Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 июля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жуковой Т.М.,
судей Макарова Т.В., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лонской О.И.
при участии:
от истца - Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО): не явились,
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Уралтехноресурс" (ООО "ТПК "Уралтехноресурс"): Степановой А.Е. (паспорт, доверенность от 21.01.2016)
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Уралтехноресурс",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 17 марта 2016 года,
принятое судьей Е.Г.Италмасовой,
по делу N А60-55290/2015
по иску МУГИСО
к ООО "ТПК "Уралтехноресурс" (ИНН 6658125419, ОГРН 1036602632703)
о расторжении договора аренды земельного участка,
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Уралтехноресурс" о расторжении договора аренды от 09.07.2008 N Т-30/0633 земельного участка общей площадью 10 000 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0503029:18, расположенного в городе Екатеринбурге в 100 метрах по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка по адресу Свердловская область город Екатеринбург улица Просторная, д. 20, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (приложение N 1 к договору аренды) и об обязании ООО ТПК "Уралтехноресурс" передать Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области земельный участок общей площадью 10 000 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0503029:18, расположенный в городе Екатеринбурге в 100 метрах по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка по адресу Свердловская область город Екатеринбург улица Просторная, д. 20, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (приложение N 1 к договору аренды) по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17 марта 2016 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что обращение от 25.06.2015 N 17-01-82/4464нз не является предупреждением о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок. Указывает, что каких-либо доказательств, подтверждающих существенность нарушения истцом не представлено, что исключает возможность удовлетворения требования о расторжении договора. Отмечает, что представленными документами истец доказал осуществление работ по подготовке строительства. Считает, что представленный акт обследования земельного участка не является надлежащим доказательством, поскольку составлен в одностороннем порядке и не имеется доказательств направления уведомления в адрес ответчика.
В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу соответствуют выводам суда первой инстанции.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В судебное заседание истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, что в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании Приказов Министра по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30.11.2007 N 3043 и от 30.06.2008 N 1764 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и обществом с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания "Уралтехноресурс" заключен договор аренды от 09.07.2008 N Т-30/0633 (далее - договор аренды) земельного участка общей площадью 10 000 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0503029:18, расположенного в городе Екатеринбурге в 100 метрах по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка по адресу Свердловская область город Екатеринбург улица Просторная, д. 20, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (приложение N 1 к договору аренды), для строительства оздоровительно-реабилитационного центра, сроком с 30.06.2008 по 30.06.2033.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право осуществлять контроль за целевым использованием земельного участка, предоставленного в аренду.
Согласно пункту 1.1 договора аренды целью предоставления земельного участка является строительство оздоровительно-реабилитационного центра.
Пунктом 5.2.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием и условиями его предоставления.
Полагая, что имеются основания для досрочного расторжения договора аренды, поскольку до настоящего времени строительство на земельном участке не ведется, что подтверждается актом обследования земельного участка от 12.11.2015, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, руководствуясь п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", ч. 2 ст. 452, ч. 3 ст. 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8.2.2 договора аренды от 09.07.2008 N Т-30/0633, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, и оценив представленные документы, исходил из того, что истец, выполнив требование закона об уведомлении арендатора о расторжении договора аренды, правомерно заявил исковые требования в связи с нарушением ответчиком существенных условий договора аренды, что следует из акта обследования земельного участка от 12.11.2015 и представленных ответчиком документов.
Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что имеются основания для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.
Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 указанного Кодекса.
Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим. В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 определения от 06.10.2015 N 2317-О).
Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 06.07.2000 N 133-О, от 05.03.2013 N 436-О и от 06.10.2015 N 2317-О, Конституция Российской Федерации исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства.
В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
При этом пунктом 60 Постановления Пленумов Верховного суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено о необходимости соблюдать претензионный порядок урегулирования спора.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом такого порядка. Получение письма истца N 170182/4464у от 25.06.2015 ответчиком не оспаривается.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на нецелевое использование ответчиками спорного земельного участка.
