело проход со стороны помещений техникума, со стороны помещений административно-складского комплекса (помещения литера 19 и 18), помещение класса ограничено сплошной стеной.
Дело рассмотрено на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия представителей третьих лиц предпринимателя Смирнова А.А., ООО "Континент-Сибирь", Новосибирского областного союза потребительских обществ, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Заслушав представителей сторон и Новосибирского кооперативного техникума, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Материалами дела установлено, что Комашинской Н.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 69,1 кв. м, номер на поэтажном плане 14, кадастровый (условный) номер 54:35:021235:740, расположенное на 4 этаже здания по адресу: г. Новосибирск. ул. Чаплыгина, д. 2/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.20015 и о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.03.2015 сделана запись регистрации N 54-54-/001-54/001 /013/2015-984/2.
Указанное помещение приобретено истцом на основании агентского договора от 13.10.2014 и акта приема-передачи недвижимого имущества к агентскому договору от 12.03.2015, заключенному между Комашинской Н.А. и предпринимателем Смирновым А.А. Имущество приобретено агентом путем участия в торгах в форме открытого аукциона в электронной форме по продаже имущества ООО "КАР ПЛАЗА" и оплачено за счет средств истца.
Из искового заявления следует, что проход к данному помещению осуществляется через помещение номер на поэтажном плане 13, площадью 16.4 кв. м, принадлежащее ответчику на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 54-0-1-53/4004/2015-4273 от 25.08.2015. Указанное помещение обеспечивает проход из помещения, принадлежащего истцу, в общий коридор и к лестнице, которые находятся в общей собственности всех собственников здания и ведут к выходу из здания. Иного выхода из помещения истца не предусмотрено, что подтверждается данными технического паспорта, изготовленного ОГУП Техцентр НСО по состоянию на 26.11.2008, где согласно выкопировке из поэтажного плана, дверной проем из помещения оборудован именно в стене, смежной с помещением ответчика. Комашинская Н.А. неоднократно пыталась попасть в принадлежащее ей помещение, однако входная дверь помещения, принадлежащего ответчику, оказывалась закрытой, а при личном обращения к ответчику она получала отказ в предоставлении ей права прохода через помещения, принадлежащие Воспанчуку В.В.
Направленное в адрес предпринимателя Воспанчука В.В. письмо с предложением заключить соглашение о сервитуте и сам проект соглашения, оставлено без ответа.
Уклонение ответчика от согласования сервитута стало основанием для обращения предпринимателя Комашинской Н.А. в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств наличия возможности организации прохода в помещение N 14, принадлежащее истцу, через помещение N 13, принадлежащее ответчику. Возможные способы такого прохода предполагают изменение конструктивных характеристик помещений и влияют на безопасность жизни и здоровья людей, пребывающих в помещении. Более того, требуемое истцом установление сервитута приведет к существенному уменьшению площади помещений ответчика и к невозможности использования такого помещения ответчиком по его назначению. Требования истца предполагают разделение площади помещения ответчика на части и присоединение выделенной площади к помещению истца.
Выводы суда первой инстанции не противоречат материалам дела.
В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитуту.
Исходя из системного анализа указанных положений закона, установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников помещений в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом.
Применительно к правилам, предусмотренным ст. ст. 274 - 276 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ).
В силу положений п. 3 ст. 274 ГК РФ, в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Требование, предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим имуществом.
Из положений вышеназванной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.02.2012 N 11248/11, при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.
Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.
Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим имуществом.
По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом.
Как следует из материалов дела, здание по адресу: г. Новосибирск, ул. Чаплыгина, д. 2/1, представляет собой административно-складской комплекс общей площадью 5 920,4 кв. м, переменной этажности 4-8 этажей, возведено ООО "Кар Плаза" и введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 54303000-214 (л.д. 69 т. 1), выданного мэрией города Новосибирска 22.07.2009.
Согласно рабочему проекту административно-складского комплекса на ул. Чаплыгина, 2 в г. Новосибирске, п. 4.1 пояснительной записки (л.д. 49 т. 3), здание сложной конфигурации в плане 8-этажная часть здания (в том числе теплый технический этаж) с подвалом примыкает к существующему 5-этажному зданию общежития кооперативного техникума. В этой части здания на высоту первых двух этажей предусмотрен пожарный проезд на территорию техникума. На четвертом этаже запроектирован компьютерный класс для кооперативного техникума, который планировочно связан с существующим зданием.
