Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.,
судей Ереминой О.А., Новик В.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.,
при участии:
от ответчика: представитель не явился, извещен,
от истца: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Жемчужина-Сочи"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 августа 2017 года по делу N А32-8913/2017
по иску администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148 ОГРН 1022302934367),
к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Жемчужина-Сочи" (ИНН 2319022884 ОГРН 1022302832309)
о взыскании, расторжении договора,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
Администрация города Сочи обратилась (далее - администрация) в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО Фирма "Жемчужина-Сочи" (далее - общество) со следующими требованиями:
- взыскать задолженность за пользование земельным участком площадью 397 кв. м, расположенным по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 13/1, за период с 01.01.2013 по 31.12.2016 в размере 871 765,10 руб.
- взыскать пени в размере 171 201,54 руб.
- расторгнуть договор аренды от 08.09.1998 N 4900001085 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка 397 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 13/1.
Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя сделкой обязательств, невнесением арендной платы, существенными нарушениями договора аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе заявитель просит изменить решение суда в части расторжения договора аренды земельного участка.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими обстоятельствами. Подписанный сторонами спора договор аренды земельного участка является соответствующим закону по субъектному составу сторон, так как правовыми актами функциями территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом был наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи. В настоящее время арендатор - ООО Фирма "Жемчужина-Сочи" - до вступления решения суда в законную силу полностью погасило образовавшуюся задолженность по арендной плате и перестал быть нарушителем договора.
В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Ввиду обжалования ответчиком решения суда только в части удовлетворения требования о расторжении договора, законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционной инстанцией в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитетом по управлению имуществом города Сочи и ООО Фирма "Жемчужина-Сочи" 08.09.1998 подписан договор N 1085 аренды земельного участка площадью 397 кв. м, имеющего адрес: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 13/1 сроком действия по 01.09.2047.
Дополнительным соглашением от 01.04.2003 договор изменен на N 4900001085.
Согласно информации, размещенной на официальном сайте Управления Росреестра по Краснодарскому краю в сети Интернет, учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним начало работу 18.01.1999.
Отсутствие регистрации подписанного сторонами договора не делает его незаключенным.
Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, Положением о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190, правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом был наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.
Из указанного следует, что подписанный сторонами спора договор аренды земельного участка является соответствующим закону по субъектному составу сторон.
Согласно выписке из ЕГРП от 24.10.2016 на земельном участке расположен магазин площадью 238,8 кв. м, принадлежащий ООО Фирма "Жемчужина-Сочи".
С целью досудебного урегулирования спора 11.09.2015 администрация направила обществу претензию, в которой указано на необходимость погашения образовавшейся задолженности по арендной плате, а также заявление требования о расторжении договора при неисполнении обязательств по внесению арендной платы.
Неисполнение обществом претензии о погашении долга по арендной плате явилось основанием для обращения администрации в суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений пункта 11 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" полномочиями по распоряжению земельным участком площадью 397 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 13/1, обладает администрация города Сочи.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
По смыслу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Истцом в материалы дела представлен расчет арендной платы, согласно которому задолженность общества составляет 871 765, 10 руб. за период с 01.03.2014 по 31.12.2016.
Расчет произведен истцом в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края".
Дополнительным соглашением от 28.02.2008 стороны изменили условия договора о сроках внесения платежей. За первые три квартала арендная плата вносится до 10 числа первого месяца квартала, за 4 квартал - до 10 ноября текущего года.
В соответствии с пунктом 5.3 договора, за нарушение сроков внесения платежей арендатор уплачивает неустойку в размере 0.05% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Администрацией заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 11.03.2014 по 31.12.2016 неустойку в размере 171 201, 54 руб.
Ответчиком не представлены возражения относительно расчета арендной платы и неустойки и доказательства погашения задолженности до вынесения судом первой инстанции решения.
В апелляционной жалобе общество указывает на полное погашение задолженности после вынесения судом первой инстанции решения, то есть после разрешения судом спора.
Исполнение обязательства по уплате арендной платы и уплата неустойки в заявленном истцом размерах после вынесения решения свидетельствуют о признании обществом заявленных требований и подтверждают правильность принятого судом решения в части взыскания арендной платы и неустойки.