В соответствии с п. 8.2.2 договора аренды N Т-30/0633 от 09.07.2008 арендодатель имеет безусловное право на расторжение договора аренды в судебном порядке на основании ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при использовании арендатором участка не по целевому назначению, указанному в п. 1.1 договора.
В соответствии с п. 8.3 договора также в иных случаях, при наличии соответствующих оснований в судебном порядке.
Земельный участок предоставлен в аренду для строительства оздоровительно-реабилитационного центра, срок аренды установлен с 30.06.2008 года по 30.06.2033 года.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу действующих императивных процессуальных правил именно истец в настоящем случае должен представить относимые, допустимые, достоверные и достаточные доказательства в подтверждение наличия на стороне ответчика существенных нарушений спорного договора аренды.
В обоснование заявленных требований истец предоставил акт обследования объекта от 12.11.2015 из которого следует, что по всей территории обследуемого объекта растут зеленые насаждения (деревья, кустарники), строительные работы не ведутся, участок свободен от строительной техники.
Вместе с тем, из указанного акта следует, что проверка проводилась без участия ответчика. Доказательства уведомления ответчика о проводимой проверке истец не представил.
Более того, письма истца о расторжении договора аренды датированы 25.06.2015, 09.10.2015 и 03.11.2015, тогда как акт обследования составлен истцом в одностороннем порядке 12.11.2015 (т. 1 л.д. 20, 27, 31, 51).
Опровергая доводы истца, ответчик представил следующие доказательства.
Так реализуя предусмотренное договором аренды права, общество представило: технические условия присоединения, технические условия на водоснабжение и канализование, технические условия на присоединение объекта к городским телефонным сетям, заключение о технических возможностях подачи природного газа, разрешение на выполнение работ, предшествующих строительству, разработан градостроительный план земельного участка. Также обществом были направлены запросы в государственные и иные органы о выдачи соответствующей разрешительной и проектной документации для строительства и получены технические условия и соответствующие ответы и решения. Обществом представлены договоры энергоснабжения от 16.06.2008, подряда на выполнение проектных работ от 19.10.2007, от 18.02.2008, 16.01.2008, на выполнение работ по разработке бизнес-плана и инвестиционного меморандума от 29.07.2008, на исследование соответствующих рынков услуг от 01.07.2001, на аудит проектной документации от 12.05.2008, строительного подряда от 08.04.2008, на выполнение работ по строительству котельных, на создание (передачу) изыскательской продукции от 25.07.2007, на выполнение инженерно-геодезических работ от 05.05.2008, на изыскательские работы от 24.04.2008, на оказание услуг по организации финансирования от 29.04.2008, на предоставление информационно-консалтинговых услуг от 19.08.2008, на оказание услуг по изучению рынка от 03.07.2007 с соответствующими актами и счетами-фактурами, согласно которым общий объем инвестиций составил 48 000 000 руб. (т. 1, л.д. 70-151, т. 2 л.д. 1-63).
В соответствии с частями 1, 2, 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Суд апелляционной инстанций, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, пришел к выводу о том, что земельный участок используется по целевому назначению. По мнению суда апелляционной инстанции, указанные меры направлены на подготовку земельного участка для строительства оздоровительно-реабилитационного центра.
В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлены доказательство того, что земельный участок используется в иных целях, чем определенных пунктом 1.1. договора аренды.
Сам по себе факт отсутствия строительства оздоровительно-реабилитационного центра не является основанием для расторжения договора.
Также отсутствуют основания для удовлетворения требований по доводам истца, основанным на нарушении ответчиками положений пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985, основанной на совокупном толковании статей 42, 45, 46 ЗК РФ, следует, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае: неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Эти же положения сохранены в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако из условий договора аренды не следует определенных сроков установленных для отдельных этапов строительства. Договором установлен срок его действия до 30.06.2033, который на момент рассмотрения спора не истек.