Примыкание здания административно-складского комплекса к существующему зданию техникума было реализовано на основании договора о совместной деятельности от 10.01.2005 (л.д. 39-41 т. 2), заключенного между ООО "Кар Плаза" и Новосибирским областным союзом потребительских обществ, обязавшихся совместно действовать для достижения общих хозяйственных целей по осуществлению проекта - строительства административно-складского комплекса по ул. Чаплыгина в Железнодорожном районе г. Новосибирска. Условия договора впоследствии изменены дополнительным соглашением от 04.07.2005.
При проектировании примыкания строящегося здания административно-складского комплекса к существующему зданию Учреждения (здание кооперативного техникума) обеспечивалось путем организации помещения компьютерного класса в месте примыкания, подлежавшего последующей передаче Новосибирскому облпотребсоюзу.
Помещение, фактически созданное в результате реализации проекта административно-складского комплекса с примыканием к существующему зданию техникума, отражено в плане 4 этажа проектной документации шифр 6690-2005-АР (л.д. 150 т. 2), и поименовано как компьютерный класс с литером 20. Согласно проектной документации, помещение литер 20 имело проход со стороны помещений техникума. Со стороны помещений административно-складского комплекса (помещения литеры 19 и 18) помещение класса ограничено сплошной стеной.
Последующая техническая документация (план объекта по состоянию на 26.11.2008, технический паспорт объекта по состоянию на 06.06.2016, составленные ОГУП "Техцентр НСО") содержит указание на данное помещение как на нежилое помещение, обозначенное литером 14 и поименованное "класс". Принадлежащее ответчику нежилое помещение обозначено в технической документации литером 13.
При этом, указанные технические документы, со ссылкой на ст. ст. 22, 43, 44-ФЗ N 221-ФЗ от 24.07.2007 "ФЗ о государственном кадастре недвижимости" признаны судом первой инстанции ненадлежащими доказательствами по делу.
Письмом от 30.09.2011 ООО "Кар Плаза" сообщило ответчику, что последующая передача помещения N 14 Новосибирскому кооперативному техникуму им. Косыгина Новосибирского облпотребсоюза является одним из обязательных условий выделения земельного участка под строительство комплекса. Организация прохода, а также подключение его к электрическим и тепловым сетям предусмотрено силами Новосибирского кооперативного техникума самостоятельно.
Технический паспорт помещения N 13, составленный по состоянию на 27.06.2013, содержит сведения об отсутствии прохода между помещениями N 13 и N 14, что соответствует проектной документации, сообщению застройщика ООО "Кар Плаза" от 30.09.2011.
При таких обстоятельствах, довод истца о самовольной реконструкции помещения N 13 ответчиком опровергается материалами дела.
В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле проведен совместный осмотр спорных помещений, составлен акт осмотра, представленный в материалы дела (л.д. 95 т. 1). Результаты осмотра подтверждены прилагаемыми к акту фотоматериалами.
Определением суда от 25.11.2016 назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено ООО Экспертно-консалтинговое бюро "СТИНЭКС" эксперту Падерову Сергею Викторовичу.
На разрешение эксперта поставлены вопросы:
1) Имелся ли проход в помещение N 14 (номер на поэтажном плане 4 этажа) в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Чаплыгина, д. 2/1, на момент ввода здания в эксплуатацию? Если имелся, нанести такой проход на план помещения.
2) Имеется ли конструктивная возможность организации дверного проема для входа в помещение N 14 (номер на поэтажном плане 4 этажа) в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Чаплыгина, д. 2/1?
3) Возможна ли эксплуатация помещения N 14 (номер на поэтажном плане 4 этажа) в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Чаплыгина, д. 2/1, в существующем виде в соответствии с требованиями действующего законодательства?
4) Имеется ли конструктивная возможность организации прохода в помещение N 14 (номер на поэтажном плане 4 этажа) через помещение N 13 (номер на поэтажном плане 4 этажа) в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Чаплыгина, д. 2/1? Если имеется, определить минимальную площадь помещения N 13 для организации такого прохода с нанесением необходимой для организации прохода площади на план помещения.