В указанной части решение сторонами не обжаловано.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционный инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В апелляционной жалобе ответчик просит проверить обоснованность и законность решения только в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды.
Суд апелляционной инстанции проверяет обоснованность и законность решения в пределах доводов апелляционной жалобы.
Рассмотрев по существу требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу о правомерности заявленного требования.
На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.
В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды от 08.09.1998 N 4900001085 администрация представила в материалы дела претензии от 24.08.2015 N 21714/02-05-16 и от 11.09.2015 N 25829/02-05-16 с требованиями оплатить задолженность по арендной плате и пени. В данных претензиях администрация также предложила явиться для подписания соглашения о расторжения договора аренды и сообщила обществу о том, что в случае неоплаты задолженности по арендной плате и пени, она будет вынуждена обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также с требованием о расторжении договора аренды спорного земельного участка (л.д. 25-26).
Претензия от 24.08.2015 направлена по адресу ответчика (г. Сочи, ул. Платановая, 13, корп. 1), что подтверждается списком отправлений (л.д. 26-27), претензия от 11.09.2015 не вручена после направления по причине истечения срока хранения.
В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было вручено или адресат не ознакомился с ним.
В пункте 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации также закреплено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.
Общество не обеспечило получение поступающей по его адресу почтовой корреспонденции и не проявило должную степень осмотрительности, поэтому на нем лежит риск возникновения неблагоприятных последствий в результате неполучения корреспонденции.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о соблюдении администрацией обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 5.2. договора аренды стороны согласовали, что арендодатель имеет право принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы в течение двух квартала.
В исковом заявлении администрация указала, что общество не исполняло свою обязанность по внесению арендной платы на протяжении 17 установленных договором периодов, что признается судом апелляционной инстанции существенным нарушением условий договора, которое может и должно быть положено в основание его расторжения.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 августа 2017 года по делу N А32-8913/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Жемчужина-Сочи" (ИНН 2319022884 ОГРН 1022302832309) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.10.2017 N 15АП-16213/2017 ПО ДЕЛУ N А32-8913/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2017 г. N 15АП-16213/2017
Дело N А32-8913/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.,
судей Ереминой О.А., Новик В.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.,
при участии:
от ответчика: представитель не явился, извещен,
от истца: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Жемчужина-Сочи"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 августа 2017 года по делу N А32-8913/2017
по иску администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148 ОГРН 1022302934367),
к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Жемчужина-Сочи" (ИНН 2319022884 ОГРН 1022302832309)
о взыскании, расторжении договора,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
установил:
Администрация города Сочи обратилась (далее - администрация) в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО Фирма "Жемчужина-Сочи" (далее - общество) со следующими требованиями:
- взыскать задолженность за пользование земельным участком площадью 397 кв. м, расположенным по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 13/1, за период с 01.01.2013 по 31.12.2016 в размере 871 765,10 руб.
- взыскать пени в размере 171 201,54 руб.
- расторгнуть договор аренды от 08.09.1998 N 4900001085 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка 397 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 13/1.
Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя сделкой обязательств, невнесением арендной платы, существенными нарушениями договора аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе заявитель просит изменить решение суда в части расторжения договора аренды земельного участка.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими обстоятельствами. Подписанный сторонами спора договор аренды земельного участка является соответствующим закону по субъектному составу сторон, так как правовыми актами функциями территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом был наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи. В настоящее время арендатор - ООО Фирма "Жемчужина-Сочи" - до вступления решения суда в законную силу полностью погасило образовавшуюся задолженность по арендной плате и перестал быть нарушителем договора.
В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Ввиду обжалования ответчиком решения суда только в части удовлетворения требования о расторжении договора, законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционной инстанцией в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитетом по управлению имуществом города Сочи и ООО Фирма "Жемчужина-Сочи" 08.09.1998 подписан договор N 1085 аренды земельного участка площадью 397 кв. м, имеющего адрес: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 13/1 сроком действия по 01.09.2047.
Дополнительным соглашением от 01.04.2003 договор изменен на N 4900001085.
Согласно информации, размещенной на официальном сайте Управления Росреестра по Краснодарскому краю в сети Интернет, учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним начало работу 18.01.1999.