Указанные обстоятельства означают возможность осуществления строительства в течение срока действия договора. Соответственно, истцом преждевременно указано на неиспользование земельного участка в срок установленный договором.
Очевидная невозможность осуществления строительства в установленный договором срок допустимыми доказательствами также не подтверждена.
При этом ссылка истца на то, что ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие подготовительные работы по строительству оздоровительно-реабилитационного центра за период с 2008 по 2009 год и иных доказательств, начиная с 2009 года по настоящее время не представлено, разрешение на строительство также не выдавалось, не может быть принята во внимание, поскольку данные обстоятельства в отсутствие факта превышения сроков использования земельного участка не являются значимыми для рассмотрения настоящего спора.
Ссылка истца на задолженность по арендной плате, также отклоняется судом апелляционной инстанции с учетом п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", поскольку опровергается материалами дела (т. 2 л.д. 64-76).
Таким образом, Администрация не представила допустимые и достоверные доказательства в их достаточной совокупности наличия заявленных истцом оснований для расторжения спорного договора аренды.
Соответственно, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
При изложенных обстоятельствах, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях АС УО N Ф09-476/15 от 26.02.2015, N Ф09-14505/13 от 20.02.2014, определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 по делу N 305-ЭС16-2309.
Доводам истца дана правовая оценка в настоящем постановлении.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.
Таким образом, выводы суда первой инстанции не основаны на оценке всех представленных доказательств в совокупности, что не соответствует требованиям ст. 71 АПК РФ.
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 марта 2016 года по делу N А60-55290/2015 подлежит отмене на основании ч. 3 п. 1 ст. 270 АПК РФ.
На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 марта 2016 года по делу N А60-55290/2015 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Уралтехноресурс" (ИНН 6658125419, ОГРН 1036602632703) сумму госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.07.2016 N 17АП-6236/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А60-55290/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2016 г. N 17АП-6236/2016-ГК
Дело N А60-55290/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 июля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жуковой Т.М.,
судей Макарова Т.В., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лонской О.И.
при участии:
от истца - Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО): не явились,
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Уралтехноресурс" (ООО "ТПК "Уралтехноресурс"): Степановой А.Е. (паспорт, доверенность от 21.01.2016)
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Уралтехноресурс",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 17 марта 2016 года,
принятое судьей Е.Г.Италмасовой,
по делу N А60-55290/2015
по иску МУГИСО
к ООО "ТПК "Уралтехноресурс" (ИНН 6658125419, ОГРН 1036602632703)
о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Уралтехноресурс" о расторжении договора аренды от 09.07.2008 N Т-30/0633 земельного участка общей площадью 10 000 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0503029:18, расположенного в городе Екатеринбурге в 100 метрах по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка по адресу Свердловская область город Екатеринбург улица Просторная, д. 20, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (приложение N 1 к договору аренды) и об обязании ООО ТПК "Уралтехноресурс" передать Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области земельный участок общей площадью 10 000 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0503029:18, расположенный в городе Екатеринбурге в 100 метрах по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка по адресу Свердловская область город Екатеринбург улица Просторная, д. 20, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (приложение N 1 к договору аренды) по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17 марта 2016 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что обращение от 25.06.2015 N 17-01-82/4464нз не является предупреждением о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок. Указывает, что каких-либо доказательств, подтверждающих существенность нарушения истцом не представлено, что исключает возможность удовлетворения требования о расторжении договора. Отмечает, что представленными документами истец доказал осуществление работ по подготовке строительства. Считает, что представленный акт обследования земельного участка не является надлежащим доказательством, поскольку составлен в одностороннем порядке и не имеется доказательств направления уведомления в адрес ответчика.