5) Имеется ли конструктивная возможность организации прохода в помещение N 14 (номер на поэтажном плане 4 этажа) в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Чаплыгина, д. 2/1, иными способами помимо помещения N 13 (номер на поэтажном плане 4 этажа)?
Согласно заключению эксперта Падерова С.В. N ТЭ-1669-2016, в ходе осмотра установлено отсутствие прохода в помещение N 14, оно не обеспечено необходимыми для эксплуатации инженерными сетями электроснабжения и отопления.
При проведении экспертизы экспертом выявлено несоответствие планировки помещений N 13 (19 в рабочем проекте) и N 14 (20 в рабочем проекте) на поэтажном плане 4 этажа, выполненного ОГУП "Техцентр НСО" по состоянию на 26.11.2008, с планировкой указанных помещений в материалах рабочего проекта 6690-2005-АР, так как рабочим проектом предусматривалась функциональная и планировочная связь помещения N 14 (20) с помещениями 4 этажа здания ЧПОУ "Новосибирский кооперативный техникум им. А.Н. Косыгина Новосибирского облпотребсоюза", для чего предполагалось устройство дверного проема в наружной стене здания техникума. Так как помещение N 14 запроектировано для нужд техникума, на плане 4 этажа оно изолировано от смежных помещений N 13 (19) и N 15 (20). Изложенное свидетельствует о нарушении планировочных решений, утвержденных в составе проекта.
В экспертном заключении (л.д. 1-16 т. 3) приведены варианты организации прохода в помещение N 14 (п. 2.3.9). Согласно заключению эксперта, наиболее вероятным вариантом организации выхода из помещения N 14 является устройство двери в перегородке между помещениями N 14 и N 13. Однако данный вариант потребует выполнения дополнительных мероприятий, направленных на выделение части площади помещения N 13, принадлежащего ответчику, ограничение такой части помещения специально возведенными перегородками, и присоединение выделенной части помещения к площади помещения N 14, принадлежащего истице, и площади коридора. Без таких изменений организация прохода в помещение N 14 через помещение N 13 противоречит требованиям к наличию и длине эвакуационного пути, установленным СП 1.13130.2009 "Эвакуационные пути и выходы".
Таким образом, требуемый истцом способ обеспечения прохода путем передачи ключей от помещения ответчика и использование помещения с выделением "условных" зон сервитута без устройства перегородок нарушает требования п. 8.3.3. СП 1.13130.2009 "Эвакуационные пути и выходы", что влияет на пожарную безопасность помещения и создает угрозу жизни и здоровью людей, имуществу третьих лиц.
Кроме того, истец, приобретая помещения по договору купли-продажи от 08.12.2014 N Л-01, был ознакомлен со всеми имеющимися правоустанавливающими документами на имущество, техническими и иными характеристиками, его фактическим состоянием (п. 1.3 договора), истцу должно было быть известно, что проход в помещение отсутствует (п. 1.2 договора).
Доказательства использования помещения с применением прохода через помещения ответчика истцом не представлены, а отсутствие проходов в помещение со стороны ответчика исключает такую возможность.
Возможные способы организации прохода в помещение истца через помещение ответчика предполагают уменьшение площади помещения N 13 на 6 кв. м, что при общей площади помещения 16,1 кв. м составляет 37,27% площади помещения, тогда как сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего помещения.
Довод подателя жалобы о проведении ответчиком самовольной реконструкции помещений судом оценивался и обоснованно им отклонен как не соответствующий материалам дела. Конфигурация и конструктивные характеристики помещения N 13, принадлежащего ответчику, соответствуют проектному решению и согласуются с иными представленными в дело доказательствами. Отличие фактической площади помещения от проектной могло быть обусловлено внутренней отделкой помещения, различной точностью средств измерений.
Доказательства наличия прохода между помещениями N 14 и N 13 после ввода здания в эксплуатацию истцом не представлены.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований и установлении сервитута на условиях истца.
Принимая во внимание правовую природу сервитута, а также необходимость соблюдения баланса интересов сторон, у суда не имелось оснований для удовлетворения требования истца об установлении сервитута.
Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба по приводимым в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области 14.02.2017 по делу N А45-14346/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме).
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
Е.И.ЗАХАРЧУК
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
Е.И.ЗАХАРЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)