Отсутствие регистрации подписанного сторонами договора не делает его незаключенным.
Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, Положением о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190, правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом был наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.
Из указанного следует, что подписанный сторонами спора договор аренды земельного участка является соответствующим закону по субъектному составу сторон.
Согласно выписке из ЕГРП от 24.10.2016 на земельном участке расположен магазин площадью 238,8 кв. м, принадлежащий ООО Фирма "Жемчужина-Сочи".
С целью досудебного урегулирования спора 11.09.2015 администрация направила обществу претензию, в которой указано на необходимость погашения образовавшейся задолженности по арендной плате, а также заявление требования о расторжении договора при неисполнении обязательств по внесению арендной платы.
Неисполнение обществом претензии о погашении долга по арендной плате явилось основанием для обращения администрации в суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений пункта 11 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" полномочиями по распоряжению земельным участком площадью 397 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 13/1, обладает администрация города Сочи.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
По смыслу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Истцом в материалы дела представлен расчет арендной платы, согласно которому задолженность общества составляет 871 765, 10 руб. за период с 01.03.2014 по 31.12.2016.
Расчет произведен истцом в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края".
Дополнительным соглашением от 28.02.2008 стороны изменили условия договора о сроках внесения платежей. За первые три квартала арендная плата вносится до 10 числа первого месяца квартала, за 4 квартал - до 10 ноября текущего года.
В соответствии с пунктом 5.3 договора, за нарушение сроков внесения платежей арендатор уплачивает неустойку в размере 0.05% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Администрацией заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 11.03.2014 по 31.12.2016 неустойку в размере 171 201, 54 руб.
Ответчиком не представлены возражения относительно расчета арендной платы и неустойки и доказательства погашения задолженности до вынесения судом первой инстанции решения.
В апелляционной жалобе общество указывает на полное погашение задолженности после вынесения судом первой инстанции решения, то есть после разрешения судом спора.
Исполнение обязательства по уплате арендной платы и уплата неустойки в заявленном истцом размерах после вынесения решения свидетельствуют о признании обществом заявленных требований и подтверждают правильность принятого судом решения в части взыскания арендной платы и неустойки.
В указанной части решение сторонами не обжаловано.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционный инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В апелляционной жалобе ответчик просит проверить обоснованность и законность решения только в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды.
Суд апелляционной инстанции проверяет обоснованность и законность решения в пределах доводов апелляционной жалобы.
Рассмотрев по существу требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу о правомерности заявленного требования.
На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.
В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды от 08.09.1998 N 4900001085 администрация представила в материалы дела претензии от 24.08.2015 N 21714/02-05-16 и от 11.09.2015 N 25829/02-05-16 с требованиями оплатить задолженность по арендной плате и пени. В данных претензиях администрация также предложила явиться для подписания соглашения о расторжения договора аренды и сообщила обществу о том, что в случае неоплаты задолженности по арендной плате и пени, она будет вынуждена обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также с требованием о расторжении договора аренды спорного земельного участка (л.д. 25-26).
Претензия от 24.08.2015 направлена по адресу ответчика (г. Сочи, ул. Платановая, 13, корп. 1), что подтверждается списком отправлений (л.д. 26-27), претензия от 11.09.2015 не вручена после направления по причине истечения срока хранения.
В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было вручено или адресат не ознакомился с ним.
В пункте 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации также закреплено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.
Общество не обеспечило получение поступающей по его адресу почтовой корреспонденции и не проявило должную степень осмотрительности, поэтому на нем лежит риск возникновения неблагоприятных последствий в результате неполучения корреспонденции.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о соблюдении администрацией обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 5.2. договора аренды стороны согласовали, что арендодатель имеет право принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы в течение двух квартала.
В исковом заявлении администрация указала, что общество не исполняло свою обязанность по внесению арендной платы на протяжении 17 установленных договором периодов, что признается судом апелляционной инстанции существенным нарушением условий договора, которое может и должно быть положено в основание его расторжения.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 августа 2017 года по делу N А32-8913/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Жемчужина-Сочи" (ИНН 2319022884 ОГРН 1022302832309) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
В.Л.НОВИК
О.А.ЕРЕМИНА
В.Л.НОВИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)