В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу соответствуют выводам суда первой инстанции.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В судебное заседание истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, что в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании Приказов Министра по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30.11.2007 N 3043 и от 30.06.2008 N 1764 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и обществом с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания "Уралтехноресурс" заключен договор аренды от 09.07.2008 N Т-30/0633 (далее - договор аренды) земельного участка общей площадью 10 000 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0503029:18, расположенного в городе Екатеринбурге в 100 метрах по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка по адресу Свердловская область город Екатеринбург улица Просторная, д. 20, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (приложение N 1 к договору аренды), для строительства оздоровительно-реабилитационного центра, сроком с 30.06.2008 по 30.06.2033.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право осуществлять контроль за целевым использованием земельного участка, предоставленного в аренду.
Согласно пункту 1.1 договора аренды целью предоставления земельного участка является строительство оздоровительно-реабилитационного центра.
Пунктом 5.2.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием и условиями его предоставления.
Полагая, что имеются основания для досрочного расторжения договора аренды, поскольку до настоящего времени строительство на земельном участке не ведется, что подтверждается актом обследования земельного участка от 12.11.2015, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, руководствуясь п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", ч. 2 ст. 452, ч. 3 ст. 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8.2.2 договора аренды от 09.07.2008 N Т-30/0633, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, и оценив представленные документы, исходил из того, что истец, выполнив требование закона об уведомлении арендатора о расторжении договора аренды, правомерно заявил исковые требования в связи с нарушением ответчиком существенных условий договора аренды, что следует из акта обследования земельного участка от 12.11.2015 и представленных ответчиком документов.
Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что имеются основания для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.
Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 указанного Кодекса.
Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим. В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 определения от 06.10.2015 N 2317-О).
Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 06.07.2000 N 133-О, от 05.03.2013 N 436-О и от 06.10.2015 N 2317-О, Конституция Российской Федерации исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства.
В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
При этом пунктом 60 Постановления Пленумов Верховного суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено о необходимости соблюдать претензионный порядок урегулирования спора.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом такого порядка. Получение письма истца N 170182/4464у от 25.06.2015 ответчиком не оспаривается.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на нецелевое использование ответчиками спорного земельного участка.
В соответствии с п. 8.2.2 договора аренды N Т-30/0633 от 09.07.2008 арендодатель имеет безусловное право на расторжение договора аренды в судебном порядке на основании ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при использовании арендатором участка не по целевому назначению, указанному в п. 1.1 договора.
В соответствии с п. 8.3 договора также в иных случаях, при наличии соответствующих оснований в судебном порядке.
Земельный участок предоставлен в аренду для строительства оздоровительно-реабилитационного центра, срок аренды установлен с 30.06.2008 года по 30.06.2033 года.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу действующих императивных процессуальных правил именно истец в настоящем случае должен представить относимые, допустимые, достоверные и достаточные доказательства в подтверждение наличия на стороне ответчика существенных нарушений спорного договора аренды.
В обоснование заявленных требований истец предоставил акт обследования объекта от 12.11.2015 из которого следует, что по всей территории обследуемого объекта растут зеленые насаждения (деревья, кустарники), строительные работы не ведутся, участок свободен от строительной техники.
Вместе с тем, из указанного акта следует, что проверка проводилась без участия ответчика. Доказательства уведомления ответчика о проводимой проверке истец не представил.
Более того, письма истца о расторжении договора аренды датированы 25.06.2015, 09.10.2015 и 03.11.2015, тогда как акт обследования составлен истцом в одностороннем порядке 12.11.2015 (т. 1 л.д. 20, 27, 31, 51).
Опровергая доводы истца, ответчик представил следующие доказательства.
Так реализуя предусмотренное договором аренды права, общество представило: технические условия присоединения, технические условия на водоснабжение и канализование, технические условия на присоединение объекта к городским телефонным сетям, заключение о технических возможностях подачи природного газа, разрешение на выполнение работ, предшествующих строительству, разработан градостроительный план земельного участка. Также обществом были направлены запросы в государственные и иные органы о выдачи соответствующей разрешительной и проектной документации для строительства и получены технические условия и соответствующие ответы и решения. Обществом представлены договоры энергоснабжения от 16.06.2008, подряда на выполнение проектных работ от 19.10.2007, от 18.02.2008, 16.01.2008, на выполнение работ по разработке бизнес-плана и инвестиционного меморандума от 29.07.2008, на исследование соответствующих рынков услуг от 01.07.2001, на аудит проектной документации от 12.05.2008, строительного подряда от 08.04.2008, на выполнение работ по строительству котельных, на создание (передачу) изыскательской продукции от 25.07.2007, на выполнение инженерно-геодезических работ от 05.05.2008, на изыскательские работы от 24.04.2008, на оказание услуг по организации финансирования от 29.04.2008, на предоставление информационно-консалтинговых услуг от 19.08.2008, на оказание услуг по изучению рынка от 03.07.2007 с соответствующими актами и счетами-фактурами, согласно которым общий объем инвестиций составил 48 000 000 руб. (т. 1, л.д. 70-151, т. 2 л.д. 1-63).
В соответствии с частями 1, 2, 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Суд апелляционной инстанций, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, пришел к выводу о том, что земельный участок используется по целевому назначению. По мнению суда апелляционной инстанции, указанные меры направлены на подготовку земельного участка для строительства оздоровительно-реабилитационного центра.
В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлены доказательство того, что земельный участок используется в иных целях, чем определенных пунктом 1.1. договора аренды.
Сам по себе факт отсутствия строительства оздоровительно-реабилитационного центра не является основанием для расторжения договора.
Также отсутствуют основания для удовлетворения требований по доводам истца, основанным на нарушении ответчиками положений пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985, основанной на совокупном толковании статей 42, 45, 46 ЗК РФ, следует, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае: неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Эти же положения сохранены в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако из условий договора аренды не следует определенных сроков установленных для отдельных этапов строительства. Договором установлен срок его действия до 30.06.2033, который на момент рассмотрения спора не истек.
Указанные обстоятельства означают возможность осуществления строительства в течение срока действия договора. Соответственно, истцом преждевременно указано на неиспользование земельного участка в срок установленный договором.
Очевидная невозможность осуществления строительства в установленный договором срок допустимыми доказательствами также не подтверждена.
При этом ссылка истца на то, что ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие подготовительные работы по строительству оздоровительно-реабилитационного центра за период с 2008 по 2009 год и иных доказательств, начиная с 2009 года по настоящее время не представлено, разрешение на строительство также не выдавалось, не может быть принята во внимание, поскольку данные обстоятельства в отсутствие факта превышения сроков использования земельного участка не являются значимыми для рассмотрения настоящего спора.
Ссылка истца на задолженность по арендной плате, также отклоняется судом апелляционной инстанции с учетом п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", поскольку опровергается материалами дела (т. 2 л.д. 64-76).
Таким образом, Администрация не представила допустимые и достоверные доказательства в их достаточной совокупности наличия заявленных истцом оснований для расторжения спорного договора аренды.
Соответственно, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
При изложенных обстоятельствах, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях АС УО N Ф09-476/15 от 26.02.2015, N Ф09-14505/13 от 20.02.2014, определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 по делу N 305-ЭС16-2309.
Доводам истца дана правовая оценка в настоящем постановлении.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.
Таким образом, выводы суда первой инстанции не основаны на оценке всех представленных доказательств в совокупности, что не соответствует требованиям ст. 71 АПК РФ.
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 марта 2016 года по делу N А60-55290/2015 подлежит отмене на основании ч. 3 п. 1 ст. 270 АПК РФ.
На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 марта 2016 года по делу N А60-55290/2015 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Уралтехноресурс" (ИНН 6658125419, ОГРН 1036602632703) сумму госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.М.ЖУКОВА
Т.М.ЖУКОВА
Судьи
М.А.ПОЛЯКОВА
Т.В.МАКАРОВ
М.А.ПОЛЯКОВА
Т.В.МАКАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)